De afgelopen jaren zijn de woningprijzen rap gestegen. En aan die krankzinnige stijging lijkt voorlopig geen eind te komen. De eerste drie maanden van 2021 laten de grootste prijsstijging van de afgelopen twintig jaar zien, met opnieuw recordhoogten voor woningprijzen. Die toename wordt overwegend veroorzaakt door drie factoren: een historisch laag woningaanbod (in relatie tot de vraag), een ongekend lage rente en ruime financieringsmogelijkheden. De prijsopdrijving is gunstig voor de groep woningbezitters: zij zagen de afgelopen jaren hun woningwaarde met tientallen procenten toenemen, gelijk aan de opwaartse trend van de woningprijzen. De belegger die heeft geïnvesteerd in een of meerdere koopwoningen kan zijn geluk niet op: al slapend wordt hij of zij steeds rijker. In schril contrast tot de woningbezitter staat de starter, die door de forse prijsstijging steeds vaker buiten de boot valt.
Door de aanhoudende prijsstijging is een woning voor iemand die voor het eerst een huis wil kopen nagenoeg onbetaalbaar. En dat is niet alleen een Randstedelijk verschijnsel: ook daarbuiten is de woningmarkt volledig ontspoord. Wie als starter het geluk heeft om een woning te mogen bezichtigen, raakt verzeild in een hevige concurrentiestrijd met beleggers en doorstromers. Een strijd die de starter eigenlijk al verloren heeft alvorens eraan te beginnen. Anders dan de belegger en doorstromer beschikt de starter niet over vermogen, verkregen uit een of meerdere woning(en) met overwaarde. En het is juist vermogen dat een gewichtige zekerheid op een nieuwe woning biedt: het kan worden ingezet in de verwoede biedingsoorlog. In die biedingsoorlog overbieden doorstromers en beleggers met gemak tienduizenden euro’s. Wie als starter geen ouder(s) met het welbekende jubeltonnetje heeft, staat erbij en kijkt ernaar. Want met een bod van tienduizend euro boven de vraagprijs red je het bij lange na niet. (In sommige gevallen is zelfs dat jubeltonnetje niet genoeg.)
Als starter moet je dus vermogend zijn om überhaupt kans te maken op de woningmarkt. Dat laatste is allesbehalve vanzelfsprekend. In Nederland bouw je allang geen vermogen meer op door te werken in loondienst of als zzp’er. De starter is dan ook dikwijls veroordeeld tot de vrije huurmarkt. Dat zou geen probleem zijn als de vrije huurmarkt het aantrekkelijke, betaalbare alternatief zou zijn. Maar zo aantrekkelijk en betaalbaar is dat alternatief niet. Op de vrije huurmarkt is de starter een substantieel deel van het salaris kwijt aan torenhoge huurprijzen. Door de enorme huurprijzen wordt sparen voor een koopwoning haast onmogelijk en zijn sommige starters genoodzaakt een gehuurde woning te delen. Daarnaast is de positie van huurders de laatste jaren onzekerder geworden: verhuurders hebben steeds meer mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden.  
Ondanks dat wonen voor starters onbetaalbaar is, is de manier waarop sommigen over de positie van starters spreken ronduit schrikbarend. Dat blijkt alleen al uit enkele reacties op het essay van Van der Sanden op de instagrampagina van de NRC. Voorbeelden van reacties zijn ‘lekker geleefd en nooit gedacht aan sparen?’, ‘ga toch huren’ en ‘heb wat minder kapsones en kijk buiten de ring’. De starter wordt in het Nederlandse woningcrisisdebat dikwijls aangesproken op zijn of haar verwendheid, veeleisendheid en ongeduld. Degenen die beweren dat het gedrag van de starter het probleem is, slaan de plank dus faliekant mis.
Hoewel berichten over de bizarre woningmarkt als paddenstoelen uit de grond schieten, lijkt de urgentie van de problematische starterspositie in de politiek nog onvoldoende door te dringen. Sterker nog: de weinige maatregelen die het demissionaire kabinet heeft genomen (of wil nemen) om de starterspositie te verbeteren hebben slechts verdere prijsstijgingen als gevolg gehad. Neem het eenmalig vrijstellen van de overdrachtsbelasting. Het geld dat wordt bespaard wordt niet gespaard, maar ingezet in de biedingsstrijd. Daar profiteert niet de starter, maar de woningbezitter van. Een ander voorbeeld is het versoepelen van de leennormen voor starters. Historisch onderzoek van de Nederlandsche Bank laat zien dat het verruimen van de leencapaciteit altijd hand in hand gaat met stijging van woningprijzen. Ook bij deze maatregel heeft de starter dus geen baat.
Als de politiek door blijft gaan met symptoombestrijding, verzuipt de woningstarter. Het is tijd om de bijl aan de wortel te leggen. Het bouwen van meer woningen helpt, maar is slechts een deel van de oplossing. Want zolang de woning een vermogensobject blijft, zal de vraag naar woningen hoog zijn. De starter zal wél profijt hebben van het beperken van de fiscale voordelen voor woningbezitters. Het komende kabinet moet serieus gaan nadenken over het stapsgewijs afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en het heffen van belasting op waardestijgingen verkregen uit vermogen. Het beperken van fiscale voordelen zal niet alleen de positie van de starter verbeteren, maar ook de diepe kloof tussen degenen die wel en geen huizen bezitten verkleinen. Dit soort maatregelen zijn ingrijpend en niet onomstreden, maar moeten in de politiek aan de orde gaan komen. Alleen dan is er verandering mogelijk en wordt wonen voor de starters hopelijk in de toekomst weer betaalbaarder.