46TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDPROBLEEMPLUKKENIN DE PARTICULIEREWONINGVOORRAADVolgens schattingen van Platform31 uit 2013 (Lupi, 2013 a), afgeleid van het laatste KWR-steekproef-onderzoek in 2000, is ruim 7% van de gehele Nederlandse woningvoorraad matig (500.000 woningen)of slecht (50.000 woningen) onderhouden. Het zijn veelal oudere particuliere woningen. Naastonderhoudsachterstanden en/of bouwtechnische gebreken, heeft een groot gedeelte een beperkteenergetische kwaliteit vanwege onder meer een slechte isolatie. Hoe kunnen gemeenten de zogehetenprobleemplukken aanpakken?47TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015DOOR HANS VAN DEN HOMBERGH EN ALEX GRASHOF, WOONLABOnduidelijk is in welke gemeenten deze woningen staan enof we kunnen spreken van zogeheten probleemplukken,oftewel: concentraties van onderhouds- en/of energeti-sche problemen in bepaalde straten, buurten of com-plexen. Eind 2014 deden Woonlab en de OpleidingBestuurskunde van de Radboud Universiteit Nijmegen een onderzoeknaar probleemplukken in de particuliere woningvoorraad inNederlandse gemeenten (Woonlab, 2015). 139 gemeenten in bijna alleprovincies deden hieraan mee; een representatief. In dit artikel doenwe verslag van de bevindingen uit het onderzoek. We laten zien hoevaak probleemplukken in Nederlandse gemeenten voorkomen, waar-om het belangrijk is dat hier wat aan gebeurt en welk beleid gemeen-ten voeren om dat ook te doen. Tot slot volgen een aantal aanbevelin-gen voor de aanpak van probleemplukken in de particuliere voorraad.GEMEENTEN EN PROBLEEMPLUKKENIn de toelichting op de vragenlijst zijn probleemplukken als volgt gede-finieerd: "De clustering in bepaalde straten of woonwijken van eenonevenredig aantal woningen met een aanzienlijke onderhoudsachter-stand en/of slechte energetische kwaliteit (...) waarbij aanzienlijkeonderhoudsachterstand wordt gedefinieerd als woningen waarbij dekosten voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud 10.000 of meerbedragen en waarbij slechte energetische kwaliteit wordt gedefinieerdals het (grotendeels) ontbreken van isolatie in de woning." De eerste vra-gen die we gemeenten stelden, is of ze zelf een goed beeld hebben van destaat van de particuliere woningvoorraad in hun gemeente, plus daarbijin welke mate probleemplukken zich voordoen. 45% van de responden-ten geeft aan geen goed beeld te hebben van de onderhoudsstaat van departiculiere woningen in de betreffende gemeente. 55% van de gemeen-ten zegt niet op de hoogte te zijn van de energetische kwaliteit van departiculiere woningvoorraad. Slechts 5% van de respondenten geeft aandaadwerkelijk zelf actief controles uit te voeren naar de staat van de par-ticuliere woningvoorraad (tabel 1).Ondanks het feit dat circa de helft van de gemeenten laat weten geengoed beeld te hebben van de staat van de particuliere woningvoorraad,geven 118 van de 139 gemeenten aan dat ze weten of er al dan niet spra-ke is van probleemplukken in verband met onderhoudsachterstand.Van die gemeenten geeft circa een kwart aan dat in enkele, meerdere,of in het uiterste geval zelfs in alle woongebieden met particulierewoningen, sprake is van probleemplukken in relatie tot onderhouds-achterstanden. De overige gemeenten (circa 76%) zien nauwelijks totgeen probleemplukken in relatie tot de onderhoudskwaliteit (tabel 2).Circa 59% van die gemeenten signaleert dat er in hun gemeente enkeleof meer woongebieden probleemplukken zijn in verband met de slechtenergetische kwaliteit van particuliere woningen (tabel 2). Opvallendis dat ook gemeenten die hebben aangegeven dat ze een beperkt beeldhebben van de onderhoudskwaliteit en/of de energetische kwaliteitvan hun woningen, antwoorden dat er sprake is van probleemplukken.In totaal geven 24 van de gemeenten (17%) aan dat er tussen af en toetot continu negatieve effecten voortkomen uit de probleemplukken inhun gemeente (tabel 3).60 van de 66 gemeenten gaven een schets van de probleemplukken. Zijgaven aan dat ze in enkele of meer gebieden last hebben van probleem-plukken in termen van kenmerken van de betreffende woningen.Kenmerkend voor de meeste probleemplukken is dat het meestal omvooroorlogse en/of vroeg-naoorlogse woningen gaat.Verder is sprake van een brede waaier aan kenmerken: vooroorlogsecomplexen in de oude stadswijken in de grote(re) steden (Rotterdam,Amsterdam, Rijswijk, Hilversum, Haarlem), oude lint- en/of vooroor-logse bebouwing in kleinere dorpen en kernen (het Bildt, Zuidhorn,Vlagtwedde, Someren, Sliedrecht), vroeg-naoorlogse wijken met por-ACHTERGRONDTabel 1 Controles naar de particuliere woningvoorraad (PWV)Bron: Woonlab 2015Tabel 2 Probleemplukken naar onderhoudsachterstand en slechteenergetische kwaliteit* herstelkosten > 10.000 euroBron: Woonlab 2015Tabel 3 Negatieve gevolgen probleemplukkenBron: Woonlab 2015Ja Nee Weetik nietGeenresponsTotaalHeeft uw gemeente een goed beeld van...Onderhoudsstaat PWV 47% 45% 8% - 100% (139)Energetische kwaliteit PWV 30% 55% 15% - 100% (139)Gemeenten met een goed beeld van...Alleen onderhoudsstaat PWV 0%Alleen energetische kwaliteit PWV 17%Onderhoudsstaat en energetische kwaliteit PWV 30%Voert uw gemeente periodieke controles uit naar...Kwaliteit van de PWV 5% 88% 7% - 100% (139)Fysieke onderhoudsachterstanden 4% 1% 0% 95% 100% (139)Energetische kwaliteit 2% 3% 0% 95% 100% (139)Fysieke onderhoudsachterstanden en energeti-sche kwaliteit0% 0% 0% 100% 100% (139)Nee Weetik nietTotaalHoeveel voorkomend zijn binnen uw PWV...Onderhoudsachterstand* 76,3% 23,7% 100% (118)Slechte energetische kwaliteit 41,5% 58,5% 100% (106)Nooit Sporadisch Af en toe Regelmatig Vaak Continu Weet ik niet TotaalZijn er signalen van negatieve gevolgen van...Probleemplukken in uw gemeente 51,1% 23,7% 3% 2,2% 0,7% 0,7% 7% 100% (139)48TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015tiekflats en kleine eengezinswoningen (Dongen, Weert, Delfzijl,Vianen, Veere, Haarlem), bloemkoolwijken (Haarlemmermeer,Schijndel) en voormalige huurwoningen (Appingedam, Noordenveld,Middelburg). In een aantal gevallen hebben de probleemplukken temaken met specifieke problematiek. Zo kampen sommige steden inhet westen van het land met clusters woningen met funderingsproble-matiek (Gouda, Zaanstad). In andere steden staan woningcomplexenmet kleine VvE's (Leidschendam-Voorburg) die nauwelijks in staat zijnvoldoende te reserveren voor grotere ingrepen.OMSLAG IN DE PARTICULIERE WONINGMARKTUit het onderzoek blijkt dat bij veel gemeenten het zicht op de staatvan de particuliere woningvoorraad is beperkt. Sinds de jaren negen-tig stond de staat van de particuliere woningvoorraad nauwelijks in debelangstelling. Het beheer en onderhoud leek vanzelf goed te gaan. Ditsloot ook aan bij het neoliberale gedachtegoed dat eigenaren zelf ver-antwoordelijk zijn voor de instandhouding van de kwaliteit van huneigen woning. Eigenaren leken daar sinds de jaren negentig goed meeom te kunnen gaan. De almaar stijgende woningprijzen in die periode,de goede economische vooruitzichten in combinatie met de financi?leruimte bij particuliere eigenaren om te investeren, gaf reden tot opti-misme. Eigenaren zijn in staat om de verantwoordelijkheid voor deeigen woning ook echt te dragen. Wat betreft de volkshuisvestelijkeinspanning van gemeenten en het monitoren van ontwikkelingen inde woningvoorraad, lag de focus in de afgelopen decennia op de inzetvan woningcorporaties bij het verbeteren van de kwaliteit van de soci-alehuurwoningvoorraad. Daar was ingrijpen in veel gevallen welnodig. Ook daar waren (tot voor kort) voldoende middelen aanwezigom te investeren.Vanaf 2008 kregen we echter met een andere situatie te maken. Definanci?le crisis en uiteindelijk algehele economische malaise heeft desituatie op de particuliere woningmarkt drastisch gewijzigd. Tussen2008 en 2012 zijn de woningprijzen met gemiddeld 20% gedaald(Vossers, 2013), kwamen veel huizen onder water te staan en zijn dehypotheekmogelijkheden ingeperkt, zeker als het gaat om het finan-cieren van na-investeringen. Ook werd de financi?le armslag van metname huishoudens met een kwetsbare positie op de arbeidsmarktminder. En daaronder vallen ook veel woningeigenaren. Tegelijkertijdis het laatste decennium veel meer ambitie ontstaan om de energeti-sche kwaliteit van woningen te verhogen vanuit een oogpunt vanduurzaamheid (CO2-uitstoot) en om energielasten te beperken.CONCENTRATIE VAN PROBLEMATIEK IN PROBLEEMPLUKKENDe nieuwe uitdagingen waar particuliere woningeigenaren mee temaken krijgen, komen samen in woongebieden waar de oudere en/ofgoedkopere delen van de particuliere woningvoorraad staan. Ten eer-ste heeft dat een historisch stedenbouwkundige oorzaak. Relatief vaakgaat het bij probleemplukken namelijk om de wijken met particuliereportiekflats en kleine eengezinswoningen die vlak na de oorlog in gro-ten getale zijn gebouwd. Daar is sprake van de meeste probleempluk-ken, omdat daar de grootste inspanning nodig is om woningen op peilte houden. Dit vanwege de ouderdom van de woningen en omdat tege-lijkertijd bij de eigenaren van die woningen vaak de minste armslagaanwezig is om er wat aan te doen ? het gaat hier om de goedkoopstewoningen.Ten tweede heeft dat een sociaalmaatschappelijke oorzaak. Dat bepaal-de eigenaren op dit moment minder in staat zijn hun woning goed bijte houden, heeft namelijk niet alleen met de crisis te maken. Ook minof meer autonome gedragsmechanismen liggen hieraan ten grondslag(Schuitemaker en Wassenberg, 2013). Zo zijn er groepen huiseigenarendie niet goed kunnen inschatten wat de voor- en nadelen zijn van hetdoen van onderhouds- en/of energetische investeringen en/of derompslomp waarmee ingrepen gepaard gaan. Dit speelt bijvoorbeeldbij oudere en allochtone huiseigenaren. Naast genoemde categorie?nzijn er particuliere huiseigenaren die woningen verhuren en daar lie-ver niet in investeren, omdat ze daar op de korte termijn geen profijtvan hebben. Bij appartementencomplexen speelt daarnaast vaak hetspecifieke probleem van de niet-functionerende VvE's, die doorgebrekkige kennis, vaardigheden en onderlinge samenwerking niet instaat zijn de noodzakelijke investeringen te plegen.GEMEENTEN ACTIEF IN DE AANPAK VAN PROBLEEMPLUKKENIndien eigenaren hun verantwoordelijkheid niet (kunnen) nemen, kaner een taak liggen voor gemeenten en andere belanghouders in eenwijk. Vooral als de bouwkundige staat van de woningen zelf, de leef-baarheid in de omgeving, het woongenot van anderen en de uitstra-ACHTERGRONDTabel 4 Actief beleid voor probleemplukken in de gemeentenBron: Woonlab 2015Ja Nee Weetik nietTotaalVoert u actief beleid ter stimulatie van...Onderhoudswerk en energetische verbetering 29% 68% 3% 100% (139)49TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ling van de wijk worden ondermijnd, is corrigerend beleid van degemeente wenselijk. Het zijn diezelfde gemeenten die hoge ambitiesformuleren als het gaat om de energieprestaties van woningen engebouwen (Meijer et al., 2012). Uit het onderzoek blijkt dat 29% van degemeenten zegt dat ze actief beleid voert om eventueel aanwezige pro-bleemplukken binnen de gemeentelijke particuliere woningvoorraadaan te pakken (tabel 4).Het beleid dat gemeenten hanteren is divers en varieert van het hante-ren van een enkel beleidsinstrument tot het inzetten van meervoudigebeleidsinterventies. Naar aanleiding van het onderzoek onderscheidenwe drie soorten beleidsinterventies: informatieverstrekking, financie-ring en activering. Informatieverstrekking betreft zowel het passiefverstrekken van informatie, bijvoorbeeld in de vorm van publicatiesop de gemeentewebsite, als het actief verstrekken van informatie in devorm van expliciete informatie, bedoeld voor en gericht op specifiekeparticuliere woningeigenaren. Bij financiering past een gemeentefinanci?le interventies toe, zoals het verstrekken en/of het borgen van(goedkope) leningen en/of subsidiering. En bij activering gaat het omgemeenten die particuliere woningeigenaren actief benaderen. Daarbijworden diverse middelen, menskracht en positieve en negatieve prik-kels ingezet, zoals wettelijke handhavingsmogelijkheden.Uit figuur 2 blijkt dat gemeenten die beleid voeren in 67% van degevallen financi?le prikkels inzetten, in 62% van de gevallen informa-tie verstrekken en in 44% van de gevallen activerend optreden, meest-al in combinatie met informatieverstrekking en financiering (fig. 2).Ter illustratie: de gemeente Tiel alle drie de beleidsinstrumenten in,zie tekstkader Casus Tiel.AANBEVELINGENAan de hand van het onderzochte onderscheid in gevoerd beleid doorgemeenten (informeren, financieren, activeren) en combinaties daar-van (fig. 2) onderscheiden we drie handelingsperspectieven voorgemeenten, waarmee probleemplukken in de particuliere woning-voorraad kunnen worden aangepakt. Als problemen in maatschappe-lijk opzicht zijn beperkt en particuliere woningeigenaren ervanbewust zijn dat ze zelf verantwoordelijk zijn, kan een gemeente vol-staan met het informeren van particuliere woningeigenaren via ver-schillende media en erop wijzen wat de voor- en nadelen zijn van tijdiginvesteren in de woning. Dit om te voorkomen dat de woning in eenmatige of slechte onderhoudsstaat verkeert en ervoor te zorgen dat erwat wordt gedaan aan een gebrekkige energetische kwaliteit. Ook kanACHTERGRONDFiguur 2 Door gemeenten gevoerd beleidBron: Woonlab 2015Casus TielIn Tiel is sprake van onderhouds- en energetische probleempluk-ken in diverse vroeg-naoorlogse portiekflats. Deze zijn geconcen-treerd in een van de Tielse vroeg-naoorlogse wijken. Gemeente,woningcorporatie en bewonersorganisatie kozen ervoor omsamen op te trekken in de betreffende wijk. Ze grijpen actief inomdat ook elders in de wijk sprake is van achterstanden watbetreft de leefbaarheid en de staat van de woningvoorraad. Degemeente stimuleert daarbij de VvE's van betreffende flats omonderhoud en isolatie aan te pakken. Vanaf 2012 kunnen eigena-ren, mede dankzij financi?le middelen van de provincieGelderland, een bijdrage krijgen in het wegwerken van achterstal-lig onderhoud en het isoleren van het dak. Onder de voorwaardedat de VvE's een meerjarenonderhoudsplan laten maken en deVvE's financieel en organisatorisch op orde brengen. Om eigena-ren te verleiden mee te doen, worden ze persoonlijk bezocht enkent de financi?le regeling diverse uitwerkingen voor bijzonderegevallen. In 2012 werden de eerste flats opgeknapt. Vanwege hetsucces van de eerste tranche (32 woningen en zestien winkels)worden de eigenaren van vijf volgende gebouwen met portiekflatssinds 2014 verleid met een vergelijkbare activerings- en voor-wat-hoort-wat-aanpak.Financiering en activering 3%Informatie, financiering enactivering 28%Informatie en activering 5%Informatie en financiering 8%Financiering67%Informatie62%Activering44%505050TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015de gemeente wijzen op de bijdragen die verschillende partijen daarinkunnen leveren, evenals op de faciliteiten van landelijke en provincialeoverheden in samenwerking met financiers voor het verduurzamenvan de voorraad1.Als problemen groter zijn en maatschappelijke gevolgen zichtbaarworden, kan een gemeente naast informatie ook faciliteiten aanbiedenom problemen te voorkomen of te bestrijden. Het gaat hier bijvoor-beeld om gemeenten die eigenaren en/of VvE's ondersteunen door toe-gang te verschaffen tot kennis, relevante netwerken en/of financi?lemiddelen. Zij kunnen wijzen op de verschillende VvE-balies in onderandere Rotterdam en Den Haag, die VvE's actief helpen bij het oppak-ken van onderhoudsproblemen, het nemen van energiemaatregelen enhet verbeteren van VvE-organisaties. Veel gemeenten faciliteren ookdoor financieel te prikkelen. Dit gebeurt in grote en kleine gemeenten,zoals in Aalten, Dongeradeel, Hilversum, Rotterdam, Tiel,Scherpenzeel of Veere. Bij het bieden van financi?le prikkels gaat hetechter meestal om de aanpak van energetische maatregelen, terwijlvoor onderliggende problematiek van achterstallig onderhoud geenprikkels worden ingezet. Het is belangrijk te beseffen dat in de goed-kope particuliere voorraad vaak eerst onderliggende problemen moe-ten worden opgelost, voordat bewoners kunnen beginnen met de aan-pak van energiemaatregelen.Als problemen in de particuliere woningvoorraad zich op bepaaldeplekken concentreren in probleemplukken en daardoor te groot wor-den en maatschappelijk veel schade aanrichten, is actieve benaderingvan gemeenten nodig. Bijvoorbeeld door eigenaren en/of VvE's actiefte benaderen en verschillende beleidsopties (informatie, financiering,activering) in te zetten en deze mixt al naar gelang de behoefte in deconcrete situatie en/of buurt. Bij dit handelingsperspectief hoort ookdat andere belanghouders zoals winkeliers, woningcorporaties enbuurtorganisaties worden ingeschakeld om probleemplukken aan tepakken. Vaak vindt deze actieve benadering plaats in gebieden die spe-cifiek zijn aangewezen. Rotterdam-Zuid is daarvan een goed voor-beeld, evenals Over 't Spoor in Hilversum en de Hertogenwijk in Tiel.Voorwaarde voor het voeren van welk beleid dan ook, is dat gemeenteneen goed beeld hebben van de staat van de particuliere voorraad, demate waarin probleemplukken voorkomen en het karakter van de pro-blemen. Als circa de helft van de gemeenten zelf vindt dat ze geengoed beeld van de onderhoudsstaat heeft, ligt daar nog een flinkeopgave. Zeker gezien het feit dat een groot deel van die gemeenten weldenkt te weten dat er sprake is van probleemplukken in hun gemeente.TOT SLOTDe particuliere woningvoorraad veroudert. Als investeringen niet (tij-dig) plaatsvinden, zullen in sommige kwetsbare woongebieden pro-blemen zich eerst gaan manifesteren achter en later voor de voordeur.Om negatieve maatschappelijke effecten te beperken, is het belangrijkdeze woongebieden en hun bewoners in beeld te brengen en een han-delingsperspectief te ontwikkelen dat bij de situatie, visie en mogelijk-heden van de gemeente past. Als het nodig is om verder te gaan danalleen informeren, liggen er genoeg kansen. Aan de onderkant van departiculiere woningmarkt is een faciliterende of zelfs activerendebenadering van eigenaren nodig, waarbij financi?le prikkels wordengeboden die inspelen op de onderhoudsproblematiek. Het uitgangs-punt is `voor wat hoort wat'. Al naar gelang de situatie worden dezefinanci?le prikkels in samenwerking met diverse belanghouders zoalsbanken, woningcorporaties, energiebedrijven, en in co-creatie metparticuliere eigenaren, winkeliers, buurtorganisaties en zorginstellin-gen in `ondersteunende institutionele arrangementen' (Helderman,2007) gegoten. Een en ander onder de `integraal activerende' regie vande gemeente.Noten1 Zie de brief van minister Blok aan de Tweede Kamer, 12 juni 2014, over hethuurbeleid. Daarin wordt gesproken over nieuwe tools met betrekking tot deaanpak van VvE's, www.ikinvesteerslim.nl waar wordt ingegaan op de energie-besparingslening waaraan diverse banken een bijdrage leveren en de ver-schillende slimwonen-websites die in diverse gemeenten aan het ontstaanzijn.LiteratuurHelderman, J-K., Bringing the Market Back in? Institutional complementarity andhierarchy in Dutch housing and haelth care, 2007.Lupi, T., De kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad: Feiten, cijfers en trends.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 6/2013.Lupi, T., Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld: Voorstudie bijexperiment `Aanpak goedkope koop'. Platform31, 2013.Meijer, F., Tambach, M., en Visscher, H.J., (2011). Between marketing and financialsupport: Dutch municipal policy instruments to improve the quality of privatehousing stock. TU Delft, 2011. In Wamelink, H., Geraedts, R., en Volker, L.,Management and innovation for a sustainable built environment - MISBE 2011 con-ference proceedings, pp. 1-14, TU Delft, 2011.Schuitemaker, A., Wassenberg, F., Nieuwe oplossingen voor slechte woningkwali-teit: Advies van Kenniskring Particuliere woningververbetering, 2013.Hombergh, H., van den, Schoonbeek, T., Aanpak Particuliere Woningvoorraad,onderzoek naar de aanpak van probleemplukken in Nederlandse gemeenten,Woonlab, 2015.Vossers, A., Huizenprijzen gedaald tot het niveau van 2013. Elsevier, 19 augustus2013.ACHTERGRONDFiguur 3 Drie handelingsperspectieven voor het aanpakken vanprobleemplukkenTypologie Woonlab 2015Integraal activerende gemeentenFaciliterende gemeentenInformerende gemeenten