Zonder fysieke plek voor de bewoners is er geen kans op een positieve buurtontwikkeling. Daarover bestaat bij Guus Frenaij van woningcorporatie Haag Wonen geen twijfel. Een omgebouwde zeecontainer doet daarom dienst als ontmoetingsplek. En een snackbar wordt wellicht opgekocht om een levendige buurtkantine van de grond te tillen. "Als je woningverbetering hand in hand met buurtontwikkeling laat gaan, dan ontstaan er hele mooie dingen", aldus de altijd naar kansen zoekende buurtontwikkelaar.

Ruim een jaar geleden vroeg woningcorporatie Haag Wonen Guus Frenaij om invulling te geven aan een nieuwe functie, die voortvloeide uit de evenzeer nieuwe ‘sociale strategie’; in buurten met grote sociale opgaven via buurtontwikkeling vormgeven aan de nieuwe, sociale rol van de woningcorporatie. Daarvoor werkte Frenaij al drie jaar als beheerconsulent bij de woningcorporatie, een baan waarin hij een wereld leerde kennen waarvan hij aanvankelijk geen weet had. Vervuiling, eenzaamheid, armoede, alles wat hij achter de voordeur aantrof – zo beseft hij nu - droeg bij aan de intrinsieke motivatie om nog harder voor buurten en haar bewoners te werken. Om harder te proberen de systemen waarin wordt gewerkt zoveel mogelijk op te rekken; want dat er een mismatch bestaat tussen leef – en systeemwereld lijdt voor hem geen twijfel.
Wat Frenaij ook zag in diezelfde wijken - met hun onverzorgde binnentuinen en buitenruimten - was een enorme potentie voor herontwikkeling van de fysieke leefwereld. Kleine en grote kansen, die met niet al te veel moeite kunnen worden opgepakt. Daarmee komt hij op het allerbelangrijkste wat hij in zijn werk als beheerconsulent tegen kwam: een groep buurtbewoners die hem bijna smeekten iets te mogen doen met en voor hun buurt.  Zijn handen jeukten bij zoveel menskracht, zoveel potentie en zoveel noodzaak. De functie van buurtontwikkelaar gaf hem de mogelijkheid daarmee aan de slag te gaan. Hij herinnert zich het eerste gesprek op de afdeling beleid, de afdeling waar hij formeel onderdeel van uitmaakt, nog goed. “Ik wil heel graag aan buurtontwikkeling doen, maar ik ga geen beleid ontwikkelen. We gaan simpelweg dingen doen.”

Niet veel later haalde hij een paar bewoners op met de auto om in het tuincentrum nieuwe planten te halen voor hun binnentuin. Hij ziet de blije en verraste gezichten nog voor zich. Wat is het budget? Het is volgens hem een vraag die traditioneel de verhouding tussen corporatie en bewoners illustreert. “Veel bewoners hebben de houding van consument en zijn hun eigenaarschap zo’n beetje vergeten. Toen ik de wedervraag stelde, wat vind je een normaal bedrag, kwamen ze zelf uit op een paar honderd euro. Niets geks dus. De kassabon stelde ons dan ook niet voor verrassingen”. Met die bon ging Frenaij niet rechtstreeks naar de woningcorporatie, maar naar het kort daar voor opgerichte buurtfonds. Zo’n fonds is een experiment waarin Haag Wonen en andere bij de buurt betrokken partijen geld storten. Het gebruik van buurtfondsen is nog volop in ontwikkeling, maar de vooruitzichten zijn volgens hem goed. “Met een dergelijk construct creëer je gelijkwaardigheid, zeggenschap en eigenaarschap. Dat zijn de belangrijke elementen om tot nieuwe samenwerking met bewoners te komen.”
Met vette letters hoort daar volgens hem nog een ander woord bij: vertrouwen. Van vertrouwen was in deze buurten nauwelijks sprake meer. Dat is geen geheim, zeker niet voor Haag Wonen. Dat vertrouwen moet dus eerst worden hersteld;  er is geen andere optie en dat kost in dergelijke buurten enkele maanden tot soms wel jaren. De eerste stap voor herstel bestaat volgens Frenaij uit drie dingen: veel aanwezig zijn in de buurt, veel gesprekken voeren en veel luisteren. De buurtontwikkeling van de Lozerlaan is daarvan een goed voorbeeld: vier identieke flats waar veel mensen met plezier wonen, maar waar ook grote problemen spelen zoals armoede en eenzaamheid. Bij flat 1 startte het team van Frenaij met een koffiekar; een half jaar lang waren ze vrijwel dagelijks aanwezig. Toen de tijd rijp was voor een eerste bijeenkomst over de dromen van en voor deze buurt, zaten er veertig bewoners om mee te praten. De sfeer was goed, de workshop een succes. Er werd vrij, eerlijk en open gepraat over wensen, mogelijkheden en ideeën over grote veranderingen rond de flat. Verdichten en optoppen. Even daarna werd dezelfde workshop georganiseerd voor de volgende flat, waar nog geen tijd en aandacht was besteed aan de bewoners. Daar liepen de ontwerpers, architecten en het team op tegen een muur van negatieve reacties. “Een identieke flat, dezelfde problemen, dezelfde uitdagingen en een wereld van verschil. We hebben daar vervolgens veel minder kunnen bereiken”. De grootste valkuil in buurtontwikkeling is volgens hem dat professionals te snel met plannen komen. “Als je samen iets wilt doen met de buurt, dan moet er wel eerst een buurt zijn”, merkt hij op.

De grootste mindshift voor de corporatie is buurtontwikkeling te beschouwen als een investering en niet als een kostenpost. Al die tijd, al die aandacht, al die energie ziet de buurtbouwer als onderdeel van business cases. “Onze aandacht gaat renderen, net als euro’s dat doen”. Frenaij ziet dat zijn stakeholders er net zo naar kijken: ontwikkelaars en bouwers dragen bij aan de ontwikkeling van de buurt. Zat buurtontwikkeling eerder nog in de hoek van de bijzaken, het eerste dat sneuvelde in de begroting wanneer er geld te kort was, nu is het een serieuze aangelegenheid voor meerdere partijen. Frenaij is er blij mee en benadrukt dat ook in gesprekken met collega’s die onderbouwing zoeken voor nieuwe buurtontwikkeling.
Vanzelfsprekend vraagt het tijd en geduld van de organisatie en van collega’s, weet Frenaij. “Wat het lastig maakt, is dat een corporatie als vastgoedorganisatie wordt aangemerkt en dat de daarbij behorende wet- en regelgeving van toepassing is. Terwijl Haag Wonen vooral weer een volkshuisvester wil zijn. In die tegenstelling zit spanning en dat schuurt, maar de beweging is ingezet en de effecten daarvan worden nieuwsgierig onderzocht door de corporatie.”

De komst van koffiekar op de Lozerlaan was een begin. Al snel daarna kwam het gemis naar voren van een fysieke plek waar bewoners en andere (buurt)organisaties makkelijk konden binnenlopen. Na vele omwegen kwam iemand met het idee van een zeecontainer. Frenaij ging bellen. Niet veel later lukte het een zeecontainer te bemachtigen en die te laten ombouwen tot een tiny-lab. Na enig gedoe over vergunningen staat er een met hout aangeklede container, die eerder aan een tiny house doet denken. Als een magneet trekt het bewoners, en ook andere organisaties, bedrijven, kennisinstellingen en de gemeente aan. En dat is exact de bedoeling. “Wij zeggen tegen iedereen op de Lozerlaan wat wij voor ogen hebben: een gezond en gelukkig leven voor iedereen.  Wij gaan dat doen en het zou nog veel beter zijn als jij ook meedoet. Er ontstaat een sneeuwbaleffect, nieuwe samenwerkingen komen van de grond. Al die mensen van al die organisaties hebben dezelfde opgave en vinden bij ons een haakje. Maar dat lukt alleen bij de aanwezigheid van een fysieke ontmoetingsplek. Dat is een must”.
Nog een concreet voorbeeld. In een andere wijk staat de snackbar van Harry en Ina te koop. Ze hebben 61 jaar deze snackbar gerund in een pand van Haag Wonen. Nu het te koop staat, komen er louche figuren op af. “Je kunt op je vingers natellen wat er gebeurt als een vage witwasser hier voet aan de grond krijgt”, vertelt Frenaij. Daarom wil hij de snackbar kopen. “Dan kan de snackbar een buurtkantine worden voor ontelbaar veel activiteiten, die door de buurtbewoners zelf worden ontplooid. Maar daarvoor is letterlijk ruimte nodig.” Zo’n aankoop is ongebruikelijk en ook volkomen nieuw, maar Frenaij heeft er alle vertrouwen in dat de corporatie het bedrag op tafel legt wat nodig is om Harry en Ina met pensioen te laten gaan. “Natuurlijk is durf nodig en Haag Wonen zal nu niet alle snackbars van Den Haag opkopen, maar het gaat om de kans die er ligt: lokaal maatwerk in het belang van de buurt”.

Dat dit staat te gebeuren is geen toeval. Het is een uitkomst van langere tijd investeren in buurtontwikkeling, in de juiste volgorde: vertrouwen herstellen, vastgoed verbeteren, tuinen en buitenruimte aanpakken en als laatste de wijkeconomie omarmen. Ofwel, zorgen dat de wijk duurzaam wordt ontwikkeld en de geldstromen in de wijk blijven. Het kopen van een snackbar staat als het ware op de schouders van deze eerdere stappen. Als je wordt vertrouwd, zo ervaart Frenaij, hoor je dingen van bewoners en ook nog op tijd om te kunnen schakelen. “Ik weet zeker dat hier straks een trotse wethouder staat om de nieuwe huiskamer te openen”, aldus Frenaij.
Het werk van Frenaij heeft een vlucht genomen. Wat begon met planten kopen bij een tuincentrum behelst nu vijf grote buurtontwikkelingen. Voor Frenaij is het niet te behappen om zelf fysiek op vijf plekken tegelijk aanwezig te zijn. Zijn rol is nu ‘te doen wat nodig is’: nieuwe buurtbouwers worden ingezet en nemen zijn werk ter plekke over. Dat geeft hem ruimte om al die partijen die daar op afkomen aan elkaar te koppelen. En om kansen te benutten die zich soms heel snel aandienen en waar direct schakelen onontbeerlijk voor is. Dat geeft altijd reuring en soms interne spanning, want tijd om te wachten op jaarplannen heeft hij niet. Hij loopt soms als het ware door alle budgetten en begrotingen heen, maar waar een wil is, is een weg.
Het kan knetteren en schuren maar dat ligt vaak niet aan de persoon, is zijn ervaring. Het gaat over het hele systeem rondom budgetten en kostenplaatsen dat kan knellen, want als Frenaij iets wil, drukt dat wel op het budget van de vastgoedmanager. “Het mooist is als je zo vroeg mogelijk met elkaar om tafel zit en je samen een integraal buurtplan maakt. Want we vullen elkaar aan; woningen verduurzamen is een vak en brede buurtontwikkeling ook. Als je die twee hand in hand laat gaan, ontstaan er hele mooie dingen en wordt het werk voor iedereen alleen maar leuker.”