De behoefte aan méér middenhuurwoningen wordt alom erkend. Ze zorgen voor meer doorstroming, minder marktschommelingen, meer flexibiliteit en meer snel beschikbare woonruimte. Middenhuur is als smeerolie voor de woningmarkt. Het realiseren van meer middenhuur is echter als een stuurloos schip, omdat de bemanning niet goed samenwerkt. Vertrouwen, transparantie, einddoelen en koers zijn termen die niet samen worden gedeeld. De drie belangrijkste spelers op de middenhuurmarkt ? gemeente, markt en woningcorporaties ? werken los van elkaar. Het schip komt de haven niet uit. De toeschouwers op de wal kijken lijdzaam toe. Dat zijn de mensen met een (laag) middeninkomen. Woningen die voor hen betaalbaar zijn, tussen de pakweg ?600 en ?800, worden nauwelijks aangeboden. Voor meer middenhuur moet het schip wel een beetje doorvaren. Het Middenhuurschip heeft een loods nodig.

Neem Juri. Hij heeft zijn opleiding in Groningen afgerond en kan meteen in Haarlem aan de slag als elektrotechnicus. Het is een tijdelijke functie. Hij schrijft zich netjes in bij de lokale woningcorporatie, maar hoort dat de wachttijd minstens vijf jaar is, ook in een buitenwijk. Om te kopen heeft hij geen geld. Zijn ouders wonen in Drenthe, dus heen en weer reizen is geen optie. En particuliere huurwoningen die worden aangeboden zijn schaars en te duur. Om zich heen ziet Juri allerlei soorten mensen die net als hij naarstig op zoek zijn: een gescheiden vader, een buitenlandse onderzoeker aan de Universiteit, een jong stel, een gezin dat het oude huis al had verkocht, maar waarbij de nieuwbouw is vertraagd, een leraar Engels, net vers uit Dublin, een groepje arbeidsmigranten, een ex-student. Allemaal concurrenten. Juri weet niet of hij wel kan beginnen op deze manier. Misschien blijft hij maar in Groningen.

Dat woningen in steden als Amsterdam en Utrecht niet aan te slepen zijn, is inmiddels wel bekend. Uit recente cijfers van Pararius[i] blijkt dat vrije sector huurwoningen ook in middelgrote steden in een gespannen woningmarkt steeds duurder, schaarser, en nog onbereikbaarder worden. Deze trend wordt veroorzaakt door ontwikkelingen die in meer landen waarneembaar zijn: de trek naar de stad, toename van het aantal kleine huishoudens, groei van de diensten- en kennissector, economische voorspoed en de (her)waardering van het stedelijk leven.
Het middenhuursegment is te klein in de meeste gemeenten van ons land. Oók buiten de Randstad. In dit artikel kijken we naar behoefte en aanbod op de woningmarkt. We constateren een disbalans waarvan mensen met een lager middeninkomen de dupe zijn, en verkennen mogelijkheden om het middenhuursegment te vergroten. Daarbij kijken we vooral naar de partijen die dat moeten doen: gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties. Alleen of samen.

De Nederlandse woningmarkt is vanuit economisch perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is sprake van een imperfecte markt. Op een reguliere markt zoeken vraag en aanbod elkaar op en er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is, maar de woningmarkt functioneert anders. De vraag moet vooral binnen de bestaande woningvoorraad worden geaccommodeerd, want door de lange realisatietijd van nieuwe woningen (ca. 7 jaar) reageert het aanbod traag op de vraag uit de markt. Ruimtelijke beperkingen, huurprijsregulering en segmentering (in een sociaal en een geliberaliseerd huursegment) voorkomen dat aanbod en prijs van huurwoningen snel aan een wijzigende marktvraag worden aangepast. Bovendien worden de sociale huur- en de koopsector door de overheid sterk financieel gesteund in tegenstelling tot de vrije huursector. Dit maakt het voor marktpartijen lastiger om concurrerend middenhuurwoningen te realiseren.

Afbeelding 1 laat daarvan de gevolgen zien. Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaatje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur-)woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Als we spreken over het middensegment, kunnen we doelen op mensen met een middeninkomen, of woningen met een middeldure huur- of koopprijs. Qua doelgroep onderscheiden we huishoudens met een laag, midden of hoog inkomen. Anderhalf miljoen huishoudens behoren tot de middengroep, 21% van alle huishoudens.[i] In dit artikel focussen we op deze middengroep en delen hen daartoe in drieën in (met inkomensgrenzen, prijspeil 2018, van € 36.798 - €41.056 - €44.360 - €52.500). In Afbeelding 2 zien we hoe de verschillende inkomensgroepen over de woningvoorraad zijn verdeeld. Alle drie groepen middeninkomens wonen het vaakst in een koopwoning, (op afstand) gevolgd door een sociale huurwoning. Slechts een beperkt deel woont in een vrije sector huurwoning. Dat kan ook niet anders, want dat marktaandeel is maar klein (ca. 6%).

Qua woningen focussen we op middenhuur. Definities van wat een middenhuurwoning is, variëren naar plaats en tijd. De woningmarkt in Amsterdam verschilt nou eenmaal van die in Appingedam. Maar wat is dan middenhuur? Rob van Gijzel spreekt in zijn rapport Samen bouwen aan middenhuur [i] over ‘huurprijzen tussen €700 en €1000’. Woningcorporaties en Aedes onderscheiden goedkope, betaalbare en dure huurwoningen. De laatste groep begint bij de tweede aftoppingsgrens van €640,14 (prijspeil 2018). Het Ministerie van BZK doet er in een themahoofdstuk in Staat van de Woningmarkt 2017 [ii] geen uitspraken over.

Door aanscherping van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en strengere hypotheekeisen zijn steeds meer huishoudens met een laag middeninkomen aangewezen op woningen in het middenhuursegment. Uit het onderzoek van Platform31 Ruimte voor middeninkomens[i] blijkt dat een deel van deze huishoudens geen huren van €711 of meer kan betalen. Weliswaar kan de groep met een inkomen tot circa € 40.000 tijdelijk tot 2021 in de sociale huursector terecht, maar dit biedt alleen soelaas voor huishoudens met kinderen. Uit het onderzoek blijkt dat gezinnen met dat inkomen over onvoldoende financiële ruimte beschikken voor een woning boven de liberalisatiegrens. Gezinnen hebben minimaal een jaarinkomen van 46.000 euro nodig om een huurprijs van 711 euro te kunnen betalen.

Omdat geen eenduidige definitie van een middenhuurwoning bestaat, hanteren we in dit artikel een eigen onderverdeling in twee categorieën: een betaalbare middenhuurwoning, en een dure middenhuurwoning. Een betaalbare middenhuurwoning is alles boven de tweede aftoppingsgrens (€640,14) tot €800. Dure middenhuurwoningen starten bij €800 tot €1000, en in enkele krappe centrumsteden tot €1200. Daarboven typeren we als ‘duur’.

Deze grenzen zijn niet willekeurig gekozen. Woningcorporaties werken vaak met de aftoppingsgrens om aan de passendheidsnorm te voldoen en bieden daarom steeds minder woningen boven die grens aan.

Beleggers zijn huiverig voor de verplichtingen van de gereguleerde sector, een enkeling daargelaten. Al even huiverig zijn ze voor huurprijzen dicht boven de liberalisatiegrens van €710,68. Omdat de woningwaardering mede afhankelijk is van de WOZ-waarde, is een zekere marge nodig om niet onverhoeds terug te vallen in de gereguleerde sector. Marktpartijen verhuren daarom nieuwe huurwoningen doorgaans vanaf €800. En de grens van duizend euro is een psychologische.

Exacte cijfers over de behoefte aan middenhuurwoningen zijn schaars. In het al genoemde rapport Samen Bouwen aan Middenhuur wordt de extra behoefte aan middenhuur geraamd op tussen de 60.000 en 200.000 woningen in de komende tien jaar, gebaseerd op het WoON 2015 en Primos-prognoses. De NVM schat de behoefte aan de bovenkant in, op basis van een extra vraagontwikkeling vanuit starters en senioren.

Of het tekort nou groter of kleiner is, het is duidelijk dàt het er is. Maar wie is er nu aan zet om het weg te werken?

Voor het realiseren van middenhuurwoningen staan marktpartijen als eerste aan de lat. Er zijn verschillende typen spelers, zoals institutionele beleggers, die landelijk opereren en geld investeren van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, en een grote groep particuliere verhuurders/beleggers, die vaak meer regionaal of lokaal actief zijn.

Uit onderzoek van de Stec-Groep[i] blijkt evenwel dat investeringen achterblijven. Het gebrek aan marktconforme grondprijzen voor huurwoningen – koopwoningen genereren een hogere grondopbrengst – gebrek aan concreet woonbeleid en koudwatervrees bij gemeenten om met beleggers samen te werken, worden als belangrijke bottlenecks ervaren. Zo geeft slechts 13 procent van de investeerders aan regelmatig contact te hebben met gemeenten. Cultuurverschillen en beeldvorming werpen barrières op. Rob van Gijzel spreekt in dit verband over ‘gestold wantrouwen’. Toch is de vrees dat marktpartijen uit zijn op het maken van snelle winst, vaak niet terecht. Uit het genoemde onderzoek blijkt dat 90 procent van de beleggers bereid is afspraken te maken over huurprijzen, exploitatietermijnen en huurverhogingen, wanneer gemeenten concessies doen in de grondprijs.

Grote bedragen voor vastgoed gereserveerd investeringskapitaal blijven zodoende onbenut. Capital Value meldt in haar jaarlijkse rapportage dat beleggers vorig jaar weliswaar een groot bedrag in huurwoningen hebben geïnvesteerd, maar dat alleen al Nederlandse pensioenfondsen € 1,5 mrd. aan beschikbaar investeringskapitaal niet in huurwoningen hebben kunnen beleggen. Elk jaar geven zij een soortgelijke boodschap af: het geld blijft op de plank liggen. In plaats van aan huurwoningen in Nederland, wordt het geld nu besteed aan kantoren in Canada of een winkelcentrum in Maleisië. Dat is een gemiste kans.

In twaalf gemeenten zijn in 2017 lokale samenwerkingstafels georganiseerd[ii]. De ervaringen zijn positief. Gemeenten hebben tenders uitgezet, er zijn investeerders gevonden die voor langere periode middenhuur willen realiseren en er zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van wijken. Het instrument samenwerkingstafel blijkt een goede methode om het gestold wantrouwen te doen smelten.

Gemeenten kunnen specifiek grond voor middeldure huurwoningen reserveren. In steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag gebeurt dat al. Gemeenten kunnen dat doen bij het aanpassen van de Woonvisie, het vaststellen van een beleidskader of sinds vorig jaar ook in het bestemmingsplan. De VNG en het ministerie van BZK bieden hulp met het Gemeentelijk instrumentarium middenhuur[i] en Platform31 organiseert het Praktijklab middenhuur[ii] om daadwerkelijk aan de slag te gaan: van Woonvisie, (aangepaste) huisvestingsverordening en bestemmingsplan tot het maken van privaatrechtelijke afspraken.

Omdat de vraag naar middenhuur varieert, hecht het Rijk aan lokaal initiatief. Nog voor de zomer van 2018 wordt een wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur aan de Tweede Kamer aangeboden. Minister Ollongren zal er tevens bij gemeenten op aandringen om lokaal prestatieafspraken te maken voor meer middenhuur. Een expertteam adviseert op lokaal en regionaal niveau partijen over woningbouw in brede zin, middenhuur inbegrepen.

De tweede dunne relatie in Afbeelding 3 is die tussen corporaties en markt. Corporaties beschikken over 2,4 miljoen woningen, waarvan naar schatting ongeveer de helft voldoende woningwaarderingspunten heeft om in theorie boven de aftoppingsgrens verhuurd te kunnen worden. Omdat ook vraag naar betaalbare sociale huurwoningen groot is, wordt het verhogen van de huurprijzen, zodat deze verhuurd kunnen worden aan de middeninkomen niet wenselijk geacht.

Corporaties hebben per 1 januari 2018 een scheiding moeten maken tussen DAEB- en niet-DAEB-woningen. De Autoriteit woningcorporaties berekent in het Sectorbeeld 2017[i] dat corporaties 68.000 woningen van de sociale naar de commerciële portefeuille hebben overgeheveld. Een belangrijk deel daarvan wordt momenteel nog onder de liberalisatiegrens verhuurd. Als de huidige bewoners verhuizen, kunnen deze woningen commercieel worden verhuurd. Samen met de bijna 72.000 huurwoningen waarvan het huurniveau boven de al enkele jaren gefixeerde liberalisatiegrens is doorgestegen, beschikken de woningcorporaties gezamenlijk over 140.000 niet-DAEB woningen. Dat maakt corporaties een aanzienlijke speler in het middenhuursegment. Daarnaast beschikken de corporaties gezamenlijk over ca. 300.000 woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.

Corporaties verkopen woningen aan individuele bewoners, maar ook als pakket aan marktpartijen. In de periode 2011 tot augustus 2017 gaat het om een kleine 21.000 woningen[ii] aan beleggers. Deze verkopen hingen samen met versoepeling van de verkoopregels en financiële problemen bij een aantal corporaties. Door de toegenomen druk op de sociale huursector wordt op basis van door corporaties verstrekte prognoses een daling van het aantal verkopen verwacht. Bovendien is de financiële positie van corporaties versterkt en is ook voor corporaties investeren in vastgoed aantrekkelijk.

Er zijn mogelijkheden om de terugloop in verkoopaantallen te voorkomen, wanneer gemeenten corporaties meer ruimte bieden om nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal naar beleggers af te stoten duurdere sociale huurwoningen. Het mes snijdt dan aan drie kanten: het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, tegelijkertijd worden middeldure huurwoningen toegevoegd en beleggers investeren in de woningmarkt. Bij de verkoop kunnen corporatie en belegger afspraken maken over een geleidelijk huurprijsontwikkeling.

De derde relatie in de geschetste driehoek is er een van ‘bekendheid’. De herziening van de Woningwet in 2015 heeft gevolgen voor wat gemeenten mogen verwachten van corporaties. Sindsdien zijn corporaties verplicht om zich te focussen op hun kerntaak: de gereguleerde woningvoorraad voor huishoudens met lage inkomens. Corporaties moesten onderscheid maken tussen kernactiviteiten (DAEB) en overige activiteiten (niet-DAEB).

Uit nog te publiceren onderzoek van Platform31 blijkt dat een groot gedeelte van de corporaties nog geen expliciete strategie voor het niet-DEAB-bezit heeft geformuleerd. De meeste corporaties richten zich op DAEB en hanteren het niet-DAEB bezit als appeltje voor de dorst. Verder blijkt dat ze de niet-DAEB woningen momenteel voornamelijk inzetten voor huishoudens met middeninkomens. Het verdient aanbeveling dat gemeenten met corporaties afspraken maken over de inzet en in de verhuur houden van het niet-DAEB bezit van corporaties, met name voor de groep lage midden inkomens.

Alom wordt erkend dat de vraag naar middenhuurwoningen veel groter is dan het aanbod. Bovendien zijn de middenhuurwoningen van de verkeerde prijsklasse. Voor lage middeninkomens zijn huren tussen de €600 en €800 betaalbaar, maar juist in deze prijsklasse wordt er weinig aangeboden. Corporaties wijzen passend toe aan de kerndoelgroep en bieden woningen aan tot de tweede aftoppingsgrens (€640), en marktpartijen bieden uit voorzorg woningen pas aan vanaf €800, en soms (veel) hoger als de krappe markt dat toelaat.

De belangrijkste spelers om meer middenhuur te realiseren, draaien om elkaar heen. Corporaties hoeven niet zo nodig, marktpartijen klagen over gebrek een grondposities en gemeenten en markt zijn niet gewend met elkaar om te gaan. Mensen met een middeninkomen zijn hiervan de dupe.

We zien wel een uitweg. Corporaties en beleggende marktpartijen kunnen elkaar goed aanvullen, en gemeenten kunnen dit met beleid sturen. Bijvoorbeeld wanneer corporaties met de duurdere sociale huur en het bestaande niet-DAEB bezit het huursegment €640-€800 en daarmee de lage middeninkomens bedienen (en daar met gemeenten afspraken over maken). En de markt het segment tussen €800-€1000 en daarmee de (hogere) middeninkomens bedient (en ook daar met gemeenten afspraken over maakt). Dit sluit goed aan op de ambities geformuleerd in de Nationale woonagenda 2018-2021[i]. Eén daarvan is het creëren van meer doorstroming naar de middenhuur, bijvoorbeeld door grotere woningen van corporaties in te zetten in het middenhuursegment. Hierover kunnen betrokken partijen aan de lokale woningmarkttafels samen prima afspraken maken.

Het is tijd om aan de slag te gaan. Niet vanuit wantrouwen, maar vanuit vertrouwen. Zodat ook de toeschouwers op de kant aan boord kunnen van het middenhuurschip. En zodat Juri wel kan beginnen aan zijn eerste baan in Haarlem.

Platform31 heeft in mei 2018 het boekje ‘Spelers op de Woningmarkt’ [ii] uitgebracht, waarin de rol en toegevoegde waarde van genoemde partijen kort worden toegelicht.