Allereerst is er flink ingegrepen in de financierbaarheid en de betaalbaarheid. De verhouding tussen maximale hypotheek en woningwaarde (LTV) wordt stapsgewijs afgebouwd naar (voorlopig) 100 procent. Daarmee kan de koopsom nog worden gefinancierd, maar zullen de bijkomende kosten uit eigen middelen moeten worden betaald. Ook de verhouding tussen het inkomen en de maximale hypotheekschuld (LTI) is sinds 2008 ingrijpend neerwaarts bijgesteld. Daarnaast wordt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk afgebouwd. Het effect van deze ingrepen is overigens zeer sterk gedempt door de uitzonderlijk lage rentestand van de afgelopen jaren.

Het aflossen van hypotheken is weer regel geworden in plaats van uitzondering. Het gezegde luidt dat wie een schuld aflost niet verarmt. Aflossing leidt tot verlaging van de schuld en daarmee tot vermogensvorming. Maar tegelijkertijd gaan de maandelijkse aflossingen wel ten koste van het huishoudbudget.

Sommige reeds ingezette demografische ontwikkelingen zijn door de economische situatie en de crisis op de woning­markt versterkt en versneld. Jongeren waren al in toenemende mate geneigd het platteland te verlaten en naar de randstad te trekken. De economische situatie heeft het belang van een woonomgeving met maximale opleidings­mogelijkheden en werkgelegenheid versterkt.

Een van de grote veranderingen is dat de woningmarkt niet langer bestaat uit de randstad en de rest van Nederland. De markt van nu kent een driedeling: de (randstedelijke) steden, de randstedelijke periferie en de plattelandsgebieden aan de randen van Nederland. Amsterdam is het meest extreme voorbeeld van de stedelijke markt. Bieden boven de vraagprijs is hier meer regel dan uitzondering, waardoor de prijzen in 2015 met ruim 17 procent opliepen. In de nieuwe realiteit van de woningmarkt is wonen in de steden alleen nog bereikbaar voor de happy few: vermogende kopers of kopers met vermogende ouders. Veel woningzoekenden wijken daarom uit naar de omliggende stedelijke gebieden zoals de Haarlemmermeer, Kennemerland, Almere en de Leidse regio. Maar in en rond Roermond, Zeeuws-Vlaanderen en in grote delen van de noordelijke provincies dalen de prijzen nog steeds. Het is de vraag of de huizenprijzen in deze gebieden ooit weer gaan stijgen.

Een andere verandering is ingegeven door het collectief besef dat ook voor de woningmarkt geldt dat resultaten uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst. Na onafgebroken jaarlijkse prijsstijgingen tussen 1982 en 2008 bleek het opeens mogelijk dat er verlies wordt gemaakt op een koopwoning. Dit besef is vermoedelijk een van de redenen waarom koopstarters in de afgelopen jaren neigden naar een wooncarrière met minder verhuizingen, waarbij de appartementenfase wordt overgeslagen.

Starters geven de voorkeur aan een eengezinswoning boven een appartement. En als de keuze op een appartement valt, betreft het vaak nieuwbouw. Tegelijkertijd dwingt de prijsontwikkeling van eengezinswoningen veel starters toch weer richting de appartementenmarkt, vooral in de stedelijke gebieden.

De druk op de koopwoningenmarkt in de steden en de randstedelijke periferie kan alleen worden opgelost door nieuwbouw. Maar ook de sociale sector zal een beroep doen op de bouwproductie. Het tekort aan sociale woningen loopt immers sterk op door de afgenomen bereikbaarheid van koopwoningen. Er moet een antwoord worden gevonden op complexe vraagstukken. Op korte termijn is er een tekort aan woningen, maar op de lange termijn gaan in grote delen van Nederland overschotten ontstaan. De generatie babyboomers passeert vanaf 2030 de 80-jarige leeftijd. Deze generatie is op dit moment vooral gehuisvest in grotere eengezinswoningen. Het aantal vrijkomende woningen loopt rond 2030 op naar circa 50.000, wat 20 procent meer is dan de nieuwbouwproductie in 2015.

De crisis op de woningmarkt is niet ontstaan maar versterkt door de kredietcrisis en de economische recessie. Al vanaf 2004 kunnen en willen steeds meer consumenten de gestegen prijzen niet meer betalen. Tijdens de crisis daalden de prijzen in Nederland gemiddeld met 20 procent, per eind 2015 is de helft daarvan alweer goedgemaakt. In Amsterdam liggen de prijzen alweer hoger dan voor de crisis, voor de rest van de randstad zal dat naar verwachting nog enkele jaren duren. Volgens UBS is de Amsterdamse woningmarkt nu al overgewaardeerd en is er een behoorlijke kans op een prijscorrectie.

Het kan verkeren. Het tweede kwartaal van 2013 vormde het absolute dieptepunt van de crisis op de koopwoningenmarkt: het aanbod steeg, de prijzen daalden en kopers waren heer en meester. Nu, slechts tweeënhalf jaar later, is de woningmarkt meer verdeeld dan ooit. Aan de randen van Nederland is nog geen begin van herstel waarneembaar, terwijl in de steden voor de meest populaire woningtypen weer sprake is van een extreme verkopersmarkt. Het enige bluswater is nieuwbouw, maar daarbij moet terdege rekening worden gehouden met de demografische trends voor de langere termijn.

Hoe de markt zich in de komende jaren zal ontwikkelen? Ik durf het u niet te zeggen. Ik heb noch de timing of het tempo van de crisis voorzien, noch die van het recente ‘herstel’. Wat ik wel weet, is dat 'dè woningmarkt' niet meer bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van onderling zeer sterk verschillende regionale en plaatselijke deelmarkten, waarbinnen voor verschillende woningtypen een eigen dynamiek bestaat. En dat gegeven leidt tot optimisme bij mij en mijn vakgenoten.