De wooncrisis kan veel sneller worden opgelost, als er meer aandacht en geld gaat naar het beter benutten van de bestaande gebouwenvoorraad. Op initiatief van het Nationaal Renovatie Platform (NRP) en Natuur & Milieu is begin november een Renovatiemanifest aangeboden aan het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Met een duidelijke boodschap: geef prioriteit aan het onbenutte potentieel van de bestaande bebouwde omgeving en leg een verbinding met sociaaleconomische opgaven.

De afgelopen jaren is het tekort aan woningen uitgegroeid tot een nationale wooncrisis. Tegelijk nemen schaarste aan grondstoffen en druk op onze ecologische systemen toe. Iedereen heeft recht op een goede woning. En op een gezonde planeet. Daarom moet het tekort aan woningen zo snel en effectief mogelijk worden teruggedrongen. Er is een aantal uitdagingen. Waar vinden we in ons land de ruimte voor het groeiend aantal huishoudens dat een woning nodig heeft? Er kunnen niet overal woningen worden gebouwd. Het risico op overstromingen neemt toe, de uitdagingen rond water en bodem zijn groot. Bovendien is er ook ruimte nodig voor toekomstbestendige landbouw, voor natuur, voor mobiliteit en voor bedrijven. 

Het bouwen van die woningen moet in samenhang met de andere maatschappelijke opgaven gebeuren en het klimaat zo min mogelijk belasten. Nieuwbouw levert nu veruit de grootste bijdrage aan het uitbreiden van de woningvoorraad. Helaas vraagt die bouwproductie veel materialen, waarvan een deel - vooral cement en staal - zorgt voor een forse CO2-uitstoot. Daarnaast ligt er een grote uitdaging in de verduurzaming van bestaande woningen. Bovendien is bij een groot aantal woningen sprake van funderingsproblematiek. Niet op de laatste plaats is de bouwsnelheid te laag. Om het woningtekort terug te dringen moet veel sneller nieuwe woonruimte worden gerealiseerd. Helaas wordt nieuwbouw fors afgeremd door gebrek aan ruimte, een tekort aan mensen in de bouw en hogere kosten. De doelstelling om jaarlijks meer dan 100.000 woningen te realiseren lijkt hiermee niet haalbaar.

Foto: Zogenoemde lighthouses op een pand op de driesprong van de Hovenstraat met de Rabenhauptstraat in Groningen.
FOTO: HARDSCARF / WIKIMEDIA COMMONS.

Maar kijken we wel goed? Jaarlijks komt er door nieuwbouw ongeveer één procent aan nieuwe woningen bij. Dat betekent dus dat 99% van de huizen er al staat. Bij veel van die meer dan acht miljoen woningen is sprake van een tekort aan bewoners. De afgelopen 75 jaar zijn er enorm veel huizen gebouwd voor gezinshuishoudens. In dezelfde tijd zijn die huishoudens gekrompen van gemiddeld vier naar iets meer dan twee personen; het aantal eenpersoonshuishoudens is zelfs meer dan verdriedubbeld. Er wonen dus minder mensen in de bestaande huizenvoorraad. Daarnaast is er een grote voorraad aan andere gebouwen die langdurig leegstaan of in de toekomst een andere functie kunnen krijgen.

Als we goed kijken, zien we dus dat er in de bestaande gebouwde omgeving een wereld te winnen is. Er liggen daar grote kansen om voort te borduren op wat er al staat, en beter gebruik te maken van de beschikbare ruimte en van de bestaande gebouwen. Dat scheelt veel ruimte, materialen, energie en vooral ook veel kostbare tijd. Het houdt de voorzieningen levend en schept ook kansen om vernieuwende woonzorgconcepten toe te voegen. Precies wat we nodig hebben om de woningcrisis nu aan te pakken en te werken aan vitale toekomstbestendige leefomgevingen. De verduurzamingsopgave kan de aanleiding zijn om vanuit deze brede scope te werken.

De ondertekenaars van het Renovatiemanifest staan voor een sterke focus op het beter benutten van bestaande bouw om meer woonruimte te vinden en te creëren. Dit biedt een grote kans om de wooncrisis sneller op te lossen met gebruik van minder materialen, energie en schaarse ruimte. Ook kunnen op deze manier de grote verduurzamingsopgave en de sociaaleconomische opgaven van de komende jaren verbonden worden en daardoor betaalbaar blijven. Het gaat om renovatie in de breedste zin van het woord: vernieuwend kijken en handelen rond bestaande gebouwen in hun bestaande omgeving, met vernieuwende antwoorden op de diverse maatschappelijke opgaven die er liggen.

Foto: Transformatie binnenstad Arnhem.
FOTO: PAUL / FLICKR

Volgens de ondertekenaars is veel meer verbouw nodig, naast en in combinatie met circulaire en zeer energiezuinige nieuwbouw. Zij pleiten voor deze combinatie omdat beide businesscases elkaar nodig hebben. Meer verbouw kan bijvoorbeeld door het optoppen, splitsen en transformeren van gebouwen. Belangrijk is dat dit onderdeel is van een grotere visie en een bredere businesscase op bijvoorbeeld wijkniveau én voor de lange termijn. Momenteel wordt minder dan 15 procent van de nieuwe woonruimte gerealiseerd door verbouw van bestaande woningen en gebouwen.

Om het huidige verbouwtempo te versnellen, roepen de ondertekenaars de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op om belemmeringen aan te pakken, samenwerking te ondersteunen en vooral de komst van maatwerk te stimuleren. Maatwerk omdat het in het debat over het oplossen van de woningnood steeds gaat over aantallen, terwijl de opgave veel meer ligt in het vervolmaken van onze al gebouwde omgeving. Hierin speelt maatwerk - met opgaven variërend van twintig tot vijfduizend woningen - die moet worden ingepast in de bestaande gebouwde omgeving een evidente rol. Dat moet gebeuren in een context die motiveert en waarbij we ons steeds blijven afvragen: wat hebben we op te lossen en hoe draagt ons handelen daaraan bij? Het doel is om er zo samen voor te zorgen dat het aandeel nieuwe woningen uit verbouw in 2030 is verdubbeld naar minstens dertig procent.

Wat moet er hiervoor gebeuren? De ondertekenaars doen op dit punt de volgende aanbevelingen aan de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, waarbij stevige betrokkenheid van anders ministeries, zoals Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Klimaat en Groene Groei, VWS en OC&W benodigd is. Ontwikkel al doende een toekomstbestendig beleid voor het beter benutten van de bestaande voorraad. Investeringszekerheid en investeringskansen zijn cruciaal om voldoende woningen te kunnen blijven realiseren, ook binnen bestaande bouw. Door breder te kijken is met het uitgeven van dezelfde euro veel meer te bereiken. Waar verbouw nu nog ondergeschikt is, zal het door schaarsere ruimte en schaarse materialen meer en meer een stevige plaats moeten innemen. Op de lange termijn is helder beleid nodig om te komen tot een goede businesscase voor verbouw in combinatie met (circulaire) nieuwbouw. Ontwikkel dit beleid al doende naast en met innovatieve coalities die zich committeren aan de langjarige complexe opgaven. Bijvoorbeeld in de aandachtswijken.

Ontwikkel integrale wijkvisies en kies voor passende verdichting. Mits integraal benaderd, kan verbouw van bestaande gebouwen in combinatie met nieuwbouw in bestaande wijken zorgen voor perspectief voor bewoners en daardoor voor verbetering van wijken tegen lagere maatschappelijke kosten. Met name in de wederopbouwwijken en ‘post 65-wijken’ spelen diverse sociaaleconomische, maatschappelijke en ruimtelijke opgaven. Verbind deze opgaven met elkaar en met het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Deze wijken verdienen nu onze aandacht; met de opkomende segregatie is het belangrijk te laten zien dat we langjarig willen samenwerken, ook als het moeilijk wordt. Zelfs met ongebruikelijke businesscases en coalities: markt, overheid, corporatie, welzijn, boeren, ondernemers en bewoners.

Ook belangrijk is de aanbeveling in de nieuwe Nota Ruimte te kiezen voor verdichting in steden en in dorpen; voer dit kleinschalig en passend binnen de bestaande bebouwing uit. Zorg voor ouderenwoningen en bevorder daarmee het vrijkomen van de ruimere woningen voor de daar wonende jongeren. Het is van groot belang om juist dorpen vitaal, veerkrachtig en toekomstbestendig te houden. Stimuleer daarom in brede coalities het maken van integrale en langjarige visies met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. Werk van daaruit naar verbonden projecten (sociaal-economisch en ruimtelijk). Zorg dat de visie bijdraagt aan een doorstroming binnen de dorpen, buurten, wijken; besteed aandacht aan nieuwe woonzorg-concepten en woonconcepten in de wijk waarin het omkijken naar elkaar plaatsheeft. Zo kunnen voorzieningen en bewoners voor de wijk behouden blijven.

Zorg voor experimenteerruimte. Het is belangrijk om te denken vanuit kansen en niet te beginnen met belemmeringen. Maak ruimte voor experimenten die opgaven combineren: vanuit visie op een gebied, wijk, naar woonzorgconcepten, woonconcepten, van initiatieven naar voorzieningen, toepassing van nieuwe materialen in de bouwketen, en woningbouw die rekening houdt met klimaatverandering. 

En ga concreet aan de slag met verbouwen. De ondertekenaars doen op dit punt specifieke aanbevelingen. Er zijn concrete doelstellingen nodig om snel, maar vooral kwalitatief en met de komst van de toekomst veel meer circulair, biobased meer nieuwe woningen te realiseren via verbouw. Maak daarom vanuit gemeenten concrete verbouwafspraken per provincie en verbind dit ook aan de zogeheten kwetsbare wijken en dorpen. Breng in beeld hoeveel extra ruimte (wonen en ook bedrijvigheid) gerealiseerd kan worden binnen de bestaande gebouwde omgeving, stad, dorp, platteland. En monitor nauwkeurig hoeveel woonruimte er de komende jaren jaarlijks gerealiseerd gaat worden via de bestaande voorraad.

Foto: Ludgerkerk in Lichtenvoorde, verbouwd tot appartementen.
FOTO: THEA VAN DEN HEUVEL / FLICKR

Investeer in meerwaarde voor de huidige bewoners. Om de bestaande voorraad echt beter te benutten is het cruciaal om de zittende bewoners goed bij de verbouwing te betrekken én te zorgen dat zij baat hebben bij de toevoeging van meer woningen in hun omgeving. Zorg daarom voor tijd, middelen en mandaat om hen te laten meeprofiteren en te investeren in de wijk. Kijk naar Ruilverwoning, een proces-project in de provincie Fryslân. Er zijn bijvoorbeeld investeringen mogelijk in initiatieven in combinatie met opleidingen en werk in de wijk, beter openbaar vervoer en meer groen in de wijk. Een mooie houding hierbij is: ‘wat zou ik willen als dit mijn leefomgeving zou zijn?’

Zet in op een duurzame, langjarige businesscase in combinatie met verduurzaming. De verduurzamingsopgave van bestaande woongebouwen biedt een grote kans op een win-win situatie in combinatie met het realiseren van extra woningen door verbouw en circulaire nieuwbouw. Er moet immers toch al gerenoveerd worden; het op dat moment toevoegen van extra woningen kan de verduurzaming van het bestaande woongebouw helpen financieren. Stimuleer en ondersteun hierin de woningcorporaties en verenigingen van eigenaren. Verbind winstgevende met verlieslijdende opgaven.

En maak splitsen makkelijker en aantrekkelijker. Het splitsen van woningen kán zorgen voor erg veel extra woningen. Momenteel is splitsen complex en wordt het nog door weinig gemeenten gestimuleerd, omdat het ook ongewenste effecten kan hebben. Stroomlijn dit door landelijke splitsingsrichtlijnen te ontwikkelen, waarbij er aandacht is voor de context om ongewenste bijkomende effecten te voorkomen. Neem hierin ook richtlijnen mee voor extra woningen in tuinhuisjes en bijgebouwen. Stel daarnaast budget beschikbaar om splitsen vaker financieel haalbaar te maken. Denk vanuit de baten voor bewoners ook aan het aanpassen van de kostendelersnorm: op dit moment worden veel oudere stellen niet uitgenodigd tot samenwonen, omdat zij dan gekort zullen worden op hun uitkering.