TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014121212DOOR HUGO PRIEMUSMede doordat de vermo-genspositie en de cash-flows van de woningcorpora-ties zich v??r de crisis zeer voorspoedig ontwikkel-den, verloren vele woningcorporaties hun focus opde doelgroep. In de corporatiesector manifesteerde zich het verschijn-sel goldplating: meer dan honderd directeuren boven deBalkenendenorm, een royale CAO, gunstige secundaire arbeidsvoor-waarden, luxe kantoorruimte en luxe auto's. Op commerci?le activitei-ten werden vaak verliezen geleden en de rendementen waren opval-lend laag: het gevolg is dat de corporaties op grote schaal oneerlijkeconcurrentie pleegden ten opzichte van marktpartijen. Dit alles is aan-leiding om het corporatiestelsel nog eens kritisch te bezien.1. De kerntaken van woningcorporaties zullen allereerst veel restrictie-ver moeten worden omschreven. Een dilemma blijft dat de omschrijvingop nationaal niveau noodzakelijkerwijze globaal moet blijven en dat depolitieke legitimiteit pas op decentraal niveau kan worden gerealiseerd.Dat veronderstelt een veel grotere alertheid en professionaliteit van delokale politici en ambtelijke ondersteuning. Deze lijn wordt in de TweedeNovelle van minister Blok duidelijk gevolgd, hoewel de consequentiesvoor het decentrale niveau nog onvoldoende worden geadresseerd.2. Het extern toezicht op volkshuisvestingsprestaties zal veel beter uitde verf moeten komen. Professioneel en onafhankelijk extern toezichtvergt een wettelijk geregelde publieke Woonautoriteit waarin het toe-zicht op volkshuisvestingsprestaties, integriteit, financi?n en staatssteunwordt ge?ntegreerd. De minister stelt beleidsregels op, voert de zwaar-ste sancties uit, maar blijft voor het overige op afstand. In de TweedeNovelle is de rol van de minister veel te dominant. En dat nadat in deafgelopen jaren de minister het extern toezicht ernstig blijkt te hebbenverwaarloosd (ARK, 2014). De Woonautoriteit dient zelfstandig informa-tie te kunnen inwinnen en het gros van de sancties zelf te kunnenopleggen. Minister Blok stelt voor dat het Ministerie van Wonen verant-woordelijk wordt voor het extern toezicht. Hoewel hij aangeeft dat heteen zelfstandig onderdeel van het Ministerie zal betreffen, dreigt hiereen ongewenste vermenging van beleid en toezicht. Recente ervarin-gen met de Nederlandse Zorgautoriteit voeden deze vrees.3. Het is essentieel dat het handelen van woningcorporaties conse-quent in het teken staat van de doelgroep van beleid, waaraan voor-rang moet worden gegeven bij de toewijzing van sociale huurwonin-gen. De huidige doelgroepdefinitie (huishoudeninkomen maximaal 34.678) houdt in dat ongeveer 40% van alle huishoudens tot dedoelgroep behoort, terwijl ruim 30% van alle woningen door eenwoningcorporatie wordt beheerd. Dit lijkt niet onredelijk, mede gezienhet aandeel van de doelgroep dat een koopwoning of een particulierehuurwoning bewoont. De oorspronkelijke afspraak tussen kabinet enEuropese Commissie luidt dat de corporaties jaarlijks tenminste 90%van de vrijkomende woningen toewijzen aan de doelgroep, waarnalater optredende inkomensveranderingen buiten beschouwing blijven.Dit garandeert een redelijke differentiatie van bewoners naar sociaal-economische status binnen de sociale huursector, reduceert hetgevaar van stigma en verbindt op de woningmarkt geen negatievesancties aan maatschappelijk succes. Ori?ntatie op een doelgroep dieongeveer 40% van alle huishoudens omvat, impliceert dat de woning-corporaties, na een aanvankelijke krimp door de verkoop van niet-DAEB-bezit en de terugval in nieuwbouwinvesteringen, in de toekomst een vrijconstant marktaandeel zullen hebben.4. De inkomens- en huurgrenzen dienen logischerwijze te wordengedifferentieerd. Het huishoudeninkomen dient samen te hangen metde huishoudengrootte en de huishoudenvorm, conform de budget- enarmoedecriteria van Nibud en SCP. Het maximale huurniveau zou regi-onaal moeten worden gedifferentieerd, in overeenstemming met deregionale differentiatie in WOZ-waarden. Differentiatievoorstellen ont-breken in de Tweede Novelle en de AMvB (Blok, 2014) geheel.Ori?ntatie op een doelgroep die ongeveer 40% van alle huishoudensomvat, impliceert dat de woningcorporaties, na een aanvankelijke krimpUithuilen enopnieuw beginnenTijdens de verhoren van de Parlementaire Enqu?tecommissie Woningcorporaties bleek dater zich in en om woningcorporaties grote problemen hebben gemanifesteerd. Marktrisico'szijn afgewenteld op de sociale sector en sociale activiteiten kwamen in het gedrang doorcommerci?le grondposities, de ontwikkeling van koopwoningen, dure huurwoningen encommercieel vastgoed, en de toepassing van riskante financi?le producten.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014door de verkoop van niet-DAEB-bezit en de terugval in nieuwbouwinves-teringen, in de toekomst een vrij constant marktaandeel zullen hebben.5. Een door velen gekoesterd ideaal is dat ook in de sociale huursectorbewoners zeggenschap hebben en als vrager sturing geven aan demarkt. Van oudsher is de positie van huurders en huurdersorganisatiespassief. De participatiemaatschappij vraagt dat deze positie wordt ver-sterkt. In het huurcontract dienen de individuele en collectieve belangenvan huurders sterker te worden verankerd. Onderzocht zou kunnen wor-den of, en hoe bewoners zouden kunnen meeprofiteren van de (voorlo-pig bescheiden) vermogensgroei van het corporatievastgoed, bijvoor-beeld door de oprichting van kleinschalige woningco?peraties binnen decorporatie. Hierbij dienen de financi?le risico's nadrukkelijk te wordenbetrokken, evenals de noodzaak om het maatschappelijk vermogen vanwoningcorporaties veilig te stellen en weglekken te voorkomen. Vooralin krimpgebieden en stedelijke probleemwijken zullen de mogelijkhedenvoor vermogensgroei zich nauwelijks manifesteren. De Tweede Novelleschiet ernstig tekort bij het operationaliseren van het voornemen omde positie van huurders en huurdersorganisaties te versterken. Deaparte wet die de woonco?peraties moet regelen, is een fopspeen.Het zal weinig voorkomen dat bewoners gelijktijdig hun vraag naar eenhypothecaire lening zullen kunnen regelen. Het restrictieve hypotheek-beleid van banken steekt hier een stokje voor.6. Het CFV (2014) en de concept-AMvB (Blok, 2014) laten zien hoeingewikkeld het wordt om binnen de woningcorporaties een conse-quente scheiding DAEB/niet-DAEB aan te brengen. WSW-borging metpublieke achtervang mag uitsluitend worden toegepast op DAEB-activiteiten; voor niet-DAEB-activiteiten moeten marktconforme lenin-gen worden ingezet. Het is onbekend tegen welke condities dezeleningen beschikbaar komen. In navolging van IVBN doet minister Blokde suggestie om woningen met veel waarderingspunten (meer dan142 punten) maar met een huur lager dan 700 per maand, te laten`doorzakken' van DAEB naar niet-DAEB. Het gaat hier om 35% ? 40%van het huidige corporatiebezit. Dat zou een substanti?le verschuivingvan sociale huur naar markthuur betekenen, waardoor de doelgroep ineen Siberische kou zou worden gezet.7. Bij toepassing van een administratieve scheiding tussen DAEB enniet-DAEB doet zich al gauw een cultureel probleem binnen de corpo-ratie voor. DAEB-activiteiten veronderstellen een sociale inslag meteen consequente ori?ntatie op de doelgroep. Niet-DAEB-activiteitenvergen een commerci?le instelling, inclusief risicoselectie, die opgespannen voet staat met de sociale inslag. Het administratieveonderscheid DAEB/niet-DAEB moet worden gezien als een tussenstapop weg naar een complete scheiding tussen sterk afgeslankte DAEB-corporaties en nieuwe niet-DAEB-vennootschappen.8. In het licht van de verwachte gigantische uitvoeringsproblemen(door externe financiers ge?iste concerngaranties, interne leningen,door de minister goed te keuren startbalansen, periodieke bepaling enafroming van overcompensatie, etc.) en het perspectief van een volle-dige scheiding tussen sociaal en markt zouden woningcorporatiesexclusief moeten worden gebonden aan DAEB-activiteiten, waarbijniet-DAEB-activiteiten consequent worden overgelaten aan `echte'marktpartijen of achterwege blijven. Alle corporatie-activiteiten diepassen binnen het nationaal gedefinieerde speelveld, dringend doorde gemeente worden gewenst en in het algemeen geen belangstel-ling genieten van marktpartijen, zijn per definitie DAEB-activiteiten.9. Het complete niet-DAEB-bezit van corporaties zou kunnen wordengepubliceerd. Als na enige tijd geen marktconform bod door eenmarktpartij is ingediend, zou dit bezit uiteindelijk moeten wordenbeschouwd als DAEB-bezit, waarvoor WSW-geborgde leningen vantoepassing zijn of blijven: een soort pardon-DAEB. Corporaties biedenvrijkomende woningen voor tenminste 90% aan de doelgroep aan enbeheren woningen die voor tenminste 90% een huur onder de liberali-satiegrens hebben. Zo kan een corporatiestelsel worden gevormd datzich uiteindelijk exclusief op DAEB-activiteiten richt en waarvoor WSW-geborgde leningen over de volle breedte van toepassing zijn.10. De verhuurderheffing verstoort de gereguleerde huurmarkt en dientonverwijld te worden afgeschaft. Indirect kunnen de woningcorporatiesbijdragen aan het reduceren van de rijksuitgaven door een eigendoms-neutrale bezitsbelasting. Deze bezitsbelasting zou kunnen worden inge-zet voor medebekostiging van de huurtoeslaguitgaven van het rijk, als-mede bijdragen aan het bouwen en herstructureren van woningen instedelijke netwerken. Zo'n formule past bij letter en geest van deWoningwet: overschotten van corporaties dienen uitsluitend te wordeningezet ten behoeve van de volkshuisvesting. De mate waarin inkom-sten van corporaties worden afgeroomd, kan mede worden begrensddoor de investeringsruimte die nodig is om de maatschappelijk gewens-te investeringen in de sociale huursector te realiseren.11. Een ultieme vraag is of de staatssteun in de sociale huursectorwel zou moeten worden gecontinueerd. Het is wenselijk dat de onder-linge waarborg via het WSW gehandhaafd blijft. Het is zinvol dat wordtonderzocht of de publieke achtervang kan worden be?indigd. In com-binatie met de rol van BNG Bank en Waterschapsbank zou de relatieflage rente voor corporatiewoningen gehandhaafd kunnen blijven, zijhet wat minder laag dan thans (m?t publieke achtervang) het geval is.Hiermee zou de sociale huursector `staatssteunvrij' worden, waarmeede sociale huursector niet meer rechtstreeks afhankelijk van Brusselzou zijn. Dit perspectief ontbreekt in de Tweede Novelle.12. De hier gepresenteerde bouwstenen voor een beter woningcorpo-ratiestelsel wijken op vitale punten af van de Tweede Novelle en deconcept AMvB van minister Blok. Of de ParlementaireEnqu?tecommissie Woningcorporaties de in deze bijdrage geschetstebeleidslijnen zal volgen, de voorstellen van minister Blok, of ietsanders, zal in oktober 2014 moeten blijken, als het eindrapport van deenqu?tecommissie zal worden gepubliceerd. In elk geval is het vanbelang dat de enqu?tecommissie en de Tweede Kamer beseffen dater alternatieven zijn voor de voorstellen van minister Blok, die boven-dien een beter antwoord geven op de tijdens de verhoren van de par-lementaire enqu?tecommissie geconstateerde tekortkomingen.(Een eerdere versie van deze tekst is op 25 augustus 2014 op AedesCorporatieforum geplaatst)LiteratuurAlgemene Rekenkamer (ARK), 2014, Toezicht op presteren van woningcorporaties,Den Haag (ATRK).Blok, S.A., 2014, Toezending proeve AMvB Herzieningwet toegelaten instellingenvolkshuisvesting, Brief aan Tweede Kamer, Den Haag (Ministerie van Wonen enRijksdienst), 17 juli.Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), 2014, Financi?le Meerjarenverkenning vande corporatiesector na administratieve scheiding, Baarn (CFV).THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?