Vergrijzing en uitstroom van ouderen uit de woningmarkt: met alle media-aandacht voor woningbouwproductie, doorstroming, middensegment en betaalbaarheid zou je haast vergeten dat er op de achtergrond grote veranderingen gaande zijn. De gemiddelde levensverwachting stijgt, ouderen wonen langer zelfstandig en de afgelopen decennia is de verhouding tussen kopen en huren fors verschoven. Die veranderingen zullen ook de komende tijd nog na-echoën in de uitstroom van ouderen uit de woningmarkt.

Op de huidige woningmarkt draagt de vergrijzing op twee manieren bij aan een lagere doorstroming: met het vorderen der jaren verhuizen mensen steeds minder. En ook is het beleid gericht op het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Toch komt er een moment dat oudere alleenstaanden naar een instelling verhuizen of komen te overlijden. Dan is er sprake van uitstroom uit de woningmarkt en komen hun woningen vrij #2.

Het PBL heeft recent een nieuwe, landsdekkende raming van die uitstroom gemaakt #3  op basis van de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving 2015 #4. Daaruit blijkt dat de uitstroom de komende decennia ongeveer verdubbelt: van circa 65 duizend nu naar een kleine 90 duizend in 2030 tot circa 120 duizend huishoudens per jaar in 2050.

Ook is er een duidelijke verschuiving gaande: het aandeel uitstroom-koopwoningen stijgt van 40% nu tot ongeveer 55% in 2030 en verder. In absolute aantallen blijft de uitstroom uit de huursector toenemen: van ongeveer 40 duizend naar 55 duizend woningen per jaar (in 2050). De absolute toename in de koopsector is echter veel groter: van nog geen 30 duizend in 2015 tot ongeveer 65 duizend vrijkomende woningen per jaar in 2050.

Vaak worden vergrijzing en uitstroom geassocieerd met vergrijsde krimpregio’s in de periferie. Dat beeld is echter niet correct: veruit de meeste uitstroom zal plaatsvinden in de grote stedelijke regio’s, omdat daar de meeste mensen wonen.

Voor de regionale woningmarkteffecten maakt het natuurlijk uit hoe groot de uitstroom in het totale beschikbare woningaanbod is. In Flevoland, bijvoorbeeld, bedraagt de uitstroom nu ongeveer 6% van alle verhuisdynamiek #1, maar neemt dat toe tot 12% à 16% in 2050: meer dan een verdubbeling.  In Zuidwest-Drenthe daarentegen is het aandeel nu al hoog (circa 12%) maar neemt het in relatieve zin veel minder toe tot 16% à 20% (ongeveer anderhalf keer het huidige niveau).

Deze cijfers over de uitstroom stellen beleidsmakers voor interessante nieuwe uitdagingen. In regio’s met een gespannen woningmarkt draagt de uitstroom bij aan het aanbod voor woningzoekenden. In ontspannen gebieden zal er rekening gehouden moeten worden met de uitstroom: wat als er nu voor een piekbehoefte gebouwd moet worden, terwijl straks de uitstroom toeneemt?  Is het beter om nu wel nieuwe woningen te bouwen en straks oude woningen te onttrekken of moet de tijdelijke krapte maar uitgezeten worden? Hoe gaan de huidige krimpgebieden daarmee om?

De verschuiving naar de koopsector kan ook tot een coördinatievraagstuk leiden. Bij uitstroom uit huurwoningen zal het veelal een woningcorporatie zijn, die deze woningen aan de eisen van de tijd aanpast. Bij uitstroom uit koopwoningen is dat niet op voorhand duidelijk. Verduurzaming is wellicht een van de meest prangende eisen van deze tijd. Wie gaat straks de vrijkomende uitstroomwoningen verduurzamen? Kunnen nieuwe eigenaren dat wel financieren of springen marktpartijen in dat gat? Pakken gemeenten de regie, de energiebedrijven of het Rijk? Of blijft er een forse kans liggen?

Want hoewel nieuwbouw en betaalbaarheid terecht de aandacht op de korte termijn opeisen, groeit de uitstroom op de achtergrond gestaag door. Het is tijd om nu al over na te denken over technieken, instrumenten en zeker ook business cases om de uitstroomwoningen op het gewenste kwaliteitsniveau te krijgen, of anders te slopen en te vervangen door iets nieuws.