Starters kunnen steeds moeilijker een woning vinden, zo is de algemene teneur. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, sprak tijdens het OTB | Platform31 Wooncongres op 4 december 2018 zelfs van een 'verloren generatie'. De wachttijden in de huursector nemen toe, de prijzen in de koopsector rijzen de pan uit en de woningproductie blijft achter bij de huishoudensgroei, wat vooral de starters treft. In een artikel in NRC Handelsblad van 16 september 2018 is wordt de noodklok voor starters geluid. 'Waar je de cijfers ook opvraagt, alle data tonen hetzelfde: het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt of een huis koopt, neemt elk kwartaal af. Problematisch, want starters zijn onmisbaar voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis'. Deze beweringen nodigen uit tot een factcheck. Een verkenning aan de hand van recente publicaties en databronnen laat zien wat er aan de hand is. Wat gaat er goed en waar zit de mismatch? En wat valt hieraan te doen?

Als eerste blijkt uit de publicaties dat het begrip starters tot verwarring leidt. De één denkt aan jongeren die het ouderlijk huis verlaten, de ander heeft het over mensen die voor het eerst een woning kopen. Starters zijn te onderscheiden in drie groepen. De eerste is de startende huurstarter, personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige huurwoning. De volgende groep is de startende koopstarter: personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige koopwoning. De laatste groep is de doorstromende koopstarter, huishoudens die in principe al gestart zijn in de huursector, maar voor het eerst een woning gaan kopen.

Volgens het nieuwste WoonOnderzoek Nederland 2018 (WoON2018), waren er in 2018 in totaal ruim 900.000 personen of huishoudens die aangaven beslist binnen twee jaar te willen verhuizen (‘beslist verhuisgeneigd’). Daarnaast gaven circa 340.000 personen of huishoudens aan wel te willen verhuizen, maar dit om de een of andere reden niet te kunnen (‘wil wel, maar kan niet’). Deze groep is relevant, aangezien starters vanwege hun financiële situatie soms geen mogelijkheden zien. Gezamenlijk betreft het circa 1,25 miljoen personen of huishoudens die graag willen verhuizen (‘wil graag verhuizen’). Deze groep bevat bijna 260.000 startende huurstarters, ruim 145.000 startende koopstarters en 223.000 doorstromende koopstarters. Dit aantal is door de jaren heen relatief snel gegroeid, ten opzichte van de overige doorstromers op de woningmarkt. De sterkste groei is zichtbaar bij de doorstromende koopstarters. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2012 nam hun aantal toe met 78 procent. Daarnaast is opvallend dat de laatste drie jaar de groep ‘wil wel, maar kan niet’ sterk is gegroeid, met name onder de twee groepen koopstarters.

De samenstelling van de huishoudens die in de twee jaar voor hun bevraging in het WoON2018 als starter zijn verhuisd geeft hiervoor een indicatie. De gemiddelde leeftijd van zowel de recent gestarte huur- en koopstarters als van de doorstromende koopstarter is gestegen. In 2009 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de gestarte koopstarter 28,5 jaar. Inmiddels is dit gestegen tot 31,0 jaar. De leeftijd van de doorstromende koopstarter is over dezelfde periode toegenomen van 41,1 tot 42,8 jaar. Koopstarters zijn met name de laatste jaren, toen de woningmarkt in rap tempo aantrok, steeds later verhuisd. Ook in de huursector neemt de gemiddelde leeftijd toe van 27,5 jaar in 2009 tot 28,8 in 2018. De gemiddelde leeftijd van de  starters die graag willen verhuizen is over dezelfde periode minder hard toegenomen dan die van de recent gestarten. Dit is een indicatie dat starters er langer over doen om hun verhuiswens te realiseren. Dit geldt overigens niet voor de doorstromende koopstarters.

De leeftijd van recent gestarte huishoudens is de laatste jaren dus toegenomen. Maar betekent dit ook dat zij er minder goed in slagen om hun verhuiswens te realiseren? In de Staat van de Woningmarkt die recent is verschenen, staan de slaagkansen van verschillende verhuisgeneigde doelgroepen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WoON-verhuismodule waarbij deelnemers van het WoON2015 via CBS-registraties twee jaar zijn gevolgd in hun gedrag op de woningmarkt.
Van alle personen die in 2015 aangaven te willen verhuizen, heeft 31 procent dit in de twee jaar hierna (2015-2017) ook daadwerkelijk gerealiseerd. Starters slagen relatief vaak. Onder de starters naar zowel een huur- als een koopwoning bedroeg dit aandeel namelijk 53 procent. De slaagkansen van de startende huurstarters zijn door de tijd licht afgenomen, terwijl die van de startende koopstarters juist licht zijn gestegen. De Staat van de Woningmarkt concludeert dat starters op de woningmarkt een hardere verhuiswens hebben dan doorstromers en zich maar weinig hebben laten beïnvloeden door de economische crisis. Dit in tegenstelling tot de doorstromers naar een koopwoning. Daar is duidelijk een terugval te zien is als gevolg van de crisis, waarna de verhuiskans inmiddels weer aanzienlijk is toegenomen.

De recente prijsstijgingen zouden ertoe leiden dat er steeds minder betaalbare koopwoningen zijn. Ondanks deze prijsstijgingen is de slaagkans van starters in de koopsector dus gestegen, blijkt uit de Staat van de Woningmarkt.  Ook de meest actuele cijfers uit het WoON2018 lijken dit beeld te bevestigen. Het aantal recent gestarte huur- en koopstarters is door de tijd heen redelijk constant, terwijl de doorstroming van koop naar koop na een enorme dip in de crisisjaren van de woningmarkt een fors herstel laat zien. Inmiddels heeft het aantal doorstromers binnen de koop bijna het niveau van voor de crisis bereikt. Hetzelfde patroon, zij het minder uitgesproken, vertonen de doorstromende koopstarters.
Wel zien we bij de huurstarters als meest recente ontwikkeling dat de doelgroep die graag wil verhuizen toeneemt, terwijl de groep recent verhuisde starters in de huur licht is gedaald.
Voor de koopstarters kan niet zonder meer gesproken worden van een verdringing. Ook zij wisten sinds 2015 vaker dan voorheen hun voorkeur voor een koopwoning te realiseren. Door de explosief toegenomen concurrentie van de doorstromers zijn de kansen van starters sinds 2015 in relatieve zin wel  afgenomen: starters hebben niet meer het rijk alleen, zoals gedurende de crisis.

Starters vinden dan wel een koopwoning, maar hoe betaalbaar is deze? De woonquote, het aandeel van het inkomen dat huishoudens aan hun woning kwijt zijn  (inclusief lasten voor energie en gemeentelijke lasten), ligt voor starters vanouds hoger dan voor doorstromers. Maar er is een tendens zichtbaar dat de woonquote van koopstarters sneller daalt dan die van doorstromers in de koop. Starters lopen ook minder risico dan voorheen. Terwijl in 2009 nog 78 procent een hypotheek afsloot van meer dan 100 procent van de aankoopwaarde, was dit voor de recent gestarte huishoudens in 2018 gedaald tot 27 procent. De aangescherpte hypotheekregels zijn voor starters met nog onvoldoende startkapitaal een doorn in het oog. Daarentegen wijzen economen op de noodzaak van deze aanscherping, vanwege de enorme schuldenlast van Nederlandse huishoudens.

Het huursegment vertoont een ander beeld. Hierin liep de gemiddelde woonquote van starters tot 2015 op, om sindsdien min of meer te stabiliseren. Zij zijn gemiddeld ongeveer 36 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat bij de berekening van de woonquotes die huishoudens met een inkomen lager dan 90 procent van het sociaal minimum niet zijn meegenomen. Deze groep bestaat met name uit zzp’ers, ondernemers en jonge studenten. Als we deze groep meerekenen komt de gemiddelde woonquote voor de huurstarters uit op 48 procent.

Landelijk gezien lijken starters er tegenwoordig niet minder goed in te slagen hun woonwensen te verwezenlijken dan voorheen. Wel zien we een omslag in de gebieden met een gespannen woningmarkt. Zo blijkt, volgens de WoON-verhuismodule, de slaagkans voor een koopwoning van recent verhuisde koopstarters in ‘zeer sterk verstedelijkt gebied’ de laatste jaren af te nemen. Het betreft hier de totale groep, dus zowel de gestarte als doorgestroomde koopstarters.
Ook uit de ontwikkeling van het aantal recent gestarte huishoudens in het WoON2018 blijkt dat het aantal starters in de vier grote steden (G4) sinds 2012  daalt, zowel in het koop- als het huursegment. Bij de huurstarters blijven de G4 onverminderd populair. De (startende en doorstromende) koopstarters zoeken in toenemende mate hun eerste koopwoning buiten de G4.
In de overige gemeenten is het aantal starters dat naar een koopwoning verhuisde, na een dip in 2015, op basis van de meest recente cijfers weer toegenomen. Het aantal starters dat een huurwoning betrok bleef in de periode 2009-2018 constant.
Deze cijfers betreffen zelfstandige woningen. Vooral in de G4 en de studentensteden is bovendien een aanzienlijk aantal onzelfstandige woningen. Volgens de Staat van de Woningmarkt gaat het in heel Nederland om ongeveer 500.000 wooneenheden, waarvan het grootste deel bestaat uit panden met een woonfunctie waar op hetzelfde adres meerdere huishoudens staan ingeschreven. Bijna de helft van deze huishoudens is jonger dan 30 jaar en 45 procent woont er korter dan een jaar. Dat betekent dat jaarlijks een aanzienlijk aantal starters in de grote stad zo een eerste woonplek kan vinden.
Starters en (jonge) mensen die door een verbroken relatie een nieuwe woning zoeken maar geen woning achterlaten, strijden om een plekje op de woningmarkt en zijn daarin inventief. Joshua is zo iemand, die na een verbroken relatie op zoek moest naar een nieuwe woning. Een zoektocht op sociale media leerde dat 100 reacties op een oproep voor woningdelen geen uitzondering is. Uiteindelijk heeft hij geluk gehad: zijn ‘hospiteren voor volwassenen’ bleek al snel succesvol. De verhuurder van zijn gedeelde woning is alleen niet op de hoogte. Joshua heeft dan ook geen contract en als zijn medebewoner besluit te verhuizen, heeft hij in feite geen poot om op te staan.
Deze traditionele houding van verhuurders is aan het veranderen. Zo kunnen huurders met zogeheten ‘friendscontracten’ meer zekerheid krijgen. In de Utrechtse wijk Kanaleneiland wordt inmiddels geadverteerd met een impliciete oproep aan woningdelers om voor ongeveer € 1.300 en circa 90 m² de kosten te delen. Bedragen die voor de jonge doelgroep moeilijk alleen zijn op te hoesten, maar gedeeld een acceptabele prijs opleveren.
Een voor de hand liggende verklaring voor de verslechterde positie van starters in de G4 ligt in de sterke stijging van de transactieprijzen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 lagen deze gemiddeld 30 procent hoger in het derde kwartaal van 2018. Landelijk steeg de gemiddelde transactieprijs in deze periode met 3 procent, zo blijkt uit de  Staat van de woningmarkt 2018. Deze prijsstijgingen kunnen, via een stijgende WOZ-waarde ook doorwerken in de huurprijs van vrijkomende huurwoningen in de G4. Recent gestarte huurders in de grote steden blijken het slechtste af te zijn. Zij besteden gemiddeld 39 procent van hun inkomen aan wonen. Als we ook de groep meerekenen die minder dan 90 procent van het sociaal minimum verdient (bijna een derde van de huurstarters in de G4) komt deze woonquote uit op 53 procent.

Voor de geconstateerde knelpunten zijn maatregelen gewenst. Maar welke? Vanzelfsprekend zal het aanjagen van de nieuwbouwproductie enige verlichting kunnen bieden voor de krapte op de huurmarkt voor starters in de G4. Dit is echter een proces van lange adem. Bovendien hebben woningcorporaties last van een relatief snelle stijging van de bouwkosten.
Voor de koopmarkt geldt dat nieuwbouw zich uit de markt dreigt te gaan prijzen. De prijzen stijgen sneller dan die van bestaande woningen. In de G4 is, volgens makelaarsvereniging NVM, inmiddels de daling van de gemiddelde verkooptijd recent weer omgeslagen naar een stijging.
Willen we starters meer ruimte bieden om een betaalbare woning te verwerven, dan moeten we vooral kijken naar de bestaande voorraad. Kunnen we deze beter benutten en verdelen? Denk bijvoorbeeld aan friendscontracten voor kleinere huishoudens. Met een friendscontract kunnen meerdere personen die geen gezamenlijk huishouden vormen, toch samen een woning huren en officieel regelen dat ieder een deel van de huur betaalt. Dit woonconcept wordt soms zo opgezet dat het later flexibel aan te passen is tot woningen voor gezinnen.
Voor een woonruimteverdeling die gunstiger uitpakt voor huurstarters zijn er meerdere opties. Loting voor woningtoewijzing, direct-te-huurwoningen en woningen labelen voor jongeren tot een bepaalde leeftijd worden al op verschillende plekken in het land toegepast.
Daarnaast zijn er mogelijkheden om de betaalbaarheid van de nieuwbouw voor starters te vergroten. Zo wordt in de Brabantse gemeente Landerd een concept toegepast waarbij nieuwe bewoners een woning kunnen huren, met de mogelijkheid deze later te kopen.

Landelijk gezien lijkt de positie van starters op de koopmarkt de laatste tien jaar redelijk stabiel te zijn. De slaagkansen en het aantal werkelijk gestarte huishoudens zijn licht toegenomen. Daar staat tegenover dat er een groeiende groep starters is die aangeeft wel te willen verhuizen, maar dit niet te kunnen.
Ook stijgt de gemiddelde leeftijd waarop starters voor het eerst kopen. Dat is een aanwijzing dat het voor een deel van hen lastiger wordt om een koopwoning te vinden. Landelijk gezien is de prijsstijging in de bestaande bouw over de laatste tien jaar zeer beperkt, maar met de aangescherpte hypotheekregels kunnen starters minder risico’s nemen. Een groeiende groep ‘wil wel, maar kan niet’ kan hierdoor (nog) niet kopen.
De positie van starters op de huurmarkt is recent wat verslechterd. De laatste paar jaar groeit de groep die graag wil verhuizen, maar daalt het aantal recent verhuisden naar huurwoningen.
Met name in de vier grote steden kunnen starters steeds moeilijker een woning vinden. En als dat al lukt, dan zijn ze gemiddeld steeds duurder uit.
Er zijn wel degelijk pittige belemmeringen voor starters, maar deze zijn specifiek en gebiedsgericht. Kortom, we zien geen verloren generatie ontstaan. Een betere benutting van de bestaande woningvoorraad en slimme en betaalbare nieuwbouwconcepten helpen om deze knelpunten aan te pakken.