20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR MARJA ELSINGAMijn groep doet onderzoeknaar huisvestingsystemen invele landen en beoogt niet alleen wetenschappelijkemethoden voor internationale vergelijking te verbete-ren, maar vooral ook dat landen leren van elkaar ophet onderwerp hoe zorgen we dat mensen fatsoenlijk wonen en datambities uit de Grondwet waargemaakt? Nederland is een inspirerendland op dit punt, vooral vanwege haar brede sociale huursector en ookde reden dat veel promovendi uit van alle delen van de wereld kiezenom er een promotie te doen.Het kernprobleemMaar wat kunnen mijn promovendi leren van Nederland? Wat pres-teert de sociale huursector en waarom is die nu onderwerp van eenparlementaire enqu?te? De kern van het probleem is volgens mij dathet ontbreekt aan legitimiteit. Nu is legitimiteit een complex woordwaar veel onder kan worden verstaan. Suchman (1995) een expert opdit terrein, onderscheidt drie dimensies: pragmatische (is het duidelijkvoor de stakeholders?), morele (sluit het aan bij de moraal?) en cogni-tieve legitimiteit (zijn organisatie en activiteiten herkenbaar?).De zelfregulering heeft gefaald, het toezicht heeft gefaald, er vondfraude plaatst, maar wellicht nog belangrijker is dat het niet meer dui-delijk is waarvoor de sociale huursector staat. Corporaties leveren pro-ducten die anderen niet verwachten. Afgezien van de excessen dienaar voren kwamen bij de parlementaire enqu?te gaat het om middel-dure woningen die concurreren met die van beleggers. Anderzijdslevert ze niet wat velen wel verwachten: betaalbare woningen.Volgens recent onderzoek woont een substantieel deel van de huur-ders, ook in de sociale huursector, volgens algemeen geaccepteerdeNibud-normen onbetaalbaar.Door een gebrek aan legitimiteit is de trots van de Nederlandse volks-huisvesting, het instituut woningcorporatie in haar huidige vorm,helaas uitgewoond. De institutionele oplossing voor goed en betaal-baar wonen, de woningcorporatie, is zelf een probleem geworden.Nadere analyseHet accent ligt in het huidige corporatiedebat op het breed houdenvan de sector: niet-DAEB moet aan boord worden gehouden en dedoelgroep moet breed zijn. Maar wat is de meerwaarde van een bre-de sociale huursector? Deze vraag is redelijk taboe onder volkshuis-vesters.Waarom is een smallere sector eigenlijk een probleem? De reflex inhet debat is: ja, maar anders krijg je marginalisering en getto's en datis een drama. Waarom: omdat arme mensen dan geconcentreerdwonen en er dus verloedering ontstaat. Met een brede sector voor-kom je dat. Met een brede sector heb je gemengde wijken en dat isgoed voor de maatschappelijke kansen van kansarmeren. Maar is hetwerkelijk zo dat een brede sector leidt tot een mix van inkomensgroe-pen? Is het niet zo dat er binnen de sector concentraties ontstaan?Een volgende vraag is wat heeft een arme huurder aan een wat rijkerebuurtgenoot. Hierover is veel onderzoek verschenen en de meerwaar-de als het gaat om maatschappelijke kansen, van een wat rijkere buur-man blijkt niet zo groot tot afwezig.Er wordt geredeneerd vanuit de bestaande instituties die maatschap-pelijk zwaar onder vuur liggen, niet alleen in Nederland. Wat gebeurter ondertussen? Onder druk van het gebrek aan politiek draagvlak dateen verhuurdersheffing mogelijk maakt, gaan de huren omhoog enwonen veel mensen onbetaalbaar. Onder druk van deze heffing moe-ten corporaties effici?nter gaan werken. Maar wat is efficiency? OnderLegitimiteit: vanhogere DAEB-kunde1naar woonoplossingenMijn leerstoel gaat over de organisatie van de woningmarkt. Wat de rol is van deoverheid, de markt en non-profit organisaties, welke sturingsinstrumenten wordentoegepast en welke sociale normen hieronder liggen en legitimatie verzorgen.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014druk van de heffing wordt er volop geschrapt in de uitgaven. Maar inwelke uitgaven en lijdt niet ook de service aan de huurder daaronder?Lijdt de leefbaarheid niet daaronder? Gaat het niet om zaken dieeigenlijk tot de kerntaak behoren? Die vraag is moeilijk te beantwoor-den, omdat niet helder is wat de kerntaak is van woningcorporaties.Wat verstaan we anno 2014 eigenlijk onder `het belang van de volks-huisvesting'?OplossingsrichtingMoeten we niet denken in termen van maatschappelijke efficiency inplaats van alleen bedrijfseconomische? Wat wint de maatschappij metoverheidsbemoeienis op de woningmarkt? Wat is publiek belang enwelke kosten worden bespaard met het dienen van dit belang? Watkost een dakloze, wat kost een buurt waar niemand meer wil wonen?Onderzoek ontbreekt hier helaas. Er is een instituut, de woningcorpo-ratie, dat problemen pretendeert aan te pakken. De oplossing woning-corporatie sluit echter niet aan bij de problemen en het politieke dis-cours in 2014.Mensen en huizenWoningcorporaties hebben goed gewerkt: de woningmarkt staat ergoed voor, maar het instituut woningcorporatie is uitgewoond. Wemoeten toe naar institutionele vernieuwing, want adequaat wonenblijft verankerd in de Grondwet en heeft ook maatschappelijke meer-waarde ofwel dient een publiek belang. We moeten voortbouwen opde huidige situatie, die is nog steeds redelijk en staat dus ook niet opde politieke agenda. Minister Blok heeft veel steun voor zijn beleid omde sector te laten krimpen en gaat ook bijzonder voortvarend te werk.Een visie op hoe te zorgen voor de in de Grondwet verankerde ambi-tie om fatsoenlijke huisvesting te realiseren ontbreekt helaas. Wemoeten terug naar mensen en huizen.Inhoud opnieuw verpakken in toekomstbestendige institutiesMoeten we dan de sector laten krimpen zodat er kans is op marginali-sering, op getto's? Nou, we kunnen daar op zijn minst over nadenken.Wat is er eigenlijk mis met een goed sociaal vangnet? De kunst wordtdan: wees creatief in het bouwen van betaalbare woningen: qua ont-werp en bijdragen van bewoners in het ontwerpproces is er veel teweinig creativiteit als je het mij vraagt. Met ontwerplabs kun je totmooie oplossingen komen, dat is veel te weinig gedaan. Naast hetfysieke ontwerp is het sociaal beheer van belang. Hierin heeftNederland een goede traditie, er zijn immers ook binnen die bredesector al concentraties van lage inkomensgroepen. Een doordachtewoningtoewijzing, een huismeester en een sociaal beheerder kunneneen groot verschil maken.En die ruimtelijke concentratie dan? De sector in Nederland heeft eengrote spreiding. Een doordacht verkoop- en afstootplan kan voorko-men dat er grote concentraties ontstaan.En de middeninkomens dan? Zij kunnen toch niet altijd een woningkopen en kunnen zij wel in de particuliere huursector terecht? Goedpunt: naar mijn smaak zijn de verwachtingen van de particuliere huur-sector veel te groot. Ik ben heel benieuwd naar de resultaten van deverkoop van de Vestia-woningen aan Patrizia en ook naar de daadwer-kelijke investeringsplannen van alle buitenlandse investeerders die nubelangstelling tonen. Ik vrees dat de hoge verwachtingen niet wordenwaargemaakt. Wat is dan de oplossing voor de middengroepen in departicipatiesamenleving van 2014? We moeten op dit punt leren vanhet buitenland: van de community land trusts in de Verenigde Staten,van coops in Duitsland en Oostenrijk en van vele innovatieve kooppro-ducten. Vormen van wonen die de verantwoordelijkheid bij bewonerslaten en door middel van een geringe invloed van de overheid viagrondbeleid of hypotheekgarantie zorgen voor adequate en betaalbarehuisvesting. De participatiesamenleving is een goede mogelijkheid omons systeem te vernieuwen. Er zijn alternatieven voor koopwoningen,sociale verhuurders en commerci?le beleggers, maar je moet ze welwillen zien.Innoveren en experimenterenKortom, innoveren en experimenteren is mijn antwoord op de crisis inde corporatiesector. Zorgen voor antwoorden op concrete vragen vanmensen. Wat kan ik verwachten als mijn buurman een drugsdealerblijkt? Wat kan ik verwachten als mijn moeder niet meer op haar flatkan wonen? Wat kan ik verwachten over de betaalbaarheid van mijnwoning? Helderheid en geloofwaardigheid zijn topprioriteit, de instituti-onele verpakking volgt. Wordt die een innovatief sociaal vangnet, wor-den takken afgesplitst naar co?peraties, gaat beheer van gemengdecomplexen een belangrijke expertise worden? Worden woningcorpora-ties wellicht regieorganisaties voor de woningmarkt, die uitbestedenen contracteren, met verschillende taken die op verschillende manie-ren worden gelegitimeerd? Laten we denken en experimenteren inontwikkelingspaden , die grote raakvlakken hebben met pensioenen,zorg en de rol van wonen in de participatiesamenleving van 2014.De kern van mijn verhaal: het is de hoogste tijd voor institutionele ver-nieuwing. Het verleden heeft een mooie erfenis opgeleverd, helaas zogoed dat het onderwerp wonen van de agenda is verdwenen. Mijnboodschap: zet het belang van goed wonen weer op de agenda, ditdraagt bij aan ambities van de Grondwet en kan bijdragen aan kosten-besparing op vele andere terreinen, zoals de energieopgave en zorgen pensioenen. Er is veel te winnen, het kan heel anders en het zoumooi zijn als Nederland een land blijft dat inspiratie biedt voor mensendie zoeken naar goede woonoplossingen.LiteratuurSuchman, M.C. (1995), "Managing legitimacy: strategic and institutional approa-ches, "Academy of Management Review, Vol. 20 No. 3, pp. 571-610.Noten1 Een term van mijn collega Joris Hoekstra2 Een term van mijn collega Jan van der SchaarTHEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?