32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGRONDMATIGINGHUURVERHOGINGBLIJFTMOGELIJKIndeWestelijkeMijnstreekwoont19%vandehuurdersineengeletophuninkomentegoedkopewoning.OpdefotoeenflatinGeleen(FotoRogerDohmen/HollandseHoogte)33TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGROND34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGRONDDOOR JOHN C?STERS, FREELANCE JOURNALISTWoningcorporaties staan onder grote (financi?le)druk. Om de verhuurder- en saneringsheffingen tekunnen betalen, moeten ze in de bedrijfsvoeringalle zeilen bijzetten. Het leidt tot lastig rekenwerk,waarbij de rekening niet zelden voor een groot deelbij de huurders wordt gelegd. Zij worden ook in 2014 weer met forsehuurverhogingen geconfronteerd. Een minderheid van de corporatiesslaagt er wel in een gematigd huurbeleid te voeren, zoals ZOwonen inde Westelijke Mijnstreek in Limburg. Deze corporatie trekt fors debroekriem aan en sorteert en passant voor op de huursombenadering.Hoe richt ZOwonen haar financi?le huishouding (opnieuw) in?De gematigde huurverhoging bij ZOwonen (in 2014 gemiddeld 2,85%)vloeit voort uit het nieuwe huurbeleid, dat zijn oorsprong vindt in hetin 2011 vastgestelde nieuwe ondernemingsplan `Terug naar de kern'.Hierin maakt de corporatie een `radicale keuze voor de mensen met desmalste beurs', zegt directeur-bestuurder Ton Mans. `Wij kunnen deproblemen voor mensen met middeninkomens niet oplossen.Gemengd bouwen is prima, maar niet door ons. Wij werken voor delaagste inkomensgroepen. Dan is het logisch om het wonen zo veelmogelijk betaalbaar te houden.'`De betaalbaarheid staat ook in de Westelijke Mijnstreek zwaar onderdruk. De huurachterstanden zijn in 2013 fors opgelopen. Uit diverseonderzoeken blijkt dat steeds meer mensen in deze regio op of onderde armoedegrens leven. Onder onze huurders geldt dat voor maximaal3.750 huishoudens. Dat vraagt op alle fronten om voorzichtigheid, ookin het huurbeleid. Wij kiezen er daarom bewust voor om eerst via hetreorganiseren van onze eigen huishouding kosten te besparen en pasin tweede instantie een extra huurverhoging bij de huurders door terekenen.'REORGANISATIEZOwonen moet met haar bezit van bijna 14.000 woningen (waarvanhet overgrote deel in de gemeente Sittard-Geleen) de komende jareneen verhuurder- en saneringsheffing betalen die samen oplopen totzo'n acht miljoen euro per jaar vanaf 2017. Gelet op de groeiendebetaalbaarheidsproblemen wil ZOwonen de heffingen zo veel mogelijkuit eigen zak betalen, zonder extra huurverhogingen. De corporatiebehoort daarmee tot een selecte groep sociale verhuurders die dehuurverhoging beperkt tot (ongeveer) de inflatie. Zo bleek onlangsnog uit een onderzoek van De Persdienst dat pakweg tweederde van decorporaties in 2014 gebruik maakt van de maximale ruimte die minis-ter Blok biedt voor de huurverhogingen (de inflatie van 2,5% plus,afhankelijk van het inkomen, 1,5%, 2% of 4%). Het WaarborgfondsSociale Woningbouw (WSW) bracht in mei naar buiten dat corporatiesde komende jaren kiezen voor huurverhogingen boven inflatie. Hetfonds verwacht een stijging tot 2018 van gemiddeld 4,2% per jaar.Dat ZOwonen daar onder kan blijven, is om te beginnen te danken aanhet reorganisatieplan ZObeter, waarvan de uitvoering in 2012 startte.Dit plan moet een structurele bezuiniging opleveren van minstens 5,5miljoen euro per jaar vanaf 2016. Door het inkrimpen van de perso-neelsformatie met grofweg een derde (van 172 naar 115 fte) is hiervanop dit moment ruim drie miljoen gerealiseerd. Deze reductie in perso-neel is voor een belangrijk deel gerealiseerd door het outsourcen vande onderhoudsafdeling van 24 mensen.`Wij kiezen er bewust voor om eerst via hetreorganiseren van onze eigen huishouding kostente besparen en pas in tweede instantie een extrahuurverhoging bij de huurders door te rekenen'`Daarnaast brengen we de kosten van nieuwbouw omlaag door onderandere meer ketensamenwerking', aldus Mans. `We zitten nu op stich-tingskosten van 145.000 euro per woning, maar willen verder terugnaar 135.000 euro. Ook kopen we scherper in door de hele inkoop tecentraliseren. We hebben berekend dat daarmee uiteindelijk nog eensdrie miljoen euro per jaar kan worden bezuinigd. Dat alles samenmoet leiden tot interne bedrijfskosten van zo'n 1.050 euro per woningeind 2015. Daarbij bezuinigen we niet op het onderhoud zelf en dedienstverlening aan huurders. Mede door de hoge maar incidentelereorganisatiekosten, onder meer voor ICT en inhuur, zitten we nu ove-rigens nog op interne bedrijfskosten van rond 1.350 euro per woning.'De uitvoering van het plan ZObeter is voor de bedrijfsvoering vanZOwonen extra belangrijk, omdat de corporatie in een krimpmarktopereert. Het aantal huishoudens neemt voorlopig nog wel toe, maarzal vanaf 2025 afnemen. `Dat betekent dat we rond 2030 nog maar eenbezit zullen hebben van naar verwachting zo'n elfduizend woningen,misschien wat meer als de groep mensen met de laagste inkomens forszou groeien', zegt Mans. `Daar komt bij dat in een krimpende markt deverkoop van woningen moeizaam verloopt. Vanaf midden 2010 zit daarecht de klad in. Verkochten we voorheen zo'n honderd huurwoningenper jaar, nun komen we met veel inspanningen nu op ongeveer vijftig.'AANPASSING STREEFHURENNa de bezuinigingen uit ZObeter kan ZOwonen, om de heffingen uiteigen zak te kunnen betalen, volstaan met een jaarlijkse totale huur-som van 74% van de opgetelde maximale huren volgens het huidigewoningwaarderingsstelsel. Dat is iets hoger dan het huidige gemiddel-de huurniveau van circa 70% van maximaal redelijk. Het niveau van74% wordt in het nieuwe huurbeleid gehanteerd als de gemiddeldeHet kan, een gematigd huurbeleid voeren, dat laat ZOwonen in de Westelijke Mijnstreek inLimburg zien. Mede door een reorganisatie kan de corporatie de huurverhoging beperken totongeveer de inflatie.35ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014streefhuur van de complexen van ZOwonen. Bij de afzonderlijkewoningcomplexen wordt dit streefhuurpercentage aangepast.Een eerste correctie vindt plaats op basis van de kwaliteit: bijwoningcomplexen met het kwaliteitslabel `laag', gaat het streef-huurpercentage 5% omlaag. Daarna volgen nog twee correcties alsgevolg van de populariteit van een complex (gemeten aan de ver-huurbaarheid van leeggekomen woningen) en de mutatiegraad.Complexen met een standaard of goede kwaliteit die heel populairzijn en/of waar maar weinig mensen verhuizen, kunnen zo eenstreefhuurpercentage krijgen dat oploopt tot 94% van maximaalredelijk.Van complexen met een lage kwaliteit, populariteit en hoge muta-tiegraad kan het percentage omlaag tot in het uiterste geval 49%van maximaal redelijk. In het nieuwe huurbeleid hangt de toege-paste jaarlijkse huurverhoging af van hoe de huidige huur van dewoning zich verhoudt tot de streefhuur. Woningen met een huurlager dan de streefhuur, krijgen een huurverhoging van inflatieplus maximaal 1% (per 1 juli 2014 dus maximaal 3,5%). Woningenmet een huur boven de streefhuur krijgen een huurverhoging vande inflatie min 1% (per 1 juli 2014 dus 1,5%).De streefhuren, die jaarlijks stijgen met de inflatie, worden verdernog afgestemd op de aftoppingsgrenzen in de regeling voor huur-toeslag. Van de huidige sociale huurwoningen (het DAEB-bezit)worden de huren afgetopt op de liberaliseringsgrens (in 2014 699,48), ook als de streefhuur hoger zou liggen. Van de woningenmet een streefhuur boven de tweede aftoppingsgrens (in 2014556,82 euro voor een- en tweepersoonshuishoudens en 596,75 eurovoor huishoudens met drie of meer personen), worden de hurentoch op deze grens afgetopt als ze een laag energielabel hebben vanE, F of G (dit geldt voor ruim 800 woningen).`Zo kan het gebeuren dat een huurder die isvertrokken zijn woning voor een lagere prijsgeadverteerd ziet staan'Om de werkelijke huren beter in balans te brengen met de streef-huren en ook binnen de aftoppingsgrenzen te houden, voorziet hethuurbeleid van ZOwonen ook in de mogelijkheid om bij mutatie dehuren te verlagen. `We doen dat niet bij zittende huurders', aldusMans. `Zo kan het gebeuren dat een huurder die is vertrokken zijnwoning voor een lagere prijs geadverteerd ziet staan. Uit overlegmet de huurdersorganisaties is gebleken dat ze dit toch als objec-tief, transparant en goed uitlegbaar beschouwen.'VOORSORTERENMet het huurbeleid sorteert ZOwonen feitelijk voor op de doorminister Blok aangekondigde huursombenadering. Corporatieszouden in de toekomst meer mogelijkheden krijgen om te gaanvari?ren met de huurverhogingen van individuele woningen. Eenvoorstel hiervoor, dat door belangenorganisaties als Aedes en deWoonbond al jaren wordt bepleit, wordt eind dit jaar verwacht.ZOwonen gaat er nu al mee aan de slag omdat de corporatie, zegtTon Mans, niets ziet in de door het kabinet mogelijk gemaakteinkomensafhankelijke huurverhogingen.363636TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014`Deze moeten bijdragen aan de bestrijding van de scheefheid. Die is inde Westelijke Mijnstreek lager dan het landelijk gemiddelde. Hierwoont 19% van de huurders in een gelet op hun inkomen te goedkopewoning. In Nederland als geheel is dat 28%. Op zich ondersteunen ookwij het streven om goedkope woningen zo veel mogelijk te bestemmenvoor mensen met de laagste inkomens. Dat is ook de enige groep waar-voor de corporaties op aarde zijn. Maar het heeft ook voordelen omgemengde wijken te hebben en we willen mensen met middeninko-mens niet wegjagen uit onze woningen. ZOwonen kiest in het huurbe-leid bewust voor een koppeling tussen huurprijs en kwaliteit en popu-lariteit van de woning. Dat vinden wij een eerlijker en logischer sys-teem dan een inkomensafhankelijk huurbeleid, omdat zo gaandewegeen betere verhouding ontstaat tussen prijs en kwaliteit van degehuurde woningen. Daar komt bij dat wij vorig jaar hebben ingeschatdat het doorvoeren van inkomensafhankelijke huurverhogingen ergbewerkelijk zou worden en ook praktische problemen zou kunnenopleveren met de Belastingdienst. Dat waren nog twee redenen om ervan af te zien.'VOLDOENDE GOEDKOPE WONINGENUit het feit dat de gemiddelde huurverhoging bij ZOwonen in 2014 op2,85% uitkomt, blijkt dat de corporatie nu meer woningen heeft meteen huur onder de streefhuur dan woningen met een huur boven destreefhuur. De uitsplitsing van de toegepaste huurverhogingen laatzien dat zo'n 4.000 woningen een huurverhoging krijgen lager dan deinflatie. Daar staan bijna 8.500 woningen tegenover die een huurver-hoging van 3,5% krijgen. Blijven er zo nog wel voldoende betaalbarehuurwoningen over? Mans zegt van wel.`Doordat we nu versneld naar de streefhuren gaan, valt de huurverho-ging in 2014 inderdaad iets hoger uit dan de inflatie en krijgen relatiefveel woningen 3,5% huurverhoging. Via ons strategisch voorraadbe-leid houden we in de gaten dat er voldoende goedkope woningen over-blijven. Gelet op de omvang van de groep huurders op of onder dearmoedegrens hebben we, zo is gebleken uit onderzoek, op langeretermijn 4.700 goedkope woningen nodig. Dat zijn volgens onze defini-tie woningen met een huur van maximaal 500 euro. Door het nieuwehuurbeleid hebben we straks 5.500 goedkope woningen. Onder hetoude huurbeleid zouden dat er duizend minder zijn.'`De investering moet door ZOwonen gedeeltelijkkunnen worden doorberekend aan de huurders,met als randvoorwaarde dat de huurders er doorenergiemaatregelen in hun totale woonlastennooit op achteruit mogen gaan'MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD GENOEGOm de betaalbaarheid verder te verbeteren, wil ZOwonen de komendejaren extra aandacht gaan besteden aan de totale woonlasten. `Aaninkomensbeleid willen we niet doen, wel aan woonlastenbeleid', aldusMans. `Dat zullen we doen door middel van investeringen in de ver-duurzaming van de voorraad, zodat huurders minder kwijt zijn aanhun energierekening. We zijn dan ook zeer ge?nteresseerd in de busi-nessmodellen die nu worden ontwikkeld voor onder meer de nul-op-de-meter woning. Voorwaarde is dat de investeringen in duurzaam-heid goed kunnen worden afgedekt. We kunnen het ons nu eenmaalniet permitteren investeringen te plegen zonder dat daar enige huur-verhoging tegenover staat. De investering moet door ZOwonen gedeel-telijk kunnen worden doorberekend aan de huurders, met als rand-voorwaarde dat de huurders er door energiemaatregelen in hun totalewoonlasten nooit op achteruit mogen gaan.'`Aan inkomensbeleid willen we niet doen,wel aan woonlastenbeleid'Moeten we, gezien de bereikte besparingen door ZObeter, nu conclu-deren dat de huurders van ZOwonen jaren te veel hebben betaald? `Datvind ik een flauwe interpretatie van onze inspanningen. Mocht dat alzo zijn, dan kun je dat voor haast alle corporaties in Nederland zeggen.Een niveau van 74% van maximaal redelijk is landelijk gezien niethoog. Het is op dit moment het maximale wat we kunnen doen engelet op de positieve reacties van onze huurdersorganisaties is hetmaatschappelijk verantwoord genoeg. Als vastgoedondernemer moe-ten we onze financi?le huishouding op orde houden en daarvoor is eenbepaalde huursom nodig. Tegelijkertijd werken we aan maatschappe-lijke doelen, de betaalbaarheid voor mensen met de laagste inkomensvoorop. Dat tezamen leidt tot dit zeer afgewogen geheel. Ik daag ieder-een uit aan te tonen en hard te maken dat het nog socialer kan.'ACHTERGRONDDOELSTELLINGEN REORGANISATIEPLAN ZOBETER? Vanaf 2016 moet er 5,5 miljoen zijn bezuinigd op de organisatiekos-ten per jaar.? De toekomstige onderhoudslasten moeten terug naar een gemiddeldevan maximaal 18 miljoen per jaar.? De interne bedrijfskosten (ABA) moeten terug naar 1.050 per ver-huureenheid per jaar. Deze bedroegen in 2013 zo'n 1.350 per ver-huureenheid.? De investeringsuitgaven voor nieuwbouw en renovatie moeten dalendoor aanpassing van programma's van eisen en door ketensamenwer-king. Doel: 15% besparen op de stichtingskosten en 28% procent op deexploitatielasten.? Optimaliseren huuropbrengsten onder de randvoorwaarde van betaal-baarheid.? In 2013 is een aanvullend traject gestart met het doel 3 miljoen tebesparen op inkoop.Enkele cijfers over ZOwonen (per 31-12-'13):? Aantal woningen en wooneenheden: 13.896;? Solvabiliteit: 23,63%;? Gemiddeld aantal WWS-punten: 140;? Gemiddelde huurprijs: 478,17.