Uitgave vanTIJDSCHRIFTVOOR DEVOLKSHUISVESTINGJAARGANG21JUNI20152THEMA: BETAALBAARHEIDAANPAK SCHEEFWONERS BRENGT OOKLAAGSTE INKOMENS IN PROBLEMENKRAP BIJ KAS BIJ EEN BETAALBARE HUURWONINGHUURSOMBENADERING: STUREN OP PRIJS EN KWALITEITTHE GREAT MODERATIONkennis van stad en regioPlatform31 organiseert excursies, cursussen, masterclasses en kort- en langlopendeopleidingsprogramma's over uiteenlopende stedelijke en regionale vraagstukken.Kijk voor ons actuele aanbod op www.platform31.nl/agendaNieuwe vragen, nieuwe kenniskennis van stad en regioParticuliere woningverbetering is in beginsel een eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar. Maar anderepartijen spelen een rol die groter wordt naarmate de woningkwaliteit achter blijft. Hoe kan de woningkwaliteit inNederland op peil blijven, en wat is daarvoor nodig?Particuliere woningverbeteringKijk op www.platform31.nl/woningverbetering voor meer informatie over dit thema.3TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015INHOUDSOPGAVEINHOUDSOPGAVE06223440Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.Redactie-adresTelefoon 070 - 302 84 84E-mail: helen.vankan@platform31.nlBezoekadres: Koningin Julianaplein 10,2595 AA Den Haagwww.platform31.nlHoofdredacteurMarja ElsingaEindredactie en co?rdinatieSaskia HinssenRedactieMarja Elsinga, Jan Kammeyer,Keimpe Reitsma, Jeanet Kullberg, Martijn de Jong-Tennekes, Gerrit van Vegchel, Andr? Buys, Manon vanMiddelkoopRedactie OnderzoeksdossiersGideon Bolt, Andr? Buys (voorzitter), Kees van derFlier, Marietta Haffner, Manuel AalbersSecretariaatHelen van KanAbonnementenKosten jaarabonnement: 130,-- (compleet), 95,--(digitaal), 46,-- (studenten). Losse edities zijn viaAeneas Media (www.aeneas.nl) te bestellen: papiereneditie 22,50, digitale editie 12,50. Alle prijzen zijnexcl. 6% BTW. Opzeggen kan op elk moment schriftelijkof per e-mail, opzegtermijn is twee maanden.Personen woonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten. Losse nummers zijn viawww.platform31.nl te bestellen voor 21,90.Leden en partners van Platform31 betalen 16,80.Alle prijzen zijn exclusief 6% btw.AbonnementenadministratieAeneas Media, T +31 (0)411 650 085, E mail@aeneas.nl,I www.aeneas.nlUitgeverPlatform31 i.s.m. Aeneas MediaAdvertentiesAeneas Media, T +31 (0)411 650 085, E mail@aeneas.nl,I www.aeneas.nlVormgeving en opmaakJohn Dupuis (SD Communicatie)DrukwerkproductiePlatform P, RotterdamISSN 1382-4112 ? Platform31Omslagfoto: Inge van Mil, Hollandse Hoogte05 redactioneelAndere tijdenAndr? Buys06 thema betaalbaarheidAanpak scheefwoners brengt ook laagste inkomensin problemenEric Harms12 thema betaalbaarheidKrap bij kas in een betaalbare huurwoningCarola de Groot, Frans Schilder en Femke Daalhuizen19 column"Het huishoudboekje vertalen naar mensentaal"Rob Haans20 Uit de praktijkJeannette van Tilborg22 thema betaalbaarheidInkomensafhankelijk huren ?n een lokaalwoonlastenfondsMaarten Vos en Rene Scherpenisse28 de mening vanSchulden voorkomen voordat ze ontstaan: een anderekijk op huurachterstandenHenk Heinhuis en Mieke van den Berg29 thema betaalbaarheidTerug van weggeweest: passend toewijzenSteven Kromhout34 thema betaalbaarheidHuursombenadering: sturen op prijs ?n kwaliteitAnouk Cor?l38 fotorubriekBeersdalHoe woont Nederland?40 thema betaalbaarheidKopers verdienen meer!Peter Boelhouwer en Karel Schiffer45 essayThe Great ModerationManuel Aalbers51 Agenda"Ik voel mij nu pas samenvallen met de tijdgeest"prof.dr.ir.JanRotmansNederland zal de komende decennia transformerennaar een nieuwe samenleving waarin de machts-verhoudingen zoals we die nu kennen radicaal zijnomgegooid. Het nieuwe Nederland kenmerkt zich dooreen leven in regionale samenwerkende netwerken waarde mens weer centraal staat. In Verandering van tijdperkvertelt Rotmans voor het eerst ook zijn persoonlijkeverhaal.Verandering van tijdperk, de opvolger van de bestsellerIn het oog van de orkaan, maakt de transitie van de helesamenleving zichtbaar. Naast de sectoren Energie, Bouwen Zorg heeft Rotmans voor dit boek onderzoek gedaannaar de wereld van Onderwijs en Financi?n.Rotmans: "Organisaties die zich aanpassen aan dezeontwikkeling zullen overleven. Zij die vasthouden aanhet oude gaan ten onder."Meerinformatieofdirectbestellen:www.aeneas.nl/veranderingvantijdperk24,955TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015Toen de huizenprijzen onlangs even een stij-gende lijn vertoonden, riepen bestuurders,bouwers en bankiers stellig dat de crisis op dewoningmarkt voorbij was. Zou het werkelijk?Hoeveel van die visionaire professionalszagen de crisis eigenlijk aankomen? In dit nummerstaan we uitgebreid stil bij de betaalbaarheid van hetwonen. Als daaruit iets duidelijk wordt, is dat de zorge-loze tijden van voor de crisis niet meer terugkomen.Wie nog serieus denkt dat we slechts te maken haddenmet een conjuncturele dip, doet er goed aan om eersthet onderzoeksessay van Manuel Aalbers te lezen. Zijnbetoog maakt duidelijk hoe zeer we de recente crisis opwoningmarkt kunnen beschouwen als apotheose vaneen uitzonderlijk tijdperk. Dit tijdperk begon in de jarentachtig en kenmerkt zich wereldwijd door een buiten-proportionele groei van de kredietverlening, mogelijkgemaakt door een toenemende hefboomwerking, hetsteeds verder opknippen en doorschuiven van risico's eneen stuitend gebrek aan verantwoordelijkheidsbesef inde financi?le sector. De laatste tijd verschijnen er meerpublicaties met deze strekking, de argeloze burger metopen mond achterlatend. Om met Joris Luyendijk tespreken: `dit kan niet waar zijn'.Aalbers laat zien hoe het hypothecair krediet van functieveranderde. Was de steeds ruimere leencapaciteit eersteen middel voor bewoners, om steeds duurdere huizente kunnen kopen, al snel werd het oorzaak van de steedsduurder wordende woningen en werden prijsstijging enbijbehorende kredietverslaving zelfs noodzakelijk om definanci?le markten te behagen.Met de kennis van nu is het verbijsterend hoe weinigmensen de risico's zagen, zeker in het begin. Het wasnatuurlijk wel lekker, dat goedkope geld. Juist in de tijddat het krediet als warme regen over hen neerdaalde, ver-keerden veel Nederlanders, geboren in de eerste decennianaar de oorlog, in de opbouwfase van hun leven. Wie erop tijd bij was heeft in tien tot twintig jaar een mooiewooncarri?re kunnen doormaken. Het ging goed zolanger telkens nieuwe starters in staat en bereid waren tegensteeds hogere schulden in te stappen, als ware het eenpiramidespel. Financi?le `innovaties' en stimuli, zoals deaflossingsvrije hypotheek en de starterslening, hieldenhet spel lang draaiende.Eind jaren negentig was er nog geen vuiltje aan de lucht.Toekomstscenario's werden gevoed met optimistischeaannamen en lieten vervolgens zien dat goedkope socialehuurwoningen in kleurloze buitenwijken spoedigovertollig zouden worden. Kwaliteit was het devies. Diekwaliteitssprong begint corporaties op te breken, nublijkt dat hun doelgroep zo veel kwaliteit niet kan beta-len, terwijl huurders die dat wel kunnen te lang blijvenzitten, nota bene vanwege de goede prijs.Diverse artikelen in dit nummer gaan in op de vraag hoein de huursector te sturen op de thema's van nu: betaal-baarheid en beschikbaarheid. Toewijzing is een knop omaan te draaien. Maar passend toewijzen betekent nog nietdat de woning ook betaalbaar is. Het inkomensafhan-kelijke huurbeleid blijkt de doelgroep ook al op hogerewoonlasten te jagen, zo blijkt uit het hoofdartikel vanEric Harms. En dan is er nog de huursombenadering,die kwaliteit en prijs aan elkaar koppelt en daarmee ookprikkels tot doorstroming bevat. Het klinkt als het eivan Columbus. Toepassing hiervan is echter nog niet zoeenvoudig, zeker niet als het de schatkist niets extra magkosten en de lage inkomens moeten worden ontzien.In de koopsector blijft krediet de belangrijkste knop omaan te draaien. De kredietstroom is aardig dichtgedraaid.Sommigen vragen zich af of de aspirant-kopers nu niette veel tegen zichzelf worden beschermd. Aan de anderekant ziet Aalbers de financi?le wereld al weer in oudefouten vervallen. Het lijkt dus voorbarig te roepen dat decrisis voorbij is.De demografische context is intussen structureel veran-derd in vergelijking met de hoogtijdagen van de koop-gekte. Door de daling van het aantal geboorten rond 1970zijn er minder dertigers en veertigers om ?berhaupt destap naar dat duurdere herenhuis te zetten. De omvang-rijke generatie van voor 1970 is gesetteld en nog te jongom al aan een seniorenwoning te denken ? als ze dat alooit gaan doen. Op termijn krijgen we te maken met eenlanggerekte sterftegolf en komen de mooiste woningenvrij uit voorraad. Tegen die tijd is de groei als geheel eruit en hebben woningzoekenden het voor het uitkiezen,behalve in een select aantal populaire steden en regio's.De jongeren van nu vormen het kind van de rekening.Ze komen vijftien tot twintig jaar te laat om te kunnenprofiteren van de kredietstroom die achter ons ligt envijftien tot twintig jaar te vroeg om kunnen profiterenvan de ontspanning die gaat komen. Ze doen er verstan-dig aan het eigen huis te zien als een plek om te wonen enniet als beleggingsproduct. Ook al roepen bouwers dat decrisis voorbij is.ANDERE TIJDENREDACTIONEELDOOR ANDR? BUYS, REDACTEURREDACTIONEEL6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015AANPAK SCHEEFWONERSBRENGT OOK LAAGSTEINKOMENS IN PROBLEMENTHEMA BETAALBAARHEID7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ACHTERGROND(Foto:FrankHanswijk)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMSPvdA, VVD, D66, ChristenUnie en SGP: dat was de gelegen-heidscoalitie van partijen, die in 2013 zowel in de Tweedeals in de Eerste Kamer akkoord ging met het Woonakkoordvan VVD-minister Blok. In de Eerste Kamer werd het einddecember van dat jaar nog wel even spannend, maar datwas met name vanwege de bezwaren die senator Adri Duivesteijnmaakte tegen de Verhuurdersheffing. Uiteindelijk haalde hij bakzeil enwerd ook daar een meerderheid behaald, zij het van slechts een zetel.Daarmee was de weg vrij voor een huurprijsbeleid dat er volgens hetWoonakkoord op was gericht `sociale huurwoningen beschikbaar telaten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn'. Doorde toegestane huurverhogingen inkomensafhankelijk te maken konimmers eindelijk een begin worden gemaakt met de bestrijding van descheefwoners en het op gang krijgen van de doorstroming.Voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro mocht de huurdoor de verhuurder met maximaal 4% boven inflatie worden ver-hoogd. De maximale huurverhoging voor huishoudens met een inko-men tussen 33.614 en 43.000 euro werd bepaald op 2% boven inflatie.De minima tot slot, mensen met een inkomen tot 33.614 euro zoudenhun huur met maximaal 1,5 % boven inflatie zien stijgen.De percentages waren fors lager dan in het Regeerakkoord van VVD enPvdA was bepaald, waarmee de steun van D66, ChristenUnie en SGP isverklaard. Desondanks leidde het akkoord tot felle kritiek van partijenals de PVV (`partijen maken zich mede schuldig aan zware lastenver-zwaringen voor de burger'), de SP (`dit akkoord heeft een vernietigendeuitwerking op huurders en op de sociale woningbouw in Nederland')en GroenLinks (`mensen met lage inkomens zijn niet ontzien').Voor het CDA was dat ook mede de reden om de onderhandelingenmet de gelegenheidscoalitie te staken. De steun voor het Woonakkoordwerd ingetrokken, omdat het kabinet bleef kiezen voor de combinatievan het verhogen van de huren en die via de verhuurdersheffing en decorporaties afromen naar de staatskas.THEMA BETAALBAARHEID"Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt", zo werd het huurprijsbeleid in het Woonakkoordgetypeerd. Door de toegestane huurverhoging inkomensafhankelijk te maken zou de scheefheid kunnenworden bestreden zonder de laagste inkomens in de problemen te brengen. De werkelijkheid blijkt,amper twee jaar na dato, een stuk weerbarstiger.(Foto:FrankHanswijk)9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015BETAALBAARHEIDIn de praktijk blijkt inderdaad juist die combinatie verstrekkendegevolgen te hebben gehad voor de betaalbaarheid van de sociale huur-sector. Woningcorporaties zagen zich door de invoering van deVerhuurdersheffing ernstig beperkt in hun investeringsvermogen, engrepen de kans om de huren met meer dan inflatie te verhogen metbeide handen aan. En dat trof niet alleen de mensen die uit oogpuntvan hun inkomen `te goedkoop' wonen, maar ook de laagste inkomens.Vooral in 2013 en in iets mindere mate in 2014 waren er forse huurstij-gingen, zo blijkt uit de evaluatie van de inkomensafhankelijke huur-verhoging, die minister Blok op 6 februari 2015 naar de Tweede Kamerstuurde. De maximaal toegestane huurverhoging voor huishoudensmet een inkomen tot 34.085 euro (niveau 2012) was voor de periode 1juli 2014 tot en met 30 juni 2015 bepaald op 4 %. In de praktijk kwamhet met 3,6 % slechts 0,4 % lager uit. Een jaar eerder lag het percentagezelfs op 3,9 %.Voor huishoudens met een inkomen in 2012 van 34.085 tot 43.602 eurosteeg de huur gemiddeld met 4 % (2013: 4,3 %), waar 4,5 % was toege-staan. De corporaties voerden de huren voor deze inkomensgroepmeer op dan de commerci?le verhuurders: 4,1 % (2013: 4,3 %) tegen 3,6% (2013: 4,2 %).De hoogste inkomens kregen de grootste stijging voor hun kiezen.Wie meer verdiende dan 43.602 euro was deze periode 5,3 % meer kwijtaan zijn huur (2013: 5,1 %), overigens nog altijd 1,2 % lager dan de wettoestaat. Opnieuw was bij de woningcorporaties de gemiddelde huur-stijging het hoogst: 5,6% (2013: 5,4%). Ter vergelijking: bij commerci?-le verhuurders stegen de huren voor deze inkomensgroep met 4,3%(2013: 4,1%)."Het NIBUD daarentegen slaat juist alarm over hetfeit dat de stijgende huren steeds meer gezinnenin de financi?le problemen brengen"RISICOGROEPVolgens minister Blok is er geen vuiltje aan de lucht. Immers: de hoog-ste inkomens krijgen ook de hoogste huurstijging te verwerken, en datis precies de bedoeling van het door de PvdA en de VVD voorgestanebeleid. Het systeem blijft dus ook de volgende huurronde, die op 1 juli2015 ingaat, gehandhaafd. Uitgaande van een inflatie van 1 % leidt dattot een maximale huurverhoging van 2,5 % voor de laagste inkomens,3 % voor de middeninkomens en 5 % voor de hogere inkomens.Ook de woningcorporaties varen er wel bij, blijkt vervolgens uit debrief over de toekomstige ontwikkeling van de financi?le positie vancorporaties, die minister Blok op verzoek van PvdA-Kamerlid Monascheind februari naar de Tweede Kamer stuurde. Het volkshuisvestelijkvermogen van de corporatiesector is in een jaar tijd toegenomen met12,8 miljoen euro. Na aftrek van voorraadmutaties (nieuwbouw, aan-koop, sloop, verkoop) resteert een bedrag van 9,5 miljard euro aangerealiseerde waardegroei. Daarvan wordt aan de pluskant 6,6 miljardeuro genoteerd als gevolg van 'een hogere inschatting van de te reali-seren huurverhogingen', en 6,2 miljard euro via het terugdringen vande onderhoud- en beheerlast. Al met al ruim voldoende om de effectenvan de Verhuurdersheffing op te vangen, die met 2,6 miljard euro juistiets hoger uitvallen dan de eerder geraamde 1,7 miljard euro.Het NIBUD daarentegen slaat juist alarm over het feit dat de stijgendehuren steeds meer gezinnen in de financi?le problemen brengen. In deeerste plaats voor wat betreft de huishoudens met een inkomen rondmodaal (35.000 euro bruto per jaar). Deze gezinnen hebben het finan-cieel gezien zwaar en typeert het NIBUD als `echte risicogroep'. "Zekrijgen geen kwijtschelding van lokale lasten en krijgen geen zorg- ofhuurtoeslag. Het NIBUD ziet dat zij rond kunnen komen als zij in eenhuis wonen met een huur van maximaal 528 euro, wat volgens het CBSde gemiddelde huur is voor deze inkomensgroep. Maar als ze in eenduurdere huurwoning wonen, een auto hebben, met het gezin opvakantie willen of als de kinderen lid van zijn een sport- of muziekver-eniging zijn, komen zij maandelijks al snel honderden euro's tekort."Maar ook zijn er zorgen over bijstandsgezinnen met twee of meer kin-deren. "Bij het maken van de minimum voorbeeldbegrotingen 2015gaat het NIBUD uit van een huur van 403 euro, waarvoor een gezin eenhuurtoeslag 173 euro krijgt. Hiermee komt het gezin precies rond,maar dan moet het wel goed kunnen budgetteren, alle toeslagen aan-vragen en geen extra uitgaven hebben zoals schulden of zorgkosten.En het NIBUD voert geen kosten op voor vakanties of sporten. (...) Inde praktijk blijkt dat gezinnen vaak een huur van 500 euro of meerbetalen. Hierdoor wordt rondkomen nog moeilijker en bouwen zemaandelijks tekorten op. Waarschijnlijk bezuinigen minima op postenals kleding, inventaris en voeding.""De PvdA en de VVD zijn het oneens over het instand houden van een percentage boven inflatiedie aan alle huurders, ook aan de lagereinkomens, kan worden gerekend"CAMPAGNEDe gesignaleerde betaalbaarheidsproblemen plus het feit dat er vol-doende geld binnenkomt bij de woningcorporaties maakt het volgensde Nederlandse Woonbond alleen maar urgenter om te stoppen methet op de automatische piloot doorvoeren van huurverhogingen. En dehuurdersorganisatie staat daarin niet alleen. In het kader van de cam-pagne `Blokkeer de huurverhoging' werden 43.679 handtekeningenverzameld, die vervolgens op 17 maart 2015 aan leden van de TweedeKamer werden overhandigd. Het weekend daarvoor was inAmsterdam nog door huurders geprotesteerd tegen de huurverhogin-gen, onder het motto: `Stop de huurexplosie'.De Woonbond vraagt in de eerste plaats aan de politiek om de basis-verhuurverhoging van 1,5 % boven inflatie uit de wet te schrappen. Dievraag is in het kader van een door de organisatie uitgevoerde `Politiekepeiling toekomst huurbeleid' aan het CDA, GroenLinks, de PvdA, dePartij voor de Dieren, de PVV, SP, de VVD en 50plus voorgelegd.Opmerkelijk genoeg zijn alle partijen minus de VVD voorstander vanhet schrappen van het gewraakte wetsartikel. De Woonbond wijstnadrukkelijk op dit potenti?le verschil van mening binnen de coalitie."De PvdA en de VVD zijn het oneens over het in stand houden van eenpercentage boven inflatie die aan alle huurders, ook aan de lagereinkomens, kan worden gerekend. De PvdA laat weten dat dit vanaf2016 niet meer gebeurt. De VVD wijst er op dat er een lagere huurver-hoging voor lagere inkomens wordt gevraagd, dan voor hoge, maarspreekt zich niet uit tegen de basishuurverhoging van 1,5 % boveninflatie. Vooralsnog zitten de kabinetspartijen PvdA en de VVD nietop ??n lijn over de basishuurverhoging boven inflatie." Beiden zittenoverigens wel op ??n lijn voor wat betreft de Verhuurdersheffing. DeACHTERGROND10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015regeringspartijen zijn als enige voorstander van de handhaving daar-van.NIET KLAKKELOOS VERHOGENDe Woonbond richt zich in de tweede plaats aan het adres van dewoningcorporaties en commerci?le verhuurders. "Wij roepen ver-huurders op de huren niet klakkeloos te verhogen. Zij hoeven de ruim-te om torenhoge huurstijgingen te vragen, die door de politiek isgecre?erd, niet te benutten."Dat gebeurt ook steeds minder, zo blijkt onder andere uit een in maartgepubliceerde corporatiemonitor van Aedes vereniging van woning-corporaties over het huurbeleid in de periode juli 2015 - juni 2016. Eenpeiling onder 180 leden levert een gemiddelde huurstijging op van 2,2 %."De Woonbond roept verhuurders op de huren nietklakkeloos te verhogen. Zij hoeven de ruimte omtorenhoge huurstijgingen te vragen, die door depolitiek is gecre?erd, niet te benutten"Voor huishoudens met de laagste inkomens stijgt de huur met gemid-deld 1,8 %. Dit is 0,7 % minder dan is toegestaan. Voor huishoudensmet een middeninkomen stijgen de huren met 2,3 % (toegestaan: 3 %)en voor de hogere inkomens met 4 % (toegestaan: 5 %).Volgens Aedes maken woningcorporaties minder vaak gebruik van deinkomensafhankelijke huurverhoging. E?n op de vijf corporaties kiestervoor om in 2015 geen gebruik te maken van de mogelijkheid om dehuren meer te verhogen bij huurders in de hogere inkomenscategorie-en. Van de woningcorporaties die wel inkomensafhankelijk huurbe-leid voeren, laat 76 %de huren minder stijgen dan maximaal is toege-staan, veelal om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen.Uit de monitor blijkt verder dat de gemiddelde huurprijs van corpora-tiewoningen 494 euro per maand bedraagt (peildatum 31 december2014). Dat is gemiddeld 68 % van de maximaal toegestane huurprijsvolgens het woningwaarderingsstelsel. Het streefhuurpercentage voorzittende huurders is in 2015 gemiddeld 75,1 %. Dit betekent dat degemiddelde huren volgens de corporaties met nog 7 %-punten kunnenstijgen.Overigens hadden de leden van Aedes zich al in april 2014 geschaardachter de zorgen die de bestuursadviescommissie uitte in een adviesover betaalbaarheid van de sociale huursector Door inkomensdalingen huurstijging raken steeds meer huurders financieel in de knel, zosignaleerde de commissie. Daarom is een primaire taak van dewoningcorporaties om te zorgen voor voldoende woningen met eenhuur onder de aftoppingsgrens van 597 euro. Onder die grens wordenhuurders bij een eventuele huurverhoging gecompenseerd via dehuurtoeslag. Verder moeten woningcorporaties samen met gemeentenen huurdersorganisaties afspraken maken over lokale maatregelen, zostelde de commissie voor. De situatie kan immers per regio of gemeen-te sterk verschillen.INITIATIEVENIn de corporatiesector ontstaan dan ook steeds meer initiatieven omde betaalbaarheid van sociale huurwoningen voor huurders te garan-deren. Zo is er in Den Bosch in april 2014 een lokaal woonlastenak-koord gesloten tussen de daar actieve woningcorporaties, de gemeenteen het Stedelijk Huurders Platform (SHP). Doel is `om serieus werk temaken van het betaalbaar houden van de woonlasten'. Aanleidingwaren niet alleen de stijgende huren, maar ook de verwachting dat in2018 een derde van de huurders in Den Bosch onder de armoedegrensleeft.Via de website woonlastendebaas.nl worden huurders dan ook voor-zien van allerlei tips en een rekenmodule van het NIBUD, om zicht encontrole te krijgen op de eigen woonlasten en de betaalbaarheid ervan.Begin 2015 werd er daarnaast een bijeenkomst gehouden waar twintigmensen van vijftien verschillende organisaties 24 uur aaneen bij elkaarzijn geweest en hebben gesproken over uiteenlopende idee?n om dearmoede en hoge woonlasten in de stad te beperken.In dat kader hebben corporaties en gemeente Den Bosch besloten zichgezamenlijk hard te maken bij het ministerie van BZK en Aedes. Omde huurtoeslag in de toekomst weer direct aan de corporaties te latenuitbetalen in plaats van aan de huurders, zodat deze niet in de verlei-ding komen om de huurtoeslag voor andere zaken te gebruiken danhet betalen van de huur.De Nijmeegse woningcorporatie Talis wil de huur van een socialehuurwoning voor de laagste inkomens in het huurdersbestand per1 juli verlagen tot maximaal 618,24 euro per maand. "Als corporatiezorgen we met zo'n 14.000 woningen in Nijmegen en Wijchen er opverschillende manieren voor om wonen betaalbaar te houden", laatTalis in een persverklaring weten. "Zo hebben we vorig jaar beslotende huur van nieuwbouwwoningen te beperken tot gemiddeld 600 europer maand. Met deze nieuwe maatregel gaan we nu ook de huur vanons bestaand bezit verlagen.""In de corporatiesector ontstaan dan ook steedsmeer initiatieven om de betaalbaarheid vansociale huurwoningen voor huurders tegaranderen"De maximale huurgrens van 618,24 euro is niet willekeurig gekozen."Voor een groot deel van de huurders vervalt boven deze grens de com-pensatie door de huurtoeslag. Circa 1000 van onze huurders komen inaanmerking voor deze huurverlaging."In Amsterdam loopt al sinds eind 2013 de pilot Flexibel huren, eendriejarig experiment, waarbij huurders van een sociale huurwoningmet een laag middeninkomen (in Amsterdam bepaald op een inkomenvan ten minste 29.900 euro en maximaal 43.784 euro per jaar) eenvrijesectorwoning kunnen huren met korting. De pilot is een initiatiefvan de gemeente Amsterdam, Stadgenoot, Eigen Haard en Ymere, insamenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.Tot eind 2016 bieden de drie deelnemende corporaties maximaal 1.000vrijesectorwoningen aan met korting. De woningen hebben eenmarktconforme huurprijs tussen 681 en 1.100 euro. Afhankelijk van hetinkomen van de huurder geven de corporaties over deze re?le huur-prijs een korting van minimaal 100 euro en maximaal 20%. De huur-prijs-met-korting komt hiermee te liggen tussen 574 en 930 euro. Dekorting wordt gegeven voor de periode dat het inkomen van de huur-der hiervoor passend is. Het doel is om een meer en passendwoningaanbod binnen de vrije sector voor de lage middeninkomens tecre?ren en langs die weg de doorstroming binnen de huursector tebevorderen.THEMA BETAALBAARHEID11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015AFTOPPINGSGRENSMinister Blok heeft ondertussen in februari een algemene maatregelvan bestuur naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd, waarmee cor-poraties worden verplicht om sociale huurwoningen met een huuronder de zogeheten aftoppingsgrens met `voorrang' toe te wijzen aanhuishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Volgens de bewinds-man dient de maatregel om te voorkomen dat een groeiende groephuurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen.De nieuwe norm bepaalt dat de corporaties aan minstens 95 % van dewoningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag een woning moe-ten toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens van 576,87 euro(voor een- en tweepersoonshuishoudens) en 618,24 euro (voor groterehuishoudens).Blok komt met zijn maatregel nadat is gebleken dat het aantal te duretoewijzingen de afgelopen jaren is verdrievoudigd van 11 % in 2009 tot31 % in 2013. Corporaties die nu nog niet aan de norm voldoen krijgentot 2018 de tijd om de achterstand in drie jaarlijkse stappen in te lopen.Daarna kan de toezichthouder corporaties een boete opleggen.De bewindsman werkt daarnaast nog altijd aan de huursombenade-ring als basis voor het toekomstige huurprijsbeleid. Een eerste verken-ning van Platform31 in samenwerking met achttien woningcorporatiesheeft al aangetoond dat, afhankelijk van de uitwerking, de uitgavenaan huurtoeslag in vijf jaar tijd met 8 tot 12 % zullen toenemen.De feitelijke invoering van de huursombenadering is uitgesteld tot2016, maar Blok wil nog dit voorjaar met een voorstel komen.EVENWICHTDesondanks zijn ook de Woonbond en Aedes met elkaar in gesprekgegaan over het huurbeleid voor de komende jaren. Doel is om eenbeleid te formuleren, waarmee `een goed evenwicht tussen de betaal-baarheid voor huurders, voldoende huizen voor woningzoekenden ende huurinkomsten en investeringen van corporaties' kan wordenwordt bereikt."De verenigingen gaan niet alleen overleggen over de hoogte van dehuurstijging, maar ook over de systematiek van het huurbeleid. Ookandere thema's die de betaalbaarheid en beschikbaarheid van socialehuurwoningen be?nvloeden zijn onderwerp van gesprek, zoals het sys-teem van huurtoeslag en het bevorderen van passend wonen."De gesprekken vinden plaats met ondersteuning van PeterBoelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan Technische universiteitDelft. De Woonbond en Aedes hopen nog voor het zomerreces minis-ter Blok een voorstel voor het huurbeleid vanaf 2016 te kunnen over-handigen.ACHTERGRONDHaagseVinexwijkYpenburg(Foto:IngevanMil,HollandseHoogte)12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDKRAP BIJ KAS INEEN BETAALBAREHUURWONING(Foto:SabineJoosten,HollandseHoogte)13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015DOOR CAROLA DE GROOT, FRANS SCHILDER EN FEMKE DAALHUIZENDe afgelopen jaren nam het aandeel huishoudens met eenbetaalrisico in de sociale huursector (de gereguleerdehuursector met huren tot aan de liberalisatiegrens) dui-delijk toe. Had in 2002 `slechts' 4% van de huurders eenbetaalrisico, in 2012 liep dit aandeel op tot circa 13%. Inabsolute aantallen gaat het hier om 330 duizend huurders in het socia-le huursegment met een betaalrisico. De situatie in de huursector ver-schilde daarmee wezenlijk van die in de koopsector; daar is het aandeeleigenaren-bewoners met een betaalrisico met circa 3% niet alleen erglaag maar ook vrij stabiel. In absolute aantallen waren er in 2012 circa126.000 eigenaren-bewoners met een betaalrisico.ANALYSEMethodologieVoor de berekening van de ontwikkeling in betaalrisico's maak-ten we gebruik van een reeks van woononderzoeken (sinds 2006bekend onder de naam WoonOnderzoek Nederland, daarvooronder de naam WoningBehoefte Onderzoek) voor de jaren 2002,2006, 2009 en 2012. Voor de berekening van de betaalrisico-indi-cator sloten we aan bij de zogeheten budgetbenadering. Daarbijvolgen we in grote lijnen de uitgangspunten van het RIGO(Kromhout 2013; zie ook Kromhout & Klomp 2013). In deze bena-dering draait het om de vraag of het netto besteedbaar huishou-dinkomen toereikend is voor de netto huur (basishuur min eeneventuele ontvangen huurtoeslag), de minimaal noodzakelijkebijkomende woonlasten (energie, onderhoud en heffingen) ?nde minimaal noodzakelijke overige lasten (voeding, verzekerin-gen en kleding). In tegenstelling tot Kromhout (2013) omvat hetdoor ons gehanteerde minimale budget geen uitgaven voor soci-ale participatie, zoals uitgaan, vakanties of het lidmaatschapvan een sport- of hobbyclub. In de praktijk blijken mensennamelijk als eerste op dergelijke posten te bezuinigen.Als het inkomen ontoereikend is, dan spreken wij over eenbetaalrisico: dit is het risico dat een huishouden de huur nietkan betalen. In andere studies wordt een ontoereikend inkomenook wel vertaald in termen van armoede (Hof et al. 2012) ofbetaalbaarheid van de woonlasten (Kromhout 2013). Bij eenbetaalrisico is er niet automatisch sprake van een betaalachter-stand. Sommige huishoudens hebben wellicht nog spaargeldwaarmee ze het 'tekort' al dan niet tijdelijk kunnen dichten.Vanwege het ontbreken van informatie over de omvang en liqui-diteit van 'kleine spaartegoeden' onder de vrijstellingsgrens envanwege het ontbreken van informatie over lopende verplich-tingen en schulden in verband met consumptief krediet, is in debetaalrisico-indicator geen rekening gehouden met de aanwe-zigheid van eventueel spaargeld. Een uitgebreidere toelichtingop de gehanteerde methodiek is te vinden in de PBL-studie`Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten', waar dit artikelop gebaseerd is (De Groot et al. 2014).Steeds meer huurders hebben een ontoereikendinkomen voor de netto woonlasten en deminimale kosten voor het levensonderhoud.Dit hangt vooral samen met ontwikkelingen in deinkomenssfeer en de gestegen kosten voor hetlevensonderhoud. De vraag is: is dit een woon-of een inkomensprobleem.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015141414Het hebben van een betaalrisico betekent dat een huishoudens hetrisico loopt dat ze op een gegeven moment de huur niet meer kanbetalen. Bijvoorbeeld doordat het inkomen ontoereikend is voor demaandelijkse netto woonlasten en de minimale kosten voor het levens-onderhoud. In dat budget is geen ruimte voor onverwachte uitgavenals extra ziektekosten, uitjes en sport (zie kader `Methodologie').Betaalrisico's zeggen overigens alleen iets over potenti?le betaalachter-standen, niet over de werkelijke achterstanden. Een betaalrisico zegtdaarmee iets over de vermoedelijke problemen `achter de voordeur'."Het feit dat de sociale huursector steeds meerhet domein is van lage inkomens kan medeverklaren waarom we juist in de socialehuursector een sterke toename zien van hetaandeel huurders met een betaalrisico"VOORAL HUURTOESLAGONTVANGERS VAKER IN DE KNELBinnen de sociale huursector zitten vooral huurtoeslagontvangersvaker in de knel. In 2002 had 6% van de huurtoeslagontvangers eeninkomen dat ontoereikend was voor het betalen van de netto woonlas-ten en de minimale kosten voor het levensonderhoud. In 2012 liep ditaandeel op tot maar liefst 21% (Tabel 1). Vooral tussen 2009 en 2012, eenperiode die wordt gekenmerkt door een flinke economische dip, liephet aandeel huurtoeslagontvangers met een betaalrisico flink op. Dehuurtoeslag voorkomt dus lang niet altijd dat bepaalde huishoudensin de min eindigen. De vraag is uiteraard of de huurtoeslag dit wel hadmoeten doen. Als de huurtoeslag wordt gezien als een instrument datmoet voorkomen dat het inkomen na aftrek van de netto woonlastenbeneden een sociaal acceptabel minimum uitkomt (RIGO 2008), dankunnen we op basis van deze analyse vaststellen dat dit doel nietwordt gehaald. Maar als de huurtoeslag slechts wordt gezien als eentegemoetkoming in de huurkosten voor huurders met een laag inko-men (Ministerie van BZK 2014), dan is het een ander verhaal.Tabel 1 Aandeel huurders met een betaalrisico in de sociale huursector naarhuurtoeslagklasseBron: WBO 2002, WoON vanaf 2006*Onvoldoende waarnemingenHET DEBATDe objectieve constatering dat er steeds meer huurders zijn, relatief ?nabsoluut, die het risico lopen de huur niet te kunnen betalen, ontaardtal snel in een debat waar de emoties hoog oplopen. Daarbij wordt veel-vuldig in de richting gewezen van het woon- en huurbeleid: de toene-mende betaalrisico's zouden een indicatie zijn van een afnemendebetaalbaarheid van het wonen en te hoge woonlasten (Kromhout 2013;VNG & RIGO 2014; Woonbond 2014).In de afgelopen twee jaar stegen de huren namelijk fors. Voor nieuwehuurders, als gevolg van het optrekken van de huurprijs bij huurders-wisselingen richting de streefhuur (harmonisatie), en zittende huur-ders. Sinds de invoering van het inkomensafhankelijke huurbeleid in2013 mogen de huren immers harder stijgen dan de inflatie. Sinds 2013steeg de gemiddelde huurprijs in twee jaar tijd met 9,2% terwijl deinflatie in diezelfde periode 4,0% bedroeg (CBS 2014).De relatief forse huurverhogingen van de afgelopen jaren in combina-tie met de toch al rood uitslaande huishoudensboekjes van huurdersresulteerde recentelijk dan ook in de petitie `Blokkeer de huurverho-THEMA BETAALBAARHEID2002 2006 2009 2012Huurtoeslag 6 13 13 21Geen huurtoeslag 4 5 5 7Geen huurtoeslag, wel aangevraagd 12 17 * 31Totaal 4 8 9 1315TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ging' van de Woonbond. Deze petitie roept zowel verhuurders als depolitiek op een einde te maken aan de forse huurstijgingen. Maar inhoeverre zeggen betaalrisico's daadwerkelijk iets over de betaalbaar-heid van het wonen? En hangt de forse toename van het aandeel huur-ders en huurtoeslagontvangers met een betaalrisico in de periode2002-2012 ? dus in de periode v??r de invoering van het inkomensaf-hankelijke huurbeleid en v??r de invoering van de boveninflatoirehuurverhogingen ? samen met ontwikkelingen in het huurbeleid?BETAALRISICO'S IN `BETAALBARE' HUURWONINGENGemiddeld zijn huurders in de sociale sector ruim 23% van hun inko-men kwijt aan de netto huur. De netto huurquote ligt daarmee forshoger dan de netto koopquote, want eigenaren-bewoners zijn maande-lijks circa 16% van hun inkomen kwijt aan de netto hypotheeklasten.Betekent dit, in combinatie met de hoge betaalrisico's in de socialehuursector, dat de huren in de sociale huursector dus te hoog zijn?Dat is nog maar de vraag. De maandelijkse basishuur van huurtoeslag-ontvangers met een betaalrisico bedroeg gemiddeld circa 450 euro in2012. Deze huurprijs lag daarmee tussen de toen geldende kwaliteits-kortingsgrens en de (laagste) aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Ditsegment wordt doorgaans ? naar de analogie van de Wet op de huur-toeslag ? bestempeld als het betaalbare deel van de sociale huursector(voorbeeld ABF 2014). Vanuit deze gedachte kan een sociale huurwo-ning met een huurprijs van 450 euro worden gezien als een betaalbarehuurwoning.Ook vanuit het marktperspectief van de woningmarkt zou je kunnenredeneren dat het wonen in een sociale huurwoning tot de aftoppings-ANALYSESluiswijkDeventerTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015161616grens eigenlijk heel betaalbaar is vanwege de omvangrijke explicieteen impliciete subsidiering.Allereerst is er sprake van een expliciete subsidiering via de huurtoe-slag (Conijn 2011). Gemiddeld neemt het Rijk ruim een derde van debasishuur voor haar rekening via de huurtoeslag bij huurtoeslagont-vangers met ?n zonder een betaalrisico (Figuur 1).Ten tweede dragen corporaties bij aan de betaalbaarheid van hetwonen door geen marktconforme huur te vragen: de feitelijke huur (inFiguur 1 weergegeven als de basishuur) die corporaties vragen ligtbeduidend lager dan de markthuur en de maximaal redelijke huur vol-gend uit het aantal punten van de woning op basis van het woning-waarderingsstelsel (Conijn 2011). Hierbij merken we op dat de hoogtevan de markthuur ? en daarmee de bijdrage die corporaties leverenaan de betaalbaarheid van het wonen ? per regio verschilt. Het isbovendien denkbaar dat in sommige regio's de markthuur lager ligtdan de maximaal redelijke huur op basis van de WWS-punten.Huurders in deze regio's ontvangen in dat geval nauwelijks implicietesubsidie of betalen zelfs te veel. Het ontbreekt echter aan een goedbeeld van markthuren om hier op lokaal niveau uitspraken over tedoen. Tot slot: bedenk dat de huren flink zijn gestegen en de prijzenvan woningen zijn gedaald sinds de crisis. Hierdoor is vermoedelijkeen deel van de impliciete subsidie reeds verdampt.Figuur 1 Betaalrisico's en de prijs van het wonen in de sociale huursector,2012* Referentiehuren; ** Basishuur. Conform Francke et al. (2014) is de markthuur berekendals markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen (5,9%) van de WOZ-waarde in2012. Bron: WoON 2012, bewerking PBLBETAALRISICO'S: EEN ARMOEDEKWESTIEHierboven wierpen we de stelling op dat het wonen in de sociale huur-sector, gegeven de marktomstandigheden, betaalbaar zou moeten zijn.Desondanks zijn er toch steeds meer huurders met een betaalrisico.Dit komt doordat wat betaalbaar is vanuit het marktperspectief nietbetaalbaar hoeft te zijn vanuit het inkomensperspectief. Een villa dietegen een scherpe prijs in de markt is gezet mag dan vanuit het markt-perspectief betaalbaar zijn, vanuit het perspectief van Jan Modaal ishet dat niet. Voor hem ligt deze woning buiten zijn financi?le bereiken is daarmee niet betaalbaar. Uit de resultaten van de PBL-studie`Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten' (2014) zijn de hoge entoenemende betaalrisico's in de sociale huursector eigenlijk vooralterug te voeren op factoren in de inkomens- en koopkrachtsfeer.Het grote verschil tussen huurtoeslagontvangers met en zonderbetaalrisico blijkt namelijk te zitten in de hoogte van het inkomen;huurtoeslagontvangers met een betaalrisico hebben een beduidendlager inkomen dan huurtoeslagontvangers zonder een betaalrisico(Figuur 2). Het gemiddelde huurtoeslagbedrag en het bedrag dat dezehuishoudens gemiddeld kwijt zijn aan het huren, verschilt daarente-gen nauwelijks. Kijken we naar de ontwikkelingen in het huishoudens-boekje in Figuur 2, dan lijken de toenemende betaalrisico's onderhuurtoeslagontvangers daarnaast niet zo zeer samen te hangen metontwikkelingen in het huurbeleid maar eerder met de gestegen kostenvan het levensonderhoud. Dat wil zeggen: het bedrag dat huurtoeslag-ontvangers met een betaalrisico gemiddeld aan huurtoeslag ontvingenof kwijt waren aan de netto huur is in re?le termen slechts weinig ver-anderd tussen 2002 en 2012. W?l zijn de kosten voor het levensonder-houd in re?le termen duidelijk gestegen, wat de balans tussen inkom-sten en uitgaven verder onder druk zet. Rekening houdend met dealgemene prijsontwikkeling, zijn vooral de kosten voor elektra, verze-keringen, voeding en de niet-vergoede ziektekosten sterk gestegen.Het feit dat vooral huurders vaak een betaalrisico hebben lijkt ??n-op-??n verband te houden met hun gemiddeld lage inkomen. Juist huis-houden met een laag inkomen hebben veel vaker een betaalrisico danTHEMA BETAALBAARHEID(Foto:SabineJoosten,HollandseHoogte)17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015huishoudens met een hoger inkomen. Zelfs onder huishoudens meteen laag middeninkomen treffen we nauwelijks huishoudens met eenbetaalrisico aan. Het feit dat de sociale huursector steeds meer hetdomein is van lage inkomens kan mede verklaren waarom we juist inde sociale huursector een sterke toename zien van het aandeel huur-ders met een betaalrisico. Als gevolg van hun gemiddeld lage inkomenhebben huurders bovendien de minste ruimte om een inkomensdalingof een stijging in de woonlasten of andere noodzakelijke uitgaven opte vangen. Ten tijde van een economische neergang, met een oplopen-de werkloosheid, achterblijvende inkomens en koopkrachtdaling zijnhet dan ook de huurders die `door het ijs zakken'. Dit kan de sterke toe-name van betaalrisico's onder huurtoeslagontvangers in de periode2009-2012 mede verklaren."Ten tijde van een economische neergang, meteen oplopende werkloosheid, achterblijvendeinkomens en koopkrachtdaling zijn het dan ook dehuurders die `door het ijs zakken'"BESLUITHet moge duidelijk zijn, betaalrisico's ? ofwel het risico dat een huis-houden de maandelijkse woonlasten niet kan betalen ? zeggen lang nietuitsluitend iets over de betaalbaarheid van het wonen in algemene zin.Volgens onze studie liggen de oorzaken van de relatief hoge betaalrisi-co's in de sociale huursector vooral in de inkomens- en koopkrachtsfeer(vooral tussen 2009 en 2012). Het leven is op allerlei fronten duurdergeworden. Tegelijkertijd hadden huishoudens minder te besteden doorde achtergebleven loonontwikkeling en de toegenomen werkloosheid.Er blijft, met andere woorden, steeds minder over voor het wonen. Eenbetaalrisico lijkt daarmee feitelijk meer iets te zeggen over de betaal-baarheid van het leven dan over de betaalbaarheid van het wonen.De conclusie dat betaalrisico's het gevolg zijn van te hoge huren,recentelijk resulterend in een oproep aan het Rijk en verhuurders omeen einde te maken aan de huurverhogingen, doet daarmee weinigrecht aan de feitelijke achtergronden van de oplopende betaalrisico's.Althans in de periode 2002-2012. Voor de periode erna is het vermoede-lijk een ander verhaal. Zo is het goed denkbaar dat de betaalrisico'stussen 2012 en 2014 verder opliepen door het samenspel van de (boven-inflatoire) huurverhogingen, de achtergebleven loonontwikkelingenen de verder opgelopen werkloosheid.ANALYSEFiguur 2 Inkomsten en uitgaven van huurders in sociale huursectorNoot: in absolute aantallen gaat het om circa 230.000 ontvangers van huurtoeslag meteen betaalrisico, 860.000 ontvangers van huurtoeslag zonder betaalrisico, 90.000 huurderszonder huurtoeslag met een betaalrisico en 1,3 miljoen huurders zonder huurtoeslag enzonder betaalrisico in 2012.18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDHoewel de hoge en oplopende betaalrisico's in de sociale huursectorhet resultaat zijn van een opeenstapeling van factoren die grotendeelsbuiten het woondomein liggen, zijn er binnen het woondomein welknoppen waar institutionele actoren ? de nationale overheid, gemeen-ten en woningcorporaties ? aan kunnen draaien om de betaalrisico's teverminderen. Welke knoppen dit zijn is grotendeels een politieke ofideologische keuze. Als de huurtoeslag wordt gezien als een instru-ment dat moet voorkomen dat het inkomen na aftrek van de nettowoonlasten beneden een sociaal acceptabel minimum uitkomt, danzou de oplossing richting de huurtoeslag kunnen wijzen.Woningcorporaties kunnen op hun beurt mogelijk via strengere pas-sendheidscriteria bij toewijzing en bijvoorbeeld via het huurbeleid debetaalrisico's onder huurders verminderen."Als de huurtoeslag wordt gezien als eeninstrument dat moet voorkomen dat het inkomenna aftrek van de netto woonlasten beneden eensociaal acceptabel minimum uitkomt, dan zou deoplossing richting de huurtoeslag kunnen wijzen"Gezien de achtergronden van de hoge betaalrisico's kunnen we even-wel twee vragen opwerpen. Allereerst: in hoeverre neemt het aantalhuurders met een betaalrisico wezenlijk af als woningcorporatiesgehoor geven aan de oproep van de Woonbond om de huurverhogin-gen te matigen? Immers, de achterliggende oorzaak van de hoge enoplopende betaalrisico's ligt goeddeels in de inkomens- en koop-krachtsfeer. Ten tweede: kunnen we de betaalrisico's onder huurdersverminderen via het woonbeleid of moeten actoren daarvoor (ook)over de grenzen van het woondomein heenkijken, bijvoorbeeld naarsociale zaken en werkgelegenheid? Deze vragen staan centraal in eenrecent opgestarte PBL-onderzoek naar kwetsbaarheden in de huursec-tor.Dit artikel is grotendeels gebaseerd op een vorig jaar verschenen PBL-studie naar de kwetsbaarheid van regionale woningmarkten: De Groot,C., F. Schilder, F. Daalhuizen & F. Verwest (2014). Kwetsbaarheid vanregionale woningmarkten. Financi?le risico's van huishoudens en hun toe-gang tot de woningmarkt. Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag.LiteratuurXABF (2014) Woningmarkt en woonuitgaven (Delft: ABF Research).CBS (2014) Huren van woning 9% duurder sinds nieuwe huurbeleid, CBSWebmagazine, donderdag 4 september 2014, verkregen via www.cbs.nl op 22 sep-tember 2014.Conijn, J.B.S. (2011a) De Vastgoedlezing 2011. Woningcorporaties op een kruispunt(Amsterdam: ASRE).Francke, M., F. Schilder, B. Teuben, J. Conijn & S. Buffing (2014) Markthuren, OrtecWorking Paper no 2014-4, verkregen via www.ortec-finance.com op 26 november2014.Hoff, S., A. Soede & C. Vrooman (2012) Armoede volgens de budgetbenadering,hoofdstuk 3 in Armoedemonitor 2012 (Den Haag: SCP en CBS).Kromhout, S. (2013) Woonlasten van huurders. Huur- en energielasten in de geregu-leerde huursector, in opdracht van Vereniging Nederlandse Woonbond(Amsterdam: RIGO).Kromhout, S. & B. Klomp (2013) Armoede een steeds groter probleem onder huur-ders, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 5, oktober 2013, pp. 36-39Ministerie van BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (2014) Staat van dewoningmarkt. Jaarrapportage 2014 (Den Haag: Ministerie van BZK).Rabobank (2014b) Het water aan de lippen: ruim half miljoen Nederlandse huishou-dens met een te laag inkomen, Rabobank artikel in reactie op PBL indicatorBetaalrisico's in de huur- en koopsector, 24 juli 2014.RIGO (2008) Een essay over de huurtoeslag. Instrument van woonbeleid of inko-menspolitiek? Onderzoek in opdracht van Ministerie van VROM-DGW (Amsterdam:RIGO Research en Advies)Schilder, F., C. de Groot & J. Conijn (2013). Kopers in de knel? Betaalbaarheid in dekoopsector. ASRE, Amsterdam.VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) & RIGO (2014) Betaalbaarheid van hetwonen. Inzicht en handvaten voor lokale bestuurders, verkregen op 1 juli 2014 viawww.vng.nl.Woonbond (2014) Betaalbaarheid wonen verder onder druk, Nieuwsbericht 06-06-2014 verkregen op 4 juli 2014 via www.woonbond.nl.COLUMNNAAM ROB HAANSFUNCTIE BESTUURDER DEALLIANTIE"HET HUISHOUDBOEKJE VERTALENNAAR MENSENTAAL"Corporaties zijn in feite financieel geslotensystemen: maatschappelijke ondernemin-gen zonder winstoogmerk en zonder aan-deelhouders aan wie geld uitgekeerdwordt. Zij besteden hun inkomsten uitverhuur en verkoop aan onderhoud, leefbaarheid,bedrijfslasten en rente op leningen. Sinds 2013 kwamener twee kostenposten bij: de verhuurdersheffing ensaneringsbijdrage. De ruimte die overblijft, investerende meeste corporaties in renovatie en verduurzamingvan bestaand bezit en/of in nieuwbouw.Elke corporatie streeft naar een maatschappelijk ver-antwoorde balans tussen uitgaven en inkomsten. Opz'n eigen manier, afhankelijk van het eigen beleid en deafspraken met bewoners en gemeenten. Maar door deoogharen heen is dat hoe het werkt: je kunt aan ver-schillende knoppen draaien om je maatschappelijkedoelen, zoals goede en betaalbare woningen voor men-sen met lagere inkomens, te verwezenlijken. Je kunt dehuur- en/of verkoopinkomsten aanpassen, maar ook debedrijfs- of onderhoudsuitgaven.Woningcorporaties zijn beheerders van maatschappe-lijk vermogen dat is opgebouwd in eerdere generatiesen stellen dat veilig voor hun huidige ?n toekomstigebewoners. Ze zoeken de balans tussen kwaliteit, betaal-baarheid en beschikbaarheid, nu ?n in de toekomst. Inde discussie over betaalbaarheid botsen de korte en lan-ge termijndoelen nogal eens. Huurders en hun belan-genbehartigers streven naar betaalbaarheid n?.Toenemende druk op de woonlasten en achterblijvendeinkomsten maken dat de lagere inkomensgroepen hetmoeilijk hebben. Dat leidt tot oproepen tot huurbevrie-zing of een huurstijging van maximaal inflatie.Ik vind de zorgen van huurders begrijpelijk en terecht.En zie dat de lagere inkomensgroepen het moeilijk heb-ben, vooral als ze op grond van hun inkomen of huurgeen recht hebben op huurtoeslag, of - boven de tweedeaftoppingsgrens - maar beperkte huurtoeslag krijgen.De Alliantie doet er alles aan om huurders betaalbarewoningen te bieden.Zo is de jaarlijkse huurverhoging een manier om dezeambitie `vandaag` te realiseren. De Alliantie ontziet delagere inkomens door de huurverhoging voor dezegroep te beperken. Niet voor iedereen op inflatieniveau,maar wel voor de inkomens zoals hiervoor genoemd: zijdie geen of beperkte huurtoeslag krijgen. Wij voerenmet ons huurdersplatform constructief overleg overdeze maatregelen.De huurverhoging is ??n middel om voldoende betaal-bare woningen te realiseren. Ook via de inkomengerela-teerde woningtoewijzing zorgen we dat huurders `van-daag en morgen' een passende en betaalbare socialehuurwoning krijgen. De huurprijsgrens die we toepas-sen bij de huurverhoging (711 euro) geldt ook voor dewoningtoewijzing van sociale huurwoningen. We slui-ten hiermee gelukkig aan bij de zienswijze van onshuurdersplatform. Tot slot voeren we een sociaal huur-prijsbeleid: huurders betalen bij ons gemiddeld 30%minder huur vergeleken met de maximale huurprijs.De balans vinden tussen kwaliteit, betaalbaarheid enbeschikbaarheid vraagt om keuzes maken. Dat geldtniet alleen voor vandaag: we willen onze ambities ookrealiseren voor toekomstige generaties. Daarom inves-teren we in onderhoud en in energiebesparende maat-regelen. Het noodzakelijke onderhoud betalen we uitde huurinkomsten. Dankzij ketensamenwerking metpartners kunnen we overige investeringen snel en kos-tenbesparend doen: slim onderhoud draagt zo ook bijaan lagere woonlasten. Via nieuwbouw voegen wenieuwe sociale huurwoningen toe. Dat blijven we doen,want de Alliantie werkt in de noordvleugel van deRandstad, waar de woningmarkt gespannen is. Dekomende jaren blijft in ons werkgebied de vraag naarwoningen sterk toenemen. Huishoudens met een laagof midden inkomen blijven op ons aangewezen.Het verhaal over betaalbaarheid heeft vele aspecten.Inkomsten en uitgaven, nu en in de toekomst, draaienaan knoppen, keuzes maken... Ik vind de discussie overbetaalbaarheid soms te eendimensionaal, soms te inge-wikkeld. De uitdaging voor de Alliantie zit `m wat mijbetreft in `eenvoud'. Hoe vertellen we in begrijpelijkemensentaal, vanuit de relevantie voor de huurders, watwe doen en waarom wij dit doen? De oplossing zit mis-schien in de eerste alinea's van mijn betoog: maak eenkrachtig beeld van het huishoudboekje van de corpora-tie, maak er een illustratie van met toelichtende woor-den, leg het voor aan je eigen medewerkers en je huur-ders en ga in gesprek.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 201519COLUMN20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015UIT DE PRAKTIJKJeannette van Tilborg werkt sinds 2000 in de schuldhulpverlening bij desociale dienst van een gemeente in Zuid-Holland. `Al in de eerste maandbleek dat ik bijzondere gebeurtenissen in een schrift had moeten vastleg-gen. Dan had ik er later een boek over kunnen schrijven.'Hoewel bijzonderheden in overvloed, kwam dat schrift erniet en het boek evenmin. Vertel je een anekdote?"Als schuldhulpverlener zie ik dagelijks hoe moeilijk mensen meteen laag inkomen een mooie woning in hun felbegeerde woonplaatskunnen bemachtigen. Zo kwam er eens iemand die na een hele tijdwachten begon te sjoemelen met salarisstroken. Met het betere knip-en plakwerk had hij op papier ineens een baan en verdiende hij 130%van het minimumloon. Daarmee mocht hij tekenen voor het huur-contract en nam hij de sleutel in ontvangst. De eerste maand huurbetalen lukte nog wel, de tweede maand met veel kunst en vliegwerkook. Al ging dit ten koste van de maandelijkse betaling van zijn ziek-tekostenverzekering. Daarna werd het moeilijk, zo niet onmogelijk.Huurtoeslag kreeg hij niet, want het was een woning boven de huur-toeslaggrens. Die werkgever bestond helemaal niet en van de uitke-ring lukte het niet om de huur te betalen. Om over die andere reke-ningen maar te zwijgen: gas, water, licht, internet en telefoon.Inmiddels lag er ook een aanmelding bij Zorginstituut Nederland.Pas toen de ontruiming stond gepland zag hij de consequenties vanzijn huurschuld in en meldde hij zich bij de schuldhulpverlening."Te laat of net niet?"Een ontruiming komt nooit onverwachts, er gaat een heel traject aanvooraf. Elke woningbouwvereniging heeft een incassobeleid. Ik kenvarianten van een huisbezoek bij ??n maand achterstand, tot een eer-ste aanmaning als er al drie maanden geen huur is voldaan.UIT DE PRAKTIJKPolitie en deurwaarder betreden een flatwoning van een woningbouwvereniging in Rijswijk.(Foto: Peter Hilz, Hollandse Hoogte)MoedermetkindineenflatwoningvanwoningbouwvereniginginRijswijk.(Foto:PeterHilz,HollandseHoogte)21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015UIT DE PRAKTIJKSommige woningbouwverenigingen hebben een convenant met degemeente afgesloten waarbij afspraken zijn gemaakt over het voor-komen van ontruimingen. Steeds vaker zijn er meldpunten en wor-den wijkteams ingezet. Toch komt het wel eens voor dat een schuld-hulpverlener in de week van de ontruiming nog zaken moet regelen.Een laatste ontsnappingsmogelijkheid is wellicht een moratorium(uitstel) bij de Rechtbank, maar dan moet wel een aantal keer delopende huur zijn voldaan. Ook moet er vertrouwen zijn dat dit in detoekomst ook zal gebeuren. De rechter neemt eerst op basis van deingediende stukken een voorlopige beslissing en later op zitting eendefinitieve uitspraak doen over de ontruiming van de woning."Hoe reageren huurders op ontruiming?"Bij mensen met grote financi?le problemen maakt het brein overuren.Met kromme redeneringen en vreemde keuzes tot gevolg. Opvallend isdat sommige mensen alleen nog kunnen denken aan het veiligstellenvan materi?le zaken, zoals hun smart-tv. Ze besteden veel tijd aan hetbezoeken van de kringloopwinkel of het opslaan van hun spullen ineen garagebox. Ook maakte ik eens iemand mee die zijn laatste geldspendeerde aan een volle tank. Dan kon hij in elk geval zijn auto ver-warmen als de ontruiming door zou gaan."Ben je eerder bemiddelaar of beoordelaar?"Als schuldhulpverlener fungeer ik als bemiddelaar, de woningbouw-vereniging - als schuldeiser - of de Rechtbank oordelen over de situatieen de keuzes die er zijn gemaakt. Dit betekent dat ik voor elke aanmel-ding aan de hand van criteria toets of een schuldregeling tot de moge-lijkheden behoort. Ik gebruik hierbij het gemeentelijk beleid, degedragscode van de Nederlandse Vereniging Volkskrediet en uiteraardde Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Vervolgens maak ik eenbeschikking en zet al dan niet de minnelijke regeling in gang.Overigens oordeelt de schuldeiser pas zodra er een betalingsvoorstelkomt. Wellicht is er nog contact met de Rechtbank voor een dwangak-koord of - als de regeling niet lukt - voor een beroep op de WetSchuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Bij een dwangakkoordkan de weigerende schuldeiser door de Rechtbank gedwongen wordenin te stemmen met de minnelijke regeling en bij de WSNP wordt bijsuccesvol afronden een schone lei verstrekt aan de schuldenaar."Containersvooropslagvandeinboedelvandeuigezettehuurder.(Foto:PeterHilz,HollandseHoogte)DozenineenopslagruimteineenvestigingvanShurgard(Foto:SijmenHendriks,HollandseHoogte)22THEMA BETAALBAARHEIDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015INKOMENSAFHANKELIJKHUREN ?N EEN LOKAALWOONLASTENFONDS23ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015Barendrecht, Vinexwijk Carnisselande, kinderen spelen buiten op veldjetegen de achtergrond van vrijstaande woningen in het hoger segment(Foto: David Rozing, Hollandse Hoogte)24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015DOOR MAARTEN VOS, VIDOMES EN RENE SCHERPENISSE, TIWOSEr zijn praktische en principi?le argumenten tegen inko-mensafhankelijke huren. De vraag is of die argumenten vol-doende houdbaar zijn om de forse betaalbaarheidsproble-men die nu ontstaan te rechtvaardigen. Om de huren zolaag mogelijk te houden, moeten corporaties hun kostenni-veau tot het minimum terugbrengen. Daar zijn we het helemaal meeeens. Met dit argument houden we het wonen echter niet betaalbaar.Slechts een deel van de corporaties heeft de mogelijkheid, ook na allenoodzakelijke efficiencyslagen, om huren generiek voldoende laag tehouden. Het is bovendien slecht voor het functioneren van de woning-markt. Huurders blijven namelijk zitten in de vrije markt om hun vaakforse huurmatiging te behouden. Hierdoor ontstaat onvoldoendevraag naar het middensegment. Voor de woningmarkt en de maat-schappelijke middelen is het beter als de huurprijzen realistisch zijnen alleen gematigd worden voor huurders die het nodig hebben.INKOMENSTOETSINGInkomenstoetsing betekent echter veel werk. Dat is inmiddels in depraktijk uitgeprobeerd. Als de Belastingdienst alle informatie over deinkomens verstrekt, is de vereiste extra tijd verwaarloosbaar. Dit blijktuit het tweede jaar van inkomensafhankelijke huurverhoging. Er zitwel een privacyrandje aan, omdat huurders niet vooraf ingestemdhebben met deze inkomenstoetsing. Overigens kan inkomenstoetsingook individueel, door huurders te vragen zelf met hun gegevens tekomen als ze huurmatiging willen. Dat kost ongeveer twintig minutenper huurder, zo bleek uit het experiment Huur op Maat. De kosten val-len dus mee en verdienen zich ruimschoots terug door het gerichtinzetten van onnodige huurkortingen1. Het is wel zaak dit zo te orga-niseren dat het niet jaarlijks voor alle huurders nodig is2.INKOMENSHERVERDELINGInkomensherverdeling is aan de overheid. Die is democratisch gelegi-timeerd. Je moet ook niet afhankelijk willen zijn van wat een corpora-tiedirecteur wil en kan. Dat is een sterk argument. Want corporatiesverschillen nogal in hun financi?le mogelijkheden en opvattingen.Laat dit argument echter geen reden zijn om het huidige stelsel tehandhaven, want de betaalbaarheid is nu volledig overgeleverd aan demogelijkheden en opvattingen van individuele corporaties.WONEN 4.0Wonen 4.0, een visie uit 2012, van Aedes, Woonbond, Eigen Huis enNVM, gaat ervan uit dat de overheid volledig zorg draagt voor debetaalbaarheid. Biedt dat een wenkend perspectief? Deze visie gaat uitvan een stelsel van marktgerichte huren, met een woontoeslag die debetaalbaarheid regelt. Een stip aan de horizon, noemen de initiatiefne-mers het. Sommige corporaties waren optimistisch en zetten betaal-baarheid alvast bij het grofvuil. Wonen 4.0 is een zuiver verhaal: derollen van partijen zijn helder, de overheid herverdeelt de inkomens.Corporaties verhuren fatsoenlijke woningen tegen een markt- of kost-prijs3en accepteren ook huurders met een `vlekje'. Wij vinden dezezuiverheid nogal idealistisch, want het gaat ervan uit dat Den Haagzijn woontoeslag zo weet vorm te geven dat het overal de diverse lokaleopgaven weet op te lossen. Terwijl in de ene stad meer huurafslagnodig is voor jongeren, omdat er te weinig kleine starterswoningenzijn, geldt dat in de andere stad juist meer voor gezinnen. Daar zijngrote woningen immers relatief duur. Wonen 4.0 blijft naar onze ver-wachting eeuwig een stip aan de horizon. Want het vraagt een woon-toeslag van het Rijk die een veelvoud kost van wat de overheid er nuaan uitgeeft4. Het Rijk is niet van plan veel meer budget voor huurtoe-slag uit te trekken. En voelt er al helemaal niets voor het risicoprofielte vergroten en kwetsbaar te worden voor zowel markthuurstijging alsinkomensdaling.PRAGMATISCH HANDELEN's Nachts dromen over Wonen 4.0 is prima, maar laten we overdagnadenken over een snel inzetbaar B-scenario. Het uitgangspunt is datcorporaties betaalbaarheid voorop stellen en hun best doen om hunkosten te beteugelen en investeringen te rationaliseren. We gaan er inhet B-scenario voorlopig van uit dat de Rijksoverheid de huurtoeslag-uitgaven beteugelt tot ongeveer het niveau dat voor 2017 is begroot5.Dit betekent dat er geen ruimte is voor marktconforme huren. Als wesnel de grootste problemen met betaalbaarheid op willen lossen metde huidige middelen, dan moeten we het stelsel pragmatisch vormge-ven. Dat kan volgens ons het beste via drie pijlers:1. Corporaties matigen gericht ?n tijdelijk de huren voor de doelgroeptot 600 euro6of minder om de huurtoeslaguitgaven binnen de per-ken te houden.2. De Rijksoverheid zorgt er met huurtoeslag voor dat een brede groephuurders een betaalbare netto woonlast krijgt.3. Een lokaal woonlastenfonds past tijdelijk bij waar de huishoudensfinancieel in de problemen komen, omdat er onvoldoende beste-dingsruimte overblijft voor het overige levensonderhoud.Matige markthuren, tijdelijke huurkortingenCorporaties vragen als basis een matige, dus voorzichtig getaxeerdemarktconforme huur. Dat komt naar schatting neer op ongeveer 75%tot 95% van de maximale huur7, afhankelijk van het marktgebied. Veelkleine woningen komen bij dit percentage uit onder de 600 euro enzijn daarmee - m?t huurtoeslag- in principe betaalbaar voor ??n- entweepersoons huishoudens. Kleine woningen die duurder zijn, bij-THEMA BETAALBAARHEIDSteeds meer huurders hebben een huur of woonlast die te hoog is voor hun inkomen. Voorwoningzoekenden is het nog lastiger. De huren stijgen flink nadat er een woning vrijkomt. Minima engezinnen met een jaarinkomen tot 35.000 euro kunnen hierdoor geen betaalbare woning vinden. Redengenoeg om zo snel mogelijk pragmatisch aan de slag moeten met inkomensafhankelijk huren ?n eenlokaal woonlastenfonds.25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015voorbeeld vanwege te ver doorgeschoten kwaliteit of de toplocatie(uitgaande van een woningwaarderingsstelsel met WOZ-component),zijn geschikt voor liberalisatie of verkoop. Ongeveer 75% van dewoningzoekenden hebben een klein huishouden. Wellicht dat in deduurste streken van het land een tijdelijke huurkorting voor kleinehuishoudens nodig is.Woningen die met een `matige markthuur' ruim boven de 600 eurouitkomen, worden te duur voor ontvangers van huurtoeslag en men-sen met een inkomen die net boven de huurtoeslagtabel vallen. Datgeldt vooral voor gezinswoningen die in de markt al gauw meer dan800 euro kosten. Het is vanuit marktwerking en doelmatigheid wense-lijk om deze woningen niet generiek te verlagen tot een betaalbarehuur. Dat kan door het verschil tussen de markthuur en betaalbarehuur tijdelijk te compenseren. Als huurders een hoger inkomen krij-gen, of de kinderen zijn uitgevlogen, dan kan de huurkorting verval-len. Zo worden deze huurders niet meer onnodig gesubsidieerd en isde huurkorting elders inzetbaar. Grofweg is 25% tijdelijke huurkortingnodig voor ongeveer 25% van de woningzoekenden.Voor huurders met een regulier huurcontact is het mogelijk het huur-verhogingsbeleid op vergelijkbare uitgangspunten te baseren.Huurwoningen die met hun markthuur onder de 600 euro blijvenkunnen geleidelijk en los van het inkomen worden opgetrokken tot demarkthuur. Voor huurwoningen met een markthuur (ver) daarboven,zijn twee mogelijkheden. Het Rijk bouwt in het huurverhogingsbeleideen inkomenscomponent in. Denk bijvoorbeeld aan een huursombe-nadering waarin zowel het percentage van maximale huur als hetinkomensniveau bepalend is voor het maximaal te verhogen percenta-ge. Voor hogere inkomens kan de onnodige huurkorting dan versneldworden afgebouwd. Als er een huursombenadering komt die alleenkijkt naar het percentage van de maximale huur, dan is het voor cor-poraties een stuk lastiger om gericht de huren betaalbaar te houdenvoor de lagere inkomens. Hierdoor ontstaat het mechanisme dat dehuurprijs van grotere woningen (waarvan 600 euro een relatief laagpercentage van de maximale huur is) sterker gaan stijgen. Om betaal-baarheidsproblemen te beperken kan een corporatie met een kwijt-scheldingsbeleid gezinnen ontzien8die aangewezen zijn op grotewoningen, maar een beperkt inkomen hebben.Huurtoeslag voor betaalbare netto woonlastVoor het B-scenario gaan we ervan uit dat de huurtoeslag in grote lij-nen overeind blijft. In theorie maken we de huren tot de aftoppings-grens betaalbaar voor huurtoeslaggerechtigden. De huurtoeslagrege-ling werkt echter niet evenwichtig voor de doelgroep die van een soci-ale huurwoning afhankelijk is. We zien de volgende redenen en moge-lijkheden ter verbetering van de regeling:- Kleine huishoudens die leven op minimumniveau en gezinnen meteen inkomen tot ruim 30.000 euro hebben volgens NIBUD eenbestedingsruimte van 389 euro (prijspeil 2014). Er zijn bijna geenwoningen beschikbaar onder die prijs, zeker niet voor gezinnen. Dehuurtoeslag zou voor deze groepen omhoog moeten.- Merkwaardig genoeg krijgen alleenstaanden en senioren huishou-dens die huren boven de 600 euro nog 40% huurtoeslag. Zij hebbenechter genoeg aan een kleinere woning onder een huurprijs van 600euro.- De maximum inkomensgrens van de huurtoeslagtabel ligt te laag.Hierdoor ontstaat een forse armoedeval bij het overschrijden van degrens. De bestedingsruimte valt met ongeveer 90 euro per maand (!)ineens terug9.ACHTERGROND(Foto:DavidRozing,HollandseHoo