15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ACHTERGRONDMOEILIJKE TIJDENVOOR KOOPSTARTERS.OF TOCH NIET?Vroeger konden starters hun eerste woning kopen zonder eigen spaargeld. Ze konden ?n de woning ?n debijkomende kosten financieren met een hypotheeklening. Die tijd is voorbij. Voor ons ligt een periodewaarin koopstarters wel eigen geld moeten meenemen. De veranderende wettelijkefinancieringsvoorwaarden in combinatie met een andere arbeidsmarkt, kan leiden tot een mindertoegankelijke koopwoningmarkt voor jonge huishoudens. Met alle gevolgen van dien.Onderdejongstehuishoudensontstaatvraagnaarhuurwoningenalsalternatiefvoordekoopsector,medeomdatdehuidigejongerentot30jaargrotebeslissingenuitstellen.Foto:PauldeVriesTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015161616ACHTERGRONDDOOR PAUL DE VRIES, WONINGMARKTECONOOM KENNIS EN ECONOMISCHONDERZOEK, RABOBANKMet uitzondering van de periode net na de eeuwwisse-ling ? toen de woningprijzen zo snel stegen datkoopwoningen even te duur waren voor koopstarters? is er nauwelijks aandacht geschonken aan de posi-tie van de koopstarter. Die tijd is pass?. Door inge-voerde striktere hypotheekregelgeving krijgt de koopstarter moeilijkertoegang tot de koopwoningenmarkt. En er staan ook nog eens nieuwemaatregelen in de steigers. Het gevolg is dat een groep jonge huishou-dens ontevreden is over de eigen woonsituatie. Ze wil wel verhuizen,maar kan niet. En dat terwijl we juist zouden moeten streven naarwoningmarktbeleid dat tegemoet komt aan woonwensen van consu-menten.Het gevaar dreigt dat Nederland te ver doorschiet in regelgeving,waardoor de koopstarter een potenti?le koopstarter wordt. Op zich ishet niet negatief als starters langer moeten wachten op hun eerstekoopwoning, maar het veroorzaakt wel problemen. Bijvoorbeeldomdat middelbare of hogere inkomensgroepen die nu nog in de socia-le huursector wonen, langer moeten sparen voordat zij kunnen door-stromen naar de koopsector. Zij bezetten een woning die voor eenhuishouden met een lager inkomen is bedoeld. Daarbij komt ook nogeens het actuele probleem van de vele vluchtelingen, waardoor nogmeer druk is ontstaan op de sociale huurmarkt.De laatste maanden zien we echter dat financi?le toezichthouders enpolitici versoepeling van regelgeving voorstaan of voorstellen afzwak-ken. Ook zoeken hypotheekverstrekkers de grenzen van de regels op,door hypotheken aan te bieden voor flexwerkers op basis van een inko-mensperspectiefverklaring in plaats van een arbeidscontract. Wellichtwordt de soep niet zo heet gegeten als die afgelopen periode is opge-diend.WIE IS DE KOOPSTARTER?Om goed zicht te krijgen op wie de koopstarter is, eerst een aantal ken-merken. De huidige koopstarters zijn mensen die vanuit een huurwo-ning of onzelfstandige woonruimte (zoals een studentenhuis) eenwoning kopen. De grootste groep koopstarters is tussen de 25 en 35jaar (45%), gevolgd door de 35 tot 45-jarigen (19%)1. Tot 25 jaar kooptnog 17% een eigen woning. Daarnaast zijn er ook nog oudere koopstar-ters van boven de 45 jaar (19%) (fig. 1). Dit is een duale groep; het gaatzowel om lager opgeleiden die op oudere leeftijd hun eerste koopwo-ning kopen, als om doorstarters. Die laatste zijn huishoudens die eer-der in een koophuis hebben gewoond, maar door omstandigheden(bijvoorbeeld scheiding) tussendoor zijn verhuisd naar een huurwo-ning.Vooral het opleidingsniveau is een belangrijk kenmerk van koopstar-ters. Van de eigenwoningbezitters tot 35 jaar is slechts 4% lager opge-leid, daarna neemt het aandeel lager opgeleiden in de koopsector toe(tabel 1). Het aandeel lager opgeleiden in de gehele koopwoningvoor-raad is nu 17%. De jongste koopstarters (tot 25 jaar) zijn voornamelijkmiddelbaar opgeleid, hoger opgeleiden kopen voornamelijk tussenhun 25 en 35ste hun eerste woning.De meerderheid van de koopstarters (60%) laat een huurwoning ach-ter. Hoe ouder de koopstarter is, des te groter de kans dat dit een pri-vate huurwoning is (fig. 1). Slechts 25% van alle huidige koopstarterskomt uit een corporatiewoning. Verder is er een relatief grote groep(40%) die vanuit een zogenoemde onzelfstandige woonsituatie (ouder-lijk huis of studentenkamer) verhuist naar de eerste koopwoning.Vermoedelijk is deze groep de laatste jaren flink in omvang toegeno-men. Jonge, samenwonende middelbaar en hoger opgeleiden verdie-nen als snel meer dan de maximale inkomensgrens voor de geregu-leerde huursector. Zij hebben daardoor geen toegang meer tot huur-woningen onder de liberaliseringsgrens.Figuur 1 Aantal koopstarters naar vorige woonsituatie (2011)Bron CBS/StatlineTabel 1 Eigenwoningbezit naar opleidingsniveau naar leeftijd17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45 jaar enoudertotaallaag 4% 4% 10% 22% 17%middelbaar 74% 50% 47% 44% 46%hoog 23% 47% 43% 34% 38%totaal 100% 100% 100% 100% 100%Bron WoON2012GROEP POTENTI?LE KOOPSTARTERS GROEITIn potentie neemt het komende decennium het aantal potenti?le koop-starters toe, doordat er circa 127.000 huishoudens tussen de 20-40 jaarbijkomen (CBS/Statline). Het cohort van de koopstarter (dertigers)groeit zelfs sneller (+10%) dan het aantal twintigers (+1%, fig. 2). Dezetoekomstige dertigers hebben volgens het ministerie van OnderwijsCultuur en Wetenschap (OCW) een hoger gemiddeld opleidingsniveaudan de dertigers van nu. Dat komt doordat in Europees verband isafgesproken, dat het aandeel 20-24-jarigen met een middelbare ofhogere opleiding binnen Europa moest toenemen naar 85%. Nederlandstreeft ook naar dit percentage, maar is er met 83% nog niet. Door eenstijgend aantal jonge huishoudens met een hoger gemiddeld oplei-dingsniveau, neemt ook de potenti?le vraag naar koopwoningen toeonder jonge huishoudens.Omdat in het komende decennia ook het aanbod van goedkope koop-woningen stijgt, hoeft het geen enkel probleem te zijn dat er dekomende jaren meer koopstarters zijn. We zien dat corporaties eendeel van hun woningportefeuille onder druk van de verhuurdershef-fing moeten verkopen en er is sprake van een toename van het aantalwoningen van uitstromers. Uitstromers zijn oudere huishoudens dievoor een huurappartement kiezen of die zijn overleden. Ook het Rigowijst op deze trend2. Het Planbureau voor de Leefomgeving geeft daar-bij aan dat woningen van ouderen van slechtere kwaliteit zijn, doordatzij het afgelopen decennium nauwelijks bereid of geneigd zijn geweestte investeren in woningaanpassingen en groot onderhoud3. Hierdoortot 25 jaar 1986 1994 2009 201225 tot 30jaar30 tot 35jaar35 tot 45jaar45 tot 55jaar55 jaar enouderpercentage eigenwoningbezitprocenten8070605040302010017TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ACHTERGRONDis het woningaanbod dat vanuit deze groep op de markt komt vaakgoedkoper dan van doorstromers, waardoor juist deze woningen bin-nen het financi?le bereik van koopstarters komen. Er was geen vuiltjeaan de lucht geweest als de financieringsnormen ongewijzigd warengebleven. Maar dat is niet zo.DE KOOPWONING BLIJFT FAVORIETHet probleem van de toekomst is dat jonge huishoudens door veran-derende regelgeving en flexibilisering van de arbeidsmarkt, mindermakkelijk toegang krijgen tot die vrijkomende koopwoningen. Dit ter-wijl er ook geen alternatief voor hen is in de huursector. Hierbij ervanuitgaande dat in de komende jaren de voorkeur van huishoudens meteen middelbare of hogere opleiding blijft uitgaan naar een eigenwoning. Niet omdat Nederlandse starters een natuurlijke voorkeurhebben voor het eigenwoningbezit, maar het is een praktische keuzeomdat de door hen gewenste woningkwaliteit hoofdzakelijk te vindenis in de koopsector. Dat komt doordat de Nederlandse overheid decen-nialang het eigenwoningbezit onder middelbare en hogere inkomensheeft gestimuleerd door middel van de hypotheekrenteaftrek. Hetgevolg is dat de koopwoningvoorraad langzaam is `aangepast' aan dewensen van hogere inkomensgroepen en de huurwoningvoorraad aandie van lager opgeleiden.De tussenin geklemde, middeldure huursector is adembenemendklein. Dit is de enige sector die nooit door het Rijk is ondersteund.Uiteindelijk is het eigenwoningbezit onder middelbaar en hoger opge-leiden een maatschappelijke norm geworden en daarmee de natuurlij-ke voorkeur; de sociale huursector is voor lagere inkomensgroepen4.Verder groeien de meeste mensen in Nederland op in een eigenwoning. En waarin je opgroeit, is normaal. Hierdoor is de voorkeurvoor een koopwoning een zelfversterkend effect door de tijd heen. Ditzien we ook terug in de koopwens: 61% van de middelbaar opgeleidenen 76% van de hoger opgeleiden heeft als eerste voorkeur een koopwo-ning (WoON2012).De verwachting is wel dat in de verder liggende toekomst de woning-markt meer tegemoetkomt aan woonwensen van consumenten. Danlijkt de wens voor een koopwoning verder toe te nemen, omdat denieuwe generatie ouderen steeds vaker en langer in een koopwoningblijft wonen. Bovendien leiden wijzigingen in het pensioen- en zorg-stelsel ertoe dat de eigen woning steeds meer als een oudedagsvoorzie-ning wordt gezien. Daarnaast speelt de flexibeler wordende arbeids-markt met jobhoppers en zzp'ers een grote rol in de woonvoorkeur vanjonge huishoudens. Er ontstaat onder de jongste huishoudens vraagnaar een huurwoning als alternatief voor de koopsector. De eerstetekenen hiervoor zijn al opgetekend door het CBS5. De huidige jonge-ren in de leeftijd tot 30 jaar stellen grote beslissingen uit. Ze blijvenliever flexibel, kiezen voor verre vakanties of uitgaan. Kinderen of eenkoopwoning beperken hen in hun vrijheid. Het zet hen vast. Ze hurenliever dan kopen en na hun dertigste zijn ze toe aan een koopwoning.TOEGANG KOOPSECTOR VERSLECHTERT...Als zij hun koopwens in vervulling willen laten gaan, krijgen koop-starters te maken met de stringentere eisen die AFM hypotheekver-strekkers oplegt. De praktijk van de laatste jaren laat zien dat AFMgeen uitzonderingen op de regels toestaat. Het meest in het oog sprin-gend is de eis van het bestendige inkomen, dat wordt `bewezen' doormiddel van een vast arbeidscontract. Anno 2015 heeft de meerderheidvan de werkende jongeren onder de 28 jaar een flexibel contract, daar-Foto:PauldeVriesFiguur 2 Aantal twintigers en dertigers neemt toeBron CBS/Statlinex duizend16001400120010008006004002000 20-30 jaar 30-40 jaar96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 22 24181818TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ACHTERGRONDboven hebben de meesten een vast contract. Dit omslagpunt lag tienjaar geleden nog bij 24 jaar6. Op basis van de huidige regelgeving is hetlastig om zonder een vast en stabiel inkomen een hypotheeklening tekrijgen. Het probleem is groot. Van de recent verhuisde zzp'ers naareen huurwoning, denkt 67% dat zij geen hypotheek had kunnen krij-gen7. Dat het voor werkende huishoudens met een flexibel inkomenmoeilijker is geworden om een woning te kopen, blijkt ook uit recentOTB-onderzoek over de positie van flexwerkers en zzp'ers op dewoningmarkt8. De kans dat jonge flexwerkhuishoudens een koopwo-ning kunnen kopen, ligt flink lager dan die voor starters met een vastcontract (46 versus 80%)....OF VALT HET IN DE PRAKTIJK WEL MEE?In september 2015 heeft Randstad, in samenwerking met VerengingEigen Huis en Obvion Hypotheken, het initiatief genomen om opbasis van een perspectiefverklaring een hypotheek te kunnen krijgen.Randstad geeft deze verklaring af als iemand ten minste ??n jaar aan-eengesloten werkervaring heeft (via Randstad) en haar of zijn arbeids-kansen goed zijn. Begin oktober sloten alle grote hypotheekverstrek-kers zich aan bij dit initiatief, waardoor een situatie lijkt te ontstaandat ook flexwerkers toegang krijgen tot de koopwoningmarkt. Het isafwachten hoe AFM op dit initiatief reageert.Verder veranderen tot en met 2018 door wettelijke maatregelen definancieringsvoorwaarden op de hypotheekmarkt. Gevolg is dat jongehuishoudens minder makkelijk dan voorheen een hypotheek kunnenkrijgen. Vooral de verlaging van de limiet loan-to-value (LTV) hakterin. De LTV van een hypotheek is de hypotheeksom gedeeld door dewaarde van het onderpand. Per 1 januari 2015 is de LTV-limiet wettelijkvastgesteld op 103% en deze daalt jaarlijks met 1%-punt naar 100% in2018. Omdat veel starters kiezen voor een hypotheek met een zo hoogmogelijke LTV, moeten zij eigen middelen inzetten om een woning tekunnen kopen.Voorheen was de LTV-limiet hoog genoeg om ook de transactiekostente kunnen financieren.Maar ook hierin is recent een soepelere houding waarneembaar. HetFinancieel Stabiliteitscomit? (FSC) adviseerde om de geleidelijkeafbouw van de LTV-limiet met 1%-punt per jaar na 2018 voort te zet-ten, totdat een niveau van 90% is bereikt. Maar men is hierop terugge-komen, ook omdat meer dan driekwart van de starters niet over vol-doende kapitaal beschikt om een woning te kopen. Starters moetendus langer sparen. Een LTV-limietverlaging leidt daardoor tot eenongewenst welvaartsverlies9. De commissie geeft nu aan dat een verde-re verlaging mede afhankelijk moet zijn van de ontwikkeling van hetvrije segment op de huurmarkt. Platform31 concludeerde begin ditjaar al dat door gebrekkig aanbod van kwalitatief goede huurwoningenpotenti?le koopstarters tussen wal en schip vallen10. Uiteindelijkschreef minister Blok aan de Tweede Kamer: `De afweging omtrent eeneventuele verdere verlaging van de LTV-limiet laat het kabinet ? con-form de aanbeveling van het FSC ? over aan volgende kabinetten'.Hiermee is een belangrijk risico voor potentiele kopers weggenomen.CONCLUDERENDDoor demografische ontwikkelingen groeit de komende jaren de groeppotentiele koopstarters met meer dan 100.000 huishoudens. Specifiekjonge huishoudens met een middelbare en hogere opleiding zoekenhun droomwoningen in de koopsector, vooral omdat het aanbod in deniet-gereguleerde huursector onvoldoende groot is. Deze jongerenzullen in de nabije toekomst minder kans van slagen hebben om tekunnen verhuizen. De veranderde regelgeving en de flexibilisering vande arbeidsmarkt beperken hun mogelijkheden voor het kopen van eenwoning. Zo bepaalt de wetgever dat bij aankoop eigen spaargeld en eenvast arbeidscontract een noodzaak is. Recent lijkt er ruimte te gaanontstaan voor een iets bredere interpretatie van de regels. Banken zoe-ken de grenzen op door hypotheken te verstrekken op basis van eenperspectiefverklaring en het idee van een LTV-limiet van 90% lijkt tezijn gesneuveld.Literatuur1 Mooren, F., Het dynamische leven van twintigers. CBS, 2015.2 Leidelmeijer, K., Iersel, J., van, Buys, A., Demografie en eigenwoningbezit.Rigo, 2011.3 Dam, F., van, Daalhuizen, F., Groot, C., de, Middelkoop, M., van, Peeters, P.,Vergrijzing en ruimte ? Gevolgen voor de woningmarkt, vrijetijdsbesteding,mobiliteit en regionale economie. PBL, 2013.4 Elsinga, M., Hoekstra, J., Betekenis van het eigenwoningbezit. TU Delft, 2004.5 Valk, J., van der, De leefomgeving van twintigers. CBS, 2015.6 Souren, M., Het werkende leven van twintigers. CBS, 2015.7 Witvliet, L., Brantz, R., Woononderzoek onder zzp'ers met een koop- en huur-woning. KIZO, 2015.8 Dol, K., Boumeester, H., Mari?n, G., De positie van flexwerkers en zzp'ers op dewoningmarkt. OTB/TU Delft, 2014.9 Brief minister van Financi?n aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, ken-merk 2015D21122, betreft Aanbeveling Financieel Stabiliteitscomit? over deLTV-limiet, d.d. 18 september 2015.10 Jonker-Verkaart, M., Wassenberg, F., Kansen voor middelbare huur inNederland. Platform31, 2015.Eenrelatiefgrotegroep(40%)verhuistvanuiteenonzelfstandigewoonsituatiealseenstudentenkamernaardeeerstekoopwoning.Foto:PauldeVries