MAATSCHAPPELIJK VASTGOED EN PUBLIEKE WAARDE #4/2021 Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 EN VERDER 04 Hoofdredactioneel Vastgoed in beweging 62 Beeldessay Nieuwe ontmoetingen in de kerk 84 Column Solidair met de woonstarter?! ARTIKELEN 06 Publiek domein in private ruimtes Hybridisering in theorie en praktijk 22 Corporaties op zoek naar andere rol in de wooncrisis Welke rol kunnen woningcorporaties spelen 30 Oosterwold: utopie zonder stedenbouw? Evaluatie fase 1 54 Kapitaal voor de buurt Maatschappelijk vastgoed in handen van bewoners Maat­ schappelijke voorzieningen In de stad van de toekomst Stadsmachine Zollhaus De gemeenschaps­ economie aan het werk in de stad 40 68 COVER Skatepark Malmö Zweden. Foto Maria Eklind THEMA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED EN PUBLIEKE WAARDE 78 De waardering voor het kerkgebouw Kennisontwikkeling bij de herbestemming van kerken 86 Kwartiermakers voor brede welvaart De broedplaats als maatschappelijk vastgoed INTERVIEWS 48 Gezocht: nieuw eigenaarschap Interview met Marc van Leent Publieke voorzieningen Van voorzieningenlogica naar rendementslogica 12 Inhoud 2 Anne-Jo Visser, Amsterdamse Federatie van Woningbouw corporaties Lianne van Duinen, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur Annemiek Rijckenberg, Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling Arie Lengkeek, Commongrounds, onderzoeker en programmamaker Bart de Zwart, Fontys Hogeschool Bob Witjes, Aedes Edwin Buitelaar, Planbureau voor de Leefomgeving Jutta Hinterleitner, TU Delft Leo Pols, Planbureau voor de Leefomgeving Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Like Bijlsma, Planbureau voor de Leefomgeving Marcel Musch, TU Eindhoven Marieke Boeije, Landelijk Samenwerkings- verband Actieve bewoners Maurice Specht, Specht in de Stad Peter Kuenzli, Gideon Consult 4 Recent onderzoek van het Rotterdamse journalistieke platform Vers Beton laat aard en omvang van deze beweging goed zien (2021). In de afgelopen jaren zijn meer dan 500 gemeentelij - ke panden verkocht. Dat het hier niet enkel om een Rotterdams, of stedelijk fenomeen gaat, lezen we in een artikel van de Groene Amsterdammer (2021). Daarin laten de auteurs zien hoe aan de randen van Nederland mensen steeds verder af komen te wonen van voorzieningen zoals dokters, bibliotheken, thea - ters en ziekenhuizen. On - der druk van schaalvergro - ting en bezuinigingen fuseren voorzieningen en laten hun vastgoed vaak leeg achter. Dat sommige gemeenten afscheid nemen van een deel van hun maatschappe - lijk vastgoed is op zich begrijpelijk. Een deel be - hoort niet tot de kern-por - tefeuille, tot datgene wat direct bijdraagt aan het realiseren van maatschap - pelijke doeleinden. Een ander deel is leeg komen te staan vanwege demografi - sche veranderingen, zoals bijvoorbeeld scholen in krimpgebieden. En een deel van het vastgoed wordt verkocht om gaten te dichten in gemeentelijke begrotingen, geslagen door recente bezuinigingen en decentralisaties. Daarnaast zien we dat in zorg en on - derwijs de wijze van finan - Vastgoed in beweging Wie het lokale nieuws volgt komt regelmatig ar- tikelen tegen waarin groe- pen bezorgde bewoners, ondernemers, kunste- naars of initiatieven hun frustratie uitspreken over de verkoop van de grond waarop of het pand waar- in zij maatschappelijke praktijken ontwikkelen. Zelf zijn we beide woon - achtig in Rotterdam en de (mogelijke) verkoop van schoolgebouwen, een deel van een Volkstuincomplex, en een voormalig buurthuis in een wijk waar bewoners juist gevraagd wordt samen de schouders er onder te zetten leidde keer op keer tot verontwaardiging. Dit leidde soms tot uitstel, een enkele keer tot een andere inrichting van het verkoop - Er ontstaan nieuwe en hybride vormen van publieke voorzieningen" proces. Maar de beweging is helder: een gedeelte van het maatschappelijke vast - goed en grondeigendom, zorgvuldig opgebouwd tijdens het locatiebeleid van de verzorgingsstaat, wordt momenteel afgesto - ten en aan marktpartijen overgedragen. Bewoners vissen in veel gevallen achter het net. 5HOOFDREDACTIONEEL ciering ook gewijzigd is van aanbod- naar vraagge - stuurd: niet meer de voor - zieningen worden gefinan - cierd maar de gebruikers van de dienst worden ge - subsidieerd. Door deze bewegingen ontstaan er nieuwe type en hybride vormen van publie - ke voorzieningen. Ook de relatie tussen voorziening en vastgoed wordt com - plexer. Er ontstaan nieuwe arrangementen in eigen - dom, beheer en dienstver - lening in combinaties van overheden, ondernemers en bewoners. Overeen - komst is dat deze voorzie - ningen deels een maat - schappelijke doelstelling hebben, maar deels ook commercieel gericht zijn. Dit soort mengvormen zijn onder andere de broed - plaatsen, BewonersBedrij - ven, kerken (of ander pri- vaat eigendom met een publieke functie) en andere voorbeelden die we bespre - ken in dit nummer. Vanwege de grote plufor - miteit bestaat er een zekere begripsverwarring tussen het duiden en definiëren van een publieke, collectie - ve, maatschappelijke of sociale voorziening. Niet alleen vanuit bewoners en private partijen, maar ook vanuit de overheid zien we dat er geëxperimenteerd wordt met mengvormen, bijvoorbeeld in gebiedsont - wikkeling zoals in Ooster - wold, of het programmeren van publieke voorzieningen in de gemeentes. Vanuit het planningssysteem ontstaat een herbezinning. De kracht van nieuwe verban - den en gemeenschappen wordt erkend als aanjager. Tegelijkertijd ontstaan er vragen over de brede toe - gankelijkheid, uitsluiting van groepen en toenemen - de sociale ongelijkheid bij het overdragen van voor - zieningen naar bewoners en markt, zoals de artike - len over Oosterwold en de corporaties laten zien. Dit nummer laat de grote variatie aan trends en ont - wikkelingen, dilemma's en oplossingsrichtingen zien. Het biedt een overzicht van definities en mechanismen geeft een inkijk in de ge - meentelijke beleidsprak - tijk, beschrijft de dilemma's van bestuurders, ontwikke - laars, beheerders en analy - seert de uitwerkingen van de beleidsvernieuwing. Speciale aandacht is er voor de vraag welke rol bewoners en gebruikers hierin kunnen spelen. Waar ze lange tijd vooral afne - mers van voorzieningen waren, is er een trend zichtbaar waarin ze meebe - slissen over de inrichting van de publieke voorzienin - gen van hun stad, buurt en wijk, of deze zelf initieren, ontwikkelen, beheren en aanjagen. Het speelveld wordt daarmee niet alleen opnieuw ingericht, maar nieuwe spelers in andere rollen dienen zich aan. Met dit overzicht wordt inzicht geboden in thema's voor de discussie over een nieuw wijkbeleid, maar ook de discussie over een sociaal duurzame(re) ont wik ke - ling van de Nederlandse stedelijke en landelijke leefomgevingen.   Like Bijlsma Planbureau voor de Leefomgeving Maurice Specht Specht in de Stad 6 7 Edwin Buitelaar Privatisering van het publieke domein is een proces dat onder opiniemakers doorgaans op weinig instem- ming en sympathie kan rekenen. Dit themanummer van Ruimte en Wonen gaat over 'Maatschappelijk vastgoed en publieke waarde'. Twee ambigue, brede termen. De grote diversiteit aan bijdragen onder- streept dat: van wooncoöperaties tot het herbestem- men van kerken en de maatschappelijke rol van broedplaatsen tot organische ontwikkeling van de stadswijk Oosterwold. Wat ze echter met elkaar ge- meen lijken te hebben is de behoefte om weg te be- wegen van individueel, privaat eigendom en ruimtege- bruik. Begrippen als collectief, sociaal, publiek en maatschappelijk geven daar blijk van. Ze worden ge- makkelijk door elkaar gebruikt, terwijl ze niet inwis- selbaar zijn. Bovendien staan ze niet noodzakelijker- wijs op gespannen voet met private ruimtes, al kan dat wel. Het doel van deze bijdrage is om deze veel gebezigde begrippen te ontwarren en de samenhang en spanning ertussen te laten zien. Hybridisering in theorie en praktijk Publiek domein in private ruimtes 8 Ruimte voor pluriformiteit Ruimte moet 'ruimte' geven aan plurifor - miteit, dat wil zeggen aan het samengaan van mensen met uiteenlopende ideeën over wat het 'goede leven' is. Heel vaak ligt daarbij de nadruk op de publieke of openbare ruimte, zoals in de bekende zoektocht van Maarten Hajer en Arnold Reijndorp (2001) naar het 'publieke do - mein'. Zij constateerden echter ook dat veel van het publieke leven zich in private ruimtes afspeelt. Dat gebeurt, zo lijkt het, in toenemende mate. (Moroni & Chiodelli, 2016). De bedenkingen hierover lijken zich rond twee thema's te concentreren: de toegankelijkheid (de eigendomsdimen - sie) en de betaalbaarheid. De vraag is in welke mate private ruimtes ontoeganke - lijk dan wel onbetaalbaar zijn voor sommi- ge groepen. Hieronder verkennen we langs de eigendoms- en de betaalbaar - heidsdimensie hoe privatisering zich ver - houdt tot het publieke, collectieve, sociale en het maatschappelijke. De eigendomsdimensie Een klassiek onderscheid is dat tussen pri- vate en publieke ruimte. Publieke ruimte is ruimte waarvan eigenlijk niemand de toegang ontzegd kan worden: hij is van ie - dereen en dus van niemand. In de praktijk is de overheid vaak de formele eigenaar. Dat wil niet zeggen dat al het overheidsbe - zit 'publiek' ? openbaar toegankelijk ? is. Het kantoor van De Nederlandse Bank (DNB) is enkel op uitnodigding en na een uitgebreide veiligheidscontrole toeganke - lijk. En ook stadskantoren kennen een 'pu - bliek' deel en een voor het publiek afge - schermd deel, daar waar de ambtelijke ondersteuning werkzaam is. Een private ruimte is een ruimte waar - van het eigendom in handen is van een private partij. Maar dit wil niet automa - tisch zeggen dat deze ruimtes alleen voor de eigenaar toegankelijk zijn, het is com - plexer dan dat. Er zijn verschillende vor - men: simpele private ruimtes, complexe private ruimtes en privaat beheerde pu - blieke ruimtes (zie Moroni & Chiodelli, 2016). 'Simpele private ruimtes' zijn ruimtes die voor puur individueel gebruik zijn be - doeld, zoals bijvoorbeeld een vrijstaande woning of een rijtjeswoning. 'Complexe private ruimtes' zijn ruimtes die door een groep mensen worden gebruikt. Die zijn vaak lid van een vereni- ging of club. Denk aan vereni- gingen van eigenaren (v ve's), wooncoöperaties, bedrijfsinves - teringszones (BIZ) of andere contractuele gemeenschappen, ook wel (urban) commons ge - noemd. Het gaat hier dus om col- lectief gebruik van private ruim - te, waarbij het collectief beperkt is tot de leden (en eventueel hun gasten). En tot slot zijn er de 'privaat be - heerde publieke ruimtes', ruimtes die pu - bliek toegankelijk zijn, zoals cafés, restau - rants, bioscopen en winkelcentra. Zo zijn Hoog Catherijne in Utrecht en de Mall of the Netherlands in Leidschendam grote publieke ruimtes in handen van private "Veel van het publieke leven speelt zich af in private ruimtes" 9 (beursgenoteerde) ondernemingen (res- pectievelijk Klépierre en Unibail-Rodam - c o). Het gebruik van private ruimtes wordt bepaald door toegangsregels en gedrags - regels die door de eigenaren worden ge - steld binnen de beperkingen van het recht. Simpele private ruimtes zijn hier niet zo spannend omdat de private eigenaar in grote mate de genoemde regels bepaalt en daarin heel ver kan gaan. Voor 'complexe private ruimtes' zit dat anders. De toela - tings- en gedragseisen die clubs en vereni- gingen, zoals v ve's, mogen stellen zijn be - grensd. Er mogen eisen over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes wor - den gesteld, zoals over waar en wanneer af val mag worden verzameld en de plaat - sing van fietsen en andere vervoermidde - len. En in voorkomende gevallen nemen bewoners regels op ten aanzien van de be - woning van de privéruimtes. Zo bestaat er de mogelijkheid om een zogenoemde 'bal- lotageregeling' voor bewoners op te stel- len. Tussen welke discriminatoire regels daar wel en niet mogen staan loopt een dunne lijn. Uitsluiting op grond van religie of etniciteit is uiteraard zonder meer ver - boden. Maar leeftijdseisen zijn onder om - standigheden geoorloofd. Een minimale leeftijdsgrens (van bijvoorbeeld 55 jaar) kan toegestaan zijn omdat voor bepaalde (ouderen)voorzieningen voldoende draag- vlak moet zijn. En v ve's mogen een kennis - makingsgesprek organiseren en bepalen of iemand in sociaal-maatschappelijke zin 'past' binnen het collectief. Dit is uiteraard een rekbaar begrip waarachter bovendien impliciet discriminatoire overwegingen schuil kunnen gaan. In potentie kan col- lectief gebruik ? collectiviteit heeft voor velen een primair positieve connotatie ? van private ruimtes spanning opleveren tussen de vrijheid van vereniging en het discriminatieverbod. In het geval van 'privaat beheerde pu - blieke ruimtes' bestaan doorgaans maar weinig toegangseisen aan het soort men - sen dat binnen mag komen, al zien we hierin wel verschillen. Zo gelden er voor sommige discotheken strenge kleding - voorschriften, daar waar winkelcentra vrijwel geen eisen stellen aan het soort mensen dat de ruimte mag betreden. Ge - Tabel 1 Verschillende typen publieke en private ruimtes en de mate van maatschappelijk ondersteuning 10 dragsregels zijn er meestal des te meer. Zo is het in Hoog Catherijne onder andere verboden om: geluidsoverlast te veroorza - ken; samen te scholen; te bedelen; te ro - ken; alcohol of drugs te nuttigen dan wel te verhandelen; rond te hangen in liften trappenhuizen, roltrappen op balustrades of tegen winkelpuien; (brom)fietsen mee te nemen; te rolschaatsen, skaten, skeele - ren of gebruik te maken van segways, hooverboards e.d.; zonder vergunning of toestemming van het management te en - quêteren, collecteren en/of straatverko - pen, drukwerk te plakken of uit te delen, muziek ten gehore te brengen, beeldopna - men voor commerciële doeleinden te ma - ken. Ook hier geldt weer: hoe ver de eige - naar mag gaan? Het is privaat eigendom maar de ruimtes hebben doorgaans een (semi-)publiek karakter gekregen waar de pluriformiteit aan mensen vaak groot is, in veel gevallen groter dan gebouwen of plekken die een 'maatschappelijke' functie hebben. De betaalbaarheidsdimensie De begrippen privaat, publiek en collectief heb ik besproken, alsook de ingewikkelde relatie die er soms tussen deze begrippen bestaat. Ze hebben vooral betrekking ei- gendomsdimensie: wie heeft wel of niet toegang en welke gedragingen zijn wel of niet toelaatbaar? De begrippen maat - schappelijk en sociaal lijken op het eerste gezicht gerelateerd. Toch hebben ze voor - al betrekking op de betaalbaarheidsdi- mensie. Om pluriformiteit de ruimte te geven moet het gebruik van de ruimte, waaronder woningen, betaalbaar zijn. Maatschappelijk en sociaal slaan meestal op functies die via het marktmechanisme niet tot stand komen maar voor het functioneren van een maat - schappij en het voorzien in een voldoende levensstandaard es - sentieel zijn. Het zijn doorgaans functies waarvan de kosten ho - ger zijn dan de opbrengsten (in enge, financiële zin): er is sprake van een 'onrendabele top'. Langs verschillende wegen kunnen zo - wel de levering als het feitelijke gebruik ondersteund worden. Daar waar bij toegangs- en gedragsregels van private ruimtes het privaatrecht een belangrijke rol speelt, is bij betaalbaarheid een grote - re rol weggelegd voor het publiekrecht. Bestemmingsplannen (straks omge - vingsplannen), met hun bouw- en ge - bruiksvoorschriften, kunnen gebruikt worden om grond te reserveren voor 'zwakkere' functies en te voorkomen dat commercieel aantrekkelijker functies ze verdringen. Gemeenten kunnen grond een 'maatschappelijke bestemming' geven of, sinds de Wet ruimtelijke ordening 2008, specifiek voor sociale huur of mid - denhuur aanwijzen. Bijkomend voordeel, in verband met de realisatie, is de grond - prijsdrukkende werking die dat heeft; grondprijzen worden immers bepaald " Wie heeft wel of geen toegang en welke gedragen zijn wel of niet toelaatbaar" 11 door de opbrengstpotentie van de grond (residuele grondwaarde) (Buitelaar, 2021). Daarnaast kan de overheid prijzen reguleren, zoals gebeurt bij sociale huur - woningen via het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (W WS). En tot slot kan de overheid de daadwerkelijke le - vering van maatschappelijke en sociale voorzieningen stimuleren via subsidies en/of fiscale voordelen. In tabel 1 combi- neer ik de eigendoms- en de betaalbaar - heidsdimensie, waarbij laatstgenoemde is onderverdeeld in 'vrij' en sociaal/maat - schappelijk. Vrij wil zeggen dat het ge - bruik van ruimtes plaatsvindt door partij - en die daarvoor in principe geen financiële ondersteuning nodig hebben, wat overi- gens niet wil niet zeggen dat ze die niet krijgen (neem de hypotheekrenteaftrek). Tot slot Een naar het lijkt steeds belangrijker deel van het publieke domein speelt zich af in private ruimtes. In discussies wordt pri- vaat vaak afgezet tegen publiek, collectief, maatschappelijk en sociaal. Ten onrechte, zo heb ik met dit artikel willen laten zien. Zo gaat collectiviteit onvermijdelijk samen met privaat eigendom en een zeker mate van uitsluiting (van anderen buiten het collectief ). En ook sociale en maatschap - pelijke functies zijn doorgaans gevestigd in private ruimtes. Andersom is het ook niet zo dat sociale en maatschappelijke functies noodzakelijkerwijs meer ruimte bieden aan de pluriformiteit in de samen - leving, dan meer commerciële functies. Wie weleens in een IKEA of een stadion van een betaald voetbalclub vertoeft kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de diversiteit daar groter is dan in sommige schouwburgen en musea. De mate waarin een private ruimte daadwerkelijk een publieke functie kan vervullen en ruimte kan bieden voor pluri- formiteit hangt af van de toegangs- en ge - dragsregels die de eigenaren stellen en mogen stellen. Wat 'mag' hangt af van per - spectief dat je hanteert: een eigendoms - perspectief of een pluriformiteitsperspec - tief. Het recht om mensen uit te sluiten is een fundamenteel onderdeel van het ei- gendomsrecht maar staat op gespannen voet met perspectieven die pluriformiteit als doel centraal stellen. Het is vaak schip - peren tussen beide. LEES MEER Buitelaar, E. (2021), De werking van de grondmarkt en de rol van de overheid. Den Haag: PBL. Hajer, M. & A. Reijndorp (2001), Op zoek naar nieuw publiek domein. Rotterdam: NAi Uitgevers. Moroni, S. & F. Chiodelli (2016), 'Pluralism in private spaces: homeowners associations, clubs, shopping malls', in S. Moroni & D. Weberman (red.), Space and pluralism: can contemporary cities be places of tolerance. Boedapest/New York: CEU Press, pp. 77-96. 12 Basisschool AvonturijnFOTO HEDWIG VAN DER LINDEN 13 Like Bijlsma, Lianne van Duinen Bibliotheken, wijkcentra, scholen, sporthallen: publieke voorzieningen maken deel uit van onze dagelijkse leefomgeving. Door allerlei ontwikke- lingen staan deze publieke voorzieningen de laat- ste decennia onder druk. Ze worden gesloten of verplaatst naar een andere locatie. In dit artikel nemen wij het verdwijnen van voorzieningen uit buurten, dorpen en regio's onder de loep. We concentreren ons daarbij op woonzorgvastgoed en scholen. Uiteengezet wordt dat dit verdwijnen mede samenhangt met sectorale beleidsverande- ringen, waardoor beslissingen over de toekomst van een voorziening minder ingegeven worden door de kwaliteit van de voorziening en meer door het rendement van het vastgoed. Dit heeft grote gevolgen, niet alleen voor burgers maar ook voor de samenleving als geheel. De dilemma's die hierdoor ontstaan, vragen om een nieuwe manier van sturen. Van voorzieningenlogica naar rendementslogica Publieke voor­ zieningen 14 P ublieke voorzieningen omvat- ten een breed palet aan voor - zieningen, zoals verzorgings- huizen, onderwijsinstellingen, sporthallen, bibliotheken en buurthuizen. Deze voorzieningen zijn geves - tigd in maatschappelijk vastgoed: "gebou - wen die worden ingezet ten behoeve van het verlenen van diensten die kennelijk van zo - danig maatschappelijk belang worden ge - acht dat de dienstverlening geheel of gedeel- telijk publiek of collectief wordt bekostigd" (PBL, 2017). Veranderingen in voorzieningenaanbod Waar staan voorzieningen in Nederland, waar zijn ze in de loop der tijd verdwenen en waar komen ze erbij? Deze vraag naar de dy - namiek in het voorzieningenaanbod lijkt eenvoudig, maar is echter lastig cijfermatig en geografisch te beantwoorden. Gegevens zijn lang niet altijd beschikbaar en, als ze dat wel zijn, niet altijd voor dezelfde tijdreeksen. Met deze kanttekening laat een recent onder - zoek van De Groene Amsterdammer zien dat het aantal publieke voorzieningen op veel plekken in Nederland afneemt en dat dit sneller plaatsvindt op het platteland dan in de Randstad of andere stedelijke kernen (Van de Ven, 2021). De achteruitgang is het grootst aan de randen van Nederland. Hier is de afstand tot huisartsen en huisartsenpos - ten, ziekenhuizen, bibliotheken, havo/vwo-, vmbo- en basisscholen tussen 2007 en 2019 toegenomen. Uit onderzoek van het PBL uit 2017 blijkt dat er achter de gemiddelde cijfers wel ver - schillen schuilgaan. Zo variëren de trends per type voorziening. Bij basisscholen is er bijvoorbeeld over het algemeen sprake van concentratie: er zijn over het algemeen min - der basisschoollocaties gekomen, met gemid -deld een groter oppervlak. Met name in peri- fere gebieden wordt de afstand tot deze voorziening groter. Bij woonzorgvoorzienin - gen komen er juist meer locaties bij en zijn de locaties gemiddeld kleiner. Dat is echter niet overal: in kleine kernen in krimpgebieden neemt het aantal locaties af en wordt de af - stand tot de voorziening dus ook groter (PBL, 2 017 ). Met het verdwijnen van publieke voorzie - ningen uit de buurt, verdwijnt niet alleen de dienst. Ook de sociale functie van de publie - ke voorziening voor de buurt verandert. Ba - sisscholen en woonzorggebouwen hebben immers vaak meer te bieden dan alleen zorg of onderwijs voor bewoners en leerlingen. Ze bieden buitenschoolse opvang, verhuren een gymzaal aan een sportclub of, bij een woon - zorgvoorziening: hebben een restaurant of recreatiezaal in huis die toegankelijk is voor zowel de eigen bewoners als buurtbewoners. Daarmee is de voorziening een plek waar ontmoeting en sociale uitwisseling tussen verschillende groepen plaatsvindt. In een steeds diversere en meer heterogene samen - leving is een belangrijke rol weggelegd voor gedeelde ruimten als plekken van ontmoe - ting en interactie (ter Avest, 2015; Van der Zwaard & Specht, 2015). Uit het PBL-onder - zoek naar maatschappelijk vastgoed uit 2017 dat wij samen met andere onderzoekers heb - ben verricht, bleek dat zelfs als voorzienin - gen niet werden opgeheven of verplaatst en ze dus wél behouden bleven voor buurt of dorp, de zogenoemde buurtfunctie toch vaak werd uitgekleed en de kwaliteit van de voor - ziening dus afnam. Van voorzieningen naar voorzieningenlogica Er zijn verschillende oorzaken aan te wijzen voor het verdwijnen van publieke voorzienin - gen. Denk aan bezuinigingen en schaalver - 15 Basisschool AvonturijnFOTO HEDWIG VAN DER LINDEN 16 grotingen. Door bezuinigingen op het wel- zijnswerk bij gemeenten zijn bijvoorbeeld tal van publieke voorzieningen (clubhuizen, wijkcentra, bibliotheekfilialen) de afgelopen jaren uit wijken verdwenen (Rli, 2020). Maar ook de bekostigingswijze van maatschappe - lijke voorzieningen veranderde. Traditioneel werd in sectoren als zorg, onderwijs en cul- tuur niet alleen de dienstverlening maar ook het gebouw gesubsidieerd, de zogenoemde aanbodsturing. Door de introductie van vraagvolgende bekostiging door het Rijk kre - gen dienstverlenende organisaties zelf de fi - nanciële verantwoordelijkheid over hun ge - bouwen. Hierbij wordt de hoogte van de vergoeding af hankelijk gesteld van het aan - tal   personen dat daadwerkelijk een dienst afneemt (de vraag). De achterliggende ge - dachte bij deze beleidsverandering was dat dit zou leiden tot een beter kostenbesef bij de organisaties en een betere toespitsing van het dienstenaanbod op de specifieke vraag van doelgroepen of cliënten. Het PBL onderzocht de ruimtelijke be - leidsimplicaties van vraagvolgende bekosti - ging door twee sectoren te vergelijken: de intramurale ouderenzorg (woonzorg) en het primair onderwijs. In de eerste sector geldt sinds 2012 vraagvolgende bekostiging, in de tweede nog aanbodsturing: de schoolgebou - wen worden door de gemeente aan schoolbe - sturen ter beschikking gesteld. Vergelijking tussen de beide sectoren laat zien dat er door de stelselwijziging richting vraag volgende bekostiging, een andere 'logica' ten grond - slag gaat liggen aan de invulling van de voor - ziening en de vastgoedbeslissingen. De stel- selwijzigingen werken een verschuiving in de hand van wat we een voorzieningenlogica noemen naar een rendementslogica . In de voorzieningenlogica wordt het vast- goed vooral bezien vanuit het perspectief van de behoefte aan de voorziening door groepen mensen (bijvoorbeeld leerlingen of ouderen). Waar behoefte bestaat aan de voorziening, daar moet een gebouw staan om deze dienst aan te kunnen bieden. Nabijheid en even - wichtige spreiding van voorzieningen is b elangrijk. Bovendien telt in deze logica mee dat het gebouw in de praktijk vaak een belangrijke buurtfunctie heeft. Deze logica is - ondanks veranderingen - nog steeds dominant in het basisonder - wijs: men probeert vooral om te reageren en te anticiperen op de - mografische veranderingen, en te - gelijkertijd een goede spreiding en keuzemogelijkheid te bieden tus - sen het openbare- en de verschil- lende soorten bijzonder onderwijs. In de ouderenzorg zien we, bij zowel oude als nieuwe woonzorg - verleners, dat vastgoedbeslissin- gen steeds meer vanuit een rende - mentslogica genomen worden. Anders dan bij voorzieningenlogi- ca is het vastgoed dan geen randvoorwaarde, maar is het vastgoed, met de bijbehorende businesscase, juist het uitgangspunt van de beslissing. Niet de bestaande bedrijfsvoering staat centraal, maar een optimale verhouding "Waar behoefte bestaat aan de voorziening, daar moet een gebouw staan om deze dienst aan te kunnen bieden" 17 tussen rendement en risico op het vastgoed. Dat rendement kan ook gebaseerd zijn op een andere exploitatie dan de huidige maatschap - pelijke voorziening. Sommige zorgcomplexen stellen bijvoorbeeld hun restaurant open voor de buurt en verhuren de gemeenschapsruim - tes aan andere organisaties of buurtbewo - ners. Ook de alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw, bijvoorbeeld als apparte - mentencomplex voor een andere doelgroep, en de waarde van de grond gaan in deze logi- ca een grotere rol spelen. Sturingsdilemma's Sectorale beleidsveranderingen, zoals de stelselwijziging naar een meer vraagvolgen - de bekostiging, kunnen gevolgen hebben voor het ruimtelijk spreidingspatroon van voorzieningen, maar ook op de vormgeving daarvan en de connectie met het publieke do - mein in de buurt. Het rendementsdenken wordt dan meer bepalend in beslissingen over de toekomst van het vastgoed, zoals het opheffen of juist nieuw bouwen, renoveren of uitbreiden van deze gebouwen. Hoewel wij - zigingen in het sectorbeleid ruimtelijke ge - volgen kunnen hebben, zijn de veranderin - gen van het beleid van verschillende sectoren onderling op rijksniveau nauwelijks gecoör - dineerd. Het is vooral de gemeente die uitein - delijk geconfronteerd wordt met de ruimtelij - ke optelsom van al deze ontwikkelingen, en die ? indien nodig ? de ruimtelijke ontwikke - ling moet proberen te coördineren. Daarbij heeft de gemeente te maken met soms con - flicterende belangen van zorgkoepels, schoolbesturen, gebruikers en andere be - langhebbenden. Het PBL-onderzoek (2017) constateert verschillende dilemma's. Ten eerste binnen een sector, bijvoorbeeld de zorgsector. Daar ziet het landelijke College Sanering Zorginstellingen erop toe dat bij verkoop van zorggebouwen die oorspronke - lijk met overheidssteun zijn gebouwd een marktconforme opbrengst wordt gereali- seerd. Het redeneert daarbij vanuit een ren - dementslogica. Dit kan het beleid van een gemeentelijke afdeling, die vanuit een voor - Buurtcentrum-Zand. FOTO VENHOEVEN ARCHITECTEN 18 zieningenlogica op een bepaalde plek maat- schappelijke dienstverlening wil behouden, doorkruisen. Ten tweede tussen afdelingen in een ge - meente. De belangen van een gemeentelijke dienst onderwijs die zich bezighoudt met de spreiding van het aanbod loopt bijvoorbeeld niet altijd parallel aan de belangen van de ge - meentelijke vastgoedafdeling of het gemeen - telijk grondbedrijf. Bij die laatste zijn school- gebouwen soms ondergebracht als de gemeente redeneert vanuit de potentiële op - brengst van het gebouw of de grond bij een alternatieve aanwending ervan. Langs insti- tutionele scheidslijnen ontstaat er een con - flict door het voorop stellen van de financiële waarde van het gebouw of juist de waarde als voorziening. Ten slotte betekent de stelselwijziging naar een meer vraagvolgende bekostiging een koerswijziging voor organisaties die voorzie - ningen aanbieden. Organisaties die van oudsher niet gewend waren hun vastgoed als een financieel risico (of kans voor rende - ment) te moeten zien, moeten modellen ont - wikkelen waarbij het rendement en risico van vastgoed onderdeel wordt van de be - drijfsvoering. Gevolgen voor bewoners en samenleving Veranderingen in het spreidingspatroon, de kwaliteit en de huisvesting van maatschap - pelijke voorzieningen hebben grote gevol- gen. Enerzijds voor bewoners zelf en de in - richting en toegankelijkheid van het publieke 19 domein in de buurt, anderzijds voor de sa- menleving als geheel. Afname leef baarheid en buurtfunctie Om te beginnen neemt met het verdwijnen van publieke voorzieningen voor bewoners de leef baarheid van buurten, wijken en dor - pen af. Burgers kunnen voor allerlei zaken niet langer terecht in hun directe leefomge - ving. Ze moeten verder reizen om de meest nabij gelegen voorziening te bereiken. Het verdwijnen van voorzieningen heeft verder ook een sociale component . In buurten waar de voorzieningen zijn verschraald, zijn er minder mogelijkheden voor bewoners om anderen te ontmoeten en kennis en informa - tie uit te wisselen. Zoals de Raad voor de leef - omgeving en infrastructuur (Rli, 2020) heeft betoogd, kunnen voorzieningen een belang - rijke rol spelen bij het uitbreiden van per - soonlijke capaciteiten van burgers, zodat ze beter in staat zijn om deel te nemen aan de (stedelijke) samenleving. Ongeplande (klei- ne) ontmoetingen en uitwisselingen in pu - blieke voorzieningen kunnen toegang geven tot nieuwe informatie, kennis en inzichten. De gevolgen van het verdwijnen van voorzie - ningen kunnen dus ingrijpender zijn dan en - kel een langere reistijd naar een voorziening. Een verminderde toegang tot voorzieningen betekent minder mogelijkheden om deel te nemen aan de (stedelijke) samenleving (Rli, 2020). Sluiting van locaties kan negatief uitpak - ken voor de buurtfunctie, maar in het case-onderzoek naar basisscholen in vier ge - bieden in Nederland (stad/dorp; krimp/ groei), zagen we dat sluiting van locaties ook op een verrassende manier kansen kan bie - den voor het versterken daarvan. Vooral in de onderzochte krimpgebieden waar scholen werden gesloten, was de strategie van ge - meenten erop gericht de buurtfunctie van de overgebleven of nieuwe locaties nadrukkelijk te versterken, het liefst door combinaties te maken met andere voorzieningen zoals sport of een bibliotheek. Hal St Michael school FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN "De voorziening is een plek waar ontmoeting en sociale uitwisseling tussen verschillende groepen plaatsvindt" 20 Gevolgen groter voor kwetsbare groepen Het verdwijnen van voorzieningen in de leef - omgeving, zoals zorg, een bibliotheek of een buurtcentrum, treft bewoners met een be - perkte actieradius of beperkt sociaal netwerk extra hard (PBL, 2017). Zo wordt het voor ouderen en hulpbehoevenden lastiger om langer zelfstandig thuis te wonen als de voor hen noodzakelijke voorzieningen niet meer op loopafstand aanwezig zijn. En kinderen kunnen niet meer zelfstandig naar de biblio - theek of naar school gaan (Rli, 2020). Denk ook aan mensen die minder zelfredzaam zijn en voor wie voorzieningen als een biblio - theek of een buurthuis mogelijkheden bieden voor hulp en ondersteuning op allerlei vlak (Rli, 2020). Voor al deze groepen is het be - langrijk dat allerlei publieke voorzieningen op loop- en rollatorafstand goed te bereiken zijn (Klinenberg, 2019; Engbersen, 2016). Grotere ruimtelijke ongelijkheid: solidariteit onder druk Het verdwijnen van voorzieningen heeft ook gevolgen voor de samenleving als geheel. Om te beginnen neemt de ruimtelijke onge - lijkheid binnen Nederland toe, met grotere verschillen in het voorzieningenaanbod per buurt, dorp of stad. Er ontstaat een onder - scheid in gebieden die nog wel voorzieningen op redelijke afstand hebben, en gebieden waar steeds meer voorzieningen verdwijnen. In gebieden die te maken hebben met het ver - dwijnen van voorzieningen zagen wij in het casusonderzoek dat dit op sommige plekken ondervangen wordt door burgers die zelf het Ouderensoos. FOTO HEDWIG VAN DER LINDEN 21 initiatief nemen voor het behoud van een buurtbieb of lokaal zwembad. Het verdwij - nen van voorzieningen zorgt bij sommige ge - meentes (letterlijk en figuurlijk) voor meer ruimte voor burgerinitiatieven die een plek kunnen krijgen in het leegkomende vast - goed. Wijken met mondige burgers hebben daarbij een streepje voor, de wijken met een laag sociaal kapitaal glijden nog meer af. Dit versterkt de tendens van ongelijkheid. Een tweede gevolg dat hiermee samenhangt, is dat het verdwijnen van voorzieningen ervoor kan zorgen dat de regionale solidariteit onder druk komt te staan. Het kan burgers het ge - voel geven dat zij (en hun leefomgeving) er niet meer toe doen in 'Den Haag', dat hun problemen daar niet worden gezien (Van de Ven, 2021; zie ook Van den Berg & Kok, 2 0 21). Tot slot De spreiding en kwaliteit van publieke voor - zieningen als woonzorgvoorzieningen en ba - sisscholen verandert op veel plekken, waar - door de toegang tot dit soort diensten onder druk komt te staan. Dit wordt veroorzaakt door verschillende factoren. Naast bezuini- gingen in het sociaal domein heeft het ook te maken met sectorale beleidsveranderingen in de bekostiging van publieke voorzienin - gen en vastgoed. Dit heeft grote gevolgen voor de ruimtelijke afstemming en integratie van beleid op lagere schaalniveaus, met name op gemeentelijk niveau. Dit treft niet alleen burgers maar ook de samenleving als geheel. Denk aan een afnemende leef baar - heid en buurtfunctie, maar ook teruglopende solidariteit tussen regio's. De dilemma's die hierdoor ontstaan vragen om een passende manier van sturen. Bij een vraagvolgende bekostiging is het nóg belang - rijker dat de overheid oog heeft voor het voor - zieningenaanbod in een buurt, dorp of stad en voor de toegang tot voorzieningen en de buurtfunctie hiervan. Hoe de sturing op de locatie van publieke voorzieningen vervol- gens het beste kan gebeuren, is nog niet duidelijk. In het verleden zijn al diverse pleidooien gehouden voor een betere ruimtelijke visie - vorming voor regionale voorzieningensprei - ding (VNG, 2015; Aanjaagteam 2015). Re - centelijk zijn daar pleidooien bijgekomen, zoals dat van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, die adviseert dat alle ste - den een 'investeringsstrategie voor publieke voorzieningen' opstellen, met aandacht voor de toegang van verschillende groepen bur - gers tot de stedelijke samenleving (Rli, 2020). Een andere mogelijkheid is het van overheidswege opbouwen van een stelsel van basisvoorzieningen in elk gebied in Neder - land, zowel landelijk als stedelijk, zoals Van den Berg en Kok (2021) voorstellen. Los van de precieze invulling is duidelijk dat, zoals Kim Putters in De Groene Amsterdammer stelt, een debat gevoerd zou moeten worden over de ontstane verschillen in toegang tot en kwaliteit van voorzieningen.  VERDER LEZEN Berg, C. van den & Kok, A. (2021). Regionaal maatschappelijk onbehagen. Groningen: RUG/ Campus Fryslân. PBL (2017). Maatschappelijk vastgoed in verandering. Den Haag. Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) (2020). Toegang tot de stad. Den Haag. Ven, C. van de (2021). Hoe Den Haag uit Nederland verdween: de afname van regionale voorzieningen. De Groene Amsterdammer, 145(41), p.20-27. 22 Corporaties op zoek naar andere rol in de wooncrisis Bob Witjes Wie vandaag de dag aan iemand die niks van wonen weet zou moe- ten uitleggen hoe de woningmarkt geordend is, heeft het eigenlijk vrij simpel. De woningcorporaties verhuren woningen aan mensen met een laag inkomen, de middenhuur is er voor de middeninkomens en wie het zich kan veroorloven koopt een woning. Tot zover de theorie. Nu de praktijk. Het is lang geleden dat 'wonen' zo'n urgent thema was. Voor het eerst sinds de jaren 80 van de vorige eeuw zijn er weer woonprotesten, de woningnood is groot en de woningen die er zijn, zijn onbetaalbaar. Welke rol kunnen woningcorporaties spelen bij de oplossing? Na de verzelfstandiging in de jaren 90, moesten ze vorig decennium weer 'terug naar de kerntaak'. Moeten de woningcorpora- ties weer een grotere rol gaan pakken? 23 24 R uimte en Wonen sprak met drie corporatiebestuurders: Bert Halm (Eigen Haard, Amsterdam) Theo van Kroonenburg (Trudo, Eind - hoven) en Gijsbert van Herk (Staedion, Den Haag). Hoe kijken zij aan tegen de rol van wo - ningcorporaties in de nieuwe woningcrisis? Nederland hokjesland Van Herk is pas een half jaar bestuurder van Staedion. Voorafgaand aan het ge - sprek erkent hij dat er bij hem enige twij - fel is over de bijdrage die hij als nieuwe - ling kan leveren aan de discussie. Maar al snel blijkt dat hij ? misschien wel juist omdát hij nieuw is ? de zaak direct scherp neerzet. "De manier waarop we in Neder - land alles in hokjes hebben ingedeeld is te zot voor woorden. Dat geldt ook voor de woningmarkt. Elk segment zijn eigen hokjes. Heel gekunsteld." Volgens Van Herk moet de maatschappelijke opgave in een stad centraal staan. Daaraan le - vert ieder zo zijn bijdrage, gemeenten, schuldhulpverlening, zorgpartijen, et ce - tera, maar dat zou wat hem betreft veel meer moeten vanuit gezamenlijkheid, integraal en buiten de hokjes, dan keurig binnen de lijntjes. "Ik werk aan een maatschappelijke opgave in de stad. Om die opgave in zo'n stad aan te kunnen pakken, heb ik al tien verschillende ba - nen gehad. Elke keer kon ik alleen vanuit één rol mijn bijdrage leveren. In de wo - ningmarkt is dat misschien zelfs nog wel extremer afgebakend dan ik toch al ge - wend wa s." Theo van Kroonenburg (Trudo) heeft een geschiedenis bij het gemeentelijk wo - ningbedrijf en ziet dat het vroeger anders ging. "We deden veel meer in de wijken, veel meer aan bewonersparticipatie. Be - stuurders zijn nu een stuk voorzichtiger geworden." Het hokjesdenken is dus ken - nelijk iets dat de afgelopen jaren meer en meer gegroeid is. Ook niet zo gek, gezien de tamelijk stringente taakopvatting die woningcorporaties sinds de herziening van de Woningwet in 2015 hebben. Is de rol van de corporatie uitgespeeld? Halm (Eigen Haard) ziet natuurlijk ook dat er de afgelopen jaren veel is veran - derd, maar hij is optimistisch. "Mijn motto is: Huren is sturen  . Als je woningen ver - huurt, kun je sturen in de buurt. Welke veranderingen vind je wenselijk? Daar kun je als corporatie echt je bijdrage aan leveren. Een huurder gaat weer weg, maar als verhuurder blijf je." Bij Eigen Haard proberen ze het hokjesdenken dus te door - breken. Ook bij Trudo steken ze zeker de handen uit de mouwen. "Wij houden ons natuurlijk aan de wet, maar we zoeken wel de grenzen op," geeft Van Kroonen - burg aan. Al is het soms om moedeloos van te worden. "Als je ziet wat we aan juri- disch advies kwijt zijn om te laten onder - zoeken of we dingen wel of niet mogen, weet je dat we zijn doorgeslagen. Dit maatschappelijk geld kan veel beter be - steed worden." "We willen het goede doen voor onze huurders en voor de stad" 25 Theo van Kroonenburg, Trudo Bert Halm, Eigen Haard 26 Schoenmaker, blijf bij je leest? De bestuurders voelen een grote urgentie om méér te doen voor de stad, de wijk en de huurders dan hun wettelijke taak voor - schrijft. Maar het is lastig om door de mu - ren heen te breken die tussen de hokjes staan. Het was immers ook deel van het Rijksbeleid dat woningcorporaties zich toch vooral zouden moeten richten op 'de doelgroep'. Schoenmaker, blijf bij je leest. Niet alle maatschappelijke projecten van corporaties uit het verleden liepen immers even goed af. Als je de verhalen van de drie bestuurders hoort, zijn ze er als schoenmakers toch op zijn minst een sleu - telservice bij begonnen. "Je moet jezelf als corporatie bij proble - men van huurders de vraag stellen: ben je signalerend, ben je initiatief nemend of neem je alleen verantwoordelijkheid?," stelt Van Herk. "Wij kiezen er dan voor om verantwoordelijkheid te nemen, al merk ik ook in de organisatie dat er vaak een handrem op zit. Maar ik vind: als je ziet Gijsbert van Herk, Staedion 27 dat een huurder moeite heeft om rond te komen, kun je wel weer eerst allerlei mensen proberen in te schakelen, óf je kunt kijken of je zelf bijvoorbeeld een budgetcoach kunt inschakelen." Wonen is in de ogen van Van Herk duidelijk meer dan alleen een dak boven je hoofd. "Na - tuurlijk, sinds de Woningwet uit 1901 zijn de krotten weg. Maar de 'verkrotting' ach - ter de voordeur bestaat nog steeds. Er zijn veel mensen met allerlei problemen. Die moeten geholpen worden. Dan helpt het niet mee als verschillende instanties die bij hen over de vloer komen informatie niet mogen delen." In Amsterdam maakt Eigen Haard af - spraken met allerlei partijen om mensen te helpen. "Ook hier geldt: huren is stu - ren," zegt Halm. "Je moet op zoek naar al- lianties met zorg- en welzijnspartijen en samen proberen de problemen van men - sen aan te pakken. Zo hebben we met een aantal partners een buddysysteem opge - zet voor statushouders. Zoiets kunnen en willen we als corporatie niet alleen." Tel hier de eerder aangehaalde uitspra - ken van Van Kroonenburg over de hoge juridische kosten bij op en het wordt dui- delijk dat het pakken van een brede rol voor een corporatie een permanente ba - lanceeract is. Je kunt als bestuurder, als corporatie het verschil maken voor de mensen in de stad, voor de leef baarheid in de buurt. Maar door alle regels val je, als je niet oplet, van het koord af. Het is mooi om te zien dat deze bestuurders zich daar niet door laten tegenhouden, al pakken ze het elk op hun eigen manier aan. Corporaties en middenhuur Wie het heeft over de brede taak van wo - ningcorporaties, heeft het ook over mid - denhuur. Bij de woonprotesten van de af -gelopen maanden waren veel leuzen met bedenkelijke verwensingen richting be - leggers en particuliere verhuurders te zien. Woningcorporaties kunnen sinds de herziene Woningwet alleen nog een rol spelen in de middenhuur via de niet- DAEB-tak. Het private deel is voor 'de markt'. Voor veel corporaties reden om het 'dan ook maar aan de markt te laten'. Het resultaat? Tweedeling, volgens Van Herk. "Als je door een stad als Den Haag loopt, zie je gewoon welke straat of buurt sociale huurwoningen heeft en welke niet. Het is soms echt gênant. Ik vind dat je als publieke partij veel meer moet kijken hoe je voor meer gemengde buurten en wijken kunt zorgen. Dat betekent dat er ook sociale huur moet komen op populaire plekken in de stad. Dit vraagt wel wat, van gemeenten en ontwikkelaars die bijvoor - beeld genoegen moeten nemen met een iets lagere opbrengst. En andersom moet er misschien ook meer middenhuur komen in wijken waar nu veel sociale huur staat." In Eindhoven benaderde de gemeente Trudo. De gemeente zat bijna met de han - den in het haar. De vraag naar woningen in de stad nam toe, maar met name het aanbod van goedkope koop en échte mid - "De manier waarop we in Nederland alles in hokjes hebben ingedeeld is te zot voor woorden" 28 "Huren is sturen. Als je woningen verhuurt, kun je sturen in de buurt" denhuur ? van 800, 900 euro ? werd steeds schaarser en schaarser. De markt pakte het niet op. Kon Trudo wat beteke - nen? "Wij hebben twee drijf veren," licht Van Kroonenburg toe. "We willen het goe - de doen voor onze huurders en voor de stad. Dus toen die vraag kwam zeiden we: als de stad hierom vraagt, dan doen we het." En zo ging Trudo aan de slag met on - der meer Slimmer Kopen. "We verkopen woningen aan mensen met een laag- of middeninkomen, ook in de middenkoop, met een korting van 20 tot 35 procent op de marktwaarde. De koper wordt volledig zelf eigenaar, maar heeft wel een aanbie - dingsplicht aan Trudo. De waardeontwik - keling ? winst of verlies ? wordt via een formule gedeeld." Een interessant con - cept waar bovendien veel vraag naar is. Maar makkelijk is het niet. "De woning blijft bij ons op de balans staan. Dat heeft gevolgen voor onze investeringsruimte." De reden dat de woning op de balans blijft staan is dat er een risico aan kleeft. Want wat als de woningwaarde daalt? Van Kroonenburg legt uit dat Trudo geen te - rugkoopverplichting heeft, waardoor dat vermeende risico wordt weggenomen. "Op dit moment voert Trudo overleg met BZK en betwist de noodzaak voor deze ba - lansverlenging. Het wegnemen van deze 'hindernis' zou de komende 15 jaar meer dan duizenden nieuwbouwwoningen ex - tra op kunnen leveren." Is de markt dan helemaal niet nodig? Dat ligt toch wat genuanceerder. "In Am - sterdam zijn beleggers onze partners," zegt Halm. "We maken afspraken met el- kaar. Ook op die manier kun je sturen. En het deel dat de markt niet kan oppakken, kunnen wij oppak - ken." Ook voor Trudo is het geen principekwestie. "Als de markt de middenhuur of goedkope koop op zou pakken, prima!", zegt Van Kroonenburg. "Dan hoeven wij het niet te doen. We zien alleen gewoon dat het nu niet gebeurt." Eigen doelgroep eerst? De plannen van de woningcor - poraties voor middenhuur zijn natuurlijk prachtig, maar gaat dit niet ten koste van het huisvesten van 'de doel- groep'? Alle drie de bestuurders zijn hier kraakhelder over: de 'doelgroep' voor wo - ningcorporaties is slechts tot stand geko - men op basis van een technische af bake - ning door de politiek op basis van met name inkomen. Het gaat volgens de be - stuurders niet om deze technische af bake - ning van de doelgroep, maar je moet kij - ken waar er in een stad behoefte aan is. "Wij pakken beide taken op," zegt Van Kroonenburg. "Wij leveren dit jaar ook 500 sociale huurwoningen op." Boven - dien, stelt Van Herk: "Als er leraren, ver - plegend personeel en politieagenten no - dig zijn in een stad en die kunnen geen woning vinden, dan hebben deze mensen toch net zo goed een probleem? Je moet 29 teruggaan naar je kernwaarde: mensen helpen die niet zelfredzaam zijn. Dat le - vert een heel ander gesprek op dan of het past in de financiële kaders." Dat de wachtlijsten in de sociale huur oplopen is volgens de bestuurders niet het gevolg van de bredere taak die ze voor zichzelf zien. "De verhuurderheffing speelt hierin een veel belangrijkere, nega - tieve rol," zegt Halm. "Hierdoor hebben corporaties de afgelopen jaren veel min - der kunnen investeren." Al vindt Van Kroonenburg ook wel dat corporaties soms wat vaker de handen uit de mouwen mogen steken. "Ik zie dat corporaties soms weinig focus hebben op nieuwbouw. Wij bouwen als kleine corporatie net zo - veel of zelfs meer dan andere, grotere cor - poraties in Eindhoven. Dat zegt iets over de ambities die wij op dit punt hebben." In dit licht is het spannend om te zien wat een nieuw kabinet met de heffing doet ? afschaffen of niet ? en of corporaties dan ook de broodnodige versnelling kunnen gaan realiseren. Maar nog veel belangrijker: door te bou - wen voor het middensegment, kan óók iets worden gedaan voor de doelgroep van cor - poraties. Halm: "Het middensegment draagt bij aan de doorstroming. Mensen verlaten hun sociale huurwoning en gaan naar een vrijesectorwoning. Dan komt er weer een sociale huurwoning vrij." In dat kader verbaast Van Herk zich toch wel er - gens over. "Elke woningcorporatie heeft een afdeling verhuur, maar ik ken er niet één met een afdeling doorstroming. We verrassen mensen nu met de vraag 'Wil je deze woning? Dan moeten we dat wel deze week weten!' Mensen moeten hier langere tijd over kunnen nadenken, je moet met ze meedenken. En met de jarenlange nieuw - bouwprocessen heb je die tijd ook." Boodschap aan een nieuw kabinet Als je de bestuurders zo hoort is de bood - schap duidelijk: geef corporaties meer ruimte om de goede dingen te doen voor de stad en de huurders. De maatschappe - lijke opgaven in steden vragen om een brede aanpak, waar corporaties een be - langrijke bijdrage aan kunnen leveren áls ze daarvoor de ruimte krijgen. Andersom betekent dat natuurlijk ook dat áls corpo - raties die ruimte krijgen, ze de rol ook moeten oppakken. Zijn alle corporaties daar klaar voor? Bovendien kan een cor - poratie ook niet de hele wereld in je eentje verbeteren. Daar is hulp van anderen bij nodig. Maar het denken moet andersom: in plaats van de nadruk op wat allemaal niet mag, ruimte geven aan wat wel mag. En tot die tijd? Als het aan deze drie be - stuurders ligt kan de sector best wat meer dan ze nu doet, zodat huurders en de stad niet de dupe worden van de papieren wer - kelijkheid van Den Haag. 30 Annemiek Rijckenberg Er wordt volop gebouwd in Oosterwold, de experimente-le zelfbouwwijk tussen Almere en Zeewolde. Vorig jaar zijn de eerste resultaten aan de Almeerse zijde door b eide gemeenten geëvalueerd, om lessen te trekken voor het vervolg en de aanpak van fase 2 in Zeewolde. De gebiedsorganisatie Oosterwold en het bewonersplatform zijn bezig de grote hoeveelheid aanbevelingen uit de evaluaties en de politieke consultaties uit te werken en in de praktijk toe te passen. Dit najaar zouden hier be- sluiten over genomen worden, en dat was de aanleiding voor dit verhaal. Maar het blijkt toch een meer tijdrovende puzzel. Maar met een steile leercurve volgens een van mijn zegslieden. Ik ga op een aantal thema's in: de publieke ruimte, waaronder de wegen en paden, de stadslandbouw, de gemeenschappelijke voor- zieningen, en de toenemende rol van marktpartijen. Oosterwold: utopie zonder stedenbouw? 31 Evaluatie eerste deel fase 1 Wanneer je nieuwsgierig bent naar de re - sultaten van Oosterwold tot nu toe, moet je er niet zomaar naar toe rijden op een regenachtige herfstdag. Het is er akelig stil, het asfalt glimt je ongastvrij tege - moet. Gelukkig vinden we een theehuisje in de lege en luxueuze Odin supermarkt. Daarnaast staat een prachtig houten woongebouw, en bloeien nog bloemen in grote perken. Voor de ruime potstal liggen bergen winterwortels. Ook bij dit bezoek is het doel is om te kijken naar de uitwer - king van de principes van zelf doen en uit - vinden, en de combinatie van ontwikkel- regels,  individuele vrijheid, en collectieve idealen als duurzaam leven en stadsland - b ou w. "Hoe pas je de principes van zelf bouw nu op een hoger schaalniveau toe? Hoe zorg je dat de burgers (weer) zeggenschap krijgen over de volle breedte van de stede - lijke ontwikkeling? Dus niet alleen over het wonen, maar ook over bedrijvigheid, infrastructuur, het groen/blauwe raam - werk en de publieke ruimte? Hoe creëer je buurtschappen die normaal gesproken in de loop der eeuwen als vanzelf ontstaan? Hoe kom je tot een bijna eindeloze diffe - rentiatie, met een veelheid aan functies en een grote intimiteit? Hoe plan je organi- sche groei?" Dit waren de vijf vragen in het 'Voorwoord Intergemeentelijke struc - tuur visie Ooster wold 2013'. Na het lezen van de evaluaties[1]en rondkijken in de nu gerealiseerde delen van Oosterwold is de eerste opwelling: niet zo! Maar wanneer je bewoners spreekt en nadenkt over de 'droom van Duivesteijn' hoop je dat de idealen ook in de volgende fases overeind blijven. Dat wordt door de onderzoekers ook  bepleit, hoezeer ook de gekozen regels die idealen niet altijd hielpen realiseren. In de rappor - tage van PAU/Over Morgen[2]worden de zes ambities van Oosterwold onderzocht en van aanbevelingen voorzien: 1. Biedt ma ximale vrijheid aan initiatie - ven : Uit de gesprekken met bestuurders en raadsleden blijkt dat de maximale vrijheid voor initiatiefnemers het onderscheiden - de kenmerk van Oosterwold is. Het wordt cruciaal gevonden voor het vervolg van Oosterwold en nodig om Oosterwold tot een bijzondere gebied te blijven ontwikke - len en te behouden. De volgende onderde - len komen nog niet goed uit de verf en vra - gen bij de voorbereiding van fase 2 bijzondere aandacht:  tot stand komen kernen en buurtschappen; financieel voor iedereen bereikbaar, zonder tot minimale woningen te leiden (40 m2); andere vor - men van ondernemerschap dan 'agra - r i s c h '. 2. Ontwikkelt zich organisch: de uitkom - sten van de enquête onder de bouwers zijn, dat het zelf aanleggen van infrastruc - tuur en (nuts)-voorzieningen ingewikkeld is, veel (technische) kennis vereist en re - gelmatig tot frictie tussen bewoners leidt. Circa een derde van de bewoners denkt dat voorzieningen niet vanzelf komen, net zomin als de ontwikkeling van Ooster - wold als samenleving. 3. Is een continue groen landschap: De respondenten in de enquête herkennen het groene karakter van Oosterwold. Het gebied trekt mensen aan die hier specifiek in geïnteresseerd zijn. Ongeveer twee der - de van de initiatiefnemers geeft aan dat er weinig publiek groen in Oosterwold is, zo - als parkjes en speelplekken. Daarnaast vindt de meerderheid dat Oosterwold on - toegankelijk is door het ontbreken van een netwerk van voet- en fietspaden. Tevens wordt gepleit voor meer clustering en vor - 32 ming van buurtschappen en kernen. De onderzoekers adviseren om de mogelijke aanpak van en randvoorwaarden voor 'meer clustering' in fase 2 bij voorrang uit te werken. 4. Heeft stadslandbouw als groene drager: Stadslandbouw wordt gewaardeerd, maar de uitvoering lijkt weerbarstig. Als drager en borger van een open en landschappelijk gebied (en niet per se als groene drager) is de stadslandbouw van groot belang, maar de productiedoelstelling is discutabel/on - haalbaar. Met name als productieopgave voor een grotere regio. Ook de realiseer - baarheid in relatie tot de wateropgave/wa - teropvang roept vragen op. Naar welke landbouwzone gaat in droge zomers de prioriteit uit? Heeft het verdelingsvraag - stuk gevolgen voor de ambitie of inrichting van Oosterwold? Uitkomsten enquête: On - geveer één derde van de initiatiefnemers geeft aan dat niet altijd de helft van de ka - vels wordt ingevuld met stadslandbouw. Ook geeft het overgrote deel van de res - pondenten aan dat het moeite kost om stadslandbouw goed in te vullen. In de toe - lichting hebben veel mensen genoemd dat zij het als een probleem ervaren dat het bouwen van schuurtjes en kassen ten koste gaat van de bebouwingsmogelijkheden (voor de woning). 5. Is duurzaam en zelf voorzienend : Het principe, dat kavels verregaand zelf voor - zienend zijn is volgens de onderzoekers nu nauwelijks sturend en onderscheidend en moet worden aangescherpt. In de praktijk zien ze geen echte vernieuwende en inno - vatieve oplossingen. Er is aanvullend aan - dacht nodig voor de wijze waarop Ooster - wold kan bijdragen aan de Regionale Energie Strategie. Bij de aanleg en beheer van nutsvoorzieningen en afvalwatersy - steem kan worden voortgeborduurd op de lessen uit fase 1a, waarbij een duidelijk onderscheid wordt aangebracht tussen rol en verantwoordelijkheid: voor de hoofd - infrastructuur ligt deze eenduidig bij de overheid en de nutsbedrijven, incl. techni- sche uitwerking, realisatie en be - heer;  voor de invulling van aansluiting op de hoofdinfrastructuur en op eigen ter - rein nog steeds bij bewoners. 6. Is financieel stabiel : Doordat er door de overheid pas wordt geïnvesteerd op het moment dat de noodzaak er ook daadwer - kelijk is, wordt er geen financieel risico gelopen. Dit geeft ruimte om het tempo door de initiatiefnemers te laten bepalen, zonder dat dit meteen een financieel na - deel oplevert voor de overheid. Conclusie koersdocument: "Wij achten het verantwoord om 'Co-creatie moet je sa - men leren' expliciet als aanvullende ambi- tie op te nemen, om daarmee te borgen dat dit aspect van de 'maximale vrijheid' voor zowel overheid als initiatiefnemers een volwaardige plek in het geheel van de ge - biedsontwikkeling en de samenlevingsop - bouw krijgt. In dit verband is het mogelijk om te zoeken naar verankering van 'vrij - heid en eigen verantwoordelijkheid' voor en na de pioniersfasen in Oosterwold." Publieke ruimte en public spirit De uitgangspunten leken zo simpel: "In Oosterwold bouwt iedereen zijn eigen huis. We bouwen samen aan een wijk. Richten met elkaar de publieke ruimte in. Met kavelwegen, verspreid groen en door - waadbare stroken rond je kavel behalve aan de zijde waar je kavelweg ligt". In de praktijk hebben deze regels tot on - duidelijkheid, wrevel en conf licten ge - leid. De kavelwegverenigingen, die over - al zijn opgericht, waren niet altijd opgewassen tegen de verschillen tussen 33 OosterwoldFOTO ANNEMIEK RIJCKENBERG 34 bewoners, in achtergrond, motivatie e.a. Ivan Nio schrijft er het volgende over: "In Oosterwold zijn verschillende groe - pen neergestreken met een uiteenlopend economisch en cultureel kapitaal. Er is een geromantiseerd beeld van de echte Oosterwolder die idealistisch is, niet zo - veel geld te besteden heeft, maar wel over voldoende tijd beschikt om een eigen huis te bouwen en die zich aan stadslandbouw wijdt en die collectief is ingesteld. Dat beeld wordt graag en vaak uitvergroot. Maar Oosterwold is vanaf het begin af aan diverser geweest, onder andere door CPO's als de Eco-projecten en projectma - tige ontwikkelingen als Buitenplaats, en de komst van mensen die wel een eigen woning hebben gebouwd, maar zich ook al hebben laten ontzorgen. Dat is alleen maar verder toegenomen door de bouw van projecten van ontwikkelaars. Er lijkt een tweedeling te zijn tussen de 'echte' Oosterwolder die zelf bouwt en bewoners in projecten en in cataloguswoningen op individuele kavels." (p .55) "De doorwaadbaarheid garandeert het ka - rakter als buitengebied. Maar vrijwel ieder - een vindt het onzinnig dat dezelfde generie - ke regel van doorwaadbare zones geldt voor zowel grote als kleine kavels. Het is zelfs on - duidelijk wat er precies bedoeld wordt met de doorwaadbare zones (alleen wandel- of ook fietspaden) en hoe ze moeten worden onderhouden. Ooster wolders zouden geza - menlijk met elkaar opnieuw moeten bepalen hoe ze deze regel willen invullen. Bewoners (Platform Oosterwold) zouden samen met de gemeente initiatieven kunnen uitlokken om de doorwaadbare zones en de stadsland - bouw nog meer een vanzelfsprekend onder - deel van Oosterwold te laten zijn." (p.79) Eén jaar later lijken deze aanbevelingen gehoor te krijgen. In de bijeenkomsten met het bewonersplatform, de gebiedsorgani- satie en de gemeenteraad is gezocht naar constructieve oplossingen. "In de praktijk blijkt dat sommige bewoners het moeilijk vinden deze doorwaadbare en publieke ruimte (gezamenlijk) goed in te vullen. Wat nu? Handhaven of het eerst nog een kans geven? Met de werkgroep 'Pilot door - waadbare zones' is daarom een actieplan gemaakt om groepen buren te helpen met het leggen van verbindingen. Door met el- kaar te werken aan routes en publieke functies en ruimtes  kunnen voorbeelden ontstaan en worden uitgerold over heel Oosterwold. Indien nodig worden de uit - gangspunten en regels over doorwaad - baarheid en publieke ruimtes aangepast, al dan niet met een herziening van het be - stemmingsplan en met ( juridische en fi - nanciële) zekerheid voor bewoners en bor - ging voor de toekomst.  Wie uiteindelijk niet meedoet valt terug op de huidige re - gels en kan worden gehandhaafd."[3] Stadslandbouw is een vak "Wat Oosterwold als samenleving uniek maakt is een combinatie van factoren: de gemeenschappelijke ervaring van het bouwen van een huis en inrichting van de kavel; veel gelijkgestemden met vergelijk - bare interesses en leefstijl; gezamenlijk maken, delen en onderhouden van een collectieve ruimte; stadslandbouw, waar - door mensen veel in de tuin werken, en gereedschap en oogsten delen. De groeps- apps zorgen ervoor dat er makkelijk con - tact met elkaar wordt gelegd.  Bewoners zijn sterker georiënteerd op hun dagelijk - se omgeving dan in andere wijken in Al- mere.  Er wonen veel praktisch ingestelde en daadkrachtige mensen." (Nio, p.48) Stadslandbouw is duurzaam, de grond onder Oosterwold is van topkwaliteit, en 35 de regel om 50 procent van de kavels voor stadslandbouw te bestemmen biedt een garantie voor het doel van openheid, een continu groen landschap. Het ideaal was om in tien procent van de voedselvraag in de twee gemeentes te voorzien. Nu is dat tussen april en oktober niet zo moeilijk, dan kan de koude grond teelt en de kas veel opleveren. Maar voor heel Almere en Zeewolde? De bureaus PAU en Over Mor - gen adviseerden om dit doel los te laten, vanwege het ontbreken van enig perspec - tief op realisatie.  De bedenkers van dit doel hebben wel zeer romantische noties van Gods water over Gods akker in hun achterhoofd gehad. Groente en fruit telen is een tijdrovende be - zigheid. De verspreide fruitbo - men, karpervijvers, wijnstok - ken en moestuinen laten zien, dat veel mensen hun best doen, maar er is geen sprake van grootschalige productie. Wel van grote belangstelling, groot - schalige aanplant van bomen, en veel nog kleine initiatie - ven.   Het effect van deze regels is ook ultiem suburbane woningbouw: ik zag ook veel gazon op de grote kavels. Publieke voorzieningen Nio: "Het verdwijnen van de overheid als hoeder van de openbare ruimte heeft gro - te consequenties voor Oosterwold. (?) Een gemeenschap heeft ook publieke ruimten en voorzieningen nodig. Het is bekend dat bijvoorbeeld speeltuinen lei- den tot onderlinge contacten tussen ou - ders. Maar hoe ontwikkel je dat orga - nisch? Filosoof Maurice Specht vroeg zich af waar de Meent van Oosterwold blijft. Oosterwolders zijn allemaal hun particu - liere droomwereld aan het bouwen, maar waar komen de gemeenschappelijk be - heerde gronden, de 'commons'? Ook be - woners missen openbare ruimten als een parkje en een speeltuin. In tuinen staan trampolines en er zijn schommels, maar dat is niet voldoende. Er zijn geen openba - re ontmoetingsplekken in de vorm van groen, speeltuinen en sportveldjes en de vraag is of bewoners die gezamenlijk nog kunnen aanleggen." (p.64 en 65) Ook dit probleem gaat worden aange - pakt. Door andere regels ten aanzien van de kavelinrichting en mogelijkheden van clustering van versnipperde publieke ruimte. Door  in nieuwe uitgiftegebieden het ontwikkel proces meer in te richten op collectieve voorzieningen. In het uitgifte - beleid voor archeologische vindplaatsen komen goede randvoorwaarden en opties voor bewoners om deze te huren of kopen.  De gemeente wil algemene middelen in - zetten ten behoeve van wijkvoorzienin - gen. De planning van de wijkvoorzienin - gen door de gemeente gaat in co-creatie met bewoners