6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014TIJDELIJKEHUURCONTRACTEN:LIEFDEVOLLE SCHOPONDER DE KONTDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMS"In het huidige stelsel van woningwaardering wordt wei-nig recht gedaan aan de toenemende behoefte aan diffe-rentiatie van huurcontracten en aan de grote verschil-len in de verhoudingen tussen vraag en aanbod op deregionale en lokale woningmarkten. Er is dus ?nbehoefte aan vereenvoudiging van het stelsel ?n aan differentiatieervan."Nee, het is geen citaat uit de brief die VVD-minister Blok in april 2014aan de Tweede Kamer stuurde en waarin hij een wetsvoorstel tijdelijkeverhuur aankondigt. Het is een passage uit het advies `Huurbeleid metcontractvrijheid' dat de VROM-raad op 17 december 1999 gaf aan toen-malig VVD-staatssecretaris Remkes van VROM.Op het eerste gezicht lijkt er dus niet veel veranderd. Maar vijftien jaargeleden draaide de discussie over meer contractvrijheid in de huursec-tor vooral om het variabel maken van de hoogte van de huurprijs inhet contract. Over de looptijd ervan was geen discussie. Het contractvoor onbepaalde duur zag de VROM-raad namelijk als d? standaardvoor een normaal huurcontract."De ervaringen in het buitenland met de introductie van een huurcon-tract voor bepaalde termijn, waarna volledige onderhandelingsvrijheidbestaat tussen huurder en verhuurder, zijn negatief. De Raad ziet nietsin tijdelijke huurcontracten. De enorme groei van dit type contractheeft geleid tot een verzwakking van de rechtspositie van bewoners,niet het minst in (stedelijke) gebieden met woningtekorten."Dit najaar komt minister Blok voor Wonen en Rijksdienst met een wetsvoorstel dat verhuurdersmeer mogelijkheden biedt om woonruimte tijdelijk te verhuren. In het belang van de woningmark,zegt de een. "Op deze manier blijft de woningvoorraad in de sociale sector beschikbaar voor demensen die erop zijn aangewezen." Maar dan wel over de rug van de zittende huurder, zegt deander. "Doorstroming betekent hier dat je als huurder een schop onder je kont kan krijgen."ACHTERGROND7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014RUIMHARTIG VERRUIMDSindsdien is er veel gebeurd. Zo werden de campuscontracten ge?ntro-duceerd, waarmee een duidelijke link werd gelegd tussen de studenten zijn studentenkamer, al dan niet op de campus van de universiteit.Later werd ge?xperimenteerd met tijdelijke contracten voor jongerenin het algemeen, en werd in de Leegstandswet de mogelijkheid opge-nomen en later verruimd om met behoud van renteaftrek onverkoop-bare koopwoningen tijdelijk te verhuren.Inmiddels heeft de ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel in voorbe-reiding voor tijdelijke huurcontracten voor starters. En op hun beurttrokken de grote steden onder aanvoering van Amsterdam en Utrecht(en hun respectievelijke PvdA-wethouders Freek Ossel en GilbertIsabella) aan de bel, omdat ook zij de mogelijkheden voor tijdelijkeverhuur willen verruimen, bijvoorbeeld om tijdelijk hier aanwezigearbeidsmigranten beter te kunnen huisvesten.Minister Blok komt aan die brede wens tot flexibilisering van de con-tractduur een behoorlijk eind tegemoet, zo blijkt. De bewindsman ziettijdelijke verhuur nadrukkelijk als een van de instrumenten die het rijkkan inzetten om de woningmarkt beter te laten functioneren. "Juistvoor wat betreft het bevorderen van de doorstroming kan tijdelijkeverhuur een goed aanvullend instrument zijn."Hij kondigt daarom een ruimhartige verruiming van de mogelijkhe-den aan. Zo worden de specifieke categorie?n van `dringend eigengebruik' met een aantal nieuwe categorie?n uitgebreid: jongeren, star-ters (5-jarencontract) en grote gezinnen, met als buitencategorie eentijdelijke, door het college van Burgemeester en Wethouders nader tebepalen `groep personen'.De Leegstandwet zal opnieuw worden uitgebreid, nu met de categorieACHTERGROND`Tothundertigsteblijvenmensendestadopzoeken.Envoordiegroepiseentijdelijkcontractzeeraantrekkelijk'(FotoJetBudelman/HollandseHoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014te koop staande huurwoningen. De campuscontracten kunnen straksook worden ingezet bij de huisvesting van promovendi. De zogenoem-de diplomatenclausule wordt aangepast: de beperking dat de woon-ruimte bij afwezigheid van de eigenaar of hoofdhuurder slechts aaneen huurder tijdelijk mag worden verhuurd verdwijnt. En last but notleast: er komt een nieuwe vorm van tijdelijk huren bij: de huurover-eenkomst voor bepaalde tijd, met een maximumduur van 2 jaar.Waarbij Blok overigens wel direct opmerkt dat het geenszins de bedoe-ling is om `het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde duur teverlaten en af te stappen van het systeem waarbij tijdelijke verhuur deuitzondering op de hoofdregel is.' "Het instrument van tijdelijke huurmoet zo worden ingezet dat aan de essentie van de huurbeschermingniet wordt afgedaan.""Wat hebben huurders nog te kiezen als ze alleenwoningen met een tijdelijk contract krijgenaangeboden?"BAD CONTRACTSJuist in die aantasting van de huurbescherming zit hem de angst vanRonald Paping, directeur van de Nederlandse Woonbond. "Hij schrijfthet heel mooi op, maar geeft vervolgens nergens aan hoe hij diebescherming op niveau willen houden. Daar hebben we dus niet veelaan."Ook de Woonbond onderkent dat tijdelijke contracten voordelen kun-nen bieden. "Bijvoorbeeld in het geval van campuscontracten alsinstrument om studentenwoningen voor de doelgroep te behouden.We hebben echter problemen met het feit dat tijdelijke verhuur opallerlei manieren aan terrein wint. Er was al heel veel mogelijk, bij-voorbeeld in het kader van de Leegstandswet, maar nu wil Blok demogelijkheden nog veel verder verruimen met nieuwe doelgroepen ennieuwe contractvormen."Het is vooral schokkend dat er in de nieuwe situatie huurovereenkom-sten zijn toegestaan met een maximale termijn van twee jaar, vindtPaping. "Zonder enige restrictie zelfs. Daarmee dreigt voor de huur-markt exact hetzelfde scenario als wat op de arbeidsmarkt nu al opgrote schaal gebeurt: bad labour drives out good labour. Op de huur-markt dringen bad contracts straks de good contracts de markt uit. Erzullen in de toekomst op grote schaal tijdelijke huurcontracten wor-den overeengekomen tussen huurders en verhuurders. En dat betekenteen desastreuze verslechtering van de positie van de huurder tenopzichte van de verhuurder. Die was al zwak en wordt nu nog veelzwakker. Want wat hebben huurders nog te kiezen als ze alleen wonin-gen met een tijdelijk contract krijgen aangeboden?"Het argument dat tijdelijke huurcontracten de woningmarkt weer opgang brengen, werpt Paping resoluut van de hand. "Doorstroming isheel wenselijk, mits de mensen zelf ervoor kunnen kiezen hun woonsi-tuatie beter op hun woonwensen te laten aansluiten. Maar hier bete-kent doorstroming dat je als huurder na twee of vijf jaar een schoponder de kont kunt krijgen. Ik zie het al helemaal gebeuren: accepteerde huurverhoging of we houden je aan het contract en dan word je erdus uitgegooid. Tja, dan stroomt het lekker door natuurlijk. Op dehuidige woningmarkt valt er helemaal niets te kiezen. En daarom is ditACHTERGRONDCampuscontractenzijninmiddelsstandaardpraktijkbijdehuisvestingvanstudenten;metjongerencontractenwordtgewerktinhetkadervaneenexperiment(FotoWerryCrone/HollandseHoogte)9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014is een hele fundamentele aantasting van de positie en beschermingvan huurders."Hij wijst in dat kader ook op de maatschappelijke effecten. "Als men-sen na een bepaalde periode gedwongen op straat kunnen wordengezet, geeft dat in de jaren daaraan voorafgaand heel veel onzekerheid.Zoveel zelfs, dat mensen ook niet meer zullen willen investeren in hunwijk: ze moeten na twee of vijf jaar toch alweer vertrekken. Met allegevolgen van dien voor de sociale cohesie in buurten en wijken."Voor de Woonbond is een verruiming van de criteria voor tijdelijkehuurcontracten alleen mogelijk als daar een versterking van de positievan de huurder tegenover staat. "In ruil zou de huurder meer rechtenmoeten krijgen: bijvoorbeeld het recht op herhuisvesting of het rechtop een redelijke verhuiskostenvergoeding. Dan kun je met elkaar ookafregelen wanneer je het wel of niet toestaat. Nu wordt er heel oneven-wichtig ??n bepaalde richting uitgewandeld. Het is raar dat verhuur-ders zich kennelijk niet willen concentreren op het bouwen voor dedoelgroep en verkorten van de wachtlijsten maar zich verlagen tot ditsoort oplossingen. En het is gevaarlijk bovendien."VERHEUGD OVER UITBREIDINGNamens Aedes vereniging van woningcorporaties verwijst een woord-voerder voor een reactie door naar de brief die de brancheorganisatienaar de Tweede Kamer heeft gestuurd in de aanloop naar een alge-meen overleg over de hervormingsplannen van Blok voor de corpora-tiesector. Daarin staat dat Aedes verheugd is over de uitbreiding vande mogelijkheden van tijdelijke verhuur."Aedes is voor flexibiliteit in huurcontracten voor doelgroepen die (inbepaalde regio's) op dit moment niet of onvoldoende door de woning-markt bediend worden. Ook deelt Aedes het standpunt van de minis-ter dat het niet de bedoeling is om het uitgangspunt van het contractvoor onbepaalde tijd te verlaten. Wij verwachten dat tijdelijke huur-contracten de doorstroming op de huurmarkt zullen bevorderen endat hiermee, op lange termijn, een bijdrage wordt geleverd aan hetvoorkomen van scheefwonen. Vanzelfsprekend is het aan de lokaal enregionaal werkzame corporaties om te bezien of er in hun praktijkgebruik van zal worden gemaakt."Een corporatie die zeker van de nieuwe mogelijkheden gebruik zalgaan maken is Stadgenoot uit Amsterdam. Deze corporatie heeft al denodige ervaring opgedaan met tijdelijke campus- en jongerencontrac-ten, vertelt bestuurder Gerard Anderiessen. De campuscontracten zijninmiddels standaard praktijk bij de huisvesting van studenten; met dejongerencontracten is gewerkt in het kader van een experiment, datwerd ondernomen met Eigen Haard en Rochedale.Anderiessen: "De bal is opnieuw gaan rollen met het aantreden vanMarien de Langen. In de daaropvolgende discussie over onze toe-komst, is de jonge stedeling expliciet als doelgroep van deze woning-corporatie benoemd: een Amsterdammer in de leeftijd tot 35 jaar, stu-dent, net afgestudeerd, werkend of startend als ondernemer. Iemandvan wie het leven nog niet is uitgekristalliseerd en die vanwege zijnnog geringe inkomen geen poot aan de grond kan krijgen op de koop-woningmarkt en bij de banken, maar die wel degelijk potentie heeft.Dat zijn mensen de we graag in de eerste jaren van hun wooncarri?reeen steuntje in de rug willen geven en die van ons, als het na eenx-aantal jaren goed met ze gaat, een liefdevolle schop onder de kontkunnen krijgen. Bij die doelgroep past een tijdelijk huurcontract hetbeste."PASSEND GEBRUIKTijdelijke contracten zijn volgens Stadgenoot noodzakelijk om tebereiken dat de voorraad sociale huurwoningen zo effectief mogelijkwordt ingezet voor de mensen die erop zijn aangewezen. "Blok heeftzich ten doel gesteld de corporatiesector kleiner te maken en de corpo-ratiewoningen `passend' te laten gebruiken. Eigenlijk in lijn met desociale voorzieningen. Die moeten ook worden gebruikt door de men-sen voor wie ze zijn bedoeld. Als dat niet zo is, hebben we uiteindelijkeen probleem. Aanscherping van de toewijzigingsnormen is eenmanier om dat te bereiken. Tijdelijke contracten zijn een ander deelvan de oplossing. Voorheen was het zo dat je als huurder bij de entreevan de sociale huursector aan allerlei eisen moest voldoen. Maar als jeeenmaal binnen was, kon je voor altijd blijven zitten. Eigenlijk is datheel raar."Niet alle woningen van Stadgenoot zijn geschikt om te voorzien vaneen tijdelijk huurcontract. "We hebben relatief veel kleine woningen,niet met een lift ontsloten. Dat aanbod is erg geschikt voor deze con-tractvorm. We hebben geconstateerd dat maximaal een derde deel vanonze voorraad kan worden aangemerkt voor verhuur via tijdelijke con-tracten. Dat wil dus niet zeggen dat er minder sociale huurwoningenover blijven. Je cre?ert alleen twee wachtrijen: voor het reguliere loket,en voor het snelloket. Wie zich meldt voor het reguliere loket sluitachteraan aan. Mensen die zich bij het snelloket melden worden snel-ler aan een woning geholpen, maar kiezen dan bewust voor iets tijde-lijks.""Wie zich meldt voor het reguliere loket sluitachteraan aan. Mensen die zich bij het snelloketmelden worden sneller aan een woning geholpen,maar kiezen dan bewust voor iets tijdelijks."In opdracht van de gemeente Amsterdam heeft RIGO Research enAdvies onderzoek gedaan naar de effecten van deze verhuurstrategie.Uit de rapportage `Contracten voor bepaalde tijd - Effecten op de dyna-miek in de sociale huursector' blijkt dat met name huurcontractenmet een looptijd van vijf jaar de mutatiegraad `fors' kunnen verhogen,van ongeveer 7% naar ruim 10%. Dat effect treedt overigens pas op lan-gere termijn op, omdat het een tijd duurt voordat een substantieel deelvan de voorraad met een huurcontract voor bepaalde tijd is verhuurd.Anderiessen: "We zullen dus in onze voorraad een dynamisch segmentmoeten cre?ren, waarmee we permanent dit soort woningen kunnenaanbieden. Net zoals we nu al woningen labelen voor studenten- enjongerenhuisvesting gaan we in de toekomst ook woningen labelenvoor 5-jarencontracten. Over het aantal woningen en de spreidingervan over de stad zijn we nu in gesprek met de gemeente. We rekeneneen zesde tot een derde deel van onze voorraad hiervoor te kunneninzetten. En we hopen er volgend jaar mee concreet aan de slag te kun-nen."GELEIDELIJK INVOERENDe invoering zal overigens wel langs de weg van de geleidelijkheid ver-lopen, benadrukt hij. "De Woonbond zit erg op het belang van de zit-tende huurder te hameren. Wij vinden veel meer dat de socialewoningvoorraad permanent beschikbaar moet blijven voor mensendie erop zijn aangewezen. Dat betekent niet dat we mensen zomaar hethuis uit schoppen. We doen dit ook niet met de zittende huurders,ACHTERGROND101010TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014maar bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst. Na vijf jaar gaanwe kijken: voldoe je niet meer aan de voorwaarden dan moet je eruit.Maar indien nodig kan de huurperiode nog eens met vijf jaar wordenverlengd."Al die tijd blijven de huurders ingeschreven staan bij het tweede loket."Dus na tien jaar heb je meer dan voldoende punten opgebouwd vooreen reguliere sociale woning. Zelfs in een stad als Amsterdam. Of jeverdient voldoende om elders in de woningmarkt je heil te zoeken. Uitde cijfers blijkt dat mensen tussen hun 25ste en 32ste levensjaar hetinkomen het snelst zien stijgen. Wij verwachten dus geen problemenmet mensen van wie het tijdelijk contract afloopt. En als die er welzijn? Nogmaals: we zetten niemand op straat."De zorgen van de Woonbond over de bescherming van de huurder zijndus niet terecht, vindt Anderiessen. "Voor de huurder moet het vantevoren volstrekt helder moet zijn dat hij een tijdelijk huurcontractaangaat en wat hij wel of niet krijgt. Het mag natuurlijk niet zo zijndat het tijdelijke karakter van het contract in de kleine lettertjes staat.Het systeem moet helder en transparant zijn en de voorwaarden waar-onder dit gebeurt moeten wettelijk zijn vastgelegd."Een andere discussie met de Woonbond gaat over de noodzaak om teblijven bouwen. "Nee, tijdelijke contracten alleen lossen het probleemvan de lange wachtlijsten niet op, maar datzelfde geldt voor het bou-wen. Natuurlijk bouwen we door. Maar dat heeft geen enkel effect opde vraag naar woningen. Die blijft zeker in de centrale stadsdelen vanAmsterdam enorm. En neemt alleen maar toe, want naast de stroomvan studenten naar de stad zijn het nu ook de pas afgestudeerden enwerkende jonge mensen die naar de stad trekken. Dat is een groot ver-schil met de jaren zeventig. Tot hun dertigste blijven mensen de stadopzoeken. En voor die groep is een tijdelijk contract zeer aantrekke-lijk."De twijfels over de maatschappelijke effecten van tijdelijke contractenzijn evenmin aan Anderiessen besteed. "Is het subsidi?ren van bewo-ners met een hoog inkomen goed voor de leefbaarheid in de buurt?Die logica ontgaat me. Zeker: we moeten een gedifferentieerd aanbodhebben in iedere buurt, zodat er ook voor de hogere inkomens iets tekiezen is. Maar sociale huurwoningen moeten voorbehouden blijvenaan de doelgroep. Als jij niet betaalt wat de woning markttechnischwaard is, dan moet je daar een verdraaid goede reden voor hebben. Hetvalt me op dat de Woonbond altijd tegen is wanneer er wordt geknab-beld aan bestaande rechten. Maar we kunnen ons eenvoudig de luxeniet meer veroorloven om sociale huurwoningen te laten bewonendoor mensen die niet tot de doelgroep behoren. Vergeet niet: circa 35procent van de sociale woningvoorraad in Amsterdam wordt scheefbewoond. Als de sector kleiner moet worden, kun je niet zomaar diescheefheid accepteren."BELEGGINGSDOELEINDENOok in beleggerskringen wordt positief gereageerd op de mogelijkheidom huurders tijdelijke contracten aan te bieden, stelt Frank vanBlokland van de IVBN, de vereniging van institutionele beleggers invastgoed Nederland. Het is immers een onderdeel van de visie die deIVBN recent ontvouwde op de vrije sector huurwoningmarkt, en waar-in het onder andere gaat over een verdere liberalisatie van de wet- enregelgeving rondom het huren."Tijdelijke huurcontracten zijn een van de punten waar we positief opreageren. Deze contractvorm is namelijk zeer geschikt voor specifiekebeleggingsdoeleinden, zoals starterswoningen, studentenwoningen ofouderenwoningen die zijn verbonden aan zorgvoorzieningen. Het isvolstrekt logisch en ook volledig geaccepteerd dat een student naafronding van zijn studie zijn kamer afstoot. Dat zou ook voor woon-zorgobjecten kunnen gelden. Niet dat iemand na vijf jaar of na hetoverlijden van de partner meteen zijn woning uit moet. Maar het ideedat je niet tot in de oneindigheid moet blijven verhuren, totdat het dehuurder belieft om op te zeggen is een sterk argument voor specifiekebeleggingsinstrumenten."Of de tijdelijkheid ook aan inkomen wordt gekoppeld, moet blijken uitde tekst van het wetsvoorstel. De IVBN hoopt van wel."Corporatiewoningen met relatief lage huren behoren specifiek aanbepaalde doelgroepen te worden toegewezen. Als je niet meer tot eenvan die doelgroepen behoort, zou er dus iets moeten gebeuren. Nu kandat niet. We zitten nu met ingewikkelde regelgeving, zoals de tijdelijkeinkomensafhankelijke huurverhoging, die in 2013 is ingevoerd en nogdit jaar geldig is en daarna weer verdwijnt. Wij hebben nog steeds gro-te problemen met het feit dat het scheefwonen na deze twee jaar nietlanger meer wordt aangepakt. Dus ik kan me heel goed voorstellen dater een inkomenseis wordt gekoppeld aan de tijdelijkheid van het huur-contract. En dat de keuze dan is: of meer betalen of doorstromen naareen andere woning.""De Woonbond moet zich realiseren dat hetaanbieden van goedkope huisvesting doorcorporaties aan specifieke doelgroepen alleenovereind te houden is als die doelgroepen ookecht bediend kunnen worden"De Woonbond maakt zich volgens Van Blokland teveel zorgen. "DeWoonbond moet zich realiseren dat het aanbieden van goedkope huis-vesting door corporaties aan specifieke doelgroepen alleen overeind tehouden is als die doelgroepen ook echt bediend kunnen worden. Alshet inkomen laag blijft, blijft de toegang gegarandeerd. Maar als hetinkomen stijgt zit je eigenlijk in een goedkope woning, die bestemdwas voor iemand anders. Dus ik kan me goed voorstellen dat je dat aaneen tijdelijk contract verbindt. Maar er zijn nog veel meer mogelijkhe-den. Als je een pand wilt renoveren of opknappen en je weet dat je overdrie jaar fors wil investeren, dan kun je met tijdelijke contractengaranderen dat het object ook echt leeg is op het moment dat je aan deslag wilt. Zo zijn er tal van vormen te bedenken waarin tijdelijke huur-contracten voor een veel betere aansluiting tussen vraag en aanbodkunnen zorgen. Wij zijn hier dus positief over."Dat is de Tweede Kamer ook, zo bleek in een overleg dat medio meiwerd gehouden over de Hervormingsagenda Woningmarkt van minis-ter Blok. Daar sprak een meerderheid zich uit voor de plannen van deminister met tijdelijke huurcontracten, zeker nadat Blok had toege-zegd dat deze vorm van verhuur een uitzondering blijft en alleen kanworden ingezet daar waar zich knelpunten in de woningvoorraadvoordoen. Het wetsvoorstel tijdelijke verhuur wordt naar verwachtingdit najaar naar de Tweede Kamer gestuurd.ACHTERGROND