5? Augustus 2016MIDDENINKOMENS:HET GAT IN DEWONINGMARKTACHTERGRONDWonam richt zich specifiek op de middeninkomens in Amsterdam. Beeld: WonamSinds de begrenzing van het werkterrein van woningcorporaties door minister Blok vanWonen behoren de middeninkomens niet meer tot de doelgroep van de sociale huursector.Zij moeten hun heil zoeken in het vrije huursegment of in de koopsector, waar schaarstevolgens de theorie van de bewindsman als vanzelf marktpartijen zal verleiden tot deproductievanmeeraanbod.Depraktijkblijktvoorwoningzoekendenmeteenmiddeninkomeneen stuk weerbarstiger.TVV_3_Compleet.indb 5 20-07-16 15:406 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMSDe middeninkomens op de woningmarkt bevinden zich ineen lastig parket. Mede als gevolg van het inkomensafhan-kelijke huurbeleid en het aangescherpte, aan inkomens-grenzen gebonden, toewijzings- en investeringsbeleid vancorporaties (de zogeheten scheiding tussen daeb en niet-daeb), is het aantal scheef wonende middeninkomens in de sociale woning-voorraad afgenomen en verschuift deze groep zich langzaam maar zekerrichting vrije huur en koop.Het aanbod stijgt echter niet in gelijke mate mee, waardoor er schaarsteontstaat aan voor middeninkomens betaalbare woningen. Dat constateertook minister Blok in zijn aanbiedingsbrief bij de Staat van deVolkshuisvesting, die hij begin april naar de Tweede Kamer stuurde: "Oplangere termijn is er een grotere behoefte aan koopwoningen en (middel)dure huurwoningen."Sowieso is de betaalbaarheid van een koopwoning voor de middeninko-mens afgenomen, omdat de voorwaarden die financiers stellen aan eenhypothecaire lening zijn aangescherpt. Dit wordt slechts ten dele gecom-penseerd door de ongekend lage hypotheekrente. En de situatie wordt des tenijpender, nu de woningmarkt weer aan het aantrekken is en prijzen weeromhooggaan.De huursector biedt de middeninkomens al even weinig soelaas, schrijvenonderzoekers Frans Schilder en Johan Conijn van Amsterdam School of RealEstate in hun rapport `Middeninkomens en het middensegment. De ontbre-kende schakel op de woningmarkt'. Zij wijzen nadrukkelijk op het bestaan-de gat in de woningmarkt tussen sociale huur en vrije sector huur: hettekort aan huurwoningen, specifiek voor het middensegment. "Hierdoorkan het voor scheefwoners moeilijk zijn om een alternatief in de vrije sectorte vinden."Gebrek aan inzetDe hamvraag is wie het ontstane gat gaat vullen en de middeninkomens tehulp schiet. Dat is met name van belang op gespannen woningmarkten alsdie van Amsterdam en Utrecht, waar ook het aantal middeninkomens isoververtegenwoordigd.Minister Blok zet vooral in op nationaal en vooral ook internationaal wer-kende marktpartijen, institutionele en private beleggers en private verhuur-ders. Met een toenemende schaarste stijgt immers de kans op een goedrendement en zijn deze partijen eerder geneigd om in te stappen dit nieuwemarktsegment, zo meent hij.Een in mei gepubliceerd onderzoek van economisch bureau Stec Groep wijstuit dat ook die markt zelf de nodige kansen ziet, maar dat de gewenste prak-tijk stuit op een gebrek aan inzet bij gemeenten. Een benchmark waaraan105 gemeenten in Nederland meededen, samen goed voor bijna de helft vande woningmarkt, toont aan dat weliswaar 75 procent van de gemeentenvoorstander is van een grotere vrije huursector, maar dat slechts 10 procentdat ook in concrete aantallen heeft opgenomen in de woningbouwpro-gramma's.`Bezit steeds minder aantrekkelijk'Volgens Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest, insti-tutioneel belegger gespecialiseerd in vastgoed, en sinds januari van dit jaarbestuurslid van de NEPROM, neemt de belangstelling onder beleggers voorde middeldure huur absoluut toe. "We houden rekening met structurelegroei de komende jaren. Want waar druk op staat, is het interessant om tebeleggen."Die druk is misschien wel meer het gevolg van de autonome ontwikkelingvan de vraag dan van het feit dat corporaties zich in hun investeringen gro-tendeels tot diensten van algemeen economisch belang (daeb) moetenbeperken, denkt Van Spaandonk."De neiging om te gaan huren wordt steeds groter bij een steeds groteredoelgroep. Waar het voorheen voor jongere mensen of mensen met eengoede opleiding redelijk evident was dat zij na hun eerste huurwoning dekoopwoningmarkt zouden betreden, zien we dat dat nu structureel andersis. Het gevoel over het willen of kunnen kopen is niet meer te vergelijkenmet een aantal jaren geleden."Dat heeft te maken met een aantal factoren, aldus Van Spaandonk. Mensenmoeten steeds meer eigen geld meenemen om een woning te kunnen kopen."Niet iedereen is daartoe in staat of bereid. En de hypotheekrenteaftrekwordt geleidelijk aan minder."De crisis heeft mensen daarnaast doen beseffen dat zij niet meer als vanzelf-sprekend geld verdienen met een koopwoning. "Vroeger had je wat uit teleggen wanneer je niet kocht, want je vermogen groeide als vanzelf, waar jemet huren alleen maar geld aan het weggooien was. Dat klinkt leuk, maarvertel dat nu maar eens aan al die mensen van wie de woning onder waterstaat. De eigen woning is al lang niet meer de geldgenerator die zij vroegerwas."Daarbij komt de maatschappelijke tendens dat jongeren van nu aan bezitveel minder waarde toekennen dan vroeger het geval was. "Dat zie je opallerlei vlakken terug: in het gedeelde autobezit, de opkomst van streamingdiensten voor muziek en films en ook op de woningmarkt. Er zijn naastrationale en financi?le dus ook trendmatige motieven waardoor niet ieder-een meer wil kopen. Omdat het vooral jongeren zijn die er zo over denken,zal het aandeel mensen dat niet meer per definitie kiest voor een koopwo-ning de komende jaren alleen maar toenemen."`Noodgedwongen de stad uit'Het is zaak zo goed mogelijk op deze ontwikkeling in te spelen. Zeker ookvoor gemeenten. Van Spaandonk: "Daar is de druk het grootst. En daar ont-breken ook bepaalde producten in de markt, waardoor mensen die je alsgemeente heel graag binnen wil hebben (jong, hoogopgeleid, en doorstro-mers vanuit de sociale sector) noodgedwongen de stad uitmoeten."Gemeenten onderkennen dat dit moet worden tegen gegaan en dat dit ookkan door meer aanbod in de middeldure huursegmenten. "De middeldurehuur staat bij veel gemeenten op de agenda, maar de meeste gemeenten stel-len nog geen concrete eisen. Voorheen stelde de gemeente als eis dat socialehuurwoningen 30 procent van het bouwprogramma moesten uitmaken.Eenzelfde eis voor de middeldure huur wordt echter niet gesteld. Daar zou-den gemeenten wel aan moeten, om te voorkomen dat commerci?le partijenalleen voor de hoogste opbrengst gaan. Want dat zie je heel duidelijk nu dekoopwoningmarkt in de Randstad weer booming is. Ontwikkelaars hebbenVooral op de gespannen woningmarkten als die van Amsterdam(foto) en Utrecht hebben middeninkomens het zwaar. Foto: MarcelOosterwijk (cc)TVV_3_Compleet.indb 6 20-07-16 15:407? Augustus 2016een slechte tijd achter de rug, en gaan dus voor het product met de hoogsteopbrengst: de koopwoning. Dat neem ik ze niet kwalijk, maar het gebeurtwel."Van Spaandonk verwacht overigens dat het niet lang meer gaat duren voor-dat gemeenten niet alleen in woord maar in daden het vizier op de middel-dure huur gaan richten. "Want het gat wordt steeds manifester. Zie ook hetrecent verschenen rapport van het COELO (Centrum Onderzoek EconomieLagere Overheden van de Rijksuniversiteit Groningen, red.) over de financi-ele positie van de woningcorporaties in relatie tot de verhuurdersheffing:hun capaciteit om te investeren is nog steeds onvoldoende. Als daardooronvoldoende in de sociale voorraad wordt bijgebouwd, moet je er toch opzijn minst voor zorgen dat er voldoende gelegenheid tot doorstromen is,zodat mensen die er niet in thuishoren er nodeloos lang in blijven hangen.Dat belang ziet iedere gemeente wel, want dat raakt de kwetsbare groepen inde samenleving. Maar daarnaast is het ook goed voor de aantrekkelijkheidvan de stad als je de wat beter bedeelde en hoger opgeleide mensen kuntbehouden. Want anders gaan mensen toch elders hun heil zoeken. En hetbedrijfsleven volgt al snel, als zijn personeel de kans niet heeft zich ergenste vestigen."`Stap uit het politieke frame'Namens de Nederlandse Woonbond heeft algemeen directeur RonaldPaping een andere oplossing. "Stap uit het door minister Blok gecre?erdepolitieke frame van het goedkope scheefwonen. Driekwart van de huurdersmet een middeninkomen woont scheef want woont in een te goedkopehuurwoning, constateert WoON 2015. Waar komt die typering vandaan? Is 35.000 een middeninkomen? Dat is amper modaal. En is 700 per maandeen lage huur? Vertel dat tegen mensen die per maand 1700 te bestedenhebben. Wat een onzin. Het is allemaal pure ideologie van een liberalebewindsman."Feit is dat de positie van de middeninkomens op de woningmarkt benard is."Ze zitten tussen wal en schip. Met enerzijds een huurbeleid dat ze alleenmaar extra huurverhogingen in het vooruitzicht stelt en anderzijds eenkoopwoningmarkt die ze niet op kunnen. Terwijl het inkomen dat ze heb-ben helemaal niet hoog is, zeker niet voor een gezin met kinderen, en men-sen daarnaast nu al worden geconfronteerd met ongekend hoge woon-quotes. Ik begin strijdbaar te worden, want ik ben dat geneuzel over scheef-wonen helemaal zat."De constatering dat het aantal middeldure huurwoningen is toegenomen,schiet bij Paping ook in het verkeerde keelgat. "Woningen die voorheen 400 tot 500 huur kostten, kosten nu 800 of 900 per maand. En danwordt doodleuk gesteld: het middensegment wordt beter bediend. Ja, doorgewoon de woningen duurder te maken. Als er nu een overschot was aanbetaalbare, niet-geliberaliseerde woningen zou ik dat nog prima vinden,maar er is juist een toenemend tekort. Mensen komen uit de maatschappe-lijke opvang, uit de verzorgingshuizen, het aantal statushouders neemtalleen maar toe: iedereen moet terecht in een woningvoorraad die dankzijdeze minister alleen maar kleiner wordt."`Stop met heksenjacht'Paping kan niet wachten tot de verkiezingen weer zijn aangebroken. "Weworden belazerd in Nederland. Het wordt tijd dat de VVD het woondossierwordt afgenomen en de PvdA weer terugkeert naar sociaaldemocratischewaarden. Want die partij heeft het allemaal gewoon laten gebeuren. De soci-aaldemocratie stond altijd pal voor de sociale huursector als een brede, niet-commerci?le, publieke voorziening, maar maakt er nu een armoedevoorzie-ning van."Sowieso moet worden gestopt met wat in de ogen van Paping steeds meer opeen heksenjacht begint te lijken: de bestrijding van het scheefwonen. "WantDe koopwoningmarkt in de Randstad is weer booming. Foto: Evamarije SmitTVV_3_Compleet.indb 7 20-07-16 15:408 ? Achtergrondhet slaat nergens meer op. Scheefwoners verdwijnen van de huur- naar dekoopsector en per saldo zijn we als maatschappij door de hypotheekrenteaf-trek alleen maar duurder uit. Het zou beter zijn om het werkterrein van dewoningcorporaties weer uit te breiden. Ja, zij zijn er voor de huishoudensmet een bescheiden inkomen. Maar wij vinden dat die grens minstens naar 44.000 moet. En de liberalisatiegrens mag van mij naar 800 a 900. Eenruime doelgroep en een ruime huurgrens: dat is het domein van de woning-corporaties. Dan hoeven zij ook niet meer in het geliberaliseerde deel actiefte zijn. Zeker in deze tijd, met wisselende inkomens en flexibele arbeidscon-tracten, is een toegankelijke huursector meer dan gewenst."Op de vraag of de sociale woningvoorraad er niet juist is voor de laagsteinkomens, en middeninkomens die woningen ten onrechte bezet houden,reageert Paping al even fel. "Daarmee maak je alweer een ideologische voor-sortering. Want vroeger hadden we een sociale huursector die ook voor demiddeninkomens bereikbaar was. Nu is het frame dat deze sector alleenvoor zieke, zwakke en arme mensen bestemd is. Daar ben ik het totaal nietmee eens. Er zijn de afgelopen periode 260.000 sociale huurwoningen ver-dwenen. Dat is de reden van de huidige schaarste. Er is een kaalslag gaandein de sociale sector, door woningen uit te ponden en te liberaliseren. Om datte rechtvaardigen worden de middeninkomens te kakken gezet. Daar zou ikhet nog mee eens zijn als iemand met een inkomen van 80.000, 300 huurbetaalt. Maar dat zijn uitzonderingen, die je met een lampje zult moetenzoeken. En juist op die uitzonderingen worden de regels afgestemd.Hardwerkende Nederlanders met een modaal inkomen worden als rijkestinkerds neergezet, die misbruik maken van de voorzieningen. Dat is groteonzin."Nieuwe initiatievenHet laat onverlet dat het beleid van Blok toch ook resulteert in nieuwemarktinitiatieven. Zoals dat van Wonam, dat sinds een aantal jaren actief isop de Amsterdamse woningmarkt. Deze puur commerci?le partij richt zichspecifiek op de middeninkomens in de middeldure huursector. DirecteurRobert Kohsiek: "Wij doen de hele keten zelf: het ontwikkelen, het beleggenen het verhuren. Daardoor werken we effici?nter en is ons rendement alles-zins acceptabel. Wij houden ons ook uitsluitend bezig met de prijsklassevan 700 euro tot 1100 huur per maand, waarvan 80 procent onder de 1000 uitkomt. Als je die prijzen hanteert, is er veel belangstelling voor,merken wij. Dat is gunstig omdat het ons rendement oplevert. En aan deandere kant merk je dat je in het Amsterdamse afwijkend bent. Want demarkt tendeert meer en meer naar huren van boven de 1000 euro per maand.Wonam zette in 2011 zijn eerste schreden op de woningmarkt. "Onze doel-groep bestond waren in eerste instantie mensen die klaar zijn met hun stu-die, nog geen vaste baan hebben en dus geen hypotheek krijgen, maar te veelverdienen voor een sociale huurwoning. Wij zagen dat als een gat in demarkt en zijn er dus mee aan de slag gegaan. En we bleken een van de eer-sten."Het idee krijgen is een, de realisatie ervan is een tweede. "Dat blijkt ook weluit het feit dat er twee jaar heeft gezeten tussen het eerste plan en de eerstepaal. Pas in 2013 konden we gaan bouwen, want we moesten toch de nodigecentjes bij elkaar sprokkelen en partijen bij elkaar brengen. Nu hopen we300 tot 500 woningen per jaar te realiseren. Van de eerste 1000 woningenzijn er inmiddels 400 opgeleverd, 300 in aanbouw en 300 starten in de loopvan dit jaar."De doelgroep wordt bediend met ten minste een twee- of driekamerapparte-ment van 55 m2. "Wij vinden kleiner op termijn niet verantwoord. InAmsterdam neemt het aandeel kleine woningen weliswaar toe, maar datricht zich maar op een doelgroep: de singles. Dat zien wij als tijdelijke bewo-ners. Wij richten ons dus niet alleen op starters maar ook, en misschien welmeer op de bestendige bewoning: gezinnen en oudere mensen die in de stadwillen blijven wonen."Wij-zij cultuurAls nieuwe partij op de woningmarkt heeft Kohsiek aan den lijve kunnenondervinden hoe scheef de verhoudingen in de loop der tijd gegroeid zijn.Paping: "Het wordt tijd dat de VVD het woondossier wordt afgenomen." Hier Minister Stef Blok. Foto: Richter Frank-Jurgen (cc).TVV_3_Compleet.indb 8 20-07-16 15:409? Augustus 2016"Er heerst toch een beetje een wij-zij cultuur tussen de markt en de woning-corporaties. Dat neemt gelukkig wat af. Zorg gewoon dat je samen de marktbedient en neem elk je deel. Dat is volgens mij de oplossing voor veel proble-men. Zoek het vooral niet in een reparatie in de woningwet, maar kijk welkemogelijkheden er nog wel zijn en benut die ook. Er liggen nog zoveel moge-lijkheden om samen te werken. Zolang je maar in staat en bereid bent omzelf een open houding aan te nemen."Bij de gemeente Amsterdam heeft Wonam die open houding zeker aange-troffen, zij het dat in het grondbeleid wel wat meer gestuurd zou mogenworden. "Wij willen gewoon ieder jaar woningen bouwen. Grond is daarvoorcruciaal. In 2011 konden we nog relatief makkelijk posities verwerven, maardat is inmiddels wel anders. Om ieder stukje grond vechten inmiddels 10 tot20 partijen. De gemeente heeft daar dus zeker een taak in. Maar dat ontslaatons niet van de verantwoordelijkheid om ook zelf te blijven nadenken. Ookwij kunnen actief de boer op gaan om grond te verwerven of een plan aan tebieden voor herontwikkeling van een leegstand complex. Mensen zijn zo snelgeneigd om naar elkaar te wijzen. Wij vinden het beter om zelf het initiatiefte nemen om vervolgens samen naar een oplossing op zoek te gaan. En diekomt absoluut sneller binnen handbereik als je genoegen neemt met minderrendement, maar wel meer creativiteit aan de dag legt."Dat maakt het initiatief ook zeker in andere regio's toepasbaar, denktKohsiek. "We zijn zelf al concreet door andere gemeenten benaderd. Utrechtbijvoorbeeld heeft interesse. Dus we kunnen best een Wonam als franchisein een andere gemeente beginnen. Maar eerlijk gezegd hebben we daar nogniet over nagedacht. We zijn veel te druk in Amsterdam."Mes snijdt aan twee kantenMinister Blok verwacht zeker ook iets van de woningcorporaties, zij het inbeperkte mate. In zijn brief aan de Tweede Kamer: "Gelet op de kwaliteit vande huidige voorraad, waarin op grond van het woningwaarderingsstelsel dehelft van de voorraad in de vrije sector verhuurd zou kunnen worden, is erruimte om bij te dragen aan het middenhuursegment, door bijvoorbeeldverkoop of participatie van beleggers in afgescheiden niet-daeb-woning-vennootschappen. Het mes snijdt hier aan twee kanten: de middelen dievrijkomen kunnen worden ingezet voor de doelgroep en het draagt bij aande ontwikkeling van het middenhuursegment."Henk Peter Kip, directievoorzitter van Mitros, zet daar op zijn beurt wel watkanttekeningen bij. Deze Utrechtse corporatie heeft als gevolg van de schei-ding tussen daeb en niet-daeb nadrukkelijk gekozen voor het bouwen vooren huisvesten van de lagere-inkomensgroepen. Ook als dit ten koste gaatvan de middeninkomens. "Gezien de problemen die onze primaire doel-groep ondervindt op de Utrechtse woningmarkt hebben we ervoor gekozenom het te liberaliseren deel van onze voorraad te beperken tot maximaal 3procent. De overige 97 procent is bestemd voor de laagste inkomens. Datmaakt het wel overzichtelijk. Dat wat we nu in het geliberaliseerd deel heb-Volgens Blok is er nog voldoende ruimte om bij te dragen aan het middenhuursegment. Foto: Wilmar DikTVV_3_Compleet.indb 9 20-07-16 15:4010 ? Achtergrondben zitten en in de vorm van een administratieve scheiding hebben onder-gebracht in het niet-daeb deel, houden we in de toekomst constant. Webouwen niet of nauwelijks iets bij, tenzij daar volkshuisvestelijk zeer goedeargumenten voor zijn en de markt het laat afweten. Maar dan nog gaat hetom zeer bescheiden aantallen."`Middensegment gaat niet ontstaan'Nu Mitros zich uit dit segment heeft teruggetrokken, zou de markt volgensde lijn van Blok moeten staan te trappelen om in te stappen. Zeker op eengespannen woningmarkt zoals die van de gemeente Utrecht. Kip heeft daarechter een hard hoofd in. "Ik zie dat middensegment in Utrecht niet zo snelontstaan. Als je de middeninkomens wilt verleiden om in het geliberali-seerde deel van de voorraad te gaan wonen, moet je ze meer kwaliteit kun-nen bieden. Punt is dat de woningen die net boven de sociale sector zitten,nu geen 800 meer kosten maar 1200. Ik zie beleggers in het segment van 700 tot 1000 nauwelijks woningen aanbieden, die meer kwaliteit hebbendan wat in de sociale huur wordt geboden. Wel zie ik woningen aangebodenworden, die minder kwaliteit hebben. En die worden ook opgenomen in demarkt, vanwege het feit dat de woningzoekende daarvoor niet jaren op eenwachtlijst hoeft te staan. Maar wie al in de sociale sector woont, heeft nietveel reden om naar het geliberaliseerde deel over te stappen."De inkomensafhankelijke huurverhoging kan wel een reden zijn. "30 pro-cent van onze huurders zijn goedkope scheefwoners. Als we die scheefheiddoor inkomensafhankelijke huurprijzen met de helft zouden kunnen terug-dringen, dan komen er een paar duizend woningen vrij voor de primairedoelgroep. Dat is een enorm effect, wat we nooit zouden kunnen bereikendoor nieuwbouw te plegen. Als je aan die huurkant prikkels inbouwt om descheefheid te bestrijden dan kunnen wij met hetzelfde vermogen aanmerke-lijk meer maatschappelijke prestaties leveren."De door minister Blok voorgestane grootschalige verkoop van corporatiebe-zit biedt in ieder geval geen oplossing. "Als wij op die manier de middenin-komens moeten bedienen, zijn we genoodzaakt om mensen met een lagerinkomen langer op hun woning te laten wachten. We verkopen nu al circa250 woningen per jaar. Meer verkopen kan best goed zijn voor de marktmaar is slecht voor de doelgroep. Dus dat gaan we niet doen. Ik begrijp hetverlangen om middeninkomens vast te houden, maar het is merkwaardigom daar maatschappelijk geld aan te besteden omdat het strikt genomenniet een betaalbaarheidsprobleem is. Ja, binnen een straal van 5 km, maarniet daarbuiten. Middeninkomens kunnen zich nog prima in Nieuwegein ofHouten vestigen."Dat Utrecht daarmee deze groep kwijtraakt, is een kwestie van jammer maarhelaas. "Wie prioriteiten stelt moet nu eenmaal kiezen uit meerdere kwa-den. Je kunt niet, zoals de politiek soms weleens lijkt te denken, alle priori-teiten op dezelfde wijze bedienen. Prioriteren wil zeggen dat je het ene doeten andere nalaat. Niet omdat je het wil, maar omdat het niet anders kan."`Markttoets is bizar'Desondanks blijft de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot de mid-deninkomens wel degelijk als doelgroep zien, zo stelt bestuursvoorzitterMarien de Langen. "De aloude definitie van de doelgroep van de woningcor-poraties is dat wij er zijn voor mensen die zich niet zelfstandig op deVolgens de lijn Blok zou de markt in de gemeente Utrecht moeten staan trappelen om de middeninkomens te bedienen. Foto: Tambako (cc).TVV_3_Compleet.indb 10 20-07-16 15:4011? Augustus 2016woningmarkt kunnen redden. In Amsterdam ligt die grens op een inkomenvan 50.000 voor een klein gezin en op 45.000 voor een alleenstaande.Uitgaande van dat principe behoort de onderkant van de middeninkomenswel degelijk tot onze doelgroep. Het probleem is dat de wetgever en hetparlement een andere definitie hanteren."En dus moet Stadgenoot een markttoets uitvoeren om te bepalen of zij zelfin actie mag komen. "Maar die is zo enorm ingewikkeld, dat het knap moei-lijk is om er voor middeninkomens te zijn. Het is enorm bedacht, op eenhoog-theoretische manier. Als ik bezig ben met herstructurering van eenbuurt die voor 100 procent uit sociale huurwoningen bestaat en ik wil naareen gemengde wijk toewerken, dan is voor mij het gesprek met de zittendehuurders over de toekomst van die buurt leidend. Die benadering verhoudtzich totaal niet met hoe die markttoets plaats kan vinden. Want marktpar-tijen kunnen zich pas veel later in het proces uitspreken over de vraag of zeer wel of niet in willen stappen. Daarvoor moeten ze het concrete projectkennen en de rendementen kunnen uitrekenen. Zekerheid over de uitkomstvan de markttoets krijg je pas als het project vergevorderd is, maar demarkttoets moet ik juist uitvoeren op het moment dat het project nog in eenheel pril stadium verkeert. Hoe ik die processen zou moeten synchroniserenis een bizarre taak."Commerci?le partijen op hun beurt zien geen aanleiding om op eigenhoutje voor het middensegment te gaan bouwen. "Ik zou het prachtig vin-den als de markt het zou doen. Maar wat ik zie in Amsterdam is dat zij alleende kleinere huurwoningen tussen 710 tot 900 ontwikkelen. Maar dedoorstromers uit mijn bezit, de al vaak aangehaalde politieagent en wijkver-pleger, kunnen daar in niet terecht. Zij zijn op zoek naar een woning van 70m2 en een huur van niet meer dan 900. En die worden simpelweg nietdoor de markt gemaakt. Blok zit in een ideologische kramp: als er maarvoldoende schaarste is dan komt het vanzelf wel. Maar dat is niet waar. Wantbeleggers moeten gewoon hun rendement realiseren. En dat kunnen ze nietin het middensegment."Zo rationeel mogelijkEn dus ontbreekt er in de ladder van de Amsterdamse woningmarkt eenaantal belangrijke sporten. Terwijl dat wel nodig is om het aloude strevennaar gemengde wijken in een gemengde stad te kunnen blijven dienen."Stadgenoot zou er laconiek mee om kunnen gaan en de huidige situatie alseen gegeven kunnen beschouwen. Het probleem is echter dat ik mijn voor-raad vooral wil behouden voor de doelgroep, en dus baat heb bij doorstro-ming. Er is een serieus tekort aan sociale huurwoningen en als ik dat wilverkleinen moet ik niet alleen zo rationeel mogelijk met mijn voorraadomgaan, maar ook de totstandkoming van dat middensegment stimuleren.Vandaar de keuze voor vijfjaarcontracten, vandaar dat ik zeg dat ik voor deinkomensafhankelijke huurstijging ben, vandaar dat ik desnoods zelf diemiddeldure woningen wil gaan bouwen. Maar we hebben de ideologietegen. De minister zit op het spoor van schaarste. De beleggers prijzen datalleen maar, maar verzuimen om echt in actie te komen. En ondertussen zijnonze handen gebonden."Van de gemeente Amsterdam valt ook weinig te verwachten. "Zij staat te boekals verlichte gemeente, omdat zij beleggers bij de uitgifte van grond wil gaanverplichten om voor het middensegment te bouwen", aldus De Langen. "Maarvervolgens is dat middensegment zo breed gedefinieerd dat marktpartijenvooral de bovenkant van het segment opzoeken, terwijl de behoefte juist aande onderkant zit. Daar schuurt het volkshuisvestelijk belang met het financi-eel belang van beleggers ?n het gemeentelijk grondbedrijf."Wat de oplossing dan wel is? De Langen: "Er zouden regionale tafels inge-richt moeten worden, waarin, nadat we met elkaar hebben geconcludeerddat de hele ladder op de woningmarkt van belang is, alle betrokken partijenvoor alle regionale woningmarkten tot concrete afspraken komen over wiewat voor welke doelgroep doet. En de woningwet zou zich daarop moetenaanpassen. Nu is die wet namelijk eerder een handicap dan dat zij bevor-dert dat de regionale woningmarkten goed wordt bediend. We moeten echteens serieus met elkaar rond de tafel. En snel ook. We blijven nu veel te veelin de ideologie hangen en verzuimen daardoor om het probleem pragma-tisch te benaderen. Er zijn genoeg partijen die aangeven voor het middens-egment te willen bouwen en daar ook geld beschikbaar voor zeggen tehebben. En toch leidt het in de praktijk tot niet tot de gewenste productie.Hoe sneu is dat?" nMiddeninkomens onder de loepHet onderzoek WoON2015 en de eerste editie van de rapportageStaat van de Volkshuisvesting bieden de meest actuele informatieover de feitelijke woonsituatie van de middeninkomens. Tot de mid-deninkomens behoren volgens de minister huishoudens met eenbelastbaar inkomen, dat hoger is dan 33.000 en lager dan 43.000(deze grenzen liggen nu overigens hoger, op respectievelijk 35.739en 45.716).Het aantal middeninkomens is in de periode 2012-2015 toegenomenvan 854.000 tot 870.000 huishoudens. Hiervan wonen 229.000 huis-houdens in een corporatiewoning (2012: 258.000), 97.000 in een par-ticuliere huurwoning (2012: 91.000), en 544.000 in een koopwoning(2012: 505.000).Circa driekwart van de middeninkomens in de huursector woontgoedkoop scheef. Van deze 250.000 huishoudens wonen er 151.000 ineen woning met een huur tot de aftoppingsgrens (2012: 218.000),waarvan 126.000 in een corporatiewoning (2012: 186.000). 99.000huishoudens met een middeninkomen hebben een huur tussen deaftoppings- en de liberalisatiegrens (2012: 78.000). Daarvan wonen er72.000 in een corporatiewoning (2012: 54.000).De aftoppingsgrens is in WoON2015 gesteld op 557 voor 1- en 2persoonshuishoudens en 597 voor 3- of meerpersoonshuishou-dens. De liberalisatiegrens ligt in het onderzoek op 700. Overigenszijn deze grenzen inmiddels bijgesteld. De kwaliteitskortingsgrensligt nu op 409,92, de aftoppingsgrens op 586,68 en 628,76, en deliberalisatiegrens op 710,68.Omvang vrije huursector verdubbeldDe omvang van de woningvoorraad is in de periode van 2009 tot enmet 2015 gestegen van 6.996.500 woningen tot 7.277.800. Het aandeelvan de koopsector in het geheel van de voorraad bleef met 59 pro-cent gelijk. In omvang nam de voorraad toe van 4.120.400 tot 4.327.700woningen, een stijging van 207.300 woningen.Tegenover een afname van het aantal gereguleerde corporatiewo-ningen met 12 procent (van 2.271.100 tot 2.008.700 woningen) staateen toename van het aantal woningen in zowel de particuliere gere-guleerde huursector als de vrije huursector, die ongeveer gelijk isaan de afname van het aantal gereguleerde corporatiewoningen.In aantallen is de vrije huursector verdubbeld ten opzichte van 2009,wat een toename betekent van 236.700 woningen. De grootste stij-ging deed zich voor in het middensegment, met een huurprijs van710 tot 1.000. Dat aanbod steeg de afgelopen zes jaar van 200.200tot 388.200 woningen. Het aanbod in het dure segment (met een huurvan meer dan 1000) nam toe van 32.500 tot 81.200.De gemiddelde huurquotes lagen voor de middeninkomens in desociale huursector (gereguleerd) op 21,2 procent, in de particulierehuursector (gereguleerd) op 22,2 procent en in de vrije huursectorop 33,9 procent.TVV_3_Compleet.indb 11 20-07-16 15:40