22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDWOEKEREN METWONINGKWALITEITIn beleid en prestatieafspraken over sociale huisvesting gaat het deze periode noodzakelijkerwijs vooralover betaalbaarheid en beschikbaarheid. Met woningkwaliteit moet het dan maar minder. En dat zou ookbest kunnen volgens velen. Maar sobere of matige woonvoorzieningen zijn niet vanzelf sociaal ofdoelmatig. Eigenaren en beheerders kunnen via bouw- en woonkwaliteit substanti?le effecten voormensen, milieu ?n de eigen bedrijfsvoering realiseren.DOOR MIEKE WETERINGS, ADVIESBUREAU FAYAAls gevolg van het afnemen van het investeringsvermogenvan corporaties en het stellen van andere prioriteitenkomen planmatig onderhoud en vernieuwingen in dewoningvoorraad onder druk te staan. Ook door de veran-derende visie op de relatie huurprijs - woningkwaliteitmoeten huurders van woningen uit de lagere huurklassen genoegengaan nemen met een afnemend voorzieningen- en onderhoudsniveau.In recente beleidsstukken en prestatieafspraken staat het soms letterlijk:"Het is acceptabel dat de kwaliteit van de woning naar gelang de huur-prijs is." Dit betekent dat mensen met een kleine beurs meer risico'sgaan lopen op het vlak van veiligheid, gezondheid en algehele woonte-vredenheid, dan wie meer te besteden heeft. Wanneer energie- en anderewoonkostenbesparende maatregelen achterwege blijven, komt de huur-der met een laag inkomen en een lage huurprijs toch nog bedrogen uit.Hetzelfde geldt voor verhuur en verkoop van laaggeprijsde woningendie vanwege hun ligging hoge reiskosten met zich meebrengen.Het laten oplopen van de verschillen tussen arm en rijk is weliswaar vanoveral en van alle tijden, maar is voor wonen in Nederland een trend-breuk ten opzichte van de nivellering die overheid en maatschappelijkeorganisaties tot nu toe nastreefden. In principe boden we in onsbeschaafde land fatsoenlijke basiskwaliteit van woningen en wijken,ongeacht de financi?le spankracht van huishoudens.De grootste risicofactor voor het onderwerp is misschien wel de veelge-hoorde mening dat de kwaliteit van sociale woningen in Nederlandoverdreven goed of zelfs luxe is, dat het allemaal veel minder kan en dater dus voorlopig geen aandacht voor nodig is. Dit artikel geeft kennis,argumenten en verwijzingen ter ondersteuning van de suggestie de`knop' bouw- en woningkwaliteit zo actief mogelijk te gebruiken, tengunste van maatschappelijke en bedrijfsmatige doelen.BOUWREGELGEVING LAAT TE WENSEN OVERZeker voor de laagste prijsklassen geldt de vraag wat de minimale kwaliteitmoet zijn. Is een fatsoenlijke woning een woning die aan de wet voldoet?Het Bouwbesluit heeft immers oogmerken als veiligheid, gezondheid enduurzaamheid. Toch is het niet zo dat de bouweisen leiden tot een woonsi-tuatie die vrij is van negatieve effecten voor mensen en milieu. Bij hetmaken van politieke keuzes over wat technisch en financieel redelijk vande markt ge?ist kan worden, wordt eigenlijk overeengekomen dat we inonze maatschappij bepaalde risico's en nadelen accepteren. Dit is meestalimpliciet en veel bestuurders zullen niet het idee hebben dat zij met hunbesluit schuld hebben aan dood, ziekte, klimaat- en andere problemen.Bestaande woningen moeten voldoen aan het `rechtens verkregenniveau'; meestal de eisen die op de tijdstippen van bouw en eerdereMensenwillengeenslechtewoningofnegatieveeffectendaarvan,maarzulleneensoberdakbovenhethoofdaccepterenalsdatiswatzemaximaalkunnenbetalen.FotoGGDAmsterdam23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDrenovaties golden. Alleen in het geval van ingrijpende renovatie wordenop onderdelen hedendaagse eisen gesteld.Zelfs als de wetgeving een beschermend niveau voorschrijft, blijvenhandhaving en controle deels achterwege, zowel vanuit gemeenten,nutsbedrijven als woningbeheerders. Woningcorporaties hebbeninspecties vaak teruggebracht naar het moment van mutatie of klach-tenonderhoud, terwijl de toenemende woonduur de aanbevolen inspec-tiefrequentie vaker overschrijdt en huishoudens minder bewust of han-dig in onderhoud zijn dan vroeger. Als gevolg hiervan is er in de meestewoningen in Nederland sprake van min of meer achterstallig onderhoudten opzichte van het wettelijke niveau, met de bijbehorende schadelijkeen ongunstige effecten.Uit het gedachtengoed van duurzaam en gezond bouwen zijn diversetheorie?n en instrumenten voortgekomen die laten zien dat er bovenophet wettelijke niveau meerdere ambitie- ofwel prestatiestappen gezetmoeten worden voordat de gebouwde omgeving alleen nog in positievezin bijdraagt aan `People, Planet en Prosperity'. Voorbeelden hiervan zijnde toegankelijkheidsklassen, GPR Gebouw en de Sterrenmethode(gprgebouw.nl en Weterings en Boerstra, 2005).Als we in reactie op de actuele financi?le beperkingen of vanwege hetwillen verminderen van regeldruk toestaan dat het kwaliteitsniveau vanwoningen vermindert, dan verhogen we de risico's en beperkingen voorde bewoners en raken we verder weg van een houdbare toekomst.Als het kwaliteitsniveau van woningenvermindert, verhogen we de risico's enbeperkingen voor de bewonersDOOD DOOR WONENIn een discussie over basiskwaliteit van woningen zullen de meestebetrokkenen het erover eens zijn dat bewoners niet mogen doodgaandoor gebrek aan kwaliteit. Uit een scala aan medische rapportagesyste-men en wetenschappelijke studies (bijvoorbeeld nationaalwoonkompas.nl en Braubach e.a. , 2011) kan een indicatie van het aantal doden per jaarals gevolg van woonomstandigheden worden afgeleid. Daarbij is er ver-schil tussen acute en sluipende situaties. Door oorzaken als koolmo-noxide, Legionella, brand, en val van de trap in woningen komen er inNederland jaarlijks honderden mensen om het leven. In een deel vandeze gevallen valt het de woningeigenaar of -beheerder te verwijten datniet voor betere bouw- en installatiekwaliteit is gezorgd. Door ondermeer blootstelling aan asbest, radon en luchtverontreiniging door ver-keer overlijden jaarlijks duizenden mensen. De dood treedt soms pas opna vele jaren, waarbij het lastig is vast te stellen welke woonomstandig-heid in het verleden van het slachtoffer precies de oorzaak was en wie ermisschien schuld aan heeft. Bij mensen met een lage sociaaleconomi-sche status gaat het overigens vaak om een dubbele belasting door onge-zonde woon- en werkomstandigheden (McGranahan e.a., 2001).Deze sterfgevallen kunnen worden uitgedrukt in Disability Adjusted LifeYears (DALY's); verloren levensjaren in de bevolking. In Nederland is ditaantal ongeveer 100.000 per jaar alleen al voor binnenmilieugerelateerdeoorzaken. Dit abstracte getal betekent in de praktijk dat bij een woningcor-poratie met 10.000 woningen per jaar gemiddeld circa 25 mensen enkelejaren te vroeg sterven als gevolg van ongezonde woonomstandigheden.Er is sprake van onderrapportage over woongerelateerde doodsoorza-ken, vanwege de lastige herleidbaarheid. Maar ook omdat in de medi-sche sector vaak gerapporteerd wordt aan de hand van ziektebeelden -bijvoorbeeld hart- en vaatziekten of depressie - en niet aan de hand vanfysieke of sociale oorzaken zoals geluidgehinderde slaap of een onveiligewijk. Voor betere afwegingen over investeringen in bouw- en woonkwa-liteit zou meer gedetailleerd onderzoek welkom zijn, maar dat neemtniet weg dat de bekende cijfers al tot actie uitnodigen. Daarom is het demoeite waard dat woningcorporaties en andere complexbeheerdersplanmatig werken aan het verminderen van risico's (Van Huijgevoorte.a., 2015).KWALITEIT VAN LEVENHoe relevant het voorkomen van dood door wonen ook is; een groterverschil voor mensen, milieu en maatschappij kan worden gerealiseerddoor het verhogen van de kwaliteit van leven. De invloedfactor gebouw-Evidence-based gezond bouwenIn de wijk Carnisselande in Barendrecht werden in 2002 veertigallergeenarme woningen opgeleverd. Het betrof een samenwer-kingsproject van woningcorporaties Com.wonen enPatrimonium Barendrecht en de gemeenten Barendrecht enRotterdam. Het project had een dubbele doelstelling. Ten eerstekonden hiermee veertig huishoudens met ernstig astmatischekinderen verhuizen naar sociale huurwoningen met een gezondbinnenmilieu en een beperkte energierekening. Ten tweede wer-den het bouwtechnische programma van eisen en de richtlijnenvoor gezond woongedrag intensief begeleid en onderzocht (DeJong, 2007). De resultaten waren erg positief: het gewenste bin-nenmilieu bleek in bijna alle woningen goed handhaafbaar, debewoners vonden de woningen en alle voorzieningen prettig, enmet de kinderen ging het overwegend een stuk beter. Alleen eenenkeling moest nog eens worden opgenomen in het ziekenhuis,medicijngebruik nam af en de kinderen presteerden beter opschool. Dit zijn allemaal effecten die financieel gewaardeerdkunnen worden. Een onverwachte bijvangst was dat na enkelejaren meerdere moeders weer een baan durfden te nemen.Terwijl alle andere baten niet bij Com.wonen terechtkwamen,zijn de verbeterde inkomenssituatie, betaalbare energiekostenen een afnemend gebruik van huurtoeslagen wel in het voordeelvan de woonsector. Op basis van dit project is een definitievechecklist voor het concept Allergeenarme woningen ontwikkeld(Weterings, 2005). Dit is in 2010 nogmaals uitgewerkt met aan-gescherpte energieprestatie-eisen.Ten opzichte van een kale nieuwe woning volgens Bouwbesluit(2015) zijn de meerkosten per woning ongeveer 4.000. Hetconcept kan ook worden toegepast bij ingrijpende renovatie vanbijvoorbeeld ruime appartementen in galerijflats uit de jarenzeventig. Foto: Akropolis Architekten RotterdamTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015242424ACHTERGRONDde omgeving op kwaliteit van leven is in Nederland minder groot dan defactoren leefstijl en zorgvoorzieningen, maar evident. Denk bijvoor-beeld aan de honderdduizenden mensen met een allergie of luchtweg-ziekte en vergelijkbare aantallen mensen `met rollers', van wie de klach-ten en bewegingsbeperkingen sterk samenhangen met de fysiekeomstandigheden (Hasselaar, 2006). Als de benodigde kwaliteit ont-breekt, dan presteren zij minder op school of werk, of komen ze nieteens toe aan maatschappelijk meedoen. Maar als mensen in hun accom-moderende woning (soms ook: ruimere maatvoering, flexibele indeel-baarheid of een extra kamer) kunnen aansterken en als hun woonomge-ving uitnodigt tot een gezonde leefstijl, ontstaan er minder luchtweg-ziektes, obesitas en depressies. Daarnaast verbetert de conditie, zodatmensen tegen een fysiek, mentaal of sociaal stootje kunnen. De samen-leving is gebaat bij vitale mensen, want zij kunnen voor zichzelf enanderen zorgen, en ze dragen bij aan het economische leven.Het RIVM heeft becijferd dat ongeveer 10% van alle gezondheidsschadein Nederland vermeden zou kunnen worden wanneer de negatieveinvloeden van de fysieke omgeving zouden worden opgeheven. Debesparingsmogelijkheden op ziektekosten zijn navenant, waardoor hetvoor de hand ligt te willen discussi?ren over het overhevelen van enkeleprocenten van het rijksbudget voor volksgezondheid naar volkshuisves-ting. Echter, vooralsnog zijn zorgverzekeraars nauwelijks bereid teinvesteren in de kwaliteit van woningen en woonomgeving.Wie zich professioneel bezighoudt met buitenruimte of gebouwen, kandus substantieel van betekenis zijn voor mensen en maatschappij. Demaatschappelijke waarde kan als het ware worden meegegeven aan `destenen', bij bouw, renovatie of onderhoud, wanneer toch al kostengemaakt worden. Als leidraad voor de praktische en kosteneffici?ntetoepassing bestaat er een veelheid aan richtlijnen, handboeken en ande-re prestatiegerichte methodes (Wijk, 2012 en gezondontwerpwijzer.nl).MEER HALEN UIT KOSTEN EN BATENWanneer een woningcorporatie werkt met het DrieKamerModel dat isge?ntroduceerd door Ortec Finance, dan wordt per jaar een budget vrij-gemaakt voor maatschappelijke prestaties. Dat komt bovenop de basis-exploitatie van vastgoed en organisatie, zoals die in het commerci?lebedrijfsleven zouden plaatsvinden ? hoewel hiervoor geen eenduidigedefinitie bestaat. Aan de hand van uitkomsten van samenspraak enonderhandelingen wordt het maatschappelijke geld gericht beschikbaargesteld aan vastgoedprojecten. Uit de eerste evaluaties blijkt dat dezesystematische en bewuste benadering zeer behulpzaam is bij afwegings-processen binnen woningcorporaties, ook voor onderwerpen alswoningverbetering en onderhoud (Deuten e.a., 2015). Het is aannemelijkdat het model ook bruikbaar is bij Verenigingen van Eigenaren (VvE's),waar eigenaren met elkaar beslissingen nemen over onderhoud en com-plexverbetering.Bij een woningcorporatie met 10.000woningen sterven per jaar gemiddeld circa25 mensen enkele jaren te vroegWel valt er in de zoektocht naar kansen voor woningkwaliteit een kant-tekening bij het model te maken. Het gaat namelijk vooral uit van kos-ten van beoogde maatschappelijke prestaties; het budget verdwijnt alshet ware in een maatschappelijk zwart gat. Maar in het geval van woon-kwaliteit kan de kostenpost deels een investering betreffen. Dit komtdoordat er als gevolg van betere technische en functionele kwaliteit ookfinanci?le baten zijn die in de vastgoed- en de financi?le kamers terecht-komen: bijvoorbeeld stijging van bedrijfs- of marktwaarde of verminde-ring van onderhouds- en mutatiekosten. Het zou interessant zijn allegeld- en waardestromen in beeld te brengen en de baten revolverend inte kunnen zetten voor maatschappelijke prestaties. Per jaar kunnen erdan meer gunstige effecten worden gerealiseerd.Huurders kan worden gevraagd een deelvan gunstige financi?le effecten te delenmet hun huisbaasHierop voortbordurend kan bestudeerd worden of er baten zijn bijandere organisaties en of het mogelijk is hiervan een gedeelte `terug' telaten komen naar de investerende organisatie, die daarmee opnieuwOpbrengsten > kostenBij het concept nul-op-de-meter (NOM) worden bestaandewoningen rondom hoogwaardig ge?soleerd, waardoor er nogmaar weinig verwarming nodig is en kan worden afgezien vaneen gasaansluiting. Het ventilatiesysteem en toestellen in keu-ken en badkamer worden modern, zuinig en all-electric. Ditblijken elementen te zijn die de bewoners het meest waarderen,naast het verbeterde uiterlijk van de woningen. De energie dienog nodig is voor klimaatbeheersing en huishouden wordtgeheel voorzien door een zonnestroom-installatie. De transfor-matie wordt in een tijdsbestek van enkele dagen tot enkeleweken uitgevoerd.In het programma De Stroomversnelling (stroomversnelling.nl)werken zes corporaties en vier bouwbedrijven aan de ontwikke-ling van verschillende maatregelenpakketten en werkwijzen,geschikt voor uiteenlopende woningtypes. Platform31 is in 2015ook gestart met VvE-pilotprojecten. Huurders betalen na derenovatie de vermeden energiekosten ten opzichte van de oudesituatie aan de woningcorporatie, die deze in combinatie meteen gangbaar onderhoudsbudget ter beschikking stelt aan eenaannemer, die de renovatie en het meerjarenonderhoud risico-dragend op zich neemt. Deze samenwerkings- en financierings-constructie maakt grote ingrepen mogelijk. De verwachting isdat het concept bij schaalvergroting rendabel is.Foto:DeStroomversnelling25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDmaatschappelijke prestaties kan initi?ren. Een voorbeeld is een prakti-sche ruimte voor het parkeren en opladen van scootmobiels in een gere-noveerde hal van een galerijflat, waardoor de gemeente geen individueleunits en andere voorzieningen hoeft te verzorgen. Een deel van de ver-meden WMO-kosten zou proactief aan corporaties en VvE's uitgekeerdkunnen worden.Ook van huurders kan worden gevraagd een deel van gunstige financi?leeffecten van mens- en milieugerichte maatregelen te delen met hunhuisbaas. Actueel is het uitvoeren van comfortverhogende energiemaat-regelen, waarbij met de Woonlastenwaarborg of een vergelijkbaremethode een redelijke huurverhoging wordt berekend in verhouding totde verwachte energiekostenbesparing (wka-centrum.nl). Ook wordenmomenteel constructies ontwikkeld waarbij huurders de energiekosten-som betalen aan de verhuurder of VvE, die deze geldstroom kan inzettenvoor de financiering van vergaande klimaatconcepten, zoals het voor-beeld in bijgaand kader. Wanneer een combinatie gemaakt kan wordenmet een variabele huurprijsstelling als Huur op Maat, dan kunnenbewoners meer gaan betalen als het beter met ze gaat, mede als gevolgvan de betere woningkwaliteit of andersom. Op dit moment staat wet-geving dit niet toe.Het zou interessant zijn als rijke en armecorporaties hun maatschappelijke budgettenzouden kunnen bundelenDe afgelopen tien jaar zijn er diverse instrumenten beschikbaar geko-men voor de afweging van maatschappelijke kosten en baten (bijvoor-beeld Deuten en de Kam, 2005 en Jonker, 2014). Maar er is zeker nog eenflinke opgave voor het verder ontwikkelen van integrale modellen envan de benodigde houding en kennis van woningcorporaties (Van Os,2014).INZET EN SIGNATUURAls bewoners zelf niet vragen om woonkwaliteit of als huurdersorgani-saties betaalbaarheid laten voorgaan, moeten huisvestingsprofessionalser dan toch aandacht aan besteden? E?n van de grootste dilemma's vande verschuiving van verzorgingsstaat naar participatiemaatschappij isin hoeverre je als overheid of maatschappelijke organisatie mensen sti-muleert of zelfs verplicht zichzelf te ontwikkelen, verantwoordelijkheidte nemen en tot acties te komen. En waar ligt het omslagpunt, waarbij jereden ziet om zorgen over te nemen, voor wie het niet zelf aankan(Engbersen en Rensen, 2015)? Verbouwen en goed wonen vereisen veelkennis, maar ook technisch inzicht. Dat is lang niet voor iedereen weg-gelegd. Juist bij huishoudens met een kleine beurs, die het meeste baathebben bij interventies, ontbreekt het vaker aan kennis, bijzonderetalenten, geld en andere mogelijkheden of wordt het leven gedomineerddoor problemen of verplichtingen (Mulder, 2011).Daarom ligt het voor de hand dat overheden en maatschappelijke orga-nisaties een groot deel van de programmering en ondersteuning vanverbetering van sociale huur- en koopwoningen voor hun rekeningnemen. Bij de voorbereiding van beleid, prestatieafspraken of projectenmoeten ze natuurlijk huurdersorganisaties uitnodigen of incidenteelbewoners oproepen hun mening en wensen te delen. Wanneer burgerszelf duurzaamheid, toegankelijkheid of andere woningkwaliteiten agen-deren, is dat een concrete aanleiding om met hen aan het werk te gaan.Gemeentelijke stimuleringsregelingen voor initiatieven op wijk- ofbuurtniveau leveren veel enthousiasme en prestaties op (bijvoorbeeldduurzaamdenhaag.nl).Voor alle betrokkenen is het beter vol te houden en betaalbaarder om perbeleidsperiode of per project karakteristieke keuzes te maken, dan om teproberen in de gehele voorraad basiskwaliteit gelijkmatig op te voeren,al levert dit laatste degelijke totaalprestaties op.De beste kansen voor maatschappelijke prestaties worden gecre?erd bijorganisaties waar mensen werken die er een sport in zien te voorzien inde behoeften van bepaalde doelgroepen, vanzelfsprekend op voorwaar-de dat er enige investeringsruimte is. Om die kans te vergroten zou hetinteressant zijn als rijke en arme corporaties hun maatschappelijke bud-getten zouden kunnen bundelen in een gecentraliseerd fonds, zoalsMaarten Vos van woningcorporatie Vidomes suggereert. Zo kan er in elkwoningmarktgebied minstens ??n gemotiveerde initiatiefnemer zijn diebijzondere mens- en milieugerichte bouw- en renovatieprojecten reali-seert en die zijn maatschappelijke signatuur mede kan ontlenen aangoede woningkwaliteit.Literatuur en bronnen- Braubach, M., D.E. Jacobs, en D. Ormandy. Environmental burden of diseaseassociated with inadequate housing ? Methods for quantifying health impactsof selected housing risks in the WHO European Region. WHO European Centrefor Environment and Health, 2011.- Deuten, J. en G. de Kam. Weten van renderen. Stuurgroep ExperimentenVolkshuisvesting, 2005.- Deuten, J. e.a. Inzicht en invloed op maatschappelijk budget woningcorpora-ties ? Dit werkt in de Maatschappelijke Kamer ? Samenvatting PilotsMaatschappelijke Kamer. Platform31, 2015.- Engbersen, R. en P. Rensen. Actief burgerschap: je moet het kunnen, willen enervoor gevraagd worden. In Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken najaar 2015.- Hasselaar, E. Health performance of housing ? Indicators and tools ? disserta-tie. IOS Press, 2006.- Huijgevoort, B.C. van, R.H.A. Kievit e.a. Code Rood ? Risicomanagement voorwoningcorporaties. Aeneas Media, 2015.- Jong, E. de e.a. Allergeenarme woningen geven kinderen meer lucht. InTijdschrift voor de Volkshuisvesting 2007/2.- Jonker, J. e.a. Nieuwe Business Modellen ? Samenwerken aanWaardecreatie, Managementboek, 2014.- McGranahan, G. e.a. The citizins at risk ? From urban sanitation to sustainablecities. Earthscan, 2001.- Mulder, K. Buurtbewoners in balans. Ministerie VROM, 2011.- Os, P.J. van. Verdeel en beheers ? Grondslagen voor een allocatiemodel tenbehoeve van woningcorporaties ? proefschrift. RIGO Research & Advies, 2014.- Os. P.J. van. `Dienmodellen' en dilemma's in de Volkshuisvesting. In Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting 2014/6.- Weterings, M. e.a. GGD-richtlijn Gezonde woningbouw. Landelijk CentrumMedische Milieukunde, 2005.- Weterings, M. en A. Boerstra. Ambities bepalen met de Sterrenmethode - Voorduurzaam en gezond bouwen. Cahier in Praktijkboek Gezonde Gebouwen.SBR/ISSO, 2005.- Wijk, M. Handboek voor Toegankelijkheid ? Over de ergonomie van degebouwde omgeving, SdU Uitgevers, 2012.- www.duurzaamdenhaag.nl/projecten/duurzaamheid-door-haagse-wijken- www.gezondontwerpwijzer.nl- www.gprgebouw.nl- www.nationaalkompas.nl/gezondheidsdeterminanten- www.nrpguldenfeniks.nl/hall-of-fame- www.stroomversnelling.nl- www.wka-centrum.nl/advies/energie/woonlastenwaarborg