Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts 0000 00 00 Ruimte en Wonen Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts THEMA 'WoON2018' Dilemma's rond energie- armoede Koopstarters aan  bod? Particuliere verhuur onder de loep Meer schimmel- problematiek dan gedacht THEMA W oON2018 Nieuwe cijfers, nieuwe uitdagingen 4 april 2019 Dit is een speciale uitgave  van Ruimte en Wonen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks- relaties. R U IM TE + W O N EN S pecial 1 EN VERDER 2 Hoofdredactioneel Martijn Eskinasi en Evamarije Smit 4 Auteurs Wie werkten er allemaal mee aan dit nummer? 84 Colofon ARTIKELEN 6 Van volkstelling naar Big Data Frank van Dugteren, Martijn Eskinasi, Han Kleefstra 16 Rendement particuliere verhuur Paul de Vries 26 Een verloren generatie?  Fokke de Jong, Joost Wegstapel, Kevin Vijftigschild 36 Oversampling WoON: inzicht lokale woningmarkt Joost Zonneveld 42 "Energiearmoede is ook ons probleem" Evamarije Smit 52 De spannende hoekjes van het WoON2018 Martijn Eskinasi en Frank van Dugteren 64 Krimp valt nu nog mee Berry Blije en Michael Stuart-Fox 74 Kansen voor schimmelwoning Eefje Stutvoet en Koen Laarman THEMA W oON2018 Inhoud 2 Deze special van Ruimte + Wonen, geschreven in op- dracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, neemt een verdiepende duik in het WoON2018, naast de kernpublicatie die het alge - mene beeld schetst. We gaan in op enkele thema's die momenteel van de voorpagina's springen. Bijvoorbeeld de spanning tussen particuliere beleg - gers en starters: Paul de Vries (Kadaster) analyseer - de de WoOn2018-cijfers over aankopen voor ver - huur door particuliere per - sonen ofwel buy-to-let.  Dat segment is met 67 duizend woningen gegroeid sinds WoON2015. Particuliere verhuurders nemen een steeds groter marktaandeel van de aankopen in, met een duidelijke concentratie in de vier grote steden. Atrivé onderzocht de be - lemmeringen voor starters. Gemiddeld over het hele land lijkt de positie van starters niet veel verslech - terd te zijn, maar in de sterk verstedelijkte gebie - den neemt de slaagkans voor koopstarters, inclusief degenen die uit de huur naar de koop verhuizen. wel degelijk af en stijgt de gemiddelde leeftijd bij het betrekken van de eerste huur- of koopwoning En bij recente huurstarters in WoON2018: nieuwe cijfers, nieuwe uitdagingen Opwinding genoeg in wo- ningmarktland. Naast alle nieuws over oververhit- ting, het sociaal huurak- koord en de woondeals is ook net het WoON2018 uit. Nieuwe onderzoeks- cijfers laten licht schijnen op nieuwe uitdagingen. Hoe beleid en onderzoek samen evolueerden" 3HOOFDREDACTIONEEL zelfstandige woningen in de grote steden zien we hoge woonquotes. Toenemende regionale verschillen komen ook terug in het artikel van ABF Research over krimpgebie - den. Op basis van de WoON-cijfers lijken de verschillen in leef baarheid en voorzieningen tussen de krimpgebieden en de rest van het land nog beperkt. Beleidsmakers bij de Pro - vincie Groningen en Parkstad Limburg wijzen er wel op dat steden en cen - trale dorpen het weliswaar nog goed doen, maar dat juist kleine afgelegen ker - nen een ongunstiger toe - komstperspectief hebben. Kortom: er zijn belangrijke lokale verschillen binnen de regio.  Sommige corporaties vin - den dat ze moeten kiezen tussen betaalbaarheid en verduurzaming, maar TI - WOS in Tilburg ziet ener - giearmoede wel degelijk als haar probleem. Directeur René Scherpenisse gaat in op de dilemma's en keuzes waar een corporatie dan voor gesteld wordt.  Het PBL berekende dat er nu al een groep huurders betaal- problemen ondervindt, zeker als de woon- en ener - gielasten stapelen. Maar ook dat er een flinke groep huurders bij stijgende ener - gieprijzen over de grens heengaat. Verduurzaming kan ook bijdragen aan een gezonder binnenklimaat. Het nieuwe WoON laat zien dat nog altijd 1,5 miljoen huishou - dens last hebben van schimmel en vocht in hun woning. Ook weer met regi- onale verschillen: de schimmel- en vochtproble - matiek komt meer voor in sociale huur in de grote steden. Investeringen in verduurzaming kunnen ook bijdragen aan een ge - zonder binnenklimaat, dus het mes zou aan twee kan - ten kunnen snijden.  Twee bijdragen in deze special verdiepen zich in het WoON-onderzoek zelf: gebruikers van de zoge - naamde oversampling ver - tellen hoe het lokale WoON bijdraagt aan hun beleids - ontwikkeling. De biografie van het WoOn laat zien hoe beleid en onderzoek samen evolueerden en dat het WoON en voorgangers al decennia als hoeksteen een gemeenschappelijke taal en begrippenkader bie - den.  Dankzij het WoON floreert het woningmarkt - onderzoek en kunnen aller - lei invalshoeken op het wonen met elkaar in ver - band worden ge - bracht.  Met WoON2018 hebben we weer een actue - le kennisbasis in handen.  Martijn Eskinasi Wonen & Kwaliteit van de Leefomgeving Evamarije Smit Conceptmanager Ruimte en Wonen 4 Berry Blijie, ABF Research Frank van Dugteren, Ministerie van BZK Martijn Eskinasi, Ministerie van BZK Fokke de Jong, Atrivé Han Kleefstra, Ministerie van BZK Koen Laarman, Atrivé Evamarije Smit, Aeneas Media Michael Stuart-Fox, Abf Research Eefje Stutvoet, Atrivé Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 5 RUIMTE + WONEN NETWERK Kevin Vijftigschild, Atrivé Paul de Vries, Kadaster Joost Wegstapel, Atrivé Joost Zonneveld, Aeneas Media 6 Tekst Frank van Dugteren, Martijn Eskinasi, Han Kleefstra In 2018 is voor de vijfde keer het driejaar- lijkse Woononderzoek Nederland ? kort- weg WoON ? gehouden. Er is altijd behoef- te aan actuele cijfers over woningmarkt, woningbehoefte, betaalbaarheid, kwaliteit, verhuiswensen en de opvatting van mensen over hun woonsituatie. Sinds 2006 voorziet het WoON-onderzoek in die behoefte aan cijfermateriaal. Maar wist je dat de historie van het WoON helemaal teruggaat naar volkstellingen in de 18e eeuw? Een biografie van het WoON2018 WOoN2018 Va n volks- telling naar Big Data 7 Kerkpad, Thans Hugo de Grootkade. Boerderijtje aan de Vinkenbuurtsloot GEMEENTE AMSTERDAM STADSARCHIEF. FOTOGRAAF JACOB OLIE 8 E lke drie jaar begint de jaartel- ling van de WoON-feiten weer opnieuw. De wereld verandert snel en de resultaten van het WoON zien we al weer snel als verouderd. Best vreemd, in de wetenschap dat er maar weinig zo langzaam verandert als een woning. Eenmaal gebouwd staat een woning vaak voor decennia of langer op dezelfde plek in hetzelfde marktseg - ment ? huur of koop ? en veranderen de kenmerken van de woning in beperkte mate. Met de huidige sloopaantallen (rond 10.000 woningen per jaar op een voorraad van ruim 7,5 miljoen) moet elke woning ge - middeld ruim 700 jaar meegaan. De laatste jaren komen er door nieuwbouw en trans - formatie ruim 70.000 woningen bij   maar de woningvoorraad groeit dan minder dan 1% per jaar.  Drie pijlers woonbeleid De behoefte aan actuele gegevens over de woningmarkt gaat vooral over mensen. En dat is al eeuwenlang zo: voor het eerst in 1795 in opdracht van de Algemene Verga - dering van de Nederlandsche Republiek en vanaf 1830 werd er elke tien jaar een volk - stelling gehouden. In de tweede helft van de negentiende eeuw leidden de industriële revolutie en urbanisatie tot zorgen over de gezondheid van de arbeider en ontstond er structureel aandacht voor de rol van het wonen in de volksgezondheid en het wel- zijn. De problematiek rond hygiëne, volks - gezondheid en overbewoning riep allerlei vragen op over de woningkwaliteit en wo - ningbehoefte. De eerste woningtelling werd tegelijkertijd met de volkstelling van 1899 uitgevoerd door het net opgerichte CBS. Die eerste woningtelling viel nage - noeg samen met de Woningwet uit 1901, die vaak als het startpunt van het volkshuis -vestingsbeleid wordt gezien. Hiermee wa - ren de eerste twee pijlers van het woonbe - leid bepaald: beschikbaarheid en kwaliteit.  Na de Tweede Wereldoorlog werd de der - de pijler van het woonbeleid ? betaalbaar - heid ? belangrijker. In de eerste 10 tot 15 jaar na de oorlog als middel om de lonen laag te houden, later, ten tijde van de groot - schalige stadsvernieuwingsprojecten, om de toenemende kwaliteit betaalbaar te hou - den voor de lagere en middeninkomens. Deze drie pijlers ?beschikbaarheid, betaal- baarheid en kwaliteit ?vormen nog steeds de basis van het woonbeleid en de informa - tiebehoefte over de woningmarkt. De ken - nisbehoefte heeft accentverschuivingen gekend en de onderzoeksmethoden zijn flink veranderd, maar het gaat nog steeds om inzicht in kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Woningbehoefte De woningbehoefte en de beschikbaarheid werden van 1890 tot 1930 met de resultaten van de tienjaarlijkse woningtellingen bere - kend. Na de Tweede Wereldoorlog werd de draad weer opgepakt met twee woningtel- lingen in 1947 en 1956. Daarna werd gecon - cludeerd dat de kwalitatieve woningraming te laag was en dat er in gemeenten geen sprake meer was van een kwalitatief wo - ningtekort. Voldoende reden om dit eens nader te onderzoeken en zodoende werd in 1964 het eerste woningbehoefteonderzoek (WBO) uitgevoerd. Dat WBO werd herhaald in 1967, 1970 en 1975. Er werd geëxperi- menteerd met de opzet van het onderzoek, maar in de kern waren de resultaten door de jaren heen goed vergelijkbaar. In 1977/1978 werd de opzet van het WBO ingrijpend gewijzigd: de traditionele wo - ningsteekproef leidde tot een onderverte - genwoordiging van inwonende huishou - WoON2018 9 "WoON2018 wordt gebruikt voor prestatie- afspraken" 10 dens, eenpersoonshuishoudens en potentiële verhuizers en dus waarschijn- lijk  tot een onderschatting van het woning - tekort. Daarom werd de steekproef van het WBO gewijzigd van een woning- in een per - sonensteekproef. Ook kwam er meer aan - dacht voor regionale verschillen. Van 1978 tot 2002 is het WBO in deze opzet vierjaar - lijks uitgevoerd. De toenemende woningbehoefte had niet alleen een demografische maar ook een so - ciaal-culturele component. In de jaren vijf - tig en zestig veranderde de opvatting over wie er 'recht' had op een zelfstandige wo - ning. Voor alleenstaanden was dat geen vanzelfsprekendheid. Alleenstaande man - nen woonden bij een hospita, alleenstaande vrouwen woonden bij hun dienstbetrekking in of bij hun ouders. Dat beeld begon in de jaren vijftig en zestig te kantelen en er wer - den nota's geschreven over de huisvesting van één- en tweepersoonshuishoudens. La - ter kwam ook de discussie over het woon - recht vanaf 18 jaar. Deze ontwikkeling is sterk verweven met het inkomensbeleid, waarbij de invoering van de AOW en de bij - stand een belangrijke rol speelden. Door die maatschappelijke veranderin - gen ontstond een permanente opwaartse druk op de woningbehoefte. In de jaren ne - gentig van de vorige eeuw leek het woning - tekort daadwerkelijk af te nemen na de start van de Vierde Nota Ruimtelijke Orde -ning  Extra (VINEX) en de bouw van meer vrijesectorwoningen, maar de laatste jaren wordt weer een toename gemeten. In 2018 is  een nieuwe, op registers gebaseerde be - rekening van het woningtekort ingevoerd. Kwaliteit in beeld In 1954 concludeerde de door de Vereni- ging Nederlandse Gemeenten (VNG) inge - stelde 'Commissie Krotopruiming en Sane - ring' dat 6% (145.450 woningen) van de Nederlandse woningvoorraad uiterlijk in 1960 zou moeten zijn vervangen. De com - missie baseerde dit op een schat - ting van de provinciale Directies van de Volkshuisvesting omdat de woningtelling van 1947 nog onvoldoende houvast bood voor uitspraken over de kwaliteit van de gehele woningvoorraad. Later zou blijken dat ook deze provinciale ramingen een sterke onderschatting waren, maar de VNG was getriggerd en hield in de jaren vijf - tig de vinger aan de pols door allerlei onder - zoeken naar de kwaliteit van de woning - voorraad te initiëren. Dat leidde in 1960 tot een uitgebreider onderzoek om betrouwbare cijfers over de kwaliteit van de woningvoor - raad te berekenen. De Centrale Directie Volkshuisvesting en een aantal provinciale Directies van de Volkshuisvesting zetten ge - zamenlijk het eerste Kwalitatieve Woning Onderzoek (KWO) op.  Met een technische opname van 5.000 woningen, een gediffe - rentieerde steekproef (1:30) uit de bij de wo - ningtelling 1956 getelde woningen. Uit dit eerste KWO bleek dat het aantal slechte en niet verbeterbare woningen ruim tweemaal zo hoog was als schatting van de Commissie Krotopruiming en Sanering uit 1954. In de jaren zeventig en tachtig werd sterk ingezet op stadsvernieuwing en betaalbaar - "Vanaf 1830 elke tien jaar een volkstelling" WoON2018 11 WoON2018 heid. Het Directoraat-Generaal Volkshuis - vesting stuurde top-down met zeer om - vangrijke budgetten, wat ertoe leidde dat vrijwel alle nieuwe woningen werden ge - subsidieerd. De meerjarenplannen voor wo - ningbouw en stadsvernieuwing hadden een stevig kennisfundament nodig over de wo - ningbehoefte, de woningkwaliteit en de be - taalbaarheid.  Naast het vierjaarlijkse Woningbehoefte - onderzoek werd sinds de jaren zeventig ook het onderzoek naar de kwaliteit van de wo - ningvoorraad weer geïntensiveerd. In eer - ste instantie gebeurde dat door het KWO nieuw leven in te blazen. Het KWO '75 le - verde op basis van een beperkte steekproef (2163 woningen, 1:2000) globale bereke - ningen op van de onderhoudsbehoefte van de totale woningvoorraad. Het KWO kon echter geen inzichten bieden op een lager schaalniveau. Ook ontstond  de behoefte om het effect van de verbeteringsprogramma's te meten en was er een groeiende behoefte aan bewo - nersinformatie. Daarvoor startte het Minis - terie van VROM begin jaren tachtig met de ontwikkeling van de Kwalitatieve Woning - registratie (KWR). De eerste meting van de KWR was in de periode 1983-1985, vervolg - metingen waren er in 1989-1991, 1994- 1996 en 2000-2001. Tijdens deze metingen werden duizenden bouwkundige opnames uitgevoerd, die na grondige controles wer - den gebruikt om de relatieve herstelkosten te berekenen. Ook werden vragen gesteld aan de bewoners van de gemeten woningen. Uit de laatste KWR-meting bleek dat nog maar 2% van de voorraad als slecht tot zeer slecht werd beoordeeld. Verdere metingen achtte men daarom niet meer noodzakelijk.   Gedurende de KWR-periode werd de fo - cus steeds breder. In de eerste meting lag Woningtekort, absoluut en als aandeel van de voorraad 1945-2018. In 20\ 18 is de rekenwijze aangepast om beter aan te sluiten bij registerbestanden. 12 het accent uitsluitend op de bouwtechni- sche herstelkosten. In de volgende metin - gen kwam er meer aandacht voor de woon - technische problematiek, leef baarheid, de woonomgeving en het energiegebruik. De KWR en het WBO zijn uiteindelijk in 2006 opgegaan in het Woononderzoek Neder - la nd ( Wo ON ). Betaalbaarheid in beeld Betaalbaarheid wordt sinds de woningbe - hoefteonderzoeken uit de jaren zestig gede - tailleerd gemeten. Vooral in de jaren zeven - tig was de informatiebehoefte groot toen de betaalbaarheid in het beleid werd genor - meerd en mensen niet meer dan een be -paald percentage van hun inkomen aan woonlasten mochten uitgeven, de norm - huurquote. De ontwikkeling van de huurquote, de koopquote en de woonlasten - quote blijven belangrijke uitkomsten van het WBO/WoON. Recentelijk gaat steeds meer aandacht uit naar de zogeheten 'ener - giebetaalbaarheid' omdat een steeds groter deel van het inkomen aan energie- lasten wordt besteed. Zeker voor huishoudens met een lager inkomen kan dit knellen. Nieuwe onderzoeksdoelen In de tweede helft jaren tachtig en begin ne - gentig veranderde de sturingsfilosofie dras - tisch: veel minder subsidie voor de nieuw - 13 bouw, de brutering van de corporatiesector, opheffing van de gemeentelijke woningbe- drijven en decentralisatie van het beleid. Hiermee veranderde  de rol van kennis over de woningmarkt, die met het WBO en KWR door het Rijk werd verzameld. Kennis werd een sturingsinstrument, vooral in ge - sprekken tussen Rijk, provincies en ge - meenten. Statistische informatie werd steeds meer gebruikt bij beleidsontwikke - ling en uitvoering. Dat zien we nog steeds terug in de huidige benadering met regio - deals en woondeals. Uit een inventarisatieronde bij directe en indirecte gebruikers bleek in 1998 dat het WBO veel breder werd gebruikt dan alleen voor het Trendrapport van DGVH. Twee re - denen waarom gebruikers veel waarde aan het WBO hechten zijn de continuïteit en de vergelijkbaarheid. Het WBO en het WoON hebben veel bijdragen aan een gemeen - schappelijke kennisbasis over woningkwa - liteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Naast de veranderende sturingsfilosofie verbeterden ook de mogelijkheden van in - formatieverzameling en ?verwerking. Dit had gevolgen voor het WBO1998 waarvoor VROM en het CBS een samenwerkingsver - band aangingen. Nieuw  was de koppeling met het Permanent Onderzoek Leefsituatie (POLS), een geïntegreerd enquêtesysteem van het CBS met vragenblokken over aller - lei onderwerpen, waaronder wonen. Een tweede vernieuwing was de invoering van oversampling: gemeenten en regio's kon - den ? al dan niet samen met corporaties - voor hun eigen gebied extra enquêtes laten uitvoeren. Ten derde werd de toegankelijk - heid van de WBO-gegevens verbeterd met het gebruikersvriendelijke informatiesy - steem CitaVista en konden onderzoekers de microdata opvragen via het portal van in - stituut Data Archiving and Networked Ser - vices (DANS). De invoering van oversampling was een  succes en zorgde ervoor dat het WBO1998 met bijna 120.000 respondenten het grootste woningmarktonderzoek ooit werd. Veel gemeenten en regio's gebruiken de uitkomsten van de oversampling van het WoON nog steeds als onderlegger voor hun woonvisie en het overleg met huurders en corporaties. De belangrijkste wijziging ten opzichte van eerdere WBO's was dat er, naast een volledig vierjaarlijks WBO, in de tussenlig - gende periode elk jaar een kleiner, zoge - noemd permanent WBO werd gehouden van 15.000 enquêtes. Zo konden de belang - Project Oude Tol Reeuwijk PETER DE RUIG WoON2018 14 rijke trends jaarlijks worden gevolgd en werd er tegemoetgekomen aan het kritiek- punt dat het WBO al na een jaar niet meer actueel was. Al snel bleek dat de doorloop - tijd van dit permanente WBO was onder - schat en dat het vrijwel onmogelijk was om de jaarlijkse resultaten tijdig beschikbaar te krijgen. Verschil van inzicht over de te vol- gen koers en werkwijze leidde tot een breuk in de samenwerking tussen VROM en CBS. Het daarop volgende WBO2002 werd door VROM zelfstandig opgezet. Nieuwe onderzoeksmethoden De hoge kosten, de toenemende kennisbe - hoefte en de  verbeterde technische moge - lijkheden leidden ertoe dat het WBO en de KWR rond 2002 opnieuw tegen het licht werden gehouden. Daaruit bleek dat er ruimte was voor verbetering in de organisa - tie, aansturing en de onderzoeksopzet. Bo - vendien was de KWR niet meer nodig om -dat de kwaliteit van de woningvoorraad inmiddels in orde was. Dit heeft na de evaluatie van het WBO2002 geleid tot een uitvoerig traject waarbij zowel binnen VROM als bij externe gebruikers de informatiebehoefte op het terrein van wonen is gepeild. Die werd ge - bruikt bij de opzet van het eerste Woonon - derzoek Nederland (WoON) in 2006 dat tegenwoordig een driejaarlijks ritme heeft. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het WBO is de modulaire opzet van het WoON. De basis is de woningmarktmodule die qua inhoud van de vragenlijst en om - vang van de steekproef vergelijkbaar is met het WBO. Daarnaast kan een respondent van het WoON opnieuw benaderd worden voor specifieke vragen in een vervolgmodu - le, zoals bijvoorbeeld de energiemodule, waarin aspecten over energieverbruik, energiegedrag en onderhoud aan de wo - ning worden uitgevraagd. Deze module Bluebanddorp in Slotervaart. Gebouwd door architect Frans van Gool, gebouwd in 1959. MARK AHSMAN 15 heeft zijn wortels in de KWR en is uitge- voerd in 2006, 2012 en 2018. Met het WoON deden naast telefonische en mondelinge ook internetenquêtes hun intrede. Bij iedere editie van het WoON neemt het aandeel internetenquêtes verder toe en deze dragen bij aan de hoge respons.   Een andere belangrijke verandering is de koppeling met registers als de Basisregi- stratie Personen (BRP, voorheen GBA) en gegevens van de Belastingdienst. Hierdoor kon de vragenlijst aanzienlijk worden inge - kort, vooral bij het immense vragenblok over het inkomen. Dat nam zeker een kwar - tier in beslag en vormde ook de basis van de koopkrachtberekeningen van de Rijksover - heid. Het WBO was een soort vervangende volkstelling geworden. Die rol is met de toe - nemende beschikbaarheid van registraties steeds kleiner aan het worden. Het aandeel registergegevens in het WoON neemt continu toe. Het toenemende belang van registergegevens was voor VROM een belangrijke reden om voor het WoON2009 de samenwerking met het CBS weer aan te gaan. Sindsdien wordt er, ook nadat de directie Woningmarkt van het oude ministerie van VROM is opgegaan in Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela - ties, weer in harmonie samengewerkt om elke drie jaar weer een nieuw WoON op te leveren, dit jaar dus voor de vijfde keer. Voorspellende modellen? In de afgelopen 10 jaar is zowel de beschik - baarheid als de kwaliteit van registergege - vens sterk toegenomen. Steeds meer orga - nisaties stellen gegevens beschikbaar voor onderzoek en de technieken om die gege - vens te analyseren zijn flink verbeterd. Dit biedt nieuwe mogelijkheden voor het WoON-onderzoek waarbij de vraag op - komt: kunnen we een WoON-onderzoek op -zetten zonder vragenlijst? De status van het WoON als objectieve en onaf hankelijke kennisbron staat niet ter discussie. De tij - digheid van de informatie wordt wel steeds belangrijker en er is ook steeds meer be - hoefte aan gegevens op een lager schaalni- veau. Daar liggen  enkele zwakke punten van de huidige opzet van het WoON. Daarom onderzoekt het CBS hoe het WoON-onderzoek in de nabije toekomst meer gebruik van registers kan maken. Een proef met het modelmatig schatten van ver - huiskansen op basis van registers heeft al verrassende eerste resultaten opgeleverd. Eerste exercities met Big Databronnen heb - ben daarentegen nog geen bruikbare gege - vens opgeleverd, omdat deze bronnen vaak niet stabiel genoeg zijn om een objectief beeld weer te geven. Het lijkt dan voorals - nog ook een illusie dat we ooit helemaal los - komen van de vragenlijst. Toch zijn er ge - noeg kansen  om het WoON-onderzoek nog verder te verbeteren. Misschien lukt het zo om in het komende decennium een woon - onderzoek te ontwikkelen waarbij gege - vens op een laag schaalniveau in een hoge - re frequentie beschikbaar komen, net als we ruim twintig jaar geleden met het WBO1998 van plan waren.  Met dank aan Pieter Hooijmeier, Kees Leidelmeijer, Willem Relou en Wouter van Honstede voor hun bijdragen. W oON2018 LEES MEER Lees dit artikel ook online. 16 Een 'Te huur' bord in een appartmentencomplex. EVAMARIJE SMIT Rendement particuliere verhuur 17 Tekst Paul de Vries De particuliere verhuurmarkt heeft een klein marktaandeel, maar groeit hard. De afgelopen tien jaar is het aantal woningen in dit seg- ment verdubbeld. Het gaat hier om woningen die worden verhuurd door particulieren en niet door institutionele beleggers of kleine bv'\ s. Dit artikel zoomt in op het rendement dat deze groep haalt uit haar investeringen. Gemiddeld bedraagt de basishuur 5,7% ten opzichte van de WOZ-waarde. 18 W oON2018 V erhoudingen op de huurwo - ningmarkt verschuiven. De totale huur woningvoorraad veranderde de afgelopen ja - ren nauwelijks, maar er zijn wel 119 duizend minder corporatiewonin - gen en 52 duizend meer huurwoningen in het bezit van institutionele verhuurders. Particuliere personen verhuren 67 duizend woningen meer dan in 2015. Het particulie - re verhuursegment ? woningen verhuurd door natuurlijke personen  ? groeit het hardst. De snelle toename van het aantal wonin - gen in de particuliere verhuur heeft meer - dere oorzaken. Als eerste is er een groep die in de crisisperiode min of meer gedwongen werd om verhuurder te worden. Dit zijn par - ticulieren die al een volgende koopwoning hadden gekocht en hun oude woning niet verkocht kregen. Voor hen zijn, in de crisis - periode, tijdelijke beleidsmaatregelen ge - troffen zodat zij hun tweede woning kon - den gaan verhuren. Het beleidsmes sneed aan beide kanten. De particuliere verhuur - ders kwamen niet in financiële problemen en er kwamen huurwoningen bij. Destijds was er een toenemende vraag naar huurwo - ningen. Deze particulieren kozen in eerste instantie niet voor het verhuren van een woning, maar zagen later dat verhuren een prima rendement oplevert. Uit voorlopige cijfers van het Kadaster blijkt de groep klei- ne particuliere verhuurders tussen 2009 en 2013 echter miniem te zijn toegenomen met nog geen duizend woningen.  Als tweede is er een groep die net voor en na de kanteling van de woningmarkt in 2013 actief woningen is gaan kopen om te verhuren. Deze groep groeide tussen 2013 en 2017 met meer dan 16 duizend huurwo - ningen. Zij volgden de markt nauwgezet en maakten de inschatting dat deze zou gaan kantelen. Zij kochten op het moment dat de woningprijzen hun dieptepunt bereikten. Dat particuliere verhuur zich ook in Neder - land begon voor te doen werd voor het eerst eind 2015 onder de aandacht gebracht door Maartje Martens. De derde groep van parti- culiere verhuurders volgde snel vanaf 2014. Volgens Ruben van Leeuwen en Paul de Vries van de Rabobank kozen zij voor ver - huur van woningen omdat andere beleggin - gen weinig opleverden. Hun drijf veer was dat verhuur van woningen uitermate aan - trekkelijke financiële rendementen op kon - den leverden.   Over deze rendementen is weinig be - kend, maar met behulp van het WoON kun - nen wel inschattingen worden gemaakt. De ingeschatte rendementen verschillen overi - gens naar locatie en type woning.  Meer transacties Doordat particuliere personen meer kopen dan verkopen, groeit het marktaandeel par - ticuliere verhuur in de woningvoorraad. Uit data van het Kadaster blijkt dat de toename vooral te vinden is onder particuliere ver - huurders met een huurwoningportefeuille van drie tot vijftig woningen. De aankopen van deze groep stegen van 2.200 woningen in 2009 tot 10.700 in 2017. Hun marktaan - deel in het aantal transacties steeg van twee procent naar vijf procent. Het marktaan - deel in de voorraad van verhuurders met één woning nam eveneens toe, maar het aandeel in de aankopen bleef min of meer constant. Er wordt relatief veel gekocht in de vier grote gemeenten. Een vergelijking met de aankopen van eigenaar-bewoners (10 á  11 procent van alle woningtransacties tussen eigenaar-bewoners vinden we terug in de G4) laat dit zien: in 2009 werd negentien procent en in 2017 drieëntwintig procent 19 "In de crisis zijn meer huizen verkocht dan aangekocht" PAUL DE VRIES 20 van alle aangekochte particuliere huurwo- ningen gekocht in de vier grote steden. Tegelijkertijd verkopen particuliere per - sonen ook huurwoningen. In de crisisperio - de tot en met 2012 verkochten ze achttien procent meer woningen dan dat er gekocht werden. Toen de markt in 2013 kantelde, groeide de huurwoningvoorraad van parti- culiere verhuurders. In 2013 was het saldo 1.100 meer huurwoningen. Dat steeg snel naar bijna 8.000 huurwoningen in 2017. In de crisistijd minder aankopen dan verko - pen en vanaf 2013 precies andersom, is het landelijke beeld. In de G4-gemeenten komt deze ontwikkeling deels terug. Vooral in Amsterdam zien we een zeer dynamische markt met veel aankopen en verkopen met als resultaat een krimp van de particuliere huurwoningvoorraad tot en met 2015. In 2016 en 2017 zien we een kleine toename. Utrecht wijkt ook af van het landelijk beeld. Daar zien we juist een betrekkelijk beperkte dynamiek. In de Domstad zien we weinig aankopen en weinig verkopen, waardoor de markt in balans blijft. Het gaat om enkele honderden aan- en verkopen per jaar. In Rotterdam en Den Haag is een zelfde dyna - miek als in Nederland: in de crisis meer ver - kopen dan aankopen en daarna andersom.  Markthuur Het rendement op de verhuur van een wo - ning hangt af van vele factoren en kan op vele manieren worden geschat. Veelvoorko - mende methoden versimpelen die werke - lijkheid door van de huuropbrengst de kos - ten voor onderhoud, leegstand, beheer, belastingen, VvE, en financiering af te trek - ken. Om tot een rendement te komen deelt men dan simpel de huuropbrengst minus de kosten door de hypotheeklening, alsof het eigen vermogen dat men in de woning stopt geen rendement hoeft op te leveren. Vol- gens een Kadasteronderzoek van Paul de Vries en Frank van der Harst uit 2017 koopt zeventig procent van de particuliere ver - huurders overigens hypotheekloos,. Zij zouden derhalve geen hypotheek hebben. De werkelijkheid is echter anders. Velen ge - bruiken hun andere woning(en) als onder - pand voor een hypotheek en kopen vervol- gens hypotheekloos een woning. Voor de berekening van het huurrende - ment sluit ik aan bij de methode van het CPB (2016), namelijk door de jaarlijkse huuropbrengsten te relateren aan de WOZ-waarden per 1 januari van het betref - fende jaar. Hierbij wordt aangenomen dat de WOZ-waarde een goede inschatting is van de marktwaarde. De theorie schrijft, volgens het CPB, voor dat deze waarde ge - lijk is aan de som van de verdisconteerde stroom van huurinkomsten.   Voor de huurinkomsten exclusief ser - vicekosten, volg ik de CPB-redenatie dat de werkelijke (basis)huur die particuliere ver - huurders vragen, een markthuur is. Daar - over kan getwijfeld worden omdat 62 pro - cent van het bezit van particuliere verhuurders in het gereguleerde segment valt. Als zij echter in het gereguleerde seg - ment minder dan de maximaal redelijke huur vragen, dan kan worden veronder - steld dat de verhuurder de markthuur vraagt. De huur had dan immers hoger kun - nen zijn. De particuliere verhuurders maak - ten af wegingen waardoor de gemiddelde gevraagde huur lager ligt dan de wettelijke maximale huur. Daarnaast heeft de parti- culiere verhuurder een ander kostenplaatje dan woningcorporaties. Denk hierbij aan een budget voor leef baarheid. Figuur 1 geeft voor het gereguleerde huur - segment (onder de liberalisatiegrens)  aan wat de door de particuliere verhuurders ge - vraagde en de maximale redelijke huur is op W oON2018 21 WoON2018 basis van het puntensysteem van het wo - ningwaarderingsstelsel (W WS). Hierbij is alleen gekeken naar huurwoningen die kaal verhuurd zijn, dus niet gestoffeerd, niet ge - meubileerd en ook niet aan familie. Alleen in Utrecht ligt de huur hoger dan de maximaal redelijke huur.Een verklaring zou kunnen zijn dat in Utrecht de mutatiegraad in het ge - reguleerde particuliere segment heel laag is en huurders geen bezwaar hebben aangete - kend bij de huurcommissie. We zien ook een zeer geringe dynamiek in het aan- en ver - koopgedrag in Utrecht. In de andere grote steden (G40) en in de rest van het land liggen de feitelijke huren gemiddeld onder de maximaal redelijke huur. Dit beeld komt trouwens redelijk overeen met drie jaar terug, toen in alle gro - te steden nog ruimte was voor huurverho - ging. Dat in Amsterdam nog een flinke huursprong is te maken, kan te maken heb -ben met de forse toename van de WOZ-waarden. De WOZ-waarde is een be - langrijk onderdeel van het W WS-puntensy - steem, zodat ook de maximale huur stijgt en op termijn huurverhoging mogelijk is. Voor wat betreft de woningen die in het geliberaliseerde segment vallen, is de ge - vraagde huur sowieso de markthuur. Hier kunnen met het W WS-puntensysteem zo - genoemde schaduwhuren worden bere - kend. Deze zijn niet bindend, maar geven wel een indruk in hoeverre de feitelijke hu - ren afwijken van de huren als de verhuur - der wel het puntensysteem zou toepassen. Dan blijkt het gat erg klein te zijn, slecht vijftig euro, maar wel tegengesteld aan de gereguleerde sector. In het geliberaliseerde segment liggen de feitelijke huren boven de schaduwhuren. Ik kan hier twee conclusies aan verbinden. Het W WS-puntensysteem blijkt een goed systeem te zijn om de huren Figuur 1. Werkelijk (basis)huurniveau en de maximale huur op basis van WWS-punten, particuliere verhuurders, huurwoningen in de gereguleerde sector, 2017 22 in het gereguleerde segment te maximeren. Immers, particuliere verhuurders zitten met hun feitelijke huur beduidend onder de maximaal redelijke huur. Daarnaast blijkt het W WS-puntensysteem niet geschikt voor een indicatie van de huur van geliberali- seerde woningen. Immers, gemiddeld lig- gen de feitelijke huren boven de schaduw - huren. Maar een inhoudelijke conclusie dat de huren 'te laag' of 'te hoog' zijn in het geli- beraliseerde segment, valt niet te trekken op basis van de gevraagde huur. Rendement De rendementen zijn minder eenvoudig te berekenen dan in eerste instantie is aange -geven. De simpele rekensom is: de feitelijke huur delen door de WOZ-waarde, zoals het CPB aangeeft. Echter, slechts 67 procent van de particuliere verhuurders verhuurt de woning kaal, de overige 33 procent van de woningen wordt of gestoffeerd (26%) of gemeubileerd (7%) verhuurd. Hoewel de feitelijke huur in het WoON niet de kosten voor de stoffering of de meubilering mag bevatten, is het sterke vermoeden dat deze kosten wel in de huur opgenomen zijn. Bij - voorbeeld voor de G4 komt voor woningen die kaal worden verhuurd de verhouding feitelijke huur en maximaal redelijke huur uit op 0,9. Als daarentegen de woning niet kaal maar gemeubileerd wordt verhuurd Rental shops waar huurwoningen worden aangeboden PETER DE VRIES 23 dan is de verhouding opgelopen naar 1,2. De huur is daarmee niet meer goed verge- lijkbaar met andere verhuurders die veel minder woningen gemeubileerd verhuren. Het geschatte rendement op basis van de huur en de WOZ-waarden geeft dan geen zuiver beeld. Deze bestandsvervuiling zou een verklaring voor de bijzondere uitkom - sten in Utrecht kunnen zijn. Maar met al deze onzekerheden in het achterhoofd kan toch inzicht gegeven worden in de rende - menten.  De woningen die door particulie - ren worden verhuurd, leveren een gemid - deld rendement op van 5,7 procent. Met andere woorden, de feitelijke jaarhuur is 5,7 procent van de WOZ-waarde. In de G40 ligt het percentage iets hoger. Verhuringen aan familie zorgen voor ongeveer één pro - centpunt lagere rendementen en gestof - feerd dan wel gemeubileerd voor één pro - centpunt hogere huren. Gemiddeld liggen de rendementen Noord-Holland het laagst en in Zuid-Holland het hoogst. Overijssel en Noord-Brabant zijn provincies met een ge - middeld rendement gelijk aan Nederland. Andere verhuurders Het geschatte rendement van particuliere verhuurders is 5,7 procent. De institutione - le verhuurders realiseren 5,9 procent en de woningcorporaties 5,0 procent op basis van dezelfde aannames, dus kale verhuringen. Zoals hiervoor is beargumenteerd is deze onderlinge vergelijking niet helemaal zui - ver omdat het rendement van de particulie - re verhuurder wordt overschat in ver - band met het grote aandeel gestoffeerde en gemeubileerde verhuur en de verhuur aan familieleden zonder dat we hiervoor kun - nen corrigeren. Dat komt omdat responden - ten waarschijnlijk geen onderscheid kun - nen maken tussen de huur en de extra kosten voor de stoffering en meubilering. Particuliere  huurwoningen worden voor twee derde kaal verhuurd. Institutionele beleggers (88%) en woningcorporaties (98%) verhuren woningen vooral kaal.  De vraag rijst of de hogere rendementen van de particuliere verhuurders ten opzichte van de woningcorporaties gebaseerd zijn op de kwaliteit van de woningen. Dat blijkt niet "Lager rendement door verhuur aan familie" WoON2018 24 Een verhuizingEVAMARIJE SMIT 25 het geval. Als we kijken naar de WOZ-waarden, dan valt gelijk op dat de particuliere verhuurders vooral goedkope woningen ver- huren. Ruim zestig procent van hun bezit heeft een maximale WOZ-waarde van 250 duizend euro. Het bezit van institutionele beleggers bestaat voor bijna de helft (47%) uit woningen met een WOZ-waarde onder de 250 duizend euro en de corporaties hebben de minste goedkope woningen (30%). Juist de rendementen op goedkope woningen zijn hoog. Dat geldt voor alle typen verhuurders. Des te hoger de WOZ-waarde, des te lager het rende - ment. Dat zal te maken hebben met de grote vraag naar kleine woningen. Doordat wo - ningen die particulieren verhuren vooral goedkope woningen zijn, ligt hun gemid - delde rendement boven die van de instituti- onele beleggers. Deze laatste groep haalt, gecorrigeerd voor de WOZ-waarden, de hoogste rendementen. Investeringsopgave Particuliere verhuurders staan voor een grote investeringsopgave. Slechts 21 pro - cent heeft een energielabel A of B. Hun huurders zijn verrassend realistisch. Zo vindt 24 procent hun woning energiezuinig en 52 procent absoluut niet. Bij corporaties ligt het anders. Huurders denken dat hun woning meer energiezuinig is dan in werke - lijkheid het geval is, maar eigenaar-bewo - ners ontbreekt het helemaal aan een realis - tisch beeld van de eigen woning. Bijna vijftig procent vindt de woning energiezui- nig, terwijl slechts dat is. Particuliere ver - huurders bezitten relatief veel goedkope woningen en de noodzakelijke investerin - gen zullen zwaar drukken op het rende - ment. Duurzame investeringen zouden de molensteen om de nek van de particuliere verhuurder kunnen zijn. Nog veel vragen Er is nog weinig bekend over de particuliere verhuur. Waarom kiezen mensen ervoor om woningen te verhuren? Is dat voor het ren - dement, en wat is dat rendement dan pre - cies? Er zijn vooral veel vragen, maar nog weinig antwoorden. Deze bijdrage zoomt in op het rendement door de huur in verhou - ding te brengen met de WOZ-waarde. Parti- culiere verhuren vooral woningen met een waarde onder de 250 duizend euro. Omdat goedkope huurwoningen gemiddeld een hoger rendement opleveren dan duurdere woningen, is ook het directe rendement dat particulieren halen hoog. Institutionele be - leggers behalen overigens gemiddeld hoge - re rendementen. Als we type verhuurders vergelijken voor wat betreft de kale verhu - ringen van woningen onder de 250 duizend euro aan niet-WOZ-waarde, dan ligt het rendement van de particulieren op 6,2 pro - cent. Dat is een dikke één procentpunt ho - ger dan de corporaties. Best een mooi ren - dement. "Hypotheekloos kopen deels schijn" W oON2018 LEES MEER Lees dit artikel ook online. 26 De positie van starters op de woningmarkt Tekst Fokke de Jong, Joost Wegstapel, Kevin Vijftigschild Een verloren generatie? Starters kunnen steeds moeilijker een woning vinden, zo is de alge- mene teneur. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, sprak tijdens het OTB | Platform31 Wooncongres op 4 december 2018 zelfs van een 'verloren generatie'. De wachttijden in de huursector nemen toe, de prijzen in de koopsector rijzen de pan uit en de woningproductie blijft achter bij de huishoudensgroei, wat vooral de starters treft. Een factcheck. 27 Starters in hun woning. KnaapenGroep 28 W oON2018 I n een artikel in NRC Handelsblad van 16 september 2018 is wordt de noodklok voor starters geluid. 'Waar je de cijfers ook opvraagt, alle data tonen hetzelfde: het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt of een huis koopt, neemt elk kwartaal af. Pro - blematisch, want starters zijn onmisbaar voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis'.  Een verkenning aan de hand van re - cente publicaties en databronnen laat zien wat er aan de hand is. Wat gaat er goed en waar zit de mismatch? En wat valt hieraan te doen? Verschillende starters Als eerste blijkt uit de publicaties dat het be - grip starters tot verwarring leidt. De één denkt aan jongeren die het ouderlijk huis verlaten, de ander heeft het over mensen die voor het eerst een woning kopen. Star - ters zijn te onderscheiden in drie groepen. De eerste is de startende huurstarter, perso - nen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige huurwoning. De volgende groep is de startende koopstarter: personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige koopwoning. De laatste groep is de doorstromende koopstarter, huishou - dens die in principe al gestart zijn in de huursector, maar voor het eerst een woning gaan kopen. Grootte doelgroep Volgens het nieuwste WoonOnderzoek Ne - derland 2018 (WoON2018), waren er in 2018 in totaal ruim 900.000 personen of huishoudens die aangaven beslist binnen twee jaar te willen verhuizen ('beslist ver - huisgeneigd'). Daarnaast gaven circa 340.000 personen of huishoudens aan wel te willen verhuizen, maar dit om de een of andere reden niet te kunnen ('wil wel, maar kan niet'). Deze groep is relevant, aange - zien starters vanwege hun financiële situa - tie soms geen mogelijkheden zien. Geza - menlijk betreft het circa 1,25 miljoen personen of huishoudens die graag willen verhuizen ('wil graag verhuizen'). Deze groep bevat bijna 260.000 startende huur - starters, ruim 145.000 startende koopstar - ters en 223.000 doorstromende koopstar - ters. Dit aantal is door de jaren heen relatief snel gegroeid, ten opzichte van de overige doorstromers op de woningmarkt. De sterk - ste groei is zichtbaar bij de doorstromende koopstarters. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2012 nam hun aantal toe met 78 procent. Daarnaast is opvallend dat de laat - ste drie jaar de groep 'wil wel, maar kan niet' sterk is gegroeid, met name onder de twee groepen koopstarters. Leeftijd starters De samenstelling van de huishoudens die in de twee jaar voor hun bevraging in het WoON2018 als starter zijn verhuisd geeft hiervoor een indicatie. De gemiddelde leef - tijd van zowel de recent gestarte huur- en koopstarters als van de doorstromende koopstarter is gestegen. In 2009 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de gestarte koop - starter 28,5 jaar. Inmiddels is dit gestegen tot 31,0 jaar. De leeftijd van de doorstro - mende koopstarter is over dezelfde periode toegenomen van 35,4  tot 36,6  jaar. Koop - starters zijn met name de laatste jaren, toen de woningmarkt in rap tempo aantrok, steeds later verhuisd. Ook in de huursector neemt de gemiddelde leeftijd toe van 27,5 jaar in 2009 tot 28,8 in 2018. De gemiddel- de leeftijd van de  starters die graag willen verhuizen is over dezelfde periode minder 29 WoON2018 Figuur 1 (boven): Personen die graag willen verhuizen en personen die recent zijn verhuisd Figuur 2 (onder): Ontwikkeling woonquote van recent verhuisde doelg\ roepen 2009-2018 Bron: WoON2006, WoON2009, WoON2012, WoON2015, WoON2018 30 W oON2018 hard toegenomen dan die van de recent ge - starten. Dit is een indicatie dat starters er langer over doen om hun verhuiswens te realiseren. Dit geldt overigens niet voor de doorstromende koopstarters. Slaagkans De leeftijd van recent gestarte huishoudens is de laatste jaren dus toegenomen. Maar betekent dit ook dat zij er minder goed in slagen om hun verhuiswens te realiseren? In de Staat van de Woningmarkt die recent is verschenen, staan de slaagkansen van verschillende verhuisgeneigde doelgroe - pen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WoON-verhuismodule waarbij deelnemers van het WoON2015 via CBS-registraties twee jaar zijn gevolgd in hun gedrag op de woningmarkt.  Van alle personen die in 2015 aangaven te willen verhuizen, heeft 31 procent dit in de twee jaar hierna (2015- 2017) ook daadwerkelijk gerealiseerd. Starters slagen relatief vaak. Onder de star - ters naar zowel een huur- als een koopwo - ning bedroeg dit aandeel namelijk 53 pro - cent. De slaagkansen van de startende huurstarters zijn door de tijd licht afgeno - men, terwijl die van de startende koopstar - ters juist licht zijn gestegen. De Staat van de Woningmarkt concludeert dat starters op de woningmarkt een hardere verhuiswens hebben dan doorstromers en zich maar wei- nig hebben laten beïnvloeden door de eco - nomische crisis. Dit in tegenstelling tot de doorstromers naar een koopwoning. Daar is duidelijk een terugval te zien is als gevolg van de crisis, waarna de verhuiskans inmid - dels weer aanzienlijk is toegenomen. Starters en de koopmarkt De recente prijsstijgingen zouden ertoe lei- den dat er steeds minder betaalbare koop - woningen zijn. Ondanks deze prijsstijgin -gen is de slaagkans van starters in de koopsector dus gestegen, blijkt uit de Staat van de Woningmarkt.  Ook de meest actuele cijfers uit het WoON2018 lijken dit beeld te bevestigen. Het aantal recent gestarte huur- en koopstarters is door de tijd heen redelijk constant, terwijl de doorstroming van koop naar koop na een enorme dip in de crisisja - ren van de woningmarkt een fors herstel laat zien. Inmiddels heeft het aantal door - stromers binnen de koop bijna het niveau van voor de crisis bereikt. Hetzelfde pa - troon, zij het minder uitgesproken, verto - nen de doorstromende koopstarters. Wel zien we bij de huurstarters als meest recente ontwikkeling dat de doelgroep die graag wil verhuizen toeneemt, terwijl de groep recent verhuisde starters in de huur licht is gedaald. Voor de koopstarters kan niet zonder meer gesproken worden van een verdrin - ging. Ook zij wisten sinds 2015 vaker dan voorheen hun voorkeur voor een koopwo - ning te realiseren. Door de explosief toege - nomen concurrentie van de doorstromers zijn de kansen van starters sinds 2015 in relatieve zin wel   afgenomen: starters heb - ben niet meer het rijk alleen, zoals geduren - de de crisis. Betaalbaarheid Starters vinden dan wel een koopwoning, maar hoe betaalbaar is deze? De woonquo - te, het aandeel van het inkomen dat huis - houdens aan hun woning kwijt zijn  (inclu - sief lasten voor energie en gemeentelijke lasten), ligt voor starters vanouds hoger dan voor doorstromers. Maar er is een ten - dens zichtbaar dat de woonquote van koop - starters sneller daalt dan die van doorstro - mers in de koop. Starters lopen ook minder risico dan voorheen. Terwijl in 2009 nog 78 procent een hypotheek afsloot van meer 31W oON2018 dan 100 procent van de aankoopwaarde, was dit voor de recent gestarte huishoudens in 2018 gedaald tot 27 procent. De aange - scherpte hypotheekregels zijn voor starters met nog onvoldoende startkapitaal een doorn in het oog. Daarentegen wijzen eco - nomen op de noodzaak van deze aanscher - ping, vanwege de enorme schuldenlast van Nederlandse huishoudens. Het huursegment vertoont een ander beeld. Hierin liep de ge - middelde woonquote van starters tot 2015 op, om sindsdien min of meer te stabiliseren. Zij zijn ge - middeld ongeveer 36 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat bij de berekening van de woonquotes die huishou - dens met een inkomen lager dan 90 procent van het sociaal mini- mum niet zijn meegenomen. Deze groep bestaat met name uit zzp'ers, ondernemers en jonge studenten. Als we deze groep mee - rekenen komt de gemiddelde woonquote voor de huurstarters uit op 48 procent. Grote steden Landelijk gezien lijken starters er tegen - woordig niet minder goed in te slagen hun woonwensen te verwezenlijken dan voor - heen. Wel zien we een omslag in de gebieden met een gespannen woningmarkt. Zo blijkt, volgens de WoON-verhuismodule, de slaag - kans voor een koopwoning van recent ver - huisde koopstarters in 'zeer sterk verstede - lijkt gebied' de laatste jaren af te nemen. Het betreft hier de totale groep, dus zowel de gestarte als doorgestroomde koopstarters. Ook uit de ontwikkeling van het aantal re - cent gestarte huishoudens in het WoON2018 blijkt dat het aantal starters in de vier grote steden (G4) sinds 2012   daalt, zowel in het koop- als het huursegment. Bij de huurstar - ters blijven de G4 onverminderd populair. De (startende en doorstromende) koopstar - ters zoeken in toenemende mate hun eerste koopwoning buiten de G4. In de overige gemeenten is het aantal starters dat naar een koopwoning verhuis - de, na een dip in 2015, op basis van de meest recente cijfers weer toegenomen. Het aantal starters dat een huurwoning betrok bleef in de periode 2009-2018 constant. Deze cijfers betreffen zelfstandige wonin - gen. Vooral in de G4 en de studentensteden is bovendien een aanzienlijk aantal onzelf - standige woningen. Volgens de Staat van de Woningmarkt gaat het in heel Nederland om ongeveer 500.000 wooneenheden, waarvan het grootste deel bestaat uit pan - den met een woonfunctie waar op hetzelfde adres meerdere huishoudens staan inge - schreven. Bijna de helft van deze huishou - dens is jonger dan 30 jaar en 45 procent woont er korter dan een jaar. Dat betekent dat jaarlijks een aanzienlijk aantal starters in de grote stad zo een eerste woonplek kan vinden.  Starters en ( jonge) mensen die door een verbroken relatie een nieuwe wo - ning zoeken maar geen woning achterlaten, strijden om een plekje op de woningmarkt en zijn daarin inventief. Joshua is zo ie - "Starters vinden vaker hun gewenste koopwoning" 32 mand, die na een verbroken relatie op zoek moest naar een nieuwe woning. Een zoek- tocht op sociale media leerde dat hon - derd  reacties op een oproep voor woning - delen geen uitzondering is. Uiteindelijk heeft hij geluk gehad: zijn 'hospiteren voor volwassenen' bleek al snel succesvol. De verhuurder van zijn gedeelde woning is al- leen niet op de hoogte. Joshua heeft dan ook geen contract en als zijn medebewoner besluit te verhuizen, heeft hij in feite geen poot om op te staan. Deze traditionele houding van verhuur - ders is aan het veranderen. Zo kunnen huurders met zogeheten 'friendscontracten' meer zekerheid krijgen. In de Utrechtse wijk Kanaleneiland wordt inmiddels gead - verteerd met een impliciete oproep aan wo - ningdelers om voor ongeveer ? 1.300 en circa 90 m² de kosten te delen. Bedragen die Nieuwe bewoners in Bodegraven, BAM 33 voor de jonge doelgroep moeilijk alleen zijn op te hoesten, maar gedeeld een acceptabe- le prijs opleveren. Een voor de hand liggende verklaring voor de verslechterde positie van starters in de G4 ligt in de sterke stijging van de trans - actieprijzen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 lagen deze gemiddeld 30 procent hoger in het derde kwartaal van 2018. Landelijk steeg de gemiddelde trans -actieprijs in deze periode met 3 procent, zo blijkt uit de   Staat van de woningmarkt 2018. Deze prijsstijgingen kunnen, via een stijgende WOZ-waarde ook doorwerken in de huurprijs van vrijkomende huurwonin - gen in de G4. Recent gestarte huurders in de grote steden blijken het slechtste af te zijn. Zij besteden gemiddeld 39 procent van hun inkomen aan wonen. Als we ook de groep meerekenen die minder dan 90 pro - cent van het sociaal minimum verdient (bij - na een derde van de huurstarters in de G4) komt deze woonquote uit op 53 procent. Meer starterswoningen? Voor de geconstateerde knelpunten zijn maatregelen gewenst. Maar welke? Van - zelfsprekend zal het aanjagen van de nieuwbouwproductie enige verlichting kunnen bieden voor de krapte op de huur - markt voor starters in de G4. Dit is echter een proces van lange adem. Bovendien heb - ben woningcorporaties last van een relatief snelle stijging van de bouwkosten. Voor de koopmarkt geldt dat nieuwbouw zich uit de markt dreigt te gaan prijzen. De prijzen stijgen sneller dan die van bestaan - de woningen. In de G4 is, volgens make - laarsvereniging N VM,  inmiddels de daling van de gemiddelde verkooptijd recent weer omgeslagen naar een stijging. Willen we starters meer ruimte bieden om een betaal- bare woning te verwerven, dan moeten we vooral kijken naar de bestaande voorraad. Kunnen we deze beter benutten en verde - "Honderd reacties voor woningdelen geen uitzondering" WoON2018 34 "In de grote steden vinden starters moeilijker een woning" FOKKE DE JONG, JOOST WEGSTAPEL, KEVIN VIJFTIGSCHILD 35 len? Denk bijvoorbeeld aan friendscontrac- ten voor kleinere huishoudens. Met een friendscontract kunnen meerdere personen die geen gezamenlijk huishouden vormen, toch  samen een woning huren en officieel regelen dat ieder een deel van de huur be - taalt. Dit woonconcept wordt soms zo opge - zet dat het later flexibel aan te passen is tot woningen voor gezinnen. Voor een woonruimteverdeling die gunstiger uitpakt voor huur - starters zijn er meerdere opties. Loting voor woningtoewijzing, direct-te-huurwoningen en wo - ningen labelen voor jongeren tot een bepaalde leeftijd worden al op verschillende plekken in het land toegepast.  Daarnaast zijn er mogelijkheden om de betaalbaar - heid van de nieuwbouw voor starters te ver - groten. Zo wordt in de Brabantse gemeente Landerd een concept toegepast waarbij nieuwe bewoners een woning kunnen hu - ren, met de mogelijkheid deze later te ko - pen. Geen verloren generatie Landelijk gezien lijkt de positie van starters op de koopmarkt de laatste tien jaar redelijk stabiel te zijn. De slaagkansen en het aantal werkelijk gestarte huishoudens zijn licht toegenomen. Daar staat tegenover dat er een groeiende groep starters is die aangeeft wel te willen verhuizen, maar dit niet te kunnen. Ook stijgt de gemiddelde leeftijd waarop starters voor het eerst kopen. Dat is een aanwijzing dat het voor een deel van hen lastiger wordt om een koopwoning te vin - den. Landelijk gezien is de prijsstijging in de bestaande bouw over de laatste tien jaar zeer beperkt, maar met de aangescherpte hypotheekregels kunnen starters minder risico's nemen. Een groeiende groep 'wil wel, maar kan niet' kan hierdoor (nog) niet kopen.  De positie van starters op de huur - markt is recent wat verslechterd. De laatste paar jaar groeit de groep die graag wil ver - huizen, maar daalt het aantal recent ver - huisden naar huurwoningen.  Met name in de vier grote steden kunnen starters steeds moeilijker een woning vinden. En als dat al lukt, dan zijn ze gemiddeld steeds duurder uit.. Er is sprake van een verdringingseffect. Wie er nog niet woont en over weinig mid - delen beschikt, komt er steeds moeilijker tussen. Kortom, we zien geen verloren ge - neratie ontstaan. "Er zijn wel degelijk pitti- ge belemmeringen voor starters, maar deze zijn specifiek en gebiedsgericht." Een betere benutting van de bestaande woningvoor - raad en slimme en betaalbare nieuwbouw - concepten helpen om deze knelpunten aan te pakken. ? "De groep 'wil wel maar kan niet'  is gegroeid" LEES MEER W oON2018 Lees dit artikel ook online. 36 De cases Den Haag en Lelystad Oversampling Wo ON: inzicht in lokale woningmarkt 37 WoON2018 Tekst Joost Zonneveld V oor partijen die vat probe - ren te krijgen op ontwikke - lingen van de woonsituatie van Nederlanders, biedt het WoON-onderzoek een schat aan informatie. Op tal van gebieden kun - nen trends in kaart worden gebracht. Er is echter een belangrijke beperking: het ont - breekt vaak aan voldoende respons om op lokaal niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Oversampling, het nemen van grotere steekproeven op lokaal niveau, helpt dat tekort aan te vullen. Björn Jans - sen, projectleider dataverzameling bij het CBS: "Stel dat je als gemeente inzicht wilt hebben in de verhuisbereidheid van inwo - ners. Dan is een aantal van bijvoorbeeld honderd respondenten in het WoON te wei - nig om daar uitspraken over te doen. Met zeshonderd respondenten kan dat wel. Ei- genlijk een simpele rekensom. Bij oversam - pling verhogen we dus het aantal respon - denten in opdracht van een lagere overheid."  Voor de oversampling van het WoON2018 liep het veldwerk van oktober 2017 tot en met april 2018. In het half jaar daarna ver - werkt het CBS deze, legt Saskia Jans - sen-Jansen, projectleider analyse en output uit. "Oversamplingdeelnemers kunnen van te voren aangeven over welke groep of re - gio ze een beeld willen krijgen. Meestal gaat het dan om de presentatie van gege - vens op wijk- of buurtniveau. Soms richt een deelnemer zich op een specifieke groep. Den Haag wil bijvoorbeeld de woonsituatie van huishoudens in een particuliere huur - woning analyseren." Den Haag De gemeente Den Haag doet al jaren mee met de oversampling van het WoON en Ruimtelijk wonen in Almere De resultaten van het driejaarlijk- se WoON-onderzoek geven in- zicht in landelijke trends over de woonsituatie van huishoudens in Nederland. Door die onderzoeks- gegevens op lokaal niveau aan te vullen komen data beschikbaar over een specifieke provincie, gemeente of zelfs een buurt. Dit levert voor lagere overheden en woningcorporaties belangrijke informatie op die zij kunnen ge- bruiken voor hun woonbeleid. Zoals in de gemeenten Den Haag en Lelystad. 38 W oON2018 richt zich daarbij op de particuliere ver - huur. Die concentreert zich in de Hofstad in de oudere wijken rond het centrum. "Het is het deel van de woningmarkt waar wij via andere beschikbare onderzoeken het min - ste zicht op hebben, zegt onderzoeker Mar - lies Grimbergen. "De particuliere verhuur omvat met ruim twintig procent van de wo - ningvoorraad en bijna veertig procent van het aanbod, een behoorlijk deel onze wo - ningmarkt. Het gaat veelal om eigenaren die slechts enkele panden in portefeuille hebben. Inzicht in de huurprijzen die zij re - kenen hoeven zij de gemeente niet te geven, maar voor ons is dat wel van belang om een goed beeld te hebben hoe onze woning - markt zich ontwikkelt. Uit de resultaten van de oversampling komt veel informatie die wij voor ons woonbeleid kunnen gebrui- ken. In de afgelopen jaren hebben we bij - voorbeeld gezien dat de goedkope particu - liere voorraad sterk afneemt. Van 70 procent in 2012 naar 56 procent in 2015. Een deel van de particuliere voorraad komt dus in de vrije sector terecht. Wij denken dat met name de toegenomen WOZ-waarde van de woningen zich hier doet gelden. En niet bijvoorbeeld het energielabel, omdat het veelal om oudere woningen gaat." Starters in Den Haag "De goedkope particuliere huursector heeft in Den Haag altijd een belangrijke functie gehad voor jonge starters en semi-starters", zegt Vivianne van Liebergen, beleidsadvi- seur Wonen bij de gemeente. "Maar ook voor mensen die van buiten Den Haag de stad binnenkomen en van daaruit verder zoeken." De data van de oversampling in het WoON geven daarover het nodige in - zicht. Grimbergen: "Wij weten wel welke huurprijzen ongeveer gevraagd worden, maar wat huurders jaren later betalen voor hun woning, dat weten we niet. Op basis van een eerdere oversampling weten we al dat er relatief veel scheefwoners in de parti- culiere huursegment zitten: mensen die voor hun inkomen en leeftijd een relatief hoge huur betalen." Van Liebergen vult aan: "Dat is belangrijke informatie voor ons woonbeleid, omdat het er op lijkt dat huur - ders onvoldoende mogelijkheden hebben om uit te wijken naar de sociale huur of de koopmarkt en daarom niet anders kunnen dan relatief hoge huren betalen. Het kan een argument zijn het goedkope segment van de corporaties uit te breiden. Of bijvoor - beeld om naar mogelijkheden te zoeken om de particuliere verhuur te reguleren." Uitbuiting aanpakken De gemeente Den Haag pakt excessen als overbewoning en daarmee gepaard gaande Wie doen er mee? In de oversampling van het WoON2018 deden achttien 'contractpartijen' mee. Dat zijn vooral gemeenten. Björn Janssen van het CBS: "Alleen lagere overheden mogen opdrachtgever zijn, maar zij doen dat veelal samen met woningcorporaties. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stimuleert dat ook. Gemeenten, provincies en woningcorpora- ties committeren zich op die manier aan dezelfde data op basis waarvan zij lokale prestatieafspraken maken." Soms doen gemeenten als regio mee. "Dit keer gold dat voor de Westelijke Mijnstreek", zegt Janssen. Hij benadrukt dat oversampling de meeste toegevoegde waarde heeft als opdrachtgevers dat over een langere periode doen. "Dan worden trends op een betrouwbare manier zichtbaar." 39 "Lelystad kent veel eigenaar- bewoners die het niet breed hebben" ILSE HABETS 40 Boven: Appartementen in Den Haag  JOOST ZONNEVELDOnder: Nieuwbouw in Den HaagJOOST ZONNEVELD WoON2018 41 uitbuiting al aan met een zogenoemde pandbrigade. Voor de langere termijn wordt ingezet op het vergroten van doorstroom- mogelijkheden, naar zowel het goedkope als het middensegment. Met het doel om de lokale woningmarkt beter te laten functio - neren. Van Liebergen: "De woningcorpora - ties voegen in de komende jaren gemiddeld 750 woningen per jaar toe en we zijn met beleggers in gesprek voor de bouw van veel meer woningen in het midden - segment. Voor nieuwbouw geldt dat zij voor die woningen voor minimaal twintig jaar een huur tot maximaal 950 euro per maand mogen vragen." De gemeente Den Haag hanteert voor nieuw - bouw momenteel een verhouding van 30 procent sociaal, 20 procent midden - huur en 50 procent vrije sector, zowel huur als koop. De resultaten uit het WoON 2018 moeten de gemeente Den Haag meer inzicht bieden in de functie en positie van de particuliere huursector. Daarnaast is beleidsadviseur Wim van Bogerijen bijvoorbeeld benieuwd welke doelgroepen meer of juist minder ge - i nteresseerd zijn in de geplande nieuwbouw bij de Haagse stations. De gemeente wil vooral op die locaties verdichten met stede - lijke woonmilieus. Lelystad Een overslaghaven voor de binnenvaart, de bouw van een distributiecentrum en uit - breiding van de luchthaven. Het kunnen op termijn belangrijke aanjagers zijn voor de economie van Lelystad. En daarmee ook de woningmarkt in de vijftig jaar jonge stad beter in balans brengen. Althans, dat is waar beleidsmakers in de polderstad op in -zetten. "Lelystad heeft eigenlijk een valse start gehad," zegt André van Schaik, advi- seur strategie en beleid bij woningcorpora - tie Centrada, die zo goed als alle sociale huurwoningen in Lelystad beheert. "Het Rijk heeft tot begin jaren negentig te lang aangedrongen op het bouwen van extra wo - ningen terwijl daar geen vraag naar was. De corporaties waar Centrada uit is ont - staan hebben vervolgens zo'n vijfduizend huurwoningen aan zittende huurders moe - ten verkopen, maar een deel daarvan kon de lasten maar net betalen." Lelystad kent dan ook relatief veel eige - naar-bewoners die het niet breed hebben. Bovendien vergrijst deze groep in rap tem - po, zegt Ilse Habets, beleidsadviseur Wo - nen bij de gemeente. "Daarnaast hebben we net als andere gemeenten een stevige ver - duurzamingsopgave, maar we zien dat veel huiseigenaren in Lelystad daar de financië - le middelen niet voor hebben. Voor ons zijn data uit de oversampling dan ook interes - sant omdat die ons onder meer een beeld geven van de verhuiswensen van bewo - ner s." Oversampling naar wijk Lelystad heeft een oversampling naar wijk laten doen. Habets: "Als daaruit blijkt dat W oON2018 "De oversampling biedt informatie voor ons woonbeleid" 42 De bouw van appartementen in Lelystad JOOST ZONNEVELD 43 WoON2018 veel senioren graag willen verhuizen en woningen zoeken die beter op hun levensfa - se zijn afgestemd, dan is dat belangrijke in - put voor ons woonbeleid. Daarmee kunnen eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen. We zien dat ook als een kans om de woningvoorraad te verduurzamen, om - dat jonge gezinnen eerder bereid zijn te in - vesteren." "Dat is voor ons als woningcorpo - ratie ook goed om te weten", vult Van Schaik aan. "Wil een deel van de senioren bijvoorbeeld terug naar de sociale huur? Dat weten wij nu niet, maar het is wel van belang om ons beleid met de gemeente daar op af te stemmen." Tweedeling Een ander belangrijk thema op de woning - markt in Lelystad is tweedeling. Habets: "De woningmarkt van Lelystad is vanwege de grote verschillen tussen arm en rijk niet goed vergelijkbaar met de woningmarkt van een andere gemeente met 70.000 inwo - ners. De oversampling biedt ons die speci- fieke lokale informatie wel." Bevolkingssamenstelling De gemeente wil de bevolkingssamenstel- ling op het gebied van inkomen meer in ba - lans brengen. Habets: "In het verleden zijn veel Amsterdammers met een smal