Dichtgetimmerde woningen en verlaten straten en dorpen: dat is het schrikbeeld van menige krimpregio. Zo ver is het in de Nederlandse krimpregio's nog lang niet. Wel zijn er zorgen over de leefbaarheid, vooral op het vlak van voorzieningen. Hoe staan krimpgebieden ervoor? Op basis van WoON 2018 geven we een overzicht van de stand van zaken. Twee ervaringsdeskundigen reflecteren op de uitkomsten.

Demografische krimp is deze eeuw prominent op de beleidsagenda komen te staan. Sinds een jaar of tien heeft ook het Rijk speciaal krimpbeleid. Gemeenten en provincies zijn er vaak al langer mee bezig. In alle officiële door het Rijk aangewezen ‘krimpgebieden’ neemt het aantal inwoners al geruime tijd af. Voor de woningmarkt is echter vooral het aantal huishoudens van belang. In de komende tien jaar zal in veel krimpgebieden ook de huishoudenskrimp worden ingezet. Voor WoON 2018 zijn in de krimpregio’s extra enquêtes afgenomen. Hierdoor is het mogelijk om gedetailleerdere analyses te doen en meer onderzoeksvragen te beantwoorden. In opdracht van het ministerie van BZK heeft ABF Research de leefbaarheid en het functioneren van de woningmarkt in krimpgebieden onderzocht. In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste bevindingen. De afgelopen jaren zijn in veel krimpgebieden leefbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. De resultaten van die onderzoeken zijn vaak lastig met elkaar te vergelijken. De grote meerwaarde van het WoON is dat krimpgebieden met elkaar, de rest van Nederland en het verleden vergeleken kunnen worden. Een belangrijke kanttekening is het schaalniveau: krimp doet zich binnen regio’s niet overal even sterk voor. Gemeenten en kernen kunnen sterk van elkaar verschillen in het tempo en de omvang van de krimp en de bijbehorende effecten. De uitkomsten uit het WoON geven daar geen inzicht in.

Sinds 2002 is de tevredenheid met de woonomgeving in krimpgebieden licht verminderd. Met name het aandeel zeer tevredenen is gedaald. In Nederland als geheel is die daling ook zichtbaar maar is die daling wat minder sterk. Inwoners zijn nu gemiddeld even tevreden als landelijk. De tevredenen zijn ruim in de meerderheid: slechts 11% is tevreden noch ontevreden en 4% is (zeer) ontevreden. In Noord- en Oost-Groningen en het stedelijke deel van Zuid-Limburg is de tevredenheid iets lager dan in de andere krimpgebieden. Ook over afzonderlijke aspecten van de eigen buurt, zoals de aantrekkelijkheid en het onderhoud van de bebouwing, oordelen mensen in krimpgebieden gemiddeld even positief als elders. Behalve de fysieke kwaliteit zijn contacten met buren en de sociale cohesie voor veel mensen belangrijk aspecten van de woonomgeving. In krimpgebieden zijn mensen ook daarover gemiddeld ongeveer even tevreden als elders. Ook het helpen van de buren doen krimpbewoners even vaak. In stedelijk Zuid-Limburg zijn bewoners het minst te spreken over de sociale cohesie, in de landelijke delen van Limburg en de Achterhoek juist het meest.

Krimpregio’s zijn meestal plattelandsgebieden. De enige echte uitzondering daarop vormen de steden van Zuid-Limburg. Krimpgebieden tellen dan ook minder voorzieningen: bewoners moeten verder reizen en hebben minder keus. Ook gaat het aantal voorzieningen in de buurt volgens bewoners in krimpgebieden sneller achteruit. Zij geven vaker dan in de rest van het land aan dat het aantal ontmoetingsplekken, pinautomaten en ov-verbindingen in de eigen buurt in de afgelopen vijf jaar is afgenomen. Bewoners in krimpgebieden zijn bijna even vaak tevreden met de winkels voor dagelijkse boodschappen, basisscholen en crèches in de buurt als in de rest van het land. Minstens zeven op de tien inwoners zijn positief gestemd over deze voorzieningen. Krimpbewoners zullen vaak lagere verwachtingen hebben en zijn meer ingesteld op het feit dat zij langer moeten reizen. Dat is terug te zien in het belang dat inwoners hechten aan de nabijheid van voorzieningen: in krimpgemeenten vinden mensen het minder vaak belangrijk dat dichtbij de eigen woning dagelijkse winkels en openbaar vervoer zijn. Inwoners van krimpgebieden oordelen gemiddeld even positief over de bereikbaarheid van de huisartsenpraktijk en het ziekenhuis als mensen in Nederland als geheel. 90% vindt de huisartsenpraktijk goed bereikbaar en voor 80% is het ziekenhuis goed bereikbaar. Ook in een dunbevolkt gebied als Zeeuws-Vlaanderen domineert de tevredenheid op dit punt. Binnen krimpgebieden zijn er verschillen. Huub Hanssen van de Provincie Groningen ziet dat in Noord- en Oost-Groningen de centra van dorpen en steden het relatief goed doen. Jan Rademaker van Parkstad Limburg ziet in de stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg hetzelfde patroon: hoe verder van stedelijke centra af, hoe ongunstiger de leefbaarheid en het toekomstperspectief. De leefbaarheid in stedelijke krimpgemeenten in het zuiden van Limburg is echter minder goed dan in de landelijke gemeenten. Rademaker signaleert dat de negatieve gevolgen van krimp vooral neerslaan in de toch al zwakkere kernen en wijken: de plekken met minder aantrekkelijke woningen, lagere inkomens, meer laagopgeleiden en kwetsbare personen. De sterkere wijken zijn weliswaar relatief sterk vergrijsd maar vrijkomende woningen zullen daar snel(ler) worden opgevuld door sociale stijgers.  Hoewel de tevredenheid overheerst, ook over de bereikbaarheid en kwaliteit van diverse voorzieningen, zijn mensen in krimpgemeenten volgens het WoON minder positief gestemd over de toekomst. Ze verwachten vaker dat de eigen regio er in de komende jaren op achteruit zal gaan.

De verschillen in leefbaarheid tussen krimpgebieden en de rest van het land zijn gemiddeld niet zo groot. Op het vlak van de woningmarkt zijn de verschillen groter. Woningen in krimpgebieden zijn groter en ouder dan gemiddeld en vaker een koopwoning en eengezinswoning. De stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg vormen daarop een uitzondering. De WOZ-waarden en transactieprijzen liggen in krimpregio’s lager, zeker uitgedrukt per vierkante meter. Dat is in zekere zin de luxe van krimpgebieden, zegt Hanssen: waar veel regio’s kampen met een woningtekort, kun je in een krimpgebied een mooie ruime woning kopen tegen een betaalbare prijs. Ook huurwoningen zijn in krimpgebieden goedkoper.   De verhuisdynamiek ligt in krimpgebieden structureel gemiddeld iets lager dan elders: een kleiner percentage huishoudens is de afgelopen twee jaar verhuisd. Krimpgebieden tellen relatief veel ouderen die doorgaans weinig verhuizen. De ouderen in krimpgebieden zijn wel even vaak recentelijk verhuisd als in Nederland als geheel. Vooral de vergrijzing in krimpgebieden dempt dus de verhuisdynamiek maar het is niet zo dat ouderen in krimpgebieden gemiddeld minder vaak doorstromen naar een andere woning. Er zijn wel verschillen tussen sectoren op de woningmarkt. In de koopsector en in de particuliere huursector wordt in krimpgebieden structureel minder verhuisd In de corporatiesector wordt juist iets vaker verhuisd. De druk op de sociale huurmarkt is in krimpgebieden minder groot dan in veel andere regio’s. Dat bevordert de doorstroming. Ook data uit andere bronnen bevestigen het patroon: binnen de koopsector een lager aandeel verhuizingen dan het nationale gemiddelde maar in de corporatiesector juist een hoger aandeel. De meeste krimpregio’s tellen relatief veel en goedkope koopwoningen. Maakt dat het gemakkelijker voor starters om een koopwoning te bemachtigen? Het WoON wijst uit van niet. 30% van de recent verhuisde starters in krimpgebieden heeft een koopwoning betrokken. Landelijk is dat met 34% iets meer. Zowel starters als doorstromers in krimpgebieden hebben vaker een laag inkomen dan landelijk, wat het kopen van een woning kan bemoeilijken. Bijna vier op de tien doorstromers uit een huurwoning zijn verhuisd naar een koopwoning (38%), iets minder dan landelijk (42%). Zeven op de tien doorstromers uit een koopwoning zijn verhuisd naar een (andere) koopwoning. In Nederland is dat bijna acht op de tien. Hier speelt een rol dat krimpgebieden naar verhouding meer ouderen tellen en zij vaker de overstap van een koop- naar een huurwoning maken dan jongere leeftijdsgroepen. Wellicht speelt hier ook mee dat (het vertrouwen in) de koopwoningmarkt in krimpgebieden na de crisis minder sterk hersteld is dan elders. Zijn verhuizers in krimpgebieden terughoudender met het kopen van een woning vanwege de minder gunstige toekomstperspectieven? Ook dat blijkt uit het WoON niet zo te zijn. De meest genoemde reden om te kiezen voor een huurwoning is dat een koopwoning financieel niet mogelijk was (61%). Een te jonge of te hoge leeftijd en flexibiliteit om makkelijk weer te kunnen verhuizen worden ook vaak genoemd (beide ca. 30%). Huishoudens die zijn verhuisd naar een koopwoning geven vaak aan dat kopen goedkoper was dan huren (63%). Dat wordt in krimpgebieden gemiddeld wat vaker genoemd dan in Nederland als geheel.

De lagere verhuisdynamiek in krimpgebieden blijkt ook uit de verhuiswensen. Bestaande huishoudens (dus exclusief starters uit het ouderlijk huis) in krimpgebieden willen minder vaak verhuizen (32%) dan landelijk (38%). Het grotere aandeel ouderen speelt daarbij een rol maar ook per leeftijdsgroep afzonderlijk ligt de verhuiswens in krimpgebieden gemiddeld iets lager dan landelijk. Alleen bij jongeren (< 25 jaar) en 75+’ers ligt de verhuisgeneigdheid in krimpgebieden iets hoger. Verhuisgeneigden in krimpgebieden hebben bovendien iets vaker een onzekere verhuiswens dan landelijk. Het grotere aandeel 65+’ers, die vaak een wat onzekerdere verhuiswens hebben, speelt daarbij een rol. Met het WoON kan ook achterhaald worden wie een krimpgebied wil verlaten en wie er wil blijven. Degenen die willen vertrekken uit krimpgebieden zijn relatief vaak starters en huishoudens die willen verhuizen naar een onzelfstandige woning zoals een (studenten)kamer. De groep blijvers telt juist veel doorstromers uit een koopwoning. Vertrekkers zijn veel vaker jong en ook zijn ze vaker hoogopgeleid dan de blijvers. Voor vertrekkers is studie of werk relatief vaak de belangrijkste verhuisreden. Ook gaan samenwonen is voor die groep relatief vaak het voornaamste verhuismotief, evenals dichterbij familie of vrienden wonen. De blijvers willen veel vaker verhuizen vanwege de woning. Ook de behoefte aan zorg is onder blijvers verhoudingsgewijs vaak een belangrijke reden.

Verhuisgeneigden in krimpgebieden zoeken minder actief dan woningzoekenden elders. Dat geldt ook voor degenen die “beslist” willen verhuizen. Het passievere zoekgedrag past bij de gemiddeld iets onzekerdere verhuiswens in krimpgebieden. Woningzoekenden staan in krimpgebieden ook minder vaak bij een woningcorporatie ingeschreven. Woningzoekenden in krimpgebieden geven wel dezelfde prioriteit aan de verschillende aspecten van woning en locatie. Voor ruim vier op de tien woningzoekenden is de woning zelf het belangrijkste bij de keuze voor een woning. Voor eveneens vier op de tien is de ligging juist het belangrijkst en voor 15% de prijs. Woningzoekenden in krimpgebieden verschillen daarin niet van het landelijke gemiddelde. Veel woningzoekenden hebben op het moment van de WoON-enquête nog geen passende woning gevonden. In krimpgebieden zeggen woningzoekenden duidelijk minder vaak dat (te) lange wachttijden voor (huur)woningen een belemmering zijn om te verhuizen. Dat past bij het beeld van een minder gespannen sociale huurmarkt. Dat maakt ook dat woningzoekenden daar hogere eisen kunnen stellen aan een sociale huurwoning. In krimpgebieden is een kwart van de ingeschrevenen bereid om te verhuizen naar een sociale huurwoning die niet voldoet aan alle wensen als daardoor sneller kan worden verhuisd. Landelijk is dat bijna 40%.

Vertrekkers uit krimpgebieden die op zoek zijn naar een zelfstandige woning zijn vaker jong en starters dan de blijvers. Dat is terug te zien aan de woonwensen van deze groepen. Vertrekkers zijn vaker op zoek naar huurwoningen en appartementen. Onder de vertrekkers zijn (centrum-)stedelijke woonmilieus veel meer in trek dan onder de blijvers. Onder verhuisgeneigden binnen krimpgebieden is de vraag naar koopwoningen licht toegenomen sinds 2015. Vooral woningen in het goedkope prijssegment (tot € 200.000) worden vaker gevraagd. Blijvers zijn vaker dan de totale groep verhuisgeneigden in Nederland op zoek naar een eengezinskoopwoning en hebben minder vaak een voorkeur voor een koop- of huurappartement. Dat past bij de samenstelling van de woningvoorraad in krimpgebieden. Hanssen ziet in Groningen dat er een overschot is aan grondgebonden woningen verder weg van voorzieningen en juist een tekort aan huizen nabij de centra van grotere kernen. Dat zijn juist de locaties die in trek zijn onder ouderen die nog een keer willen verhuizen. Rademaker signaleert in de stedelijke gemeenten van Zuid-Limburg ruwweg hetzelfde patroon.

Woningen in krimpregio’s zijn minder waard en ook de toekomstige waardeontwikkeling van woningen in krimpgebieden is minder rooskleurig. De woningmarkt is er relatief ontspannen en zal dat in toenemende mate worden. Dat kan ertoe leiden dat huiseigenaren terughoudend zijn met investeringen in woningen. Uit WoON 2018 blijkt dat dat niet het geval is. In krimpgebieden zijn de afgelopen vijf jaar gemiddeld iets vaker investeringen in de energiezuinigheid van woningen (koop en huur) gedaan dan in Nederland als geheel. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het aanbrengen van dubbel glas of zonnepanelen of het verbeteren van de isolatie. Woningen in krimpgebieden zijn gemiddeld iets ouder en bij koopwoningen heeft een groter aandeel een slecht energielabel (F of G). De noodzaak tot investeringen is daardoor ook groter. Tegelijkertijd liggen de inkomens in krimpgebieden lager en de leeftijd van huisEen leegstaand huis, Corporatie Nederland 73 eigenaren doorgaans hoger, wat investeren soms in de weg kan staan. De bereidheid om in de toekomst (aanvullende) energiebesparende maatregelen te nemen ligt in krimpgebieden even hoog als landelijk. Investeringen in onderhoud of verbetering van de woning – zowel de binnen- als buitenkant – op andere vlakken dan energiebesparing zijn in krimpgebieden eveneens even vaak uitgevoerd als gemiddeld in Nederland.

De ene krimpregio is de andere niet. De regio’s die er in sociaaleconomisch opzicht het minst gunstig voorstaan hebben in recente jaren de sterkste bevolkingskrimp meegemaakt en de effecten van krimp zullen daar in de toekomst ook het sterkste zijn. Het gaat dan om Noord- en Oost-Groningen en Zuid-Limburg. In die regio’s liggen de inkomens het laagst en zijn er relatief veel werklozen, is de recente en verwachte krimp het grootst en zijn bewoners er het minst tevreden over woning en woonomgeving. De rode draad in de WoON-uitkomsten is dat de verschillen tussen krimpgebieden en de rest van het land nu vaak nog bescheiden zijn, althans op regionaal niveau. Als de huishoudenskrimp in de komende tien jaar in meer regio’s inzet zullen de regionale woningmarkten meer ontspannen raken en zullen de verschillen met andere regio’s in het functioneren van de markt groter worden. De verschillen in koopprijzen bijvoorbeeld zullen naar verwachting toenemen. Huub Hanssen in Groningen voorziet dat vooral de goedkope koopvoorraad in de toekomst kwetsbaar zal worden. De leegstand concentreert zich nu weliswaar in de huursector, in de toekomst zal dat in toenemende mate in de goedkope koop zijn. Waar corporaties de middelen hebben om leegstaande woningen te slopen, zoals in de Eemsdelta al op omvangrijke schaal is gebeurd, hebben woningeigenaren minder financiële spankracht. Dat de stad Groningen zo floreert is voor Noord- en Oost-Groningen dan nog een meevaller, constateert Hanssen. Jan Rademaker verwacht dat ook in Zuid-Limburg het goedkope koopsegment in de toekomst het meest kwetsbaar is, met name in de suburbane woonmilieus.  Ook op het vlak van leefbaarheid en voorzieningen is de verwachting dat regio’s verder uit elkaar groeien. Hanssen signaleert dat de leefbaarheid in krimpgebieden nu nog redelijk op orde is maar voorziet wel een negatieve spiraal waaruit het lastig is te ontsnappen. Tegelijkertijd is krimp ook lang niet allesbepalend. Andere processen zoals schaalvergroting en veranderende consumentenvoorkeuren en –gedrag hebben  een grotere invloed op het voorzieningenniveau dan de krimp.