40ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014Inweerwilvandehuidigebeleidstrendblijkendeappartementenineenzorgcomplexintrek(FotoRobinUtrecht/HollandseHoogte)41ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR FRANK KEMPER, WWW.WIJZIJNAANZET.NLTot voor kort was het relatief simpel om een prognose temaken van de woningbehoefte in de naaste toekomst en dedaaruit resulterende bouwopgave. De woningbehoefte vari-eert immers met de leeftijdsfase waarin iemand verkeert,het inkomen en de gezondheidssituatie. Dat waren de laat-ste decennia redelijk constante en onderling samenhangende parame-ters.Jonge starters hebben nog een bescheiden inkomsten en zijn aangewe-zen op de huursector, vaak appartementen. Als het inkomen stijgtkomt eigen woningbezit in het zicht. De volgende fase is die vangezinsvorming en huisvesting in grondgebonden woningen.De meeste senioren wonen in een koopwoning, waar ze pas uit verhui-zen als op hoge leeftijd lichamelijke beperkingen optreden. Ze verhui-zen dan naar aangepaste seniorwoningen en, wanneer zelfstandigwonen niet langer mogelijk is, naar voorzieningen voor verzorgdwonen. Het klassieke model combineert demografische gegevens metbestaande kennis over woonvoorkeuren van verschillende groepen.Dat leidt dan tot een schatting van de benodigde woningen naar aantalen type. Gegeven de bestaande woningvoorraad ontstaat een beeld vande overschotten en tekorten waarin moet worden voorzien.Zo concludeerde het Planbureau voor de Leefomgeving vorig jaar nogdat de vraag naar woningen geschikt voor ouderen in de komende vijftot tien jaar nog toeneemt. Binnen vijftien tot twintig jaar verlatendaarentegen grote groepen oudere ouderen de woningmarkt doorsterfte en opname in zorginstituten. Er komen dan aanzienlijke aan-tallen woningen beschikbaar, eerst veel huur- en later vooral koopwo-ningen (Eskinasi & de Groot, 2013).DE GRILLIGE WERKELIJKHEIDDat klassieke model staat op losse schroeven. Door veranderingen inbeleid en de woningmarkt zijn voorspellingen op basis van alleendemografie onzeker geworden.Zo verdwijnt het automatisme van het verband tussen hoge leeftijd enverzorgd wonen.WONINGBEHOEFTELASTIG TEVOORSPELLEN INONZEKERE TIJDENVoorspellen van de woningbehoefte op basis van demografische ontwikkelingen wordt steeds lastiger.Een recente enqu?te onder senioren in Hilvarenbeek naar de behoefte aan wonen en zorg toontbelangrijke verschillen met de planning in de woonvisie van deze gemeente. De resultaten illustrerende beperkte houdbaarheid van het klassieke prognosemodel.42TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014ACHTERGRONDDoor de scheiding van wonen en zorg en de transitie van AWBZ-functies naar de Wmo is een indicatie voor huisvesting in een zorg-complex niet meer zo gemakkelijk te krijgen. Verhuur van zorgwonin-gen voor een marktconforme prijs is vaak niet mogelijk en organisa-ties blijven zitten met onrendabel vastgoed. De aanhoudende crisis enhet aantal particuliere woningen met een restschuld leiden tot verderestagnatie op de woningmarkt. Er zijn daarbij grote verschillen tussenkrimp- en groeigebieden, tussen en binnen regio's en tussen stedelijkewijken. Het risico van krimp maakt ook het perspectief voor investe-ringen onzeker. De tijd dat het vanzelf sprak dat vastgoed altijd inwaarde bleef stijgen is voorbij.De voorkeur voor huur is groter dan de woonvisiedrie jaar geleden verwachtte op basis van dedemografische ontwikkelingOok de voorkeuren van senioren veranderen onder invloed vangenoemde ontwikkelingen op een wijze die tevoren niet te voorspellenwas. Zo bleek uit recent onderzoek de behoefte aan verzorgd wonenveel minder hoog dan altijd verondersteld is. Als ouderen al willen ver-huizen, bijvoorbeeld vanwege het wegvallen van de partner of toene-mende fysieke beperkingen, dan is dat naar een kleinere woning enniet per se naar een specifieke zorgwoning. De behoefte om op de ver-trouwde plek te blijven wonen is echter groot en met de inzet vanthuiszorg en kleinere aanpassingen (traplift) ook goed mogelijk. Ookde kosten spelen mee: de woning is vaak al afbetaald en huurderswonen al jarenlang voor een lage huur. Verhuizen brengt dan altijdhogere woonlasten met zich mee (van der Waals 2014).HILVARENBEEK ALS VOORBEELDBeleidscontextDe Brabantse gemeente Hilvarenbeek telt 15.000 inwoners, van wie18% behoort tot de categorie van 65 jaar en ouder. De vergrijzing ligtde komende jaren boven het landelijk gemiddelde. In 2009 voorzagTNO een verdubbeling van het aantal 75-plussers tot 12% van de bevol-king in 2025. Een substantieel deel van de ouderen woont in ruimebehuizing met grote tuinen. Het is ook een relatief welvarendegemeente met voor 2014 een gemiddelde WOZ-waarde van 294.000.Landelijk is dat 211.000 .De woonvisie van 2010 meldt dat de gewenste doorstroming naar klei-nere woningen stagneert en bepleit daarom nieuwbouw van senioren-woningen, waarvan 45% koop.Drie jaar later heeft de huizencrisis flink toegeslagen en wordt aanpas-sing van het beleid noodzakelijk. Het gemeentelijk actieplan Wonen(2013) concludeerde vorige jaar dat voor de korte termijn reeds 25%teveel nieuwbouwprojecten in de bestemmingsplannen waren opge-nomen. Problematisch zijn vooral de doorstromerswoningen in hetduurdere segment waarvoor te weinig animo is. De geplande opgavevoor de nieuwbouw van seniorenwoningen was op dat moment algoeddeels gerealiseerd. Het actieplan beveelt aan om jaarlijks de plan-nen te toetsen aan de actuele woningbehoefte.Ruim40%vandeoudereninHilvarenbeekzegtoptermijntewillenverhuizen.Verreweghetbelangrijksteverhuismotiefisdatdewoningtegrootwordt.Datgeldtvooralvoordeseniorenonderde75jaar.(FotoEvertvanMoort/HollandseHoogte)43TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014ACHTERGRONDDe behoefte van senioren aan wonen en zorgIn de laatste week van februari van dit jaar voerden we een enqu?te uitonder alle inwoners van Hilvarenbeek van 55 jaar en ouder, om zo eenbeeld te krijgen van de actuele behoefte aan wonen en zorg onder seni-oren in de zes kernen van de gemeente. Ruim de helft van de benader-de huishoudens (1.661) reageerde op het verzoek de vragenlijst schrif-telijk of online in te vullen. Die relatief hoge respons interpreteerdenwe als een teken dat het thema de bewoners bezighoudt.Ruim 40% zegt op termijn te willen verhuizen. Verreweg het belang-rijkste verhuismotief is dat de woning te groot wordt. Dat geldt vooralvoor de senioren onder de 75 jaar. Voor een kwart is de afstand tot win-kels en voorzieningen te groot (met name in de kleine kernen) en even-eens een kwart noemt gezondheid als reden voor de verhuiswens (metname alleenstaanden en de 85-plussers).Hoewel rond de 80% van de respondenten nu een koopwoning heeft,zegt tweederde op zoek te zijn naar een huurwoning. En waar dewoonvisie nog uitging van 33% gestapelde seniorenwoningen, noemtbijna 60% die nu als zijn voorkeur. Verder valt op dat een kwart van hettotaal belangstelling toont voor een appartement in een zorgcomplex.We legden ook als keuzemogelijkheid de patiobungalow voor, eenvorm die in de woonvisie nog niet voorkwam. Voor een kwart bleek dateen aantrekkelijke optie, als combinatie van de voordelen van grond-gebonden (buitenruimte) en gestapelde (nultreden) woningen.Tot slot peilden we onder andere de belangstelling voor innovatieveconstructies waarbij bewoners zelf een actievere rol spelen bij het totstand komen van de nieuwe huisvesting. Bijna een kwart heeft interes-se voor deelname in een co?peratie die zelf gaat bouwen en voor 10% isde verbouwing van de eigen grote woning tot meerdere wooneenhedenbespreekbaar.Het risico van krimp maakt ook het perspectiefvoor investeringen onzeker. De tijd dat het vanzelfsprak dat vastgoed altijd in waarde bleef stijgen isvoorbij.CONCLUSIEDe enqu?te leverde een aantal opmerkelijke resultaten op. Zo blijkt devoorkeur voor huur groter dan de woonvisie drie jaar geleden ver-wachtte op basis van de demografische ontwikkeling. De belangstel-ling voor gestapelde bouw is zelfs veel groter dan geraamd. En inweerwil van de huidige beleidstrend blijken de appartementen in eenzorgcomplex in trek.De consequenties daarvan zijn niet direct te overzien. Wanneer desenioren volgens hun voorkeur doorstromen naar de huursector ont-staat een groot aanbod aan koopwoningen. Is daarvoor voldoendebelangstelling bij andere leeftijdsgroepen? De meerderheid van desenioren die willen verhuizen noemt daarvoor een termijn over driejaar of langer. Tegen die tijd kan de markt weer zijn aangetrokken,waardoor ze uiteindelijk andere keuzen maken.De voorkeur voor een zorgcomplex hoeft ook geen lineair verband tevertonen met leeftijd. De huidige generatie is nog gewend te denken intermen van traditionele antwoorden op hun zorgvraag. De jongeregeneratie is individualistischer, hoger opgeleid en kapitaalkrachtiger enook meer gewend om zorg te regelen naar eigen behoefte en wellicht opeigen initiatief. Dat zal ongetwijfeld leiden tot een andere woningbe-hoefte dan is te voorzien op basis van alleen demografische gegevens.Eskinasi (2014) benadrukte onlangs de beperkte houdbaarheid vanprognoses volgens het klassieke model, dat uitgaat van demografischeontwikkelingen. Hij bepleit alternatieve modellen die meer grip bie-den op onzekerheden en die processen van verschillende aard (gedrag-seconomie, vastgoedontwikkelingen en demografie) in hun onderlin-ge samenhang verwerken. De bevindingen in Hilvarenbeek illustrerenzijn gelijk. In elk geval lijkt het geen luxe om periodiek de inwonerszelf te vragen naar hun voorkeuren en behoeften.Noten1 Bron: CBS Statline2 Het onderzoek vond plaats op initiatief van de werkgroep `Wonen en ZorgHilvarenbeek, in samenwerking met de gemeente Hilvarenbeek. Het onderzoekwerd uitgevoerd door Zet en mede mogelijk gemaakt door de provincie Noord-BrabantLiteratuurEskinasi, M & de Groot, C. (2013) Nu al voorsorteren op uitstroom oudere huishou-dens. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2013(1) 26-29Eskinasi, M. (2014) All models are wrong, but some models are useful. Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting 2014(2) 15-18Gemeente Hilvarenbeek (2013). Actieplan Wonen 2013, versie 3.6.Groen, M. & Heijnen J. (2009) Marktanalyse Thebe: Oisterwijk, Goirle enHilvarenbeek. Utrecht: TNOKemper, F. (2014). Zorgeloos thuis. Eindrapport enqu?te `Wonen en Zorg' onderinwoners (55-plus) van Hilvarenbeek. Tilburg: Zet.Kievit, J. de & Nouwens, G. (2010) Woonvisie Hilvarenbeek 2010. Boxtel: BROVan der Waals, Th. (2014) Woonvoorkeuren specifieke woonvormen voor ouderen:een verhaal met veel gezichten. Den Haag: Ministerie BZK / Arnhem: Companen.