33TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDVEEL REGIO'S VOLGENLANDELIJKWONINGMARKTHERSTELHet herstel op de woningmarkt is zichtbaar in vrijwel alle regio's. In 2014 steeg in alle veertig regio's hetaantal transacties. Gevolg was dat de markt overal minder ruim werd dan in 2013 en de gemiddeldeverkoopprijs steeg in 37 regio's. Dit komt onder andere doordat belangrijke factoren als inkomen,hypotheekrente en vertrouwen weinig regionale verschillen vertonen.DOOR DRS. ROGIER AALDERS EN PIETER VAN DALEN MSC, ECONOMENRABOBANKNa ongeveer vijf jaren van vrijwel onafgebroken dalingvan verkoopaantallen en huizenprijzen, bereikte deNederlandse woningmarkt zomer 2013 een dieptepunt.Door de daling van de huizenprijzen met 21% en descherpe daling van de hypotheekrente, is de betaalbaar-heid van woningen sterk gestegen ten opzichte van de periode v??r decrisis. Daarnaast is sindsdien het vertrouwen in de woningmarktgegroeid en is ? als gevolg van het algemene economische herstel ? dewerkgelegenheid toegenomen. Daardoor groeide het aantal verkopenvan bestaande koopwoningen tot 166.000 in de twaalf maanden tot enmet juni 2015. Ook de gemiddelde huizenprijs is gestegen, zij het ineen veel lager tempo.Vaak wordt geroepen dat er binnen deze cijfers sprake is van reusach-tige regionale verschillen. Maar is dat wel zo? In welke mate verschil-len de grote steden van elkaar, lukt het de perifere gebieden om aan tehaken bij het landelijke herstel? En waar zijn tijdens de crisis de groot-ste klappen gevallen?(Foto:TimoMeijn,CorporatieNL)34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDREGIONALE VERSCHILLEN IN ONTWIKKELING AANTAL TRANSACTIESVoor wat betreft het aantal transacties was 2006 het hoogtepunt vande Nederlandse woningmarkt. In dat jaar werden bijna 210.000 wonin-gen verkocht. In de twee jaren daarna daalde dat aantal naar ruim182.000, maar de echte val van het aantal transacties vond plaats in hetnajaar van 2008. In 2009 werden 30% minder woningen verkocht danin 2008. Het aantal verkopen daalde tussen 2009 en 2013 met nog eens14% en bereikte in het tweede kwartaal 2013 een dieptepunt. In het ver-loop van dat jaar nam het aantal transacties voorzichtig toe, om in2014 zeer sterk te stijgen. In 2014 werden bijna 40% meer woningenverkocht dan in 2013."Na de crisis in 2008 werd de woningmarkt overalruimer, maar in de perifere regio's was de stijginggroter"REGIO'S VOLGEN DE LANDELIJKE GROEIOp regionaal niveau zien we duidelijke verschillen in de ontwikkelingvan het aantal transacties1. Figuur 1 toont voor elk van de veertigregio's voor drie jaren het aantal transacties ten opzichte van 2008. In2009 (oranje) was in elke regio het aantal transacties fors lager dan in2008. De daling was met 22% het kleinst in Oost-Zuid-Holland (GroeneHart) en met 39% het grootst in Het Gooi en Vechtstreek. Tussen 2009en 2013 zakten de woningverkopen in alle regio's verder weg, behalvein Zeeuws-Vlaanderen. Opvallend genoeg nam daar het aantal woning-verkopen juist toe met 20%. Immigratie vanuit Belgi? verklaart dieontwikkeling. De woningmarkt van Zeeuws-Vlaanderen is relatiefklein, waardoor buitenlandse migratie een grote rol kan spelen. Van2004 tot en met 2008 was het buitenlandse migratiesaldo negatief,daarna positief. Van 2009 tot en met 2012 kwamen per saldo in totaalongeveer 1100 internationale migranten naar Zeeuws-Vlaanderen. Delichtblauwe bollen in figuur 3 tonen het niveau van 2014 en laten duszien in hoeverre het aantal woningverkopen is hersteld richting hetniveau van 2008. In alle regio's lag het aantal verkopen in 2014 bovenhet dieptepunt in 2013 (donkerblauw), maar in een aantal regio's washet aantal verkopen in 2014 nog lager dan in 2009 (oranje). VooralDelfzijl en omgeving valt op. Daar was het aantal verkopen in 2014 nog43% lager dan in 2008. Groot-Amsterdam is de uitschieter in positievezin. Vorig jaar was het aantal transacties in die regio zelfs 9% hogerdan in 2008. In Agglomeratie Haarlem lagen de woningverkopen ophetzelfde niveau als zes jaar geleden.Ondanks de grote regionale verschillen, kunnen we stellen dat sinds2008 de richting van de ontwikkeling van het aantal transacties in alleregio's gelijk is. Geen enkele regio kon de neergang tussen 2008 en 2013ontlopen en elke regio zag het aantal transacties in 2014 toenemen. Ineen aantal perifere regio's, zoals de Limburgse regio's, viel de dalingvan het aantal transacties tussen 2008 en 2013 mee. In Utrecht enAgglomeratie Den Haag was die daling juist bijzonder groot. Ook hetherstel van de transactieaantallen in 2014 was beslist niet voorbehou-den aan de Randstad. Er zijn regio's in de meer perifere delen van hetland waar de transactieaantallen snel zijn toegenomen. Tegelijkertijdzien we ook Randstedelijke regio's die nog ver onder het niveau van2008 zitten."Het logische gevolg van een minder ruime marktis een stijging van de woningprijzen"Op gemeenteniveau zijn de verschillen uiteraard nog groter. Maar zelfsop dat niveau is de conclusie dat de richting van de ontwikkeling invrijwel heel Nederland gelijk is. Kaart 1 en 2 illustreren dit. Tussen2008 en 2013 nam het aantal transacties in 305 van de 403 gemeentenaf met meer dan 30%; in veertig gemeenten zelfs meer dan 50%. Inslechts drie gemeenten was sprake van een toename van het aantalverkopen. Het is moeilijk om een ruimtelijk patroon te herkennen.Ook wat betreft de groei tussen 2013 en 2014 is het ruimtelijk patroondiffuus. Maar wederom volgt vrijwel iedere gemeente de landelijkegroei. In slechts vijf gemeenten nam het aantal woningverkopen niettoe. Rondom Amsterdam en Utrecht, in het rivierengebied en het oos-ten van Noord-Brabant is de groei over het algemeen hoger, maar daar-buiten zijn de verschillen tussen gemeenten in dezelfde regio groot. In314 van de 403 gemeenten was de groei hoger dan 25%, in 108 gemeen-ten was die meer dan 50% en zes gemeenten zagen hun transactieaan-tallen (meer dan) verdubbelen2.Figuur 1 Regio's volgen landelijke trend, maar wel met verschillenBron: CBS, Kadaster, bewerking RabobankFiguur 2 Minder ruime markt in elke regio, maar wel grote verschillenBron: Kadaster, Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank35TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDVERKOOPTOENAME LEIDT TOT MINDER RUIME MARKTNadat in 2008 het aantal transacties instortte, werd de woningmarktruimer en ruimer, wat inhield dat potenti?le kopers steeds meer keushadden. Vraag en aanbod liepen steeds verder uit elkaar, met dalendehuizenprijzen als logisch gevolg. Begin 2013 was de woningmarkt hetruimst. In het eerste kwartaal van dat jaar stonden voor elke verkochtewoning dertig woningen te koop. In het vrijstaande segment warenvoor elke transactie zelfs 57 woningen beschikbaar. Doordat het aantalwoningverkopen in 2013 en vooral 2014 zeer sterk groeide, is dewoningmarkt inmiddels weer een stuk krapper. Of beter gezegd: min-der ruim. Eind 2014 waren voor elke transactie ongeveer dertienwoningen beschikbaar. In elk van de veertig regio's was de woning-markt in 2014 minder ruim dan in 2013 (fig. 2). Wat dat betreft volgende regio's dus ook hier weer de landelijke trend. Uiteraard zijn de ver-schillen wel groot. Zo stonden in Delfzijl en omgeving in 2014 voorelke verkochte woning 42 woningen te koop, terwijl kopers in Groot-Amsterdam vorig jaar keuze hadden uit negen woningen.Als het gaat om krapte op de woningmarkt is wel een ruimtelijkpatroon zichtbaar. De tien regio's met de minst ruime woningmarkt in2014 liggen allemaal in de Randstad. De tien regio's met de ruimstewoningmarkt liggen in het noorden, oosten en zuiden; de meer perife-re gebieden van het land. Dat ruimtelijke patroon was aan het beginvan de crisis in 2008 ook al grotendeels zichtbaar (de lichtblauwe bol-len in de figuur). Daarna werd de markt overal ruimer, maar in de peri-fere regio's was de stijging groter. Naast de crisis speelt daar de trend-matige ontwikkeling van vergrijzing en het vertrek van jongeren eenrol."Voor het landelijke herstel op de woningmarktzijn drie factoren cruciaal: de gedaaldehuizenprijzen tijdens de crisis, de historisch lagehypotheekrente en het hoge vertrouwen"REGIONALE VERSCHILLEN IN WONINGPRIJZENEen stijging van de woningprijzen is het logische gevolg van een min-der ruime markt. Sinds april 2014 laat de Prijsindex BestaandeAantal transactiesgroei 2008-2013 in % Meer dan 0% (3) -30% tot 0% (95) -40% tot -30% (127) -50% tot -40% (138) -66% tot -50% (40)Gemiddelde verkoopprijsgroei 2008-2013 in % -10 tot -3 -15 tot -10 -17 tot -15 -20 tot -17 -24 tot -20Aantal transactiesgroei 2013-2014 in % 75% tot 116% (30) 50% tot 75% (78) 25% tot 50% (206) 0% tot 25% (84) Minder dan 0% (5)Gemiddelde verkoopprijsgroei 2013-2014 in % 6 tot 7 4 tot 6 2 tot 4 0 tot 2 -3 tot 0Bron: Kadaster, bewerking RabobankKaart 1 Vrijwel overal krimp in aantal transacties tussen 2008 en 2013Bron: Kadaster, bewerking RabobankKaart 3 Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2008-2013Bron: Kadaster, bewerking RabobankKaart 2 Vrijwel overal groei in aantal transacties tussen 2013 en 2014Bron: Kadaster, bewerking RabobankKaart 4 Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2013-2014ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015363636Koopwoningen (PBK) onafgebroken een jaar-op-jaar groei zien en injuni 2015 lag het prijsniveau 5% hoger dan het dieptepunt in 2013.Hiermee is dus ook het prijsherstel ingezet.Bij het analyseren van de prijsverschillen tussen regio's en gemeenten,stuiten we op een probleem. De waardeontwikkeling van koopwonin-gen wordt in Nederland het beste gemeten met de PBK, ontwikkeld engepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en hetKadaster. De PBK is beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau envoor de vier grootste gemeenten. Op lagere geografische niveaus, zoalsregio's en een groter aantal gemeenten, is de PBK alleen tussen 1995 en2012 beschikbaar. Daarna is op regionaal niveau alleen de gemiddeldeverkoopprijs beschikbaar, die we om die reden in deze studie gebrui-ken. In het tekstkader `PBK en de gemiddelde verkoopprijs' wordt hetverschil uitgelegd tussen de PBK en de gemiddelde verkoopprijs.REGIONALE PRIJSVERSCHILLEN ZIJN GROTER DAN HET LIJKTHet prijsniveau van koopwoningen loopt binnen Nederland zeer sterkuiteen. De gemiddelde verkoopprijs in 2014 bedroeg in Het Gooi enVechtstreek ongeveer 323.000 en in Delfzijl en omgeving 136.000.PBK en de gemiddelde verkoopprijsOm de waarde van een woning te bepalen, lijkt de verkoopprijsde meest geschikte indicator. Willen we de gemiddelde waardevan een groep woningen bepalen dan is de gemiddelde verkoop-prijs van die groep woningen eveneens een geschikte indicator.Om de exacte gemiddelde waarde van alle woningen in Nederlandte bepalen, zouden dus alle woningen moeten worden verkocht,op hetzelfde moment. Dat is uiteraard niet het geval, dus moetenwe het doen met de woningen die wel zijn verkocht. In de afgelo-pen vijftien jaar werd jaarlijks gemiddeld ongeveer 4% van dekoopwoningen verkocht, vari?rend van 110.000 woningen in 2013tot 210.000 woningen in 2006. Omdat in verschillende periodenverschillende woningen worden verkocht, is de ontwikkeling vande gemiddelde verkoopprijs niet zonder meer de maat voor detotale markt. Zo zijn appartementen over het algemeen goedko-per dan vrijstaande woningen. Als in de eerste periode vooralappartementen worden verkocht en in de tweede periode vooralvrijstaande woningen, is de gemiddelde verkoopprijs in de twee-de periode waarschijnlijk hoger. Op basis daarvan kan men ech-ter niet stellen dat de gemiddelde waarde van alle woningensamen in de tweede periode hoger is. De gemiddelde verkoopprijsvan verkochte woningen geeft daarom weliswaar een indicatievan de totale gemiddelde waarde van alle woningen, maar isbeslist niet de exacte waarde.De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), opgesteld engepubliceerd door het CBS en het Kadaster, is de meest geschikteindicator voor de waardeontwikkeling van bestaande koopwo-ningen in Nederland. Naast de verkoopprijs houdt de PBK reke-ning met de WOZ-waarde, het type woning en de provincie waar-in de woning staat. De PBK houdt ook rekening met de verkoop-prijzen in het verleden, waardoor de prijsontwikkeling van indi-viduele woningen wordt `gevolgd'3. De PBK en de gemiddeldeverkoopprijs zijn dus verschillende indicatoren voor dewaarde(ontwikkeling) van woningen, waarbij de PBK dichter bijde waarheid komt. De PBK is beschikbaar op landelijk en provin-ciaal niveau en voor de vier grote steden, maar voor de periode na2012 helaas niet meer op regionaal niveau en voor de overigegemeenten. In dit artikel maken we daarom gebruik van degemiddelde verkoopprijs, rekening houdend met bovengenoem-de tekortkomingen.Figuur 3 toont het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs, degecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs en de PBK. Tot 2008 ont-lopen ze elkaar niet veel. Vanaf dat jaar komt daar verandering inen lopen de gemiddelde verkoopprijs en de PBK uiteen. Door tecorrigeren voor het samenstellings- en het regio-effect, is deindex in 2009 gelijk aan de PBK. In de jaren daarna biedt die cor-rectie geen uitkomst. Volgens de PBK groeiden de woningprijzenin 2014 met gemiddeld 0,9% ten opzichte van 2013, terwijl degemiddelde verkoopprijs met 4,2% toenam, na onze eigen correc-tie met 3,3%. Het gebruik van de gemiddelde verkoopprijs vraagtdus enige voorzichtigheid, zeker op het niveau van gemeenten.We zijn ervan overtuigd dat we desondanks toch een goed beeldkunnen schetsen van de grote bewegingen in de regionale prijs-ontwikkeling.Figuur 3 Gemiddelde verkoopprijs en PBK lopen uiteen na 2008Bron: CBS, Kadaster, bewerking RabobankFiguur 4 Regionale prijsverschillen zijn groter dan het lijktBron: Kadaster, bewerking Rabobank37TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDZoals uitgelegd in het tekstkader, vraagt een vergelijking van degemiddelde verkoopprijzen tussen twee perioden enige voorzichtig-heid, omdat de samenstelling van de verkopen per periode verschilt.Dat geldt ook voor vergelijkingen tussen regio's. Het aandeel van (gro-tere) vrijstaande woningen is in landelijke gebieden groter dan in ste-den. In steden is het aandeel van (kleinere) appartementen groter. Alswe voor dat verschil in samenstelling corrigeren, zijn de prijsverschil-len tussen regio's nog groter (fig. 4). De gecorrigeerde gemiddelde ver-koopprijs is het hoogst in de regio rondom Haarlem.WONINGPRIJZEN STIJGEN IN DE MEESTE REGIO'SVoor een vergelijking van de ontwikkeling van de gemiddelde verkoop-rijs tussen regio's en gemeenten, biedt de correctie van het samenstel-lingseffect helaas geen uitkomst. De correctie zou moeten leiden totminder grote schommelingen in de prijzen, maar dat is lang niet altijdhet geval. Daarom gebruiken we de ongecorrigeerde gemiddelde ver-koopprijs voor de vergelijking van de prijsontwikkeling.Net als bij de ontwikkeling van de transactieaantallen, volgen demeeste regio's de landelijke trend voor wat betreft de prijsontwikke-ling. Tussen 2008 en 2013 daalde de landelijke gemiddelde verkoop-prijs met 16% en was ook in elke regio sprake van een daling van degemiddelde verkoopprijs (kaart 3). De daling varieerde van 4% inZeeuws-Vlaanderen tot 24% in Zuidwest-Gelderland. Tussen 2013 en2014 groeide de gemiddelde verkoopprijs in Nederland met ongeveer4% en ook in de meeste regio's was sprake van groei (kaart 4). Alleen inZeeuws-Vlaanderen, Delfzijl en omgeving en Oost-Zuid-Holland daal-de vorig jaar de gemiddelde verkoopprijs van woningen. In twaalfregio's was de groei lager dan 2%, terwijl de gemiddelde verkoopprijsin Groot-Amsterdam en Zuidwest-Overijssel met bijna 7% steeg.Hoewel het prijsherstel dus in de meeste gebieden in Nederland isingezet, verschilt het tempo behoorlijk. Waar het echter vooral omgaat, is dat het dieptepunt van de gemiddelde verkoopprijs nagenoegoveral is bereikt en is omgezet in een stijging. Ook in de gebieden meteen prijsdaling was sprake van een verbetering. In bijvoorbeeld Delfzijlgingen de gemiddelde huizenprijzen van -10% op het dieptepunt naarmomenteel ongeveer -1,5% en in Oost-Zuid-Holland van -7 naar -0,2%.Op gemeenteniveau zien we wat betreft de ontwikkeling tussen 2008en 2013 eveneens vrijwel overal prijsdalingen. Op slechts drie gemeen-Figuur 5 Steeds meer gemeenten haken aan bij het prijsherstelBron: Kadaster, bewerking Rabobank(Foto:TimoMeijn,CorporatieNL)38ten na nam de gemiddelde verkoopprijs overal af. Het omgekeerdegeldt echter niet voor de ontwikkeling tussen 2013 en 2014. In 128 vande 403 gemeenten daalde in 2014 de gemiddelde verkoopprijs tenopzichte van 2013.Het verschil in prijsontwikkeling komt wel naar voren bij een vergelij-king tussen de vijf stedelijkheidsklassen. Tot 2005 zijn de verschillenklein. Daarna stijgen de prijzen in de zeer sterk stedelijke gemeentenharder. De daling van de gemiddelde verkoopprijzen tussen 2008 en2013 was in die gemeenten met 11% minder sterk dan landelijk en destijging in 2014 was met 6% juist relatief hoog. De verstedelijking ende daarmee gepaard gaande toenemende vraag naar woningen enopwaartse druk op de woningprijzen komen duidelijk naar voren.Zoals gezegd, geldt dat uiteraard niet voor alle gemeenten. Wel zienwe dat steeds meer gemeenten aanhaken bij het prijsherstel (fig. 5)."Het herstel op de woningmarkt is nietvoorbehouden aan de Randstad of de steden"VERKLARING VOOR DE BREED GEDRAGEN GROEIUiteraard zien we tussen regio's en gemeenten verschillen qua ontwik-keling van prijzen en verkopen. Waar de explosieve groei van het aan-tal transacties in sommige delen van het land alweer tot forse prijsstij-gingen leidt, is het herstel in andere delen nog maar net begonnen.Ondanks die verschillen zien we echter dat het herstel overal is inge-zet. In alle regio's namen de transactieaantallen in 2014 toe en in vrij-wel alle regio's steeg de gemiddelde verkoopprijs. Op gemeenteniveauzien we ook dat vorig jaar het aantal transacties vrijwel overal toenamen dat steeds meer gemeenten aanhaken bij het prijsherstel.Voor het landelijke herstel op de woningmarkt zijn drie factoren cruci-aal: de gedaalde huizenprijzen tijdens de crisis, de historisch lagehypotheekrente en het hoge vertrouwen (fig. 6). De hypotheekrentekent geen regionale verschillen; iedere koper merkt dit direct in lageremaandlasten. Dit heeft een grote invloed op de huizenprijs op de kortetermijn (Van der Windt et al., 2015). Doordat de huizenprijzen overaldaalden, verbeterde de betaalbaarheid in alle regio's aanzienlijk. Hethoge vertrouwen vertoont slechts beperkte regionale verschillen; hetvertrouwen in het westen van het land is alleen gemiddeld genomeniets hoger dan in het oosten (Boumeester en Lamain, 2014). Dat ver-klaart dat het herstel op de woningmarkt ook in vrijwel alle regio's isingezet. Hoewel de trendmatige demografische krimp (of groei) insommige regio's wel degelijk van belang is, zien we dus dat bovenge-noemde factoren vooralsnog een grotere rol spelen.NEDERLAND BLIJFT EEN KLEIN LANDDat het herstel op de woningmarkt niet is voorbehouden aan deRandstad of de steden, is belangrijk. De Nederlandse woningmarktmaakt immers een belangrijk deel uit van de economie. Een stijgingvan het aantal transacties leidt tot een toename van woongerelateerdeconsumptie, woninginvesteringen en woongerelateerde diensten(Giesbergen, 2014). Een stijging van de huizenprijzen betekent ook datmeer huishoudens boven water komen en daarmee meer bewegings-vrijheid krijgen. Hierdoor kan de doorstroming van de woningmarktmeer op gang komen. Dit is goed voor de arbeidsmobiliteit en dewerkgelegenheid. Dus als de woningmarkt in nagenoeg alle regio'sherstelt, heeft dat ook vrijwel overal een positieve uitstraling op derest van de economie.Voor 2015 en 2016 verwachten wij een verdere groei van de woning-markt. Met inachtneming van zeer bepalende factoren als de ontwik-keling van de hypotheekrente en de kredietbeperkende voorwaarden,verwachten we prijsstijgingen van 1,5 tot 3,5% in 2015 en 2 tot 4% in2016. Ervan uitgaande dat ook dan de regio's meedoen met de landelij-ke trend, ligt een verder regionaal woningmarktherstel in de lijn derverwachting en zullen ook steeds meer gemeenten hierbij aansluiten.Noten1 In dit artikel houden we voor `regionaal niveau' de veertig COROP-gebiedenaan, CBS, 2015.2 In een aantal relatief kleine gemeenten met jaarlijks weinig woningverkopen,zorgt een toename of een afname van het aantal transacties voor een sterkeprocentuele groei (zoals Schiermonnikoog, Vlieland, Schermer en Muiden) ofkrimp (zoals Rozendaal, Pekela en Appingedam).3 Voor een uitgebreide toelichting over de methode, zie CBS, 2008.LiteratuurBoumeester, H., Vier jaar eigen huismarktindicator. Tijdschrift voor deVolkshuisvesting, 2008/5, pag. 50-56, 2008.Boumeester, H., en Lamain, C., Regionale verschillen in de Eigen HuisMarktindicator. OTB TU Delft, 2014.Prijsindex Bestaande Koopwoningen: Methodebeschrijving, CBS, 19 februari 2014.Giesbergen, B., Herstel op de woningmarkt en consumptie woninginrichting: eenvliegwieleffect?. Economie.rabobank.nl, 19 juni 2014.Windt, N., van der, Francke, M., Vries, P., de, en Dalen, P., van, Woningprijzen kop-pelen zich regelmatig los van fundamenten. Real Estate Research Quarterly, 2:4-11,2015.ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015Figuur 6 Samenhang vertrouwen en transactiesBron: Boumeester, 2008, Kadaster, bewerking Rabobank