Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, gaf een voorproefje van het artikel dat hij voor Ruimte + Wonen schreef maar ging daarbij nog wat specifieker in op de positie van met name de lagere middeninkomens. Hij presenteerde onder andere een bruto-netto tabel voor eenpersoonshuishoudens. Daaruit blijkt dat alleenstaanden met een modaal inkomen weliswaar meer verdienen dan alleenstaanden met een minimuminkomen, maar ook allerlei rechten verliezen. Zij verliezen vanwege een iets hoger inkomen het recht op huurtoeslag of een sociale huurwoning en dat betekent een minimaal netto verschil met mensen met een minimuminkomen. “Een onhoudbare situatie,” aldus Boelhouwer.
Het zijn vooral jonge mensen – afhankelijk van de definitie van het begrip middeninkomen maximaal 2 miljoen mensen – die steeds moeilijker een wooncarrière kunnen maken. Strakkere financieringsnormen, een toenemend aantal mensen zonder vast arbeidscontract, beperkingen van de sociale huursector en exorbitant gestegen prijzen in de koopmarkt, zijn enkele belangrijke oorzaken.
Volgens Boelhouwer blijkt uit verschillende scenario’s – ontwikkelingen op het gebied van inkomen en woningmarkt(beleid) – dat in de komende decennia een aanzienlijke groep Nederlanders tussen wal en schip blijft vallen. Er is derhalve een grote behoefte aan betaalbare woningen tussen de sociale huursector en koopmarkt. Middenhuur als gulden middenweg? Niet helemaal: Boelhouwer ziet weliswaar graag dat woningcorporaties actiever worden op het gebied van middenhuur, maar ziet vooral oplossingen door het verhogen van de doelgroepgrens waardoor ook mensen met een middeninkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Anderzijds vindt hij het van belang dat mensen met een middeninkomen gemakkelijker toegang moeten kunnen krijgen tot de koopmarkt. Wat Boelhouwer betreft worden de premiekoopregeling opnieuw geïntroduceerd.

Hoewel Boelhouwer niet in eerste instantie pleit voor het vergroten van het segment middenhuur, zien veel gemeenten dat anders. Zij proberen dat aandeel in hun lokale woningmarkt juist te stimuleren – en vast te houden. Volgens Wim Eringfeld, directeur van Stec Groep, blijkt uit een recent gehouden onderzoek door Stec onder ruim honderd gemeenten dat er zeer veel wantrouwen bestaat bij ambtenaren ten aanzien van afspraken met beleggers over middenhuur. Beleggers worden gezien als noodzakelijke partners die voor snelle winsten zouden gaan en vooral geïnteresseerd zijn om woningen uit te ponden en korting op de grondprijs als bonus opstrijken. Stec heeft zich tot doel gesteld om de kloof tussen beide te verkleinen. Ambtenaren zouden beter moeten weten in welk speelveld zij zich begeven in onderhandelingen met beleggers. Eringfeld wijst er op dat ambtenaren zich beter kunnen voorbereiden op onderhandelingen en zowel hun eigen positie als die van de belegger beter kunnen begrijpen. Dat heeft in de provincie Utrecht bijvoorbeeld geleid tot het Biedboek Middenhuur Utrecht waarin beleggers een provinciebreed aanbod op het gebied van middenhuur hebben gedaan. Andersom hebben vier grote Friese gemeenten – die niet automatisch in het vizier van de institutionele beleggers staan – juist een gezamenlijk aanbod gedaan in de hoop daar meer middensegment huur gerealiseerd te krijgen.
Inmiddels werkt Stec aan een nieuw onderzoek op het gebied van middenhuur, maar dan gericht op woningcorporaties. Naast het verkrijgen van inzicht in de rol die woningcorporaties op het gebied van middenhuur (willen) spelen probeert Stec eveneens inzicht te bieden in verschillende strategieën die corporaties kunnen hanteren indien zij meer voor de middengroepen willen doen.
Arjan Deutekom, directeur-bestuurder van de Almeerse woningcorporatie GoedeStede,  geeft aan dat zijn corporatie sinds de invoering van de nieuwe Woningwet haar bezit gesplist heeft in 75 procent DAEB en 25 procent niet-DAEB. Voor dat laatste deel is GoedeStede actief in het middensegment. “De inkomsten die we met de verhuur van middeldure huurwoningen genereren, komen ten gunste van huisvesting van mensen met de laagste inkomens.” Juist het bedienen van die twee segmenten biedt de corporatie veel flexibiliteit, legt Deutekom uit. Verkoop van het aandeel middeldure huur aan bijvoorbeeld een belegger is dan ook geen optie, stelt Deutekom desgevraagd. Flexibiliteit is hem meer waard dan een groot geldbedrag op de bank - in het nummer De gulden middenhuur is hierover meer te lezen.

Hoewel GoedeStede beleggers niet nodig lijkt te hebben om de middengroepen in Almere te bedienen, is duidelijk dat dit niet voor heel Nederland geldt. Er is veel behoefte aan woningen in het middensegment en daarvoor worden beleggers juist als belangrijke partij gezien. Rabobank maakte onlangs bekend via haar dochter, ontwikkelaar BPD, in de komende tien jaar 15.000 huurwoningen te willen realiseren met een huurprijs tussen 650 en 1250 euro. Waar deze woningen moeten komen, hoe groot ze worden en voor wie ze precies bedoeld zijn, moet op een later moment duidelijk worden, erkent Nic Vrieselaar, senior-econoom bij Rabobank. Dick Boekhout, senior ontwikkelingsmanager bij BPD geeft aan dat het idee is om tachtig procent van de beoogde nieuwbouwwoningen te verhuren voor een prijs tot 950 euro. Hij geeft echter ook aan dat er nog vragen open liggen. Zo is de indexering van de huur een ingewikkelde kwestie aangezien middeldure woningen dan snel dat segment kunnen ontstijgen. Overigens wordt er gewerkt aan een nieuwe financieringsvorm waarbij huurders hun woning uiteindelijk in bezit kunnen nemen. “Huurders huren van het fonds en kunnen sparen terwijl zij huren. We zijn bezig om dit uit te werken. Het is een vorm van huurkoop.” Het sluit aan bij de eerder genoemde oproep van Boelhouwer om mensen met een middeninkomen in staat te stellen gemakkelijker een woning te kopen. Dit moet een bijdrage leveren aan de positie van de middengroepen op de woningmarkt. Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, haakt daar op in door te pleiten om de huurtoeslag te vervangen door een vouchersysteem dat volgens hem veel beter rekening houdt met wisselende financiële situatie van mensen met een middeninkomen.

Tot slot noemt moderator Martijn Eskinasi nog even fijntjes ‘de roze olifant in de kamer’, de noodknop. De noodknop is een mogelijk instrument om de hoogte van de huur van bestaande middeldure huurwoningen te koppelen aan een percentage van de WOZ-waarde met als doel om de huren in de huidige oververhitte woningmarkt niet te veel te laten stijgen. Het is een maatregel waar beleggers van gruwelen. Bovendien waarschuwen zij dat het vertrouwen van de beleggingsfondsen af zal nemen, met desastreuze gevolgen voor de bouw van nieuwe huurwoningen – zie hiervoor het interview met IVBN-directeur Frank van Blokland in De gulden middenhuur. Na een discussie over de effectiviteit van een mogelijke noodknop en de dreigementen van marktpartijen hierover, oppert een van de aanwezigen eens uit te rekenen wat het rendement op langere termijn zou zijn als beleggers er voor zouden kiezen om niet uit te ponden, middensegmenthuurwoningen dus voor altijd zouden blijven verhuren. “Het rendement is dan misschien niet heel groot, maar gezien de verwachte behoefte aan middenhuurwoningen op de langere termijn is dat rendement wel voor decennia verzekerd.”

Joost Zonneveld
Redactie Ruimte + Wonen