Uitgave vanTIJDSCHRIFTVOOR DEVOLKSHUISVESTINGJAARGANG21MAART20151THEMA: TOEZICHT WONINGCORPORATIESDE LOUTERENDE WERKING VAN VERSCHERPT TOEZICHTDE TIJD VAN VRIJBLIJVENDHEID LIGT ECHT ACHTER ONSTOEZICHT OP CORPORATIES EINDELIJK GOED GEREGELD?HERZIENINGSWET AANVAARD: HOE NU VERDER?ALL-INCLUSIVE WONEN ALS ALTERNATIEF VOOR VERZORGINGSHUISkennis van stad en regioPlatform31 organiseert excursies, cursussen, masterclasses en kort- en langlopendeopleidingsprogramma's over uiteenlopende stedelijke en regionale vraagstukken.Kijk voor ons actuele aanbod op www.platform31.nl/agendaNieuwe vragen, nieuwe kenniskennis van stad en regioParticuliere woningverbetering is in beginsel een eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar. Maar anderepartijen spelen een rol die groter wordt naarmate de woningkwaliteit achter blijft. Hoe kan de woningkwaliteit inNederland op peil blijven, en wat is daarvoor nodig?Particuliere woningverbeteringKijk op www.platform31.nl/woningverbetering voor meer informatie over dit thema.3TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015INHOUDSOPGAVEINHOUDSOPGAVE06163248Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.Redactie-adresTelefoon 070 - 302 84 84E-mail: helen.vankan@platform31.nlBezoekadres: Koningin Julianaplein 10,2595 AA Den Haagwww.platform31.nlHoofdredacteurMarja ElsingaEindredactieEduard Herkes (eduard.herkes@platform31.nl)RedactieMarja Elsinga, Jan Kammeyer,Keimpe Reitsma, Jeanet Kullberg, Martijn de Jong-Tennekes, Gerrit van Vegchel, Andr? Buys,Arjen Wolters, Manon van MiddelkoopRedactie OnderzoeksdossiersGideon Bolt, Andr? Buys (voorzitter), Kees van derFlier, Marietta Haffner, Manuel AalbersSecretariaatHelen van KanAbonnementenKosten jaarabonnement: 130,-- (compleet), 95,--(digitaal), 46,-- (studenten). Losse edities zijn viaAeneas Media (www.aeneas.nl) te bestellen: papiereneditie 22,50, digitale editie 12,50. Alle prijzen zijnexcl. 6% BTW. Opzeggen kan op elk moment schriftelijkof per e-mail, opzegtermijn is twee maanden.Personen woonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten. Losse nummers zijn viawww.platform31.nl te bestellen voor 21,90.Leden en partners van Platform31 betalen 16,80.Alle prijzen zijn exclusief 6% btw.AbonnementenadministratieAeneas Media, T +31 (0)411 650 085, E mail@aeneas.nl,I www.aeneas.nlUitgeverPlatform31 i.s.m. Aeneas MediaAdvertentiesAeneas Media, T +31 (0)411 650 085, E mail@aeneas.nl,I www.aeneas.nlVormgeving en opmaakJohn Dupuis (SD Communicatie)DrukwerkproductiePlatform P, RotterdamISSN 1382-4112 ? Platform31Omslagfoto: Marco van Middelkoop/Hollandse HoogteTHEMA05 redactioneelDe groeipijnen voorbijManon van Middelkoop06 thema toezichtDe louterende werking van verscherpt toezichtEric Harms11 thema toezichtAlleen versterking van toezicht is niet voldoendeJack Kruizinga, Cath van Meurs, Wout Verheij, Gert Jan de Vries15 columnAan de slag!Daphne Braal16 thema toezichtDe tijd van vrijblijvendheid ligt echt achter onsHans Geurts20 thema toezichtVoor goed toezicht heb je duidelijke spelregels nodigMichael de Groot26 de mening vanToezicht op woningcorporaties eindelijk goedgeregeld?Roland van Vliet27 achtergrondHerzieningwet aanvaard: hoe nu verder?Hugo Priemus32 analyseCorporaties blijven hun werkveld inkrimpenNico Nieboer en Vincent Gruis36 fotorubriekDeventerHoe woont Nederland?38 achtergrondAll-inclusive wonen als alternatief voorverzorgingshuisNetty van Triest, Annette Duivenvoorden43 achtergrondZelfbeheer beklijft, al is het een nichemarktJan Dirk de Boer48 AchtergrondGrensoverschrijdend woningaanbod voor studentenblijkt succesPetra Notermans51 Agenda"Ik voel mij nu pas samenvallen met de tijdgeest"prof.dr.ir.JanRotmansNederland zal de komende decennia transformerennaar een nieuwe samenleving waarin de machts-verhoudingen zoals we die nu kennen radicaal zijnomgegooid. Het nieuwe Nederland kenmerkt zich dooreen leven in regionale samenwerkende netwerken waarde mens weer centraal staat. In Verandering van tijdperkvertelt Rotmans voor het eerst ook zijn persoonlijkeverhaal.Verandering van tijdperk, de opvolger van de bestsellerIn het oog van de orkaan, maakt de transitie van de helesamenleving zichtbaar. Naast de sectoren Energie, Bouwen Zorg heeft Rotmans voor dit boek onderzoek gedaannaar de wereld van Onderwijs en Financi?n.Rotmans: "Organisaties die zich aanpassen aan dezeontwikkeling zullen overleven. Zij die vasthouden aanhet oude gaan ten onder."Meerinformatieofdirectbestellen:www.aeneas.nl/veranderingvantijdperk24,955TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015De nieuwe minister voor Wonen kondigde in2012 historische hervormingen aan, maarook de verzekering dat er daarna rust op dewoningmarkt zou komen. Voor de koopsec-tor dienden de eerste tekenen daarvan zichin 2014 aan, al is het herstel broos en zeker niet in hethele land of voor alle betrokkenen direct voelbaar.Voor de huursector was er in 2014 allerminst sprake vanrust of herstel. De effecten van het nieuwe huurverho-gingsbeleid begonnen zich af te tekenen. In combinatiemet een sterkere concentratie van lagere inkomens inde sociale huursector kwam betaalbaarheid met stipbovenaan de agenda. De groeiende problemen met be-taalbaarheid bleven zelfs in het Europees Semester ? hetinstrument van de Europese Commissie voor econo-misch toezicht - niet onopgemerkt: in juni 2014 hief deEC het verscherpt begrotingstoezicht voor Nederlandop, maar vroeg tegelijkertijd om de effecten van de her-vormingen op de sociale huurmarkt te gaan monitoren.Meer over betaalbaarheid in het volgend nummer van dittijdschrift.In 2014 schudde daarnaast het corporatiebestel op haargrondvesten. Wat in 1993 met de BBSH en de verzelf-standiging van de corporaties begon, racete vanaf 2012met Vestia, de Commissies Hoekstra, Halsema, Winter,Dekker en natuurlijk de Parlementaire Enqu?te Woning-corporaties en de Novelle naar een voorlopig hoogtepuntin december 2014. Conclusie: zelfregulering en interntoezicht zijn goed, controle en sterk extern toezicht zijnbeter. Daarom in dit nummer aandacht voor het drieluikvan toezicht op woningcorporaties.Met het thema toezicht maakte ik een valse start. Begin2012 volgde ik een masterclass Governance. Het was deroerige tijd van Wonen 4.0, brede verkenningen en eenwerkveld op zoek naar nieuwe omgangsvormen. Op zoeknaar die nieuwe bestuurspraktijken op de woningmarktgooglede ik op `governance' en `wonen'. Dat leverde190.000 hits, voornamelijk Governancecodes van wo-ningcorporaties met daarin passages over toezicht. Ken-nelijk werd governance in Nederlandstalige stukken overde woningmarkt niet breder gebruikt dan (good) corpo-rate governance. Met een knipoog concludeerde ik dathet met zoveel codes vast wel snor zat met de corporatiegovernance. Door de geluiden die over Vestia naar buitenbegonnen te sijpelen volgde nog wel de kanttekening datpapier geduldig is. Wat volgde is geschiedenis.Dat het zicht op corporatie governance sindsdien meeris ingekleurd moge duidelijk zijn. Het Centraal FondsVolkshuisvesting, verantwoordelijk voor het externfinancieel toezicht, kan ingrijpen en een corporatie on-der verscherpt toezicht plaatsen. Eric Harms beschrijftin het openingsartikel hoe een aantal corporaties datervaren heeft. In een bijdrage over extern volkshuisves-telijk toezicht concludeert de Algemene Rekenkamer dathet samenbrengen van volkshuisvestelijk en financieeltoezicht bij een nieuwe Autoriteit Woningcorporatieskansen biedt voor beter extern toezicht. Maar ook dat erbelangrijke randvoorwaarden zijn om die kansen te ver-zilveren. Daphne Braal staat aan de lat om haar CFV sa-men met de Inspectie Leefomgeving en Transport om tevormen tot die nieuwe, brede Autoriteit. In haar columnzet zij, ondanks de nodige open eindjes, vol vertrouwenin op een corporatiesector zonder incidenten. Het artikelvan de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorpo-raties over intern toezicht laat zien dat Governancecodesdynamisch zijn en inderdaad meer moeten zijn dan eenstuk papier. Als het aan de VTW ligt, staat lidmaatschapvan deze club in de nabije toekomst als een kwaliteits-keurmerk op de stropdas of sjaal van de commissaris.Braal en de VTW gaan voor een sector zonder inciden-ten. Ruim 96 procent van deze buit is al binnen, betoogtMichael de Groot in zijn artikel. Voor de toekomst ziethij meer heil in een discussie over de spelregels voor cor-poraties, dan in een focus op toezicht. Roland van Vlietdraait dat om. Hij vindt allereerst dat de sector zich weermoet kunnen gaan bewijzen. En dat kan volgens hemprima door te beginnen bij het toezicht.De ervaringen van de onder toezicht gestelde corpo-raties in het openingsartikel lezen als jongvolwas-senen die terugkijken op hun puberteit. Zij zagen hetouderlijk regime aankomen, vonden het niet leuk,maar waardeerden het toch als heilzaam. Het heefthen mede gevormd tot wie ze nu zijn. Toeval of niet,de zelfstandigheid van corporaties bereikte in 2014 deleeftijd van 21 jaar. Was de storm van 2014 het uitrazenvan de puberteit en komt ook de huursector in rustigervaarwater? Hugo Priemus maakt een tussenbalans op.Hij stelt dat er bakens voor de toekomst zijn uitgezet,maar dat de navigators nog niet zonder werk zijn. Datkomt deels omdat er altijd stuurlui zijn die de reedsuitgezette bakens ter discussie stellen. Zo gaat dat, alsvolwassenen onder elkaar.DE GROEIPIJNEN VOORBIJREDACTIONEELDOOR MANON VAN MIDDELKOOP, REDACTEURREDACTIONEEL6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015DE LOUTERENDE WERKINGVAN VERSCHERPT TOEZICHTOp de website van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn ze voor iedereen te vinden, de twaalfwoningcorporaties die nu nog onder verscherpt toezicht staan. Mitros, Stadgenoot en ZVH zijn tot huneigen vreugde niet meer terug te vinden op dat lijstje. In oktober en november 2014 verloste hetCentraal Fonds hen namelijk van het strenge regime. Het blijkt voor alle drie de corporaties eenlouterende ervaring te zijn geweest. "Hoe vervelend we het ook vonden, het heeft ons wel wakkergeschud."THEMA TOEZICHT7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHT`DatMitrosonderverscherpttoezichtwasgesteld,kwamhardaan,maaralvrijsnelhebbenwebeslotenomhierproactiefovertecommuniceren,internnaaronzemede-werkers,enexternnaaronzehuurdersenstakeholders'.OpdefotoeencomplexindeUtrechtsewijkKanaleneilandwaarhardaanimagoverbeteringwordtgewerkt(FotoWerryCrone/HollandseHoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMSWie wil weten wat de reactie is geweest van Mitros opde mededeling van het Centraal Fonds, eind 2013,dat zij onder verscherpt toezicht was geplaatst,hoeft maar naar de website van de corporatie tegaan. In alle openheid wordt daar zowel het oordeelvan de financieel toezichthouder weergegeven als de maatregelen diezijn genomen om de boel weer op orde te krijgen.Dat blijkt een hele bewuste keuze te zijn geweest.Financieel directeur Maud Hoezen: "De boodschap kwam hard aan,maar al vrij snel hebben we besloten om hier proactief over te commu-niceren, intern naar onze medewerkers, en extern naar onze huurdersen stakeholders. We zijn van meet af aan transparant geweest over hetfeit dat we onder verscherpt toezicht zijn gesteld, waarom het CentraalFonds dit heeft gedaan, en welke maatregelen we zouden gaan nemenom er weer vanaf te komen."Het verscherpt toezicht wordt opgelegd aan woningcorporaties `meteen verhoogd risico', zo stelt het Centraal Fonds. De corporatie die hettreft, wordt verplicht een herstelplan op te stellen en vervolgens ookuit te voeren. Bij gebrek aan medewerking kan het Centraal Fonds deminister een aanwijzing laten geven en indien nodig zelfs een externtoezichthouder aanstellen of de corporatie onder bewind stellen.Uiterste consequentie van het niet nakomen van de afspraken is hetintrekken van de toelating.In de meeste gevallen is het echter al voldoende om het oordeelwereldkundig te maken. "We vonden het erg vervelend om dit stempelopgedrukt te krijgen", erkent Hoezen. "Het was vooral ook balen,omdat we in de jaren daarvoor al heel veel verbeteringen in gang had-den gezet. Onze investeringsportefeuille is al in 2011 bijgesteld. Wehadden daarnaast ook al een forse bezuinigingsoperatie en reorganisa-tie in gang gezet. Voor ons was het verscherpte toezicht dus ook vooraleen kwestie van aan het Centraal Fonds laten zien dat we de zaken seri-eus hadden opgepakt en ook wilden afmaken."ISSUES WAREN BEKENDHet verscherpt toezicht kreeg Mitros opgelegd vanwege twee kwesties:de kwaliteit van de financi?le informatie liet te wensen over en de ver-mogenspositie zou vanaf 2017 en 2018 wel eens kritiek kunnen worden."Beide issues waren bekend", aldus Hoezen. "Maar door de verscherptetoezichtstelling hebben we wel meer tempo gemaakt om de problemenweg te werken. Met name op het gebied van de informatievoorzieninghebben we een enorme slag gemaakt. Dat was toch een beetje routine-werk geworden en dan blijkt het lastig om uit al dat cijfermateriaal hetechte verhaal te destilleren. Daar hebben we nog eens heel goed naargekeken. Ik durf nu de stelling wel aan dat de systemen volledig opelkaar zijn afgestemd."De vermogenspositie werd verbeterd door een verdere afslanking vande organisatie tot 50 fte's en een bezuiniging op de bedrijfslasten, watin totaal een besparing van zeven miljoen euro opleverde. Verder is hethuurbeleid versneld aangepast (meer maximaal redelijke huurprijzenen aftoppen op de huurtoeslag) en werd de administratieve levensduurvan een aantal wooncomplexen verlengd.Al met al gaven de maatregelen het Centraal Fonds voldoende vertrou-wen om het verscherpt toezicht al na een jaar weer in te trekken. Totgrote vreugde van de corporatie zelf. "Het scheelde heel veel dat weniet alles van het ene op het andere moment in gang hoefden te zetten,maar al enkele jaren bezig waren. In onze gesprekken met het CentraalFonds konden we daardoor heel duidelijk aangeven wat we wilden rea-liseren en hoe we het wilden realiseren. We wisten dat we op een lijnzaten en konden dat ook laten zien. "Met het proces van de onder verscherpt toezichtstelling heeft Mitrosdan ook geen problemen gehad. "Het Centraal Fonds toonde zich kri-tisch, maar wel betrokken. En hoe je het ook wendt of keert: het feitdat we onder verscherpt toezicht werden gesteld, heeft ons wel wakkergeschud. Daardoor is een aantal zaken versneld op orde gebracht endaar heeft de organisatie zeker profijt van gehad. We zijn op een aantalpunten ook zorgvuldiger geworden. Dus in die zin is van de nood eendeugd gemaakt. Maar dat is ook van meet af aan onze instellinggeweest."VREES VOOR LIJKEN UIT DE KASTBij Stadgenoot nam de verlossing van het verscherpte toezicht ietsmeer tijd in beslag. Het Centraal Fonds besloot in oktober 2012 al totdeze maatregel, "omdat voortzetting van het beleid dat was gebaseerdop toekomstige waardegroei in combinatie met be?indiging van dedeelneming in de Toegelaten Instelling Far West leidde tot risico'svoor de financi?le continu?teit op middellange termijn."Het verscherpt toezicht kwam bepaald niet als een donderslag bij hel-dere hemel, reageert bestuursvoorzitter Marien de Langen. "Wel washet verrassend dat de zorgen van het Centraal Fonds zich met namerichtten op de lijken die na de opheffing van Far West wel eens uit dekast zouden kunnen komen. Zelf worstelden wij namelijk meer methet relatief hoge schuldniveau van Stadgenoot. Vanuit die optiek washet eigenlijk logischer geweest als het Centraal Fonds ons eerder onderverscherpt toezicht had gesteld. Want wij waren zelf al sinds 2009 aanhet bijsturen.""Het scheelde heel veel dat we niet alles van hetene op het andere moment in gang hoefden tezetten, maar al enkele jaren bezig waren"Dat bijsturen bleek noodzakelijk toen duidelijk werd dat Stadgenoot,in 2008 ontstaan uit een fusie van de Algemene WoningbouwVereniging (AWV) en Het Oosten, haar grote ambities had gekoppeldaan even grote en soms ook risicovolle posities. De Langen:"Vervolgens knalde daar in 2009 de crisis overheen. Dat bleek nietalleen een ongelukkige combinatie maar ook een uiterst kwetsbare.Dat waren we onszelf ook zeer bewust. Vandaar dat we ook meteenhebben ingegrepen."Concreet betekende het dat Stadgenoot is teruggekeerd tot haar kern-domein: de sociale huursector. De Langen: "Onder het motto `Kwaliteitvoor iedereen' had deze corporatie zichzelf een te breed palet aanwerkzaamheden opgedragen. Sinds het uitbreken van de crisis hebbenwe ons repertoire danig beperkt."Dat het Centraal Fonds zich desondanks genoodzaakt voelde omStadgenoot onder verscherpt toezicht te stellen, was dan ook niet ietsom vrolijk van te worden, erkent hij. "Het is niet fijn als dit gebeurt.Temeer omdat we al zo hard bezig waren om onze schuldpositie tereduceren. Ik heb het daarom maar opgevat als een steuntje in de rugbij het weer gezond maken van dit bedrijf."BETER GEPRESTEERD DAN AFGESPROKENHet feit dat het vervolgens een aantal jaren heeft geduurd om weeronder het verscherpt toezicht uit te komen, wijt De Langen mede aanTHEMA TOEZICHT9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015de lastige discussie over de vraag wanneer een corporatie financieelgezond is. "Met het antwoord daarop zijn we wel even bezig geweestmet elkaar. Maar uiteindelijk konden er met het Centraal Fonds dantoch afspraken worden gemaakt over het niveau tot waar de schuldpo-sitie zou moeten worden afgebouwd en het tempo waarin dit zou moe-ten gebeuren. En daar zijn we vervolgens mee aan de slag gegaan."Met haar herstelmaatregelen bleek Stadgenoot zelfs sneller betereresultaten te bereiken dan was afgesproken. Maar dat is volgens DeLangen wel degelijk mede te danken aan de ingreep van het CentraalFonds. "Doordat het Centraal Fonds er korter op zat, zaten wij er ookkorter op. Bovendien maakt het feit dat je onder verscherpt toezichtkomt te staan, in een klap een einde aan de discussie met je stakehol-ders. In principe moeten wij als woningcorporaties altijd de balanszien te houden tussen de volkshuisvestelijk noodzakelijke investerin-gen en het financieel gezond houden van het bedrijf. Maar in de prak-tijk staat bij het Centraal Fonds het financieel gezond blijven vooropen zet de corporatie de volkshuisvestelijke prestatie bovenaan op hetlijstje. Op het moment dat vanuit het Centraal Fonds de financi?lesoliditeit als harde voorwaarde wordt gesteld, hoef je het over devolkshuisvestelijke prestaties even niet meer te hebben. Zo bezienheeft de maatregel het tempo van de operatie absoluut verhoogd, zoeerlijk moet je ook zijn."KREDIETWAARDIGHEID BLEEF OVEREINDNegatieve effecten heeft De Langen eigenlijk niet ervaren. "Iedereenzag ook wel in dat Stadgenoot best veel posities had en dat het verstan-dig zou zijn daarvan een deel los te laten. Daar komt bij dat onze ratingvan Standard & Poors van AA stable door de jaren heen altijd overeindis gebleven. De kredietwaardigheid van Stadgenoot bleef in de bancai-re wereld recht overeind staan. Er is nooit aan getwijfeld of dit eensolide bedrijf is. En dat scheelt natuurlijk een heleboel."Al met al is hij dus wel te spreken over het instrument van verscherpttoezicht. "Er zit altijd een dubbel gevoel in. Je eigen professionaliteiten eergevoel zeggen: ik ben verantwoordelijk voor deze tent en wij zor-gen er heus zelf wel voor dat het goed komt. Daarom is het nooit fijnom te ervaren. Maar het is wel louterend. Het onderstreept de urgentieom in te grijpen. En de ingreep zelf verloopt soepeler."Daarnaast heeft Stadgenoot geleerd om anders tegen de zaken aan tekijken. "Als je kijkt naar de schuld per woning dan valt dat in vergelij-king met andere partijen in het vastgoed wel mee. Maar in vergelijkingmet andere woningcorporaties bleek het schuldniveau wel degelijkbehoorlijk fors te zijn. In die zin heeft het verscherpt toezicht onzeblik op onze omgeving verscherpt. En daarmee dus ook het inzicht inde eigen situatie."HELE GROTE BROEK AANGETROKKENHet inzicht in de financi?le situatie bij de Zaanse woningcorporatieZVH ontstond bij directeur-bestuurder Frank van Dooren pas in demaanden na zijn aantreden als directeur, in mei 2007. De corporatiebevond zich toen midden in de derde poging om tot een fusie tekomen met Evian en Woonzorg Nederland. "Dat op zich was al bijzon-der, want wij waren in verhouding heel klein. Wat hadden we hier fei-telijk mee te winnen?"De fusie ketste af en toen Van Dooren zich eenmaal had ingewerkt,bleek er nog veel meer scheef te zijn gegroeid. "Het voelde echt nietgoed. We investeerden veel meer dan de inkomsten uit de verhuur vanonze ? toen nog - bijna 6.000 woningen konden rechtvaardigen. Wehadden een wel hele grote broek aangetrokken, maar dreigden tegelij-THEMA TOEZICHT`Onderhetmotto`Kwaliteitvooriedereen'hadStadgenootzichzelfeentebreedpaletaanwerkzaamhedenopgedragen'(FotoThomasSlijper/HollandseHoogte)101010TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHTkertijd een hele dikke jas te moeten uittrekken. Om een indruk tegeven: in 2007 had ZVH meer dan 1.000 woningen in ontwikkeling. Endie kwamen uiteindelijk allemaal midden in de crisis op de markt."Desondanks stond ZVH te boek als een van de meest succesvolle eninnovatieve woningcorporaties van Nederland. Van Dooren: "Mijnvoorganger had op gezette tijden absoluut pittige gesprekken met hetCentraal Fonds over de financiering van alles wat we deden. Maar deaccountant keurde ieder jaar opnieuw weer alles goed. En wat wededen werd door onze stakeholders heel erg aangemoedigd en ook toe-gejuicht. Maar de financi?le continu?teit van ZVH was wel degelijk inhet geding."STOPPEN WAT GESTOPT KAN WORDENVan Dooren nam dan ook resoluut het besluit om een einde te makenaan die situatie. "We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestopt kanworden. Alle projecten die ik kon tegenhouden, heb ik ook werkelijktegengehouden. We hebben simpelweg tegen iedereen gezegd: wedoen het niet meer. Dat hebben we ook in gesprekken met de gemeen-te expliciet aangegeven: ZVH doet even helemaal niets meer. Gelukkighebben ze daar goed begrepen waarom we deze koerswending moes-ten doorvoeren. Sterker nog: we hebben van de gemeente gedurendehet gehele proces veel steun ervaren."Vervolgens zijn, in nauwe samenwerking met de nieuwe accountant,alle financi?le zaken in kaart gebracht. "We wilden tot in detail wetenhoe ZVH ervoor stond. In dat kader is er bijvoorbeeld voor gekozen omaf te zien van de extrapolatie van de grondwaarde, die tot dan toe alsvanzelfsprekend in de boeken was meegenomen. Dat scheelde in eenkeer 20 miljoen euro. Al met al hebben we bijna 50 miljoen euro afge-boekt."De organisatie werd eveneens fors onder handen genomen: het aantalmedewerkers werd teruggeschroefd, het managementteam werd ver-nieuwd en geleidelijk werd ook een nieuwe Raad van Toezichtbenoemd. "Het waren geen foute mensen, maar zij maakten onderdeeluit van een systeem dat erop gericht was om bijzondere dingen tedoen. Het mag wat kosten; boekhouden doen we niet, wij zijn onder-nemers: dat was de cultuur. En daar moest een einde aan komen.""We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestoptkan worden"Van Dooren noemt de verbindingenstructuur als voorbeeld. "ZVH gafleiding aan een enorm complexe holdingstructuur, met 15 verbindin-gen met externe partijen en daarnaast nog een heel aantal praatgroep-jes. Het was volstrekt onoverzichtelijk. Het aantal deelnemingen heb-ben we uiteindelijk terug weten te brengen naar twee. Maar eer we vanalle contracten verlost waren, waren we wel vele maanden verder."Om tot een afgeslankte werkorganisatie te komen is ZVH als een vande eerste woningcorporaties `lean' gaan werken. Van Dooren: "We heb-ben tot in de kern alles onder de loep genomen en onszelf feitelijkopnieuw uitgevonden: wat hebben we gedaan, wat zijn we aan hetdoen, moeten we dat doen, en willen we dat nog wel doen? We hebbenecht naar de basis van onze processen gekeken en vervolgens allesopnieuw en zo effici?nt mogelijk ingericht. Op die manier hebben weveel meer grip gekregen op de organisatie. En uiteindelijk bleken weeen derde van ons personeel niet meer nodig te hebben."OP HET DROGEHoewel er al een uitgewerkt plan lag om ZVH er weer bovenop te hel-pen, besloot het Centraal Fonds na de melding van de situatie doorVan Dooren toch om de corporatie in oktober 2007 onder verscherpttoezicht te stellen. "Het Centraal Fonds wilde dat we ons meerjaren-plan als een herstelplan zouden opstellen. Dat was feitelijk een vorm-kwestie. Want we wisten heel goed wat we wilden en moesten doen."Uiteindelijk zou het verscherpt toezicht maar liefst zeven jaar vankracht blijven. "Al die tijd heeft het Centraal Fonds zich kritisch, maarwel constructief opgesteld. Ik heb me eigenlijk altijd gesteundgevoeld. Ze waren overtuigd van de juistheid van de koers die was uit-gestippeld en gaven me bij het volgen ervan ook de nodige begelei-ding. Ze waren realistisch en hadden daarom ook vrede met het tijd-pad. Want we wisten allemaal dat er gigantisch veel werk moest wor-den verzet. Ga maar na: eind 2008 wist ik niet eens of ik de salarissennog wel zou kunnen betalen, omdat niemand onze kortlopende lenin-gen wilden oversluiten. Het waren heftige tijden.""We hebben van het Centraal Fonds moetenvastklikken wat we de komende tien jaar gaandoen"Juist daarom ook is Van Dooren trots op het feit dat de ondertoezicht-stelling in oktober 2014 werd ingetrokken. "We zaten met een aantalcollega's bij de wethouder toen de brief van het Centraal Fonds permail binnenkwam. Nadat ik had verteld wat er aan de hand was kregenwe bijna een staande ovatie. En later die dag bloemen met een kaartje:gefeliciteerd met de bevrijding. Ik ben er ook trots op wat we in diezeven jaar hebben bereikt. We hebben het namelijk helemaal op eigenkracht gedaan. ZVH heeft niet zoals Vestia bij de buren aangeklopt,maar het zelf opgelost. We hebben er de tijd voor moeten nemen,mede vanwege de crisis en de door de overheid aangescherpte regels.En onze huurders hebben per saldo het gelag betaald. Maar het is onswel gelukt om er weer bovenop te komen."Waarmee nog niet is gezegd dat ZVH nu weer de handen vrij heeft."We hebben van het Centraal Fonds moeten vastklikken wat we dekomende tien jaar gaan doen. Want deze woningcorporatie moet toe-komstbestendig zijn en niet meer bestuurdersafhankelijk. En dat gaanze volgen. Eigenlijk verandert er dus niet zoveel. Maar het stempel is ernu wel af. En dat is buitengewoon prettig. Want verscherpt toezicht iszeker ook een kwestie van psychologie. Ieder jaar weer kwam dat lijstjeen ieder jaar opnieuw stond je er weer op. Dat was niet prettig."Het laat onverlet dat Van Dooren warm voorstander is en blijft van hetwapen. "Sterker nog: eigenlijk vind ik dat alle woningcorporaties altijdonder verscherpt toezicht zouden moeten staan. Want laten we eerlijkzijn: wat hiervoor gebeurde kun je toch eigenlijk geen toezicht noe-men? Hoe kon de situatie bij ZVH anders zo uit de hand lopen? Ik zoudus zeggen: doe het altijd zo. Verscherpt toezicht staat wat mij betreftgelijk aan adequaat toezicht."11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHTDOOR JACK KRUIZINGA, CATH VAN MEURS, WOUT VERHEIJ, GERT JANDE VRIES, DE ALGEMENE REKENKAMER; ZIJ HEBBEN DIT ARTIKEL OP PER-SOONLIJKE TITEL GESCHREVENDe Algemene Rekenkamer heeft op 3 juni 2014 een rapport"Toezicht op presteren van woningcorporaties" gepubli-ceerd. Blijkens dit rapport schoot het volkshuisvestelijktoezicht op woningcorporaties op een aantal belangrijkepunten tekort. In de eerste plaats werd het toezicht op hetrechtmatig functioneren van corporaties gefrustreerd doordat corpo-raties de meldplicht van nevenactiviteiten niet of nauwelijks naleef-den. In de tweede plaats werd bij het toezicht op de governance enintegriteit te veel vertrouwd op de zelfregulering van de sector. In dederde plaats bleek toezicht op de volkshuisvestelijke prestaties nietgoed mogelijk vanwege het ontbreken van heldere doelen. Tenslotteblijkt uit het rapport dat er voor het volkshuisvestelijk toezicht relatiefweinig personele capaciteit beschikbaar was en dat het beleidsterreinvan de volkshuisvesting gekenmerkt werd door veel bestuurlijke enorganisatorische wisselingen.In 1996 zijn de woningcorporaties verzelfstandigd. Een belangrijkeaanname daarbij was dat de sector in staat zou zijn zichzelf te regule-ren, onder de voorwaarde dat daarbij sprake zou zijn van een goedintern en extern toezicht op de woningcorporaties. Goed toezicht isbelangrijk, het moet de ministeri?le verantwoordelijkheid voor devolkshuisvesting ondersteunen, de naleving van wet- en regelgevingbevorderen en informatie opleveren over de kwaliteit van de uitvoe-ring van publieke taken door zelfstandige organisaties.De volgende figuur geeft aan op welke wijze het toezicht op dewoningcorporaties in de periode 1996 -2014 was georganiseerd.BronToezichtoppresterenvanwoningcorporaties,AlgemeneRekenkamer,DenHaagjuni2014ALLEEN VERSTERKINGVAN TOEZICHT IS NIETVOLDOENDEIn juni 2014 kwam de Algemene Rekenkamer met het rapport "Toezicht op presteren vanwoningcorporaties", waarin te lezen staat hoe het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties tekort schoot. Maar met een versterking van het toezicht alleen ben je er niet.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015121212Zoals de figuur laat zien bestaat het externe toezicht uit twee geschei-den onderdelen. Het eerste onderdeel betreft het financi?le toezichtdat wordt uitgeoefend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting(CFV). Het tweede onderdeel betreft het volkshuisvestelijk toezichtwaarvoor de minister (soms staatssecretaris) sinds 1996 rechtstreeksverantwoordelijk is.In dit artikel gaan wij in op de belangrijkste uitkomsten van eenonderzoek van de Algemene Rekenkamer naar het functioneren vanhet volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties1. De AlgemeneRekenkamer heeft dit onderzoek uitgevoerd mede ten behoeve van deParlementaire Enqu?tecommissie Woningcorporaties.2VOLKSHUISVESTELIJK TOEZICHTVolkshuisvestelijk toezicht richt zich primair op de vraag of woning-corporaties hun publieke kerntaak ? het bouwen, beheren en verhurenvan voldoende betaalbare woningen3? effectief, doelmatig, rechtmatigen integer uit voeren. Het volkshuisvestelijk toezicht richt zich op devolgende drie aspecten:1. de rechtmatigheid van het handelen van de corporaties;2. de governance en integriteit van corporaties;3. het volkshuisvestelijk presteren.Toezicht op rechtmatigheid gefrustreerd omdat corporaties de meldplichtnevenactiviteiten niet/onvoldoende nalevenHet toezicht op de rechtmatigheid richt zich op de vraag of corpora-ties zich bij de uitvoering van hun werkzaamheden aan de geldendewet- en regelgeving houden (de juiste dingen doen). Dit toezicht wordtzowel preventief als repressief uitgeoefend.Het preventieve toezicht richt zich op activiteiten die corporatiesvooraf ter goedkeuring aan de minister moeten melden. Het gaat daar-bij onder andere om fusies, verkoop van woningen, wijziging van sta-tuten of het aangaan van nevenactiviteiten. Het repressieve toezichtwordt uitgeoefend op basis van signalen over activiteiten van corpora-ties die mogelijk strijdig zijn met de regelgeving en/of niet vooraf aande minister gemeld zijn.In de uitvoering van het volkshuisvestelijk toezicht krijgt het toezichtop de nevenactiviteiten de meeste aandacht. Woningcorporatiesmogen naast hun publieke kerntaken onder voorwaarden ook (com-merci?le) nevenactiviteiten uitvoeren. Zij hebben deze ruimte gekre-gen omdat er zich situaties kunnen voordoen waarin verbreding vande activiteiten in het belang is van de volkshuisvesting en van (poten-ti?le) huurders/bewoners. Denk hierbij bijvoorbeeld aan nieuwe woon-wensen op het gebied van leefbaarheid en sociale veiligheid, waarbijsprake kan zijn van een integrale volkshuisvestelijke aanpak, waarbijwoonwijken worden geherstructureerd door invlechting van duurderehuur- en koopwoningen, bedrijfsruimten en maatschappelijk vast-goed, zoals buurthuizen, sportaccommodaties, culturele centra.Omdat de overheid zich bewust was van het risico dat woningcorpora-ties hiermee hun eigen financi?le continu?teit op het spel zouden kun-THEMA TOEZICHTToezichtopvolkshuisvestelijkpresterenwasdeafgelopenjarennietgoedmogelijkvanwegehetontbrekenhelderedoelentavbijvoorbeelddeleefbaarheidvanbuurtenenwijken(MichielWijnberghFotografie)13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015nen zetten, werd in 2001 hiervoor een meldplicht in het leven geroe-pen. In de praktijk bleken woningcorporaties de verplichting omnevenactiviteiten vooraf ter goedkeuring voor te leggen aan de minis-ter echter niet of nauwelijks na te leven. Het ministerie signaleerdehierdoor de meeste activiteiten pas achteraf op basis van de jaarstuk-ken van de corporaties of op grond van signalen uit het veld. De ver-antwoordelijke bewindspersonen waren hierdoor niet of pas laat op dehoogte van de nevenactiviteiten van woningcorporaties, waardoor zeook niet goed konden beoordelen in hoeverre de nevenactiviteiten inverhouding stonden tot de kernactiviteiten en of er sprake was vanaanvaardbare financi?le risico's.WERKTERREINDaarnaast werd in de loop van de jaren de definitie van toegestanenevenactiviteiten steeds verder opgerekt. Waar de ministeri?le regelin-gen de toegestane nevenactiviteiten van corporaties nog beperkten totde realisatie van vastgoed voor welzijnsactiviteiten (buurthuizen endergelijke), werd ook vastgoed voor onderwijs, eerstelijns gezond-heidszorg, sport en cultuur steeds meer geaccepteerd als het werkter-rein van corporaties.Het formuleren van een helder beleids- entoetsingskader zien wij als ??n van debelangrijkste uitdagingen van de ministerEind 2009 deed de Europese Commissie een uitspraak over de wijzewaarop Nederland de Europese regels voor mededinging toepaste bin-nen de woningcorporatiesector. Deze uitspraak is op 1 januari 2011 inNederlandse regelgeving omgezet en bleek vergaande consequenties tehebben voor de financieringsmogelijkheden van nevenactiviteiten.Sindsdien mogen woningcorporaties uitsluitend nog voor de socialekerntaken (Diensten van Algemeen Economisch Belang: `DAEB-activiteiten') tegen `geborgd' (en dus tegen lagere rente) geld lenen.Alle overige (niet-DAEB-) activiteiten moeten, hoe kleinschalig ook,marktconform worden gefinancierd. Bestaande leningen moeten ophet moment waarop de leningen aflopen worden ge(her)financierdtegen marktconforme condities.Daarnaast staat in de EU-beschikking dat het eventueel ten onrechtegenoten rentevoordeel teniet moet worden gedaan. Hoe dit in de prak-tijk vorm moet krijgen is nog onduidelijk. De EU-regels voor de schei-ding tussen publieke en commerci?le activiteiten zijn echter tot dus-ver nog niet omgezet in Nederlandse wet- of regelgeving. Zolang datniet is gebeurd blijft onduidelijk wat de exacte omvang van deopnieuw te financieren activiteiten is en hoeveel genoten rentevoor-deel er over de jaren heen in welk ritme moet worden terugbetaald.Deze constatering leidde voor de Algemene Rekenkamer tot de aanbe-veling te zorgen voor een duidelijke afbakening tussen de kerntakenen de nevenactiviteiten van corporaties.Toezicht op governance en integriteit blijft te veel vertrouwen op zelfregule-ringToezicht op de governance en integriteit houdt in dat de minister toe-ziet of corporaties hun kerntaken op integere wijze uitvoeren en of zijdaarover transparant verantwoording afleggen.Het toezicht op de governance en de integriteit toonde door de jarenheen steevast aan dat het zelfregulerend vermogen van de corporatiestekort schoot. Zo constateerde De Nederlandsche Bank in 2006 dat hetinterne toezicht beperkt werd ingevuld en dat het externe toezicht opde governance en integriteit onvoldoende was en onvoldoende prik-kels bood om corporaties goed te laten presteren4.Niettemin bleven de achtereenvolgende verantwoordelijke bewinds-personen voornamelijk vertrouwen op de goede werking van de zelfre-gulering en het interne toezicht binnen de sector. Een uitzonderinghierop vormde de periode 2009-2011 toen de toenmalige minister Vander Laan besloot het toezicht op de governance en integriteit te inten-siveren. In 2011 concludeerde het CFV dat een forse cultuuromslagnoodzakelijk was en dat "de tijd van vrijblijvendheid" voorbij moestzijn5. Niettemin besloot zijn opvolger, minister Donner, de intensive-ring van het toezicht in 2011 toch te be?indigen. De minister motiveer-de zijn besluit met de conclusie dat de omvang van aan corporatiesgerelateerde criminaliteit beperkt leek te zijn en dat op het terrein vanintegriteit vooruitgang was geboekt. Het was nu verder aan de sectorzelf om integer handelen te bevorderen.Toezicht op volkshuisvestelijk presteren niet goed mogelijk vanwege ontbre-ken heldere doelenHet toezicht op het volkshuisvestelijke presteren richt zich op de uit-voering van de publieke kerntaken van woningcorporaties. Hierbijtoetst de minister of de corporaties de gestelde doelen realiseren op dezes prestatievelden die vermeld staan in het Besluit Beheer SocialeHuursector (BBSH):1) de kwaliteit van de woningen;2) de leefbaarheid van buurten en wijken;3) wonen en zorg;4) de verhuur van woningen;5) het betrekken van bewoners bij beleid en beheer;6) financi?le continu?teit6.Het toezicht op de volkshuisvestelijke prestaties van woningcorpora-ties is onvoldoende van de grond gekomen. Weliswaar informeerdende ministers tot 2006 de Tweede Kamer in hun jaarlijks"Toezichtsverslag Sociale Huursector" en hun jaarlijkse toezichtbriefover de prestaties van de corporaties maar vormden zich daarovernagenoeg geen oordeel. Dat was ook niet goed mogelijkomdat de hiervoor genoemde taakvelden onvoldoende waren uitge-werkt in heldere doelstellingen. De ministers achtten dat aanvankelijkop landelijk niveau ook niet goed mogelijk. Zij zagen dat primair alseen taak van de gemeenten en de woningcorporaties z?lf. Het toezichttoonde echter door de jaren heen herhaaldelijk aan dat ook deze partij-en er op lokaal niveau onvoldoende in slaagden tot meetbare doelen engoede prestatieafspraken te komen. Derhalve ontbrak een helderbeoordelingskader om de prestaties van de woningcorporaties te kun-nen beoordelen. Het formuleren van een helder beleids- en toetsings-kader zien wij als ??n van de belangrijkste uitdagingen van de minis-ter.ORGANISATORISCHE CONTEXTWanneer wij de gehele periode van 1996-2014 overzien valt in de eersteplaats op dat het beleidsterrein Wonen kampte met een zeer sterkebestuurlijke en organisatorische dynamiek. In de tweede plaats valt opdat de capaciteit voor het uitoefenen van het volkshuisvestelijk toe-zicht relatief beperkt was en een dalende tendens vertoonde. Op beideaspecten gaan wij hierna in.THEMA TOEZICHT14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHTVeel bestuurlijke en organisatorische wisselingenHet beleid en de organisatie van de corporatiesector waren voortdu-rend aan veranderingen onderhevig.De Woningwet 1991 werd sinds de inwerkingtreding 78 maal gewijzigden het takenpakket van de corporaties werd in 1997 (leefbaarheid) en in2001 (wonen en zorg) met nieuwe taakvelden uitgebreid. Daarnaastwaren in die periode achtereenvolgens 12 (!) bewindspersonen verant-woordelijk voor de portefeuille volkshuisvesting. De organisatie vanzowel het volkshuisvestelijke als het financi?le toezicht werd 7 keergewijzigd, al dan niet in samenloop met departementale herindelin-gen.Ook de sector z?lf was voortdurend in beweging, onder meer doorfusies. Midden jaren negentig waren er ruim 750 corporaties, begin2014 was het aantal bijna gehalveerd tot 381. Maar de beweging zat ookin de uitdijende taakopvatting, gevoed door de tijdsgeest en deelsgesanctioneerd in ministeri?le regelingen: een steeds diverser en volu-mineuzer palet aan nevenactiviteiten werd ondernomen, waaronderde realisatie van vastgoed voor buurthuizen, onderwijs, eerstelijnsgezondheidszorg, sport en cultuur.Wij denken dat door de oprichting van eenonafhankelijke toezichtautoriteit waarin zowelhet financieel als het volkshuisvestelijk toezichtworden gebundeld het toezicht op decorporatiesector aan slagkracht en effectiviteitkan winnenVolkshuisvestelijk toezicht kampte met geringe capaciteitStructureel waren ongeveer 10 voltijd medewerkers bij het ministeriebeschikbaar voor het uitoefenen van het volkshuisvestelijk toezicht opongeveer 380 woningcorporaties. Daarbij kon vanaf 1998 nog gesteundworden op de werkzaamheden van 20-25 accountmanagers die ressor-teerden onder de afdeling Beleid en derhalve geen onderdeel van hettoezicht uitmaakten. Deze accountmanagers onderhielden de contac-ten met de woningcorporaties in het veld. In 2009 was dit aantal afge-nomen tot 17, en in 2011 werd het accountmanagement helemaal stopgezet. Als gevolg daarvan moest voor het uitvoeren van het volkshuis-vestelijk toezicht jaarlijks gedurende twee maanden capaciteit wordeningeleend van andere organisatieonderdelen van het ministerie.Daarnaast constateerde de Algemene Rekenkamer dat kennis over cor-poraties onvoldoende werd gedocumenteerd en vastgelegd en eronvoldoende werd ge?nvesteerd in ondersteunende ICT. Daardoor washet niet goed mogelijk om snel (meerjarig) zicht te krijgen op het han-delen van afzonderlijke corporaties.TENSLOTTEOp 11 december 2014 ging de Tweede Kamer akkoord met het amende-ment-Verhoeven c.s. (Kamerstuk 33 966 nr. 27) dat de vorming van ??nnieuwe toezichtautoriteit regelt zoals ook door de parlementaireenqu?tecommissie werd bepleit. Deze autoriteit moet, naast financieeltoezicht ook toezicht gaan houden op de rechtmatigheid, governanceen integriteit, beschermen van maatschappelijk bestemd vermogen,compensatie (i.e. staatssteun). De minister heeft aangegeven dit amen-dement over te nemen en af te zien van zijn voornemen om het finan-cieel en het volkshuisvestelijk toezicht door twee instanties te latenuitvoeren.Hiermee slaat het toezicht op de corporatiesector weer een nieuwe wegin. Wij denken dat door de oprichting van een onafhankelijke toe-zichtautoriteit waarin zowel het financieel als het volkshuisvestelijktoezicht worden gebundeld het toezicht op de corporatiesector aanslagkracht en effectiviteit kan winnen. Maar het kan niet blijven bijeen versterking van het toezicht alleen. Andere belangrijke succesfac-toren zijn: zorg voor een duidelijke en in wetgeving vastgelegdeomschrijving van het werkdomein van woningcorporaties, een uitge-werkt toetsingskader voor het beoordelen van de prestaties van corpo-raties en voldoende mensen en middelen om het (volkshuisvestelijk)toezicht op professionele en effectieve manier uit te kunnen voeren.Noten1 Algemene Rekenkamer, "Toezicht op presteren van woningcorporaties", 3 juni2014.2 Parlementaire enqu?tecommissie woningcorporaties, Tweede Kamer3 Woningcorporaties hebben vooral woningen met lage huren in hun bezit. Dezewoningen zijn niet voor iedereen beschikbaar. Volgens artikel 70c, sub 1 vande Woningwet moet er bij toewijzing voorrang worden gegeven aan personendie door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervin-den bij het vinden van passende huisvesting. In het artikel refereren we hier-aan door te spreken van `betaalbare' woningen.4 Advies toezicht op woningcorporaties, 20 juni 2006, Amsterdam: DeNederlandsche Bank.5 Integriteit, maatschappelijk verantwoord, Januari 2011, Naarden: CentraalFonds Volkshuisvesting.6 Alleen het oordeel over het zesde prestatieveld, de financi?le continu?teit , isgeen onderdeel van het volkshuisvestelijk toezicht maar van het financi?le toe-zicht en is voorbehouden aan het CFV.COLUMNNAAM DAPHNE BRAALFUNCTIE DIRECTEUR CENTRAALFONDS VOLKSHUISVESTINGAAN DE SLAG!Wie had een jaar geleden kunnenbedenken dat het belang van onaf-hankelijk toezicht op woningcor-poraties zo'n thema zou worden.Zelfs dit tijdschrift wijdt er eennummer aan. Een jaar geleden lag er nog het voorne-men om het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opte heffen en het financi?le toezicht in stilte bij hetministerie van Binnenlandse Zaken enKoninkrijkrelaties onder te brengen.Nu, een jaar later, gaat CFV worden omgebouwd tot eensterke onafhankelijke, integrale AutoriteitWoningcorporaties die zowel financieel toezicht gaathouden als ook het toezicht op governance, integriteiten rechtmatigheid bij woningcorporaties. Wel verliestCFV zijn ZBO-status: de Autoriteit komt immers onderde minister te hangen. Maar met het samenvoegen vanal het toezicht in ??n integrale toezichthouder, de waar-borgen die nu in de wet zijn opgenomen om onafhan-kelijke toezichtoordelen te kunnen blijven geven enmet de nieuwe handhavingsbevoegdheden, komt er na15 jaar politieke discussies eindelijk een sterke slagvaar-dige toezichthouder. Dat is winst en dat was ook nodig!2014 is daarmee het jaar geworden waarin de politiek debasis heeft gelegd voor duidelijke taken en helderekaders om daarmee de reeks aan incidenten in de cor-poratiesector een halt toe te roepen.Uiteraard schept dit hoge verwachtingen. Die passenook bij onze ambities. CFV startte in 2013 al met hetverbreden en intensiveren van zijn toezicht. Een nieuwevisie op toezicht, een toezichtcultuur die sterker isgericht op actie en interventie, meer aandacht voor softcontrols (om een paar zaken te noemen). En we gaan involle vaart door. Waar we kunnen treffen we nu al voor-bereidingen om, als de Eerste Kamer de Herzieningswetaanneemt of inmiddels heeft aangenomen, per 1 juli2015 als nieuwe Autoriteit Woningcorporaties uitvoe-ring te gaan geven aan bestaande en nieuwe toezicht-staken. Er komt veel op ons af: een nieuwe organisatiemet nieuwe taken en ondertussen gaan ook de regulieretoezichtwerkzaamheden door. En voor 1 juli moetenook nog een paar belangrijke besluiten genomen wor-den om met de nieuwe wet aan de slag te kunnen.Zo zal de minister de aankomende maanden duidelijk-heid moeten geven over de lagere regelgeving onder deHerzieningswet: de veelbesproken AMvB moet nogworden vastgesteld. Deze AMvB is cruciaal voor de uit-werking van het toezicht op bijvoorbeeld de scheidingDAEB niet-DAEB en de invulling van de marktwaardeverhuurde staat voor toekomstige waardering van hetcorporatievastgoed. Daarnaast zal de minister eenbesluit moeten nemen hoe de AutoriteitWoningcorporaties nu precies organisatorisch onderhem wordt gepositioneerd. Voor ons een belangrijkbesluit omdat dit van grote invloed zal zijn op de slag-vaardigheid en de onafhankelijkheid van de toezicht-houder.De vraag is dan ook hoe de Autoriteit Woningcorpora-ties er straks uit komt te zien. Dat is op het moment datik deze column schrijft nog niet bekend. In het parle-mentaire debat werden vergelijkingen gemaakt met deInspectie voor Onderwijs, de Voedsel- en Warenautori-teit en de Gezondheidsinspectie. Het amendement vanD66 Kamerlid Verhoeven cs. over de Autoriteit Woning-corporaties en bespreking daarvan in de Tweede Kamergeven duidelijk de uitgangspunten aan:? De Autoriteit ressorteert onder `Onze Minister' ofte-wel de Minister van Wonen;? De Autoriteit wordt gescheiden gepositioneerd vanhet beleidsonderdeel van het departement;? De Autoriteit heeft rechtstreeks toegang tot deminister;? De Autoriteit heeft een eigen gebouw, eigen briefpa-pier en kan zelfstandig zijn toezichtbeoordelingenpubliceren;? De Autoriteit bepaalt zelf zijn eigen informatiebe-hoefte;? De minister mandateert zijn handhavingsbevoegd-heden aan de Autoriteit;? De minister mag de Autoriteit schriftelijke aanwij-zingen geven maar deze mogen geen betrekking heb-ben op de wijze, methoden en totstandkoming vantoezichtbeoordelingen;? De Autoriteit maakt een eigen jaarplan en eigenbegroting.Voor u zijn het misschien detailpunten, maar voor eentoezichthouder vormen deze uitgangspunten het fun-dament voor slagvaardig toezicht. Met een goede posi-tionering, duidelijke regels en voldoende mensen enmiddelen kan gebouwd worden aan een sterkeAutoriteit die zijn ambities, uw verwachtingen en dievan de politiek kan waarmaken. De AutoriteitWoningcorporaties zal dan via transparant, deskundigen onafhankelijk toezicht zijn bijdrage kunnen leverenaan het duurzaam functioneren van de corporatiesec-tor. Er is werk aan de winkel. Aan de slag!TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 201515COLUMN16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHT"Als beroepsvereniging voor toezichthouders bij woningcorporaties staan we voor kwaliteit," zegt Heinovan Essen, voorzitter van het bestuur van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties(VTW). "Bevorderaar van de kwaliteit van het intern toezicht, zo staat het in de statuten. Voor onsbetekent dat: duidelijke regels, transparantie en het goede voorbeeld geven."DE TIJD VANVRIJBLIJVENDHEID LIGTECHT ACHTER ONS17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHTDOOR HANS GEURTS, VERENIGING VAN TOEZICHTHOUDERS INWONINGCORPORATIESNa een bewogen jaar met de Parlementair Enqu?teWoningcorporaties en het aannemen van deHerzieningswet en de WNT 2 in de Tweede Kamer,maakt de VTW de balans op: "Er is vooruitgang geboekt.Maar we zijn er nog niet. Ook binnen onze verenigingkan het nog beter," vindt Albert Kerssies, directeur van de VTW."Ieder jaar zien we toch weer leden die zich niet houden aan deGovernancecode. Als we hen daarop aanspreken, zeggen sommigeRvC's: `waar bemoeien jullie je mee?' Dat is voor ons soms een worste-ling. We willen leden waar we onze handen voor in het vuur durven testeken ? en tegelijkertijd willen we ook voorkomen dat een RvC geenlid is en zich helemaal onttrekt aan de Governancecode. Op dat puntzijn we de afgelopen jaren misschien niet duidelijk genoeg geweest."De VTW bestaat sinds 2002 en maakt zich als beroepsvereniging sterkvoor een goed werkend intern toezicht. De mening van de VTW wordtook door het ministerie en in de politiek gerespecteerd, zo ondervindtdirecteur Albert Kerssies, al ziet hij bij de buitenwacht veel scepsistegen `de commissaris' in het algemeen."Ik constateer dat het beeld van slapende en ondermaatse toezichthou-ders hardnekkig is. Dat is soms frustrerend, maar meestal juist moti-verend: we moeten nog meer laten zien wat het goede voorbeeld is. Datonze leden staan voor kwalitatief hoogstaand en integer toezicht. Datbetekent ook dat we als vereniging zelf actiever moeten worden. Wehebben nu verplichte permanente educatie, we hebben het voornemenom in april onze lidmaatschapseisen aan te scherpen. De meerderheidvan onze leden is duidelijk voor. Sommigen vinden het zelfs niet vergenoeg gaan.""Tegelijk zien we ook dat er leden zijn die zich verzetten tegen dezeverbeteringen. Die vonden het allemaal wel prima gaan. De "inciden-ten", dat waren anderen. Waarom zouden zij moeten `boeten' voor demisstappen van anderen? Maar zo werkt het niet: dit gaat ons allemaalaan. De incidenten vormen nu de directe aanleiding. Ook los van deincidenten moet je als toezichthouder consequent en permanent blij-ven werken aan je professionele en persoonlijke ontwikkeling.""We kunnen ons niet alleen vergelijken met anderesectoren en dan zeggen dat we tevreden zijn"HET GOEDE VOORBEELD"De VTW wil een leidende rol blijven spelen in de verdere verbeteringen professionalisering van het interne toezicht," zet Van Essen uiteen."We lopen al voorop. Als je naar andere maatschappelijke sectorenkijkt, dan zie je dat de corporatiesector verder is in de ontwikkeling.Permanente educatie, de Governancecode, beroepsregels voor onzeleden. Straks komt er een wettelijke geschiktheidstoets. We kunnenons echter niet alleen vergelijken met andere sectoren en dan zeggendat we tevreden zijn. Ook wij moeten scherp blijven.""Onlangs is een rapport gepubliceerd waaruit blijkt dat commissaris-sen bij woningcorporaties veel tevredener zijn over hun functionerendan commissarissen uit andere sectoren. De conclusie is dat er sprakekan zijn van sectorblindheid. In maart gaan we daarover discussie-bijeenkomsten organiseren. Waarom zijn toezichthouders in de corpo-ratiesector zo tevreden? En is dat wel terecht?"Kerssies: "Als VTW willen we het goede voorbeeld geven. De tijd vanvrijblijvendheid ligt echt achter ons. De nieuwe Governancecode kentniet voor niets meer "pas toe" bepalingen."GOVERNANCECODE WONINGCORPORATIESDe Governancecode Woningcorporaties (van Aedes en de VTW) bevat(basis)normen voor goed bestuur en goed intern toezicht, transparan-tie, externe verantwoording en financi?le beheersing, die in acht moe-ten worden genomen door bestuurders en raden van commissarissen.Morele principes en een aantal harde afspraken staan daarbij voorop.Deze Governancecode is ook een belangrijk onderdeel voor de rand-voorwaarden van goed intern toezicht die de VTW heeft opgesteld. Decode wordt elke drie jaar herzien en aangepast.Kerssies: "We hadden graag gezien dat de Governancecode in deHerzieningswet algemeen verbindend zou worden verklaard. MinisterBlok wilde er niet aan. Vooral handhaving door de externe toezicht-AlbertKerssies:"Wehebbenteveelgerekendopzelfregulering."OpdefotoeenvandeverhorenvandeParlementaireEnqu?teWoningcorporaties(FotoPhilNijhuis/HollandseHoogte)18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015houder wordt door het ministerie als een probleem gezien. Dat is eengemiste kans, omdat commissarissen die geen lid zijn van de VTWstraks niet gebonden zijn aan de code. De VTW is geen toezichthouder,wij gaan alleen over onze eigen leden."De herziening van de Governancecode is in volle gang. Kerssies: "Wezijn er nu druk mee bezig. Zo hebben we onze leden hun meninggevraagd over de concepttekst via een digitale raadpleging en heeft deVTW in januari vier regionale bijeenkomsten georganiseerd. Diewaren druk bezocht en we hebben veel nuttige input gekregen. Aedesvolgt een eigen traject.""Deze aanpassing was nodig," vult Van Essen aan. "Nieuwe inzichtenop het gebied van goed bestuur en toezicht worden verwerkt. De ver-nieuwde Governancecode wordt opgesteld vanuit het besef dat dekwaliteit en de transparantie van bestuur en toezicht aan hoge nor-men moeten voldoen. Dat is nodig om het vertrouwen van de maat-schappij terug te krijgen. De opvattingen in de code moeten (blijven)aansluiten bij wat de maatschappij van corporaties verwacht."NIEUWE GOVERNANCECODE 2015De Governancecode Woningcorporaties 2015 markeert dan ook eennieuwe periode in het denken van de sector op het gebied van goedbestuur en toezicht. De code gaat uit van vijf principes die raden vanbestuur en commissarissen handvatten geven om de maatschappelijkeopdracht voor hun organisatie en de sector als geheel invulling tegeven. Het gaat daarbij over gedrag, aanspreekbaarheid, rekenschap,verantwoordelijkheid, geschiktheid, samenwerking met belangheb-benden en hoe om te gaan met risico's."De afgelopen jaren is gebleken dat regels op hetgebied van goed bestuur fouten niet hebbenkunnen voorkomen. De Parlementaire Enqu?tewas daar het duidelijkste voorbeeld van"Er is meer aandacht voor cultuur en gedrag, passend bij transparanteen integere organisaties. Het belang van (toekomstige) bewoners enandere belanghebbenden, met name de gemeenten, blijft daarbij voor-op staan. Ook is goed gekeken naar de aanbevelingen van de commis-sie Halsema, de commissie Hoekstra en de commissie Winter.Van Essen: "In de nieuwe Governancecode is het aantal harde pas toebepalingen waar je niet vanaf mag wijken uitgebreid. Aan de overigebepalingen kunnen corporaties, vanuit het principe, een andere invul-ling geven als dit volgens hen tot een beter maatschappelijk resultaatleidt. Opvolgen van de regel is leidend en je moet heel goed onderbou-wen en actief verantwoorden waarom je wil afwijken. Bovendien kande corporatie over deze uitleg door zowel collega's als andere belang-hebbenden worden bevraagd en eventueel aangesproken. Daar zullenwe als VTW nog sterker de nadruk op moeten leggen."Kerssies: "De VTW wil met de nieuwe code toezichthouders helpen hetprincipi?le gesprek te voeren over de juiste good governance anno nu.De afgelopen jaren is gebleken dat regels op het gebied van goedbestuur fouten niet hebben kunnen voorkomen. De ParlementaireEnqu?te was daar het duidelijkste voorbeeld van."PARLEMENTAIRE ENQU?TE"Ik heb de Parlementaire Enqu?te Woningcorporaties met lede ogenaangezien," zegt Van Essen. "Het was een treurige parade van inciden-ten, mismanagement en falend toezicht. Je kijkt ernaar en denkt: `hoeheeft dit kunnen gebeuren?' Ik had er een dubbel gevoel bij: als voorzit-ter van de beroepsvereniging van toezichthouders ben je enerzijds opge-lucht dat corporaties als Vestia, Woonbron en Rochdale geen lid warenvan de VTW. Dat wilden ze niet worden, want dat vonden ze overbodig.Anderzijds straalt dit zo af op de sector, dat het goede werk van al dieandere corporaties wordt vergeten. En bij het overgrote deel zijn er geenincidenten. Daar wordt gewoon hard gewerkt voor de huurders."Kerssies: "Als VTW hebben we alleen een besloten voorgesprek gehadmet de enqu?tecommissie. De meeste aandacht van de commissieging naar de al genoemde corporaties, maar er waren er ook enkele diew?l lid waren van de VTW. Nu denk ik: we hebben teveel gerekend opzelfregulering. We hadden meer druk moeten zetten op de professio-nalisering, op de investering in kwaliteit.""Wel lid zijn, maar je onttrekken aan deberoepsregels is er niet meer bij"Van Essen: "Het was nodig dat na alle misstanden eens goed naar de sec-tor gekeken werd. Wat ik jammer vind, was dat bij de enqu?te de focusteveel lag op de incidenten. Er is te weinig aandacht geweest voor hetlessen trekken voor de toekomst. De aanbevelingen die de parlementaireenqu?tecommissie heeft gedaan, zijn voor een belangrijk deel al doorinitiatieven vanuit de sector zelf opgepakt. Een zittingstermijn vanmaximaal twee maal vier jaar stond bijvoorbeeld allang in onze eigenGovernancecode. Ik had iets meer toekomstvisie verwacht."VERBETERING KWALITEIT INTERN TOEZICHTKerssies is sinds 2008 directeur van de VTW. De ontwikkelingen in desector zijn hard gegaan. "Vergeleken met 2008 zie ik echt een kente-ring. Zo is de tijd van het `old boys network' echt voorbij. Ik kan nietvoor alle 1.550 leden spreken, maar wat ik zie zijn kritische, onafhan-kelijk denkende leden, die goed opgeleid zijn en hard werken voor eenbescheiden vergoeding, waarbij ze volop in de spotlights staan. Hetgrote publiek heeft bij de verhoren van de Enqu?tecommissie vooralkunnen zien hoe de situatie destijds was. Sinds "Vestia" is er wel eenknop omgegaan in de sector. Dat wil niet zeggen dat er nooit meer eenincident zal zijn, maar ik verwacht dat de ergste uitwassen nu tot hetverleden behoren. Ook de "probleemcorporaties" van de enqu?te heb-ben zich na de schandalen stuk voor stuk als lid gemeld. "Toch is `slapend' lid zijn van de VTW niet langer voldoende. "We zijnblij met elke aanmelding, maar er staat wel wat tegenover. Wel lid zijn,maar je onttrekken aan de beroepsregels is er niet meer bij. Overigenszien we ook dat onze leden steeds meer beseffen hoe belangrijk hunverdere professionalisering is. We zien dat bijvoorbeeld terug bij onzemasterclasses en trainingen: die zitten binnen no-time vol. Hartstikkemooi natuurlijk en het geeft dus wel aan dat commissarissen zich con-tinu willen laten bijscholen."COMMISSIE WINTERIn 2012 stelde de VTW een ledencommissie in, onder leiding van prof.dr. Jaap Winter om met een advies te komen over de verbetering vande kwaliteit van het interne toezicht.THEMA TOEZICHT19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015De commissie Winter stelt in het eindrapport een integrale aanpakvoor met 15 aanbevelingen voor de verbetering van de kwaliteit van hetintern toezicht betreffen de toegang tot toezicht, educatie tijdens toe-zicht, evaluatie van toezicht en verantwoording van toezicht. Veel vande aanbevelingen zijn opgenomen in de nieuwe Governancecode, zoalsopenbare werving, permanente educatie, de zelfevaluatie van de RvConder externe begeleiding en de verantwoording.De VTW heeft in overleg met het ministerie van BZK de competentiesvoor commissarissen in het kader van de geschiktheidstoets verderuitgewerkt. Binnenkort start de VTW een pilot in het kader van de aan-beveling van de commissie Winter over assessmentmethodieken.PERMANENTE EDUCATIEDrie belangrijke aanbevelingen van de commissie Winter gaan overpermanente educatie (PE). Per 1 januari 2015 zijn VTW-leden verplichtom jaarlijks een minimum aantal PE-activiteiten te volgen. Het gaatdan om de ontwikkeling van competenties en van relevante kennis enberoepsvaardigheden.Het PE-systeem gaat uit van het vertrouwen, dat de commissaris/hetVTW-lid zelf de verantwoordelijkheid draagt ?n neemt op een goedemanier invulling te geven aan de PE-verplichting om zich op perma-nente basis te ontwikkelen en te verbeteren. De RvC heeft hierbij eenbelangrijke rol. De RvC denkt na over de PE-behoefte van de RvC alscollectief en van de individuele leden, legt dit vast en bespreekt ditjaarlijks bijvoorbeeld bij de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC en/of inhet kader van het RvC-jaarverslag.Kerssies: "We gaan uit van verantwoordelijkheid ?n verantwoording.In het RvC-jaarverslag wordt aangegeven hoeveel PE-punten per com-missaris behaald is. Dit vinden we nodig als verantwoording aanbelanghouders en de maatschappij. Daarnaast moeten VTW-ledengevolgde PE-activiteiten en behaalde PE-punten registreren en wordtde naleving gemonitord door een PE-commissie die hierover aan hetbestuur rapporteert.""Een ministeri?le goedkeuringsstempel bijaantreden zegt niets over iemand functioneren inde RvC"FIT EN PROPER TESTDe VTW vindt dat een geschiktheidstoets, zoals deze nu in deHerzieningswet is opgenomen, een nuttig instrument kan zijn.Volgens de wet gaat de externe toezichthouder de toets uitvoeren. Eengeschiktheidstoets biedt echter geen garanties, zo waarschuwt deVTW: het kan een middel zijn om individuele ongeschikte commissa-rissen bij voorbaat te weren, maar ook een RvC met geschikt bevondencommissarissen kan disfunctioneren.Van Essen: "We willen geen schijnzekerheid cre?ren. Ja, een commis-saris moet uiteraard geschikt zijn. Maar geschiktheid kan niet alleenaan de `voorkant' worden vastgesteld. Je kunt naar iemands expertisekijken, naar zijn of haar cv. Sterker nog, dat m?et je ook doen bij jewerving. Maar een ministeri?le goedkeuringsstempel bij aantredenzegt niets over iemand functioneren in de RvC. Hoe doet een commis-saris het tijdens de vervulling van de functie? Hoe zit het met zijn ofhaar verantwoordelijkheidszin, kritisch vermogen, empathie? Hoefunctioneert de commissaris in het team? De groepsdynamiek kun jeniet testen met een geschiktheidstoets, net zo min als de juiste mind-set voor moreel juist handelen en de manier waarop je naar volkshuis-vesting kijkt."2015 EN VERDERKerssies: "De VTW gaat door op de ingeslagen weg. Onze meerjaren-strategie `2013-2016 Strenger en Sterker' is nu bijna helemaal uitge-werkt en ingevoerd. Dit jaar gaan we de volgende stappen zetten rich-ting een nieuwe meerjarenstrategie voor de jaren na 2016. We willendaarbij ook verder werken aan het herstel van vertrouwen in de sec-tor."Van Essen: "Legitimering, efficiency en betaalbaarheid zijn de thema'svoor 2015. In die discussie wil de VTW ook een grote rol gaan spelen.De interne toezichthouders moeten zich hierop ook nadrukkelijkergaan profileren. Wat voor ons ook heel belangrijk blijft, is de maat-schappelijke aanspreekbaarheid van toezichthouders. Wij willen eennieuwe impuls geven aan onze campagne `De aanspreekbare commis-saris' en `Wij toetsen ons toezicht' uit 2011 en 2012.""Voor ons is de vraag: hoe houd je op de juiste manier toezicht? En:hoe houd je toezicht zodat de bestuurder de juiste maatschappelijkeopdracht voor ogen heeft en houdt?Het gaat primair om betaalbare en nette woningen voor mensen diedaar zelf onvoldoende middelen voor hebben. Wij willen ook daaraanbijdragen vanuit onze rol. De relatie met huurders, met andere belang-hebbenden en de maatschappelijke omgeving komt de komende jarennog meer op de voorgrond.""Onwillige leden gaan het nu echt merken als zezich niet aan de verenigingsregels houden"Kerssies: "Wat de VTW betreft, wordt het `strenger en sterker': met deGovernancecode 2015 kunnen we weer even vooruit. We scherpen onzelidmaatschapseisen aan en blijven de kwaliteit van het intern toezichtbevorderen. De maatschappij kijkt met argusogen naar de sector. Hetvertrouwen komt alleen terug door het goede voorbeeld te geven. Dekwaliteit van het interne toezicht moet nog verder omhoog. De VTWgaat er alles aan doen om de governance te verbeteren en om de kwali-teit structureel op een hoger niveau te brengen. Onwillige leden gaanhet nu echt merken als ze zich niet aan de verenigingsregels houden.Eigenlijk moet het VTW-lidmaatschap een kwaliteitskeurmerk zijn.Als je lid bent van de VTW, zegt dat dat je geschikt bent, integer en datje de juiste houding en gedrag laat zien. Dat lijkt me een mooie opgavevoor de komende jaren: een keurmerk worden door het goede voor-beeld te geven."THEMA TOEZICHT20THEMA TOEZICHTTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015VOOR GOED TOEZICHTHEB JE DUIDELIJKESPELREGELS NODIGHet zijn de onduidelijke spelregels die toezicht op de woningcorporatiesproblematisch maakten. Er is daarom een fundamentele discussie nodig over dekwantitatieve ?n kwalitatieve aspecten van de spelregels op centraal en lokaalniveau. Pas daarna komt het toezicht.21THEMA TOEZICHTTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015Dat96.1%vandecorporatiesdeafgelopenjarengoedheeftgescoord,ondanksdeonduidelijkegrenzenvanhetspeelveld,devagespelregelsenprestatie-indicatoren,geefthoopvoordetoekomst(FotoSabineJoosten/HollandseHoogte)22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVEST