Na maanden van aanzienlijke huurprijsstijgingen in de vrije huursector lijken de huurprijzen in de Randstadprovincies te stagneren. Het afgelopen kwartaal stabiliseerden de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector in onder andere Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.

De stabilisatie van de huurprijzen in verschillende grote Randstadsteden zou volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, een verandering kunnen betekenen in de landelijke groeitrend. "In gebieden waar extreme prijzen gelden is het logisch dat de rek er op een gegeven moment uit is. Dan is het huurplafond bereikt. Als de prijzen te ver afwijken van wat mensen kunnen en willen betalen, neemt de groep potentiële huurders af. Veel huurders kijken vervolgens naar alternatieven buiten de stad", zegt de Groot. Die verschuiving werd in het eerste kwartaal van 2017 goed zichtbaar toen de prijzen in randgemeenten rondom grote steden als Amsterdam en Rotterdam plotseling sterk stegen doordat huurders daarnaar uitweken.

Landelijk gezien blijft er een groot tekort aan huurwoningen bestaan. De huurprijzen in de vrije sector namen het afgelopen kwartaal dan ook opnieuw toe. Voor een vrijesectorhuurwoning betaalden huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld 10 procent meer ten opzichte van een jaar eerder. In het eerste kwartaal van dit jaar was de prijsstijging ten opzichte van vorig jaar 9,9 procent; de landelijke prijsontwikkeling houdt dus gelijke tred.

“Ontwikkelingen op de huurmarkt zijn vaak het eerst in Amsterdam zichtbaar. Daar stegen de prijzen na de crisis als eerste, gevolgd door Rotterdam en Den Haag. De huurprijsstijgingen verspreiden zich sindsdien als een olievlek over Nederland. Door het structurele woningtekort zullen de huurprijzen in de rest van Nederland nog lang blijven stijgen, maar uiteindelijk komt ook daar een huurplafond in zicht”, verklaart De Groot.

De stagnatie van de huurprijsstijgingen in een aantal grote Randstadsteden betekent niet dat er balans is tussen vraag en aanbod. De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft toenemen, terwijl het aanbod steeds verder achterblijft. Het middensegment maakt slechts zo’n 7 procent uit van de totale woningvoorraad in Nederland; bij lange na niet voldoende om aan de vraag naar middeldure huurwoningen te voldoen. Bijna 60 procent van de Nederlandse huishoudens heeft een middeninkomen en is vaak aangewezen op de vrije huursector, omdat zij voor sociale huur te veel verdienen en door gebrek aan eigen geld geen huis kunnen kopen.

Naar verwachting neemt het tekort aan huurwoningen in het middensegment op veel plaatsen in Nederland verder toe. Volgens experts wordt het hoogtepunt van het totale woningtekort in Nederland pas in 2018 bereikt. In 2017 is het totale tekort aan huurwoningen naar schatting 178.000, in 2018 is dit al 200.000. Tegelijkertijd neemt volgens het CBS het aantal inwoners van Nederland tot 2022 met ruim 370.000 toe. Ook het aantal huishoudens groeit de komende jaren flink. Naar verwachting zijn er in 2022 zo’n 310.000 meer huishoudens dan nu. Dit komt onder andere door de sterke toename van eenpersoonshuishoudens.

Het huurwoningentekort komt voornamelijk doordat er in de crisis structureel te weinig is bijgebouwd. In veel steden wordt daarmee nu een inhaalslag gemaakt, maar ook dat is niet voldoende om de grote vraag naar huurwoningen in het middensegment aan te kunnen. De Groot: “Om op de langere termijn aan deze vraag te kunnen voldoen, moeten er voor 2030 minstens 500.000 woningen worden bijgebouwd. Op het tempo dat nu wordt aangehouden, kan dat nooit voor die tijd worden gerealiseerd. Veel gemeenten en bouwbedrijven hebben na de crisis hun bouwplannen teruggeschroefd, waardoor ze niet snel kunnen inspelen op de toegenomen vraag.” 

Investeringen van beleggers hebben een positief effect op de uitbreiding van de woningvoorraad, maar steden en gemeenten zijn bang dat investeerders te hoge huren zullen vragen voor hun woningen. In sommige gevallen willen steden een grens stellen aan de hoogte van de huren, zoals in Amsterdam en Utrecht. Hiermee hopen de steden te garanderen dat de huurwoningen in het middensegment zullen blijven. Zo heeft de gemeenteraad van Amsterdam besloten dat 80 procent van de nieuw te bouwen woningen in de stad tot 2025 in het sociale of middensegment moeten vallen. Beleggers wijzen er op hun beurt op dat de overheid ook de hand in eigen boezem kan steken en bouwgrond goedkoper kan aanbieden. Op die manier zullen de huren lager gehouden kunnen worden.

“Korting geven op bouwgrond is verkapt subsidiëren, maar in tijden van groeiende tekorten is dit hoognodig”, zegt De Groot hierover. Het Centraal Planbureau roept een volgend kabinet ook niet voor niets op tot herverdeling van subsidies voor de woningmarkt. De sociale huursector wordt gesubsidieerd door huurtoeslag en de koopsector door de hypotheekrenteaftrek, maar de vrije huursector, waar juist de grootste tekorten in zijn, is aangewezen op de marktwerking. “Als het kabinet zich actief durft te bemoeien en hervormingen durft door te voeren, ligt het in haar macht om de vrije huursector weer toegankelijk te maken”, zegt De Groot.