De vraag naar middenhuurwoningen neemt toe. Goed nieuws is dat ook de voorraad groeit. De teller staat op bijna een half miljoen huizen. Maar dit is deels ten koste gegaan van de gereguleerde sector. Bovendien betalen nieuwe huurders al gauw een huur die tegen het plafond van het middensegment aanschurkt. Ook liggen die huren, zeker bij particuliere verhuurders, vaak boven de maximaal redelijke huur op basis van de kwaliteit van het huis.

Koopwoningprijzen zijn in de afgelopen jaren pijlsnel gestegen, vele malen harder ook dan de inkomens. Hierdoor is het lastiger geworden om een huis te kopen, wat met name middeninkomens raakt omdat het hen ontbeert aan een betaalbaar alternatief. De dominante spelers in de gereguleerde huursector, woningcorporaties, moeten tenslotte het gros van de vrijkomende huurhuizen toewijzen aan de allerlaagste inkomens. En betaalbare opties in de vrije huursector – het zogeheten middensegment – zijn schaars.
Een manier om de groeiende kloof tussen de sociale, gereguleerde huursector en de koopsector te dichten is om die dure koophuizen goedkoper te maken. Zo worden koopsubsidies nog weleens geopperd. Nog los van het prijsopdrijvende effect dat hiervan uitgaat, ligt huren in bepaalde levensfases meer voor de hand. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van wisselende relaties of een onzekere werksituatie. Want het kopen van een huis is een grote investering die gepaard gaat met een langdurige financiële verplichting waar ook risico’s aan zijn verbonden. Een grotere, betaalbare vrije huursector bedient dus een groep mensen die een dergelijke financiële verplichting (nog) niet wil aangaan of die de flexibiliteit van huren verkiest boven kopen. Bovendien verkleint het de kloof tussen de gereguleerde huursector en de koopsector. Daarmee kan het ook bijdragen aan meer arbeidsmobiliteit en een betere doorstroming op de huizenmarkt (ook vanuit de sociale huursector).
In dit stuk werpen wij licht op de potentiële behoefte aan huurhuizen in het middensegment door te kijken naar de directe en indirecte vraag. En hoe deze vraag zich verhoudt tot de ontwikkeling van het middensegment. De analyses zijn gebaseerd op het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2012, 2015, 2018 en 2021. Daarnaast is gebruik gemaakt van microgegevens van het Kadaster over transactieprijzen. Huurhuizen in het middensegment (hier ook ‘middenhuurhuizen’ genoemd) hebben een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot de bovengrens van 1.000 euro (in 2018). In lijn met de jaarlijkse indexatie van de huurprijsgrenzen in het huurbeleid (waaronder de liberalisatiegrens) is deze bovengrens voor de andere drie jaren gecorrigeerd middels het door het CBS gerapporteerde inflatiepercentage in het peiljaar van het desbetreffende WoON. Van 2015 tot en met 2018 werd de liberalisatiegrens (van 710,68 euro) niet geïndexeerd.