Terug naar de volkshuis­ vesting #2/2022 Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts Terug naar de volkshuisvesting  #2/2022 Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 Regie op de woning­ markt EN VERDER 04 Hoofdredactioneel De terugkeer van de volkshuisvesting 42 Beeldessay Sociale architectuur 64 Column Heilige huisjes in de woonagenda 78 Recensie Uitgewoond ARTIKELEN 6 WoON 2021 in vogelvlucht Een overzicht van de belangrijkste uitkomsten 16 Middensegment verder gegroeid Maar nieuwe huurders betalen hoofdprijs 36 LTV, weg ermee? Onderzoek naar effect Loan-to-Value 50 Spelbederver of Haarlemmerolie? De betekenis van particuliere woningbeleggers op de woningmarkt 66 De kracht van het hybride stelsel Regie op de woningmarkt INTERVIEWS 26 Woningcorporaties in hogere versnelling na afschaffen verhuurderheffing Interview met Tonny van de Ven en Suzanne Lipsch Rol woning­ corporaties Huurders of beleggers THEMA TERUG NAAR DE VOLKSHUISVESTING Inhoud 2 Anouk Corèl Platform 31 Arnoud Vlak Lector maatschappelijk vastgoed, Hogeschool Rotterdam Bob Witjes Aedes Carola de Groot RaboResearch Cees-Jan Pen Fontys Hogescholen Cindy Biesenbeek De Nederlandsche Bank Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Michael Stuart-Fox ABF Research Nic Vrieselaar RaboResearch Tom Kleinepier ABF Research Denise Ligthart ABF Research Jaap Koelewijn Hoogleraar corporate finance, Nyenrode Business Universiteit Martijn Blom Hollands Licht 4 Net als zoveel in het leven is ook het woningmarktbe - leid een pendule, die heen en weer slingert tussen de markt, de overheid en de maatschappij. Perioden van een sterk geloof in de markt en zelfsturing wis - selen zich af met perioden van regie en overheids - ingrijpen. De Terugkeer van de Volkshuisvesting is zo'n kantelpunt. De afschaffing van de ver - huurderheffing is een be - langrijk eerste wapenfeit van de Terugkeer. In het artikel "Woningcorporaties in hogere versnelling na afschaffen verhuurderhef - fing" komt duidelijk naar voren dat corporaties staan te trappelen om weer aan de slag te gaan. Maar Anouk Corèl wijst er in haar artikel fijntjes op dat sterke toena - me van de regie vanuit het Rijk het hybride stelsel on - der druk zet en de beleids - vrijheid van woningcorpo - raties aantast.  Aan de andere kant is het nog maar de vraag of die regie ook daadwerkelijk gepakt wordt. Kan een mi- De Terugkeer van de Volkshuisvesting Het kabinet Rutte IV heeft voor het eerst in ruim 10 jaar weer een minister voor Volkshuisvesting! Natuurlijk hadden we minister Blok voor Wonen en Rijksdienst en had minister Ollongren van Binnenlandse Zaken het woondossier onder zich. Maar een aparte minister die de titel "Volkshuisves- ting" met trots draagt, dat is toch weer even andere koek. En de programma's van Hugo de Jonge schie- ten als paddenstoelen uit de grond. Maar lost de huidige hoerastemming rond de Terugkeer van de Volkshuisvesting de wo- ningnood ook snel op? lost de huidige hoerastem- ming rond de Terugkeer van de Volkshuisvesting de woningnood op? 5HOOFDREDACTIONEEL nister vanuit zijn werkka - mer in Den Haag bouwloca - ties aanwijzen of zelfs doordrukken, bijvoorbeeld als de lokale politiek zich daar tegen keert? Om nog maar te zwijgen over het gebrek aan geschikt perso - neel, torenhoge materiaal - prijzen en überhaupt het gebrek aan bouwgrond. Blijven straks, als na de hoerastemming het stof is neergedaald, alleen huizen - hoog opgeklopte verwach - tingen over de afgeschafte verhuurderheffing over? De verschuiving van de markt weg komt goed aan bod. Het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach, zo blijkt uit de recensie in dit nummer, is een ware page turner met een sterk pleidooi voor een brede volkshuisvesting. Net als bijvoorbeeld de mensen achter de Woonprotesten stelt Hostenbach onder meer dat beleggers de markt  verstoren en de prij - zen opdrijven. Arnoud Vlak en Jaap Koelewijn gaan daar recht tegenin en bepleiten juist dat beleg -gers een fatsoenlijke bij - drage leveren aan de wo - ningmarkt. En lang niet alle beleggers zijn buiten - landse opkoopfondsen, maar veel vaker midden - standers en zzp-ers die één of een paar woningen ver - huren als broodnodige pensioenvoorziening. Anderzijds laten de artike - len van de Rabobank en ABF Research over het WoON2021 duidelijk zien dat de huurprijzen in de vrije huur de afgelopen jaren zijn geëxplodeerd. Starters betalen de hoofd - prijs. Is dat de beste ma - nier om de pensioenen van ZZP'ers veilig te stellen? Is het nodig dat koopwonin - gen waar starters kunnen wonen, worden opgekocht door beleggers en voor veel meer worden ver - huurd? Of maken beleg - gers deze woningen juist toegankelijk voor een groep, die maar moeilijk aan een hypotheek kan komen? Dat raakt de gemiste kans in het regeerakkoord: de hypotheekrenteaftrek en het vermogen in de eigen woning blijven onaange - tast. Koopstarters dan maar meer hypothee - kruimte geven? Cindy Biesenbeek toont aan dat dat niet helpt: de steeds schevere verhouding tus - sen inkomens en huizen - prijzen bepaalt wie nog wel en wie niet meer kan kopen. De beperking van de LT V heeft daar maar weinig invloed op gehad, maar beschermt mensen wel als de huizenprijzen ooit weer eens inklappen. De Terugkeer van de Volkshuisvesting is wel een goed begin maar bij lange na niet het halve werk. Bob Witjes Aedes Martijn Eskinasi Ministerie van BZK 6 Een overzicht van enkele belangrijke uitkomsten WoON 2021 in vogelvlucht 7 Michael Stuart-Fox, Tom Kleinepier en Denise Ligthart Het functioneren van de woningmarkt staat meer dan ooit in de belangstelling. Actuele cijfers over allerlei aspecten van het wonen vervullen een belangrijke rol in het debat. Het nieuwe WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 staat boordevol waardevolle inzichten. In dit artikel gaan we in op enkele van de belangrijkste uitkomsten. 8 REGIE OP DE WONINGMARKT H et WoON ? en het WBO als voorloper ? is inmiddels een van de langstlopende enquêteonderzoeken in Nederland. Hoewel er steeds meer registerdata over de woning - markt beschikbaar zijn, blijft het WoON on - ontbeerlijk voor goede landsdekkende in - zichten in onder andere de verhuis- en woonwensen, de tevredenheid van bewo - ners en allerlei andere onderwerpen waar nog weinig of geen registergegevens over zijn. Voor het WoON 2021 zijn zo'n 47 dui- zend respondenten ondervraagd in de peri- ode augustus 2020 tot en met september 2021. Het WoON is bij uitstek geschikt om naast de actuele situatie ook ontwikkelin - gen door de tijd heen in beeld te brengen. In dit artikel maken we vaak de vergelijking met het voorlaatste WoON (2018). Middenhuur en dure huur De middenhuur is al vele jaren een hot item in de politiek en bij beleidsmakers. Veel par - tijen signaleren een tekort aan dergelijke huurwoningen en menig gemeente heeft een actieplan opgesteld om nieuw aanbod te stimuleren. Uit WoON 2021 komt naar voren dat het aantal huishoudens in een middenhuurwoning ? met een huur tussen de liberalisatiegrens van ? 752,33 en ? 1.000 ? is toegenomen van 350 duizend in 2018 tot 392 duizend in 2021 (12%). Zeven op de tien van deze huurders wonen in een private huurwoning, de rest huurt bij een corporatie. Het aantal dure huurwoningen (met een huur boven ? 1.000)  is in die peri- ode veel sterker gegroeid, namelijk van 154 duizend in 2018 tot 256 duizend in 2021 (67%). Ruim negen op de tien van deze huishoudens huren bij een private verhuur - der. De groei van de middenhuur en dure huur is tot stand gekomen door nieuwbouw, het opkopen van woningen voor de verhuur (buy to let) maar ook door huurverhogin - gen, met name bij een bewonerswissel. In - middels woont 8,5% van alle huishoudens in een midden- of dure huurwoning. In de vier grote steden huurt bijna een op de vijf huishoudens in de vrije sector. De mediane kale huurprijs in de middenhuur bedraagt ? 833 per maand. In de dure huur is dat ? 1.118. Er wonen relatief veel jonge huishou - dens in de dure huursector. Ruim vier op de tien huishoudens zijn jonger dan 35 jaar. In de middenhuur is dat 35% en in de gereguleerde huursector minder dan een kwart. De dure huur en middenhuur tellen juist relatief weinig 65-plussers. Mede door de aanwezigheid van veel jonge huis - houdens zijn de middenhuur en dure huur, segmenten met een grote verhuisdyna - miek: de mutatiegraad ligt hoog en de ge - middelde woonduur is laag. Van alle huur - ders in de middenhuur is 29% in de afgelopen twee jaar verhuisd. In de dure huur is dat zelfs 45%. Ook de verhuisge - neigdheid ligt in deze segmenten sterk bo - ven het gemiddelde. Tijdelijke huurcontracten Ook in de belangstelling de afgelopen ja - ren stond het thema tijdelijke huurcontrac - ten. Sinds halverwege 2016 zijn de moge - lijk heden voor tijdelijke huurcontracten sterk verruimd, onder meer door de intro - ductie van het generieke tijdelijke huur - contract (contract voor bepaalde tijd). In WoON 2021 zijn voor het eerst vragen op - genomen over dit onderwerp. Hieruit blijkt dat 20% van de huishoudens in zelfstandi- ge huurwoningen die in de twee jaar vóór de enquêtedatum zijn verhuisd, een huur - contract voor bepaalde tijd heeft. In de corporatiesector gaat het om 8%, in de pri- 9 Figuur 2: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en type, 2015-2021; BRON: WOON 2015-2021 Figuur 1: Aantal huishoudens in midden- en dure huurwoningen*, naar type verhuurder, 2015-2021; BRON: WOON 2015 - 2021. *DE GRENS TUSSEN MIDDENHUUR EN DURE HUUR IS IN 2015 GELEGD BIJ ? 930 EN IN 2018 BIJ ? 945. 10 REGIE OP DE WONINGMARKT vate huur om 29%. Bijna een op drie recent verhuisde huurders in een zelfstandige pri- vate huurwoning heeft dus een tijdelijk huurcontract. Bij huurders die huren bij een particulier persoon komt het vaker voor (35%) dan bij bedrijfsmatige verhuur - ders (25%). In de vier grote steden maken private verhuurders er vaker (35%) ge - bruik van dan in kleinere gemeenten. Tij - delijke huurcontracten lijken bovendien steeds vaker voor te komen. Onder de huurders in de private sector die het kortst geleden zijn verhuisd (in 2020/2021) komt het vaker (37%) voor dan onder huurders die in 2019 zijn verhuisd (21%). Huur en huurquote gestegen Huurders gaven in 2021 gemiddeld ? 670 per maand uit aan de bruto huur van hun woning. Dat is de kale huurprijs plus de sub - sidiabele servicekosten, maar zonder aftrek van de huurtoeslag. Dit gemiddelde gaat over de huursector als geheel: corporatie - woningen en private huurwoningen samen. Met aftrek van de huurtoeslag bedraagt de gemiddelde (netto) huur ? 578 per maand. In de corporatiesector is dat ? 475 en in de private huursector ligt het gemiddelde met ? 807 aanzienlijk hoger. De huurquote geeft aan hoeveel procent van het besteedbaar inkomen huurders kwijt zijn aan de netto huur. Die huurquote bedraagt voor (het to - taal van) huurders in 2021 gemiddeld 25,6%. In 2018 lag de huurquote gemiddeld nog op 25,0% en in 2015 eveneens op 25,6%. Bij jonge paren en jonge alleen - staanden is de huurquote ten opzichte van 2018 naar verhouding het sterkst gestegen. De stijging van de gemiddelde huur en huurquote hangt (mede) samen met de eer - der gesignaleerde toename van de midden - huur- en dure huursector en de krimp van de private gereguleerde huursector. Lage rente drukt woonlasten eigenaar-bewoners Bij eigenaar-bewoners laat de ontwikke - ling van de woonlasten een ander beeld zien. Ten opzichte van 2018 is de netto koopquote gedaald van 18,8% naar 16,5%. De koopquote geeft weer hoeveel procent van het besteedbaar inkomen woningeige - naren kwijt zijn aan koopuitgaven: netto hypotheekuitgaven (rekening houdend met renteaftrek en eigenwoningforfait), reservering voor onderhoudskosten en bij - komende uitgaven die specifiek voor wo - ningeigenaren gelden, zoals de OZB en opstalverzekering. De daling van de koopquote is vooral het gevolg van een af - name van de hypotheekuitgaven door de lagere hypotheekrente. Ook veel zittende eigenaar-bewoners hebben van de lagere rente geprofiteerd door hun hypotheek over te sluiten. Door de stijging van de huurquote en de daling van de koopquote is het verschil in woonlasten (ten opzichte van het inkomen) tussen huurders en eige - naar-bewoners toegenomen. Recente verhuizingen In totaal zijn bijna 1,2 miljoen huishou - dens in de twee jaar vóór de enquêtedatum verhuisd naar hun huidige zelfstandige woning. Dat is een lichte toename (3%) in vergelijking met het WoON 2018. Het aan - tal starters dat vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning naar een zelf - standige woning verhuisde, bleef ongeveer gelijk. Het aantal doorstromers binnen de koopsector steeg (18%) ten opzichte van 2018 terwijl het aantal doorstromers dat van huur naar koop verhuisde juist daalde (-20%). Dat laatste hangt waarschijnlijk samen met de sterk gestegen prijzen op de koopwoningmarkt: dat heeft het moeilij - ker gemaakt voor huurders om de stap van 11REGIE OP DE WONINGMARKT huur naar koop te zetten. Andersom was er ook een daling van het aantal doorstro - mers dat van koop naar huur verhuisde (-15%) terwijl het totaal doorstromers bin - nen de huursector licht groeide (4%). Verhuis- en woonwensen Het WoON geeft bij uitstek gedetailleerd zicht op de verhuis- en woonwensen van huishoudens. In totaal zijn er 3,2 miljoen huishoudens die 'misschien' of 'beslist' in de komende twee jaar willen verhuizen naar een (ande - re) zelfstandige woning of reeds een andere woning hebben ge - vonden. Dit zijn zowel bestaande huishoudens als nieuw te vormen huishoudens, zoals jongeren die nu nog bij hun ouders wonen. Lang niet alle huishoudens met een (mogelijke) verhuiswens zijn actief op zoek. Van de groep van 3,2 miljoen huishoudens geven bijna 1,7 miljoen huishoudens aan dat ze het afgelopen half jaar minstens één concrete actie heb - ben ondernomen om een woning te vinden (of al een woning hebben gevonden). Star - ters vanuit het ouderlijk huis of een onzelf - standige woning vormen een kwart van deze actieve zoekers. Actieve zoekers hebben iets vaker dan in 2018 een voorkeur voor een koopwoning: 46% is op zoek naar een eengezinskoop - woning, in 2018 was dat nog 42%. De koopsector lijkt dus, ondanks de sterk ge - stegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden, met name onder starters en doorstromers uit de huur (zie verderop). Dat komt mogelijk door de zeer lage rente en de veelal betere prijs-kwaliteitverhou - ding van koopwoningen in vergelijking met de vrije huursector. Mogelijk is de koopvoorkeur ook toegenomen doordat meer huishoudens 'de boot niet willen mis - sen' en een woning willen kopen voordat de prijzen nog verder stijgen. De voorkeur voor een koopappartement is echter wel gelijk gebleven (15%). Ruim een kwart van de actieve zoekers is op zoek naar een huurappartement. Eengezinswoningen in de huursector zijn het minst in trek (13%). Er zijn grote verschillen in de woonvoor - keuren tussen groepen actieve zoekers. Ruim vier op de tien (43%) starters vanuit het ouderlijk huis of een onzelfstandige woning zijn op zoek naar een koopwoning, met name in de betaalbare en middeldure prijssegmenten. De voorkeur voor koop is daarmee groter dan in 2018 (37%). Even - eens ruim vier op tien (43%) van de star - ters hebben een voorkeur voor een geregu - leerde huurwoning en 14% verhuist het liefst naar een huurwoning in de vrije sec - tor. Doorstromers uit de koop verhuizen het liefst (91%) naar een andere koopwo - ning, met name in het wat duurdere seg - ment. Overstappen naar een huurwoning wil slechts een op de tien eigenaar-bewo - ners. De omgekeerde verhuisbeweging is "De koopsector lijkt , ondanks de sterk gestegen prijzen, iets aantrekkelijker te zijn geworden" 12 veel meer in trek: bijna de helft (47%) van de actief zoekende huurders wil de over - stap maken naar een koopwoning. Dat is beduidend meer dan in 2018 (41%). Tevredenheid Het WoON 2021 is afgenomen tijdens de coronacrisis toen veel mensen thuis moes - ten werken. Mensen waren meer thuis en de voorzieningen in de eigen woning, zo -als een werkkamer en buitenruimte, wer - den daarmee belangrijker. De tevreden - heid met de woning is gelijk gebleven ten opzichte van 2018: 87% is tevreden of zeer tevreden. Er zijn nog altijd grote ver - schillen tussen koop en huur. In de koop - sector is 95% van de bewoners tevreden of zeer tevreden met de woning, in de huursector is dat 72%. Men is het minst tevreden over de buitenruimte: 32% geeft 13 aan dat de woning onvoldoende buiten- ruimte heeft. In de private huursector is men over dit aspect het minst tevreden, in de koopsector het meest. In zowel de cor - poratie- als private huursector vindt een substantieel deel (20%) van de bewoners de woning slecht onderhouden. Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er dus voldoende ruimte voor verbetering, vooral in de huursector. Vocht, schimmel en veiligheid In WoON 2021 zijn extra vragen gesteld over vocht en schimmel in woningen. Uit de nieuwe cijfers blijkt een bescheiden vooruitgang op dit gebied. Bij corporatie - woningen nam het aandeel huurders dat aangeeft last te hebben van vocht en/of schimmel in huis af van 28% in 2018 naar 24% in 2021. Bij private huurwoningen is een vergelijkbare verbetering te zien (van 27% naar 23%). Eigenaar-bewoners heb - ben minder vaak last van vocht of schim - mel in huis (10%). De badkamer is met af - stand de plek in huis waar schimmel het vaakst voorkomt, gevolgd door de slaapka - mer en woonkamer. Bij de helft van de wo - ningen met schimmel zijn volgens de be - woners ventilatieproblemen (mede) de oorzaak. Ook doorslaand vocht van de mu - ren/gevel is bij veel mensen met schimmel een oorzaak (31%). Per 1 juli 2022 wordt het wettelijk ver - plicht om op elke verdieping in huis een rookmelder te hebben. In ruim een op de vijf woningen is volgens de bewoners hele - maal geen rookmelder. Het verschil tussen huur (24%) en koop (20%) is daarbij klein. Nog meer verbetering is er mogelijk bij koolmonoxidemelders: in ruim zes op de tien woningen is volgens de respondent een dergelijke melder niet aanwezig. De "Ondanks de hoge gemiddelde tevredenheid is er voldoende ruimte voor verbetering" REGIE OP DE WONINGMARKT 14 Figuur 4: Aandeel woningen met zonnepanelen, naar type en eigendom; BRON: WOON 2018 EN 2021 Figuur 3: Woonvoorkeuren van actieve zoekers (op zoek naar een zelfstandige woning) naar eigendom en prijsklasse (prijspeil 2021), 2021; BRON: WOON 2021 15 opgave lijkt daarbij het grootst te zijn bij corporatiewoningen (74%). Verduurzaming De verduurzaming van de woningvoor - raad staat volop in de aandacht. Tiental- len gemeenten zijn of gaan binnenkort aan de slag met aardgasvrije wijken en steeds meer woningen worden geïsoleerd en voorzien van warmtepompen. Het WoON brengt de vooruitgang van de ver - duurzaming mooi in beeld. Zo hebben zonnepanelen de afgelo - pen jaren een grote vlucht geno - men, met name in de koopsec - tor. Bij eengezinskoopwoningen is het percentage met zonnepa - nelen verdubbeld: van 14% in 2018 tot 30% in 2021. Meer dan een op de vijf eengezinswonin - gen van corporaties heeft zon - nepanelen, ruim een verdubbe - ling ten opzichte van 2018 (9%). Eengezinswoningen van private verhuurders hebben het minst vaak panelen (15%) maar ook hier is sprake van een forse stijging. Hoe nieuwer de woning, hoe vaker zonnepa - nelen aanwezig zijn. Bij zo'n zes op de tien eengezinswoningen met bouwjaar 2010 en later liggen er panelen op het dak. Zon - nepanelen op daken van appartementsge - bouwen komen minder vaak voor: bij zo'n een op de tien appartementen is het pand voorzien van panelen. Ook warmtepom - pen zijn bezig met een opmars. Van alle woningen heeft nu zo'n 3% een warmte - pomp, in 2018 was dat nog 1%. Ongeveer een op de vijf woningen met bouwjaar 2010 en later heeft inmiddels een warm - tepomp. Ook een aansluiting op stadsver - warming komt onder dergelijke nieuwe woningen relatief vaak voor (14%). Tot slot De diversiteit van de uitkomsten hierbo - ven laat zien hoe breed het WoON is opge - zet. Het onderzoek geeft waardevolle in - zichten over de volle breedte van het woondomein geeft, juist ook door de ver - gelijkingen in de tijd. Ook vergelijkingen tussen regio's behoren tot de mogelijkhe - den. In dit artikel hebben slechts enkele thema's een plekje gekregen. In de deze maand verschenen digitale Kernpublica - tie over het nieuwe WoON van het minis - terie van BZK zijn in 80 pagina's nog veel meer uitkomsten te lezen. Veel leesplezier gewenst! "Bij eengezinskoop- woningen is het percentage met zonnepanelen verdubbeld tot 30%" REGIE OP DE WONINGMARKT 16 17 Carola de Groot en Nic Vrieselaar De vraag naar middenhuurwoningen neemt toe. Goed nieuws is dat ook de voorraad groeit. De teller staat op bijna een half miljoen huizen. Maar dit is deels ten koste gegaan van de gereguleerde sector. Bovendien betalen nieuwe huurders al gauw een huur die tegen het plafond van het middensegment aanschurkt. Ook liggen die huren, zeker bij particuliere verhuurders, vaak boven de maximaal redelijke huur op basis van de kwaliteit van het huis. Maar nieuwe huurders betalen hoofdprijs HUURDERS OF BELEGGERS Midden- segment verder gegroeid 18 Gapend gat sociale huur en koop Koopwoningprijzen zijn in de afgelopen ja - ren pijlsnel gestegen, vele malen harder ook dan de inkomens. Hierdoor is het lasti- ger geworden om een huis te kopen, wat met name middeninkomens raakt omdat het hen ontbeert aan een betaalbaar alter - natief. De dominante spelers in de geregu - leerde huursector, woningcorporaties, moeten tenslotte het gros van de vrijko - mende huurhuizen toewijzen aan de aller - laagste inkomens. En betaalbare opties in de vrije huursector ? het zogeheten mid - densegment ? zijn schaars. Een manier om de groeiende kloof tus - sen de sociale, gereguleerde huursector en de koopsector te dichten is om die dure koophuizen goedkoper te maken. Zo wor - den koopsubsidies nog weleens geopperd. Nog los van het prijsopdrijvende effect dat hiervan uitgaat, ligt huren in bepaalde le - vensfases meer voor de hand. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van wisselende rela - ties of een onzekere werksituatie. Want het kopen van een huis is een grote investering die gepaard gaat met een langdurige finan - ciële verplichting waar ook risico's aan zijn verbonden. Een grotere, betaalbare vrije huursector bedient dus een groep mensen die een dergelijke financiële verplichting (nog) niet wil aangaan of die de flexibili- teit van huren verkiest boven kopen. Bo - vendien verkleint het de kloof tussen de gereguleerde huursector en de koopsector. Daarmee kan het ook bijdragen aan meer arbeidsmobiliteit en een betere doorstro - ming op de huizenmarkt (ook vanuit de sociale huursector). In dit stuk werpen wij licht op de poten - tiële behoefte aan huurhuizen in het mid - densegment door te kijken naar de directe en indirecte vraag. En hoe deze vraag zich verhoudt tot de ontwikkeling van het mid - densegment. De analyses zijn gebaseerd op het Woon Onderzoek Nederland ( WoON ) 2012 , 2015, 2018 en 2021. Daarnaast is gebruik gemaakt van microgegevens van het Kadaster over transactie - prijzen. Huurhuizen in het middensegment (hier ook 'middenhuurhuizen' genoemd) hebben een huurprijs vanaf de libera - lisatiegrens tot de boven - grens van 1.000 euro (in 2018). In lijn met de jaar - lijkse indexatie van de huurprijsgrenzen in het huurbeleid (waar - onder de liberalisatiegrens) is deze boven - grens voor de andere drie jaren gecorri- geerd middels het door het CBS gerapporteerde inflatiepercentage in het peiljaar van het desbetreffende WoON. Van 2015 tot en met 2018 werd de liberalisatie - grens (van 710,68 euro) niet geïndexeerd. Vraag naar woningen in midden - huursegment flink toegenomen In 2021 wilden maar liefst 228.000 huis - houdens binnen twee jaar verhuizen naar "Nieuwe huurders betalen de hoofdprijs bij particuliere verhuurders in Amsterdam en Utrecht" 19 HUURDERS OF BELEGGERS Figuur 2: Daadwerkelijke prijs stijgt harder dan gewenste aankoopprijs. \ Noot: Betreft verkoopprijzen in 2011, 2014, 2017 en 2020. BRON: WOON, RABORESEARCH Figuur 1: Meer vraag naar middenhuur onder lage en middeninkomens. BRON: WOON, RABORESEARCH 20 een huurhuis met een middenhuur. De vraag naar huurhuizen in het middenseg - ment is daarmee groter dan negen jaar ge - leden, toen het om zo'n 138.000 huishou - dens ging. De belangstelling voor middenhuur is vooral toegenomen onder jongvolwassenen tot 25 jaar en onder huis - houdens met een inkomen tot anderhalf keer modaal (zie figuur 1). Oftewel: groe - pen waarvan wordt gedacht dat zij tussen wal en schip vallen. Een mogelijke verklaring voor de toene - mende vraag naar middenhuurwoningen onder lagere inkomensgroepen is de ver - slechterde bereikbaarheid van koophui - zen. Bekend is dat mensen hun voorkeu - ren of attitudes mede afstemmen op de mogelijkheden die zij denken te hebben gegeven hun financiële omstandigheden en bijvoorbeeld de toewijzingsregels in de sociale, gereguleerde huursector. Nu het lastiger is om een huis te kopen, neemt de koopgeneigdheid onder huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal af ten gunste van meer vraag naar middenhuur - woningen. Noodgedwongen vraag vermoedelijk groter Naast de directe vraag is vermoedelijk ook de indirecte vraag naar middenhuur - woningen toegenomen. De gewenste aankooprijs van aspirant-koopstarters loopt namelijk steeds verder achter op de daadwerkelijke verkoopprijzen (zie fi- guur 2). Op een toch al krappe woning - markt betekent het dat steeds meer aspi- rant-koopstarters mikken op een huis beneden de mediane verkoopprijs in de regio waar ze willen wonen ? of al wonen indien ze geen voorkeursregio hebben opgegeven (zie figuur 3). De opwaartse ruimte in hun budget lijkt bovendien be - perkt. Omdat de gewenste aankoopprijs van aspirant-koopstarters gegeven hun inkomen en de (destijds) geldende leen - normen en hypotheekrentes eerder te optimistisch dan te pessi- mistisch is. Het aandeel star - ters dat er niet tussenkomt op de koopwoningmarkt neemt dus waarschijnlijk toe. En een deel van hen zal uiteindelijk uit wijken naar de vrije huursector. Dit geldt met name voor de aspi- rant-koopstarters die niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren en/of snel willen verhuizen. Half miljoen middensegmenthuizen Niet alleen de vraag, maar ook het aantal huizen in het middensegment is gegroeid. Telde de woningvoorraad in 2012 nog zo'n 222.000 middenhuurhuizen, inmid - dels zijn dat er bijna 460.000 (zie figuur 4). Een onbekend deel van deze huizen heeft een middenhuur, maar behoort (nog) wel tot de gereguleerde huursector. Het is immers de hoogte van de aanvangs - huur die bepaalt of een huis tot de geregu - leerde of vrije huursector behoort. Ook relatief gezien wint het middensegment aan belang. Het aandeel steeg van 3,1 procent in 2012 naar 6 procent in 2021. "Het dure huurseg - ment wint wel terrein" 21 HUURDERS OF BELEGGERS Het merendeel van alle huizen in de vrije huursector behoort ook tot het middenseg - ment. Maar dankzij de sterke huurprijsstij - gingen wint de dure huur wel aan terrein, ondanks een recentelijke daling van de be - langstelling hiervoor onder verhuisgeneig - den. Hoewel middensegment en de vrije huursector als geheel is gegroeid, blijft het een klein deel van de woningmarkt. De koopsector domineert nog altijd, met als goede tweede de gereguleerde huursector. Gedeelde eerste plek woningcorporaties Particuliere verhuurders zijn actiever ge - worden in het middensegment. Inmiddels zijn zij een net zo grote speler in het seg - ment als woningcorporaties (zie figuur 5). Dat het middensegment is gegroeid, komt dan ook voor een belangrijk deel voor re - kening van particuliere verhuurders. Ster - ker nog, bijna de helft van de groei van het middensegment tussen 2018 en 2021 was te danken aan deze groep verhuurders. Doordat andere partijen veel meer hui- zen zijn gaan verhuren in het middenseg - ment, is het relatieve belang van woning - corporaties in de middenhuur geslonken. Een secundaire reden is dat woningcorpo - raties sinds 2015 iets minder middenseg - menthuizen verhuren. Tussen 2012 en 2015 was juist nog sprake van een rappe Figuur 3: Steeds drukker onder de mediaan. Noot: betreft vergelijking me\ t verkoopprijzen per COROP-regio in 2011, 2014, 2017 en 2020. BRON: WOON, KADASTER, RABORESEARCH 22 toename. Dit hangt waarschijnlijk samen met de Woningwet 2015, die woningcor - poraties dwong een strikte scheiding aan te brengen tussen hun gereguleerd bezit en hun niet-gereguleerd bezit. Zo is het middensegment gegroeid Dat het middensegment inmiddels bijna een half miljoen huizen telt, is maar voor een beperkt deel te danken aan nieuw - bouw. Tussen 2012 en 2021 zijn er ruim 237.000 middensegmenthuizen bijgeko - men, terwijl in die periode krap 68.000 middensegmenthuizen zijn gebouwd. Daarmee kan slechts zo'n 29 procent van de groei van het middensegment in ver - band worden gebracht met nieuwbouw si nds 2012 . Het middensegment is dus vooral gegroeid door de transformatie van gere -guleerde huurhuizen, koophuizen en leeg - staande kantoren naar middenhuurhui - zen. In geval transformatie van gereguleerde huurhuizen wordt de huur opgetrokken tot boven de liberalisatie - grens. Want met name commerciële ver - huurders sturen aan op het liberaliseren van gereguleerde huurhuizen. Woningcor - poraties doen dit in veel mindere mate. Daarnaast speelt 'buy-to-let' een rol. Tot 2019 zat kopen om te verhuren duide - lijk in de lift. En ook in de tweede helft van 2020 veerde het aandeel nog even krachtig op, waarschijnlijk omdat wo - ningbeleggers hun aankopen massaal naar voren haalden om nog te kunnen profiteren van de lagere overdrachtsbe - lasting. Een grove schatting op basis van cijfers van het Kadaster is dat tussen 2012 tot 2021 zo'n 112.000 huizen van eige - naar-bewoners werden gekocht voor de Figuur 4: Vooral dure huursector in de lift. BRON: WOON, RABORESEARCH 23 verhuur. Een deel daarvan zal een mid- denhuur hebben gekregen, maar onbe - kend is hoe groot dat aandeel is. Tot slot speelt de transformatie van leeg - staande kantoren en andere panden ver - moedelijk een rol bij de groei van het mid - densegment. In de afgelopen jaren werden zo'n 10.000 tot 12.000 huizen per jaar aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van dit soort panden. Vaak gaat het om relatief kleine huurwoningen blijkens een tweetal onderzoeken van het CBS. En ook hier geldt dat een onbekend deel van deze huurhuizen een middenhuur zal hebben gekregen. Dit betalen nieuwe huurders In 2021 wilden zo'n 228.000 huishoudens binnen twee jaar naar een middenhuur - huis verhuizen. Gelet op de omvang van het middensegment en de gemiddelde woonduur van bijna 9 jaar in dit segment, ligt het niet voor de hand dat al deze men - sen hierin zullen slagen. Dat er in algeme - ne zin meer vraag is dan aanbod in de vrije huursector, blijkt ook uit de hoogte en ontwikkeling van de aanvangshuren. De huren die nieuwe huurders betalen, raken namelijk het plafond van het mid - densegment (zie figuur 6). In Amsterdam en Utrecht ? steden met een grote aan - trekkingskracht op jongvolwassenen en een stevige druk op de huizenmarkt ? lig - gen de aanvangshuren zelfs ruim daarbo - ven. In die steden betalen met name dege - nen die huren van een particuliere verhuurder de hoofdprijs: in 2021 betaal- den nieuwe huurders in doorsnee maan - delijks 1.400 euro. Wo - ningcorporaties vragen nieuwe huurders vaak een lagere huur. Tussen 2018 en 2021 steeg ook de mediane huur bij cor - poraties nauwelijks. In Amsterdam en Utrecht was in die periode zelfs sprake van een daling. Doordat er meer vraag is dan aanbod, kunnen verhuurders ook relatief hoge huren vragen in verhouding tot de kwaliteit van de hui- zen. Deze kwaliteit wordt in het woning - waarderingsstelsel (W WS) bepaald op grond van de kenmerken van het huis en de gewildheid van de omgeving. En aan die kwaliteit is een beleidsmatige maxi- maal redelijke huur gekoppeld. In het middensegment is de huur vaak in lijn met de maximaal redelijke huur op grond van de kwaliteitspunten van het huis. Maar de verschillen tussen verhuurders zijn groot. Woningcorporaties verhuur - den in 2021 bijna 91 procent van hun mid - denhuurhuizen voor een prijs beneden de maximaal redelijke huur. Bij particuliere verhuurders gold dit voor krap de helft. Vooral in het dure huursegment is de huur vaak hoger dan de maximaal redelijke HUURDERS OF BELEGGERS "Vooral in het dure huursegment is de huur vaak hoger dan de maximaal redelijke huur" 24 Figuur 5: Opmars particuliere verhuurders in het middensegment. Noot: De\ groep particuliere verhuurders bestaat voor 92 procent uit particuliere personen en daarnaast uit familiele\ den. BRON: WOON, RABORESEARCH huur. In 2021 gold dit voor 80 procent van alle huizen in dit segment. Blijft middensegment groeien? Het middensegment is de afgelopen jaren gegroeid, mede dankzij 'buy-to-let'-beleg - gers. De gedachte dat de vrije huursector gebukt gaat onder misstanden lijkt vooral gevoed door de hoge huren die nieuwe huurders (in sommige steden, bij sommi- ge verhuurders) betalen, die lang niet al- tijd in lijn zijn met de kwaliteit van de hui- zen. Om dit probleem te tackelen, kondigde het kabinet recentelijk aan de aanvangshuren te gaan reguleren voor huurhuizen met een huur tot 1.000 tot 1.250 euro. Daarnaast zetten overheden in op het ontmoedigen van beleggers via een hogere overdrachtsbelasting en ge - meentelijke instrumenten als opkoopbe - scherming. Dat ontmoedigingsbeleid lijkt effectief want inmiddels is 'buy-to-let' op z ijn retou r. Het is onzeker wat dit pakket aan (toe - komstige) maatregelen betekent voor de ontwikkeling van het middensegment. Het is de uitdaging om het verbeteren van de prijs-kwaliteitverhouding in de vrije huursector hand in hand te laten gaan met een aantrekkelijk investeringskli- maat voor de bouw van nieuwe huurhui- zen. Of het segment de komende jaren groeit, is dus ongewis. Het is voor klem zittende woningzoekenden te hopen dat 25 woningcorporaties en institutionele par- tijen gaan investeren in de bouw van nieuwe middenhuurhuizen. Want het aanbod is nog altijd ontoereikend om de grote groep woningzoekenden die nu nog tussen wal en schip valt, op het droge te helpen. HUURDERS OF BELEGGERS Figuur 6: Particuliere verhuurders in Amsterdam en Utrecht aan kop. Noot: Het totaal omvat ook overige verhuurders. De mediane aanvangshuur is gebaseerd op de maandeli\ jkse huur die recent verhuisde huishoudens betalen. BRON: WOON, RABORESEARCH 26 Woning corporaties in hogere versnelling na afschaffen verhu urderheffing Bob Witjes De champagnekurken vlogen je nog net niet om de oren, toen uit het regeerakkoord van Rutte IV bleek dat de verhuurderheffing na bijna 10 jaar wordt afgeschaft. De blijdschap bij woningcorporaties, huurders en hun brancheorganisaties was groot. Natuurlijk, het was een overwinning na jaren van strijd tegen een onuitlegbare en onrechtvaardige belasting op sociaal verhuren. Maar daar zat 'm slechts een deel van de vreugde. De erkenning dat sociale huur niet langer een probleem maar een oplossing is, was minstens zo belangrijk. Tijd om aan de slag te gaan! 27 Woning corporaties in hogere versnelling na afschaffen verhu urderheffing 28 INTERVIEW D e ambities van het kabinet zijn groot. Dat er met Hugo de Jonge weer een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening is, geeft aan dat er genoeg te doen is op het ge - bied van wonen. Woningcorporaties hoe - ven vanaf volgend jaar niet langer ieder jaar bijna 2 miljard per jaar aan verhuurderhef - fing te betalen. Het geld dat hiermee vrij - komt, maakt het corporaties mogelijk om extra te investeren en de komende jaren 250.000 woningen te bouwen, honderddui - zenden woningen te verduurzamen en de betaalbaarheid voor huurders te verbete - ren. De minister voor VRO gaat hierover af - spraken maken met brancheorganisaties Aedes, de Woonbond en VNG. Tot zover het meer cijfermatige en pro - cesmatige gedeelte van de afschaffing van de heffing. Want de boodschap die corpora -ties jarenlang hebben gepredikt dat er na afschaffing van de verhuurderheffing weer veel meer mogelijk zou zijn, moet nu in praktijk worden gebracht. Het startschot werd hier een jaar geleden al voor gegeven, toen onder leiding van Aedesvoorzitter Martin van Rijn de Actieagenda Wonen werd gepresenteerd door 34 partijen uit het woondomein. Maar hoe zet je deze tekenta - felambities om in plannen? We spraken di- recteur Tonny van de Ven (woningcorpora - tie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal) en Suzanne Lipsch (Program - mamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg) die regelmatig con - tact heeft met woningcorporaties. Erkenning voor de sector Wat dacht Van de Ven toen ze voor het eerst hoorde dat de verhuurderheffing werd afge - schaft? "Ik vind het een enorme erkenning De ambities van corporaties en de overheid Begin 2021 presenteerden 34 organisaties de Actieagenda Wonen. In het regeerakkoord van Rutte IV zijn eveneens tal van ambities geformuleerd. Een beknopt overzicht. ? Nieuwbouw: In de Actieagenda is opgenomen dat er 1 miljoen woningen moeten wor\ den gebouwd de komende 10 jaar, waarvan 250.000 sociale huurwoningen en 400.000 midden­ huurwoningen en goedkope koopwoningen. Het regeerakkoord kent een vergelijkbare ambitie. ? Verduurzaming: Woningen met een E, F of G­label worden met voorrang verduurzaamd. In het regeerakkoord is de ambitie opgenomen dat 1 miljoen woningen de komende jaren naar de isolatiestandaard verduurzaamd moeten worden en 450.000 woningen van het aardgas af moeten. ? Leefbaarheid: Corporaties werken aan gemengde buurten en wijken. Om dit s\ tructureel te kunnen waarborgen, moet het Volkshuisvestingsfonds structureel gemaakt worden. ? Betaalbaarheid: In de Actieagenda is opgenomen dat er bij afschaffing van de verhuurder­ heffing ook ruimte is voor aanvullend betaalbaarheidsbeleid. In het Regeerakkoord is in ieder geval een huurbevriezing in 2024 opgenomen. Verder moeten 'huren van lage inkomens worden verlaagd en huren van hoge inkomens naar marktconform niveau worden verhoogd'. Hoe dit precies wordt uitgewerkt en wat de samenhang is met de hervorming van de huurtoeslag, is op het moment van schrijven nog niet bekend. 29 Suzanne Lipsch, Programmamanager Wonen en Herstructurering van Parkstad Limburg 30 voor de rol die woningcorporaties kunnen spelen. Natuurlijk gaat het om geld, maar tegelijkertijd zegt de overheid hiermee dat corporaties een belangrijke, maatschappe - lijke meerwaarde hebben." Zeker omdat de heffing echt wordt afgeschaft, in plaats van dat het geld bijvoorbeeld was omgezet in een soort subsidiefonds. "Dat had voorzich - tigheid en wantrouwen uitgestraald," zegt Van de Ven. "Die voorzichtigheid blijft dan ingebouwd in het systeem. Niet alleen bij corporatiebestuurders, maar ook bijvoor -beeld bij het WSW, de organisatie die de borging van de leningen regelt. Perspectief is belangrijk. We weten nu dat we vooruit kunnen." Daar wil Van de Ven met haar cor - poratie vol voor gaan. "Ik vind dat een cor - poratie zich zoveel mogelijk financieel moet stretchen en juist een beetje anticyclisch moet investeren. Natuurlijk, er liggen altijd onzekerheden en risico's op de loer, denk aan de bouwkosten die op dit moment stij - gen. Maar als je je als corporatie daar altijd door laat beperken, zet je geen stap voor - De verhuurderheffing Het kabinet Rutte II, van VVD en PvdA, voerde de verhuurderheffing in als crisismaatregel. Al eerder werden er afspraken over gemaakt tijdens het kabinet Rutte I en, nadat dat kabinet viel, in het "Kunduz­akkoord" tussen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie. Volgens de Memorie van Toelichting bij de wet, werd de heffing ingevoerd om "de woningmarkt beter te laten functioneren". Eén zin later staat echter het werkelijke doel: "De primaire doelstel­ ling van de verhuurderheffing is het realiseren van een budgettaire opbrengst". Ofwel: er was geld nodig, want het was crisis. Corporaties konden het geld prima m\ issen, of anders verdienen door de verkoop van woningen of het verhogen van de huren bij mensen met een hoog inkomen, was het idee. Bovendien hielp de tijdsgeest de corporaties\ niet: door de parlementaire enquête die kort daarvoor plaatsvond, stond de sector er niet goed \ op. De verhuurderheffing werd ingevoerd als percentage van de WOZ­waarde van alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Alleen verhuurders met weinig woningen hoefden het niet te betalen. Als gevolg hiervan betaalden de corporaties ? en indirect de huurders van sociale huurwoningen ? 95% van de heffing. Terwijl grofweg 2/3 van de huurwoningen van corporaties is. Als de heffing in 2023 wordt afgeschaft, hebben corporaties al bijna 13 miljard aan heffing betaald, bijna 6.000 euro per woning. De heffing had diverse gevolgen. Corporaties gingen massaal op de rem staan bij nieuwbouw. Terwijl er in 2013 nog bijna 30.000 woningen werden gebouwd, was dit aantal 2 jaar later gezakt naar 15.000.  Ook werden noodgedwongen de huren boven inflatie verhoogd in de eerste jaren na de verhuurderheffing. Met het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond werd dit een halt toe geroepen, maar de impact op het investeringsvermogen bleef. Er kwam dan ook van diverse kanten kritiek op de heffing. Niet alleen van Aedes en de Woonbond, maar ook vanuit steeds meer politieke partijen en wetenschappers. Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen in september 2021 werd de heffing voor 2022 al met 500 miljoen euro verlaagd. Een eerste stap naar uiteindelijke afschaffing door het kabinet Rutte IV. 31INTERVIEW waarts. Bij een continue bouwstroom, bouw je in geode en in slechte tijden. Dus voorals - nog moeten we doorbouwen. Dat kan nu de heffing wordt afgeschaft." Ook volgens Lipsch is de afschaffing van de verhuurderheffing méér dan alleen een financieel verhaal, maar juist een belangrij - ke erkenning voor het werk van corporaties. In Parkstad speelt meer een leef baarheids - vraagstuk dan behoefte aan nieuwbouw. Particulier bezit gaat achteruit, waardoor wijken achteruit gaan. "Corporaties zijn nooit gestopt om de leef baarheid aan te kaarten," zegt Lipsch. "Maar het geld was er niet altijd om hier iets aan te doen. Corporaties moesten natuurlijk kiezen tussen allerlei opgaven om hun geld in te zetten. Natuurlijk wordt met de afschaf - fing van de verhuurderheffing niet ineens álles mogelijk, maar het helpt wel." Realistische ambities Toch blijft het wel belangrijk om realistisch te blijven in wat wel en niet kan. Zonder de financiële middelen kunnen plannen nog zo mooi zijn, maar wordt het uitvoeren lastig. Kijk naar de corporaties in Parkstad: ideeën genoeg om de leef baarheid aan te pakken, maar geld ontbrak. Nu dat geld er is, kan er meer, maar het is van belang om de ver - wachtingen goed te managen en naar el- kaar uit te spreken. "Je moet gemeenten echt meenemen in welke investeringsruim - te er is," stelt Lipsch. "Vervolgens is het van belang dat je met elkaar heldere doelen stelt. Waar wil je samen prioriteit aan ge - ven? Waar wil je dat een gemeente en een corporatie over, zeg, 5 jaar staan." In Parkstad werken corporaties al jarenlang goed samen, waardoor er een soort kruis -bestuiving plaatsvindt. Corporaties en ge - meenten kunnen met elkaar snel de priori- teiten vaststellen. Ook Van de Ven stelt dat je als corporatie helder moet zijn in wat je kan. "Je moet als corporatie een concreet bod doen aan de gemeente: dít kan ik presteren. Laat zien wat je kan, en dan moet je met de gemeen - tes om tafel. Ze moeten het gevoel krijgen dat het zonde is als deze plannen blijven lig - gen." Ze ziet echter nog wel een aantal uit - dagingen aan de gemeentekant. "De colle - ges zijn in veel gemeenten nog niet gevormd. Dat gaat natuurlijk snel gebeu - ren, maar tegen de tijd dat alles weer op vol- le snelheid draait, ben je toch weer een paar maanden verder." Ook op andere fronten liggen uitdagingen. Van de Ven: "Denk aan de flora- en faunawet, stikstof en bijvoor - beeld het aantal nieuwbouwlocaties." Daar zag Van de Ven overigens iets opvallends. "We merken de laatste jaren dat een ge - meente je serieuzer neemt als je je als cor - poratie wat meer gedraagt als projectont - wikkelaar. We hadden vaak het idee dat ze corporaties als maatschappelijke partner wilden zien, maar als het om nieuwbouw gaat, dan moeten er gewoon zaken worden "Als je je als corporatie altijd door onzeker­ heden en risico's laat beperken, zet je geen stappen voorwaarts" 32 gedaan en helpt het als je je ook meer zo op- stelt." Toch kunnen corporaties hun ogen natuurlijk niet helemaal sluiten voor de roze olifant in de kamer: gaat het met het gebrek aan locaties, stijgende bouwkosten en gebrek aan personeel, lukken om de ge - wenste versnelling in nieuwbouw te berei- ken? Komen de ambities niet als een boeme - rang terug als over een paar jaar blijkt dat de versnelling niet is gehaald? Je merkt bij Van de Ven en Lipsch dat de energie er zeker is, daar zal het niet aan liggen. Maar hoe ga je hier mee om? Volgens Van de Ven bete - kent het ook dat je op korte termijn soms andere keuzes moet maken. "Als de ge - meente nog op gang moet komen, dan kun je als corporatie natuurlijk met je eigen be - zit aan de slag. Heb je nog woningen met vocht of schimmelproblematiek? Die kun je bij wijze van spreken morgen aanpakken." Jongeren woongebouw Rock in Etten-Leur 33 Het hangt ook samen met een niet onbe- langrijk ander issue: de beperkte personele capaciteit bij gemeenten. Lipsch ziet dit ook in Parkstad, al betekent dat niet dat je als corporatie bij de pakken neer moet zitten. "Je moet het gesprek aangaan over die capa - citeit, daarover eerlijk naar elkaar zijn, en kijken wie vervolgens welke rol kan oppak - ken. Zorg dat hier commitment op ontstaat. Corporaties kunnen het niet alleen, ge -meenten kunnen het niet alleen." In Parkstad wordt er op een creatieve manier mee omgegaan. "We zijn bezig om mini-BV - tjes op te richten met groepjes mensen van corporaties en gemeenten die rond hetzelf - de onderwerp werken. Dat levert goede en efficiënte samenwerking op. En het heeft als bijkomend voordeel dat je via zo'n BV extra middelen kunt aantrekken." Ook de organisatie moet mee Corporaties zullen zelf aan de bak moe - ten, nu alles in de zesde versnelling gaat. "Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: al- les zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen." Zo probeert Van de Ven Alwel klaar te stomen voor de grote opgave. Of het letterlijk zo zal zijn is de vraag, maar dan staat het maar als per - spectief. Al dat extra en snellere werk be - tekent niet alleen meer mensen. "De in - formatiesystemen en data moeten bijvoorbeeld op orde zijn als je snel aan de slag wilt gaan. Neem bijvoorbeeld de ver - "Je moet gemeenten echt mee nemen in welke investerings­ ruimte er is. Waar wil je samen prioriteit aan geven?" INTERVIEW 34 Tonny van de Ven, Woningcorporatie Alwel in Breda, Etten-Leur en Roosendaal 35 duurzaming. Je moet dan natuurlijk wel weten waar de woningen staan met slech - te labels, zodat je meteen weet waar je grootste opgave ligt." Ook de manier van werken verandert. Als je niet altijd méér kunt doen, moet je het anders doen. "Je kunt niet alles meer in eigen huis oplos - sen. Dat betekent iets voor je rol als op - drachtgever. Voor medewerkers van Al- wel betekent het dat ze soms meer in een projectleidersrol zitten, dan in een uit - voerende rol." Het is overigens een ontwikkeling die al een tijdje gaande is, en dat was voor een deel van de mensen best even wennen. "Weerstand tegen veranderingen in een or - ganisatie is er altijd. Je moet medewerkers stap voor stap meenemen en goed uitleggen waarom stappen worden geno - men." Van de Ven raadt colle - ga-corporaties aan zich voor te bereiden. "Je hebt nog even om dat te doen. Leid je perso - neel op, zorg dat je data op orde komen, zorg voor voldoende keten - partners en zorg dat je organisatie er klaar voor is. Ben je nog niet over naar Of - fice 365, morgen doen! Om maar wat te noemen." Lipsch hoopt dat er bij corporaties ook een andere mindset ontstaat. Dat ze weer wat vaker 'ja' durven te zeggen. Je merkt dat de overheid weer met een andere bril naar corporaties kijkt. "In veel wijken in Parkstad spelen nadrukkelijk leef baar - heidsissues, waarbij niet alleen geld het probleem is maar ook de vraag: "Wat mag de corporatie?". Ik hoop dat deze nieuwe tijdsgeest ervoor zorgt dat corporaties hier vaker in kunnen en willen helpen." Huurders: prioriteit bij verduurzaming Eén stakeholder is in het hele verhaal nog niet naar voren gekomen: de huurder. Hoe kijken zij naar de afschaffing van de ver - huurderheffing? "De meeste huurders krij - gen dit natuurlijk niet echt mee, zo realis - tisch moet je zijn" aldus Van de Ven. "Maar de huurdersorganisaties die mee hebben gestreden tegen de heffing, zien het ook een beetje als hun overwinning. Uiteinde - lijk betaalden zij natuurlijk indirect die heffing." En waar moet het geld volgens hen aan worden besteed? Lagere huren? "Nou, dat viel eigenlijk wel mee," zegt Van de Ven. "De prioriteit die ze nu hebben is meer verduurzaming. Waarmee overigens ook lagere woonlasten worden gereali- seerd, dus het is zeker ook goed voor de betaalbaarheid." Opgaven genoeg, en er zijn ook zeker nog wat beren op de weg, maar de zon schijnt weer in corporatieland. De sector doet er weer toe, wordt gezien als onder - deel van de oplossing, en heeft weer meer financiële armslag om die oplossingen waar te maken. Aan de slag! "Ik heb tegen mijn organisatie gezegd: alles zal de komende tijd 2x zo snel moeten en we gaan 2x zoveel doen" INTERVIEW 36 37 S tarters op de woningmarkt kun- nen steeds moeilijker aan een koopwoning komen. De huizen - prijzen zijn sterk gestegen, over - bieden is de standaard gewor - den en er is een flink bedrag aan eigen geld nodig om aan een eigen woning te kunnen komen. Is een koopwoning straks alleen nog beschikbaar voor de happy few ? En in hoeverre is dit een gevolg van beleid? Cindy Biesenbeek Een Loan-to-Value (LTV)-limiet verbetert de financiële stabiliteit, maar vereist ook eigen geld bij de aanschaf van een koopwoning. In hoeverre belemmert een LTV-limiet eigen- woningbezit onder starters? Uit recent on- derzoek blijkt dat dit effect beperkt is. Sinds de invoering van de LTV-limiet duurt het lan- ger voordat starters huiseigenaar worden, maar dit komt in beperkte mate door deze limiet. Waarschijnlijk spelen vooral ontwik- kelingen op de woningmarkt een rol. Onderzoek naar effect Loan-to-Value limiet op eigenwoningbezit onder starters REGIE OP DE WONINGMARKT LT V, w e g ermee? 38 Benodigd eigen geld Het afgelopen decennium is het benodigde eigen geld bij de aankoop van een eigen woning toegenomen. Dat is bijvoorbeeld nodig om bijkomende kosten te financie - ren. Denk hierbij aan de overdrachtsbelas - ting, afsluit- en advieskosten voor de hypo - theek, kosten voor een aankoopmakelaar, notariskosten en premie voor een Nationa - le Hypotheekgarantie. Tot 2012 konden deze bijkomende kosten worden meegefi - nancierd met de hypotheek. Eind 2011 is er een maatregel ingevoerd die het maximale hypotheekbedrag aan banden legt. De Loan-to-Value (LT V)-limiet beschrijft het maximale percentage van de waarde van een woning dat kan worden ge - financierd met een hypotheek. In 2012 was de LT V-limiet 106% en deze is vervolgens stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018 (zie figuur 1, grijze lijntjes en rechteras) Het benodigde eigen geld is toegenomen door zowel de invoering en verscherping van de LT V-limiet als door een stijging van de huizenprijzen. Dit laat ik zien aan de hand van een rekenvoorbeeld, waarbij ik uitga van bijkomende kosten van gemiddeld 6% van de koopsom van een woning. Naast deze bij - komende kosten is er in bepaalde situaties aanvullend eigen geld nodig. Ten eerste kan het voorkomen dat de aankoopprijs hoger is dan de taxatiewaarde van de woning. Het verschil dient uit eigen middelen te worden gefinancierd. Daarnaast is het denkbaar dat er vanwege inkomensnormen niet voldoen - de ruimte is om een gewenste woning te ko - pen. Ook dan dient het verschil uit eigen middelen te worden betaald. Beide situaties neem ik in het onderstaande rekenvoorbeeld niet mee, omdat ze sterk af hangen van per - soonlijke situaties. In 2012 gold een LT V-limiet van 106%, waardoor deze bijkomende kosten volledig uit de hypotheek konden worden betaald. Sinds 2018 geldt een LT V-limiet van 100%. In dat jaar bedroeg de gemiddelde koop - som 287 duizend euro, waardoor er onge - veer 17 duizend euro eigen geld nodig was voor de aankoop van een eerste eigen wo - ning (figuur 1, blauwe balkjes en linkeras). In 2021 was de gemiddelde koopsom ge - stegen tot 387 duizend euro, waardoor er 23 duizend euro eigen vermogen nodig was. Sinds 2018 is LT V-limiet constant ge - bleven. Door de stijging van huizenprijzen is het gemiddelde benodigde eigen geld toch toegenomen. LTV-limiet verbetert financiële stabiliteit Het voorname doel van een LT V-limiet is voorkomen dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen da - len. Een belangrijke les uit de financiële cri- sis is dat individuele betalingsproblemen kunnen omslaan in een financiële crisis vanwege hoge hypotheekschulden en een sterke verwevenheid tussen financiële in - stellingen. Macroprudentieel beleid, waar - onder de invoering van een LT V-limiet, is gericht op het verminderen van dergelijke systeemwijde risico's en het daarmee verbe - teren van de financiële stabiliteit. Eerder onderzoek toont dat het kredie - trisico van banken afneemt bij een lagere LT V-limiet. Daarnaast blijkt uit bestaand onderzoek van De Nederlandsche Bank dat een LT V-limiet de pieken en dalen van de huizenprijzen vermindert. Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwense - lijk. De daling van huizenprijzen na 2008 heeft de recessie versterkt. Doordat hypo - theekschulden in Nederland relatief hoog zijn bezuinigen huishoudens sterk op hun uitgaven wanneer de huizenprijzen dalen. Dat geldt vooral als het huis onder water REGIE OP DE WONINGMARKT 39 komt te staan ? als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Bovendien kunnen eigenaren van een huis dat onder water staat meestal niet verhuizen. Dat maakt het bijvoorbeeld lastiger om in een andere regio te gaan werken. Hoge pieken in huizenprijzen kunnen leiden tot vermogenseffecten. Degenen die in de juiste periode een woning gekocht hebben maken forse vermogenswinst. Daarnaast is het voor starters tijdens de hoge pieken lastiger om aan een woning te kopen. Kosten LTV-limiet nog onbekend Een veelgehoord bezwaar tegen (het aan - scherpen van) de LT V is dat deze de moge - lijkheden voor starters verkleint om een huis te kopen. Over het effect van de LT V-limiet op de kans dat starters op de woningmarkt huizenbezitter worden is minder bekend. Deze kans wordt echter niet alleen bepaald door de LT V-limiet. Fi- guur 1 laat bijvoorbeeld zien dat het beno - digde eigen geld mede af hankelijk is van de ontwikkeling van huizenprijzen. Daar -naast zijn er nog allerlei andere ontwikke - lingen van invloed op de kans dat starters een koopwoning bemachtigden, zoals het aanbod van woningen, fiscale regelingen voor belastingvrij schenken, de hoogte van de overdrachtsbelasting en economi- sche ontwikkelingen. Dit maakt het lastig om in te schatten in hoeverre de invoering van de LT V-limiet de toegang tot de wo - ningmarkt heeft verslechterd. Aanpak onderzoek In een recent verschenen DNB Working Pa - per hebben Cindy Biesenbeek, Mauro Mastrogiacomo, Rob Alessie en Jakob de Haan het effect van de LT V-limiet op wo - ningbezit geïdentificeerd. Dat hebben we gedaan door een treatment groep te verge - lijken met een controlegroep. Idealiter be - staat de controlegroep uit starters waarop de LT V-limiet niet van toepassing is en die op alle ande - re fronten identiek zijn aan degenen in de treatment groep. In dat geval is het verschil in de kan - sen voor individu - en uit de treatment groep ten opzichte van de controle - groep volledig toe te wijzen aan de LT V-limiet. In de praktijk bestaat er echter geen controlegroep waarop de LT V-limiet niet van toepassing is. We benaderen de controlegroep aan de hand van het vermogen van de ouders. Het achterliggende idee is dat de invoering van een LT V-limiet geen effect heeft op huizen - bezit van starters met rijke ouders. We ne - "Het voorname doel van een LTV-limiet is voorkomen dat huishoudens onder water komen te staan wanneer huizenprijzen dalen" 40 men aan dat deze starters geen last hebben van de LT V-limiet, omdat hun ouders het nodige eigen vermogen kunnen schenken of lenen aan hun kinderen. Eerder onder - zoek laat eveneens zien dat het huizenbe - zit van personen met voldoende (toegang tot) financiële middelen niet wordt beïn - vloed door een vereiste aanbetaling. We schatten de kans voor starters om huizenbezitter te worden met behulp van een duurmodel en data van De Nederland - sche Bank en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarbij corrigeren we voor ver - schillende persoonskenmerken, zoals ge - slacht, opleidingsniveau, migratieachter - grond, inkomen en vermogen. We bekijken in hoeverre de kans om huizenbezitter te worden is afgenomen sinds de invoering van de LT V-limiet. Dit vergelijken we voor de treatment - en de controlegroep. Het ver - schil is toe te wijzen aan de invoering van de LT V-limiet.   Beperkt effect Uit het geschatte model blijkt dat het sinds de invoering van de LT V-limiet in 2012 langer duurt voor starters om een eerste eigen woning te kopen. Dit lijkt echter niet zo zeer door de invoering van die maatre - gel te komen. Het verschil tussen de treat - ment- en controle groep is namelijk be - perkt. Het additionele effect van de invoering van de LT V-limiet voor de treat - ment groep is ongeveer -6% ten opzichte van de controlegroep. Deze bevinding sug - gereert dat andere ontwikkelingen, met name snel stijgende huizenprijzen, van groter belang zijn.  We hebben verschillende controles uit - gevoerd om te controleren in hoeverre de uitkomsten van het onderzoek af hankelijk zijn van de gemaakte aannames. Uit die controles blijkt dat de uitkomsten zeer ro - buust zijn. We hebben bijvoorbeeld ver - schillende definities en drempelwaardes voor vermogen van ouders ge - bruikt om te bepalen wie tot de treatment- en controlegroep toe - behoort. Daarnaast hebben we verschillende schattingsmetho - des gebruikt, waarbij de resulta - ten vergelijkbaar zijn. Weg met de LTV-limiet? Een veelgehoord argument tegen de LT V-limiet is dat dit mogelijk een negatief effect heeft op de toegang van starters op de woningmarkt tot een koop - woning. Tot nog toe ontbrak een empirisch onderzoek naar dit mogelijke effect. Dit kwam onder andere doordat de woning - markt sinds de invoering van de LT V-limiet aanzienlijk is veranderd, en deze ontwikke - lingen lastig uit elkaar te halen zijn. Uit het DNB Working Paper blijkt dat de invoering van een LT V-limiet een beperkt effect heeft gehad op de kans dat starters in aanmerking komen voor een eerste ei- gen woning. Ontwikkelingen over de tijd die op zowel de treatment- als controle - groep van toepassing zijn hebben waar - schijnlijk een groter effect op eigenwo - ningbezit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de sterke stijging van huizenprijzen, of het op latere leeftijd gaan samenwonen. "Grote pieken en dalen in huizenprijzen zijn beide onwenselijk" 41 REGIE OP DE WONINGMARKT Een mogelijke verklaring voor het beperk- te effect van de LT V-limiet op  eigenwo - ningbezit zou kunnen zijn dat inkomens - normen momenteel vaker bindend zijn dan de LT V-limiet. Dit komt doordat de V ? de waarde van de eigen woning ? de afgelo - pen jaren sterker is gestegen dan de I ? het inkomen in de Loan-to-Income (LTI)- norm. Een andere mogelijke verklaring kan zijn dat de LT V-limiet geleidelijk is ver - laagd, waardoor huishoudens hun spaar - gedrag hebben kunnen aanpassen. Tegenover het beperkte effect van de LT V-limiet op eigenwoningbezit staan drie belangrijke voordelen. Ten eerste voor - komt de LT V-limiet overkreditering, wat gepaard gaat met individuele risico's. Ten tweede verbetert de LT V-limiet financiële stabiliteit. En ten derde blijkt uit andere onderzoeken dat een LT V-limiet de huizen -prijsstijging afremt. Zonder LT V-limiet zou een koopwoning waarschijnlijk nog verder buiten beeld raken voor starters. Laten we de LT V-limiet vooral behouden. *De opvattingen in dit artikel reflecteren niet automatisch de visie van De Nederland - sche Bank of het Eurosysteem. Figuur 1 LEES MEER Bestaand onderzoek van DNB: Effects of further reductions in the LTV limit (dnb.nl) DNB Working Paper: The effect of introducing a Loan-to-Value limit on home ownership (dnb.nl) 42 Sociale architectuur 43 Space-S, Eindhoven, 12N Urban Matters, Urhahn, Inbo, voor Woonbedrijf FOTO RUFUS DE VRIES Martijn Blom De woonopgave in Nederland staat eindelijk op de nationale agenda: het tekort aan betaalbare woningen wordt 4ink gevoeld en leidde zelfs tot het Woonprotest, met in Amsterdam meer dan 20.000 demonstranten. Ook het debat onder experts is hevig en soms scherp. De vraag die mij bezighoudt, is of de architectuur zelf een antwoord zou kunnen geven op de urgente woon - behoefte. Terwijl de beeldtaal van de architectuur in een enor - me diversiteit verzeild is geraakt, lijken de primaire be - hoeftes vooral buiten het architectonisch veld te liggen: betaalbaarheid, gemeenschapszin, geborgenheid. Wat is dan de agenda voor een sociale architectuur? Ik vond inspiratie in enkele recente woonprojecten. Een selectie van 3 sociale woonprojecten voor een agenda van sociale architectuur Space-S, Eindhoven, 12N Urban Matter, Urhahn, Inbo, voor Woonbedrijf Aan Strijp S in Eindhoven staat een fors stedelijk wooncomplex, met 400 woningen, toch enigszins on - opvallend te zijn. Het is stevig, maar niet uitgesproken. De blokken zijn gemaakt van baksteen, in verschillen - de bruintinten. Al bij de start van het project, ontstond het voorne - men direct met de bewoners om tafel te gaan. Er ont - stond een proces dat zich op natuurlijke wijze op de bewoners en hun woonbehoeften richtte. Er ontstond ruimte om met elkaar naar slimme oplossingen te zoeken. Zo kon een geheel ontstaan waarin het bin - nenkomen, de gangen, de bergingen, dakterrassen, wasruimtes, werkruimtes, kleine winkels en het bin - 44 Space-S Eindhoven. FOTO RUFUS DE VRIES 45 BEELDESSAY nenterrein elk een bijdrage leveren aan de leefomgeving. Het wooncomplex als een sociaal systeem. Met de bewoners werd een programma 'ontdekt ' waarin bijvoorbeeld verschillende woningtypen gemengd zijn door het com - plex heen; die behoefte werd door de bewo - ners zelf geformuleerd. Er zijn ook loft-wo - ningen gemaakt, waarin handige klussers hun eigen droomhuis konden realiseren. Er zijn zorgwoningen en studentenwoningen opgenomen. Een diverse gemeenschap met een sterke collectieve samenhang, door open te staan voor de wensen van de bewoners en deze wensen ook te durven realiseren. Woningen Nieuw Zuid/Saphira, House of Archi - tects + Urban Echoes, Hilversum, voor Dudok Woningen Zuiderheide, Hilversum, House of Architects + Urban Echoes. FOTO PETER TIJHUIS Een woonblok, aan een rotonde, in Hilver -