TIJDSCHRIFTVOOR DEVOLKSHUISVESTINGJAARGANG21DECEMBER20155DE TOEKOMST VAN DESOCIALE HUISVESTINGTEGENDRUK AAN VERDRINGINGDE CORPORATIE IS DOOD, LEVE DE WOONCO?PERATIE!WOEKEREN MET WONINGKWALITEIT"Ik voel mij nu pas samenvallen met de tijdgeest"prof.dr.ir.JanRotmansNederland zal de komende decennia transformerennaar een nieuwe samenleving waarin de machts-verhoudingen zoals we die nu kennen radicaal zijnomgegooid. Het nieuwe Nederland kenmerkt zich dooreen leven in regionale samenwerkende netwerken waarde mens weer centraal staat. In Verandering van tijdperkvertelt Rotmans voor het eerst ook zijn persoonlijkeverhaal.Verandering van tijdperk, de opvolger van de bestsellerIn het oog van de orkaan, maakt de transitie van de helesamenleving zichtbaar. Naast de sectoren Energie, Bouwen Zorg heeft Rotmans voor dit boek onderzoek gedaannaar de wereld van Onderwijs en Financi?n.Rotmans: "Organisaties die zich aanpassen aan dezeontwikkeling zullen overleven. Zij die vasthouden aanhet oude gaan ten onder."Meerinformatieofdirectbestellen:www.aeneas.nl/veranderingvantijdperk24,9524,95INHOUDSOPGAVEINHOUDSOPGAVE06223842Omslagfoto: Evamarije SmitOnafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt vijf keer per jaar.UitgaveAeneas Media bv, Dr. van Helvoortstraat 3, 5281 BJBoxtel, T 0411 650085, www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgeverEvamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 0411 653586RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Andr? Buys, Martijn deJong-Tennekes, Jan Kammeyer, Jeanet Kullberg, Manonvan Middelkoop, Keimpe Reitsma, Gerrit van Vegchel,Anne-Jo VisserRedactie onderzoeksdossiersManuel Aalbers, Gideon Bolt, Andr? Buys (voorzitter),Kees van der Flier, Marietta HaffnerEindredactieRobert Dingemans, Joop van VlerkenCo?rdinatieRobert Dingemans, Anneroos NigtenLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 0411 650088Abonnementen 2016Jaarabonnement: 130,- (compleet), 95,- (digitaal), 46,- (studenten). Losse edities 22,50 (printeditie), 12,50 (digitale editie), bestellen vialezersservice@aeneas.nl.Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt een toe-slag voor extra porto. Abonnementen lopen voor ??njaar en kunnen elk gewenst moment ingaan. Opzeggenkan tot twee maanden voor vervaldatum telefonisch bijlezersservice, 0411 650088.AdvertentieverkoopMolijn Sales Support, Bert van Woesik,bert@molijnsalessupport.nl, T 073 5033544Vormgeving en opmaakSD Communicatie, John Dupuis, RotterdamVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elektronischopgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen inde vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers vanbeeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn endaarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzageen zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgeno-men zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootstmogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijnredactie en uitgever van Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nietaansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van hande-lingen en/of beslissingen gebaseerd op deinformatie in deze uitgave. Niet altijd kunnenrechthebbenden van gebruikt beeldmateriaalworden achterhaald. Belanghebbenden kun-nen contact opnemen met de uitgever.ISSN 1382-411205 redactioneelProbleemhouderMarja Elsinga06 achtergrondToekomst van sociale huisvesting; voortgaandediscussie in woord en daadAndr? Ouwehand en Wouter Rohde10 achtergrondRolverwarring in de volkshuisvestingBert Wijbenga van Nieuwenhuizen, Martine van Sprundel enJan-Willem Verheij14 columnMag ik dan bij jou schuilen?Rein Swart15 achtergrondDe corporatie is dood, leve de woonco?peratie!Maarten Pel22 achtergrondWoekeren met woningkwaliteitMieke Weterings26 fotorubriekAZC RosmalenHoe woont Nederland?28 achtergrondDe kerntaak: doen wat nu nodig is in de lokalesettingWalter Hamers en Ronald Leushuis32 achtergrondTegendruk aan verdringingJeroen Frissen36 uit de praktijkStroperige procedures en wantrouwen richting NAMAnneroos Nigten38 achtergrondSociaal wonen doe je zelfAnne-Jo Visser en Frank Wassenbergn42 achtergrondNaar een sociale huursector op eigen kracht!Guus Haest46 de mening vanOngemakkelijk gevoelPierre Sponselee3TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015Groene welvaartvoor iedereen?De toekomst van de mondiale energievoorzieningHet aandeel hernieuwbare energie in de wereldwijdeenergievoorziening neemt toe. Tegelijk gaan echter deinvesteringen in fossiele energie door en blijft de vraag naarenergie groeien. Achter deze drie trends gaan verschillendebelangen schuil met elk een eigen verhaal over de toekomstvan de energievoorziening. Of we daarmee op weg zijn naareen groen omslagpunt valt nog te bezien.De toekomst van de mondiale energievoorzieningHet aandeel hernieuwbare energie in de wereldwijdeenergievoorziening neemt toe. Tegelijk gaan echter deinvesteringen in fossiele energie door en blijft de vraag naarenergie groeien. Achter deze drie trends gaan verschillendebelangen schuil met elk een eigen verhaal over de toekomstvan de energievoorziening. Of we daarmee op weg zijn naareen groen omslagpunt valt nog te bezien.Auteur: Stephan SlingerlandISBN: 978-94-6104-041-1Omvang: 160 pagina'sFormaat: 17 x 24 cmUitvoering: full colourAfwerking: genaaid gebrocheerdPrijs: 29,95Meer informatie of direct bestellen?www.aeneas.nl/energievoorgroenewelvaartDr. Stephan Slingerland isbeleidsadviseur energie, klimaaten grondstoffen. Hij werkte onderandere bij het Planbureau voor deLeefomgeving en het ClingendaelInternational Energy Programme.5TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015Minister Plasterk van Binnenlandse Zakenontving een brandbrief van 234 wethou-ders. De forse bezuinigingen op ondermeer de jeugdzorg en de huishoudelijkehulp voor ouderen gaan ten koste vankwetsbare burgers en de rek is eruit. Tal van beleidsissueszijn door decentralisatie en bezuinigingen veranderd vanbeleidsterrein in probleem. Gemeenten voelen zich `pro-bleemhouder', een woord dat nog niet in de Van Dale staat,maar geen toelichting nodig heeft.Waarom ontving minister Blok geen brandbrief? Gemeen-ten en woningcorporaties zijn ook `probleemhouder' van hettekort aan betaalbare woningen. Er zijn in veel regio's te wei-nig betaalbare woningen voor Nederlandse woningzoeken-den, de statushouders doen daar nog een schepje bovenopom nog maar niet te spreken van de vluchtelingenopvang. Eris sprake van een groot probleem dat vooral wordt gevoeldop lokaal niveau. We kennen de voorbeelden van Oranje,Woerden en Steenbergen en de moeite die wethoudershebben om landelijk gedicteerde oplossingen op lokaalniveau uit te leggen aan de bevolking. Waarom alleen maargrote locaties, terwijl draagvlak voor een kleine locatie veeleenvoudiger te realiseren is? Waarom niet constateren datvoor de huisvesting van vergunninghouders, maar wellichtook voor de vluchtelingenopvang een grote rol is weggelegdvoor woningcorporaties en minister Blok?Het huidige beleid van minister Blok met de verhuurders-heffing stimuleert woningcorporaties huren te verhogen,woningen te liberaliseren en te verkopen. En veel wo-ningcorporaties doen dat ook. Tegelijkertijd zien we inveel regio's de behoefte aan betaalbare huurwoningen bijwoningzoekenden toenemen en die doelgroep komt verderin de knel. Wiens probleem is dat?Zijn er dan wellicht andere probleemhouders? Minister Blokhecht veel waarde aan de commerci?le investeerders. Diezouden de woningmarkt kunnen voorzien van woningenvoor middengroepen en daarmee doorstroming genererenin de sociale huursector, zodat woningen voor de laagsteinkomensgroepen vrijkomen. Een interessante theorie die iknog te weinig werkelijkheid heb zien worden. Commerci?leinvesteerder zijn uit op rendement, dat is hun bestaansrecht.Dat rendement zien ze vooral in aantrekkelijke delen vande woningmarkt. De koopmarkt wordt gezien de stijgendeprijzen steeds interessanter voor hen die het zich kunnenpermitteren, maar voor de meer kwetsbare groepen biedtdeze markt weinig soelaas. Kortom, van de commerci?lehuurmarkt en de koopmarkt valt qua probleemhouderschapniet veel te verwachten.Hoestaathetmetdelandelijkediscussieoverbetaalbaarwo-nen,ishiereenprobleemhouder?Hetsociaalwoonakkoordenhetvervolgonderzoeknaarscheefwonenzijntochgerichtopbetaalbaarderwonen?Dehurenmoetenwordengematigdengoedkopeendurescheefheidmoetenwordenaangepakt,daaroverzijnAedesenWoonbondheteens.Hetonderzoeknaarscheefwonenbiedtechternietveelhoopopconcreteop-lossingen.Deonderzoekersgaannietinopwatbetaalbaarenwatscheefis,zezijnbijgebrekaandatanietinstaateenac-tueelbeeldtegevenvanscheefwonenenzeleggeneengrotevooringenomenheidaandedagalshetgaatomhetoplossenvangoedkoopscheefwonen.Kortom,eensysteemverhaaldatvoorbijgaataanhetprobleemendeprobleemhouder.Hoe zit het dan met het verscherpte toezicht op de sector,wat kunnen we daarvan verwachten als het gaat om betaal-baar wonen? De Woonautoriteit heeft problemen met hetsociaal huurakkoord, omdat het financieel gevaarlijk isvoor sommige corporaties. De Woonautoriteit maakt zichduidelijk meer zorgen over de financi?le gezondheid vanwoningcorporaties dan over die van huurders en mensen dieop zoek zijn naar een betaalbaar huis. Kortom, minister Blokvoelt zich als minister voor Wonen en Rijksdienst gek ge-noeg geen probleemhouder. De probleemsignalering moetlogischerwijs komen van gemeenten en woningcorporaties.In hoeverre zijn woningcorporaties probleemhouder vanwelk probleem en wat is hun toekomst? Een vraag diecentraal stond op een tweedaagse in Doorn. Buitengewoonboeiende dagen zoals Andr? Ouwehand en Wouter Rohdebeschrijven in hun inleiding op dit themanummer. In ditnummer zeven artikelen over de toekomst van woningcor-poraties en twee korte bijdragen van corporaties die zichduidelijk probleemhouder voelen van de huisvesting vanvergunninghouders. Verder zijn er hoopgevende initiatie-ven zoals het project `Sense of belonging' van de BNA, hetplatform Opnieuw Thuis en een heldere wensenlijst vanAedes aan de minister als het gaat om de huisvesting vanstatushouders en de opvang van vluchtelingen. Hopelijkmaakt dit minister Blok duidelijk dat hij een probleemhou-der is die lokale oplossingen voor Nederlandse huurders,woningzoekenden, vergunninghouders en vluchtelingenmoet faciliteren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door een hel-dere definitie van betaalbaarheid te formuleren en door eenkorting op de verhuurdersheffing voor goede oplossingen inlokale woningmarkten met grote problemen.PROBLEEMHOUDERREDACTIONEELDOOR MARJA ELSINGA, HOOFDREDACTEURREDACTIONEEL6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015TOEKOMST VAN SOCIALEHUISVESTING; VOORTGAANDEDISCUSSIE IN WOORD EN DAADACHTERGRONDDe herziene Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht is geworden, is erop gericht dat woningcorporatieszich concentreren op hun kerntaak; zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnenwonen. Minder van hetzelfde is geen afdoende antwoord op de uitdagingen voor sociale huisvesting in dekomende jaren. Het idee dat met enige aanpassingen de woningcorporaties door kunnen gaan met`business as usual' is een misvatting.DOOR ANDR? OUWEHAND, OTB, FACULTEIT BOUWKUNDE, TU DELFT ENWOUTER ROHDE, WOUTER ROHDE ADVIESIn het afgelopen jaar zijn er enkele initiatieven geweest om de dis-cussie over de toekomst van de sociale huisvesting op het goedespoor te zetten. Daarbij verschilden de accenten. Het initiatief`Vooruit naar de kern. Toekomstverkenning voor de sociale huis-vesting: bedoelingen en bouwstenen' van een groep betrokkenvolkshuisvesters, merendeels werkzaam bij woningcorporaties, legdede nadruk op de bedoelingen van de sociale huisvesting1. Een verdie-pend debat, op zoek naar nieuwe inzichten en verrijking van idee?n, isechter in de laatste jaren nauwelijks gevoerd. Belangenbehartiging enpolitieke druk bepaalden eerder de agenda.Om met elkaar een volgende stap te zetten in het denken en verdervormgeven aan de toekomst van de sociale huisvesting, sloegen hetinitiatief `Vooruit naar de kern', het Tijdschrift voor de Volkshuis-vesting en OTB (Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUDelft) de handen ineen. Zo kwamen de `Discussiedagen Toekomst vande sociale huisvesting' van de grond, gehouden op 24 en 25 septemberin Doorn.Beeld:AdriDuivesteijn7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDVEEL RESPONSDe oproep om de discussie over de sociale huisvesting verder te bren-gen is ruimschoots beantwoord. Ruim dertig deelnemers, werkzaambij corporaties, gemeenten adviesbureaus en in onderzoek en weten-schap, meldden zich aan met een paper2. Een selectie daarvan presen-teren we in dit themanummer3. De discussiedagen kregen een aftrapvan Adri Duivesteijn. Hij benadrukte de noodzaak om andere keuzente gaan maken (zie kader). Na korte pitches van de auteurs is vervol-gens met elkaar in zes thematische sessies de discussie gevoerd. Detwee discussiedagen zijn afgesloten met een korte reflectie van MarjaElsinga.De verschillen in de lokale opgaven, opvattingen over de landelijke ont-wikkelingen en na te streven doelen, zorgden voor stevige debatten in dedeelsessies. In de opzet om het gesprek te verbreden en te verdiepen zijnde dagen zeker geslaagd en hebben ze geleid tot reflectie op eigen stand-punten en verbreding van idee?n waar ieder in eigen werksituatie zijnvoordeel mee kan doen. Ze hebben ook geleid tot inzichten die we graagdelen met een breed publiek.De discussiedagen hebben geleid tot reflectie opeigen standpunten en verbreding van idee?nURGENTIE EN OPGAVENNa de verhuurdersheffing, de wijziging van de Woningwet, de schei-ding tussen DAEB en niet-DAEB en de inperking van de kerntaak, zoude gedachte kunnen ontstaan dat de contouren voor de sociale huis-vesting voor het komende decennium wel vastliggen. Na twee dagendiscussie is de conclusie dat we daar zeker niet vanuit mogen gaan. Dediscussie over aard en omvang van de sociale sector is met die wijzi-gingen alleen maar gestart. De koers van minister Blok om de sector inte krimpen en toe te werken naar liberalisering van de woningmarktzal de komende jaren doorgezet worden. Zijn reactie op de mogelijkeverdringing door vluchtelingen is wat dat betreft verhelderend; uit-breiding van de sociale sector door nieuwbouw is volgens hem nietnodig of zinnig.Voorwaarde voor de continu?teit van de sociale sector is wel dat dieverankerd is in de samenleving. Dat betekent dat op twee vragen eenantwoord gegeven moet worden, het `wat' en het `hoe'. Wat is in delokale situatie de opgave en meerwaarde van de sociale sector? Diversepapers stelden die vraag aan de orde in verschillende contexten uit allehoeken van het land. Die vraag gaf ook aanleiding tot veel discussie.Walter Hamers en Ronald Leushuis kiezen in hun artikel voor een lijnin Nijmegen waarbij ze de huren over een breed front verlagen. Ditkoppelen ze aan inkomensafhankelijke huurverhogingen voor scheef-woners, om zo min mogelijk marktverstorend te werken en privatepartijen uit te dagen geschikt aanbod te leveren voor de niet-doel-groep.Daarnaast ondersteunen ze bewonerscollectieven en storten ze geld ineen betaalbaarheidsfonds. Jeroen Frissen laat zien dat ze in deAmsterdamse context kiezen voor het tegengaan van verdringing vande lagere inkomens uit de meest populaire wijken. Dat gaat welgepaard met het principe dat locatie een prijs heeft. Op populaireplekken zullen alleen kleine woningen nog betaalbaar zijn of wonin-gen die faciliteiten delen. Daarnaast werken ze aan een meer directerelatie tussen inkomen en huur. Hij gaat ook in op het `hoe' van deactieve verankering; door lokaal het gesprek aan te gaan over de speci-fieke opgave in Amsterdam.Wake up!Dat hield Adri Duivesteijn, pleitbezorger van meer invloed voorbewoners op hun eigen wonen, de bezoekers van de discussieda-gen voor. Hij nam de zaal mee in het historische succes van par-ticulier initiatief in een ruimtelijk grid dat door de overheid isvastgesteld. De wederopbouw was daarop een uitzondering,omdat toen aanbodgestuurd, institutioneel, met een groot aan-deel sociaal, top-down werd ontwikkeld. In de stadsvernieu-wingsperiode werd ook sociaal, aanbodgestuurd en institutio-neel gebouwd. Inspraak was toen de vernieuwing die zorgdevoor enige binding met bewoners. De daarop volgende Vinex-periode kenmerkte zich echter door een winstgedreven aanpak,opnieuw aanbodgestuurd en institutioneel, maar nu via markt-mechanismen. In alle drie deze fasen ontbrak het dus aan parti-culier initiatief en maakten we saaie, top-down woonwijkenvoor, maar niet door bewoners.Zijn stelling is dat na de verzelfstandiging in de jaren negentigde corporaties en het sociale woonstelsel niet zijn verankerd inde samenleving. Hij pleit al heel lang voor verdere verzelfstandi-ging door het deels omzetten van corporatiehuur naar een soci-ale koopsector met behulp van de woonco?peratie. Daarmee zouhet sociale wonen sterker verankerd worden in de samenleving,iets wat de huidige sociale huursector (de corporaties) nauwe-lijks doet.Een belangrijke inzet daarbij is volgens hem om het maatschap-pelijk kapitaal te activeren voor sociaal wonen. Zolang die ver-ankering niet plaatsvindt, is het onontkoombare perspectiefverdere liberalisering en een voortgaande afroming van hetopgebouwde maatschappelijk kapitaal, stelt hij. En dat kan debedoeling niet zijn.Beeld:AdriDuivesteijn8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDOELGROEPEN EN ARRANGEMENTENEen belangrijke andere conclusie is dat een veel scherpere en meer spe-cifieke uitwerking nodig is over wat we bedoelen met de `sociale sector'.Op dit moment wordt het debat vaak overheerst met de algemene stel-ling dat die te groot is. Dat vraagt om een kritische evaluatie waarbij wede nieuwe vraag van asielzoekers meenemen en waarbij we ook ingaanop de (misschien te sterk gedramatiseerde) oplopende wachttijden. Hetvraagt ook om een re?el antwoord voor de lage middeninkomens dieuitgesloten zijn van de sociale huursector, maar op dit moment in grotedelen van het land moeilijk een betaalbaar alternatief kunnen vinden.Is een eenmaal toegewezen sociale huurwoningeen verworven recht voor het leven?Men spreekt doorgaans over een sociale huurwoning met alle rechten enplichten van dien: huurprijsregulering, huurbescherming, permanentecontracten, kortom het standaardproduct zoals dat jaren heeft behoordtot de welvaartstaat. Zonder ons te vereenzelvigen met de neoliberalekoers, is het noodzakelijk daar scherper over na te denken. Is een een-maal toegewezen sociale huurwoning een verworven recht voor hetleven? De doelgroep is niet eenduidig en amorf, maar kent verschillen inbestedingskracht, regelkracht en eigen perspectief, maar we kenneneigenlijk alleen maar de standaard sociale huurwoning. De doelgroepkent insiders, die al een sociale huurwoning hebben en outsiders, demensen die maar moeizaam aan bod komen.In de papers en discussies zijn verschillende delen van deze herori?nta-tie op de doelgroep en de in te zetten middelen aan de orde gesteld. Eenvoorbeeld hiervan is het vergroten en ondersteunen van de mogelijkhe-den om door woningruil bewoners zelf meer verantwoordelijkheid telaten nemen om tot een betere match tussen vraag en aanbod te komen(zie ook het artikel van Jeroen Frissen). Discussie was er over in hoeverrede overheid en woningcorporaties de passendheid en legitimiteit van deverhuur van sociale woningen aan de doelgroep periodiek moeten herij-ken, met huurverhoging als gevolg. Denken we dan niet weer heel sterkvanuit de systeemwereld? Dat terwijl we vanuit de leefwereld naar eenbetere matching van vraag en aanbod zouden moeten kijken, zonder deeigen verantwoordelijkheid van de bewoners gelijk buiten beschouwingte laten. Duidelijk is dat de discussie over doelgroep en arrangementennog veel aandacht verdient. Twee idee?n komen in dit nummer verderaan de orde. In het artikel van Anne-Jo Visser en Frank Wassenbergwordt een stevig pleidooi gehouden om, rekening houdend met huneigen regelkracht, nieuwe stappen te zetten om bewoners veel meer aanhet stuur te laten zitten. En in het artikel van Maarten Pel wordt eenandere lijn uitgewerkt; hij verkent de potentie van woonco?peraties. HijBeeld:Andr?Ouwehand9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDgeeft een praktisch vervolg aan het pleidooi van Duivesteijn om op diewijze de verankering verder inhoud te geven en het maatschappelijkkapitaal dat opgesloten zit in de sociale sector te activeren.KWALITEITDe kwaliteit van sociale huurwoningen en het feit dat het geen schandeis om daarin te wonen, behoren tot de grote verdiensten van deNederlandse sociale sector. Maar we komen ook vaak de stelling tegendat die kwaliteit is doorgeschoten en ter discussie gesteld zou moetenworden: zijn we bezig met overconsumptie? Mieke Weterings houdt inhaar artikel een stevig pleidooi om daar genuanceerd mee om te gaan envooral ook het gesprek aan te gaan met de bewoners en niet alleen kos-ten in ogenschouw te nemen, maar ook de baten van het investeren inkwaliteit. Andere papers pleiten voor een praktische aanpak om deambities ten aanzien van duurzaamheid in te vullen en de mogelijkhe-den te verkennen van het herbestemmen van zorgvastgoed voor wonen.Die verschillende pleidooien leiden tot de conclusie dat we er bij hetdebat over de kwaliteit voor moeten zorgen dat het geen top-down-dis-cussie blijft, waarbij we al snel bedenken dat het wel een onsje mindermag zijn. We zullen met bewoners moeten zoeken naar innoverendebenaderingen die ook de baten in een breder veld meenemen.In de financi?le huishouding van elke corporatiezijn mogelijkheden om keuzes te makenFINANCIERINGDe verhuurdersheffing heeft veel opschudding veroorzaakt, maar deaanwezigen concludeerden dat die uiteindelijk is ingepast in de financi-ele huishouding van de corporaties. Daarvoor was een efficiencyslagnodig en een kritische doorlichting en ingreep in de bedrijfslasten. Hetheeft ook geleid tot een opdrijving van de huren tot onder de huurtoe-slaggrenzen. In het essay `Vooruit naar de kern' zijn diverse vragengeformuleerd over de betaalbaarheid en financiering van de volkshuis-vesting. Verschillende papers gingen daar op in, waarbij voor alles vast-gesteld moet worden dat niemand zich moet laten afschepen met deconstatering `dat er geen geld voor is'. In de financi?le huishouding vanelke corporatie zijn er mogelijkheden om keuzes te maken, zij het dat derandvoorwaarden bij de ene corporatie strakker zijn dan bij de andere.Dat leidde tot de constatering dat het als eerste noodzakelijk is om diemogelijkheden inzichtelijk en bespreekbaar te maken. Daarvoor zijninmiddels wel instrumenten voorradig4. Guus Haest heeft dat in zijnartikel verder uitgewerkt. Hij heeft de mogelijkheden verkend van hetvoor eigen rekening nemen van de huurtoeslag door corporaties, bij hetgelijktijdig wegstrepen van de verhuurdersheffing, om te komen tot een`revolving fund'. Dat idee leidde tot veel discussies over de wenselijkheiden mogelijkheid daarvan, waarbij sterke argumenten voor en tegen tertafel zijn gebracht. Los daarvan kan, gezien de grote verschillen binnende sociale sector waar het gaat om het in te zetten vermogen en de lokaleopgaven, de conclusie getrokken worden dat zo'n revolving fund nieteen model is wat uitgevoerd kan worden per corporatie. Om inzet ensolidariteit vanuit de gehele sector te garanderen, zal regelgeving vanuitde overheid noodzakelijk zijn, dat is tot op heden wel gebleken.PARTIJEN AAN ZETBij de toekomst van de sociale huisvesting gaat het niet alleen om woor-den, maar ook om daden. De volkshuisvesting is bij uitstek een veldwaar passend binnen de lokale context invulling aan gegeven dient teworden. Een van de verdiensten van de herziene Woningwet is dat erruimte wordt geboden voor die lokale invulling. Lokale partijen dienendan ook van die mogelijkheid gebruik te maken en de soms rigide gren-zen die de Woningwet geeft op te zoeken, of zelfs vloeibaar te maken alsde situatie daarom vraagt. Op dit moment leidt dat tot een zoektocht,waarvan het artikel van Bert Wijbenga c.s. getuigt. Het bevestigt aan deene kant de stroperigheid van de dagelijkse werkelijkheid, maar we kun-nen het ook lezen als een aansporing om scherp te blijven acteren om deveranderingen vorm te geven.Dat `minder van hetzelfde' niet gaat volstaanwas een breed gedragen oordeelEEN NIEUW PERSPECTIEFKunnen we na 28 papers en twee dagen discussie spreken van een nieuwperspectief voor de sociale huisvesting? Dat zou een buitengewoononbescheiden stelling zijn die getuigt van zelfoverschatting van de deel-nemers aan deze discussiedagen. De inbreng en inzet van alle deelne-mers hebben wel bijgedragen aan reflectie op eigen gedachten en keuzesen kanttekeningen geplaatst bij algemeenheden en de opvattingen in desysteemwereld die in de discussie over de volkshuisvesting vaak aanwe-zig zijn. Dat `minder van hetzelfde' niet gaat volstaan was echter ook eenbreed gedragen oordeel. Enkele van de uitzoekvragen uit `Vooruit naarde kern' hebben een eerste antwoord gekregen.De toekomst van de sociale huisvesting is echter onderwerp van eenvoortgaande discussie, waar wij komend jaar graag een vervolg aangeven. We organiseren dan opnieuw discussiedagen, waarbij we nu alde hoop uitspreken dan nog meer inbreng uit de hoek van de gemeente-lijke en landelijke overheid te mogen verwelkomen. Die discussie isnodig, want `het wordt nooit meer zoals het was'.5Noten1 Zie: www.vooruitnaardekern.nl. Andere bijdragen reageerden op de voorstel-len van Blok, zoals `Wonen 6.0: Over de toekomst van de sociale huisvesting inNederland' van zes Delftse hoogleraren (zie Tijdschrift voor de volkshuisves-ting 2014 nr.5). Het initiatief `Mensen wonen in huizen' van enkele corporatiedi-recteuren bepleitte vrijheid voor corporaties om te investeren in de socialeinfrastructuur.2. Alle papers zijn gebundeld, te downloaden via: www.otb.bk.tudelft.nl, of nog inte vullen3. De selectie van de papers die in dit nummer zijn opgenomen, is gemaakt doorMarja Elsinga, Andr? Ouwehand en Wouter Rohde.4. Zie bijvoorbeeld het artikel `Dienmodellen en dilemma's in de volkshuisvesting'van Peter van Os in Tijdschrift voor de volkshuisvesting 20 (6) p. 34-385. Van der Schaar (2014) Het wordt nooit meer zoals het was. Tijdschrift voor devolkshuisvesting, 20 (1) p. 11-1610TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDROLVERWARRING INDE VOLKSHUISVESTINGCorporaties zijn hybride organisaties die publiek en privaat verenigen1. De mate van publiek of privaatwerken door corporaties kent een slingerbeweging die na de brutering in de jaren negentig doorsloeg naarteveel vrijheid. Met de nieuwe Woningwet wordt een herstelbeweging gemaakt, die zoals het clich? wil,te ver doorslaat naar het publieke domein. De gevolgen worden nu al zichtbaar in de dagelijkse praktijk.DOOR BERT WIJBENGA VAN NIEUWENHUIZEN, MARTINE VANSPRUNDEL EN JAN-WILLEM VERHEIJ, WOONBRONDe nieuwe regelgeving trekt de heilige drie-eenheid vantaken, bevoegdheden, en verantwoordelijkheden tussenpartijen in de volkshuisvesting uit het lood. De taken vaneen corporatie beschrijven wat zij doet. De bevoegdheidbetreft het recht om die taak uit te voeren. De verantwoor-delijkheid en het afleggen van verantwoording draaien om de legitime-ring van de uitoefening van de taak en de wijze waarop van de bevoegd-heid gebruik is gemaakt. Idealiter zijn deze zaken in ??n hand. In de par-lementaire enqu?te naar de IRT-affaire stelde Tweede Kamerlid Van Traadeze noodzaak al vast: "Geen bevoegdheid zonder verantwoordelijkheid,geen verantwoordelijkheid zonder verantwoording af te leggen."Er worden bevoegdheden naar gemeenten gedecentraliseerd en er liggentaken bij corporaties. Tegelijk blijven belangrijke bevoegdheden in han-den van de minister.Corporaties moeten als uitvoerder van de taken regelmatig verantwoor-ding afleggen, zonder dat ze de bevoegdheid hebben. Hierdoor kunnenzij hun rol, als krachtige hybride speler die synergie realiseert tussen hetpublieke en private domein, niet goed waarmaken.RotterdamZuid.Foto:EvamarijeSmit11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDEen oplossing kan zijn om in het continu?m van publiek en privaat tebewegen naar de uitersten: hetzij 100% markt, hetzij gemeentelijkwoningbedrijf. Biedt dit soelaas? Ons pleidooi is dat het hybride stelselhet ge?igende model blijft voor de opgave, mits de balans tussentaken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden hersteld wordt. Totdie tijd is scherp bestuurlijk jongleren nodig.AANSTURING VAN HYBRIDE ORGANISATIESHybride organisaties kennen al lang fervente voor- en tegenstanders2.Volgens voorstanders als In 't Veld, Kickert en Van Bijsterveld vormen zijde gulden middenweg tussen overheid en markt, omdat sprake is van ver-zakelijking en klantgedrevenheid. Tegelijk is er meer dan alleen gericht-heid op financi?le resultaten en aandeelhouderswaarde, er worden maat-schappelijke resultaten nagestreefd. Dat is hybriditeit als motor voorinnovatie en als wezenskenmerk van de Nederlandse bestuurstraditie.Tegenstanders vrezen concurrentievervalsing, taakverwaarlozing, gecor-rumpeerde publieke waarden en opportunistisch gedrag.In de woningwetswijziging zijn corporaties flink opgeschoven naarhet publieke domein. Dit is logisch in het licht van de parlementaireenqu?te en pijnlijke dossiers die daarin figureerden. De politiek heeftdan moeite om het hybride karakter als kracht te zien en grijpt naarzeer gedetailleerd controle-instrumentarium (zie o.a. In 't Veld3).Spraken we enkele jaren geleden vooral over `maatschappelijke agen-dering' of `maatschappelijke responsiviteit', in het regeerakkoord van2012 stond voor het eerst de term `directe aansturing' van corporatiesdoor gemeenten. Dit gaf zowel juichende reacties als gefronste wenk-brauwen. Directe aansturing impliceert bestuurlijke verantwoordelijk-heid van de gemeente en daarmee aansprakelijkheid voor het financi?-le resultaat. De financi?le huishouding van de corporaties wordt danonderdeel van de gemeentebegroting en daarmee zijn ze in feite eengemeentelijke woningbedrijven. Uiteindelijk kwam een mildere vormvan gemeentelijke sturing in de Woningwet terecht, maar de discussieblijft. Wordt de heilige drie-eenheid van taken, bevoegdheden en ver-antwoordelijkheden in de nieuwe Woningwet geweld aangedaan?Door deels tegenstrijdige opdrachten vanRijk en gemeenten aan corporaties,ontstaat een verantwoordingsprobleemWAAR GAAT HET MIS?De nieuwe Woningwet draait om de scherpere begrenzing van hetwerkdomein en het afschermen van marktrisico's. Corporaties moetenzich concentreren op het marktfalen waarvoor ze opgericht zijn;betaalbare woningen voor huurders die het financieel of anderszinsniet zelfstandig redden. Deze bedoeling van de nieuwe Woningwetonderschrijven we volledig.Deze smallere taak vereist passende bevoegdheden en verantwoordelijk-heden. En daar gaat het mis. De overheid schrijft met de wet niet alleende taak van corporaties voor, maar bemoeit zich ook intensief met deuitvoering en claimt daarmee een belangrijk deel van de bevoegdheid.Daarbij ontstaat een diffuus beeld doordat zowel Rijksoverheid alsgemeenten een stuk van die bevoegdheid hebben, maar niet noodzake-lijkerwijs dezelfde doelen nastreven. Door de hoeveelheid van - deelstegenstrijdige - opdrachten die Rijk en gemeenten vanuit hun bevoegd-heden aan de corporaties geven, ontstaat ook een verantwoordingspro-bleem: wie gaat het uitleggen als het niet goed gaat?Bij de betaalbaarheidsvraagstukken is de rolverwarring het meest duide-lijk. De minister stelt tegenover 1,7 miljard euro Verhuurderheffing eenaanmerkelijke huurverhoging in het vooruitzicht, die de corporatiesvervolgens veel maatschappelijke kritiek oplevert. Huurders krijgen demorele support van de minister die stelt dat de huren verhoogd mogen,maar niet moeten worden. De minister bepaalt echter de kaders van hethuurverhogingsbeleid en daar ligt dan ook de verantwoordelijkheid. Ditimpliceert dat niet corporaties, maar de minister aan huurders verant-woording af moet leggen over de huurverhoging.Politiek wordt er geroepen om forse investeringen in de verduurzamingvan woningen. Ook in de gemeenteraden in ons werkgebied zijn motiesaangenomen om `de corporatie opdracht te geven sneller te verduurza-men'. Er worden echter geen middelen meegegeven. De `beleggersrol'van corporaties zoekt naar sluitende businesscases om langdurig engrootschalig te verduurzamen. Door het Nader Voorschrift en dePassendheidstoets stranden veel van deze businesscases weer.Investeringen kunnen niet of nauwelijks meer worden terugverdiend.Als de verduurzaming vervolgens achterblijft, mag de corporatie zichpubliekelijk verantwoorden voor de tegenvallende prestaties. Maar poli-tici hoeven geen verantwoording af te leggen over hun onrealistischewensen en regelgeving.Voor Rotterdam-Zuid hebben corporaties in de Woningwet extra ruimteom onrendabel te investeren. Het Nationaal Programma RotterdamZuid en de gemeente Rotterdam vragen woningcorporatie Woonbronparticuliere woningen op te kopen en te vervangen door duurdere koop-en huurwoningen. De middelen daartoe ontbreken bij de corporaties, enhet is niet uit te leggen aan de huurders die dat dan betalen. De gemeen-te wijst naar de corporaties als er geen geld beschikbaar komt voor ditprogramma. Daarmee wordt de verantwoordelijkheid afgeschoven.De corporaties zijn in recente prestatieafspraken akkoord gegaan meteen beperkte financi?le inzet om particuliere VvE's te ondersteunen. Ditlevert meteen een brief van de Autoriteit Woningcorporaties op enKamervragen met dezelfde strekking: `Waarom besteden corporatiesgeld van huurders aan particuliere eigenaren?' De opvattingen van delokale en landelijke politiek over de rol van de corporatie staan hier duslijnrecht tegenover elkaar.Ook op andere plekken zien we de politieke reflex tot het treden in uit-voeringsbevoegdheden. Recent stelde Kamerlid Karabulut gedetailleerdevragen over de - in haar ogen ongewenste - verkoop van 36 sociale huur-woningen. Conform de regels en met instemming van de gemeente wor-den deze woningen overgedragen aan een belegger. Na deze vragen magde corporatie zich verantwoorden, m?t imagoschade.Deden corporaties niet eerder te veelwat ministers en wethouders wilden?TERUGKEER GEMEENTELIJK WONINGBEDRIJF?Wat als we de drie-eenheid weer in evenwicht brengen door te schuivennaar markt dan wel overheid? Met gemeentelijke woningbedrijven isruime ervaring. In de jaren negentig zijn de meesten geprivatiseerd.Erop terugkijkend deden zij het in het dagelijks beheer en onderhoudniet beter dan private corporaties. Integendeel, aldus voormaligKamerlid en nu wethouder Paulus Jansen: "Vrijwel overal was het bezitvan de gemeentelijke woningbedrijven relatief van matige kwaliteit, netals het beheer en onderhoud. Ik heb sinds 1974 enkele honderden onder-zoeken gedaan voor huurdersorganisaties die een probleem hadden methun verhuurder. Dat was (te) vaak een gemeentelijk woningbedrijf4,5."12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDHet gemeentelijk woningbedrijf garandeert dat de lokale politiek deagenda van de corporaties bepaalt. Maar was het ontbreken daarvan deoorzaak van ons dwalen? Deden corporaties niet eerder te veel watministers en wethouders wilden? De ss Rotterdam is met grote instem-ming en zelfs op aandringen van de gemeente door Woonbron gekocht.En de prachtwijkprogramma's waarbij corporaties sociaaleconomischeprogramma's optuigden, werden warm verwelkomd.Gemeenten geven zich onvoldoende rekenschap van het benodigde lan-getermijnrendement van sociale huurwoningen. Zo gaan er in Delftstemmen op om woongebouwen uit de jaren 70 en 80 te slopen uit oog-punt van leefbaarheid en stedenbouw. Vanuit het vastgoedbeleggersper-spectief van een corporatie zal een dergelijke kapitaalvernietiging nietsnel gebeuren. Juist door die combinatie binnen de hybride organisatiewordt het maatschappelijk kapitaal beschermd.OVERLATEN AAN DE MARKT6?Het andere uiterste is om de volkshuisvestingstaken aan de markt telaten. Er zijn twee varianten denkbaar.1. Geen objectsubsidiering meer; alleen huishoudens ontvangen sub-sidie. De markt bepaalt de huurprijs.2. De sociale activiteiten worden aanbesteed aan de marktpartij die hetbeste bod neerlegt. Er zijn geen toegelaten instellingen meer.In `Vooruit naar de kern'7worden vijf bedoelingen van corporatiesgeschetst: fatsoenlijk, betaalbaar en persoonlijk wonen, geen segregatie/stigma en geen uitsluiting. Kan een marktsetting dit garanderen ofkrijgt winstmaximalisatie de overhand? In een ontspannen markt corri-geert de markt veel. In een gespannen markt, zoals de Noordvleugel,ontbreekt de prikkel om een eerlijke prijskwaliteitsverhouding te biedenen toegankelijkheid te waarborgen. Fatsoenlijk en betaalbaar wonen ensegregatie lopen dan gevaar.In een deel van de particuliere goedkope huurvoorraad zien we proble-men vanwege illegale praktijken en slecht onderhoud. Hier staat fat-soenlijk wonen onder druk. Er is ook een goedkoop privaat segment vangoede kwaliteit maar hier wordt meer geselecteerd aan de poort dan opleeftijd en inkomen.Met het tweede scenario kunnen hierover afspraken worden gemaakt inde aanbesteding. Echter, vastgoed is niet flexibel omdat het bezit gekop-peld is aan de taak. Dan moeten eerst het eigendom en het beheer vanelkaar gescheiden worden zoals bij de energiebedrijven. Vervolgens kun jede sociale beheertaak aanbesteden, bijvoorbeeld voor een wijk voor eenlangere periode. Wie biedt er op de zwakke wijken waar huurderving ensociale inspanning voor een laag rendement zorgen? Dat moet weergecompenseerd worden in een gedifferentieerd vergoedingenstelsel. Omde markt zijn werk te laten doen is een gedetailleerd en sterk gejuridiseerdafsprakenstelsel nodig, waarbij de overheid als marktmeester bepaalt. Hetis zeer de vraag of dan nog sprake is van een privaat domein en marktwer-king. Beide scenario's lijken vooralsnog vooral academisch.De balans tussen publiek en privaat inhet woondomein moet zorgvuldigerHOE DAN WEL?De huidige beweging naar meer publieke invloed verlamt de hybrideorganisatie. Vastgoedinvesteringen zijn de afgelopen tijd teruggetrok-ken of in de parkeerstand gezet, omdat de inkomstenkant sterk werdbe?nvloed door overheidsmaatregelen als de Verhuurderheffing, Nadervoorschrift, Passendheidstoets en onduidelijkheid over de STEP-subsidie8. Steeds weer worden de effecten doorgerekend en beleid aan-gepast. Corporaties besteden honderden manuren aan alleen al hetbegrijpen van de nieuwe regels. Terwijl juist meer efficiency nodig is ommet minder geld goede volkshuisvesting te behouden.De balans tussen publiek en privaat in het woondomein moet zorgvuldi-ger. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden moeten weerlogisch gegroepeerd zijn, anders wordt de taak van corporaties en hetvertrouwen daarin stelselmatig ondermijnd. Een aantal voorbeelden vaneen betere balans zijn:1. BetaalbaarheidDe minister moet kunnen oordelen of corporaties voldoen aan de kern-taak betaalbaarheid. Daarvoor moet eerst de oneigenlijke koppeling tus-sen het huurbeleid en de Verhuurderheffing worden stopgezet.Vervolgens zijn er twee mogelijke smaken: of de minister schrijft dejaarlijkse huurverhoging zonder speelruimte voor en verantwoordt zichdaarover naar de samenleving. De landelijke huurdersorganisaties doendaarover zaken met de minister. Of de minister beoordeelt alleen debetaalbaarheidsresultaten van de corporatie en de gemeenten adviserende minister bij dat oordeel. De corporatie verantwoordt zich over de wij-ze waarop zij haar taak en bevoegdheid heeft ingevuld.2. Gereguleerde vraagdruk gemeenten binnen de RijksagendaDe taken van corporaties hebben een langetermijnkarakter in vergelij-king met de opdracht van gemeentebestuurders. De jaarlijkse prestatie-afspraken leggen teveel werkdruk op beide partijen. Veel energie gaatnaar ad hoc vraagstukken. Minister Blok is helder over de vier prioritei-ten voor de volkshuisvesting9(voldoende betaalbare sociale huurwonin-gen, verduurzaming, langer zelfstandig wonen van ouderen en gehandi-capten en huisvesting van bijzondere doelgroepen). Daarmee zet hij,zoals van de minister verwacht mag worden, de agenda voor de middel-lange termijn. Daarom pleiten wij voor een jaarlijkse verantwoordingvan corporaties aan de minister, voorzien van een oordeel van degemeente over de bijdrage die is geleverd aan de gemeentelijke opgaveop deze prioriteiten. Er vindt dan geen rituele dans plaats rondom eenbod en wederzijdse afspraken op talloze onderwerpen, waarbij degemeente moet oordelen of de corporatie naar vermogen presteert ophet gemeentelijke verlanglijstje. Gemeenten worstelen vaak met inzichtin de financi?le situatie van corporaties. Dit vergroot het risico oponverantwoorde aanspraken maar ook op onderpresteren. Laat ditfinanci?le oordeel bij de landelijke toezichthouders liggen in plaats vanbij honderden gemeenten die er niet op toegerust zijn. De bevoegdhe-den blijven bij de corporatiebestuurder. En die vertrekt ook bij een nega-tief oordeel van de minister.DessRotterdamismetgroteinstemmingenzelfsopaandringenvandegemeentedoorWoonbrongekocht.Foto:GilbertSopakuwa13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGROND3. Zuivere rol huurders als consumentDe rol van de huurders is verzwaard in de recente regelgeving. Huurdershadden al een sterke rechts- en overlegpositie. De rolopvatting van dehuurdersorganisatie in de Woningwet is doorgeschoten op grond vanonrealistische verwachtingen over tijd, kennis en de wil die huurders heb-ben om mee te sturen. De vraag is of dat in het belang is van de huurders.Hoe kan een huurdersorganisatie bij prestatieafspraken een gelijkwaardi-ge partij zijn die meeondertekent, of beoordelen of een fusie wel of niet inhet belang is van toekomstige huurders? Dat betekent een professionali-seringsslag waarvan vooral adviseurs profiteren. Daarmee krijgen zebevoegdheden voor een taak die ze niet hebben. En de verantwoordelijk-heid blijft bij de corporatie liggen. Wij bepleiten dat huurders weer defocus mogen leggen op hun eigenbelang, zowel individueel als collectief.4. Sector aan zetWie vraagt om meer vertrouwen en vrijheid, moet dat ook verdienen.Wij hebben het nadeel van de twijfel. Waarom is er eenVerhuurderheffing nodig om efficiency van corporaties te verbeteren?Waarom is er een Passendheidstoets nodig om te zorgen dat we gaansturen op het huurtoeslagbudget? De sector moet ophouden opportu-nistisch gedrag te vertonen en de mazen in de regelgeving te zoeken.Anders daagt zij de regelreflex van de overheid uit.Op korte termijn zal de regelgeving niet veranderen. Corporaties kun-nen de slinger zelf in beweging zetten door te presteren en te verant-woorden. Naast actief laten zien dat we de goede dingen doen, betekenthet ook duidelijk nee zeggen tegen activiteiten waar rolverwarring aande orde is. De verantwoordelijkheid voor de opgave in Rotterdam-Zuidmoet bijvoorbeeld eerst tussen Rijk en gemeente beslecht worden.Misschien staat de constructieve houding van de corporaties om bij tedragen aan een oplossing daadkracht van anderen hier juist in de weg.De bestuurder die zich hiervan bewust is, laat na?viteit en slachtoffer-schap achter zich en bewandelt twee wegen. Enerzijds is dat het agende-ren van de systeemfout, en dus de onmogelijkheid om de gestelde ver-wachtingen waar te maken bij bestuurders en politici van gemeente enRijk. Anderzijds is dat het volgen van een assertieve mediastrategie endiplomatie om een volwaardig speler te zijn in het onverkwikkelijkepolitieke- en mediageweld over het presteren van corporaties.De bestuursstijl van de afgelopen jaren verdient dus aanpassing, anderskomen we niet verder.Dat zal niet altijd een walk in the park opleveren, maar het zal ons wel debeste kans geven om onze maatschappelijke legitimatie te heroveren enversterken.Noten1. Brandsen, T. en Karr?, P. M, Hybride organisaties: een overzicht van het onder-zoek in de Nederlandse Bestuurskunde, Tijdschrift Bestuurswetenschappen,nr. 2, 20102. idem3. In 't Veld, R, J. , Sturingsrelaties en hun management, in: "Governance van uit-voeringsorganisaties, Nieuwe vraagstukken voor sturing in het publiekedomein Sandra van Thiel (redactie)4. Paulus Jansen, www.paulusjansen.sp.nl, 5 maart 20135. Geert Dirkse, adviseur FGH bank in `De glorieuze comeback van het gemeente-lijk woningbedrijf?' 26-01- 2015 en www.fooq.nl: "Niet alle gemeenten beschik-ken over de expertise die nodig is om complexe bouwprojecten te (her)ontwik-kelen."6. O.a. op basis van Aedes: `Blue Sky Memo, over greenfields, de toekomst enbouwstenen voor een visie', december 20147. www.vooruitnaardekern.nl en essay Wijbenga, B., Rohde, W. Windhausen, D.,`Vooruit naar de kerntaak' (feb 2013)8. STEP = Stimuleringsregeling Energie Prestatie Huursector.9. Brief minister Blok aan de Tweede Kamer, 22 juni 2015, kenmerk2015-0000301642DeverantwoordelijkheidvoordeopgaveinRotterdam-ZuidmoeteersttussenRijkengemeentebeslechtworden.Foto:EvamarijeSmitTabel 1 Bestuurlijk jongleren in tijden van rolverwarringVan: Naar:Ondernemer RentmeesterDominante zelfstandige Diplomatieke netwerkspelerVerantwoordelijkheid nemend Verantwoordelijkheid delendAlleen het resultaat telt Transparantie over inspanningenExpansiedrift Rolvastheid14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015COLUMNCOLUMNVluchten doe je niet zomaar. Je bent hart-stikke bang voor vervolging, voor je vei-ligheid. Omdat je anders denkt, omdatjouw overtuiging, politiek of religieusniet die van de ander is, omdat je van eenander ras bent. Ik vind dit moeilijk voorstelbaar;omdat je anders bent, hoor je er niet bij, mag je erniet zijn, mag je niet bestaan. Sterker, word je ver-volgd, moet je voor je leven vrezen. Wat ik me welvoor kan stellen is dat als je moet vluchten er plekkenzijn waar je welkom bent, waar je mag schuilen. Eengroot goed.Het is mooi dat je in Nederland terechtkunt. Wij doenaan noodopvang, aan crisisopvang. Wij hebben AZC'sen wij zeggen tegen een substantieel gedeelte vandeze vluchtelingen; u mag hier blijven. In ieder gevalde komende jaren. Kunnen wij daar als corporatievan betekenis in zijn? Ik vind van wel. Sterker nog,het hoort bij ons, bij wie we zijn, waarom wij op `deezaardkloot' zijn."Is het vergunnen in de betekenisvan gedogen, goedkeuren, toekennenof toelaten? Of is het gunnen? Wegunnen jou een welkom, voor nu eenveilige plek. Ik ga voor het laatste"Corporaties zouden de komende tijd huizen die vrij-komen zoveel mogelijk moeten toewijzen aan vergun-ninghouders. Op dat moment komt de doorstroomvanuit de AZC's pas echt goed op gang en ontstaat erdaar ruimte voor de nieuwe vluchtelingen. Daarmeekunnen we snel een einde maken aan het heen- enweer getrek met hen.Natuurlijk wil ik ook oog houden voor andere mensendie urgent zijn, voor mensen die al jaren op eenwoning wachten. Maar de situatie voor de vergun-ninghouders is op dit moment nijpend. En ja, doordit te doen zal de wachttijd toenemen. Ik denk inhet Friese zo'n drie tot vier maanden. Maar wij, endan bedoel ik alle corporaties, zijn er om mensen tehuisvesten die dit zelf niet kunnen regelen. Mensendie het om wat voor reden dan ook niet zo breed heb-ben. Daar horen deze mensen bij. Zij zijn ook onzedoelgroep.Het voorstel om vergunninghouders van de urgen-tielijst af te halen werkt averechts. Er zitten nu zo'n14.000 vergunninghouders in de AZC's. Zij hebben deprocedure doorlopen en zij zijn welkom in Nederland.Op dat moment moeten wij hen ook een woning aan-bieden. Je kunt ze niet langer in de AZC 's laten zitten.Prima voor een tijdelijk verblijf, maar de leefomstan-digheden zijn alles behalve ideaal, zeker ook voorkinderen. Een structurele oplossing helpt.Bijkomend voordeel is dat door dit bijvoorbeeld inheel Friesland te doen, mensen door de regio ver-spreid worden. Dat bevordert de integratie. Omwo-nenden pakken dit gemakkelijker op. Het geeft veelminder onrust dan grote groepen vluchtelingen opeen plek te plaatsen. Natuurlijk kunnen ook individu-ele plaatsingen onrust geven. Het is aan ons om hetgoede verhaal te vertellen en scherp oog te houden opde leefbaarheid.Overigens is het bieden van een woning niet de enigeoplossing, wel een snelle en effectieve als alle corpora-ties dit oppakken. Waar mogelijk willen we ook extragaan bouwen voor vergunninghouders. Maar nietalleen voor hen, ook voor jongeren en andere startersop de woningmarkt die zelf niet in hun huisvestingkunnen voorzien.Dit zouden vormen van semipermanente huis-vesting kunnen zijn, zoals wooncontainers, bedoeldvoor verschillende groepen. Ook dat bevordert deintegratie. Mijn voorkeur blijft uitgaan naar hetcre?ren van een structurele oplossing. Dit moeten wijsamen doen, ook met de huurders die al in de straatwonen. Gewoon door met elkaar in gesprek te gaan enverhalen aan elkaar te vertellen. Het vluchtverhaal enhet zorgverhaal vanuit de buurt.NAAM REIN SWARTFUNCTIE DIRECTEUR-BESTUURDERACCOLADEMAG IK DAN BIJ JOU SCHUILEN?15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDE CORPORATIEIS DOOD, LEVE DEWOONCO?PERATIE!Corporaties zijn ineffectief en ineffici?nt in het organiseren van toegang tot de woningmarkt voor eenbrede doelgroep. Daarom moeten ze woonco?peraties faciliteren woningen in beheer en eigendom over tenemen. Zelforganisatie en vermogensopbouw versterken zo de sociaaleconomische positie van dehuishoudens met een lager middeninkomen. De middelen die vrijkomen bij de overdracht van woningennaar woonco?peraties kunnen worden ingezet voor specifieke doelgroepen, urgente woningbehoefte ofruimtelijke opgaven zoals ongewenste segregatie, groei en krimp, stadsvernieuwing, verduurzaming enherbestemming. In sociale verhuur moeten corporaties zich richten op de laagste inkomens en meestkwetsbare sociale groepen.WoningenvandeAmsterdamscheCo?peratieveWoningvereniging"Samenwerking".Beeld:VannimwegenTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015161616ACHTERGRONDDOOR MAARTEN PEL, ADVISEUR BIJ BUREAU VANNIMWEGENDe woonco?peratie is een noviteit in de Woningwet. AdriDuivesteijn, die feitelijk verantwoordelijk is voor het ver-schijnen van de woonco?peratie in de Woningwet, schreefeen essay met de titel `De woonco?peratie, op weg naar eenzichzelf organiserende samenleving'. Zijn beoogde rich-ting is duidelijk; de woonco?peratie moet bijdragen aan de versterkingvan de positie van de burger. Het zware institutionele karakter van dewoningmarkt met een sterke positie van ondemocratisch geleide insti-tuten moet buigen voor de participerende samenleving met krachtigeburgers. Voldoet de woonco?peratie zoals deze nu in de woningwet isopgenomen, of zoals ze in de recente experimenten vorm krijgt, aan devoorwaarden om dit ideaal te bereiken?Duivesteijn geeft in zijn essay een samenvattende omschrijving van dewoonco?peratie: "Een vorm van gezamenlijk bezit en beheer waarbin-nen eigendom een individuele aangelegenheid is, maar door de zelfor-ganisatie van eigenaren en huurders ontstaat er tegelijkertijd een sys-teem waarin de kwaliteit van de woning en woonomgeving collectiefwordt geborgd." Een duidelijke lijn in zijn betoog is een meer eigen-domneutrale organisatie van de woningmarkt, met als ideaal ".... eentransitie van binnenuit de sociale huursector, waarbij de verantwoor-delijkheid voor het wonen op grote schaal wordt overgedragen aan deburger. Concreet betekent dit dat huurders die nu nog in een corpora-tiewoning wonen, het instaprecht moeten krijgen deze woning inbezit te nemen. De woningcorporatie blijft in dat geval verantwoorde-lijk voor de exploitatie van de sociale huurwoning en levert dienstenaan de woonco?peratie, teneinde een verantwoord beheer te vereen-voudigen."In artikel 18a van de Woningwet wordt een woonco?peratie gedefini-eerd als een vereniging "... die zich ten doel stelt om haar leden instaat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud vande door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan gren-zende omgeving." Daarmee is de woonco?peratie als vehikel om bewo-ners te faciliteren in het verwerven van het eigendom van de woningenigszins naar de achtergrond verdwenen. En dat is erg jammer. Wantjuist in de aansluiting tussen koop en huur, voor een kwetsbare groeplage middeninkomens, kan de woonco?peratie een prachtig instru-ment vormen.De verhuurdersheffing vormt de kroon op eenkwart eeuw zwalkend volkshuisvestingsbeleidDe experimenten die momenteel plaatsvinden om woonco?peratiesvan de grond te krijgen, verschillen van karakter. Veelal gaat het omvormen van zelfbeheer. De bewoners willen meer zeggenschap in hetbeheer van hun woning en zoeken met de corporatie naar instrumen-ten om zeggenschap en budgetten overgedragen te krijgen. Maar vaakook willen bewoners meer. Bijvoorbeeld als een alternatief voor sloopof verkoop, waarbij de bewoners aan het roer van de ontwikkelingkomen te staan. Het blijkt lastig om te komen tot overname van heteigendom door de bewoners. Toch is dit volkshuisvestelijk en maat-schappelijk het meest interessant. Het geeft de bewoner zeggenschapin beheer, grip op woonlasten en opbouw van vermogen. Dus laten weop zoek gaan naar een methode om eigendom en zeggenschap naar debewoners te brengen.EEN BREDE DOELGROEPCorporaties zijn ingezet in de wederopbouw en onderdeel geworden vande verzorgingsstaat. De verzelfstandiging en de brutering, met corpora-ties opererend in een gereguleerde markt heeft geen goede uitwerkinggekregen. Dat geldt met name niet voor de huurders, de mensen dieervan afhankelijk zijn. De verhuurdersheffing vormt de kroon op eenkwart eeuw zwalkend volkshuisvestingsbeleid. Maar daar moeten wehet mee doen. Het is nu van belang dat de corporaties zelf inzien dat zede belofte van een toegankelijke en betaalbare woningmarkt nooit kun-nen waarmaken. Ze moeten onderkennen dat er nieuwe systemengevonden moeten worden om de woningmarkt te organiseren. Daarbijkomen ook de fundamenten van het instituut ter discussie. De burger isintussen mondig en veeleisend en kan veel meer eigen verantwoordelijk-heid nemen. Natuurlijk waarderen huurders het gemak en de servicevan de corporatie. Maar snappen ze ook wat het hen kost? En wat heb-ben al die mensen op de wachtlijst aan effici?ntere corporaties? Of depas afgestudeerde die in de Randstad wil gaan werken? In andere secto-ren zoals welzijn en zorg zie je dat dit minimaal net zoveel vraagt van deinstituten als van de burgers zelf. Corporaties moeten hier dus actiefmee aan de slag. De woonco?peratie kan hierbij een instrument zijn enzich ontwikkelen in de schoot van de woningcorporatie, zoals de bur-germaatschappij zich ontvouwt uit de verzorgingsstaat.Juist in deze burgermaatschappij kan de corporatie veel betekenen. Detransitie van verzorgingsstaat naar burgermaatschappij leidt metname bij de lage middeninkomens tot een meer kwetsbare sociaaleco-nomische positie. De zekerheid van een vast inkomen uit een vast con-tract verdwijnt. Werken als zelfstandige, met af en toe een losseopdracht en af en toe een klus in een tijdelijk contract, en meerderedeeltijdbaantjes of opdrachten worden steeds meer de norm. Terwijldeze groep het leven moet vormgeven met onzekerheid en onregelma-17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDtigheid in inkomen en werk, zitten alle instituten nog met normen enbeleid uit een andere samenleving. Dat geldt voor de kinderopvang,waar je vaste dagen in de week moet afnemen. Maar ook bankennemen voor de verstrekking van een hypothecaire lening het vastecontract als norm. En de corporatie vraagt om jaren inschrijftijd om?berhaupt tot het systeem toe te kunnen treden.Terug naar de kern wordt vaak ingevuld alsterug naar een basisproductDe corporatiesector is er voor een brede doelgroep. Met een inkomens-grens van 34.000 euro heeft ruim een derde van de Nederlandse huis-houdens in theorie toegang tot de sociale huursector. Toch laat de hui-dige ontwikkeling van de corporatiesector een ander beeld zien.Corporaties worden steeds meer een noodvoorziening. Door verkoopdaalt het aantal voor verhuur beschikbare woningen. Een groot deel vande overige woningen gaat geheel terecht en legitiem naar mensen meteen urgente woonvraag. Er ontstaat een groeiende druk in de woning-markt voor de groep die geen eigen woning kan kopen, maar ook weinigkans heeft op een sociale huurwoning. Voor deze mensen kan de woon-co?peratie een uitkomst bieden.Dit leidt tot een fundamenteel andere positie voor de corporatie. Het iseen principieel ander ordeningsmodel, waarbij het corporatievermogendirect dienstbaar wordt aan de bewoners om toegang te krijgen totfinanciering en vermogensrisico's voor de leden te beperken. Dit geefteen enorme potentie voor emancipatie en verheffing, maar wel volledigbinnen het volkshuisvestelijke domein. Bij de corporatie komt er in detijd veel vermogen beschikbaar om te investeren en actief in te zettenvoor volkshuisvestelijke doelen en ruimtelijke ontwikkelingen.CORPORATIES DUUR, HUURDERS LUICorporaties hebben het wonen naar zich toe getrokken. Dat is logisch,want zij is de bovenliggende partij in organiserend vermogen, professi-onaliteit en geld. Ook de wetgeving is erop gericht de huurder tebeschermen en de verhuurder te activeren. Als de verhuurder nalaat teonderhouden wordt de huur gekort, niet als de huurder zelf het onder-houd ter hand wenst te nemen. En de huurder betaalt ervoor, dus waar-om zou hij ook? De herziene Woningwet leidt nog niet tot veel verande-ring. Emancipatie en participatie in beheer staan niet hoog op de agen-da. Terug naar de kern wordt vaak ingevuld als terug naar een basispro-duct; een woning met een betaalbare huur. En de huurder moet hetermee doen. De woonco?peratie lijkt vooralsnog niet te passen in derichting die veel corporaties kiezen: sober, doelmatig en binnen scherpekaders. Maar de gekozen richting lost de problemen niet op.Er zijn twee redenen waarom het wenselijk is dat woonco?peraties op eenverantwoorde manier complexen in eigendom en beheer kunnen overne-men. Ten eerste kan van de huurders driekwart het prima zelf en hebbenze er ook baat bij het zelf te doen. Ten tweede is een corporatie ineffici?nten ineffectief in het bedienen van een brede doelgroep. Ze zijn niet effici-ent omdat de corporaties als geprofessionaliseerde organisaties te duurzijn en bovendien overbodig als veel bewoners het zelf kunnen. En ze zijnniet effectief omdat de combinatie van huurtoeslag en verhuurdershef-fing een desastreuze uitwerking heeft op de betaalbaarheid en beschik-baarheid. Het aanbod wordt geremd met de verhuurdersheffing, terwijlde vraag wordt gestimuleerd met de huurtoeslag. De kortste samenvat-ting is dus dat het huidige stelsel veel geld kost en de problemen nietoplost. De woonco?peratie kan een fundamentele discussie op gangbrengen over de kracht van corporaties en de wijze waarop deze dienst-baar wordt gemaakt in de maatschappij. Als de woonco?peratie er voorzorgt dat een brede doelgroep meer zelf kan doen, geeft dit ruimte aan decorporatie om zich te richten op specifieke doelgroepen, urgentewoningbehoefte of ruimtelijke opgaven zoals ongewenste segregatie,groei en krimp, stadsvernieuwing en herbestemming.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015181818ACHTERGRONDDaarentegen heeft de corporatie wel alles in huis om een woonco?pera-tie een kansrijke start te geven, namelijk een goede toegang tot kapitaal-markten en kennis en praktische ondersteuning in vastgoedbeheer. Decorporatie treedt terug in het beheer en faciliteert in het opbouwen vanfinanci?le zelfstandigheid en eigendom. De corporatie kan stabiliteitbieden aan de woonco?peratie en een adviserende en toezichthoudenderol vervullen.De corporatie heeft goedkoop toegang tot dekapitaalmarkt en een groot eigen vermogenMEER ZEGGENSCHAP, LAGERE WOONLASTENIn dit essay plaats ik de woonco?peratie als instrument voor de lage mid-deninkomens in het perspectief van de burgermaatschappij. Dit doe ik aande hand van een uitwerking van de woonco?peratie als volkshuisvestelijkinstrument vanuit de corporatie. De huidige woningmarkt is gestructu-reerd naar huur en koop. De huurmarkt wordt geordend met regelgevingrond de huurtoeslag, verhuurdersheffing en corporaties. De koopmarkt iseen daarvan gescheiden markt. De koopmarkt wordt geordend met regel-geving rond de hypotheekrenteaftrek en financi?le instellingen. Hurenwordt bevorderd met huurtoeslag en belast met de verhuurdersheffing.Kopen wordt bevorderd met hypotheekrenteaftrek. De corporatie heeftgoedkoop toegang tot de kapitaalmarkt en een groot eigen vermogen. Ditwerkt nu onvoldoende ten gunste van de doelgroep. Hoe kan de woonco?-peratie het beste van deze werelden bij elkaar brengen?EEN UITWERKINGDe corporatie draagt een complex met verhuurde woningen over aan dewoonco?peratie. Binnen de woonco?peratie hebben de bewoners dekeuze om koperslid of huurderslid te worden. Voor de leden die eeninkomen hebben waarmee er recht is op aftrek van hypotheekrente, ishet vaak voordeliger huur om te zetten in koop. Binnen de woonco?pe-ratie worden afspraken gemaakt over verkoop en overdracht om de risi-co's voor de kopersleden te beperken. Het is nodig dat een deel van debewoners koperslid wordt, zodat de woonco?peratie direct bij de startover eigen vermogen beschikt.De nieuwe corporatie: pachtbaas en toezichthouderDe corporatie geeft een complex verhuurde woningen inclusief gronduit in erfpacht aan een woonco?peratie. Daarvoor ontvangt de corpora-tie erfpachtcanon. Het uitgangspunt is marktwaarde in verhuurde staat(want de woningen zijn verhuurd). De corporatie wordt bloot eigenaar,waardoor de verhuurdersverplichtingen (onderhoud, beheer, verhuur-dersheffing, enzovoorts) overgaan op de woonco?peratie. Daarmee wor-den de netto-inkomsten voor de corporatie hoger dan bij verhuur enontstaat er extra investeringsruimte. De corporatie houdt toezicht op deWOONCORPORATIE T.I.BELASTINGDIENSTBANKVOORWOONCO?PERATIESWOONCO?PERATIEVE VERENIGINGHUURDERSLIDKOPERSLIDHypotheekrenteaftrekVennootschapsbelastingAandelenAandelenRenteStorting op aandelenLening u/gHypothecaire leningAflossingRenteVerhuurdersheffingHuurtoeslag Contracten Kapitaalstroom (eenmalig) Aflossing & afkoop op kapitaal Maandelijkse kasstroom Belastingen & subsidiesPeriodiekeafkoopsomBijdrageVvEAfkoopsomondererfpachtHuurHuurcontractErfpachtcanonOndererfpachtOverdrachtinerfpachtServicekosten19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDwoonco?peratie vanuit het belang van de betaling van het erfpachtca-non. Door geleidelijke afkoop van het erfpachtcontract verschuift ookhet bloot eigendom in de tijd naar de woonco?peratie. Ook dezeopbrengsten zorgen voor extra investeringsruimte bij de corporatie.Deze middelen kunnen worden ingezet voor specifieke doelgroepen,urgente woningbehoefte of ruimtelijke opgaven zoals ongewenstesegregatie, groei en krimp, stadsvernieuwing, verduurzaming en herbe-stemming. In sociale verhuur moeten zij zich richten op de laagste inko-mens en de meest kwetsbare sociale groepen.Voor de corporatie is het van belang dat de risico's aanvaardbaar enbeheersbaar zijn. Daarnaast is de instandhouding van het vermogenvoorwaardelijk. Het systeem van een revolving fund, waar vanuit ook inde toekomst kan worden gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgaven,moet niet worden uitgeput. Er lekt in deze uitwerking geen vermogenvan corporaties naar woonco?peraties. Overdracht vindt plaats op basisvan marktwaarde en het rendement voor de corporatie is vergelijkbaarmet uitponding.Woonco?peratie: Verhuurder, VvE en co?peratieve beheervereniging.Binnen de woonco?peraties is huren en kopen mogelijk. Huurders enkopers zijn allebei volwaardig lid van de woonco?peratie. De woonco?pe-ratie neemt als verhuurder de verplichtingen over van de corporatie.Vanuit de huur betaalt de woonco?peratie de erfpachtcanon, het onder-houd en beheer, de belastingen en verzekeringen. Indien er tien of meerhuurdersleden zijn, betaalt de woonco?peratie ook de verhuurdersheffing.Bij verkoop wordt de ondererfpacht afgekocht door het koperslid.Hierdoor wordt een vermogenswinst gemaakt, omdat de woonco?pe-ratie de woning verkoopt tegen vrije verkoopwaarde. De winstbedraagt het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en devrije verkoopwaarde. De woonco?peratie moet de opbrengst van ver-koop goed beleggen om voldoende inkomsten te krijgen om de erf-pachtcanon aan de corporatie te kunnen betalen. Daartoe richten allewoonco?peraties gezamenlijk de `Bank voor Woonco?peraties' op. Dewoonco?peraties voorzien deze bank van spaartegoed en eigen vermo-gen om hypotheken te verstrekken aan de kopersleden. Het rendementis ruim voldoende om aan de verplichtingen naar de corporatie te kun-nen voldoen. Daarnaast ontvangt de woonco?peratie van de kopersle-den een VvE-bijdrage voor het onderhoud en beheer, belastingen enverzekeringen. Indien een koperslid ervoor kiest een hypothecairelening af te sluiten bij een reguliere bank, kan de verkoopopbrengstworden gebruikt voor gedeeltelijke afkoop van het erfpachtcontractbij de corporatie.Corporaties staan in de driehoek burger,markt en overheid in het middenHuurderslid of koperslidHuurdersleden krijgen formele zeggenschap in de vereniging die eige-naar is van hun woning. Kopersleden hebben deze formele zeggenschapook via de VvE, die onderdeel is van de woonco?peratie. Alle leden heb-ben zo zeggenschap in de woonco?peratie over het beheer en onder-houd. Het koperslid betaalt naast de lasten van de hypotheek