THEMA HET RECHT OM BETAAL- BAAR TE WONEN #2/2021 Voorheen 'Tijdschrift voor de Volkshuisvesting' en 'S+RO' Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 'Ruimte zat in de stad' ARTIKELEN 6 Meer dan woningnood De woningmarkt is prioriteit van de nieuw te vormen regering 16 Wonen: grondrecht of speculatieobject? Particuliere huur: nieuw kabinet kan snel onredelijke huren stoppen 24 Betaalbaarheid: huren verlagen of inkomens verhogen? Elke huurder die problemen heeft met betalen, is er een te veel 32 Naar een visie op wonen Kunnen we eerlijkheid vertalen in een waarden­ volle visie op wonen? Naar een visie op wonen Huren verlagen of inkomens verhogen? COVER Foto: KAW THEMA HET RECHT OM BETAALBAAR TE WONEN 40 Visie op duurzame verstedelijking gevraagd Veel regio's kampen met een grote verstede­ lijkingsdruk, vooral door de grote woningbouw­ opgave 50 Ruimte Zat IN de Stad Te weinig beschikbare woonruimte enerzijds en bestaande wijken die achteruit gaan anderzijds 60 Investeren in een wijkaanpak is investeren in een duurzame toekomst Het belang van een nieuwe wijkaanpak staat momenteel hoog op de agenda 68 Op z'n overijssels Via naoberschap de woningnood te lijf 80 Leren van de buren Wat kan Nederland in Europese context leren én bijdragen met betrek­ king tot het welslagen van bouwcultuur? EN VERDER 4 Hoofdredactioneel 66 Column De buiten­de­boot­ vallende woningstarter 78 Recensie De Nederlandse aardgastransitie, lessen voor de energietransitie van de 21e eeuw 79 Recensie Het landschap van de mensen Inhoud 2 Anne-Jo Visser Manager energietransitie, Gemeente Utrecht Annemiek Rijckenberg Hoofdredacteur Ruimte en Wonen Arend Jonkman TU Delft Bob Witjes Aedes Cees Jan Pen Fontys David Hamers Planbureau voor de Leefomgeving Bart Rijken Planbureau voor de Leefomgeving Jan Ritsema van Eck Planbureau voor de Leefomgeving Jolenta Weijers Journalist Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Joos van den Dool Organisatieadviseur Rienk Kuiper Planbureau voor de Leefomgeving Lilian van Karnenbeek Universiteit Utrecht Marieke Wenneker Fontys Marietta Haffner TU Delft Martijn Eskinasi Ministerie van Binnenlandse zaken Reimar von Meding KAW Yawei Chen TU Delft Ries van der Wouden Planbureau voor de Leefom­ geving Rob van Hilten Socioloog en beleidsadviseur 4 "Het is een paradox", zegt Walter de Boer. "Een hele grote groep heeft geen toe - gang meer tot de woning - markt. Dat is een zorg. Maar de ironie is: in de bouw- en vastgoedwereld draait ie - dereen hartstikke goed. Die schaarste op de woning - markt heeft geleid tot hoge - re bouwkosten, hogere winstmarges, hogere ont - wikkelingswinsten, hogere huurprijzen en daarmee de hogere inkomsten voor beleggers. En woningeige - naren profiteren van hogere woningwaardes. Iedereen profiteert mee, behalve de mensen die geen toegang krijgen. We zijn bezig een heleboel huishoudens bui- ten de woningmarkt te plaatsen. En die kloof wordt groter en groter." (Cobouw, 0 3 - 0 6 - ' 21) Walter de Boer is directeur van BPD, het voormalige Bouwfonds. BPD gaat goed - kopere 'fabrieksmatige' woningen bouwen, 7000 per jaar. Dat gaat de wo -ningcrisis helaas niet oplos - sen. Is er sprake van een schijnbare tegenstelling, en moeten we op zoek naar niet voor de hand liggende oplossingen? De vraag, waarom iedereen meeprofiteert behalve de buitenstaanders (én huur - ders) vormt een van de the - ma's van dit nummer. Naast analyses van de internatio - nale financialisering van de woningmarkt presenteren we mogelijke maatregelen voor de particuliere huur - sector, en een waardenbena - dering voor het woning - vraagstuk. De voorbeelden van jonge - ren, die willen kopen, waar dan ook, maar daar niet in slagen buitelen over elkaar heen. Zelfs met dubbele inkomens, spaargeld en in vitale beroepen lukt kopen niet meer. Vraagprijzen zijn het startpunt voor de bie - ding, in steeds meer delen van het land. Wat ook opvalt is dat die jongeren niet meer (te) duur willen huren, maar vermogen willen opbouwen door te kopen. Ook huurders zonder koopperspectief voelen zich steeds meer achtergesteld, want ze profi - teren niet mee van de waar - destijging waar woningbe - zitters wel hun vermogen mee opbouwen. Sterker nog, de woningbezitters profite - ren dubbel: hun woonlasten dalen. Veel huurders hebben sowieso betalingsproblemen door te lage inkomens voor hun vaste lasten. We laten corporatiedirecteuren aan het woord over deze betaal- baarheidscrisis. Rode draad in veel verhalen is de zoektocht naar meer rechtvaardigheid in het systeem van woonruimte - verdeling. Wachttijd wordt beter beloond dan urgentie. De wachttijden voor betaal- bare woningen zijn zeer lang. We zien, hoe mensen zo gehecht zijn aan hun buurt en hun relatief lage huur, dat zij in het huidige toewijzingssysteem aange - Niet goed wonen vooral probleem voor hen, die niet goed wonen ?. 5HOOFDREDACTIONEEL boden woningen weigeren of niet reageren op het regi- onale aanbod. Alleenstaan - den of koppels in te grote huizen kunnen of willen niet doorstromen. Maar welke maatregelen gaan die zo gewenste doorstroming wel op gang krijgen? Bou - wen in de buurt helpt in ieder geval meer dan in het groen. Als reactie op de ongewens - te effecten van afzonderlijke maatregelen klinkt de roep om een nieuwe wijkaanpak. Het Nationaal Programma voor Rotterdam-Zuid wordt in een manifest van wethou - ders uit de grote steden als lichtend voorbeeld opge - voerd. Dit was het enige programma met integrale doelstellingen én een rijks - bijdrage in de afgelopen tien jaren. Komt er met het aan - gekondigde volkshuisves - tingsfonds weer aandacht en voldoende geld? Over de hele wereld wordt zichtbaar hoe (nieuwe vari -anten van) het C-virus zich sneller verspreiden in buur - ten met arme en ongeletter - de inwoners. "Underserved communities", zei de burge - meester van New York, ver - waarloosde wijken. Die hebben we in Nederland ook nog steeds. Maar er zijn ook honderden wijken met een goede infra - structuur, en volop moge - lijkheden tot verdichting en aanvullende nieuwbouw en bewonersinitiatieven. In die wijken heeft bouwen, bou - wen, bouwen de meeste positieve effecten. Het is de tijd van de actie - plannen en manifesten; hoe langer de formatie duurt, hoe meer er komen, hoezeer de kaarten al voor heel andere spelen worden geschud. De druk om vóór 2030 al één miljoen wonin - gen te bouwen, neemt toe, evenals de pleidooien om buiten de stad in lage dicht - heden te bouwen op reeds aangekochte gronden en de ladder voor duurzame verstedelijking los te laten. Maar bedienen we daarmee de starter of de oudere door - stromer, is duurzame verste - delijking overbodig gewor - den? En voor het overige denken wij dat samenwonen gesti- muleerd kan worden, bij voorbeeld door de afschaf - fing van de voordeurdelers - korting. Annemiek Rijckenberg en Martijn Eskinasi Redactie Ruimte en Wonen   6 S inds de financiële crisis van 2008 groeide het woningtekort flink waardoor huizenprijzen, niet alleen in stedelijke regio's met Amsterdam voorop, hun stijgende lijn voortzetten. Tevens leidde de overvloed aan globaal kapitaal op zoek naar rendement in een tijd van lage rente - voeten tot een verdere verhoging van de huizenprijzen. Tekst Marietta Haffner Het is nog maar vier jaar geleden dat Stef Blok aan het einde van zijn termijn als Mi- nister van Wonen verkondigde dat de wo- ningmarkt af was. Deze conclusie mag als voorbarig beschouwd worden. Immers, de huizenprijzen zouden blijven doorstijgen tot de dag van vandaag, zelfs tijdens de pandemie. We stonden aan de vooravond van een dubbele aanbodproblematiek. De woningmarkt werd prioriteit van de nieuw te vormen regering. DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS Meer dan woning - nood 7 8 In deze bijdrage gaan we in op deze dubbele aanbodproblematiek die ten grondslag ligt aan de betaalbaarheidscrisis van het wonen in steden, niet alleen in Nederland. De finan - ciële kant is onder aanvoering van Manuel Aalbers sinds 2006 in de Engelstalige litera - tuur als housing financialisation te boek ko- men te staan. Aalbers (2017) schetst een toe - nemende af hankelijkheid van het wonen van de kapitaalmarkt en de daarbij horende logi- ca met maatschappelijke veranderingen tot gevolg. In deze bijdrage beschrijven we enke - le mechanismen van de stedelijke betaal- baarheidscrisis. Een rapport van de WRR uit 2016 schetst financialisering als een breder economisch fenomeen. Het rapport is geschreven naar aanleiding van de financiële crisis van 2008 die haar oorsprong kende in de Verenigde Staten als gevolg van het mondiaal over - vloedig aanwezige kapitaal. Dit overschot veroorzaakte een lage rentevoet, goedkope hypotheken, een run op koopwoningen en stijgende woningprijzen. De hypotheken werden gefinancierd met ondoorzichtige fi - nanciële producten, de zogenoemde securi - ties . Toen de huizenprijzen begonnen te da - len, stortte het geheel als een kaartenhuis in elkaar en de wereldwijde financiële systeemcrisis werd een feit. Het WRR rapport draagt de voor ook deze bijdrage toepasselijke titel Samenleving en financiële sector in evenwicht . Ook wij plei- ten voor meer balans; en wel tussen de marktwerking rondom de financiering van wonen enerzijds, en de publieke taak van het zorgen voor genoeg aanbod van betaal- bare huisvesting voor lage- en midden-in - komensgroepen (in steden) anderzijds. Ons vertrekpunt is het artikel A fresh look at con - temporary perspectives on urban housing af - fordabilit y .[1] Woningtekort Het woningtekort in Nederland is flink toege - nomen. Enerzijds groeide de bevolking jaar - lijks met bijna 79000 inwoners sinds 1995, mede door een positief immigratiesaldo. An - derzijds zorgde de achterblijvende productie als gevolg van de financiële crisis van 2008 dat het statistisch woningtekort opliep. Hal- verwege 2020 becijferde ABF het tekort op 4,2% van de woningvoorraad, een totaal van 331000 woningen. ABF schat dat het tekort verder oploopt naar 5,1% van de woning - voorraad in 2025. Het woningtekort laat de instroom van starters en de doorstroming op de woning - markt naar middenhuur en eigenwoningbe - zit stokken. Hier getuigen oplopende wacht - tijden voor sociale huurwoningen van, net zoals voor de crisis van 2008, terwijl koop - woningen als warme broodjes van de hand gaan. Tevens wonen jongeren- tot de leeftijd van 34 jaar- in 2020 vaker bij hun ouders dan in 2007, vooral de vrouwen, en vooral de leeftijdscategorie van 25-34 jaar. Ook oude - ren zullen lastig een volgende woning vin - den, mede als gevolg van de invoering van de Wet Langdurige Zorg in 2015 en het gebrek aan opties tussen zelfstandig wonen en 24-7 zorg in. Tenslotte, de huisvestingsproblema - tiek van arbeidsmigranten is voldoende be - kend, maar wordt  niet aangepakt. Stedelijke betaalbaarheidscrisis Het gebrek aan aanbod bezorgde ons een be - taalbaarheidscrisis die zich snel weer uit - breidde na de financiële crisis van 2008; niet alleen in Nederlandse steden. De extra vraag naar woningen stuwde de huizenprijzen op. Met het bekende ' ripple' effect volgden de huizenprijzen in andere steden de hoofdstad. Een woningmarkt in drie snelheden, karak - teriseerde De Nederlandsche Bank deze nieuwe situatie in 2017. DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS 9 Een tweede dimensie van de aanbodpro- blematiek is het resultaat van macro-econo - mische politiek. Als gevolg van het monetair beleid -het opkopen van staatsleningen- pompte de Europese Centrale Bank enorme bedragen in onze economieën. Met bijna 2.600 miljard euro tot in 2018 kwamen er 3 miljoen banen bij in de eurolanden en kelder - den ook de rentevoeten. De toegang tot kapi- taal verbeterde, ook voor woningen. Zo ging Nederlands, maar ook globaal geld op zoek naar investeringen. Ook institutionele beleg - gers, zoals pensioenfondsen. Deze zoeken een robuuste inkomensstroom voor de pensi- oenbetalingen aan ons als burgers. Financiering: van oplossing naar probleem Eerst het mechanisme: extra vraag naar woningen leidt in be - ginsel tot prijsstijgingen, bijvoor - beeld door toegenomen inko - mens van huishoudens. Op de langere termijn leidt deze extra vraag bewezen tot extra aanbod. Ook nieuwe/uitgebreidere moge - lijkheden om te financieren zorgen voor nieuwbouw, zoals vastgesteld vanaf de ja - ren tachtig toen de kapitaalmarkten in de wereld geliberaliseerd werden. De ver - ruimde toegang tot hypotheken werd in veel Westerse landen in een toename van het eigenwoningbezit omgezet. Zo werd het in Nederland onder andere mogelijk om het tweede inkomen mee te tellen voor de hy - potheek en werd in de jaren '90 de spaarhy - potheek populair. Het eigenwoningbezit werd toegankelijk voor brede lagen van de bevolk ing. Na zijn kwantitatieve analyse in 17 landen constateerde Kohl (2021) voor de oude indu - striële landen (van vóór 1975) dat meer fi -nanciering op een gegeven moment niet meer tot een toename van het woningaanbod leidt, maar tot een stabilisering. Per saldo blijkt nieuwe financiering dan niet meer de oplossing om aanbod te stimuleren. Hoe komt dat zo? Een recent overzichtsartikel van Dirk Be - zemer in ESB met de titel " Financialisering kan verklaring zijn voor macro-economische puzzels" verschaft inzicht. Financialisering kan mogelijk zorgen voor een verschuiving van inkomen uit productieve activiteiten naar inkomen voor de aanbieders van geld. Vandaar ook dat financialisering met het con - cept financial capitalism wordt aangeduid. Nieuw geld wordt niet productief voor nieuw - bouw ingezet zoals bij traditioneel industri- eel kapitalisme, Nieuw geld zorgt niet nieuw woningaanbod, maar strijdt om bestaand woningaanbod. Extra financiering: geen extra aanbod De strijd om bestaande bouw speelt bijvoor - beeld bij het upgraden van goedkope wonin - gen naar duurdere woningen als wijken gen - trificeren. Dit mechanisme werkt ook bij subsidieregelingen die (ook) gaan naar de acquisitie van bestaande woningen, zoals de vroegere eigenwoningbijdrage (koopsubsi - die). Een voorbeeld met veel impact op de Financialisering veroorzaakt toename ongelijkheid 10 koopwoningmarkt is te vinden in Engeland waar grote aantallen sociale huurwoningen met korting aan zittende huurders zijn ver - kocht. Meer algemeen zien/zagen we in ver - schillende landen (Duitsland)   bijvoorbeeld ook vastgoedbeleggers bestaande woningen in grote getale opkopen. In Nederland heeft een relatief beperkte overdracht van woning - portfolio's van corporaties plaatsgevonden. Per saldo stuwt het overvloedige kapitaal dat naar bestaande woningen gaat en niet naar nieuwbouw de huizenprijzen en huren op. Volgens een studie van de OECD uit 2011 resulteerde de financiële deregulering van de jaren '80 in een gemiddeld OECD- land tot 30% hogere prijzen in de drie de - cennia tot 2010. De strijd om bestaande bouw speelt bij - voorbeeld bij het upgraden van goedkope woningen naar duurdere woningen als wij - ken gentrificeren. Dit mechanisme werkt ook bij subsidieregelingen die (ook) gaan naar de acquisitie van bestaande woningen, zoals de vroegere eigenwoningbijdrage (koopsubsidie). Een voorbeeld met veel im - pact op de koopwoningmarkt is te vinden in Engeland waar grote aantallen sociale huurwoningen met korting aan zittende huurders zijn verkocht. Meer algemeen zien/zagen we in verschillende landen (Duitsland)   bijvoorbeeld ook vastgoedbe - leggers bestaande woningen in grote getale opkopen. In Nederland heeft een relatief beperkte overdracht van woningportfolio's van corporaties plaatsgevonden. Per saldo stuwt het overvloedige kapitaal dat naar bestaande woningen gaat en niet naar nieuwbouw de huizenprijzen en huren op. Volgens een studie van de OECD uit 2011 resulteerde de financiële deregulering van de jaren '80 in een gemiddeld OECD- land tot 30% hogere prijzen in de drie de - cennia tot 2010. Weglekken van woningen voor speculatieve doeleinden Het kapitaliseren van extra vraag in woning - prijzen werd nog eens versterkt doordat het aanbod achter bleef, niet alleen als gevolg van de financiële crisis. Zo trokken sociale verhuurders en overheden zich terug uit de nieuwbouw van woningen, al dan niet zoals in Nederland door een afgedwongen oriën - tering van de sector op een beperktere doel- groep. Er ontstond ruimte voor commerciële vastgoedbeleggers die in toenemende mate op zoek waren naar rendabele investerin - gen. De IDFA-documentaire uit 2019 van filmmaker Fredrik Gertten, getiteld PUSH, die VN-huisvestingsgezant Leilani Farha volgt op zoek naar het recht op wonen, 11 schetst een relatief negatief beeld. Particu- liere beleggingsfondsen ('private equity') kopen in de hele wereld op attractieve stede - lijke locaties goedkope woningcomplexen op en vervangen deze door dure voorraad. Denk ook aan investeringen in duurdere huurwoningen die onttrokken werden aan de koop (of aan de sociale huur). Zo gaan (bereikbare) koopwoningen verloren door zogenoemde Buy-to-Let (BTL) acquisities (bij voorbeeld Australië). Een dergelijke ac - quisitie werd oorspronkelijk in het Verenigd Koninkrijk gefinancierd met een BTL-hypo - theek (beleggershypotheek) die gekoppeld was aan een certificaat van goed onder - houd. Doel was het financieringsvoordeel (lagere rente) voor eigenaar-bewoners dat bestond omdat banken de hypotheek voor de eigen woning als minder riskant beoor - deelden dan voor een aan te schaffen huur - woning teniet te doen. BTL bloeide op, mede door ontbrekende bescherming van de zittende huurder. In Nederland worden BTL-investeringen niet gekoppeld aan een BTL-hypotheek, blijkt uit informatie van het Kadaster. Deze toont ook aan, dat particuliere beleggers sinds het herstel van de woningmarkt in 2013 per saldo meer bestaande woningen aan - kochten dan verkochten. Een studie uit 2019 van ASRE door Johan Conijn e.a. levert de verklaring vanuit de gestegen beleggings - waarde als gevolg van de hogere huren: een financieringsvoordeel voor de beleggers in 12 vergelijking met de koopstarters. Inmiddels heeft het Rijk de overdrachtsbelasting dit jaar aangepast in een poging om de kansen van de jongere koopstarter op een 'middel- duur' geprijsde koopwoning te vergroten. De opmars van commerciële partijen met een zak met geld is herkenbaar in veel steden, hoewel er verschillen optreden naar gelang de 'winstbejag' cultuur in landen. Ondanks deze verschillen gaat het bij stedelijke ont - wikkeling thans vaak om 'goede' (speculatie - ve) investeringen in plaats van betaalbaar aanbod. Zo werd Air B&B populair, evenals het splitsen van woningen. Denk aan Londen waar de traditionele particuliere zelfstandi- ge huurwoning niet meer bestaat, en boven -dien complexen van woningen leeg blijven in afwachting van vermogenswinsten. Denk ook aan de spooksteden in China. Op de lan - gere termijn gaat financialisering derhalve ten koste van eigenwoningbezit en sociale huur en ten gunste van particuliere huur. Een concept als generation-rent beschrijft derge- lijke ontwikkelingen precies (zie Byrne, 2019). Hoe meer actoren zich richten op de finan - ciële doelstelling, des te minder betaalbaar wonen een kans krijgt. Betaalbare woning - bouw voor lage- en middeninkomensgroe - pen neemt af in de context van toenemende financialisering, nog eens geholpen door het woningtekort. In plaats van dat er voldoende 13 betaalbaar aanbod bijkomt wordt 'de' stad vooral minder betaalbaar voor bepaalde groepen inwoners. Toegang tot de woningmarkt: de outsiders Koopstarters en huishoudens met lagere in - komens worden bijzonder benadeeld als ge - volg van de stijgende (huur)prijzen in de hui- dige woningmarkten. Veel landen zijn Nederland al voorgegaan met een daling van het eigenwoningbezit (Engeland, VS, Austra - lië, Denemarken). Jongere generaties hebben minder toegang tot financiering. Een moge - lijke oorzaak is dat sinds de 2008-crisis de hy potheekvoor waarden in Nederland zijn aangescherpt, terwijl ook tijdelijke en flexi- bele arbeidscontracten enorm populair zijn geworden. Belangrijk en structureel is het achterblij - ven van huishoudinkomens, hetgeen vooral huishoudens met een lager inkomen merken, voor zover niet gehuisvest in een sociale huurwoning. In het nieuwe programma Scheefgroei in de polder van Jeroen Pauw stond deze ontwikkeling centraal. Groot - schalige financialisering kan ervoor zorgen dat een toenemend aandeel van het inkomen gaat naar vermogens. Zulk inkomen komt vooral bij de hogere inkomensgroepen te - recht. De verschuivingen in de inkomens en de toegenomen ongelijkheid spelen ook op de huurmarkt. Een recente studie van het NI - BUD geeft aan, dat 800.000 huurders niet kunnen voorzien in hun basisconsumptie. De inkomensontwikkelingen werpen zo een nieuw licht op de betaalbaarheidsproblema - tiek van het wonen: het inkomen als oorzaak. Middenhuur Ook huurders vallen tussen wal en schip, vooral de middeninkomensgroepen. Het middenhuursegment in Nederland is klein. In een recent advies van de Raad voor de Leefomgeving stond het lot van de zoge - noemde key workers centraal. Zij hebben geen toegang tot het voor hen betaalbare seg - DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS Betaalbaarheids­ problemen als inkomensprobleem, niet woonprobleem? 14 ment, terwijl ook huurders met een mid- deninkomen in een sociale huurwoning, die niet passend is bij het inkomen kunnen door - stromen. Op basis van EU-data (EU-SILC verzameld door Eurostat) is bekend dat bij één op de vier huurders die markthuur betalen betaalbaar - heidsproblemen optreden, volgens de indica - tor dat men meer dan 40% van het inkomen (gecorrigeerd voor huishoudensgrootte) kwijt is aan wonen (2019). Voor Nederland blijft overigens in het midden of gaat om soci- ale of particuliere huurders, omdat sociaal grotendeels ook ingedeeld is in deze catego - rie van 'markthuur', vanwege 'status onbe - kend'. Bij de bevolking met een laag inkomen komt de overburden zelfs bij één op de drie voor. Deze data laten overigens het specifieke probleem in het midden: te lage inkomens of te hoge woonlasten. Sommige Europese landen hebben als re - actie op de 'nieuwe woningnood' een 'inter - mediair' huursegment (Frankrijk, Verenigd Koninkrijk) in het leven geroepen om het gat tussen sociale en markthuren te overbrug - gen. Naast belastingmaatregelen voor klei- nere Franse particuliere beleggers is er voor dit doel ook een groot investeringsfonds Fonds Logement Intermédiaire opgericht met als deelnemers één grote sociale verhuurder en zeven pensioenfondsen en verzekerings- maatschappijen. En nu? Het vorige nummer van Ruimte en Wonen bevatte Peter Boelhouwer' s analyse van de Actieagenda Wonen. Dit aanbod aan het nieuwe Kabinet lijkt zeker een stap in de goe - de richting. Er komt immers nieuwbouw met het oog op het betaalbaar houden van de so - ciale en middeldure woningen, ook op de lan - gere termijn, door het maken van afspraken (speculatiebeding?). Met een nadruk op lage- en middeninkomensgroepen gaan de be - schikbare middelen daarheen waar de nood het hoogst is, met behoud van de huurtoeslag en een Koopstartfonds. Zijn deze maatrege - len voldoende? Waarschijnlijk niet. FOTO: ILJA YURUKIN 15 Immers, bij deze complexe problematiek ? we hebben het nog niet gehad over de milieu - problematiek, de volksgezondheid en moge - lijk structurele effecten van Covid-19? is draagvlak voor samenwerking een goed te - ken. Belangrijk is daarbij de totale impact van financialisering te verlagen door nieuw kapi- taal productief in te zetten voor nieuwe wooneenheden. Zelfs al zou dit voornemen in praktijk omgezet worden, het blijft de vraag of nieuwbouw alleen de oplossing kan zijn, niet alleen vanwege de benodigde extra bouwcapaciteit. Gegeven het voorraadkarak - ter van de markt zullen verdere bevolkings- en inkomensstijgin - gen de vraag naar woningen blij - ven faciliteren met hogere koop- en huurprijzen als gevolg. Is deze wedstrijd wel te winnen? Waar - schijnlijk niet. Bovendien verwacht de Actie - agenda dat het Rijk miljarden bijstort en dat overheden vol- doende en passend geprijsde lo - caties leveren. Mits het nieuwe Kabinet de ingeslagen weg met de Woningbouwimpuls versterkt doorzet en tegemoet komt aan deze verwachting, zouden we teruggaan naar het 'oude' volkshuisvestingsmodel met een belangrijke regulerende en financie - ringsrol voor de overheid. Ook hier een vraag: is deze terugkeer gewenst en haal- baar? Nieuwe oplossingen! Hoe staat het met nieuwe oplossingen, een nieuw model met vooral structurele, lan - ge-termijn maatregelen? Zo kaart de EU soci - ale obligaties ? met lagere rendementen? aan, in het Report of the High-level Task Force of In - vesting in Social Infrastructure in Europe . Ook de BNG financiert sociale investeringen op deze manier. We pleiten dan ook voor onder -zoek naar de ( juridische) mogelijkheden van nieuwe veelbelovende instrumenten. Als tweede: Belasting op grond is efficiënt, rechtvaardig én uitvoerbaar suggereert het recente ESB-artikel van Maarten Allers. Ge - geven de centrale rol van schaarse grond in de prijsopdrijving van vastgoed en de theore - tische argumentatie, is deze oplossing om de stichtingskosten te drukken zeker een studie waard. Aantrekkelijk van deze belasting is het tegengaan van speculatie, als ook het af - romen van de voordelen van insider-eigena - ren van grond. Tot slot, vergeet niet de financiële balans tussen  kopers en huurders. Om het prijs op - stuwend effect te verminderen bij inelas - tisch aanbod, is het wenselijk dat de fiscale voordelen van de koopwoning geleidelijk verder worden afgebouwd . Zo wordt niet al- leen een level-playing field tussen kopen en huren gecreëerd, maar komen middelen be - schikbaar die het Koopstartfonds zouden kunnen vullen, kleinschalige ondersteu - ning gericht op de groepen die nu tussen wal en schip vallen. Kortom, een nieuw Kabinet biedt nieuwe kansen op meer betaalbare woningen voor woningzoekenden! Wie betaalt rekening van woningtekort en financialisering? DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS [1] Marietta Haffner & Kath Hulse (2021), International Journal of Urban Sciences 16 Particuliere huur: nieuw kabinet kan snel onredelijke huren stoppen Wonen: grondrecht of speculatie- object? 17 Tekst Rob van Hilten Mythes over de woningmarkt Dit artikel gaat vooral over onstuimige stij- ging van koop- en huurprijzen, en over maatregelen om de particuliere huursector te beteugelen.   Omdat woningbezit steeds meer een beleggingsobject is geworden gaat de klassieke woningmarkttheorie over woningbehoefte als resultante van vraag van woningzoekenden en aanbod van hui- zen steeds minder op. Steeds meer wordt de vraag bepaald door investeerders die zelf geen woning nodig hebben maar op zoek zijn naar een zekere belegging met een hoog rendement. In sommige grote steden wordt inmiddels meer dan een derde van de aangeboden koopwoningen aangekocht door beleggers om te verhuren, al dan niet na verkamering (zie ook de Groene van 03- 06: "Onze straat is geen melkkoe"). Omdat woningen altijd een schaars goed zijn en investeerders in onze liberale woningmarkt vrij spel hebben zorgt dit voor een enorm prijsopdrijvend effect. Het monetaire beleid van het afgelopen decennium heeft deze ontwikkeling in de hand gewerkt. De geld - pers ging aan tegen de krediet- en nu de co - ronacrisis, een vergrijzende bevolking en opkomende economieën met een spaar - overschot. Door de steeds lagere rentes zijn investeerders wereldwijd op zoek gegaan naar sectoren met een hoger rendement: huizen, grond en grondstoffen. In zijn boek 'Hoe ik toch huisjesmelker werd', laat journalist en vastgoedbelegger Hans de Geus zien hoe bepaalde mythes ons denken over de woningmarkt hebben ver - troebeld. Zo wordt de huidige woning - marktcrisis door veel experts vooral uitge - legd als gevolg van het woningtekort. Vrijwel de gehele bouwwereld gaat hierin mee, met als gevolg dat bouwen, bouwen, bouwen als de belangrijkste panacee voor de huidige crisis wordt gezien. De jaarlijkse Mede door huisjesmelkers wordt de Nederlandse Woningmarkt steeds onbetaalbaarder. Het grootste deel van de Neder- landse woningmarkt wordt voor starters steeds onbetaalbaarder, niet alleen voor lagere maar nu ook voor middeninkomens en hoger. Voor starters, maar ook voor spoedzoekers, mensen in echtscheiding en arbeidsmigran- ten wordt zowel huren als kopen steeds onbereikbaarder. 18 woningmarktanalyses van ABF-research zijn al decennia de onderlegger van het wo - ningbouwbeleid van het rijk. Die analyses zijn vooral gebaseerd op de jaarlijkse bevol- kingsprognoses van het CBS die wijzen op een toenemende woningbehoefte als ge - volg van de toename van het aantal huis - houdens. De Geus kijkt ook naar andere factoren die van invloed zijn op de woning - markt zoals de speculatieve waarde van grond en woningen. Die waarde is nl. in hoge mate verantwoordelijk voor het prijs - niveau van woningen en daarmee ook voor vraag en aanbod.  De Geus ziet een steeds groter wordende kloof tussen woningbezitters enerzijds en huurders en starters anderzijds. Die onge - lijkheid uit zich vooral in toenemende ver - mogensongelijkheid. Mensen worden nu vooral rijk door vermogenswinst te maken en niet door harder te werken en meer loon te verdienen. Terwijl inkomens relatief zwaar worden belast, blijft winst uit vermo - gen bijna geheel onbelast. De winst uit de waardestijging van het eigen huis kun je bij verkoop gewoon behouden, en inzetten voor een beter huis. De kinderen van rijke ouders kunnen met een belastingvrije jubelton een eigen huis aanschaffen.  Terwijl de hypo - theekrente verder daalt en daarmee de woonlasten voor huizenbezitters, stijgen de huren door. De Geus laat zien dat particulie - re huurders een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen (woonquote), hij noemt dat de nieuwe 'woonarmoede'. "De twee belangrijkste kloven die door de Nederlandse economie lopen, die tussen vaste medewerkers en zzp'ers en die tussen huizenbezitters en huurders, zijn alleen maar verbreed", schreef Pieter Klok 3 juni in Volkskrant commentaar. "Daarom is nu vooral de politiek aan zet. De huren zouden bijvoorbeeld aan een maximum kunnen worden gebonden, ook in de vrije sector, zo - dat huurders niet veel meer kwijt zijn aan maandlasten dan kopers. Beleggen in huizen wordt dan veel minder lucratief, waardoor starters er ook weer makkelijker tussen komen." Ter illustratie hieronder enkele praktijk - voorbeelden uit de grote stad, de eerste twee op basis van interviews (namen gefin - gee rd). Nieuwe prioriteiten stellen Eén van de stellingen in het verkiezingsde - bat over Ruimte en Wonen luidde als volgt: "Om de kloof tussen huren en kopen te ver - kleinen, zijn hervormingen van de woning - markt nodig die leiden tot meer betaalbare huurwoningen en lagere huren in de particu - liere sector." De belegger. Het Huurwoningen Nederland Fonds maakt reclame voor beleggen in nieuwe en duurzame huurwoningen. Je kan deelne- men vanaf 5.000 euro. Er wordt belegd in jonge energiezuinige woningen vooral in de vrije sector. Verwacht wordt een totaal effectief jaarrendement van 7% tot 2023 oplopend naar 9,6% in 2030. "Het fonds koopt geen woningen in krimpgemeenten. Bovendien kan bij een aantrekkende Nederlandse woningmarkt een extra rendement worden verkregen door de verkoop van vrijgekomen woningen." Dit voorbeeld laat zien dat het verdienmodel van dit soort beleggers volledig is gebaseerd op de verwachting van stijgende huurprijzen in de toekomst. Maar zoals elk beleggingsfonds wijzen ook zij erop 'dat resultaten in het verleden geen garantie bieden voor de toekomst'. 19 DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS Deze stelling kreeg brede steun, niet al- leen van de experts en het publiek, maar ook van de meeste deelnemende politici. Voor de urgente problemen op de wo - ningmarkt zorgt meer bouwen zeker niet voor een snelle oplossing, realistische bouwprognoses laten zien dat het woning - tekort de komende jaren daarmee nauwe - lijks daalt (zie nieuwsbericht PBL:https:// w w w.pbl.nl/nieuws/2021/complexe-puz - zel-woningtekort-niet-snel-op-te-lossen). Substantiële verlaging van de huren in de particuliere huursector daarentegen kan al in de komende kabinetsperiode gereali- seerd worden. Welke maatrege - len zijn hiervoor nodig?   1. Huurbescherming invoeren voor de gehele huursector Voor woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel vallen onder de sociale huurgrens (in 2021: 752 euro) dienen verhuur - ders zich aan de maximaal rede - lijke huur te houden. Boven deze grens stij - gen de huren steeds verder boven het maximaal redelijke niveau volgens dit stel- sel. Boven deze grens zijn verhuurders vrij om te vragen wat ze willen, redelijk of niet. Volgens WoOn 2018 zat in gespannen markten ongeveer de helft van de midden - huurwoningen boven het W WS-maximum. De enige manier om de huren boven deze grens weer terug te brengen naar een rede - lijk niveau, gekoppeld aan de woonkwali- teit, is door het woningwaarderingsstelsel uit te breiden naar de vrije huursector. Een wetsvoorstel hiertoe is vlak voor de verkie - zingen ingediend door GroenLinks. Hierin wordt voorgesteld dat alle woningen tot 250 punten huurbescherming gaan krijgen. Daarmee krijgen 98% van de huurwonin - gen in Nederland een huurprijs die niet ho -ger mag liggen dan de maximaal redelijke huur volgens het puntenstelsel. Volgens een peiling van RTL is een ruime Kamermeer - derheid voor uitbreiding van het punten - stelsel, maar sommige partijen willen niet verder gaan dan woningen tot ca. 1.000 euro (RTL-nieuws 27 mei).   2. WOZ-waarde loskoppelen van het puntenstelsel In 2015 heeft het kabinet besloten om de WOZ-waarde onderdeel te maken van het woningwaarderingsstelsel. Deze maatregel verving de zg. locatiepunten. Doel hiervan was 'om zo de kloof tussen sociale huur en middenhuur te verkleinen'. Door de sterk gestegen koopprijzen in de afgelopen jaren, vooral in de grote steden, is de WOZ-waar - de een steeds groter aandeel gaan vormen van het puntentotaal dat de maximaal rede - lijke huur bepaalt (in de voorbeelden hier - boven bijna de helft). Hierdoor zijn ook de maximaal redelijke huren meegestegen. In de koopsector zijn stijgende prijzen gelijk opgegaan met dalende hypotheekrentes zo - dat de woonlasten in de koopsector veel minder sterk zijn gestegen. In de huursector was hiervoor geen compensatie zodat de kloof tussen kopen en huren steeds groter is geworden. De beste oplossing  om deze kloof weer te verkleinen zou zijn om deze WOZ-waarde weer los te koppelen van het puntenstelsel. Een tussenvoorstel hiertoe Woonplicht invoeren bij de aankoop van woningen? 20 waarvoor zij oorspronkelijk ook zijn opge- richt. Belangrijke voorwaarde hierbij is het verruimen van de investeringsruimte voor woningcorporaties, zoals met het afschaf - fen van de verhuurdersheffing. 4. Beperken tijdelijke huurcontracten Als je een huurcontract afsluit voor onbe - paalde tijd, heeft dat voor verhuurders als nadeel dat je daarmee de mogelijkheden voor tussentijdse huurverhoging  beperkt tot de jaarlijks vastgestelde maximale huur - stijging. Het afgelopen jaar is die stijging op initiatief van de PvdA beperkt tot maximaal 1% + inflatie. De ontsnapping uit dit keurs - lijf voor verhuurders is gelegen in het afslui- ten van tijdelijke huurcontracten. Die con - tracten zijn daarom steeds populairder geworden. Eind 2020 heeft de Kamer in meerderheid ingestemd met de verruiming van tijdelijke huur - contracten. Het wordt verhuur - ders zo mogelijk gemaakt om voor een periode van drie jaar in plaats van voor twee jaar een con - tract voor bepaalde tijd aan te bieden. Met als motief 'om de huurder en verhuurder meer mo - gelijkheden te geven om op een individuele situatie in te kunnen springen.' Ook kunnen de huur - der en verhuurder straks afspreken dat er een minimumduur zal gelden waarbinnen ze allebei niet kunnen opzeggen. Dat ver - schaft verhuurders dus een zeker inkomen bij voortijdig vertrek van huurders. Wo - ningzoekenden die aanlopen tegen een steeds schaarser betaalbaar woningaanbod voelen zich, bij gebrek aan een alternatief, vaak gedwongen om een tijdelijk huurcon - tract te accepteren. Dit brengt voor hen gro - te onzekerheden met zich mee, want als om de WOZ-waarde te beperken tot maxi- maal 33% is vorig jaar gedaan door minis - ter Ollongren. Ook dit voorstel wacht nog op definitieve besluit vorming.   3. Huurverlaging gehele particuliere woningvoorraad Om de kloof tussen kopen en huren sub - stantieel te verkleinen zal de uitbreiding van huurbescherming voor de particuliere voorraad moeten gaan gelden voor de gehe - le particuliere voorraad. Dit betekent dus niet alleen voor nieuwe maar ook voor be - staande huurcontracten. Het verdienmodel voor particuliere huur zal zich dan moeten transformeren van speculatieobject naar betaalbaar kwaliteitsproduct. De rende - menten van beleggers met huren boven de maximaal redelijke huur zullen hierdoor onmiskenbaar gaan dalen, ten gunste van de huurders. Als sommige beleggers hier - door delen van hun portefeuilles willen af - stoten zal dit leiden tot dalende prijzen van hun beleggingsportefeuilles. Om andere investeerders aan te trekken voor de bouw en het beheer van duurdere huurwoningen zouden corporaties de mogelijkheid moe - ten krijgen om ook in de middeldure huur - sector te gaan investeren. Corporaties in - vesteren immers in principe niet uit winstbejag, maar als sociale huisvester, Huurbescherming invoeren voor de gehele huursector? 21 FOTO: MARCO VERCH DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS 22 FOTO: ROEL WIJNANTS hun contract is afgelopen kunnen ze op straat worden gezet. Tijdelijke huurcontrac - ten zijn bijna altijd in het belang van ver - huurders en niet van huurders. Tijdelijke huurcontracten dienen dus alleen worden toegestaan onder strikte voorwaarden, bij - voorbeeld bij studentenhuisvesting, zodat de nadelige gevolgen van deze contract - vorm worden ingeperkt.   5. Woonplicht bij aankoop Minister Ollongren heeft eind vorig jaar een wetsvoorstel ingediend dat het mogelijk maakt om in een gebied een opkoopbe -scherming in te voeren voor betaalbare koopwoningen. Op deze manier kan voor - komen worden dat deze woningen te veel worden opgekocht door beleggers om te verhuren. Wanneer dit fenomeen, buy-to- let, kan worden tegengegaan, betekent dit een verbetering van de positie van starters en doorstromers. Zij hoeven namelijk niet meer te concurreren met beleggers. In het wetsvoorstel wordt de termijn waarvoor de opkoopbescherming gaat gelden beperkt tot 3 jaar. De grote steden vinden dit voor - stel nog niet ver genoeg gaan. Zij pleiten in een reactie voor opkoopbescherming voor 23 onbepaalde tijd. Bewoners willen immers vooral zekerheid over hun huisvesting. De beperking van opkoopbescherming tot al- leen goedkope koopwoningen in bepaalde wijken leidt wellicht tot een 'waterbedef - fect'. Beleggers kunnen dan gewoon elders meer woningen opkopen, met opnieuw een prijsopdrijvend effect voor de hele woning - markt. Opkoopbescherming invoeren voor de hele koopsector is dan ook een effectie - ver instrument.   6. Meer focus op uitvoering De discussie over onze bestuurscultuur heeft uitgewezen dat de kloof tussen beleid en uitvoering in ons land te groot is gewor - den. Ingrijpen in bestaande huurcontracten is een grote operatie die veel aandacht vergt op uitvoeringsniveau. Zo zullen gemeenten in staat moeten worden gesteld om huur - wetgeving en huisvestingsregels te handhaven. Invoering van een verplichte verhuurdersvergun - ning zou goed kunnen helpen als instrument voor gemeenten om alle regels te kunnen handhaven. Minister Ollongren werkt mo - menteel aan een wetsvoorstel dat het instellen van een verhuurder - vergunning mogelijk maakt. Op die manier moeten verhuurders die de wet overtreden worden aangepakt. Wellicht is een eenvoudige manier om huren te moni- toren de koppeling aan de afgifte van de verhuurdersvergunning c.q. de gemeente - lijke huisvestingsvergunning. Wat kunnen gemeenten doen? De beleidsruimte voor gemeenten om iets te doen aan de stijgende huren in de particu - liere sector is binnen de huidige wettelijke kaders beperkt. Maar de mogelijkheden die er zijn worden lang niet altijd ten volle be -nut. Zo kunnen gemeenten nadere regels stellen over inkomenseisen bij de toewij - zing van particuliere huurwoningen, net als voor sociale huurwoningen. Ook kun - nen zij een woonplicht invoeren bij de aan - koop van woningen, zodat woningen niet meer worden aangekocht door beleggers en particulieren met louter speculatieve mo - tieven. Ook kunnen gemeenten nadere re - gels stellen inzake vakantieverhuur en Short stay zoals bij verhuur via Airbnb. Ge - meenten kunnen ook particuliere huurders verplichten om bij elke verhuring een huis - vestingsvergunning aan te vragen. Zo kan een effectieve handhaving van alle regels mogelijk worden, met als sluitstuk bestuur - lijke boetes bij overtredingen. Om huurders te ondersteunen bij een huurcheck of con - trole van hun huurcontract, kunnen ge - meenten huurteams instellen. Bij overtre - dingen kunnen zij huurders ondersteunen bij een gang naar de Huurcommissie of mel- ding doen bij de gemeente als hun regels worden overtreden. Bij nieuwbouw kunnen gemeenten proberen harde afspraken met investeerders te maken over huren en woonkwaliteit, maar als zij niet zelf be - schikken over de grond is hun onderhande - lingspositie zeer beperkt. DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS Woningen zijn altijd een schaars goed 24 Tekst Bob Witjes en Martijn Eskinasi Betaalbaarheid: huren verlagen of inkomens verhogen? Elke huurder die structureel problemen heeft met de huurbetalingen is er één te veel. Daarover lijkt iedereen het wel eens. Wonen is een grondrecht en een bittere noodzaak: Wanneer je je woning niet meer kunt betalen, ontstaan er grote problemen. Terecht dat hier dus aandacht voor is. De politiek lijkt maar één antwoord te hebben op de betaalbaarheidsproblemen van een deel van de huurders: de huren moeten om- laag. De wet eenmalige huurverlaging voor mensen met een laag inkomen en de huurbevriezing zijn twee recente instrumenten die de Tweede Kamer heeft ingezet om de betaalbaarheid van de sociale huur te verbeteren. Maar is dit ook de beste manier om die betaalbaarheid te verbeteren? Zijn er andere wellicht betere methoden? Daarover gaat dit artikel. 25 26 Nibud: "hogere inkomens effectiever dan lagere huren" Vlak voor de verkiezingen kwam het Nibud met een interessant onderzoek dat ook door menig medium werd opgepikt. De oplossing voor betaalrisico's ligt niet in het verlagen van de huren, maar in het verhogen van het inkomen. In opdracht van Aedes en de Woon - bond onderzocht het Nibud de betaalrisico's en de mogelijkheden om hier iets aan te doen. Onderzoeker Jasja Bos licht de uitkomsten toe. "Uit het onderzoek blijkt dat vooral pa - ren met kinderen met een huurwoning en een bijstandsuitkering niet alle minimale uit - gaven kunnen betalen. Ook alleenstaande huurders met een bijstandsuitkering hebben erg weinig bestedingsruimteruimte. Huur - ders met een iets hoger inkomen, rond het minimumloon, hebben gemiddeld genomen meer bestedingsruimte." Hoe kijkt hij aan te - gen maatregelen zoals een huurbevriezing of -verlaging? "De grootste risicogroep voor wat betreft betaalbaarheid zijn huurders met een minimuminkomen. Voor deze groep zijn ge - nerieke maatregelen in de vorm van huurver - lagingen niet automatisch effectief. Het ef - fect van een huurverlaging wordt vaak geheel of gedeeltelijk tenietgedaan door een lagere huurtoeslag. De combinatie van een hoge huur en een laag inkomen geldt echter maar voor een beperkte groep. Specifieke maatregelen die inspelen op individuele knelpunten zijn wellicht effectiever dan ge - nerieke maatregelen."   Dit blijkt ook uit de uitkomsten van het on - derzoek. Zo berekende het Nibud wat het ef - fect was van 10% huurverlaging en 10% ver - hoging van de bijstand. Een gezin met twee kinderen met bijstand, komt bij een huur van zo'n 675 euro nu elke maand zo'n 89 euro te - kort. Worden de huren met 10% verlaagd, Wat is betaalbaarheid? Je kunt op verschillende manieren tegen betaalbaarheid aankijken. Allereerst is er de feitelijke huurprijs. Daarmee kun je je een oordeel vormen over de prijs versus kwaliteit en locatie van de woning.  Voor de lagere inkomens draagt de huurtoeslag bij, dan spreken we over de netto huur. Toch zegt dat niet alles. Daarom wordt de huur vaak gepresenteerd als een percentage van het besteedbaar inkomen ofwel de netto huurquote. Helaas zijn we er dan nog steeds niet, want een huurquote van 30% heeft voor een gezin in de bijstand een hele andere betekenis dan voor een jong stel met twee hoge inkomens.   Het NIBUD bekijkt de betaalbaarheid van het wonen vanuit een breder kader: heeft een huishouden voldoende inkomen voor alle belangrijke kosten van levensonde\ rhoud inclusief wonen? De NIBUD-systematiek voor betaalbare huren brengt de bestedings- ruimte voor wonen in beeld. Het PBL en ABF Research berekenen op die basis de betaalrisico's: het percentage huurders dat te weinig inkomen heeft voor wonen en overig levensonderhoud. Dan loopt het huishouden een verhoogd risico op \ betalings- problemen. Maar ligt dat dan aan de woonlasten, de kosten van voedsel, kle\ ding, verzekeringen, ziektekosten of aan het inkomen? Dat is maar hoe je het b\ ekijkt. 27 DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS dan komt een gezin alsnog 67 euro per maand tekort. Maar verhoog je de bijstand met 10%, dan houdt dit gezin maandelijks 61 euro over. Een verbetering van 150 euro. Ui- teraard gaat het bij een verhoging van de bij - stand om 2 tot 3 keer zoveel geld als bij een huurverlaging. Maar aangezien het effect van 10 procent huurverlaging maar zo'n 23 euro is, zal een huurverlaging van 20 of 30 procent uitkomen op zo'n 50 á 70 euro: nog niet eens de helft van het effect dat een ver - hoging van de bijstand heeft.   Een lagere huur leidt dus niet per se tot een flinke verbetering van de bestedingsruimte, omdat ook de huurtoeslag daalt. Het effect hangt af van de hoogte van de huur. Dat komt omdat niet over elk deel van de  huur even - veel huurtoeslag wordt betaald. De huur tot de aftoppingsgrens ? af hankelijk van je huis - houdtype 633 of 678 euro ? krijgt een huur - der bijvoorbeeld 65 procent huurtoeslag. Maar over het deel erboven 40 procent of zelfs 0 procent Verlaging bij hogere huren is daarom effectiever dan bij huren rond of on - der de aftoppingsgrens zo'n (633 of 678 euro).   Toch voelt ook bij deze groep huurders de huurverlaging niet één op één in de porte - monnee. En bovenal: veel huurders hebben ook bij een huur onder de aftoppingsgrens nog betaalrisico's. "Huurders met een laag in - komen zijn vooral gebaat bij een hoger netto inkomen," licht Bos verder toe. "Een verho - ging van het minimumloon en een hogere bijstandsuitkering zorgt ervoor dat deze huishoudens meer overhouden om buffers op te bouwen, wat het risico op betalingsproble - men vermindert. Uit het onderzoek is geble - ken dat de verhoging van de toeslagen de af - gelopen jaren heeft bijgedragen aan het op peil houden van t de financiële positie van huurders met een laag inkomen. Een verho -ging van de huurtoeslag kan dan ook een ef - fectief middel zijn om de betaalbaarheid te verbeteren. Dat moet zich dan natuurlijk niet doorvertalen in hogere huren."   Het onderzoek van het Nibud laat zien dat de politieke mantra om de huren te willen verla - gen maar beperkt effectief is. Dat betekent natuurlijk niet dat corporaties achterover kunnen leunen, zo geven ze ook zelf toe. In reactie op het Nibud-rapport stelde Ae - des-voorzitter Martin van Rijn: "Wij maken in het Sociaal Huurakkoord graag afspraken om te zorgen dat de woonlasten beheersbaar blijven. Er is daarnaast gericht inkomensbe - leid nodig om mensen met de laagste inko - mens structureel te ondersteunen. Dit rap - port laat helder zien dat we het met alleen een gematigd huurbeleid niet redden." Dat laatste is ook ingegeven door de beperkte in - vesteringsruimte die corporaties hebben en de impact van het huurbeleid hierop. Een on - derzoek van Aedes in samenwerking met de overheid, liet vorig jaar zien dat corporaties met het huidige huurbeleid al 30 miljard aan nieuwbouw- en verduurzamingsopgaven tot 2035 niet aankunnen. Maar voor dit artikel is het vooral interessant om te bekijken wat de huurknop doet. Het verhogen van de jaarlijk - se huurverhoging met slechts een half pro - cent, levert al snel 20 miljard aan extra inves - teringsruimte op. Andersom is, grosso modo, ook waar. Met andere woorden: een kleine extra bijdrage aan de betaalbaarheid, heeft grote effecten voor de investeringsruimte van corporaties. Woonlastenakkoord Amsterdam Het effect van huurverlagingen is dus be - perkt, net als de financiële ruimte bij corpora - ties. Maar corporaties kunnen méér doen dat draaien aan de huurprijsknop alleen. Ver - 28 Sociale huurwoningen in Amsterdam Sloterdijk, FOTO: CORPORATIENL 29 DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS schillende woningcorporaties helpen huur - ders om de weg naar bijvoorbeeld te gemeen - te te vinden, of hebben op een andere manier contacten met gemeenten om huurders met de laagste inkomens te helpen.   In Amsterdam werd in 2016 het Woonlaste - nakkoord gesloten tussen de corporaties en de gemeente. Het idee achter het Woonlaste - nakkoord was dat huurders met een laag in - komen maar een relatief hoge huur in aan - merking kwamen voor een huurverlaging. Belangrijk was dat de gemeente de inko - mensgegevens aan de corporatie zou ver - strekken, mits de huurder hier toestemming voor gaf. Ook betaalde de gemeente in de eer - ste 3 jaar de kosten.   De regeling lijkt op het eerste ge - zicht heel erg op de Wet Eenmalige Huurverlaging. Maar er zijn be - langrijke verschillen, zegt Arnoud Schüller van corporatie Ymere. "Bij de regeling op basis van het Woonlastenakkoord krijgen men - sen pas een huurverlaging als zij 3 jaar lang een laag inkomen had - den. Dat is anders dan bij de Wet Eenmalige Huurverlaging, waar een half jaar wordt aangehouden. Wij richtten ons dus op situaties waarbij het lage inkomen structure - ler is dan bij de Wet. Daarnaast hanteren wij een iets andere inkomensgrens: 120 procent van het wettelijk minimumloon. Maar het al- lerbelangrijkste verschil is dat we mensen een tijdelijke in plaats van permanente huur - korting geven. In de eerste jaren konden we dat doen omdat de huur feitelijk niet werd verlaagd, maar er een bijdrage kwam van de gemeente. Met de Wet Tijdelijke Huurkorting die nu is ingevoerd, kunnen we dit ook in de toekomst doen. De Wet Eenmalige Huurver - laging fietst hier dus behoorlijk doorheen." De rol die de gemeente speelt is bij dit Woon - lastenakkoord van groot belang. "In de eerste plaats omdat zij de inkomensgegevens had - den," vertelt Schüller. "Wij leverden een be - stand aan met huishoudens met een huur boven de eerste aftoppingsgrens. De gemeen - te keek vervolgens of deze mensen een laag inkomen hadden. Vervolgen vroegen ze de huurders of hun inkomensgegevens gedeeld konden worden met de corporatie. Dat is es - sentieel en geeft bij huurders ook meer ver - trouwen in de regeling. Maar ook de financie - ring was belangrijk. Eigenlijk zou je deze financiële bijdrage langduriger willen krij - gen, zodat het niet ten koste gaat van de in - vesteringsruimte van corporaties. Helaas is dat nu niet meer zo en ook in andere gemeen - ten waar we iets soortgelijks doen, draagt de gemeente niet bij."   Een vraag die je je als corporatie zou kun - nen stellen is: als de gemeente niet bij - draagt, moet je dit dan wel doorzetten als corporatie? Of breder: hoever reikt je rol als corporatie bij het verlagen van de huren, als misschien juist het inkomen het probleem is? Schüller verklaart dit vanuit de visie die Ymere heeft. "Natuurlijk kun je hierover een principiële discussie voeren. In principe vinden we ook dat de overheid veel meer moet doen. Zij moet de randvoorwaarden Er is een gericht inkomensbeleid nodig 30 Aan de woonlastenknop zijn we nagenoeg uitgedraaid creëren dat huren ook betaald kunnen wor - den. Maar wij staan als Ymere voor betaal- baar wonen. Dus dan denken we toch: als de overheid of de gemeente het niet doet, dan doen wij het wel. Overigens wel, zoals wij dat noemen, trappetje af én trappetje op. De huur omlaag bij een lager inkomen, maar ook weer omhoog als het inkomen stijgt. Daarnaast doen we de huurverlagin - gen tot de aftoppingsgrens, omdat het effect van een huurverlaging daar relatief groot is. Boven die grens is de huurtoeslag gering. Als mensen met een huur onder de aftop - pingsgrens nog een betaalrisico hebben, moet er echt naar het inkomen gekeken worden." Voorzieningenwijzer Limburg Er zijn ook corporaties die niet alleen inzet - ten op huurverlagingen, maar huurders daarnaast ook op een andere manier willen helpen. Eén daarvan is Wonen Limburg. Een belangrijke tool die zij gebruiken is De VoorzieningenWijzer (DV W). Volgens de website van Wonen Limburg is dit "een praktisch instrument voor gemeenten, wo - ningcorporatie en welzijnsorganisaties bij hun armoedebeleid. Op basis van een per - soonlijk adviesgesprek en met de hulp van een applicatie op maat maken mensen opti- maal gebruik van de bestaande regelingen, fondsen en vergoedingen voor minima."   Hoe gaat dit in zijn werk? We mailden hier - over met Anke Driessen van Wonen Lim - burg. "DV W is vrijwel altijd onderdeel van de prestatieafspraken. Onze rol is vooral het aanmelden van belangstellenden. Wij wer - ven deelnemers actief via onze huurderscon - tacten (zoals de huurincasso). Op dit mo - ment werken wij daarbij samen met vijf gemeenten. In de regio Parkstad ondersteu - nen wij actief de implementatie van DV W. In nog drie andere gemeenten zijn wij initia - tiefnemer om de mogelijkheden van DV W in deze gemeenten te onderzoeken." De corpo - ratie heeft dus een belangrijke rol. Toch fi - nanciert Wonen Limburg DV W in principe niet, al wordt er soms wel een bijdrage gele - verd als kickstart. "Wij vinden dat niet bij onze taak horen", aldus Driessen.   Er wordt met De VoorzieningenWijzer dus geen directe huurverlaging gegeven, maar een financieel effect is er wel degelijk. "We zien een voordeel van gemiddeld ?485 per jaar per deelnemer," aldus Driessen. En dat is slechts het gemiddelde effect. "Aangezien er ook huurders bij zijn die (nagenoeg) geen voordeel hebben omdat ze al maximaal ge - bruik maken van de voorzieningen zijn er dus best veel huurders die nog ruim boven dit be - drag zitten. Dat zijn euro's die met name voor mensen met lage inkomens zeer welkom z ij n ".   Wonen Limburg doet overigens méér dan de huren bevriezen en verlagen en het uitrollen van de VoorzieningenWijzer. Zo gebruiken ze een Woonlastentool, Budgetcoach, doen ze aan vroeg-signalering en bieden ze steeds meer woningen aan onder de kwaliteitskor - 31 tingsgrens (zo'n 442 euro). Ook wordt de huur na verduurzaming voor zittende huur - ders niet  verhoogd ? waardoor de huurder  profiteert van een lagere energierekening en lagere woonlasten ? en voeren ze een twee - hurenbeleid, waarbij duurdere woningen ook aan huurders met een laag inkomen kun - nen worden toegewezen omdat de huur wordt verlaagd. Maar daar houdt het volgens Driessen wel een beetje op. "Naar onze me - ning worden de knoppen van de huurlasten maximaal benut. De meerwaarde zit hem nu aan de inkomenskant of overige lastenkant. Daarom focussen we ons vanuit Wonen Lim - burg ook op de zachte kant, via bijvoorbeeld zo'n VoorzieningenWijzer." Haar oproep aan het nieuwe kabinet is dan ook om te stoppen met ondoelmatige maatregelen zoals een al- gehele huurbevriezing. "Die heeft financieel veel impact voor een corporatie, maar weinig voor de huurder die het echt nodig heeft. Hierdoor kan er steeds minder geld doelma - tig worden ingezet. Aan de woonlastenknop zijn we nagenoeg uitgedraaid. Focus op de inkomenskant en meer mogelijkheden voor corporaties om gemengde wijken te creëren, zodat de tweedeling minder sterk wordt." Waar ligt de verantwoordelijk - heid? Dat deze hulp vanuit corporaties nodig is, er - kent ook Nibud-onderzoeker Bos. "Het inko - men van een aantal huishoudens met een minimuminkomen, bijvoorbeeld alleen - staande ouders, bestaat voor de helft uit toe - slagen en tegemoetkomingen. Het is daarom van groot belang dat zij alle toeslagen aan - vragen. We weten dat landelijke toeslagen over het algemeen goed worden aange - vraagd, maar bij lokale regelingen is dat veel minder. Die lokale regelingen maken het mo - gelijk dat huishoudens met een laag inkomen kunnen deelnemen aan de maatschappij. We zien wel, dat het lokale minimabeleid ver - schilt per gemeente, wat betekent dat de fi - nanciële positie van huishoudens ook ver - schilt per gemeente". Woningcorporaties kunnen volgens hem een belangrijke rol spe - len. "Corporaties en gemeenten zijn bij uit - stek in staat om in te kunnen spelen op meer individuele situaties. Veel staat of valt bij de ondersteuning van mensen die er zelf niet uitkomen. Zij zijn erg gebaat bij een persoon - lijke benadering van hulpverleners, die de weg weten in het oerwoud van regelingen en i n st a nt ie s."   Onder aan de streep blijft het zorgelijk dat een deel van de huurders eigenlijk niet rond kan komen. Het onderzoek van het Nibud laat zien dat een hoger inkomen effectiever is dan een lagere huur. Dit artikel laat echter zien dat corporaties zich verantwoordelijk voelen om de huurder te helpen. Het roept echter wel de vraag op waar nou de eindver - antwoordelijkheid ligt om huurders betaal- baar te laten wonen. De gedeelde verant - woordelijkheid tussen corporaties en overheid leidt enerzijds tot balans in het sys - teem, maar het leidt er anderzijds ook toe dat de huurders min of meer is overgeleverd aan de goede bedoelingen van de corporatie. De overheid plakt pleisters met een huurbevrie - zing of huurverlaging, terwijl ze weigeren echt verantwoordelijkheid te nemen en aan de inkomensknop te draaien, terwijl die knop een hoop problemen in één klap zou oplossen. DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS 32 33 De waarde van wonen In de afgelopen decennia is wonen ver- schoven van "een dak boven het hoofd" naar een "bron van inkomsten" voor huis - houdens en publieke en (semi)private ac - toren (Aalbers, 2017; Elsinga & Toussaint, 2006). Zo zijn de grondopbrengsten voor gemeenten een belangrijke inkomsten - bron,  tussen de zeven en negen procent Tekst Marja Elsinga en Arend Jonkman De wooncrisis duurt voort. Terwijl 'insiders' profiteren van stijgende woningprijzen, worden 'outsiders' geconfronteerd met on- betaalbare en ontoegankelijke woningen en staat de kwaliteit van wijken onder druk. Dit is een onderwerp van grote zorg, zo blijkt bijvoorbeeld uit politieke partijpro- gramma's en vele maatschappelijke initia- tieven. Het huidige woonsysteem is niet "eerlijk" en het moet anders. Kunnen we eerlijkheid vertalen in een waardenvolle visie op wonen? PLEIDOOIEN VOOR EEN BREDERE VISIE Naar een visie op wonen 34 van de totale inkomsten (zie kennisopen- baarbestuur.nl), waarmee ook gemeente - lijke voorzieningen bekostigd worden. Voor institutionele beleggers is wonen een belangrijke belegging en generator van fi - nancieel rendement. Pensioenfondsen zijn steeds meer wereldwijd gaan beleggen en rekenen op hoge rendementen voor hun achterban om pensioenen op peil en de premies zo laag mogelijk te houden. De so - ciale huurwoningen in Nederland zijn sinds de introductie van de verhuurder - heffing in 2014 een bron van inkomsten voor de rijksoverheid. Wonen is tevens een belegging voor eigenaar-bewoners en voor bijvoorbeeld zzp'ers een belangrijke com - ponent van de pensioenvoorziening. Meer recentelijk neemt de roep toe om wonen als bron van inkomsten in te dam - men en meer oog te hebben voor de ge - bruikswaarde en de maatschappelijke op - brengsten van goed wonen. Wonen is een investering in waarden met maatschappe - lijk gewenste uitkomsten. Het gaat hierbij om uitkomsten die niet eenvoudig zijn uit te drukken in financieel rendement, maar wel te beredeneren zijn in maatschappe - lijk rendement. De maatschappelijke kos - ten van slechte huisvesting, zoals verlies aan arbeidsproductiviteit, zorgkosten en schooluitval laten zien wat de waarde van goede huisvesting is. Goed wonen draagt dus bij aan de volksgezondheid, het wel- zijn van mensen en aan een samenleving waarin iedereen aansluiting vindt bij de maatschappij. Ofwel goed wonen is cruci- aal voor mensen, en draagt bij aan het voorkomen van problemen en kosten in andere domeinen. Niet voor niets is wonen verankerd in onze grondwet als een zorg van de overheid. Wonen is een investering in de maat - schappij en geen melkkoe. Dat   is het ver - trekpunt van het 1M Homes-initiatief van de TU Delft dat beoogt bij te dragen aan oplossingen en een visie op de toekomst. Geen ideeënarmoede De wooncrisis stimuleert creati- viteit in de woonsector en de bredere samenleving. Er is zeker geen sprake van ideeënarmoede in Nederland, integendeel. Onze betrokkenheid bij meerdere prijsvragen geeft ons een inkijk - je in de innovatie die in de maat - schappij plaatsvindt. Panorama Lokaal [1], van het College van Rijksadviseurs (CR A), biedt nieuwe concepten en strategieën voor de transfor - matie van wijken uit de jaren 60, 70 en 80. De prijsvraag is inmiddels afgerond, de ontwerpen zijn daar, maar de implemen - tatie is een grote uitdaging. Met de V PRO Woonpioniers [2]analyseren we 151 initia - tieven en de voor- en nadelen daarvan. Het gaat om ideeën,  rijp en groen door elkaar, van nieuwe ontwerpen, materia - len en technieken tot drijvende huizen, collectieve woonvormen en actiegroepen die een onderdeel van het woonprobleem op de agenda willen krijgen. Met het Net - werk Conceptueel Bouwen en een aantal woningcorporaties leveren we een bijdra - ge aan de jury van de prijsvraag S o You Think You Can Build [3]. Dit is een prijs- PLEIDOOIEN VOOR EEN BREDERE VISIE 'Wat vinden we eerlijk?' 35 vraag voor duurzame betaalbare woon- concepten die min of meer klaar zijn voor implementatie. De winnaar uit 94 inzen - dingen mag via een woningcorporatie het nieuwe concept implementeren. Sommige initiatieven uit de prijsvragen kunnen zó in de praktijk gebracht worden. Dan gaat het vooral om de nieuwe concep - ten en toepassingen die passen binnen de huidige wet- en regelgeving en waar een sluitende business case achter schuilgaat, met besparingen aan de aanbodzijde of meerwaarde (waar de klant voor wil beta - len) aan de vraagzijde. Veel van de nieuwe ideeën vergen echter maatschappelijke in - vesteringen, nieuwe governancestructu - ren of aangepaste wet- en regelgeving. Neem bijvoorbeeld de publiekswinnaar van V PRO Woonpioniers: Peel Natuurdor - pen. Het plan stelt voor om boeren in de Peel natuur te laten ontwikkelen, met daarin grote aantallen betaalbare tiny houses. Bij de prijsuitreiking werd "de bu - reaucratie" als grootste obstakel gezien. Maar wat zijn precies die obstakels? Het zou kunnen gaan om de Ladder voor Duur - zame Verstedelijking die binnenstedelijk bouwen de norm maakt. Het plan stelt een radicaal andere manier van verstedelijken voor, met grote impact op natuur, land - schap, mobiliteit en voorzieningen. Voor velen zijn de natuurdorpen een aantrek - kelijk plan, maar wat is de impact op col- lectieve waarden? Voor we in het diepe springen, zou de vraag gesteld moeten worden wat we wil- len als s