De Verstedelijkingsalliantie in Zuid Holland begon anderhalf jaar geleden van onderop en heeft nog altijd geen formele status wat volgens de betrokkenen juist de kracht is. Naast hun ambitie een veel sterkere ruimtelijke samenhang, banen en woningen te creëren, vormt de alliantie ook een sterk blok (van overheden) in de markt.
De Verstedelijkingsalliantie in Zuid Holland is een samenwerking tussen acht gemeenten, provincie Zuid Holland en de metropoolregio Rotterdam Den Haag in de Zuidvleugel van de Randstad. Er bleek een sterk gezamenlijk toekomstbeeld te leven: een veel sterkere ruimtelijke samenhang in de Zuidvleugel van de Randstad, met een betere economische structuur en banen voor iedereen, die met hoogwaardig openbaar vervoer bereikbaar zijn. Een woningmarkt met vernieuwende betaalbare woonvormen voor alle bevolkingsgroepen en met behoud van open groene landschappen als contramal voor een hoogstedelijk woonmilieu. De gemeenten herkende elkaar in de opgave en realiseerden dat zij elkaar nodig hebben om tot oplossingen te komen. Zeker met het oog op de woningopgave die zich steeds meer afspeelt op het schaalniveau van de alliantie. Naast het doel samen op te trekken in kennisontwikkeling en regelgeving werken ze ook aan een gezamenlijke strategie om met investeerders om te gaan, met wie ze programmatische afspraken willen maken waardoor fasering op elkaar afgestemd kan worden.
Het bestuurlijk boegbeeld van de Verstedelijkingsalliantie, Raimond de Prez, wethouder wonen, stedelijke vernieuwing en zorg in Gemeente Delft verduidelijkt dat sinds de crisis investeerders zich meer bewust zijn van het feit dat zij zich aan gemeenten moeten presenteren en zich moeten specialiseren. Gemeenten willen vooraf antwoord op vragen over bijvoorbeeld de doelgroep waarvoor ze willen ontwikkelen, hoe en met wie. De Prez: “Sommigen willen prestatieafspraken maken, anderen zoeken een partnerschap met een corporatie. Onze gemeenten gaan in ieder geval voor duurzame gebieden en langjarige partnerschappen. De partijen die alleen snel geld willen verdienen, sorteren we nu al snel uit.” Stephan Bekx, grondlegger van de samenwerking en werkzaam bij de Gemeente Rotterdam vertelt dat het OESO-rapport uit 2015 voor hem een belangrijke aanleiding was: “Daarin werd geconcludeerd dat de Zuidelijke Randstad agglomeratievoordelen mist door het gebrek aan ruimtelijk-economische samenhang. We kwamen toen net uit de crisis, er was al sprake van demografische groei en trek naar de stad, dus wisten we dat de woningbouw in versnelling zou komen. Een opgave van 250 duizend woningen heeft een grote ruimtelijke impact op de regio en is daarmee waarschijnlijk ook hét sturingsmiddel om de ruimtelijke structuur te verbeteren.” Daar kwam bij dat de twee grote steden, Den Haag en Rotterdam, beseften dat zij vraag naar stedelijk wonen niet met z’n tweeën of ieder voor zich zouden kunnen oplossen. Marc Soeterbroek, programmamanager Verstedelijking bij de Provincie Zuid Holland bevestigt dat beeld: “Den Haag, Rotterdam, Leiden, Delft, Rijswijk, Schiedam, Zoetermeer en Dordrecht; ze hebben elkaar gewoon nodig.” De Verstedelijkingsalliantie zet fors in op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De huidige plancapaciteit voor de Provincie Zuid-Holland van circa 110 duizend woningen is voldoende voor de periode tot 2025. Voor een aanzienlijk deel worden de woningen nu al gebouwd. Daar zit een fors aandeel suburbaan woonmilieu (huisjes met tuintjes) tussen, verspreid over de hele provincie. De Verstedelijkingsalliantie kijkt naar de periode daarna, van 2025 tot 2040. Nu is de inschatting dat men in deze periode nog eens 80170 duizend woningen wil toevoegen, verspreid over de acht gemeenten. Dit sluit aan op de vraag: prognoses laten zien dat de groei zich steeds meer zal concentreren
in de steden en daarbuiten afneemt. De groei van huishoudens in de stad betekent overigens niet alleen meer woningen voor een - en tweepersoonshuishoudens. Ook gezinnen willen in de stad blijven. Soeterbroek: “Gezinnen verlaten nu vaak noodgedwongen de stad, hoewel ze graag in de nabijheid van werk en voorzieningen willen blijven wonen. Geschikte woningen voor hen zijn dus hard nodig maar dat zijn niet alleen huizen met tuintjes. Het zijn juist de meer stedelijke woonmilieus waar in de toekomst behoefte aan blijft. Denk aan grote gezinsappartementen met veel buitenruimte en hoogwaardige microappartementen, grote lofts met uitzicht enzovoort. Een goed gedifferentieerde woningvoorraad is bovendien een belangrijke concurrentiefactor met andere Europese regio’s.”
De afgelopen maanden is er flink gediscussieerd over het al dan niet binnenstedelijk bouwen. Niet in de laatste plaats door minister Kajsa Ollongren, die al begin dit jaar het debat aanzwengelde via de grootste ochtendkrant van Nederland. Vele maanden en nuances later zet beleidsadviseur Wonen van de Gemeente Den Haag, Ludolf de Boer de voordelen van binnenstedelijk bouwen op een rij: “Naast de grote stedelijke woningvraag draagt binnenstedelijk bouwen bij aan een sterkere economische regio en een efficiëntere mobiliteit. Door de agglomeratie-effecten binnen de regio kunnen hier meer mensen een baan vinden. Een recent MIRT-onderzoek laat zien, dat bij blijvende economische groei de A13 over vijf tot tien jaar weer helemaal volstaat. Als we hoofdzakelijk in weilanden bouwen, veroorzaken we zelf het volgende verkeersinfarct. Daarbij zijn “groene longen” en “open ruimte” in een grootstedelijke regio als de Zuidvleugel simpelweg hard nodig. De open ruimte moet gespaard en gekoesterd worden om inwoners van dit zuidelijk deel van de Randstad binnen 20 minuten tussen het groen te laten rondfietsen, varen en wandelen”. Ook sociale inclusiviteit is volgens de Boer een belangrijk argument om binnenstedelijk te bouwen. Eerdere grootschalige programma’s als de groeikernen en de Vinex trokken de kapitaalkrachtigen de stad uit: “Door goed, betaalbaar en gemengd te bouwen in de stad is de kans op segregatie een stuk kleiner.” Tot slot bena drukt hij het voordeel dat met hogere dichtheden meer opties mogelijk zijn als het gaat over de energietransitie. Een groot deel van de bestaande bouw moet bovendien kunnen meeliften op de nieuwe energievoorzieningen. Een deel van de nieuwe investeringen zijn daarom ook nodig voor de upgrade van bestaande woonwijken. Niet zozeer de redenen maar vooral het tempo van binnenstedelijk bouwen komt op veel kritiek te staan. Veel ontwikkelaars vinden binnenstedelijk bouwen moeilijk, ervaren dat het langer duurt en dat het meer kost. Dat botst met de enorme urgentie om snel vele woningen bij te bouwen. Soeterbroek van de provincie: “Voor een deel is dat waar. Dat is juist waarom we met de Verstedelijkingsalliantie nu aan de slag gaan. Om te zorgen dat lastige binnenstedelijke locaties in beweging komen, zodat daar na 2025 gebouwd kan worden. Concreet hebben we 13 transformatiegebieden op het oog langs de Oude Lijn, de spoorlijn Leiden, Den Haag, Rotterdam, Dordrecht en langs de lightrail in Zoetermeer. We willen toe naar een sterke regio met een hoogwaardig en fi jnmazig OV-systeem. Dat laat weer hogere dichtheden toe. Investeringen in het OV, zoals lightrail, maken dus ook binnenstedelijk bouwen aantrekkelijker. Er is een “Werkplaats Metropolitaan OV” gestart die de mogelijkheden onderzoekt. Zeker niet alleen in de techniek, maar ook hoe de fasering zou moeten werken. Beslissingen over grootschalige OV-investeringen worden lang van tevoren genomen. We wil-len de binnenstedelijke nieuwbouw een veel belangrijker afwegingscriterium maken. Daarom zitten we nu al aan tafel. Naast het OV kijken we ook naar slimme oplossingen voor de first & last mile, het voor- en natransport tussen vertrekpunt, spoornet en bestemming. Deelauto’s, deelfietsen, vervoer op afroep: het wordt allemaal bekeken.”
De Prez ziet door het aanwijzen van dertien belangrijke locaties een duidelijk effect op ontwikkelende marktpartijen. “Als gemeenten aangeven dat daar meegewerkt wordt met passende ontwikkelplannen, dan geeft ze dat duidelijkheid. Voor de crisis voerden meer gemeenten actief grondbeleid, maar dat is nu passe. De grond is vaker dan vroeger in eigendom van marktpartijen en die nemen pas risico als de gemeente duidelijkheid verschaft voor de lange termijn.
Aan de andere kant snappen ze ook heel goed dat de publieke voorzieningen (hoogwaardig OV, voorzieningen, scholen enzovoort) allemaal bijdragen aan de waarde van hun projecten. Het is ook voor hen logisch dat een deel van de opbrengsten voor zulke doelen wordt afgeroomd. Vooralsnog hebben gemeenten het grondeigendom niet nodig als sturingsmiddel, maar je weet nooit precies wat de toekomst brengt. Misschien is ooit de wet voorkeursrecht gemeenten nodig. Of toch een strategische aankoop.” Midden in Den Haag ligt een enorm werkgebied dat illustreert hoeveel er nog kan en moet gebeuren wanneer het gaat om de ontsluiting van de in potentie heel kansrijke locaties: CID-Binckhorst-Laakhavens. Hoewel het aan alle kanten ligt ingesloten tussen infrastructuur (de Oude Lijn, de spoorlijn naar Utrecht, de Utrechtsebaan / A12) is het moeilijk bereikbaar. De Boer van gemeente Den Haag: “Hier is meer fijnmazigheid nodig. Na herontwikkeling zouden er 13 duizend woningen in een gemend hoogstedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden. Naast het mobiliteitsvraagstuk zijn er ook enkele lastige vraagstukken rond de uitplaatsing van bijvoorbeeld bedrijven zoals een afvalverwerker of een betoncentrale. Iedereen begrijpt dat zulke bedrijven nodig zijn voor de regio, maar als je ze wilt verplaatsen rijst de vraag, waar kunnen ze terecht? Met zulke bedrijven zijn enorme investeringen gemoeid. Als overheid moet je in goed gezamenlijk overleg de oude locatie uit faseren en goede geschikte alternatieven kunnen bieden. Dat vraagt om afstemming en een lange adem”. In Zoetermeer is de situatie anders. Bij het station en de Mandelabrug over de A12 staat een kantorenpark deels leeg. Het idee is om van de Afrikaweg (die van het station de stad in leidt) een echte stadsentree te maken. Kantoren omzetten in woningen, zodat er een stedelijk aantrekkelijk woonmilieu ontstaat. Het station wordt hierbij een visitekaartje van de stad en een goed overstappunt voor reizigers. De gemeente wil dit combineren met de plannen voor een Dutch Innovation Campus, een cluster van opleidingen en bedrijven. De milieubelasting van de A12 gooit roet in het eten; de snelweg zou (deels) overkapt moeten worden, net als de A2 in Maas-tricht en straks de A9 in Amstelveen. Vanzelfsprekend, een enorme grote investering.
De spoorzone in Dordrecht is een derde interessante casus. De historische binnenstad van Dordrecht wordt gezien als een kwaliteit en kan met nieuwe stedelijke woonmilieus nieuwe inwoners naar de regio trekken. Rond de spoorzone, in het bijzonder in het gebied rond het station CS en aan de rivier de Oude Maas zou er in theorie een stedelijk woonmilieu gerealiseerd kunnen dat mooi aansluit op de binnenstad. Echter, het spoor door de stad is een belangrijke doorvoerroute voor goederenvervoer naar het zuiden (vanaf Kijfhoek) en bovendien het grootste rangeerterrein van Nederland. In dit goederenvervoer razen niet zelden gevaarlijke stoffen voorbij. Om de spoorzone in ontwikkeling te krijgen, moet hier dus eerst heel goed naar de externe veiligheid gekeken worden.
De ontwikkeling van lastige locaties staat niet op zichzelf. Naast de grote woningbouw opgave moet het een met het andere “verknoopt worden”. De energietransitie is voor de Verstedelingsalliantie een leitmotiv. Want als je in hoge dichtheden wilt bouwen, moet je duidelijkheid hebben wat het leidende energiesysteem wordt. De Boer: “Sluiten we aan bij de warmterotonde? Leggen we een warmtenet aan op zo’n locatie? En kun je die warmte dan ook wel duurzaam opwekken? Dat zijn allemaal vragen waar we over nadenken. Maar de Verstedelijkingsalliantie is echt een Coalition of the Willing. Niet om er weer een Engelse term tegenaan te gooien, maar het dekt wel de lading. We zijn een samenwerking van gemeenten die met dezelfde problemen te maken hebben en gezamenlijk naar oplossingen zoeken. Het is van onderop ontstaan, we zijn lean georganiseerd, met een projectgroep, een directeurenoverleg en een bestuurlijk boegbeeld.” Bekx, regionaal planner bij gemeente Rotterdam beaamt dit: “De Verstedelijkingsalliantie is een nieuwe vorm van netwerksturing, zonder zware organisatiestructuur. Je moet niet alles eerst intern afstemmen en dichttimmeren, maar juist in een vroeg stadium naar buiten gaan, met collega’s en andere partijen het gesprek aangaan. Dat vraagt een andere opstelling van jouzelf als ambtenaar, maar ook van de organisatie. Die moet ruimte en vertrouwen bieden dat dit ook kan”. Volgens Gido ten Dolle, directeur Ruimte & Economie gemeente Delft vraagt een langjarige agenda als de Verstedelijkingsalliantie ook de nodige bestuurlijke lef en politieke moed. In bestaand stedelijk gebied botsen de gevestigde belangen van bewoners, bedrijven, eigenaren per definitie met vernieuwingen. Er is altijd de spanning tussen de korte termijn (en de gevestigde belangen) en het vasthouden van de agenda voor de lange termijn. Het zijn complexe ontwikkeltrajecten, waarin ook nog eens wonen, economie en mobiliteit verknoopt moeten worden. Het vraagt veel van bestuurders en gemeenteraadsleden. Ten Dolle: “Je moet elkaar continu moed in blijven praten”. “Neem bijvoorbeeld de Schieoevers in Delft, waar bedrijven uit een hoge milieucategorie naast nieuw te ontwikkelen woningbouwlocaties liggen. In de visie voor over 20 jaar zijn die bedrijven deels weg. Op de korte termijn behouden zij hun rechten, maar stel dat er morgen een locatie vrijkomt, dan moeten we wel klaarstaan. Zoiets vraagt elke dag weer om bestuurlijke en politieke regie. Naast alle inhoud investeren we daarom ook in bestuurlijke samenwerking. Elke twee maanden spreken de wethouders elkaar. Het gaat dan over de inhoud maar ook over de processen, zoals de terugkoppeling met de gemeenteraden”, aldus Ten Dolle. Volgens hem gaat binnenstedelijk bouwen “niet vanzelf” en zullen overheden moeten bijdragen door slimme financieringsconstructies op te zetten, geldstromen te koppelen en private partijen mee te laten investeren. Hij hoopt in oktober met Ollongren en andere bewindslieden aan tafel te zitten en afspraken te maken.
Ten Dolle: “Het gaat om forse aantallen woningen, het is bijna een Vinex-achtige operatie. We weten nu al dat er onrendabele toppen gaan komen en dat de kost voor de baat uitgaat. Er is enorm veel geld nodig om de bouwstroom op gang te krijgen en te houden. Op veel plekken moet er fors worden voorgeïnvesteerd, bijvoorbeeld in bodemsanering, uitplaatsing van bedrijven, nieuwe techniek (in het kader van de verduurzaming), terwijl de opbrengsten veel later in de tijd en bij andere partijen vallen. Dat vraagt heel veel commitment. We hebben het Rijk dan ook hard nodig. De status van sleutel- of perspectiefgebied in de NOVI zou extra gewicht geven.” De alliantie is zich bewust van het feit dat er over nieuwe manieren van bekostiging nagedacht moet worden. Er is geld genoeg in Nederland, maar dat zit voor het grootste deel niet bij het Rijk, weet ook Soeterbroek. “Een status als een perspectiefgebied in de NOVI zal niet direct een zak met geld opleveren maar wel gebundelde aandacht en dat betekent in mijn ogen een goede afstemming tussen ons, BZK en I&W. Dat is belangrijk. Net als een lange termijnvisie van de overheid zodat er een helder en vooral stabiel investeringsklimaat ontstaat”. Bekx, gemeente Rotterdam, vindt dat het Rijk ook guiding principles moet formuleren rond een aantal lastige vraagstukken zoals het mengen van functie in een gebied. Hij legt uit dat de alliantie te maken krijgt met verplaatsing van vitale bedrijven en met functiemenging. De vraag is dan wat je verticaal of horizontaal kunt mengen en wat je niet kunt mengen. De infrastructurele barrières zijn vaak rijkseigendom. Aanpassingen daaraan zijn nodig om extra maatschappelijke kwaliteit in gebieden te realiseren en aansluiting op aangrenzende bestaande woonwijken. “De alliantie wil graag mengen, maar wanneer de business case puur op marktbasis tot stand moet komen, gaat dat waarschijnlijk niet lukken”, vreest Bekx. Op de diverse locaties (van de 13) zit er spanning op de relatie wonen – werken, ervaart ook De Boer van gemeente Den Haag: “Werkgelegenheid in de stad wordt gekoesterd maar moeten deze bedrijven weg of kunnen we een combinatie maken van wonen en werken? Dat zijn we in Nederland nog niet zo gewend en dus vraagt dit pionieren binnen de wet- en regelgeving”.
Een belangrijk knelpunt is de positie van woningbouwcorporaties in dit gebied. Zij zijn nodig voor een gevarieerd en betaalbaarheid woningaanbod op de transformatielocaties maar hebben een gebrek aan investeringsruimte. De Boer, Gemeente Den Haag: “De woningcorporaties in onze regio bungelen onderaan qua investeringscapaciteit. Ook speelt nog de nasleep van Vestia. Gemeenten en regio’s kunnen dit niet alleen oplossen. Minister Ollongren ziet deze uitdagingen ook en wil graag met regio’s afspraken maken over het versnellen van woningbouw. We verwachten dan ook samen met het Rijk mogelijkheden te vinden om de investeringscapaciteit van corporaties, juist in deze regio met een grote woningvraag, te vergroten”. De Prez spreekt duidelijk uit dat het Rijk nodig is om de investeringscapaciteit van corporaties op peil te krijgen. “In onze regio is die capaciteit veruit het laagste van het hele land. Corporaties nemen bezit van Vestia over, maar hebben ook eigen opgaven. We zullen Vestia moeten consolideren en er moet meer ruimte komen via matching, vrijstelling van belastingen en andere arrangementen. Anders staan er straks alleen marktwoningen op de nieuwe locaties en blijft de opgave in de bestaande sociale voorraad op de corporaties en de stad drukken. Daar heeft niemand wat aan.” De Verstedelijkingsalliantie presenteert zich op de Provada 2018 waar ook alle grote ontwikkelaars en investeerders komen. De Prez vindt het interessant om de wereld van de marktpartijen te leren kennen: “Vroeger stapten we automatisch naar de corporaties. Nu leer dat je als gemeente allesop orde moet hebben om gevonden te worden. Ook aan de samenwerkingstafel van Rob van Gijzel hebben we veel nieuwe ideeën opgedaan, al was het maar omdat vreemde ogen dwingen en je zaken goed moet regelen.”
De dertien gebieden hebben allen grote potentie, maar staan aan het begin van het hele proces. Een aantal ingewikkelde keuzen ligt nog voor om het echt succesvol te maken. Volgens Soeterbroek is het realistisch te denken dat de opbrengsten van de populaire locaties bijdragen aan een inclusieve stedelijke samenleving met betaalbaar wonen voor iedereen. Amsterdamse toestanden, waarin de stad alleen nog voor de happy few toegankelijk is, wil de alliantie vermijden. “Dat betekent wel dat wanneer het straks spannend wordt, gemeenten elkaar moeten blijven vasthouden”, stelt hij. De Boer heeft daar alle vertrouwen in: “De energie zit er volop in en ebt niet zomaar weg. Blijkbaar is dit het juiste moment voor dit verhaal: iedereen voelt aan dat er wezenlijke veranderingen voor de toekomst van deze regio op het spel staan en dat het verhaal van de Verstedelijkingsalliantie bijdraagt aan een aantrekkelijke, duurzame, bereikbare, betaalbare en ook leefbare toekomst van deze regio”.
Reacties