RUIMTE + WONEN Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts 22 Corporaties zijn cruciale partners Bouwen niet verboden 02/2018 THEMA WONINGMARKT DRAAIT DOOR 02/2018 108 66 14 Snelle geld niet welkom Beweging klein bouwen THEMA DE WONINGMARKT DRAAIT DOOR Enorme opgaven en onwennige partners RUI MTE + W NEN Partners van Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Evamarije Smit via telefoonnummer 073-2051010 of via e-mail e.smit@ae\ neas.nl  Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners 1 EN VERDER ARTIKELEN 6 Corporaties in een spagaat Johan Conijn 22 Bouwen niet verboden Edwin Buitelaar Maarten van Schie 34 Middenhuur mist loods Vera Beuzenberg Fons Lustenhouwer Frank Wassenberg 44 De achterkant van de stad Frank van Dam Femke Daalhuizen 66 Beweging door klein bouwen Suzan Breedveld 2 Hoofdredactioneel Paul Gerretsen, Martijn Eskinasi en Evamarije Smit 32 Column Marja Elsinga 128 Column Hans van der Ploeg 130 In de etalage Grijstinten in tussenmaat 134 Boekrecensies THEMA WONINGMARKT DRAAIT DOOR Karakter nieuwe bouwproductie 1 miljoen woningen? Onmogelijk! Buy-to-let andere spelregels 98 60128 78 Het kind en het badwater Jos Koffijberg 86 De stadsrand Like Bijlsma Leo Pols Marnix Breedijk Maarten van Schie 98 Andere spelregels door buy-to-let Maartje Martens 108 Snelle geld niet welkom Evamarije Smit Martijn Eskinasi 120 Bouwen in de historische binnenstad Vincent Kompier 32 Kajsa Ollongren Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties  60 Liesbeth van der Pol Oprichter van Dok architecten INTERVIEWS Inhoud 2 De woningmarkt draait door: een luchtige ver- wijzing naar het tv-pro- gramma blijkt de harde realiteit te zijn. Nu ik alle bijdragen aan dit thema- nummer van Ruimte en Wonen over de woning- markt doorlees, begint mijn sluimerende onge- mak over enkele lastige dilemma's steeds meer te knagen. Allereerst de woningcorpo- raties. In het boek van de volkshuisvesting is het hoofdstuk "ver van huis" afgesloten en neemt de plot een nieuwe wending. Mi - nister Ollongren zegt: cor - poraties zijn cruciale part - ners voor de grote opgaven. Gedane zaken nemen geen keer en de handen moeten uit de mou - wen. Er is investeringsca -paciteit, wel moet die wor - den herverdeeld. De verhuurderheffing gaat niet van tafel, deal er maar mee, suggereert ze tussen de regels door. Johan Conijn becijfert die investeringscapaciteit en doet een stevige voorzet voor prioritering: eerst verduurzaming en dan sociale nieuwbouw. That's all, folks. Geen huurverla - ging, die helpt huurders met een betaalrisico toch niet. En geen middenseg - ment bij corporaties. Maar hoe leidt 4 miljard dividend uit niet-DAEB tot 6 miljard investeringsruimte voor de kerntaak? En knijpt het WSW de borgingsruimte af om de risico's voor Rijk en gemeenten laag te houden? Marja Elsinga benoemt het maatschappelijke gat: Verduurzaming, leefbaar - heid, langer zelfstandig wonen: er blijven zaken liggen. Die kunnen het best op lokaal niveau verdeeld worden, bepleit ze, en dat moet in de evaluatie van de woningwet een plek krij - gen. Volgens Jos Koffijberg De oude opgaven zijn enorm en de nieuwe al helemaal." De woningmarkt draait door 3 zit het toezicht op corpora- ties bovenop de financiële risico's, maar toetsen we nauwelijks of corporaties de juiste inhoudelijke keu - zen maken. Dan de nieuwbouw. Er is geen kraan die de Rijks - overheid à la minute kan openzetten, stellen Edwin Buitelaar en Maarten van Schie. Dat bouwen een complex proces is, blijkt  uit het feit dat er minstens honderdduizend woningen -ondanks een hard bestem - mingsplan of een bouw ver - gunning - ergens op een stalled site in de pijplijn blijven haken. Wat gaan we waar bou - wen, tegen welke prijs? Offeren we groen in de stad op voor laagwaardige open ruimte, vraagt Hans van der Ploeg zich af. Dat hangt af van de rode verstedelij - kingsdruk en de groene tegendruk, betogen Like Bijlsma cs. In de Noord - vleugel is er stevige groene tegendruk, in de versnip - perde Zuidvleugel ont - breekt die, maar zet de Verstedelijkingsalliantie in op binnenstedelijk bouwen bij hoogwaardig OV. Dan heb je nieuwe woningtypen nodig, die aansluiten bij de leefstijl van moderne stads - gezinnen, vindt Liesbeth van der Pol. En ook kun je betaalbare tiny houses realiseren, leerden we op de BouwExpo in Almere.  Natuurlijk het midden - segment: er blijft een gat tussen de mogelijkheden van middeninkomens en de oververhitte markthuren, betogen de auteurs van Platform 31. Want het mid - densegment moet eigenlijk al onder de liberalisatie - grens beginnen. Dan schudt Maartje Mar - tens ons wakker uit het oude denken: it is the buy- to-let sector stupid! Privaat vermogen zoekt naar ren - dement: goedkope koop - woningen worden dure huurwoningen. We weten praktisch niks van buy-to- let, laat staan dat we effec - tief beleid hebben. En we moeten sowieso scherpere keuzen maken wat we in binnensteden nastreven, betoogt Vincent Kompier. Zowel in Zuid-Holland als in Parkstad Limburg is het momenteel alle hens aan dek, maar hun opgaven zijn diametraal tegenge - steld. Femke Daalhuizen en Frank van Dam betogen dat de rurale idylle van stads - bewoners suburbaan is én dat er op het platteland verschillen zijn tussen vita - le en problematische woon - kernen. De oude opgaven zijn enorm en de nieuwe al hele - maal. Er is investeringsca - paciteit teveel en te weinig tegelijkertijd. Veel partijen krijgen langzaam in beeld welke rol ze kunnen pak - ken, maar moeten nog wen - nen aan nieuwe partners. De woningmarkt draait steeds verder door en wie het weet mag het zeggen. Martijn Eskinasi Wonen & Kwaliteit van de Leefomgeving Evamarije Smit Conceptmanager Ruimte en Wonen Paul Gerretsen Stedenbouw & Ruimtelijke Ontwikkeling HOOFDREDACTIONEEL 4 Aan dit thema Woningmarkt draait door werkten mee: Auteurs Vera Beuzenberg Platform 31 Like Bijlsma Planbureau voor de Leefomgeving Edwin Buitelaar  Planbureau voor de Leefomgeving Marnix Breedijk Planbureau voor de Leefomgeving Suzan Breedveld Studio Breedveld Johan Conijn Ortec Finance Femke Daalhuizen Planbureau voor de Leefomgeving Marja Elsinga TU Delft Frank van Dam Planbureau voor de Leefomgeving 5 RUIMTE + WONEN NETWERK Maartje Martens Woningmarktdeskundige Vincent Kompier Textour Hans van der Ploeg VBO Makelaars Suzanne Lipsch Stadsregio Parkstad Limburg Fons Lustenhouwer Platform 31 Jos Koffijberg Stichting Visitatie Woningcorporaties Jan Rademaker Stadsregio Parkstad Limburg Annemiek Rijckenberg Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling Leo Pols Planbureau voor de Leefomgeving Wim Sniedt Provincie Limburg Frank Wassenberg Platform 31 Maarten van Schie Planbureau voor de Leef- omgeving 6 Corporaties in een spagaat 7 Wat mogen we de komende jaren van woningcorporaties verwachten? De ambities zijn hoog. Zowel van de sector zelf als ook van de verschillende belanghouders. Het gaat daarbij met name om de betaalbaarheid en de duurzaamheid van het bestaande corporatiebezit. Het gaat ook om nieuwbouw van huurwoningen, niet alleen in het sociale segment, maar ook in het middensegment. Zijn deze ambities realistisch? Kunnen ze binnen de beschikbare financiële mogelijkheden worden uitge- voerd? De strekking van dit artikel is dat de financiële kaders het niet mogelijk maken al deze ambities te realiseren. De sector doet er goed aan, in het kader van het managen van verwach- tingen, keuzes te maken, waarop ze wel aangesproken wil worden, en waarop niet. Tekst Johan Conijn, Ortec Finance en Amsterdam School of Real Estate 8 WONINGMARKT DRAAIT DOOR V an corporaties wordt veel verwacht. En ook de eigen ambities zijn fors. In de eer- ste plaats gaat het om het verbeteren van de duur - zaamheid van de corporatievoorraad. Me - dio dit jaar zal het kabinet naar verwach - ting komen met de concrete maatregelen per sector, waaronder ook de corporatiesec - tor, die in een Klimaatwet zullen worden vastgelegd. Al eerder is in een brief aan de Tweede Kamer verkend welke wettelijke verplichtingen aan de corporatiesector op - gelegd kunnen worden. In de Woonagenda 2017 ? 2021 van Aedes staat duurzaamheid ook centraal. Corporaties zullen op sector - niveau met een inhaalslag in 2021 gemid - deld uit komen op label B. Op dit moment vindt met de routekaart van Aedes de in - ventarisatie plaats van de investeringen die nodig zijn om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Op voorhand is duidelijk dat het om een om - vangrijk pakket aan investeringen gaat. De betaalbaarheid van de corporatiewo - ningen is onlangs weer geagendeerd door de Woonbond met de actie om de huren met 10% te verlagen. De kosten hiervan bedra - gen circa ?  1,5  miljard. Deze ambitie zou volgens de Woonbond gefinancierd kunnen worden uit het exploitatie-overschot van ?  3,3  miljard. Echter, het exploitatie-over - schot heeft al een bestemming. Het over - schot is gegaan naar investeringen en het aflossen van leningen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van het wonen voor veel huurders problematisch is. Dit is ook gebleken uit onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving. Van de huurders ver - keert 18% in de situatie dat er sprake is van een betaalrisico. Dit houdt in dat het be - steedbaar inkomen onvoldoende is voor de netto huur plus de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. De oor -zaak hiervan ligt vooral aan de inkomens - kant bij huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen. Een generieke huurverlaging van 10% lost dat probleem niet op. Verder is er ook de ambitie om met nieuw - bouw in de sociale huursector het woning - tekort te bestrijden. In de Woonagenda van Aedes is de ambitie opgenomen om aan het einde van de kabinetsperiode uit komen op 34.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de rea - lisatie in 2015. Tot slot wordt van corporaties ook ver - wacht dat ze een bijdrage leveren aan de nieuwbouw in het middensegment. In het eindrapport van het traject Samenwer - kingstafel middenhuur, worden concrete aanbevelingen geformuleerd om het voor corporaties gemakkelijk te maken om in het middensegment actief te worden. Dit is op - merkelijk in het licht van de DAEB-schei- ding, die mede bedoeld was om corporaties meer te richten op de kerntaken. Een markt - toets diende er ook voor te zorgen dat corporaties bij de nieuwbouw van huurwo - ningen in het middensegment een markt - conform aanvangsrendement realiseren ten behoeve van een gelijk speelveld met marktpartijen. Op basis van een aanbeve - ling uit het rapport van Van Gijzel is bij de markttoets het vereiste bruto aanvangsren - dement verlaagd naar 0%. Dit is bedoeld als stimulans voor corporaties om meer in het middensegment te bouwen. Financiële beperkingen Veel ambities , maar uiteraard zijn de finan - ciële mogelijkheden van de corporatiesec - tor beperkt. Er zijn twee invalshoeken om een beeld te geven van de lengte van de financiële polsstok van de corporatiesector. De eerste is de indicatieve bestedingsruim - te (IBW) en de tweede is het borgings - 9 "Er is nog ruimte om meer te investeren." JOHAN CONIJN THEMA HIER INVULLEN 10 WONINGMARKT DRAAIT DOOR ben ingerekend. Verder laat de tabel zien dat de ruimte om de huren te verlagen ten opzichte van de voorgenomen huurstijging, zeer bepekt is. Slechts ? 0,51 miljard, over - eenkomend met 3,8% van de huursom in de DAEB-tak. Als deze verlaging zou worden doorgevoerd, is daarmee tevens de weerge - geven ruimte om extra te investeren in de DAEB-tak ook opgesoupeerd. In de niet-DAEB tak is ook ruimte om extra te investeren. De beschikbare ruimte in de niet-DAEB tak kan ook benut worden voor een extra bijdrage ineens aan de DAEB-tak. In dat geval wordt in feite investeringscapa - citeit van de niet-DAEB tak overgeheveld naar de DAEB-tak, zodat de investeringsca - paciteit in de DAEB-tak kan worden ver - groot. De mogelijke, extra bijdrage ineens van ?  4,04 levert een extra investerings - ruimte in de DAEB-tak op van ? 6,01 mrd. In dat geval is er echter geen ruimte meer om via de niet-DAEB tak te investeren in het middensegment van de huursector. De tweede invalshoek is gebaseerd op de sectorale analyse van het WSW. Het WSW staat borg voor de leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aantrekken. Deze borgstelling brengt risico's met zich mee voor de situaties dat corporaties hun beta - lingsverplichtingen aan de financier niet kunnen nakomen. In het borgingsstelsel staan in laatste instantie Rijk en gemeenten als achtervangers garant om via renteloze leningen eventuele financiële problemen op te vangen. De risicobereidheid van de ach - tervangers is dan ook uiteindelijk bepalend voor de mate waarin het WSW borg kan staan voor leningen. De achtervangers heb - ben bepaald dat met een zekerheidsmarge van 99% er geen beroep behoeft te worden gedaan op financiële steun van de achter - vangers. Het WSW heeft dit uitgangspunt opgenomen in zijn financieel risicomodel. plafond van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de sector. Al drie jaar op een rij publiceert het mi- nisterie van BZK de indicatieve bestedings - ruimte van corporaties. Deze indicator geeft per corporatie aan in welke mate ex - tra activiteiten mogelijk zijn binnen de fi - nanciële kaders van de Autoriteit woning - corporaties (Aw) en het WSW. Onderstaande tabel geeft de recente uitkomsten van de IBW voor 2018. De ruimte voor extra financiële activitei- ten is berekend ten opzichte van de voorne - mens die de corporaties eind vorig jaar via de meerjarenprognoses hebben aangele - verd. Verder is van belang dat de bedragen binnen de DAEB-tak, resp. binnen de niet- DAEB tak niet optelbaar zijn. Het is of/of. De tabel laat zien dat er in de DAEB-tak nog ruimte is om meer te investeren, zowel bij de nieuwbouw van huurwoningen als bij de verbetering van huurwoningen. Hierbij dient te worden bedacht dat niet alle corpo - raties de benodigde investeringen om in 2021 gemiddeld label B te realiseren al heb - DAEB-tak Niet-DAEB tak Nieuwbouw16,239,79 Verbetering 13,94 Niet berekend Huurmatiging 0,51 Niet berekend Bijdrage ineens aan DAEB Niet van toepassing 4,04 Tabel 1: De omvang van de financiële ruimte voor extra activiteiten, alle corporaties tezamen, 2018, in ? mrd. 11WONINGMARKT DRAAIT DOOR De uitkomsten van de analyses, die betrek - king hebben op vorig jaar, laten het volgen - de beeld zien: ? Op het niveau van de corporatiesector was de ruimte om extra te investeren ten opzichte van de voornemens ? 13,6 miljard. ? Voor het realiseren van de doelstelling om in 2021 gemiddeld label B te halen, zijn extra investeringen van ? 9,4 miljard nodig. ? Een grote groep van 58 corporaties heeft onvoldoende extra investeringscapaciteit om gemiddeld label B te halen; het gaat hierbij om een benodigd investeringsbe - drag van ? 2,8 miljard. De hoogte van het borgingsplafond dat het WSW met zijn risicomodel heeft bepaald, geeft aan dat voor de sector in zijn geheel er minder ruimte is om extra te investeren dan de som van de indicatieve bestedingsruimte van de afzonderlijke corporaties. De IBW van vorig jaar gaf aan dat alle corporaties samen ruimte had - den voor extra nieuwbouw van ?  22  miljard; het WSW komt op een borgingsplafond voor de sec - tor van ? 13,6 miljard. Dit verschil tussen de bestedingsruimte op ba - sis van het sectorale borgingspla - fond en de IBW-uitkomsten die zijn gebaseerd op de indicatieve bestedingsruimte van elke corpo - ratie afzonderlijk, is van belang naarmate meer corporaties met extra activi- teiten de grens van de eigen bestedingsruim - te bereiken. In dat geval zal het WSW naar verwachting de financiële normen op corpo - ratieniveau aanpassen om overschrijding van het sectorale borgingsplafond te voorko - men. Uiteindelijk is het sectorale borgings - plafond de beperkende factor voor de mate waarin corporaties extra kunnen investeren. Belasting en heffingen Ondertussen wordt de investeringscapaci- teit van corporaties bedreigd door een mo - gelijke stijging van de verhuurderheffing en van de vennootschapsbelasting, waarmee nog geen rekening is gehouden bij de weer - gegeven analyses. De verhuurderheffing is momenteel 0,591% van de WOZ-waarde. Het percentage staat vast; de WOZ-waarde zal de komende jaren naar verwachting sterk stijgen. Hierdoor zal de verhuurder - heffing toenemen. Een stijging van de ver - huurderheffing heeft een relatief groot ef - fect op de investeringscapaciteit omdat deze heffing een structurele kostenpost is waardoor de bedrijfswaarde (en ook de be - leidswaarde) daalt. Bij de vennootschapsbelasting zijn twee ontwikkelingen van belang. Een sterkte stijging van de 'reguliere' vennootschapsbe - lasting en de mogelijke invoering van ATAD (Anti Tax  Avoidance Directive). Tot heden heeft de vennootschapsbelasting die in 2008 is ingevoerd, tot nagenoeg geen belas - tingbetaling geleid. De meerjarenprogno - ses van corporaties laten zien dat daar naar verwachting de komende jaren verandering in komt. Er wordt door corporaties een stij - ging van belastingbetaling verwacht oplo - pend tot in totaal ? 600 miljoen. "Corporaties worden door de ATAD oneven redig zwaar getroffen." 12 Daarbovenop komt dan nog het voorstel van het kabinet om de ATAD ook van toepassing te laten zijn op corporaties. ATAD is een uit- vloeisel van internationale afspraken om de belastingontwijking door internationale on - dernemingen in te dammen. Een belangrijk onderdeel van ATAD is het verminderen van de aftrekbaarheid van rentelasten. De ach - tergrond van de voorgestelde maatregel is dat internationale bedrijven via interne le - ningen de winst laten neerslaan in het land waar de belastingheffing het laagst is, en niet waar de winst feitelijk wordt gerealiseerd. De voorgestelde maatregel om de aftrekbaar - heid van rentelasten te verminderen is ook opgenomen in het regeerakkoord van het ka -binet en is ook onverkort van toepassing op corporaties. Corporaties worden hierdoor onevenredig zwaar getroffen. De totale op - brengst is in het regeerakkoord geschat op ?  1.347 mln. per jaar. De corporatiesector neemt hiervan via hoger vennootschapsbe - lasting naar verwachting ?  300 mln (22%) voor zijn rekening. Dit is een merkwaardige gang van zaken: een maatregel gericht op be - lastingontwijking van internationale onder - nemingen treft een binnenlandse bedrijfstak waarvoor de ATAD niet bedoeld is. Stijgende verhuurderheffing en stijgende vennootschapsbelasting liggen in het ver - schiet. De toch al beperkte investeringsca - paciteit zal daardoor verder afnemen. Wijk in Den Haag.  13 Heldere keuzes Het voorafgaande heeft laten zien dat de fi- nanciële ruimte in de corporatiesector naar het zich laat aanzien onvoldoende is om alle ambities te realiseren. Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector. Daar kunnen heldere keuzes ook een bijdra - ge aan leveren. Een voorzet waar de priori- teit zou kunnen liggen, zou er als volgt uit kunnen zien. ? De duurzaamheidsambitie staat met stip op 1. Tot op heden heeft de sector afspra - ken niet gerealiseerd. De beschikbare investeringscapaciteit dient vooral ge - richt te worden op het leveren van de noodzakelijke bijdrage om de 'Parijse doelstellingen' te realiseren ? Voorzover er nog investerings - capaciteit resteert kan deze het beste benut worden voor nieuwbouw in het sociale segment waar er nog te korten zijn. Ambities die beter in de ijskast ge - plaatst kunnen worden: ? Het verlagen van de huren om de betaalbaarheid te verbete - ren heeft een grote negatieve impact op de investeringsruim - te van corporaties. De investe - ringsprioriteit staan niet toe dat ook het huurniveau wordt verlaagd. ? Activiteiten van corporaties in het middensegment gaan ten koste van de schaarse investeringscapaciteit die nodig is voor de duurzaamheidsambi- tie en voor nieuwbouw in het sociale segment. Heldere keuzes impliceren dat corporaties zich alleen richten op hun kerntaken. Bij deze keuzes kunnen tot slot nog twee kanttekeningen worden geplaatst: ? De financiële ruimte van de corporatie - sector is sterk af hankelijk van de ver - huurderheffing en de vennootschapsbe - lasting. Uiteraard is veel meer mogelijk als deze heffingen geschrapt worden. Voor zo lang dat niet is gebeurd, en er zijn geen aanwijzingen dat dit op korte termijn het geval is, dienen de keuzes op deze realiteit te worden gebaseerd. Voor het realiseren van met name de duur - zaamheidsambitie is het noodzakelijk dat er een herverdeling tussen corporaties tot stand komt. Beschikbare investeringscapa - citeit is niet altijd aanwezig waar de inves - teringsnoodzaak is. De verhuurderheffing is een instrument waarmee de herverdeling gerealiseerd kan worden. "Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector." WONINGMARKT DRAAIT DOOR LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen 14 KAJSA OLLONGREN Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties 15 "Corporaties zijn cruciale partner" De afgelopen maanden is minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties al diverse keren in het nieuws geweest. Heel bewust om 'aan te jagen en op te zwepen'. Want nu is het momentum om de woningmarkt in beweging te krijgen, zo gelooft de D66 bewindsvrouw. Waarbij corporaties haar cruciale partners zijn om de grote opgaven die op ons afkomen het hoofd te bieden. Tekst Evamarije Smit en Martijn Eskinasi ME: We weten dat u met een nieuw sociaal huurakkoord bezig bent. Hoe loopt dat proces? "De partijen Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang hebben gezegd dat zij met elkaar een voorstel uitwerken. Dat hebben we ook met elkaar vastgelegd in de Nationale woonagenda. Ik heb aan de voorkant gezegd dat betaalbaarheid voor ons een heel belangrijk thema is. De afgelopen twee jaar hebben we een gematigd huurbeleid gezien maar er moeten veel zaken gebeuren. Corporaties hebben een hele grote opgave in de verduurzaming en ze moeten ook gaan bouwen. Dat op de een of andere manier bundelen, is niet makkelijk maar ik geef hen nu de ruimte om samen te kijken hoever ze kunnen komen." ME: Wanneer wilt u iets horen van de partijen? "Als ik ze nu heel streng ga toespreken, een datum noem en een deadline roep, helpt dat niet. Maar ik heb wel gezegd dat ze moeten aankloppen als het helpt dat ik meepraat." INTERVIEW 16 ES: Praten met elkaar is nog niet zo makkelijk, met name voor de Woon- bond en Aedes. "Ik vind het belangrijk en goed dat ze toch met elkaar praten en dat gebeurt geluk - kig ook. De Woonbond zit op de woonlasten, Aedes op hun investeringsopgaven. Ik probeer duidelijk te maken dat het en-en is." ME: Corporaties worstelen met hun investeringsruimte. Ze hebben moeite met de verhuurderheffing en laten weten dat het bijna onmoge - lijk is de grote opgaven te financieren. "Er is nog investeringsruimte. Corporaties en Aedes bevestigen dat, en de indicatie - ve bestedingsruimte laat dat ook zien. Alleen is het niet gelijk verdeeld. Wat mij be - treft is een van de oplossingsrichtingen de herverdeling van die investeringsruimte. We moeten in kaart brengen hoe de investeringsruimte bij corporaties, de volkshuis - vestelijke ambities uit het regeerakkoord, de nationale woonagenda en het Kli- maatakkoord zich tot elkaar verhouden.  Denk hierbij aan betaalbare woningen, meer nieuwbouw en natuurlijk verduurzaming. Dat staat ook zo in de Woonagenda. De verhuurderheffing blijft bestaan. Dat is gewoon afgesproken. Let's deal with it, maar we willen en we moeten samen verder. Wat ons nu te doen staat is om de  opgaven, de investeringscapaciteit en de verminderingen van de verhuurder - heffing slim aan elkaar te knopen. Ik zou zeggen, pak flink door en stel voor  hoe we dat kunnen verrekenen. Daarover kunnen we altijd afspraken maken. Wij heb - ben bijvoorbeeld ook toegezegd uit de verhuurderheffing 100 miljoen extra te gaan inzetten voor de verduurzaming en corporaties hebben zich  verplicht om gemid - deld naar label B te gaan."  ES: Ik proef een beetje uit uw woorden dat u vindt dat het nu wel mooi geweest is, dat 'de plaat een beetje blijft hangen'.  "Zo zou ik dat niet willen zeggen. Ik vind veel corporaties erg constructief. Gelukkig hoor ik ook het geluid 'dat we verder moeten'. Corporaties willen ook verder. Toch hoor je ze wel vaak deze vraag over de verhuurdersheffing opwerpen. Zelf weten ze heel goed dat ze er niet zijn voor zichzelf, maar voor die mensen die daar willen en moeten wonen. Ze beseffen heel goed dat ze er zijn om passende woningen te bie - den voor de juiste doelgroepen. Volgens mij moeten we gewoon het totaal een keer goed bekijken en over en weer erkennen dat corporaties elkaar nodig hebben." ME: U noemde al even de 100 miljoen die wordt uitgetrokken voor de verduurzaming. Stel dat dat een miljard wordt, zou dat erg helpen om de middelen op de juiste plek te krijgen. Want niet alle corporaties heb - ben de middelen om te verduurzamen met grote stappen zoals u graag zou willen. "Nogmaals, er is nog investeringscapaciteit. Dat is een positieve noot. De ambitie en de afspraak om te verduurzamen naar gemiddeld label B zijn er ook. Dus moe - ten we nu op zoek gaan naar een slimme manier om deze zaken aan elkaar te kno - KAJSA OLLONGREN "De verhuurder­ heffing ? let's deal with it." 18 pen. Ik zie dat er corporaties zijn met heel weinig armslag. Dus dan moeten we kijken hoe we daar toch samen uit komen. Volgens mij kan dat." ME: Door uw voorganger Blok is een aantal zaken geschrapt wat corpo- raties mogen doen. Op het terrein van de leef baarheid lijkt er een gat gevallen te zijn dat niet lijkt opgevuld te worden. Wat kunt u daaraan doen? "Leef baarheid is een belangrijk punt. Als het gaat om prettige wijken, het bestrijden van armoede, het begeleiden van verwarde personen enzovoort moeten gemeenten en corporaties echt samen optrekken. Ik heb in Amsterdam gezien dat dat kan. Wo - ningbouwcorporaties kunnen hierin nog steeds veel betekenen, zoals bij toewijzing, het zorgen voor een veilige en schone woonomgeving en het voorkomen van overlast rondom de woningen. Ze mogen ook van gemeenten vragen om regie te nemen in het gesprek rondom dit soort vraagstukken. Denk bijvoorbeeld aan het maken van geza - menlijk afspraken tussen gemeente, corporatie en zorg- en welzijnsinstellingen." ES: Veel gemeenten kloppen juist bij corporaties aan omdat zij 'achter de voordeur komen'. "Er is iets anders aan de hand. Mensen blijven steeds vaker zo lang mogelijk zelf - standig thuis wonen. Bovendien zijn er gewoon nieuwe groepen bijgekomen, zoals bijvoorbeeld vluchtelingen met een verblijfsvergunning. De vraag is hoe je de juis - te mix van kunt vinden en niet teveel problematiek op een plek stapelt. Woning - bouwcorporaties hoeven de problematiek als zodanig niet op te lossen, daar zijn ze niet voor. Ze moeten dus afspraken maken met die gemeenten en zorg- en welzijn - sinstellingen en daar mogen ze ook wat voor vragen." ES: De gemeente voelt zich veelal geen probleemhouder. Die zegt: het zijn jullie bewoners. "Tot op zekere hoogte is dat ook zo, maar als het echt niet meer gaat zal de gemeen - te wat moeten doen. Hier ben ik misschien beperkt en ken alleen de Amsterdamse praktijk en daar werkte dat echt best goed. Corporaties moeten gemeenten duide - lijk durven aanspreken. De prestatieafspraken helpen hierbij." ES: Veel gemeenten verwijzen inwoners door naar corporaties omdat zij zelf geen geld en geen mensen hebben. "Ik vind dat gemeenten dat moeten vrijmaken. Die moeten daarin hun verantwoor - delijkheid nemen. Dat vind ik echt. We evalueren dit jaar de nieuwe Woningwet en ik wil oproepen om met dit type voorbeelden te komen. Laat ons weten wat er pre - cies speelt, want de verschillen in ervaringen zijn heel groot. Sommigen gemeen - ten en corporaties worstelen precies met dit punt, andere herkennen het niet." ME: U heeft zich eerder uitgesproken over zogenoemde 'sleutelprojec - ten' die binnen de NOVI aangewezen gaan worden. Ik neem aan dat 19 ook de woningmarkt hierin thuis hoort? "Dat is een reële verwachting. Je kunt geen krant opslaan of het gaat over de wo- ningmarkt. We kennen allemaal iemand of zijn zelf op zoek is naar een passende woning. De krapte op de woningmarkt maar ook de omgekeerde situatie, de krimp - gebieden, staat zo hoog op de agenda dat het zijn weg moet vinden in de NOVI. Wat we eerder sleutelprojecten hebben genoemd hebben we half april in een brief aan de Tweede Kamer perspectiefgebieden genoemd. Dat zijn gebieden op nationaal niveau waar hele grote opgaven bij elkaar komen. Neem bijvoorbeeld de energie - transitie. In een bepaalt gebied kan die transitie een enorme rol spelen. Tegelijkertijd spelen daar zaken als wonen, bereikbaarheid en leef baarheid. In een dergelijk perspectiefgebied moet veel aan elkaar geknoopt worden. De NOVI is het ruimtelijk kader waarin we alle ambities vastleggen. Denk daarbij heel breed; naast wonen en infrastructuur gaat dat ook over natuur en bijvoorbeeld erfgoed. Er zijn heel veel dingen die we in de schaarse ruimte die we in Nederland hebben moeten gebeuren. Mijn ambitie is dat die NOVI een echt een afwegingkader voorstelt om - dat je niet alles kunt doen op een plek. Zonneparken zijn nu een trend. Iedere boer kan nu een berekening maken en wanneer het financieel interessant is om zijn land met zonnepanelen vol te leggen, verbouwen we niks meer. Dat is een extreme situ - atie die niet zal voorkomen, maar daar wil je een afwegingskader voor hebben. Zo kun je altijd aan mensen uitleggen waarom iets wel en waarom iets niet kan." ES: Onderstreept u dat de gebieden die het meest weten te verknopen, de diverse opgaven het slimst aan elkaar weten te koppelen, de 'win - naars' worden? Of wel, worden dat de perspectiefgebieden? "Je kunt je wel voorstellen welke dynamiek er gaat ontstaan. Ieder gebied wil een nationaal perspectiefgebied worden. Dat wordt bijna een spel. Als liberaal houd ik daarvan. Er mag best een beetje concurrentie ontstaan. Dat leidt tot goede resulta - ten. Maar het moet ook nog wel nationaal zijn. Je krijgt straks ook provinciale, loka - le en gemeentelijke gebiedsvisies en daarom selecteert het zich straks voor een deel zelf uit. Dat wil niet zeggen dat deze gebiedsvisies minder belangrijk, innovatief of integraal zijn, maar daar hoef je niets over af te spreken op nationaal niveau. Dat is de eerste selectie. Dan hebben we een aantal belangrijke thema's zoals energietran - sitie en wonen, die gaan optellen voor het land, de economie, de nationale waarden en leef baarheid. Dat pel je af en dan kom je uiteindelijk tot een aantal perspectief - gebieden. We gaan niet vooraf een aantal noemen. Het kunnen er 5 of 20 worden; we beschrijven het kwalitatief en dat moet uiteindelijk leiden tot keuzes." ME: Het middensegment was recent weer in het nieuws: in de grote steden hebben de prijzen het plafond bereikt, nu worden ook de mid - delgrote steden met forse prijsstijgingen geconfronteerd. Men ver - wacht nu echt dat u gaat ingrijpen. Wat gaat er komen? "Ik herken die vraag. Vergroting van het middensegment is een speerpunt van het kabinetsbeleid en keer op keer blijkt dat ook echt nodig. Het zal echt uit nieuw - INTERVIEW "Corporaties moeten gemeenten duidelijk durven aanspreken." KAJSA OLLONGREN 21 bouw en beter benutten van de bestaande voorraad moeten komen. Bij nieuwbouw hebben de gemeenten publieke en private mogelijkheden om woningen als mid- denhuur te bestemmen en daar ook te behouden. Bovendien verduidelijk ik de Huisvestingswet, zodat de middenhuurwoningen ook terecht komen bij de juiste doelgroep. Corporaties kunnen ook meer doen, zeker als de markttoets straks ver - eenvoudigd wordt. De Woningwet biedt hen daarvoor ook ruimte in het niet- DAEB-segment, zij het zonder staatssteun en onder marktconforme condities. Voor de wat langere termijn moeten gemeenten ook echt een strategie voor de midden - huur ontwikkelen in hun woonvisies." ES: Maar is het niet hoog tijd om de huurprijzen te gaan reguleren? Rob van Gijzel heeft dat wel aanbevolen. "Rob van Gijzel heeft aanbevolen om daar waar lokale partijen afspraken willen maken, maar waar regels in de weg zitten, ruimte te maken voor maatwerk. Ik volg zijn redenering dat er alleen meer woningen bijkomen als partijen er op lokaal ni- veau samen uitkomen. Waar ik kan helpen, zal ik dat zeker overwegen. De kaders voor de 'noodknop', zoals het ook genoemd is, worden nu uitgewerkt. Er ligt hier - over vanuit de Kamer ook een motie. Omdat het voor alle partijen werkbaar moet blijven, wil ik daar ook expliciet met gemeenten en marktpartijen over praten. Nog een broedende kip dus." ES: Wat wilt u corporaties tot slot meegeven? "Ik zie corporaties echt als belangrijke partners. De afgelopen jaren is er een hoop in en met de sector gebeurd: economische crises en een grote, noodzakelijke her - vorming. De sector staat er op alle vlakken weer beter voor. Nu is het momentum om de schouders eronder te zetten. We willen weer aandacht besteden aan de wo - ningmarkt, we willen weer bouwen, verduurzamen van de voorraad, doorpakken in wijken waar leef baarheid onder druk komt te staan. Corporaties zijn daarin een cruciale partner. De moeilijke fase voor corporaties is achter de rug. Nu moeten we samen naar de toekomst kijken. Het moet niet blijven bij mooie plannen maar we moeten het echt gaan doen en elkaar de hand toesteken. Juist planologen, steden - bouwkundigen, architecten, ontwikkelaars, bouwers enzovoort hebben de laatste jaren ervaren dat hun plannen niet gerealiseerd konden worden. Nu kan het wel. Ik roep op om vooral vanuit de gebruiker te denken, vanuit al die Nederlanders die een passende woning zoeken. Het is geweldig om te zien hoe al die stedelijke re - gio's in opkomst zijn en hoe iedereen snapt dat een verandering nodig is en dat in - vesteren in duurzaamheid ook een investering is in de kwaliteit van (bestaande woningen). Er liggen enorme kansen en ik hoop dat men die ook pakt." LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen INTERVIEW 22 Bouwen niet verboden Een onderzoek naar onbenutte plancapaciteit voor woningbouw 23 De ruimtelijke ordening wordt veelal als de boosdoener aan­ gewezen voor de achterblijvende woningproductie. Planologische capaciteit is weliswaar een noodzakelijke voorwaarde voor (tijdige) woningbouw, het is niet voldoende. Dit artikel laat zien dat er voor vele duizenden wo­ ningen al enige tijd planologi­ sche goedkeuring bestaat die (nog) niet is benut. Dit worden in Engeland ook wel stalled sites genoemd. Er is een veelheid aan factoren, naast de ruimtelijke or­ dening, verantwoordelijk voor dat 'stallen'. Deze complexiteit moet in ogenschouw worden genomen bij het zoeken naar effectieve oplossingen. Tekst Edwin Buitelaar en Maarten van Schie Luchtfoto OverhoeksMARCO VAN MIDDELKOOP LUCHTFOTOGRAFIE 24 WONINGMARKT DRAAIT DOOR D e komende jaren moeten vele woningen worden ge- bouwd om het tekort eraan in te lopen. Het probleem is alleen dat de productie minder groot en trager is dan we zouden willen. Bij het zoeken naar verklaringen en oplossingen wordt vaak naar de ruimtelijke ordening gekeken. Alhoewel planologische goedkeuring een noodzakelijke voorwaar - de is om te kunnen bouwen, is het maar zeer de vraag of een exclusieve toedeling van de problemen aan de ruimtelijke orde - ning terecht is. Ten eerste zijn er regio's ? en niet alleen regio's met een kleine woningbe - hoefte ? waar meer planologische capaciteit gecreëerd is dan woningbehoefte. En ten tweede zijn er locaties waarvoor relatief lang geleden planologische goedkeuring is afgegeven, maar waar, om wat voor reden dan ook, nog geen woningen zijn opgele - verd. In Engeland worden dit stalled sites genoemd. Een stalled site is een plangebied dat shovel-ready is, oftewel klaar voor de bouw, met planologische goedkeuring, maar waar van de start van de bouw, laat staan de oplevering van woningen nog geen sprake is. Er wordt geschat dat er zich voor ongeveer 450.000 tot 600.000 woningen aan stalled sites in Engeland bevinden. In voorliggend artikel vragen we ons in hoe - verre het fenomeen van stalled sites ook in Nederland voorkomt en welke redenen daarvoor zouden kunnen zijn. Aanpak van het onderzoek Kijkend naar de hierboven aangehaalde de - finitie van stalled sites, is het cruciaal om te bepalen waar zich in het ontwikkelproces vertraging voor kan doen en vervolgens wat dan 'abnormale' vertraging is. Er zijn in het Nederlandse ontwikkelproces grofweg drie fasen met drie planologische beslismo -menten waarna vertraging plaats zou kun - nen vinden. Ten eerste is dat tussen infor - mele goedkeuring via indicatieve ('zachte') plandocumenten zoals visies, programma's van eisen, masterplannen, etc. en het juri- disch-bindende plannen bestemmingsplan. Ten tweede is dat tussen het bestemmings - plan en de verlening van de bouw vergun - ning (formeel: de omgevingsvergunning). En ten derde tussen verlening van de bouw - vergunning en de oplevering van de bouw. Alleen van de laatste twee momenten be - schikken we over betrouwbare en groten - deels landsdekkende informatie. Daar zul - len we ons dan ook op richten. We baseren ons hierbij op informatie uit de basisadmi- nistratie adressen en gebouwen (BAG) en van ruimtelijkeplannen.nl. Vergund maar niet gebouwd Tussen het verlenen van de vergunning en de bouw van woningen verstrijkt enige tijd: de woning moet worden gebouwd. Maar er kunnen ook kinken in de kabel komen die voor uit- of afstel van die bouw zorgen. In de periode 2012-2017 varieerde de gemid - delde doorlooptijd van een woning tussen vergunning en het formele moment van op - levering voor ingebruikname tussen 21 en 24 maanden (CBS). Dus als we maart 2017 als peilmoment nemen, dan kunnen we zeggen dat een locatie, waarvoor in 2015 en eerder een woningbouwvergunning is ver - leend maar waar die woning(en) nog niet is opgeleverd, stalled is. Als we nagaan welke panden tussen maart 2010 en maart 2015 zijn aangemeld met de status 'vergunning verleend' en die nog niet zijn afgemeld als gereedgekomen, dan komen we uit op circa 22.500 woningen. Dit is 7 procent van het totaal aantal vergunde woningen in de peri- ode 2010-2015. Woningen vergund in de jaren 2013 en 2014 hebben het meest ver - 25 "In totaal gaat het om ruimte voor meer dan 100.000 woningen." EDWIN BUITENLAAR EN MAARTEN VAN SCHIE THEMA HIER INVULLEN 26 traging opgelopen, respectievelijk 14 pro- cent en 12 procent van alle vergunningen van dat jaar heb nog niet tot opgeleverde woning geleid. We nemen aan dat records van vóór 2010 waarschijnlijk niet meer tot woningen zullen leiden. Dit betreft in totaal iets minder dan 3.000 woningen. Van de vertraagde woningen uit de perio - de maart 2010 ? maart 2015 ligt 72 procent binnen bevolkingskernen (CBS bevolking -skernen 2011) en ongeveer 10 procent in stadsranden. De grootste aantallen bevinden zich in de grootste steden: zo'n 2.200 in de regio Groot-Rijnmond (Rotterdam), 1.500 in de regio Utrecht, en 1.400 in de zowel regio Arnhem-Nijmegen als Groot-Amsterdam. Bestemd maar niet vergund Van de bestemmingen die vóór maart 2017 zijn ingevoerd op ruimtelijkeplannen.nl, is Jaar Vergunning verleend In aanbouw Totaal niet geëffectueerde vergunningen Totaal vergund 2010 1.559529 2.08861.028 2011 4.073320 4.39355.804 2012 3.565281 3.84637.370 2013 3.719611 4.33026.184 2014 4.7471.489 6.23639.365 2015 1.269274 1.54353.533 Totaal 18.9323.504 22.436273.284 Tabel 1: Verleende en niet geëffectueerde vergunningen voor woningbouw 2010-201\ 5. BRON: BAG, BEWERKING AUTEURS Figuur 1. 27WONINGMARKT DRAAIT DOOR circa 100.000 hectare voor wonen bestemd; dit betreft zowel conserverende als nieuwe bestemmingsplannen. Zo'n 3 procent (3.550 hectare) van deze vlakken telt op dat mo - ment geen enkele BAG-registratie in het ka - der van wonen. Dit duidt erop dat de be - stemming niet is gerealiseerd. Voor een gevoel voor de orde van grootte: dat komt bij een dichtheid van 25 woningen per hec - tare (de gemiddelde Vinex-dichtheid voor uitbreidingslocaties) op bijna 90.000 woningen. Circa 90 pro - cent hiervan (3.290 hectare) is in de periode 2010 tot en met 2016 bestemd. Dat ten minste ruim een jaar na vaststelling van die bestemmingsplannen nog geen vergunning is verleend is opval- lend omdat die twee vaak gelijktijdig plaatsvinden (met ge - bruikmaking van de coördinatie - regeling op grond van artikel 3.30 Wro) of ten minste snel na elkaar. Bestemmingplannen voor woningbouw worden na - melijk doorgaans pas vastgesteld wanneer er een concreet bouwplan ligt. Van de bestemmingsplannen die tussen 2010 en 2016 zijn vastgesteld (en nog zon - der BAG-woningregistratie zijn) ligt 60 pro - cent buiten de bevolkingskernen. Binnen - stedelijk springen de grote stedelijke regio's eruit, met de provincie Utrecht als uitschie - ter (150 hectare). Dit betreft o.a. een deel van Amersfoort Vathorst en Bunschoten, maar ook aan de westzijde van Culemborg (plan Parijsch Zuid). Noord-Overijssel valt op vanwege landelijk gelegen uitbreidings - gebieden, met name door een gebied van 100 hectare onder Kampen (plan IJsseldel- ta-Zuid), die nog niet tot realisatie zijn ge - komen. Partieel verleend en onderbenut De bestemmingsplanvlakken die op deze manier zijn gevonden, zijn een onderschat - ting van onbenutte plancapaciteit voor wo - ningbouw. Er zijn ook bestemmingsplange - bieden die al gedeeltelijk bebouwd zijn, maar waar nog niet de volledige plancapa - citeit gebouwd is. Deze vlakken zijn echter moeilijker uit te filteren, omdat er ook woongebieden zijn die simpelweg voor la - gere dichtheden bedoeld zijn. Een extreem voorbeeld hiervan zijn landgoederen, die wel bestemd zijn voor wonen en grote vlak - ken kunnen beslaan, maar in dichtheden van soms nog minder dan 1 woning per hec - tare (ten opzichte van het bestemmings - vlak). Om toch een inschatting van deze vlakken te geven (voor de periode sinds 2010), is gekeken naar bestemmingsplan - nen waar ná het moment van bestemmen nog is gebouwd; en waar toch minder dan 10 woningen per hectare zijn gerealiseerd. Op basis van de nabijheid tot bevolking - skernen is toch een inschatting te maken van de onderbenutting van deze vlakken. Een dergelijke analyse levert nog eens 300 hectare binnenstedelijk terrein op en 325 "Dat ruim een jaar na vaststelling bestemmingsplan nog geen vergunning is verleend is opvallend." 28 hectare onderbenut terrein in stadsranden, met in beide gevallen gemiddeld circa 5 wo- ningen per hectare. In het landelijk gebied betreft dit nog eens 580 hectare, maar daar zijn dergelijke dichtheden waarschijnlijker. Verklaringen voor stalled sites Nu resteert de vraag hoe het kan dat deze be - schikbare plancapaciteit niet of sterk ver - traagd wordt benut. Er zijn verschillende ver - klaringen waarom bestemmingsplannen niet of vertraagd worden gevolgd door bouw - vergunningen en waarom bouwvergunnin - gen niet of vertraagd tot woningen leiden. Op basis van bestaande literatuur en verschil- lende provinciale planmonitoren onderschei - den we vier categorieën van factoren. Beleid en regelgeving In Nederland kunnen na vaststelling van het bestemmingsplan weinig beleidsfacto - ren nog voor vertraging zorgen. Het be - stemmingsplan is het culminatiepunt van vele omgevingsrechtelijke bepalingen, zo - als ten aanzien geluidhinder, parkeren, luchtkwaliteit, water, cultuurhistorie, etc. Vergunningaanvragen die worden getoetst aan dergelijke bestemmingsplannen en daarbinnen passen, dienen te worden geho - noreerd. Toch kunnen er nog enkele belem - meringen optreden na vaststelling. Zo kan er beroep worden aangetekend tegen het bestemmingsplan bij de Afdeling bestuurs - rechtspraak van de Raad van State en later eventueel ook nog bij de rechtbank tegen de bouwvergunning. Ook is er nog een aantal omgevingsrechtelij - ke beperkingen dat buiten het bestemmings - plan om geldt. Zo kan het voorkomen dat er BRON HOLLANDSE HOOGTE 29WONINGMARKT DRAAIT DOOR een vastgesteld en zelfs onherroepelijk be - stemmingsplan ligt, waarvoor nog geen ont - heffing in het kader van de Wet natuurbe - scherming (Wn) is verleend. Een voorbeeld daarvan is bestemmingsplangebied Oude Tempel in Soest. Daar bevindt zich een das - senfamilie. Dassen staan op de Rode Lijst van de Wn. Om ontheffing op grond van de Wn te krijgen moeten mitigerende maatre - gelen worden genomen door middel van de verplaatsing van de familie. Ook welstands - eisen gelden vaak (deels) in aanvulling op bestemmingsplanvoorschriften. Haalbaarheid Haalbaarheidsproblemen, met name van fi - nanciële aard, kunnen optreden waardoor de vastgestelde bestemming en/of de afge - geven bouwvergunning niet gerealiseerd kunnen worden. Dit kan verschillende oor - zaken hebben aan zowel de opbrengsten- als de kostenkant van grondexploitaties. Zo kan het zijn dat het gekozen wo - ningprogramma niet aansluit op de lokale vraag, door een verkeer - de inschatting, dan wel verande - rende behoeften onder woning - zoekenden. Ook kunnen ontwikkelkosten in verband met bouw- en woonrijp maken of res - terende grondverwervingen ho - ger uitvallen dan verwacht. En ook later, gedurende de bouw, kunnen zich de nodige proble - men voordoen zoals een tekort aan arbeidskrachten, te weinig bouwmaterialen en hoge bouwkosten. Onder het kopje haalbaarheid kan, gezien de onderzoeksperiode (2010-2016), het be - lang van de nasleep van de financiële crisis en de economische recessie niet onge - noemd blijven. Locatieproblemen Na planologische goedkeuring kunnen er specifieke problemen op de locatie spelen die voor vertraging zorgen. Zo kan de bo - dem onverwacht (meer) vervuild zijn, kun - nen zich archeologische vondsten aandie - nen of kunnen er problemen zijn met de grondwaterstand. Ook kan vertraging op - treden wanneer op een locatie bewoners en omwonenden zich tegen een plan keren. Grondeigenaren en ontwikkelaars Ook grondeigenaren en ontwikkelende par - tijen kunnen de belemmerende factor zijn. Zo kunnen er (passieve) grondeigenaren zijn die niet willen ontwikkelen maar ook niet willen verkopen aan partijen die dat wel willen. Daarnaast kunnen er ontwikke - lende partijen zijn die wel willen maar niet (meer) kunnen. Zo hebben de financiële problemen bij ING ertoe geleid dat deze par - tij grondposities moest overdragen aan an - dere partijen. Dit gebeurde bijvoorbeeld met een deelgebied dat ING in Overhoeks in be - zit had en heeft overdragen aan Amvest. In 2008 lag daar al een onherroepelijk bestem - mingsplan dat (hierdoor) uiteindelijk niet is gerealiseerd. Het wachten is daar nog altijd op de oplevering van de eerste woningen. "Ook grond eigenaren en ontwikkelende partijen kunnen de belemmerende factor zijn." 30 Bij ontwikkelende partijen kan echter ook sprake zijn van vertragend strategisch grondbeleid en land banking. Land banking is gericht op het verwerven van een zodani- ge grondhoeveelheid dat de bouwproductie voor langere tijd wordt veiliggesteld. Het is daarmee dus niet gericht op het zo snel mo- gelijk tot ontwikkeling brengen van alle grond. Het kan zelfs vanuit een portefeuil- lestrategie meer rendement opleveren wan - neer grondvoorraden geleidelijk tot ont - wikkeling worden gebracht. Ook vanuit het perspectief van individuele grondposities kan wachten of vertragen een efficiënte strategie zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer (verdere) prijsstijgingen van vast - goed worden voorzien of wordt gehoopt op een financieel aantrekkelijker politiek kli- maat, zoals bijvoorbeeld sommige ontwik - kelaars in Amsterdam lijken te doen. Deze grondstrategieën zijn niet uitsluitend voorbehouden aan private partijen, ze kun - nen evenzogoed gelden voor gemeenten wanneer zij de grondontwikkeling en -uit - gifte op zich nemen. Sterker nog, gemeen - ten zijn de grootste grondeigenaren op de door ons geïdentificeerde stalled sites. On - geveer 50 procent van alle bestemde maar niet bebouwde grond is in handen van ge - meenten, 20 procent van natuurlijke perso - nen, 6 procent van bouwers en ontwikke -laars, 4 procent van woningcorporaties, en het restant van (circa) 20 procent is in han - den van andere rechtspersonen zoals beleg - gers (situatie 31 december 2016). Conclusies en discussie We hebben laten zien dat planologische ca - paciteit een noodzakelijke voorwaarde is voor tijdige woningbouw, maar geen vol- doende voorwaarde. Het bestaan van stal- led sites en het complexe samenspel van factoren dat daarachter zit, geven hier blijk van. Ons doel is geweest om een eerste indi- catie te geven van de orde van grootte van het fenomeen. In totaal gaat het om ruimte voor meer dan 100.000 woningen waarvoor al langer geleden een bestemmingsplan is vastgesteld dan wel een bouw vergunning is verleend (peildatum 1 maart 2017). Wanneer we dat afzetten tegen de bouw - productie van vorig jaar (62.500 woningen op grond van het CBS), dan is dat geen 'klein bier'. Bovendien, het gaat zonder meer om een voorzichtige inschatting. Zo richten we ons alleen op data van de twee laatste, formele fasen; ook eerder kan vertraging optreden. Daar - naast kijken we alleen naar mon - ofunctionele woonbestemmin - gen en niet naar plannen waarin wonen onderdeel uitmaakt van een gemengde bestemming. Ook onderschatten we onderbenut - ting omdat die moeilijk te bepa - len is. Om die reden hebben we alleen extremen/evidente onder - benutting meegenomen. Tot slot gaan we bij de bepaling van de orde van grootte in termen van woningaantallen uit van rela - tief lage (Vinex-)dichtheden, terwijl werke - lijke stedelijke dichtheden doorgaans (fors) hoger liggen. "Met name gemeenten spelen een sleutelrol." WONINGMARKT DRAAIT DOOR 31 Beleidsimplicaties Elke locatie, al dan niet stalled, heeft zijn eigen dynamiek en zijn eigen complexe sa- menspel tussen draagvlakverwerving, het programma, het ontwerp (tekenen), de ex - ploitatie (rekenen) en de kaders van het om - gevingsrecht. Elk project zijn eigen pijplijn. Voor zover die individuele pijplijnen verkort kunnen worden, ligt de oplossing daartoe doorgaans op lokaal niveau, bij de directbe - trokkenen zoals gemeenten, grondeigena - ren, woningcorporaties, ontwikkelaars en omwonenden. Met name gemeenten, niet alleen in hun rol als ruimtelijke ordenaar maar ook als grootgrondbezitter van stal- led sites spelen hierbij een sleutelrol. In die laatste rol kan spoedige gronduitgifte hel- pen bij de woningbouw versnelling. De mogelijkheden voor de nationale over - heid voor het versnellen van de vastgelopen woningproductie lijken beperkt. Extra ver - snelling kan nauwelijks worden bereikt door aanpassingen van wet- en regelgeving. De Wro (2008), de Wabo (2010), de Crisis- en herstelwet (2010), de aanstaande Omge - vingswet (2016, inwerkingtreding 2021) en vele tussentijdse wetswijzigingen hebben dit al beoogd. Als die al tot tijdwinst hebben geleid ? dat valt moeilijk te meten - dan valt niet te verwachten dat daar bovenop nog eens extra tijdwinst te behalen is. Daar - naast kan nog gedacht worden aan extra fi - nanciële stimuleringsmiddelen in de vorm rijkssubsidies, maar ook die zijn niet zonder kanttekeningen en bijwerkingen. Er is geen eenvoudige nationale kraan die a al de mi- nute verder opengezet kan worden. Met dank aan Lianne van Duinen, Martijn Eskinasi, Janet Askew, Raimond Mooij, Frans Schilder, Marc Hanou, Jan-Jaap Visser en Dorien Manting voor hun hulp bij de totstandkoming van dit artikel. LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen Woonwijk inbaanbouw BRON TYPICALMEDIA 32 De nieuwe Woningwet is helder over de rol van wo- ningcorporaties, zo con- cludeert de huidige minis- ter van Wonen Ollongren elders in dit nummer. Te- rug naar de kern, huisves- ting voor lage inkomens- groepen, verder geen franje en niet zeuren over de verhuurderheffing. Wo- ningcorporaties zijn er voor betaalbaar residenti- eel vastgoed voor de min- derbedeelden. De ruimte voor uitgaven voor leef- baarheid van dit residenti- eel vastgoed is beperkt tot 174 euro per woning per jaar. De taak voor wo- ningcorporaties is daar- mee helder geworden! De Parlementaire Enquête- commissie Woningcorpora - ties onderbouwt de nood - zaak tot helderheid. Woningcorporaties zijn te ver gegaan: de tunnel in Deventer en het stoomschip in Rotterdam zouden met de kennis van nu niet meer worden goedgekeurd als investeringen voor leef - baarheid. Een interessant gegeven is wel dat wethou - ders en het ministerie ver - antwoordelijk voor wo - ningcorporaties, destijds blij waren met deze brede interpretatie van wonen. De vraag is hoe het anno 2018 staat met de verwach - tingen van met name lokale partners ten aanzien van woningcorporaties? Het is helder dat de tunnel en het stoomschip niet meer tot het domein van woningcorporaties beho - ren. Maar hoe zit het met allerhande leef baarheidsac - tiviteiten gericht op kwets - bare groepen en kwetsbare wijken. Wie pakt al die zaken op die woningcorpo - raties niet meer doen sinds de nieuwe Woningwet. Zijn gemeenten in staat om dit "maatschappelijk gat " te dichten zoals minister Ol- longren voorstaat? Als het gaat om de zorg - transitie en het streven De taak voor woning­ corporaties is daarmee helder geworden! Van maatschappelijk gat naar speelveld 33 Marja Elsinga Hoogleraar Housing Institutions & Governance Faculteit Bouwkunde, TU Delft Vicevoorzitter College van Deskundigen SVWN en vicevoorzitter Nederlandse Woonbond naar "langer zelfstandig wonen" van ouderen en bijzondere doelgroepen, wordt er vaak een voor - beeldrol verwacht van woningcorporaties! Ook als  het gaat om de ener - gietransitie, dan wordt er een "startmotorfunctie" van woningcorporaties ver wacht. Het klimaatak - koord vraagt grote "start - motor investeringen". Het gaat hier om rollen die niet omschreven staat in de Woningwet. De (implicie - te) verwachtingen over zorg en energie ten aan - zien van woningcorpora - ties staan op gespannen voet met de nieuwe hel- derheid die de Woningwet uitstraalt. De vraag is hoe dit maat - schappelijk gat al dan niet gevuld wordt in de lokale prestatieafspraken. In hoe - verre blijven woningcorpo - raties binnen het landelijk kader van de Woningwet en voldoen ze aan de ver - wachtingen van alle nieu - we controleurs die in stel- ling zijn gezet. In hoeverre komen ze tegemoet aan de (impliciete) verwachtingen van gemeenten en bewo - ners in de lokale prestatie a fspra ken? De energie- en zorgtransi - tie staan voor de deur en betekenen een grote opga - ve voor lokale overheden. Ook van burgers wordt het nodige verwacht in de participatiesamenleving anno 2018. Wat is in deze context de ver wachte maatschappelijke meer - waarde (public value ge - noemd door Jos Koffijberg in dit nummer) van wo - ningcorporaties? Als het gaat over de goede dingen doen gaat het dus niet alleen over wonen, maar vooral ook over zorg en energie. De organisatie van wonen is cruciaal voor het realiseren van zorg- en energieambities en dus niet alleen een zorg voor minister Ollongren, maar ook voor de ministers De Jong en Wiebes! Er zijn twee oplossingen voor het dichten van het maatschappelijke gat: zor - gen dat lokale verwachtin - gen zich aanpassen aan de wet of zorgen dat de toe - passing van de wet zich aanpast aan de lokale ver - wachtingen. Ik ben voor - stander van de laatste optie omdat lokaal maatwerk de kern is van de maatschap - pelijke meerwaarde van woningcorporaties. De experimenten met het visi- tatiestel voor woningcorpo - raties waarin de opinie van lokale stakeholders cen - traal staat, bieden moge - lijkheden om de lokale opgave meer deel uit te laten maken van het ver - antwoordingssysteem. Benoem het maatschappe - lijk gat: de zaken die corpo - raties niet meer doen sinds de Woningwet 2015 en hoe belangrijk die zijn voor de kwaliteit van de stad of het dorp. Maak vervolgens afspraken over wie ze op - pakt; gemeente, bewoners, woningcorporaties of con - cludeer dat andere lokale partners zoals zorginstel - lingen en investeerders in het middensegment hier - voor nodig zijn. De focus dient te liggen op wat er lokaal nodig is: opdat het maatschappelijk gat een maatschappelijk speelveld mag worden! COLUMN 34 Midden- huur mist loods Drie kapiteins op het schipDe behoefte aan méér middenhuurwoningen wordt alom erkend. Ze zorgen voor meer doorstroming, minder marktschommelingen, meer flexibiliteit en meer snel beschikbare woonruimte. Middenhuur is als smeerolie voor de woningmarkt. Het realiseren van meer middenhuur is echter als een stuurloos schip. Vertrouwen, transparantie, einddoelen en koers zijn termen die niet samen worden gedeeld. De drie belangrijkste spelers op de middenhuurmarkt ? gemeente, markt en woningcorporaties ? werken los van elkaar. Het schip komt de haven niet uit. De toeschouwers op de wal kijken lijdzaam toe. Dat zijn de mensen met een (laag) middeninkomen. Woningen die voor hen betaalbaar zijn, tussen de pakweg ?600 en ?800, worden nauwelijks aangeboden. Voor meer middenhuur moet het schip wel een beetje doorvaren. Het Middenhuurschip heeft een loods nodig. Tekst Vera Beuzenberg, Fons Lustenhouwer en Frank Wassenberg WONINGMARKT DRAAIT DOOR 35 BEELD FRANK WASSENBERG 36 WONINGMARKT DRAAIT DOOR H et schuurt op de woning- markt. Neem Juri. Hij heeft zijn opleiding in Gronin - gen afgerond en kan met - een in Haarlem aan de slag als elektrotechnicus, een tijdelijke functie. Hij schrijft zich netjes in bij de lokale wo - ningcorporatie, maar hoort dat de wacht - tijd minstens vijf jaar is, ook in een buiten - wijk. Om te kopen heeft hij geen geld. Zijn ouders wonen in Drenthe, dus heen en weer reizen is geen optie. En particuliere huur - woningen zijn schaars en te duur. Om zich heen ziet Juri allerlei soorten mensen die net als hij naarstig op zoek zijn: een ge - scheiden vader, een buitenlandse onder - zoeker aan de Universiteit, een jong stel, een gezin dat het oude huis al had verkocht, maar waarbij de nieuwbouw is vertraagd, een leraar Engels, een groepje arbeidsmi- granten, een ex-student. Allemaal concur - renten. Juri weet niet of hij wel kan begin - nen op deze manier. Misschien blijft hij maar in Groningen. Dat woningen in steden als Amsterdam en Utrecht niet aan te slepen zijn, is inmid - dels wel bekend. Uit recente cijfers van Pa - rarius blijkt dat vrije sector huurwoningen ook in middelgrote steden in een gespan - nen woningmarkt steeds duurder, schaar - ser, en nog onbereikbaarder worden. Deze trend wordt veroorzaakt door ontwikkelin - gen die in meer landen waarneembaar zijn: de trek naar de stad, toename van het aan - tal kleine huishoudens, groei van de dien - sten- en kennissector, economische voor - spoed en de (her)waardering van het stedelijk leven. Het middenhuursegment is te klein in de meeste gemeenten van ons land. Oók bui- ten de Randstad. In dit artikel kijken we naar behoefte en aanbod op de woning - markt. We constateren een disbalans waar -van mensen met een lager middeninkomen de dupe zijn, en verkennen mogelijkheden om het middenhuursegment te vergroten. Daarbij kijken we vooral naar de partijen die dat moeten doen: gemeenten, markt - partijen en woningcorporaties. Alleen of samen. Het tekort aan middenhuur in beeld De Nederlandse woningmarkt is vanuit eco - nomisch perspectief een wonderlijk feno - meen. Eigenlijk is sprake van een imperfec - te markt. Op een reguliere markt zoeken vraag en aanbod elkaar op en er wordt gele - verd waar de meeste vraag naar is, maar de woningmarkt functioneert anders. De vraag moet vooral binnen de bestaande woning - voorraad worden geaccommodeerd, want door de lange realisatietijd van nieuwe wo - ningen (ca. 7 jaar) reageert het aanbod traag op de vraag uit de markt. Ruimtelijke beperkingen, huurprijsregulering en seg - mentering (in een sociaal en een geliberali- seerd huursegment) voorkomen dat aanbod en prijs van huurwoningen snel aan een wij - zigende marktvraag worden aangepast. Bo - vendien worden de sociale huur- en de koop - sector door de overheid sterk financieel gesteund in tegenstelling tot de vrije huur - sector. Dit maakt het voor marktpartijen las - tiger om concurrerend middenhuurwonin - gen te realiseren. Figuur 1 laat daarvan de gevolgen zien. Links zien we de inkomensverdeling, sche - matisch weergegeven. In het middelste pla - tje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) wo - ningen. De groep middeldure (vaak parti- culiere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar gete - 37 "Investeren in een winkel- centrum in Maleisië. Dat is een gemiste kans." VERA BEUZENBERG, FONS LUSTENHOUWER, FRANK WASSENBERG 38 0%10% 20%30%40%50%60%70%80%90%100% Hoge inkomens Hoge middeninkomens Middeninkomens Lage middeninkomens Sociale doelgroep Corporatie < ?711 Particulier < ?711 Vrije sector > ?711 Koop Inkomen           Inkomen Goedkoop Middel Duur Aantal woningen Drie sectoren Aantal personen Goedkoop Middel Duur Aantal woningen Drie sectoren kend. Het tekort aan middeldure (huur-) woningen is in een oogopslag zichtbaar. Wanneer heb je een middeninkomen? Als we spreken over het middensegment, kunnen we doelen op mensen met een mid - deninkomen, of woningen met een middel- dure huur- of koopprijs. Qua doelgroep on - derscheiden we huishoudens met een laag, midden of hoog inkomen. Anderhalf mil- joen huishoudens behoren tot de midden - groep, 21% van alle huishoudens.  In dit ar - tikel focussen we op deze middengroep en delen hen daartoe in drieën in (met inko - mensgrenzen, prijspeil 2018, van ?36.798 - ?41.056 - ?44.360 - ?52.500). In figuur 2 zien we hoe de verschillende inkomens - groepen over de woningvoorraad zijn ver - deeld. Alle drie groepen middeninkomens wonen het vaakst in een koopwoning, (op afstand) gevolgd door een sociale huurwo - ning. Slechts een beperkt deel woont in een vrije sector huurwoning. Dat kan ook niet anders, want dat marktaandeel is maar klein (ca. 6%). Wat is middenhuur? Qua woningen focussen we op midden - huur, maar wat is dat? Rob van Gijzel spreekt in zijn rapport Samen bouwen aan middenhuur over 'huurprijzen tussen ?700 en ?1000'. Woningcorporaties en Aedes on - derscheiden goedkope, betaalbare en dure huurwoningen. De laatste groep begint bij de tweede aftoppingsgrens van ?640 (prijspeil 2018). Het Ministerie van BZK doet er in een themahoofdstuk in Staat van de Woningmarkt 2017 geen uitspraken ove r. Figuur 1. De imperfecte Nederlandse woningmarkt Figuur 2. Inkomensgroepen naar woonsituatie 39WONINGMARKT DRAAIT DOOR Is het middensegment wel betaalbaar voor midden­ inkomens? Door aanscherping van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en strengere hy - potheekeisen zijn steeds meer huishoudens met een laag middeninkomen aangewezen op woningen in het middenhuursegment. Uit het onderzoek van Platform31 Ruimte voor middeninkomens blijkt dat een deel van deze huishoudens geen huren van ?711 of meer kan betalen. Weliswaar kan de groep met een inkomen tot circa ? 40.000 tijdelijk tot 2021 in de sociale huursector te - recht, maar dit biedt alleen soelaas voor huishoudens met kinderen. Uit het onder - zoek blijkt dat gezinnen met dat inkomen over onvoldoende financiële r