TIJDSCHRIFTVOOR DEVOLKSHUISVESTINGJAARGANG21SEPTEMBER20153VRIJE SECTOR VEROVERTLANGZAAM MAAR ZEKER POSITIEOP HUURWONINGMARKTCOLLECTIEVE SOLIDARITEIT: SAMEN VOOR ONS EIGENPROBLEEMPLUKKEN IN DE PARTICULIERE WONINGVOORRAADVEEL REGIO'S VOLGEN LANDELIJK WONINGMARKTHERSTELCODE ROODgids voor de systematische aanpak van risicomanagementRisicomanagement is bij veel woningcorporaties incident gedreven.Is er ergens een acuut probleem dan wordt dat aangepakt.Maar weinig corporaties pakken de risico's systematisch aan.Lastig ook, want waar te beginnen? De uitgave`Code Rood ?risicomanagement voor woningcorporaties'schept ordein de chaos. Het praktijkboek bestaat uit twee delen:deel I biedt een leidraad voor het maken van keuzenin de aanpak van risicomanagement als programma;deel II geeft inzicht in de aanwezigheid van risico'sin de bestaande woningvoorraad.Meer informatie of direct bestellen?www.aeneas.nl/coderoodauteurs Bj?rn van Huijgevoorten Robert Kievitaantal pagina's 192formaat 17 x 24 cmISBN 978-94-6104-038-1verschijning september 2015prijs 49,50` Code Rood' is een initiatiefvan de projectgroepVeilig & Gezond WonenBeste lezers,U heeft inmiddels vernomen dat we een nieuweuitgever hebben: Aeneas Media. Met wij bedoel ik deonafhankelijke en vrijwillige redactie van Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting. Al sinds 1995 zet deze redactie,in een veranderende samenstelling, zich in vooreen onafhankelijk tijdschrift. Nirov en Platform31hebben dit als vakorganisaties altijd verwelkomd enjarenlang de rol van uitgever op zich genomen. Desamenwerking tussen de redactie en de vakorganisatiewas uitstekend en vooral inhoudelijk van aard.Anno 2015 heeft een tijdschrift een professioneleuitgever nodig om de toekomst met vertrouwentegemoet te kunnen zien. We zijn erg blij dat AeneasMedia bereid is het onafhankelijke tijdschrift uitte geven. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting wordtdigitaal beschikbaar gesteld, voormalige editiesworden doorzoekbaar en het papieren magazinewordt vergezeld van een nieuwe website. U verneemtbinnenkort meer over de strategie die Aeneas Media ende redactie voor ogen hebben.Koopprijzen stijgen weer, de huurmarkt wordtsteeds krapper, woningcorporaties zijn druk doendede nieuwe Woningwet te verteren, buitenlandseinvesteerders raken ge?nteresseerd in de Nederlandsewoningmarkt en woonco?peratieven staan uitvoerigin de belangstelling. Kortom, de wereld van wonenis volop in verandering. Wij blijven ons inzettenvoor artikelen, columns en korte rubrieken om uop onafhankelijke wijze te informeren over al dieveranderingen. Daarbij rekenen wij op u als lezer enwellicht ook als auteur.Vriendelijke groet namens de redactie,Marja ElsingaHoofdredacteur Tijdschrift voor de Volkshuisvesting3TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015INHOUDSOPGAVEINHOUDSOPGAVE06244046Omslagfoto: HansennOnafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.UitgaveAeneas Media bv, Dr. van Helvoortstraat 3, 5281 BJBoxtel, T 0411 650085, www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgever?bele Kluwer, ae.kluwer@aeneas.nl, T 0411 650081RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Andr? Buys, Martijn deJong-Tennekes, Jan Kammeyer, Jeanet Kullberg, Manonvan Middelkoop, Keimpe Reitsma, Gerrit van VegchelRedactie onderzoeksdossiersManuel Aalbers, Gideon Bolt, Andr? Buys (voorzitter),Kees van der Flier, Marietta HaffnerEindredactieSaskia Hinssen, Janneke KlunderLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 0411 650088Abonnementen 2015Jaarabonnement: 130,- (compleet), 95,- (digitaal), 46,- (studenten). Losse edities 22,50 (printeditie), 12,50 (digitale editie), bestellen vialezersservice@aeneas.nl.Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt een toe-slag voor extra porto. Abonnementen lopen voor ??njaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggenkan tot twee maanden voor vervaldatum telefonisch bijlezersservice, 0411 650088.AdvertentieverkoopMolijn Sales Support, Bert van Woesik,bert@molijnsalessupport.nl, T 073 5033544Vormgeving en opmaakSD Communicatie, John Dupuis, RotterdamVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elek-tronisch opgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs vantekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezondenbrieven en/of makers van beeldmateriaal worden geachtdaarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen,e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoor-waarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijnop te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overge-nomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel degrootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud vanhet blad, zijn redactie en uitgever van Tijdschrift voor deVolkshuisvesting niet aansprakelijk voor de gevolgen,van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingengebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijdkunnen rechthebbenden van gebruiktbeeldmateriaal worden achterhaald.Belanghebbenden kunnen contactopnemen met de uitgever.ISSN 1382-411205 redactioneelVolkshuisvestelijke strekenGerrit van Vegchel06 achtergrondVrije sector verovert langzaam maar zeker positie ophuurwoningmarktEric Harms10 analyseBakfietsen in de binnenstad?Frits Oevering15 achtergrondCollectieve solidariteit: samen voor ons eigenPaul van Soomeren en Carl H.D. Steinmetz20 achtergrondBouwen aan samenwerking in netwerk van wonen,zorg en gemeenteRob van Beek en Jan Temmink24 achtergrondDe woningcorporatie en het badwaterHugo Priemus30 fotorubriekEiland8Hoe woont Nederland?32 column"Huurakkoord ondermijnt gezag lokale belangenver-tegenwoordigers"Winnie Terra33 achtergrondVeel regio's volgen landelijk woningmarktherstelRogier Aalders en Pieter van Dalen39 de mening van`Mensen met hobby's moeten we niet'Ingrid de Moel40 achtergrondWoonco?peraties: alternatief voor behoud socialewoningvoorraad?Jannie Rozema, Sabine Meier en Kim van Dam44 Uit de praktijkBob van Emmerik46 achtergrondProbleemplukken in de particuliere woningvoorraadHans van den Hombergh en Alex GrashofMeer weten over deze en andere Renda-events?Ga naar www.renda.nl/events.Op stap met10 september gaan we in Amsterdam dediepte in. Twee oude woongebouwen? het een monument, het andere bijna ?zijn geheel verschillend gerenoveerd.Architecten en monumentenafdelingendoen een boekje open. In Rendakaffeevan 15 oktober staat een nieuwe aanpakvan bewonerscommunicatie op hetprogramma.Een exclusieve workshop van hoogleraarprof. Anke van Hal (TU Delft, Nyenrode)staat gepland voor 29 oktober.Zij doet hierin haar evidence basedgedachtengoed uit de doeken ombewoners warm te krijgen voorverduurzaming.Op 8 oktober gaan we op bezoekin Den Haag, waar twee voormaligeministeries in het Wijnhavenkwartierworden getransformeerd naar eennieuwe, levendige binnenstad.De Stroomversnelling heeft beloofdop 12 november het ware verhaal tevertellen over haar aanpak. En eindvan het jaar staat transformatieprojectDe Ravel in Utrecht gepland.De eerste Renda Banenruil terugkomdagwordt georganiseerd op 24 november.Een kleine club van deelnemers ?n hunbazen zijn aanwezig voor evaluatie en degeleerde lessen. Het belooft vooral eenleuke en plezierige bijenkomst te worden!10 september15 oktober29 oktober8 oktober12 november24 novemberadv_Najaarskalender Events_11.indd 1 10-07-15 14:065TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015Corporaties waren tot voor kort sociale huis-vester met invloed. In Den Haag was draag-vlak, de financi?le armslag was groot. Er isgeen enkel land waar corporaties in staat zijngeweest zo'n omvangrijk imperium neer tezetten. En niet onverdienstelijk; met geld van corporatieszijn veel sociale en fysieke problemen in wijken aange-pakt. Nederland kent geen echte probleemwijken en dat isvoor een groot deel de verdienste van corporaties.Corporatiedirecteuren hebben invloed; ze hebben debeschikking over relatief veel geld. Zolang die invloedconstructief wordt ingezet, is er niks aan de hand. Maarcorporatiedirecteuren zijn net mensen en bij een enkelingheeft die machtspositie geleid tot overmoed en volkshuis-vestelijke streken. De afloop kennen we. De landelijke poli-tiek verloor het vertrouwen in de sector. Opvallend was datlokale bestuurders niet de collectieve moed toonden om desector waarvan zij veelvuldig profijt hadden, te verde-digen. Machtige corporaties waren plotseling bron vanhet kwaad en moesten worden aangepakt. In dit socialeklimaat is de nieuwe Woningwet geconstrueerd. De vraaghoe het komt dat de ooit zo gedragen volkshuisvestings-sector zo diep kon vallen, is nooit grondig onderzocht.Minister Blok heeft met de Woningwet (1 juli 2015) devolkshuisvesting in een nieuwe ontwikkelingsfase ge-bracht. Doelen en ambities zijn duidelijk maar we wetenniet hoe het uitpakt. Blok ook niet. Hij wil meer marktwer-king en heeft de sector bevrijd van oude zekerheid. Waartot voor kort veel corporaties dachten het verdienmodelop orde te hebben met hun strategisch vastgoedbeleid,worden ze nu geconfronteerd met nieuwe regelgevingover passend toewijzen. Daarnaast moeten zij eenwensportefeuille opstellen die past bij de omvang van dedoelgroep. De scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-ac-tiviteiten moet worden aangegeven. En het Rijk verwachtvan corporaties de komende jaren forse investeringen omde woningvoorraad verder te verduurzamen; afgesprokenin het energieakkoord. Bovendien wordt een bijdrageverwacht in de realisatie van woon-zorgvastgoed.Om te voldoen aan deze wensen en om zelf te overleven,moeten corporaties hun business model herzien. Verko-pen van bezit is een optie, maar voelt voor veel corporatiesals onnatuurlijk en mogelijk ook maatschappelijk onge-wenst. Met de inperking van het speelveld is het vertrouw-de verdienmodel waarin `op een rechtse manier de linkseidealen' werden verwezenlijkt, om zeep geholpen. Dat isde volkshuisvestelijke streek die Brussel heeft geleverd.De inperking van verdienmogelijkheden kwam scherpnaar voren tijdens de discussie over het sociaal huurak-koord tussen de Woonbond en Aedes. Ruim een derde(37%) van de corporaties stemde tegen het akkoord. Eendeel van hen verwacht dat door het huurakkoord metname in de stedelijke regio's de doorstroming op dewoningmarkt verder gaat stagneren en de investeringendrastisch zullen moeten worden beperkt. Bedrijfskun-dig bedoelden de tegenstemmers dat door de beperktehuurverhoging onvoldoende middelen binnenstromen.Blok heeft in zijn voorstel voor een nieuw huurbeleid aande Tweede Kamer (3 juli jl.) het huurakkoord van Aedes ende Woonbond grotendeels overgenomen. Maar ook heefthij ruimte geboden om door middel van een periodiekeinkomenstoets bij huishoudens met een inkomen boven 38.950, een hogere huurverhoging toe te staan.Corporaties vallen morgen niet om. Er zijn genoeg mid-delen en mogelijkheden om voorlopig te overleven. Bij ge-brek aan middelen biedt woningverkoop een oplossing. Ofdit volkshuisvestelijk de beste oplossing is, weten we niet.De belangrijkste impact van de Woningwet ligt in de radi-cale scheiding tussen diensten van algemeen economischbelang (DAEB) en niet-DAEB. Concreet betekent dit datde overmaat aan sociale huurwoningen eind 2016 in ??nklap zal zijn geliberaliseerd. Dit leidt tot een forse reductievan de omvang van de sociale woningvoorraad. Maar ooktot een substantieel niet-DAEB-deel aan de onderkant vande geliberaliseerde woningmarkt. Hier ligt een bron voorverdienmogelijkheden die vraagt om nieuw ondernemer-schap in dit segment. Pakken marktpartijen dit op of gaanondernemende corporaties ermee aan de slag? Tobeornottobe,thatisthequestion.In dit nummer wordt met een kritische blik gekeken naareen aantal volkshuisvestelijke vraagstukken. Zo is eenartikel opgenomen over de bereidheid van private inves-teerders om in te stappen in de Nederlandse huurmarkt.In een andere bijdrage wordt onderzocht of steden wel diemagneetwerking hebben zoals zo vaak wordt beweerd. DeWoningwet komt ook aan de orde. Er is een artikel over deafbakening van regionale woningmarkten en de ?minencegrise van de volkshuisvesting, Hugo Primus, geeft eenkritische reflectie op de ontwikkelingen in de sector vande afgelopen decennia. Verder zijn bijdragen opgenomenover de woonco?peratie, collectieve solidariteit en de staatvan het complexonderhoud. Dit palet illustreert de rijk-dom aan uitdagende perspectieven van het woonbeleid ineen sterk veranderende context.VOLKSHUISVESTELIJKE STREKENREDACTIONEELDOOR GERRIT VAN VEGCHEL, REDACTEURREDACTIONEEL6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015VRIJE SECTOR VEROVERTLANGZAAM MAAR ZEKER POSITIEOP HUURWONINGMARKTACHTERGRONDDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMSHHet kan verkeren. In zijn prognose voor 2014 richtteNederlands grootste woningbelegger Syntrus AchmeaReal Estate & Finance (portefeuille: 30.000 woningen,totale waarde 5 miljard) het vizier nadrukkelijk op devrijehuursector. "De Nederlandse markt van beleggers-huurwoningen is door politieke en (sociaal)economische ontwikkelin-gen in een structureel ander vaarwater terechtgekomen. Het aantalgeliberaliseerde huurwoningen zal daarom in de komende jaren snelgroeien. De ingezette transitie naar een meer marktconforme huur-markt zal in stappen plaatsvinden en soms met (politieke) overgangs-problemen gepaard gaan. Echter is het eindbeeld van de geliberaliseer-de huurwoningmarkt in het middensegment (huurniveau van 700tot 1000) zeer positief, zowel wat betreft huurgroei als waardeont-wikkeling." Maar al een jaar later werden de plannen bijgesteld. Waarde beleggingsstrategie eerst nog werd gericht op "de overname vancorporatiebezit in vooral wijken met gemengd bezit", ligt de nadrukvoor dit jaar op "kansen die intensief samenwerken met woningcorpo-raties opleveren". De reden wordt in de bijgevoegde sterkte-zwakte-analyse aangegeven. Tegenover het sterke punt dat er een "relatiefbeperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in deNederlandse woningvoorraad" voorhanden is en er dus volop ruimte isvoor uitbreiding van het aanbod , staat als zwakte vermeld de "beperk-te hoeveelheid beschikbare woningen om nu in te investeren".VEEL GELD BESCHIKBAARDat wordt bevestigd door onderzoek van vastgoedadviseur CapitalValue. Daaruit blijkt dat net als voorgaande jaren ook in 2015 veel par-ticulier en institutioneel geld beschikbaar is voor de bouw van nieuweDe vrijehuursector in Nederland is voor private investeerders een uiterst interessant segment. Dat wordtdoor zowel binnen- als buitenlandse partijen erkend. Toch wil de vaart er maar niet inkomen. Gemeentenen huurdersorganisaties stribbelen tegen en woningcorporaties zijn en blijven terughoudend om hun teliberaliseren huurwoningen te verkopen. Ook zaken als de verhuurdersheffing, de huurprijsregeling en hetrecent gesloten sociaal huurakkoord voor de gereguleerde huurwoningen, werken niet bepaald mee. Komtdat wel goed?7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGROND(Artistimpression:Tangramarchitecten)en de aankoop van bestaande huurwoningen. Volgens Capital Valuehebben de Nederlandse pensioenfondsen een bedrag van meer dan 1,5 miljard beschikbaar voor nieuwbouw, terwijl Nederlandse parti-culiere beleggers ruim 1 miljard willen uittrekken voor de aankoopvan bestaande woningen. Buitenlandse partijen leggen daar nog eenscirca 3 miljard bovenop. "Niet eerder was er zo veel kapitaal beschik-baar voor investeringen in huurwoningen", aldus Capital Value. Echtermag worden betwijfeld of dat geld allemaal tot besteding zal komen."De afgelopen jaren bleek dat een deel van het beschikbare bedrag vanNederlandse pensioenfondsen niet is ge?nvesteerd bij gebrek aan vol-doende product. Deze investeerders zijn de belangrijkste aanjager opde nieuwbouw huurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3500-4000woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa 650 miljoenbeschikbaar kapitaal niet aangewend." Het adviesbureau acht het `nietwaarschijnlijk' dat het beschikbare kapitaal voor 2015 wel in zijngeheel kan worden aangewend. "De bouwsector en gemeenten focus-sen zich te veel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weeraantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen vangemeenten en marktpartijen, de geprognosticeerde bouwopgave van40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8000woningen op jaarbasis) over vijf jaar wordt behaald."HOUDING VAN WONINGCORPORATIESHet gebrek aan te koop staande huurwoningen heeft veel, zo niet alleste maken met de houding van de woningcorporaties. Zij verkopen hunwoningen liever aan hun huurders dan aan particuliere of institutio-nele investeerders, zo blijkt ook uit de eerste editie van de `Staat van deWoningmarkt', een jaarlijks te verschijnen uitgave van het ministerievan BZK waarin alle onderzoeksgegevens over de Nederlandse woning-markt zijn gebundeld. "Het aanbod van corporaties nam sinds begindeze eeuw af, particuliere verhuurders boden meer woningen aan. Destijging komt vooral voor rekening van kleinere verhuurders, waaron-der particuliere personen. Het aanbod van institutionele beleggersgroeide niet. Sinds 2005 hebben corporaties 139.876 huurwoningenverkocht, waarvan 3% aan beleggers. Het overgrote deel van de huur-woningen wordt verkocht aan zittende bewoners."Volgens Aedes, vereniging van woningcorporaties, is verkoop slechtseen van de middelen om de noodzakelijke inkomsten te genererenvoor de financiering van de verhuurdersheffing. Een woordvoerder:"Wij hebben geen oordeel over de mate waarin de verkoop van corpo-ratiewoningen kan fungeren als basis voor een nieuw middensegmentin de particuliere huursector. Evenmin hebben wij zicht op de vraag ofcorporaties daarin terughoudend zijn of niet. Corporaties maken huneigen keuzen."GESCHIKTE KANDIDATENAnders wordt het als die keuze er niet is, zoals in het geval van Vestiaen het Wooninvesteringsfonds (WIF). Daar klopten diverse buiten-landse partijen aan om delen van het bezit over te nemen, nadat op deNederlandse markt geen geschikte kandidaten waren te vinden. DeDuitse investeringsmaatschappij Patrizia meldde zich voor 5500woningen van Vestia, als opmaat voor een beoogde investering van intotaal 2 miljard in de Nederlandse woningmarkt. De Britse vastgoed-belegger Round Hill Capital bleek in de markt voor ruim 4000 wonin-gen van het WIF en verklaarde in het Financieele Dagblad een porte-feuille van in totaal circa 10.000 woningen te willen opbouwen. Aedesis voorstander van die transacties, maar om andere redenen dan dat departiculiere huursector een impuls krijgt. "In dit geval vinden wij hetWeinig beleidmakende vriendenVan de 600.000 particuliere huurwoningen heeft circa tweeder-de deel een huur onder de liberalisatiegrens van 710,68. Derest valt onder de vrijesectorhuur. In vergelijking met anderewesterse landen zijn de particuliere en vrije (geliberaliseerde)huursector klein en de sociale huursector groot. Het feit dat departiculiere huursector in Nederland nog maar 9% van de totalewoningvoorraad uitmaakt, is het gevolg van de politieke keuzeom de koopsector en de sociale huursector actief te steunen. "Departiculiere huursector had weinig beleidmakende vrienden", zowordt gesteld in het rapport `Kansen voor de particuliere huurin Nederland', geschreven door Frank Wassenberg en MariekeJonker-Verkaart van Platform31. In het rapport staan diverseaanbevelingen om de positie van die huursector te versterken enzo de werking van de woningmarkt te verbeteren. Zo zoudengemeenten en beleggers beter bekend moeten raken met elkaar,moeten zij zich niet blindstaren op toplocaties in het geliberali-seerde deel van de huursector en zouden gemeenten regelluwelocaties moeten kunnen aanwijzen waar de huurprijsregels totop zekere hoogte buiten werking worden gesteld. Op die manierworden beleggers ook verleid om woningen te bouwen in hetgereguleerde deel van de particuliere huursector, waar nu deverhuurdersheffing nog een te groot obstakel voor vormt. Hetrapport `Kansen voor de particuliere huur in Nederland' is tedownloaden via www.platform31.nl.8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015een goede zaak als deze woningen tegen een goede prijs worden ver-kocht, omdat op die manier ook een saneringsbijdrage van de sectorals geheel wordt voorkomen." Het verzet kwam dan ook vooral uit dehoek van gemeenten en huurdersorganisaties. Gemeenten als DenBosch, Arnhem, Leusden, Aalten en Dongen tekenden bezwaar aan,omdat het volgens de verantwoordelijke wethouders woningen betref-fen die tot de kernvoorraad van de sociale huursector behoren."De ingezette transitie naar een meer markt-conforme huurmarkt zal in stappen plaatsvindenen soms met (politieke) overgangsproblemengepaard gaan"WINSTMAXIMALISATIEHuurdersorganisaties maken vooral bezwaar omdat zij vrezen voor depositie van hun leden na de overname. Beleidsmedewerker ErikMaassen van de Nederlandse Woonbond: "En dat is ook niet zo gek.Want een buitenlandse belegger investeert in woningen voor winst-maximalisatie en niet om zich sterk te maken voor sociale huisvesting.Gevreesd moet worden voor hogere huren, minder inspraak en slech-ter onderhoud. Bovendien zijn ze lastiger aanspreekbaar als er proble-men zijn." Maassen wijst in dat verband op negatieve ervaringen in hetbuitenland. "In Berlijn zijn ook grote delen van de sociale woningvoor-raad overgenomen door Britse hedgefondsen. Vervolgens werden dehuurders met zeer forse verhogingen van de huurprijzen geconfron-teerd en werden de woningen totaal niet meer onderhouden." Watvoor de buitenlandse partijen geldt, geldt volgens hem ook voor bin-nenlandse investeerders; of het nu particuliere of institutionele beleg-gers zijn. "Ze gaan allemaal voor winstmaximalisatie en bieden huur-ders veel minder inspraak dan zij bij woningcorporaties hebben." Hetverzet van de vereniging van institutionele beleggers in Nederland(IVBN) tegen het sociaal huurakkoord dat de Woonbond en Aedes metelkaar sloten en dat uitgaat van een gematigde huurverhoging vanmaximaal 1% boven inflatie, is wat hem betreft veelzeggend. "Datmaakt in ??n keer duidelijk waar het de beleggers om gaat. En dat isniet betaalbaar huren."HOOGSTE BODMinister Blok legde eind oktober 2014 in een brief aan de Tweede Kameral uit waarom hij desondanks akkoord is met de verkoop van meer dan4100 woningen aan de Duitse investeerder Patrizia: het was simpelweghet hoogste bod. "Vestia heeft de verkoop expliciet onder de aandachtgebracht van lokale woningcorporaties. Ik stel vast dat niet in allegemeenten ook sprake is geweest van een bod van andere toegelateninstellingen. Waar dat wel het geval is, is veelal sprake van een (aanzien-lijk) lager bod dan dat van Patrizia. Gegeven het feit dat er sprake is vangenoemd groot financieel probleem bij Vestia, acht ik het redelijk om indie situatie voorrang te geven aan verkoop aan Patrizia boven een ver-koop aan een andere toegelaten instelling." Angst voor een rigide huur-prijsbeleid heeft de bewindsman niet. "Ook een niet-toegelaten instel-ling dient zich te houden aan de huurwetgeving." En dat Patrizia na aan-koop van het bezit de boel weer snel zal doorverkopen, acht Blok nietaannemelijk. "Het is mogelijk dat Patrizia na de verkoop gaat uitpon-den, doch ik stel vast dat op voorhand is aangegeven dat er een beleg-gersmotief schuilt achter de beoogde aankoop, door hen geformuleerdals een buy and hold strategie."GENOEG POTENTIE VRIJE SECTORMede daarom juicht directeur Frank van Blokland van IVBN de komstvan buitenlandse partijen op de Nederlandse huurmarkt toe. "Wij vin-den het alleen maar fijn dat ze er zijn. Natuurlijk betekent het concur-rentie voor onze leden. Maar de vrijehuursector is in potentie gigantischen biedt ruimte genoeg aan iedereen." Hij is er niet bang voor dat deACHTERGRONDOmgekeerd bidbookIVBN is gekomen met een `omgekeerd bidbook', als onderleggervoor het overleg met gemeenten, woningcorporaties en project-ontwikkelaars over de realisatie van woningen in de vrijehuur-sector. Directeur Van Blokland: "Partijen moeten nog wennenaan elkaar. Zo stellen bijvoorbeeld gemeenten weliswaar steedsmeer locaties beschikbaar, maar koppelen zij daar nog een veelte hoge grondprijs aan. Met dit bidbook willen we laten zien watbeleggers willen en kunnen en ook hoe ze denken. Tevens gevenwe voorbeelden van projecten die onze leden hebben gereali-seerd." Volgens IVBN hanteren beleggers de volgende randvoor-waarden voor hun investeringen in de vrijehuursector:- Locatie: `bewezen' plekken met een goed voorzieningenniveau;- Aantal woningen: minimaal 25 tot maximaal 250 vrijesector-huurwoningen en incidenteel meer;- Huurprijssegment: tussen de 711 en 1000;- Huurwoning: kwalitatief hoogwaardig;- Proces: helder en transparant;- Overig gemeentelijk beleid: geen beperkingen aan vrijehuur-sector;- Passende grondprijzen.Meer informatie: www.ivbn.nl. NieuwbouwprojectCentr?eindenieuwewijkParkstad,KopvanZuid,Rotterdam(Artistimpression:Juliontwerpenadvies)9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015huursector door dit type investeerders als een cash cow zal wordengebruikt. "Er zijn op dit moment geen cowboys op de markt. De partijendie nu de Nederlandse huurmarkt betreden gaan goed om met zowelhun bezit als hun huurders. En zo hoort het ook. Corporaties moetenhun woningen uitsluitend verkopen aan betrouwbare partijen."Dat gezegd hebbende, vindt Van Blokland wel degelijk dat de ontwik-keling van een volwassen vrijehuursector achterblijft bij de verwach-tingen. "De herziene Woningwet voorziet erin dat de woningcorpora-ties in hun woningportefeuille een duidelijke knip maken tussenDAEB en niet-DAEB. Onze verwachting was dat daardoor 600.000 teliberaliseren huurwoningen van de in totaal 2,3 miljoen corporatiewo-ningen geleidelijk op de vrije markt zouden komen. Maar de realiteit isdat er tot op heden bar weinig geliberaliseerd of te liberaliseren corpo-ratiebezit voor overname wordt aangeboden." De hoop is nog steedsaanwezig dat er uiteindelijk wel een stroom op gang komt. VanBlokland: "Voor corporaties is de grote vraag voor het komende jaarwat zij met het te liberaliseren deel van het bezit moeten gaan doen.Gaan ze de huur blijvend onder de grens van 710 houden of wordener delen van verkocht? En zo ja, aan wie? Daar moeten corporatiessamen met gemeenten een besluit over nemen. Wij hopen dat als derust is wedergekeerd, er toch nog een groot aantal corporatiewonin-gen aan onze leden wordt verkocht." Voorwaarde is wel dat de gemeen-ten niet gaan dwarsliggen. "Veel grote gemeenten maken inmiddelsduidelijk dat zij vinden dat de sociale woningvoorraad niet kleinermag worden. Met uitzondering van Utrecht, die daar iets genuanceer-der in staat, geven de grote steden in de Randstad de corporaties ver-moedelijk weinig ruimte om de te liberaliseren woningen in het vrijesegment onder te brengen. Daar zie je dus dat er op gemeentelijkniveau andere beslissingen worden genomen dan de intentie van deminister is."NIEUWBOUW IN DE LIFTNaast verkoop is nieuwbouw het tweede instrument waarmee deomvang van de particuliere huursector kan worden vergroot. "En daargaat het gelukkig ontzettend goed mee", aldus Van Blokland. "Het pro-ces van grondaankoop tot realisatie duurt vaak jaren, maar nu al is tenminste een verdubbeling van de nieuwbouwaantallen die institutione-le beleggers realiseren, te constateren. Het lijkt op het eerste gezichtniet zo veel. We zaten op een productie van 1500 woningen per jaar,vorig jaar op 3500 woningen. Voor 2015 verwachten we bijna 5000woningen te kunnen opleveren. Voor de periode 2015-2018 staanmomenteel bijna 13.000 woningen in de planning, waarvan 1300 stu-dentenwoningen. Gezien de fase waarin we verkeren, is dat heel goed.Op een totaal van 135.000 huurwoningen van institutionele beleggers,ligt de productie relatief gezien een stuk hoger dan de 25.000 tot30.000 woningen die corporaties jaarlijks bijbouwen. Zij hebbenimmers ruim 2,3 miljoen woningen in portefeuille.""Er zijn op dit moment geen cowboys op de markt.De partijen die nu de Nederlandse huurmarktbetreden, gaan goed om met bezit en huurders"Gemeenten lijken de vrije sector ook echt te hebben ontdekt. "Zij zijnactief bezig beleggers over te halen om in de vrijehuursector te investe-ren. Ook gemeenten zien dit segment als een belangrijke toevoeging aande stedelijke woningmarkt. Alleen mogen de woningen niet uit het cor-poratiebezit komen." Als brancheorganisatie wil IVBN daarom graagsamen met gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties in overlegtreden om te bezien hoe de vrijehuursector zijn steentje kan bijdragen."Wij zoeken in toenemende mate de samenwerking. De tijd van de grotestrijd, bijvoorbeeld tegen het ongelijke speelveld, is voorbij. We komennu in een andere verhouding tot elkaar te staan, in het besef dat er metname op binnenstedelijke locaties veel meer mogelijkheden zijn ominstitutionele beleggers erbij te betrekken. Zeker nu woningcorporatieszich wel twee keer moeten afvragen of zij die vrijesectorwoningen nogwel willen en mogen bouwen."Van Blokland vertrouwt erop dat er langs die weg uiteindelijk wel dege-lijk een substanti?le particuliere huursector tot stand kan wordengebracht op de Nederlandse woningmarkt. "Vrijwel alle leden van IVBNzijn flink bezig met nieuwbouw. Zo realiseert een van onze leden inAmsterdam een project van uitsluitend geliberaliseerde huurwoningen.De wachtlijst daarvoor is tien keer langer dan het aantal woningen datze er kunnen bouwen. De vrijehuursector voorziet dus zeer zeker in eengrote behoefte. Alleen groeit zij helaas niet met honderdduizendenwoningen tegelijk, maar met duizenden woningen per jaar."ACHTERGRONDNieuwewoonwijkEmerald,AmsterdamZuidoost(Artistimpression:SteenhuisBukmanArchitecten)10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ANALYSEBAKFIETSEN INDE BINNENSTAD?DE STAD IS NIET ZO POPULAIR ALS HET LIJKTEen aantal steden in ons land lijkt in de afgelopen jaren (weer) aantrekkelijk voor gezinnen. Dit geldt echterniet voor alle steden. Bovendien doen zich grote verschillen voor: toename van het aantal gezinnen vindtvooral plaats in stedelijke uitbreidingswijken; in bestaande wijken is daarvan veel minder sprake. Tot slotvormen oude stadswijken met een toename van het aantal gezinnen in de bestaande woningvoorraad inde meeste steden slechts een klein deel van de totale oude stad.Ondermeeryoungurbanprofessionalparents(yuppen)dragende`verjonging'vandeNederlandsebinnensteden(Foto:PeterdeWit)11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ANALYSEDOOR FRITS OEVERING, AFD. KENNIS EN ECONOMISCH ONDERZOEK,RABOBANK NEDERLANDHet tempo van de bevolkingsgroei in ons land neemtgestaag af. In landelijke gemeenten daalt de bevolkings-omvang inmiddels zelfs al en in suburbane gemeenten isde omslag van groei naar krimp nabij. In stedelijkegemeenten1is door instroom van jongvolwassenen en toe-name van de natuurlijke aanwas in recente jaren echter juist sprake vaneen opleving van het groeitempo. De variatie onder de stedelijkegemeenten qua bevolkingsontwikkeling is echter groot. In de afgelo-pen jaren ging Hendrik-Ido-Ambacht aan kop, gevolgd door Utrecht enBarendrecht. Kerkrade, Den Helder, Heerlen en Spijkenisse vormden dehekkensluiters. Deze variatie hangt in de eerste plaats samen met deligging van de stad in het land. Met uitzondering van Groningen enZwolle concentreren de sterkst groeiende stedelijke gemeenten zich in(de noordvleugel van) de Randstad, waar sprake is van een omvangrijkeen nog altijd toenemende werkgelegenheid. Daarnaast vertonen deGelderse en Brabantse steden en een aantal stedelijke gemeenten in deHaagse agglomeratie een behoorlijke groei2. In zuidwest Nederland,Limburg en het oosten van het land is de werkgelegenheidsontwikke-ling minder sterk en daardoor neemt het inwonertal in de stedelijkegemeenten hier in het algemeen ook minder sterk toe.In de tweede plaats speelt op regionaal niveau de ontwikkeling van dewoningvoorraad een belangrijke rol in de verschillen in bevolkings-ontwikkeling tussen stedelijke gemeenten. Grootschalige uitbreidingvan de woningvoorraad vindt in een regio doorgaans slechts in een ofenkele gemeenten tegelijk plaats. Verschillen in groei tussen (stedelij-ke) gemeenten in een regio worden daardoor veroorzaakt door de aan-wezigheid van uitbreidingswijken. Een gemeente waar de woning-voorraad sterk toeneemt, ziet ook haar inwonertal groeien. In gemeen-ten die niet uitbreiden, treedt vergrijzing op doordat jongeren hetouderlijk huis verlaten. Deze gemeenten groeien daardoor niet of nau-welijks. Dit patroon ligt ten grondslag aan het verschil in groeitempotussen Utrecht en Nieuwegein, tussen Barendrecht en Spijkenisse entussen Almere en Purmerend.GROEIVERSCHILLEN BINNEN DE STADNiet alleen tussen, maar ook binnen de stedelijke gemeenten is sprakevan verschillen in bevolkingsontwikkeling. Steden zijn in de loop vanvele jaren ontstaan en zijn daardoor opgebouwd uit verschillendetypen wijken (hier verder woonmilieu genoemd) die onderling sterkverschillen in tempo van de bevolkingsgroei (zie kader Woonmilieu).Woonmilieus uit de Vinex-periode vertoonden tussen 1998-2011 uiter-aard een zeer sterke groei, maar in woonmilieus uit het suburbanisatie-tijdperk en uit de periode daarvoor is sprake van bevolkingskrimp, res-pectievelijk stagnatie (fig. 1). Net als tijdens de suburbanisatie in dejaren zestig en zeventig het geval was, vindt bevolkingsgroei vooralplaats in uitbreidingswijken en nauwelijks in bestaand stedelijk gebied.Dat maakt het onderscheid tussen suburbanisatie en re-urbanisatiearbitrair. Het enige verschil tussen beide fasen lijkt te zijn dat in de jarenzestig en zeventig de stedelijke groei werd opgevangen in zelfstandigegroeigemeenten, terwijl in het Vinex-tijdperk de uitbreidingswijkenvoor een belangrijk deel ? maar niet volledig ? in de (groot)stedelijkegemeenten zelf zijn gelegen. Er is daarom dan ook niet zozeer sprakevan re-urbanisatie, maar, in vergelijking met de jaren zestig en zeventig,van concentratie van de stedelijke uitbreiding.IEDER WOONMILIEU ZIJN EIGEN GEZICHTStedelijke woonmilieus verschillen niet alleen qua tempo van bevol-kingsontwikkeling van elkaar, maar ook in de mate waarin ze de ver-andering in de samenstelling van de Nederlandse bevolking (doorhuishoudensverdunning, vergrijzing en de opkomst van de multi-culturele samenleving) weerspiegelen. Net als de bevolkingsomvangnam in de afgelopen jaren ook het aantal alleenstaanden en niet-wes-terse allochtonen in Vinex-wijken sterker toe dan in de oude, com-pacte stadsdelen en in de wijken uit de jaren zestig en zeventig (fig.1). Het verschil in toename van het aantal ouderen tussen de Vinex-wijken en de andere woonmilieus was echter nog veel sterker. Andersgesteld is het aandeel van Vinex-wijken in de ontwikkeling van hetinwonertal en het aantal ouderen in de stedelijke gemeenten veelgroter dan hun aandeel in de ontwikkeling van het aantal alleen-staanden en niet-westerse allochtonen (fig. 2). In de oude, compacteen in de suburbanisatiewijken is het beeld juist andersom. Vinex-wijken spelen daardoor een relatief kleine rol in de huishoudensver-dunning en de ontwikkeling van de multiculturele samenleving inde steden, de oudere wijken juist een relatief grote. De Vinex-wijkenhebben net als de wijken uit de jaren zestig en zeventig wel eenbelangrijk aandeel in de vergrijzing in de steden. Dat is echter nietalleen het gevolg van de vergrijzing van de bevolking, maar ook vande daling van de omvang van deze leeftijdscategorie in de oude,compacte woonmilieus.WoonmilieuNederzettingen weerspiegelen de wijze waarop in de periode datzij tot stand kwamen, gebruikgemaakt werd van de beschikbareruimte in ons land. V??r de jaren zestig vond woningbouw ineen relatief gering aantal kernen en wijken geconcentreerdplaats en sinds de jaren negentig is dat ook weer het geval. Indeze oude en jonge woonmilieus is bovendien doorgaans sprakevan een duidelijk onderscheid in bebouwingsdichtheid tussenstedelijke nederzettingen, waar de woningen dicht opeen staan,en landelijke nederzettingen, waar dat veel minder het geval is.In de jaren zestig en zeventig ? tijdens de suburbanisatiefase ?was de woningbouw veel meer over het land gespreid, was debebouwingsdichtheid lager en was het onderscheid in dichtheidtussen stedelijke en landelijke nederzettingen kleiner dan in denederzettingen die daarvoor en in het Vinex-tijdperk werdengevormd.Op grond van de periode waarin een wijk of kern tot standkwam en haar bebouwingsdichtheid3, kunnen dus zes typenwoonmilieu worden onderkend: oude, compacte bouw en oude,landelijke kernen van voor 1960, stedelijke en landelijke buiten-wijken uit de jaren zestig en zeventig en Vinex-wijken en recen-te landelijke kernen uit de jongste decennia. Deze woonmilieuszijn ongelijkmatig over de stedelijkheidscategorie?n vangemeenten gespreid. De (zeer) sterk stedelijke gemeenten zijngoed voor twee derde deel van de woningvoorraad in het woon-milieu oude, compacte bouw en ruim 60% van de woonmilieusdie in het Vinex-tijdperk werden ontwikkeld. Bijna de helft vande woonmilieus in de stedelijke gemeenten dateert van voor1960, ruim een kwart stamt uit de suburbanisatieperiode enruim een vijfde deel uit het Vinex-tijdperk.12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ANALYSEFiguur 1 Bevolkingsontwikkeling per stedelijk woonmilieu 1998-2011Bron: CBS, bewerking RabobankFiguur 2 Aandeel stedelijke woonmilieus in de demografische veranderingin de stad 1998-2011Bron: CBS, bewerking RabobankDeze daling van het aantal ouderen in de oude, compacte wijken enhun relatief sterke toename in de woonmilieus uit het suburbanisatie-tijdperk, is een uiting van het cohorteffect waarmee woonmilieus inde afgelopen decennia te maken hadden. Nieuwe cohorten op dewoningmarkt (starters) waren voor een belangrijk deel aangewezen opnieuwbouwwoningen. De bestaande woningvoorraad was immers alin gebruik. Anders gesteld, werd een nieuwe wijk voor een belangrijkdeel, maar niet geheel, in gebruikgenomen door deze nieuwkomers opde woningmarkt. Deze huishoudens bestonden aanvankelijk vooral uiteen of twee personen, maar groeiden na verloop van tijd uit tot gezin-nen. Enkele decennia later verlieten de kinderen het ouderlijk huis enkrompen de huishoudens. Nog later kwamen de voormalige starters teoverlijden. De ontwikkeling van een woonmilieu weerspiegelt dus demenselijke levenscyclus. De leeftijd- en huishoudensamenstelling vaneen (groei)kern of wijk geeft daardoor het moment weer waarop zij totstand kwam. Door de vergrijzing van de Nederlandse bevolking neemtde invloed van dit cohorteffect wel af. Het aantal ouderen neemt in deVinex-wijken zeer sterk toe (fig. 1).ONVOLLEDIGE `VERJONGING'In de woonmilieus uit de suburbanisatieperiode zijn de huishoudenver-dunning en vergrijzing nu in volle gang. De starters van destijds tradentussen 1998 en 2011 toe tot de leeftijdscategorie van 65 jaar of ouder enhun kinderen verlieten het ouderlijk huis. De oude, compacte woonmi-lieus maken juist een tegengestelde ontwikkeling door. Het aantal klei-ne, vergrijsde huishoudens van de vooroorlogse generaties ? in 1998 algrotendeels 65 jaar of ouder ? neemt af door sterfte en wordt al sinds dejaren tachtig opgevolgd door jongvolwassen starters. Dankzij de toena-me van de hogeronderwijsparticipatie in de afgelopen decennia trektdeze groep in groteren getale dan voorheen naar de steden. Zij vestigtzich vooral in de oude stadswijken. Het aandeel van de oude, compactestadswijken in de toename van het aantal jongvolwassenen was in deafgelopen jaren dan ook veel groter dan hun aandeel in de totale bevol-kingsontwikkeling (fig. 4). Een deel van deze jongvolwassenen heeftinmiddels de fase van gezinsvorming bereikt, waardoor ook het aantalgezinnen in de oude, compacte wijken wat toeneemt (fig. 3).Sinds het midden van de jaren negentig neemt de omvang van de leef-tijdscategorie van 25 tot 35 jaar in ons land af. Ook in de stedelijkegemeenten ? als geheel en in de oude, compacte woonmilieus in diesteden ? was sprake van een daling van het aantal inwoners in dezeleeftijdscategorie. In de oude, compacte wijken was de daling sterkerdan in de Vinex-wijken, maar in de niet-stedelijke gemeenten nam hetaantal inwoners van 25 tot 35 jaar nog veel sterker af. Dit duidt eropdat starters, die een groot deel van deze leeftijdscategorie uitmaken,zich vooral richten op in stedelijke gemeenten gelegen (Vinex-)uitbrei-dingswijken, maar minder op binnenstedelijke wijken en suburbaneen landelijke gemeenten.De ontwikkeling van leeftijdscategorie?n en huishoudenstypen in deoude, compacte wijken geeft aan dat het niet de young urban professio-nals (mensen in de periode tussen afstuderen en gezinsvorming) zijndie de `verjonging' van de Nederlandse binnensteden dragen, maarhun voorgangers (de studenten) en hun opvolgers: de young urban pro-WONINGVOORRAADGEZINNEN25-35 JAAR15-25 JAARINWONERTAL-50% 0% 50% 100% 150% vinex stedelijke suburbia oude, compacte stadWONINGVOORRAADGEZINNEN25-35 JAAR15-25 JAARINWONERTAL-100% -50%krimp0% 50%groei100% 150% vinex stedelijke suburbia oude, compacte stadWONINGVOORRAADNIET-WESTERSE ALLOCHTONENALLEENSTAANDEN65 JAAR OF OUDERINWONERTAL-50% vinex stedelijke suburbia oude, compacte stad0% 50% -100% -150%WONINGVOORRAADNIET-WESTERSE ALLOCHTONENALLEENSTAANDEN65 JAAR OF OUDERINWONERTAL-100% -50%krimp0% 50%groei100% 150% vinex stedelijke suburbia oude, compacte stadFiguur 3 Ontwikkeling per stedelijk woonmilieu 1998-2011Bron: CBS, bewerking RabobankFiguur 4 Aandeel woonmilieus in de ontwikkeling van bevolking enwoningvoorraad in de steden 1998-2011Bron: CBS, bewerking Rabobank13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ANALYSEfessional parents ofwel yuppen. In recente jaren is sprake van meer jon-ge gezinnen in oudere stadsdelen van de vier grote steden (CBS, 2013).`Families are increasingly visible in the inner city areas fromAmsterdam to . . .' (Karsten, 2014). Toch neemt het aantal gezinnen inminder dan de helft van de oude, compacte woonmilieus in de stede-lijke gemeenten toe. In een deel van deze binnenstedelijke wijken isbovendien sprake van toename van de woningvoorraad door bouw vannieuwe (gezins)woningen en neemt het aantal woningen sterker toedan het aantal gezinnen. Daardoor hebben deze binnenstedelijkewoonmilieus het karakter van een uitbreidingswijk waar starters zichgraag vestigen. In slechts een derde van de oude, compacte woonmili-eus neemt het aantal gezinnen sterker toe dan de woningvoorraad.Alleen hier lijken gezinnen er expliciet voor te kiezen om in debestaande woningvoorraad in een oude wijk te wonen.GEZINSVORMING ONDER VOORWAARDENHet aandeel van dergelijke woonmilieus verschilt sterk per stedelijkegemeente. In Amstelveen, Leiderdorp en Oegstgeest, drie welvarenderandgemeenten, neemt het aantal gezinnen in alle oude, compactewijken sterker toe dan de woningvoorraad. In Amsterdam, Breda,Groningen en Zwolle was dat in meer dan de helft van deze woonmili-eus het geval, maar in Delft, Leiden en Utrecht in minder dan een der-de. In de helft van de stedelijke gemeenten nam zelfs in geen enkeleoude, compacte wijk het aantal gezinnen sterker toe dan het aantalwoningen. De toename van gezinnen in binnensteden is dus allesbe-halve een algemeen kenmerk van de stedelijke gemeenten in ons land(fig. 5).Figuur 5 Aandeel oude, compacte woonmilieus in steden waar groei aantalgezinnen > groei woningvoorraad 1998-2011Bron: CBS, bewerking RabobankHet aandeel van oude, compacte woonmilieus waar het aantal gezin-nen sterker toeneemt dan het aantal woningen, is groter naarmate hetaandeel van oude, compacte woonmilieus in een gemeente en het regi-onale tekort aan woningen groter zijn en het niveau van leefbaarheidhoger. Dat zou erop kunnen duiden dat bij de groei van het aantalgezinnen in oude stadswijken niet alleen pull-factoren een rol spelen(het aandeel van deze wijken in een gemeente en de leefbaarheid in diegemeente), maar ook de push van de situatie op de woningmarkt. Aan > 50% 34% - 50% 0% - 34%0%BinnenstadvanDenBosch(Foto:ShirleydeJong)141414TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ANALYSEde andere kant speelt het lokale tekort aan woningen4juist een nega-tieve rol met betrekking tot het aandeel van oude, compacte woonmi-lieus waar het aantal gezinnen sterker toeneemt dan de woningvoor-raad. Niet de krapte op de lokale woningmarkt, maar de aanwezigheiden aantrekkelijkheid van oude, compacte woonmilieus leidt tot eengroot aandeel van binnenstedelijke woonmilieus waar gezinnen ster-ker toenemen dan de woningvoorraad.De oude, compacte woonmilieus waar het aantal gezinnen in debestaande woningvoorraad tussen 1998 en 2011 is toegenomen, ken-merkten zich (in 2000) door een relatief hoge gemiddelde woningprijs.Gezinsvorming vindt dus vooral plaats in aantrekkelijke oude stads-wijken. In Utrecht zijn dat de wijken aan de oostkant van de binnen-stad en Oog in Al (fig. 6). In de helft van de oude, compacte woonmili-eus waar het aantal gezinnen sterker toenam dan de woningvoorraad,ging deze toename gepaard met een relatief sterke groei van het aantalniet-westerse allochtonen. Dat was vooral in naoorlogse wijken en inwijken met relatief goedkope woningen het geval. `Autochtone' gezins-vorming was vooral aan de orde in vooroorlogse wijken en in wijkenmet relatief dure woningen (Boterman & Van Gent, 2014). Omgekeerdwas de herkomst van de gezinnen ook van invloed op de ontwikkelingvan de woningprijs in de oude, compactewoonmilieus. De gemiddelde woningprijsnam in de beschouwde periode in de `autoch-tone' oude, compacte woonmilieus anderhalfmaal zo sterk toe als in de `allochtone'.BAKFIETSEN IN DE BINNENSTAD?5Toename van het aantal gezinnen in stedelij-ke gemeenten verhult de voorkeur van gezin-nen voor een grondgebonden woning in hetgroen. Deze groei vond vooral plaats in deVinex-wijken. Weliswaar vertoonden ook deoude stadswijken per saldo een toename vanhet aantal gezinnen, maar ook deze toenamemag voor een deel op het conto wordengeschreven van het aanbod van nieuwbouw-woningen. In slechts een derde deel van deoude wijken nam het aantal gezinnen sterkertoe dan de woningvoorraad. Toename vanhet aantal gezinnen in bestaande bouw doetzich vooral voor in de meest aantrekkelijke wijken van steden die gele-gen zijn in regio's waar het aantal inwoners sterk toeneemt en waarsprake is van krapte op de woningmarkt. Bakfietsen bepalen dus aller-minst in elke binnenstad het straatbeeld.Noten1 Stedelijke gemeenten omvatten de stedelijkheidscategorie?n zeer sterk stede-lijk en sterk stedelijk van het CBS; landelijke gemeenten de categorie?n weinigen niet stedelijk; suburbane gemeenten de categorie matig stedelijk.2 Van de zes steden die het PBL in haar recente studie `De stad: magneet, rol-trap en spons' (PBL, 2015) onder de loep neemt, vertoonde alleen Rotterdam inde afgelopen jaren een bevolkingsgroei die achterbleef bij het gemiddeldevoor stedelijke gemeenten.3 Het onderscheid tussen stedelijke en landelijke bebouwingsdichtheid isbepaald op basis van het aandeel van een postcodegebied dat is bebouwd.Gemiddeld is bijna 18% van het Nederlandse areaal bebouwd. Een postcode-gebied wordt stedelijk genoemd als meer dan 9%, de helft van het landelijkgemiddelde, is bebouwd.4 Het tekort aan woningen is hier opgevat als het verschil tussen het aantalwoningen en het aantal huishoudens in een gemeente.5 Deze beeldspraak is ontleend aan de avonturen van Amsterdam-Zuid-bewoonster Evelien uit de columns van Martin Bril.LiteratuurVastgoedmonitor, ABF-Research, Delft, 2014.Boterman, W.R., Gent, W.P.C., van, Housing Liberration and Gentrification: thesocial Effects of Tenure Conversions in Amsterdam, Tijdschrift voor economischeen sociale geografie, vol 105, nr 2, 2014.Steeds meer jonge kinderen groeien op in de grote stad, CBS Webmagazine,15 februari 2013.www.statline.nl, CBS, 2014.Karsten, L., From Yuppies to Yupps: Family Gentrifiers consuming Spaces andre-inventing Cities, Tijdschrift voor economische en sociale geografie, vol 105, nr 2,2014.De stad: magnet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsge-west, Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag, 2015.Vinex-wijkBrandevoort,Helmond(Foto:MauritsVink)Figuur 6 Autochtone en allochtone groei in oude, compacte woonmilieus in Utrecht 1998-2011Bron: CBS, bewerking Rabobankallochtone groei gezinnenautochtone groei gezinnenafname aantal gezinnen15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDCOLLECTIEVESOLIDARITEIT: SAMENVOOR ONS EIGENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015161616DOOR PAUL VAN SOOMEREN, DSP-GROEP EN CARL H.D. STEINMETZ,EXPATS & IMMIGRANTS B.V.De verstedelijking zet door. Grote steden worden groterterwijl het platteland en de periferie krimpen. We zien ditin Nederland in de nog steeds groeiende Randstad metUtrecht en Amsterdam als toppers1. Ondertussen is er inde grote steden sprake van superdiversiteit: kijkend naarde herkomst van de bevolking is er geen meerderheid meer. Onderinvloed van de toenemende globalisering, immigratie en mobiliteit isde stad een verzameling van minderheden geworden bestaande uitautochtonen, niet-westerse immigranten en westerse expats enmigranten2. De gevolgen daarvan voor onderwijs, arbeid, huisvesting,veiligheid en het sociale klimaat in buurten en wijken, moeten noguitkristalliseren3.AMERIKAANSE DROOM BLIJKT FAILLIETDoor de crisis en de toenemende concurrentie, globalisering en popu-lariteit van het neoliberalisme, waart er wederom een oud spook doorEuropa: armoede en ongelijkheid. Na de Tweede Wereldoorlog was dearmoede4in Europa ongeveer 50%. Dat percentage is gezakt tot 6% enzit nu weer in de lift met 25%5. Holslag6verwacht dat de armoede inEuropa nog verder zal toenemen. Nederland heeft echter volgens hetSCP en CBS haar armoedepiek bereikt7. Al wordt gewaarschuwd voorde armoede onder niet-westerse huishoudens. Opvallend is dat die`arme huishoudens' lang niet allemaal in de sociale sector zitten: bijnaeen kwart van de arme huishoudens bezit een eigen woning. Bij zelf-standigen waren dat er zelfs zes op de tien en bij gepensioneerden vierop de tien (Armoede Signalement, pag. 9). In zijn laatste sociologischebestseller `Our Kids. The American Dream in Crisis' toont Robert D.Putnam ons de steeds groter geworden kloof tussen de kansen van rij-ke kinderen en arme kinderen. De Amerikaanse droom blijkt failliet:"What has happened to the Land of Opportunity? The promise of theAmerican Dream is that anyone, regardless of his or hers origins, canhave a fair start in life. If we work hard, we can get a good educationand achieve success. But over the last several decades a disturbing`opportunity gap' has unexpectedly emerged between kids from `have'and `have-not' background. The central tenet of the American Dream ?(...) ? is no longer `self-evident'." De toename van armoede en `kans-loosheid' slaat vooral toe in de lagere middenklasse en in het bijzonderonder immigranten en vluchtelingen. Die laatste groepen komen opde Nederlandse arbeidsmarkt ook extreem moeilijk aan de bak:"Vrijwel nergens in Europa zijn de arbeidskansen van allochtonen zoslecht als in Nederland"8.BABYBOOMERS VERGRIJZENEen vierde ontwikkeling is een mix van demografie en beleid. Er issprake van een toenemende vergrijzing. Een dubbele vergrijzing zelfs:de babyboombulk schuift richting graf, maar het moment om in datgraf te verdwijnen schuift ook op, want iedereen wordt steeds ouder."In 2040 woont naar verwachting achter ??n op elke vijf voordeureneen 75-plusser. Vandaag de dag is dat nog ??n op negen."9Dat geeft nual, maar in de toekomst steeds meer, problemen met een steeds grote-re groep mensen met vooral lichamelijke- en psychische beperkingen.Denk aan toenemende kwetsbaarheid, eenzaamheid, dementie enlichamelijke afhankelijkheid. Hierbij geldt overigens dat allochtoneouderen een slechtere gezondheid hebben dan autochtone ouderen.Voor een deel is dit terug te voeren op hun lage sociaaleconomischestatus, maar dit verklaart niet alles.LANGER THUISOm de zorgkosten niet te laten exploderen, zet de rijksoverheidbeleidsmatig vooral in op informele zorg: mantelzorg en andere hulpdoor bloedverwanten, vrienden/kennissen, buren en buurtgenoten.Kwetsbare mensen moeten liefst zo lang mogelijk in hun eigen huis enbuurt blijven wonen10. Zo is het aantal plaatsen in verzorgingshuizenin de periode 1980-2005 flink afgenomen: van 150.000 naar 105.000.Het aantal plaatsen per tachtigjarige is in diezelfde periode meer dangehalveerd. De criteria voor opname zijn bovendien verzwaard. Terwijlin 1996 nog ruim 36% van de 85-plussers in een verpleeg- of een ver-zorgingshuis woonde, was in 2011 dit aandeel nog slechts 22%. In deafgelopen jaren is dus een steeds groter deel van de zorgbehoefte ver-plaatst naar de reguliere woningmarkt. De verantwoordelijkheid voorwonen, zorg en welzijn komt daarbij in toenemende mate bij gemeen-ten en burgers te liggen11. Met andere woorden: de maatschappij zet inop een participatie samenleving: doe het vooral zelf en doe het waarnodig samen! Deze nieuwe participatiemaatschappij vervangt de `wiegtot graf'-verzorgingsstaat en krijgt vorm via transities in de zorg(AWBZ-Wmo), jeugdzorg (van rijk en provincie naar gemeente) enarbeid (participatiewet). De boodschap is dubbel: als 'ik' het niet red,moeten `naasten' inspringen. Cruciaal is dat het hierbij gaat om eennetwerkaanpak rond een cli?nt/pati?nt. Een ik-en-wij-aanpak ...`samen voor ons eigen'12.NABUURSCHAP 2.0Bijna bij het oud vuil gezet, bestaat het nog steeds: het eeuwenoudenabuurschap. Een vorm van een sociaal contract waarbij de deelnameACHTERGRONDDe huisvestingsector staat de komende tien tot twintig jaar voor enkele stevige uitdagingen: van meerverstedelijking en superdiversiteit tot een toenemende vergrijzing, armoede en ongelijkheid. Hoeanticipeert de sector hierop en kan ze bijdragen aan betere informele zorg in wijk en buurt?(Foto:JostaBischoffTulleken)17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015vrijwillig is, maar zeker niet vrijblijvend. Het is een strak en strikt sys-teem van onderlinge hulp- en bijstandverlening dat onderscheid maakttussen gewone naburen en de naaste nabuur. Voor die naaste nabuurgelden er weer meer en andere plichten. Nabuurschap is ook iets datexpliciet gevraagd wordt, soms zelfs als je al jaren buren of buurtgeno-ten bent. En nabuurschap kan en mag je ook weigeren. Eenmaal beklon-ken dan wordt opzegging zonder goede reden of het niet nakomen vannabuurplichten als een bijzonder ernstige zaak opgevat. In de rondgangdie we een paar jaar terug door het land maakten13, vonden we veel voor-beelden van `nieuw nabuurschap', die we Nabuurschap 2.0 doopten,omdat er vaak gebruik werd gemaakt van sociale media. Bij nabuur-schap zijn geografische nabijheid (buren/buurtgenoten), sociale nabij-heid (ons kent ons) en ? nu of in de toekomst ? overlappende belangen(een community of interest) van belang. Anno 2015 bouwt de `buren-bond' voort op het werk van Abram de Swaan "die in zijn magnum opus`Zorg en de staat uit 1989' een pleidooi hield voor het `congregatiemodel',als alternatief voor de statelijke aanpak waarvan hij toen al aan houd-baarheid twijfelde. Waarom en hoe mensen zich organiseren hangt vol-gens de socioloog met drie kenmerken samen: onderlinge bereikbaar-heid, geestverwantschap en wederzijdse bereidheid. In die zin heeft ditcongregatiemodel veel overeenkomsten met hedendaagse organisatiesals zorgco?peraties en stadsdorpen."14"Als we deze participatiemodellen serieus nemen,pleit dat voor een situatie waarin `dezelfde soortmensen' dicht bij elkaar kunnen wonen: parti?lesegregatie"Nabuurschap 2.0 kan een interessant model zijn bij ouderen: "Ouderehuishoudens zijn zeer honkvast. In 2012 geeft meer dan 85% van de65-plussers te kennen `beslist niet' binnen twee jaar te willen verhuizen,van de 85-plussers is dat zelfs meer dan 90%. (...). De honkvastheidneemt (...) toe naarmate mensen ouder worden. Of andersom gesteld: deverhuisgeneigdheid neemt af op oudere leeftijd."15Dit wordt verklaarddoor de vaak lange woonduur in dezelfde woning en buurt. Gemiddeldwonen 75- en 85-plussers al 25 jaar in de huidige woning en dus indezelfde buurt. Hoe langer mensen ergens wonen, des te groter de weer-stand tegen verhuizen en de gehechtheid aan en vertrouwdheid met dewoning en de directe woonomgeving. Er zijn sociale contacten opge-bouwd en praktische routines opgedaan. De buurt zou hier nog wel eensbelangrijker kunnen zijn dan de woning. Als de eerste fysieke gebrekenzich aandienen, vormt dat immers zelden een aanleiding om te gaanverhuizen. Woningaanpassingen en het inhuren van diensten en zorgaan huis liggen voor de meeste ouderen meer voor de hand dan verhui-zen16. Die diensten zouden dan bijvoorbeeld in de vorm van vrijwilli-gerswerk geleverd kunnen worden door `jongere ouderen'. Zij doenimmers, vaker dan jongeren, vrijwilligerswerk in de buurt en bieden zotot hun vijfenzeventigste vaak informele hulp en mantelzorg aan ande-ren. De alleroudsten (75-plussers) verrichten juist minder vaak vrijwilli-gerswerk en geven minder vaak informele hulp. Kortom: ouderen heb-ben vanaf 75+ in toenemende mate eerder hulp nodig hebben dan zehulp kunnen bieden.DE GROOTFAMILIEDe grootfamilie is het oudste participatiemodel ter wereld en wint aanpopulariteit in het westen. Hoewel de grootfamilie17vooral in de niet-westerse wereld (dat is de meerderheid van de wereldbevolking) voor-komt, zien we dit model ook steeds vaker in de Verenigde Staten enGroot-Brittanni?. Verzorgers van kinderen hebben meerdere banen enverkeren vaak in armoede. De (groot)ouders en ouders helpen hen danop vele gebieden uit de brand. Een grootfamilie, ook wel extended ofjoint family, bestaat meestal uit drie tot vier generaties. Een grootfami-lie is als een bedrijf georganiseerd. De belangrijkste functies zijn die vanleider (heeft veel contacten met de buitenwereld), mediator (vaak devrouw van de leider) en kassier/bankier (zorgt ervoor dat niemand bui-ten de boot valt). Verder kent een grootfamilie een hoofdhuis en vaakmeerdere bijhuizen.Een grootfamilie kent vele toepassingen. Bijvoorbeeld een armoedeaan-pak waarbij de inkomsten die leden verdienen met (vrijwilligers)werk,uitkering, pensioen/AOW in een pot gaan. Daaruit worden allereerst decollectieve vaste lasten voldaan, zoals belastingen, huur, gas-licht-water,verzekeringen. Van wat er overblijft, kan de familie (over)leven. Zij han-teren daarbij het wederkerigheidsprincipe: niemand mag buiten de bootvallen. De grootfamilie werkt ook als een netwerk samen bij de zorg voorouderen en jeugd, het opvoeden van kinderen, het verzorgen van ziekefamilieleden, familieleden met beperkingen en of oude kwetsbare fami-lieleden. In Nederland zien we grootfamilies bij Turken, Marokkanen,Surinamers, Antillianen, Afrikanen, Zuid-Amerikanen en Aziaten. DoorACHTERGROND(Foto:JostaBischoffTulleken)TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015181818ACHTERGRONDimmigratie zijn deze grootfamilies zelden compleet. Een deel bevindtzich in het moederland en soms in verschillende vaderlanden. In depraktijk komen we in Nederland nieuwe soorten grootfamilies tegen,zoals groepen Turkse vrouwen die samen hun man, kinderen en anderefamilie op de rails houden.VAN NETWERK NAAR OMGEVINGDe grootfamilie en nabuurschap zijn twee voorbeelden van sociale syste-men met een lange historie die een antwoord kunnen zijn op de eerdergeschetste uitdagingen als armoede bij specifieke groepen en de wens omoudere kwetsbare mensen zo lang mogelijk prettig en veilig in hun eigenhuis in hun eigen buurt/wijk te laten leven. Grootfamilies en nabuur-schappen passen echter slecht binnen de ge?ndividualiseerde aanpak vande reguliere (volks)huisvesting sector. Als we deze participatiemodellenserieus nemen, pleit dat voor een situatie waarin `dezelfde soort mensen'dicht bij elkaar kunnen wonen: parti?le segregatie. Een buurt in een dam-bordmodel18: mensen van eenzelfde ethische groep, bijvoorbeeld grootfa-milie of `ons soort mensen', die als naburen willen optreden. Deze mensenwonen dicht bij elkaar in een dambordvak bestaande uit zo'n 50 tot 100mensen. De grotere wijk, het dambord, kan bestaan uit meerdere velden.Hierdoor ontstaat een homogene buurt in een heterogene wijk."Als we willen dat in de super divers gewordengrote steden mensen `samen' gaan werken aanzorg voor `hun eigen', dan moeten (volks)huisvesters loskomen van de gedachte dat ze opde wereld zijn om individuele huisjes te bouwen,te verhuren en te beheren"THUISHUISHiervan bestaan diverse voorbeelden die echter vaak nog erg klein-schalig zijn. Denk aan projecten met Collectief ParticulierOpdrachtgeverschap (CPO) in combinatie met gemeenschappelijkevoorzieningen. Een ander kleinschalig initiatief is het Thuishuis datbestaat in Amstelveen, Deurne, Harderwijk, Nijmegen en Woerden.Dit is een gewoon huis of verdieping van een flat waar circa vijf totzeven personen met elkaar onder ??n dak wonen. De bewoners, man-nen en vrouwen (60+) hebben er elk hun eigen woonruimte van onge-veer 40 m2, bestaande uit een woonkamer, slaapkamer en badkamer entoilet. Zij richten deze ruimte naar eigen smaak en behoefte in. Metelkaar delen de bewoners een keuken, woonkamer, hobbyruimte,logeerkamer en bij voorkeur een tuin. Hierdoor ontstaat er een totaleleefruimte van ongeveer 80 m2per persoon. Het Thuishuis staat in dewijk waaruit de bewoners van het Thuishuis afkomstig zijn en ligt opeen centrale plek in de wijk in de nabijheid van belangrijke voorzienin-gen als een parkeervoorziening, winkels, openbaar vervoer, gezond-heidscentrum en een kerk of moskee.DE REIGEREen grootschaliger nieuwbouwproject kennen we in Hilversum: DeReiger. Dit appartementencomplex met seniorenwoningen ligt in dewijk Kerkelanden en is gebouwd door woningcorporatie Het Gooi enOmstreken. De woontoren is via een loopbrug verbonden met eenwoonzorgcentrum. De vijftig huurappartementen die begin 2012 wer-den aangeboden, leverden in korte tijd 500 aanmeldingen op. Het suc-ces van De Reiger is tweeledig: een grote groep senioren was bereid omte verhuizen, zodat ze in hun eigen woonzorgbehoefte kon voorzien.En passant brachten deze senioren met hun verhuizing een verhuiske-ten op gang waardoor meer woningzoekenden in de wijk Kerkelandenen daarbuiten een nieuwe woning konden betrekken. Bij deze projec-ten blijkt een seniorenmakelaar goed te werken: iemand die persoon-lijke begeleiding biedt aan ouderen die van grote naar kleinere wonin-gen willen verhuizen. Een vergelijkbare makelaar voor specifieke etni-sche groepen zou ook belangrijk kunnen zijn. Het gaat daarbij vaakniet om grote volksverhuizingen, maar eerder om het bij elkaar bren-gen van mensen die toch al bij elkaar in de buurt wonen.EEN ZORGZAME BUURT ...Zeker voor kwetsbare mensen is een leefbare buurt een levensvoor-waarde. Een buurt waar het schoon, heel en veilig is en waar buren enbuurtgenoten elkaar kennen en bereid zijn elkaar hulp te verlenen.Waar dat vroeger in tehuizen gegarandeerd was, mogen we van hetnieuwe grotere thuis (= de buurt) een signaleringsfunctie en adequatereactievermogen verwachten. Een buurt met dit basisniveau mogen weeen `een zorgzame buurt' noemen. Die zorgzaamheid is overigens nietalleen in het belang van kwetsbare mensen, maar zeker ook in dat vanandere buurtbewoners. Want een dementerende oudere of een verwardpersoon kan rampen aanrichten met vuur en een gaspit19. Kijkend naarde demografische ontwikkelingen weten we zeker dat dementie enormzal toenemen. Om te voorkomen dat een zorgzame buurt een zorgwek-kende buurt wordt, is burgerparticipatie nodig.... IN EEN BEWEEGVRIENDELIJKE WIJKDe Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RvV&Z) wijst er in derecente verkenning `Ruimte voor redzaamheid' (Den Haag, 2015) opdat de inrichting van de publieke ruimte een bepalende factor is in deredzaamheid van ouderen: "Voor het zelfstandig kunnen blijvenwonen van ouderen is het van groot belang dat zij voldoende mobielzijn, voorzieningen in de buurt hebben en sociale contacten kunnenonderhouden. De publieke ruimte kan dit ondersteunen en is daarmeeeen toevoeging aan het assortiment van algemene voorzieningenwaarmee de gemeente de redzaamheid van haar inwoners bevordert."(RvV&Z, pag. 35). De raad beveelt gemeenten aan om in samenspraakmet publieke en private partijen te verkennen20hoe de inrichting vande publieke ruimte ook in dienst kan worden gesteld van de redzaam-heid van ouderen. "Een aangename en afwisselende fysieke ruimte kanouderen uitnodigen tot bewegen en actief blijven, en zo ook bijdragen(Foto:JostaBischoffTulleken)19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDaan de cognitieve reserve van ouderen. (...) het loont om de wereldenvan de ruimtelijke inrichting en infrastructuur en die van de gezond-heid (meer) met elkaar te verbinden: ook binnen gemeenten zelf. (...)Voor ouderen is een aangename leefomgeving, veel meer dan voor jon-ge mensen, van belang om naar buiten te gaan en de publieke ruimtete betreden. Looproutes kunnen aantrekkelijk en veilig wordengemaakt door duidelijke bewegwijzering en enge bosjes, blindemuren, tochtige hoeken en rommelige bestrating aan te pakken. Depublieke ruimte kunnen we zien als functioneel knooppunt, maartegelijkertijd moet het een aangename verblijfplaats zijn. Mensenmoeten naar buiten willen komen. Ook inspiratie in de ruimte is daar-bij belangrijk, zoals het delen van verhalen op een bankje of het bekij-ken van kunst." (RvV&Z, pag. 36)COLLECTIEVE SOCIALE SOLIDARITEITCollectieve sociale solidariteit vormt de essentie van alle voorbeeldendie we h