10ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013DE KWALITEIT VAN DENEDERLANDSE WONING-VOORRAAD: FEITEN, CIJFERSEN TRENDSHet huidige aantal kwalitatief slechte woningen in heelNederland wordt geschat op 40.000 tot 50.000. Tel de categorie`matige woningen' erbij op en je komt tot iets meer dan een halfmiljoen woningen die met onderhoudsgebreken kampt. Met degroei van het eigenwoningbezit nemen ook ernstigeonderhoudsachterstanden in deze groep toe.11ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013DOOR TINEKE LUPI, PLATFORM31Het bevorderen van een goede kwaliteit van woningen iseen complexe opgave waar veel verschillende partijen engeldstromen bij betrokken zijn. Opvallend is dat in denota's en woonvisies die aan beleid voor woningkwaliteitten grondslag liggen, nauwelijks op de omvang en achter-grond van de problematiek wordt ingegaan. Nadruk ligt op de arran-gementen om eigenaren bij woningonderhoud te ondersteunen.Sommige gemeenten onderzoeken de staat van hun woningvoorraad,maar vaak gebeurt dat niet periodiek of gaat het slechts om eenschouw van specifieke aandachtswijken. Dit leidt tot allerhande spe-culaties over de staat van de Nederlandse woningvoorraad. Op basisvan wel bekende situaties in bijvoorbeeld de vroegste buurten vanLelystad en delen van Rotterdam, uiten diverse partijen regelmatighun zorgen. Meestal is onduidelijk waarop ze hun conclusies preciesbaseren. Zo komt het beeld dat de woonkwaliteit in Nederland onderdruk staat, vooral voort uit gegevens over financi?le problemen vanwoningeigenaren en afnemende bestedingsruimte bij corporaties. Omhet vraagstuk te duiden is behoefte aan meer specifiek cijfermatigoverzicht.LANDELIJKE CIJFERS ZIJN VEROUDERDTussen 1975 en het jaar 2000 werd de kwaliteit van de woningvoorraadgemonitord middels de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR).Nederland kampte in die tijd met aanzienlijke bouwtechnische achter-standen, met name in de grote steden. Middels het onderzoek, waar-voor inspecteurs eens in de vijf jaar zo'n 15.000 woningen bezochten,werden de vorderingen in de stadsvernieuwing gevolgd. Tal van zakenin en rondom de woning kwamen daarbij aan de orde, van functionelestaat tot de veiligheid, het voorzieningenniveau en ruimtelijke kwali-teit van de buurt.Voor de bouwtechnische kwaliteit werd primair gekeken naar de staatvan bouwdelen van een woning, zoals muren, daken, vloeren enramen. Ook balkons, bergingen, garages en schuren zijn ge?nspec-teerd, evenals installaties. Een oordeel over de staat van deze onderde-len berekende de KWR op basis van de kosten voor het verhelpen vanalle manifeste bouwtechnische gebreken. Dit werd vervolgens gerela-teerd aan de geschatte nieuwbouwwaarde van de woning om te komentot de zogenaamde relatieve herstelkosten. Deze maat diende om deinvloed van woninggrootte uit te sluiten. Immers, hoe meer oppervlakhoe meer kans op onderhoudsachterstanden.Vrijwel alle woningen hebben lichte technische gebreken, hetgeen ver-band houdt met de ouderdom van de woningvoorraad. Bij een deel isdit echter niet in verhouding. Woningen waarvan de relatieve herstel-kosten op meer dan 20 procent uitkwamen, kregen in de KWR het pre-dicaat `slecht'. Deze zijn over het algemeen nog wel bewoonbaar, maarkennen ernstige tekortkomingen die het wooncomfort verminderenen de algehele staat van de woning ernstig aantasten. Bij het laatsteKWR ging dit vooral om een combinatie van verrotte of slecht ge?so-leerde kozijnen aan de buitenzijde, lekkende daken, verzakte vloerenen scheuren in de gevel. Bij herstelkosten tussen de 10 en 20 procentvan de nieuwbouwwaarde, werd de woning als matig bestempeld. Ditbetekent dat er vaak ??n groot kwaliteitsprobleem is, of een combina-tie van kleinere zaken. Zo signaleerde de laatste KWR veel gebrekkigonderhoud aan bergingen en in iets mindere mate de binnenkant vanwoningen.In 2000 lagen de gemiddelde herstelkosten per woning 6.800 euro,gerekend naar het prijspeil van dat jaar. Voor matig tot slechte wonin-gen lag dit vele malen hoger, hetgeen betekent dat de eigenaren voortienduizenden euro's aan verbouwing- en renovatiewerkzaamhedenmoeten uitvoeren om alles weer in goede staat te krijgen. De KWRwees uit dat dit laatste betrekking had op 8 procent van deNederlandse woningvoorraad. Dit kwam in 2000 neer op ongeveer530.000 woningen. Hoewel dit nog een aanzienlijk aantal was, lag degemiddelde kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad op eenacceptabel niveau. Op bouwtechnische staat scoorde de gemiddeldewoning redelijk tot ruim voldoende, zelfs in de grote steden. De inves-teringen, waardoor in het bijzonder de sociale huursector grote spron-gen had gemaakt, betaalden zich duidelijk uit, zo was de constatering.Als gevolg van deze gunstige conclusie werd besloten te stoppen metde KWR en de kostbare, uitgebreide woninginspecties. De aandacht inhet opvolgende WoonOnderzoek Nederland (WoON) verschoof naarleefbaarheid en wijkenaanpak. Voor WoON 2006 en 2009 zijn op kleineschaal woningen op bouwtechnische kwaliteit ge?nspecteerd. Ook isaan bewoners gevraagd hoe ze de staat van onderhoud van hunwoning beoordelen. Voor WoON2012 zijn voor het eerst in ruim 10 jaarwoninginspecties over heel Nederland verricht, gerelateerd aan deenergetische kwaliteit van de woning. Het aantal bezochte woningenis echter beduidend lager dan in de oude KWR en ook de opname zelfis beperkt.SCHATTING HUIDIGE WONINGKWALITEITOver de afgelopen 10 jaar ontbreekt kortom objectieve, representatieveen landelijk dekkende informatie over de bouwtechnische staat vanwoningen in Nederland. Wel zijn er meer recente gegevens die inzichtgeven in ontwikkelingen in deelsegmenten. Op basis hiervan heeftPlatform31 begin 2013 berekeningen uitgevoerd om de huidige opgavete schatten. De uitkomsten van WoON2012 waren toen nog nietbekend.Tabel 1 Kwaliteit Nederlandse Woningvoorraad 2013Eigenaar-bewonerParticuliereverhuurSocialeverhuurTotaalGoed 3.780.000 720.000 2.250.000 6.750.000Matig 300.000 152.500 47.500 500.000Slecht 20.000 27.500 2.500 50.000Totaal 4.100.000 900.000 2.300.000 7.300.000Cijfers zijn schattingen, en afgerondBron: eigen onderzoek Platform31Voor een schatting van de huidige situatie zijn de verhoudingen van delaatste KWR als uitgangspunt genomen. Verondersteld is dat de kwali-teit van de Nederlandse woningvoorraad sinds 2000 niet drastisch ver-anderd is, maar er voornamelijk verschuivingen in eigendomssituatiehebben plaatsgevonden. De afgelopen 10 jaar zijn weliswaar relatiefveel oude woningen gesloopt of grondig gerenoveerd, maar dit geldtvooral voor de sociale huursector, niet voor de koopsector. Het aantalnieuwe woningen dat wordt toegevoegd, loopt echter al geruime tijdterug. Hiermee veroudert de voorraad als totaal en ouderdom hangtduidelijk samen met bouwtechnische gebreken. Uit WoON2006 en2009 kan tevens worden opgemaakt dat ondanks voortgaande her-structurering, de lijn van ingrijpende kwaliteitsverbetering niet is121212TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDdoorgezet. Over het algemeen namen kwaliteitsachterstanden noglicht af in Nederland, maar in grote en middelgrote steden liep destaat van onderhoud juist terug. Dit wordt mede verklaard door stij-ging van het eigen woningbezit. Waar corporaties volop investeerden,lag dit onder particuliere eigenaren beduidend lager. Ze verrichtenvooral noodzakelijk onderhoud en vinden dat er verder weinig mis ismet het huis. Dit is mede een reden dat het oordeel van bewoners overde staat van hun woning al ruim tien jaar vrijwel gelijk is. In elk van deopeenvolgende woononderzoeken gaf steeds 10 procent van de respon-denten aan de woning slecht onderhouden te vinden. Inmiddels kanhier ook WoON2012 aan worden toegevoegd.RUIM 500.000 WONINGEN IN ZORGELIJKE STAATOm tot een nieuwe schatting te komen zijn de uitkomsten van de KWR2000 doorgerekend naar de woningvoorraad van nu, met nadruk op deverdeling in eigendomscategorie?n. Tevens is gekeken naar de ver-schuiving in ouderdomssituatie en zijn indicaties van WoON 2006 en2009 over de situatie in de grote steden meegenomen. Dit leidt tot eengrove raming, maar een die gezien het ontbreken van recente lands-dekkende data de meest realistische is.Op basis van de gegevens is het huidige aantal kwalitatief slechtewoningen in heel Nederland geschat op 40.000 tot 50.000. Dit betreftzowel sociale als particuliere huurwoningen en de koopvoorraad. Dezecategorie is bouwtechnisch gebrekkig en vergt per woning een nood-zakelijke investering van minstens 20.000 euro. Dat komt neer op hetvervangen van hele kozijnen, vloeren of plafonds en het grondig repa-reren van gevels en daken. De categorie matig komt in 2013 neer opongeveer 480.000 tot 500.000 woningen. Herstelkosten zijn hier bere-kend op minimaal 10.000 euro om bijvoorbeeld achterstallig onder-houd aan binnen- en buitenzijde van de woning te verhelpen.Opgeteld duiden de berekeningen erop dat nog altijd iets meer dan eenhalf miljoen woningen met ernstige tot matige onderhoudsgebrekenkampt. Ten opzichte van de laatste KWR is vooral de categorie `slecht'gedaald, terwijl de categorie `matig' juist iets is toegenomen. Tezamenvormen ze ruim 7 procent van de totale woningvoorraad, waarmeeduidelijk is dat woningkwaliteit nog steeds aandacht verdient. Het feitdat in 1990 ruim 1,75 miljoen woningen in zorgelijke staat verkeerden,tekent niettemin de grote sprongen die in korte tijd gemaakt zijn.Bovendien is het aantal slechte woningen inmiddels minder dan 1 pro-cent van de voorraad, terwijl dit halverwege de jaren tachtig nog op 20procent lag.PROBLEMATISCHE DEELSEGMENTENHet is niet langer de gehele woningvoorraad in Nederland die zorgenbaart. Problemen doen zich voor in deelsegmenten. Zo heeft de parti-culiere sector het stokje van de sociale woningbouw overgenomen watbetreft verontrustende bouwtechnische staat. Binnen het corporatie-bezit heeft nog een paar procent een matige kwaliteit, maar zijn echtslechte woningen een zeldzaamheid geworden.Terwijl de particuliere voorraad inmiddels ruim tweederde van hettotaal uitmaakt in Nederland, is dit segment verantwoordelijk voor 91procent van de ruim half miljoen kwalitatief ondermaatse woningen.In het bijzonder particuliere huurwoningen zijn daarin oververtegen-woordigd. De laatste KWR wees uit dat maar liefst 20 procent in eenmatige tot slechte bouwtechnische staat verkeert en er zijn geen aan-wijzingen dat hierin de afgelopen 10 jaar veel verbetering gekomen is.De schatting ligt thans op circa 180.000 matig tot slechte huurwonin-gen in handen van particuliere eigenaren. Daarnaast kent Nederlandnu totaal 320.000 matige of slechte woningen bewoond door een eige-naar. Gezien de toename van het eigenwoningbezit is het niet verwon-derlijk dat dit in omvang de grootste groep vormt wat betreft ernstigeonderhoudsachterstanden.Naast segmenten is ook duidelijk verschil naar woningtype.Appartementen overheersen al sinds de eerste KWR, in het bijzonderbinnen de vooroorlogse particuliere voorraad. Bij de laatste inspectieswerd echter ook een afname van de kwaliteit van eengezinswoningengesignaleerd. De herstelkosten zijn hier het hoogst bij woningengebouwd tussen 1920 en 1970 en de categorie gebouwd tot de jaren '90is duidelijk in opkomst. Ongeveer 10.000 eengezinswoningen zoudeneen investering van minimaal 30 procent van de herbouwwaarde ver-gen. Dit betekent dat er vrijwel alle cruciale bouwdelen ernstige gebre-ken vertonen die tezamen een bedrag tussen de 50.000 en 100.000 euroaan herstelkosten vergen. Voor individuele eigenaar-bewoners is dat,zeker als ze geen onderdeel zijn van een VvE, een zeer aanzienlijke kos-tenpost.Woningkwaliteit kent ook verschillen naar locatie, maar deze lijkenminder constant dan kenmerken als bouwjaar, type en segment. Zosignaleerde de KWR in 2000 een sterke verbetering in de vier grote ste-den, waardoor de relatieve herstelkosten hier inmiddels onder het lan-delijk gemiddelde lagen. Hoewel ook hier de kwaliteit verbeterd was,bleven andere 100.000+ gemeenten duidelijk achter en dit werd laternog bevestigd door WoON 2006 en 2009. Toch bevinden de grootsteonderhoudsachterstanden zich al jaren in dorpen en steden met min-der dan 30.000 inwoners. Dit houdt verband met de ouderdom van dewoningvoorraad hier en met het eigenwoningbezit.RECENTE ONTWIKKELINGENOmdat verschillende ontwikkelingen de kwaliteit van de Nederlandsewoningvoorraad be?nvloeden en hun gezamenlijke impact onduidelijkis, zijn de berekeningen van het aantal huidige matige en slechtewoningen conservatieve schattingen. Op basis van WoON2012 zalPlatform31 nieuwe analyses uitvoeren die aanvullende informatiegeven waarop de aantallen kunnen worden bijgesteld. Belangrijk isechter dat gemeenten, samen met verhuurders en VvE's, zicht krijgenop de kwaliteit van de lokale voorraad. Juist omdat de gemeente eenrol heeft, of krijgt, als de kwaliteit achter blijft. Inmiddels weten weook dat de probleemgebieden wat betreft bouwtechnische kwaliteitzeer lokaal gedifferentieerd zijn. Het gaat om specifieke wijken enbuurten met elk hun eigen kenmerken. De gebrekkige particulierehuurwoningen in Den Haag en Rotterdam zijn anders dan de verkrot-tende woningen in krimpgebieden of langzaam verslechterende een-gezinswoningen in woonerfwijken. Lokale kennis is in dit opzichtonmisbaar.Literatuur:T. Lupi (2013). Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld. DenHaag: Platform31.