Het onderwerp is actueler dan ooit. De grondprijs is de belangrijkste financier van het gros van de publieke maatregelen die bij een gebiedsontwikkeling moeten worden aangelegd – denk aan riolering, kabels en leidingen, een plantsoentje. Maar denk ook aan publieke investeringen in waterberging, netcongestie, zoetwaterwinning en biodiversiteit, om over OV en fietspaden nog te zwijgen.

De grondprijs wordt in hoge mate bepaald door de ‘verwachtingswaarde’ van de grond: wie verwacht met woningen meer te kunnen verdienen dan met aardappelen, zal bereid zijn meer te betalen voor de grond: grond met een agrarische functie kost volgens het Kadaster gemiddeld 8,60 € per m2 terwijl je voor een bouwkavel gemiddeld 788 € per m2 betaalt – prijzen van duizend euro per meter komen ook voor. Als de planologische functie van grond in het omgevingsplan verandert, wordt de grondeigenaar slapend rijk. Dat doet lelijke dingen met mensen. Er zijn actiegroepen tegen windmolens opgericht louter uit kinnesinne over de prijs die het energiebedrijf aan één eigenaar betaalde voor de grond onder zijn windmolen, terwijl de rest van het dorp géén miljonair werd.

Een speculant die gokt op een functiewijziging van de grond kan met een bescheiden investering veel winst maken. Sinds de Omgevingswet zijn de kansen van zo’n gokker vergroot. Het nieuwe ‘ja mits’ principe van die wet verplicht gemeenten om mee te werken aan een initiatief dat niet past in het omgevingsplan, tenzij er dwingende redenen van veiligheid, gezondheid, goede omgevingskwaliteit of hogere regelgeving zijn die dat belemmeren. Ieder lullig lapje grond is daarom in potentie geschikt voor woningen, of voor zonnepanelen of windmolens. Investeringscowboys spiegelen gouden bergen voor, er zijn genoeg mensen die gretig in die perverse prikkel trappen.

In de verwachtingswaarde worden ten onrechte veel publieke kosten genegeerd. Taxateurs baseren hun schattingen op de winst in die een bouwer kan maken bij het maximaal benutten van de bouwmogelijkheden. Hoge verwachtingen jagen de prijs zo op, dat ontwikkelaars er alleen villa’s voor Maserati-eigenaren óf gestapelde kippenhokken op kunnen bouwen. Sociale woningbouw, betaalbare koopwoningen, klimaatmaatregelen: het kan niet meer uit. En dan hebben we de nieuwe eisen van biodiversiteit, circulaire economie en energie-infra nog buiten beschouwing gelaten. Er moet dus belastinggeld bij – 5 miljard per jaar als je 100.000 woningen wil bouwen. Maar met iedere belasting-euro stijgt meteen ook de verwachtingswaarde van de grond. De woningbouwimpulsen, bedoeld voor snel en betaalbaar bouwen, spekken primair de speculant.

Dit knetter-rechtse kabinet steekt daar een stokje voor. Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening onderzoekt serieus of grond niet de prijs van het huidige gebruik moet hebben, in plaats van de verwachtingswaarde na functiewijziging: precies wat Joop den Uyl wilde. Ze gaat de taxatie-richtlijn herzien. En ze onderzoekt een planbatenheffing. Wie baat heeft bij een gebiedsontwikkeling (zoals de kroeg om de hoek) moet maar een beetje meebetalen aan de publieke voorzieningen. Uit rechts-liberale monden klinkt nu, wat vroeger in linkse kringen gehoord werd: grond is geen markt, want je kan er bij schaarste niet meer van produceren. Ik sta op het punt om een Mona Fanclub op te richten!