22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGRONDKANSEN VOORCORPORATIES IN WONEN,ZORG EN WELZIJN?DOOR YVONNE WITTER EN DANI?LLE HARKES, AEDES-ACTIZKENNISCENTRUM WONEN-ZORGGoede samenwerking tussen woningcorporaties en zorg-en welzijnsorganisaties is een voorwaarde voor mensenmet een zorgvraag om zo lang mogelijk zelfstandig tekunnen blijven wonen. Maar crisis, beleidswijzigingen enonzekerheden over wet- en regelgeving zetten dezesamenwerking juist onder druk. Dat signaleert de Raad voor deLeefomgeving en infrastructuur (Rli) in zijn recente advies 'Langerzelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn'.De Raad beschrijft een aantal knelpunten in zijn advies van januari 2014.Ten eerste is er een groot verschil tussen vraag en aanbod van 'wonenmet zorg' (wonen met zorg- en hulpverlening nabij, bijvoorbeeld bij eensteunpunt), 'wonen met diensten' (woningen in complexen met extradiensten als maaltijden en gemeenschappelijke ruimten) en anderegeschikte woningen voor mensen met beperkingen. De komende vijfjaar krijgen jaarlijks 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 cli?n-ten in de geestelijke gezondheidszorg (ggz) met een lagere zorgindicatiegeen toegang meer tot intramuraal verblijf. Juist kwetsbare mensenkunnen in de knel komen, omdat betaalbare alternatieven voor thuiswonen met zorg nog slechts beperkt beschikbaar zijn.Ten tweede signaleert de Raad grote verschillen in de ruimtelijkeopgave voor wonen, zorg en welzijn tussen steden, randgemeenten enplattelandsgemeenten, maar ook daarbinnen. In plattelandsregio's ishet niet altijd haalbaar om het voorzieningenniveau op peil te houden.Ten derde ligt het tempo te hoog voor de aanpassingen van het zorg-vastgoed. Ruim 4 miljoen m2 zorgvastgoed moet gerenoveerd of her-bestemd worden. `Breek geen verzorgingshuizen af als je ze straks opbepaalde plekken weer nodig hebt,' aldus de Raad.Een vierde knelpunt is de samenwerking tussen partijen als woning-corporaties, zorg-, en welzijnsorganisaties, gemeenten die door eentekort aan beleidsruimte onder druk komt te staan, terwijl je dezesamenwerking juist moet koesteren en stimuleren, aldus de Raad.De Rli ziet kansen om de knelpunten weg te nemen in het renoverenvan zorgvastgoed en herbestemmen, in het geschikt maken vanbestaande woningen voor mensen met beperkingen, in het ontwikke-len van nieuwe woonzorgconcepten, het beter benutten van mogelijk-heden van technologie; het op peil houden van voorzieningen in debuurt en innoveren van bestaande zorgprocessen om meer zorg opmaat thuis te kunnen leveren. Verder beveelt de raad onder meer aanom partijen meer ruimte te bieden om verbindingen tussen de domei-nen van wonen, zorg en welzijn aan te gaan, door een verdere financi?-le scheiding van woon- en zorgkosten te realiseren. Maar ook ominvesteringsprikkels te cre?ren door partijen te stimuleren om teinvesteren in de gezamenlijke opgave, mensen te prikkelen op tijd nate denken over de toekomst. En om meer tijd en flexibiliteit te cre?renvoor de transformatie van het zorgvastgoed.HELDERE VISIEDe Rli pleit, om de kansen mogelijk te maken, voor een heldere visievan de overheid voor de komende tien tot vijftien jaar. Met een helderevisie kunnen partijen een langetermijnstrategie voor het zorgvastgoeden voor huur- en koopwoningen ontwikkelen. Wij pleiten ervoor datook corporaties een heldere visie formuleren op hun rol in wonen enzorg. We geven daarvoor vier ingredi?nten, gebaseerd op goede voor-beelden uit de corporatiesector. We laten daarbij en passant zien dathet zeker niet overal kommer en kwel is. Ondanks de crisis op dewoningmarkt gebeurt er nog steeds veel moois.Het eerste ingredi?nt ligt op het gebied van lokale kracht: initiatievenvan burgers die ook op het gebied van wonen, zorg en welzijn het heftHet speelveld van woningcorporaties is ingrijpend veranderd door de woningmarktcrisis enwijzigingen in het overheidsbeleid. Het impliceert een totaal andere rol voor corporaties: van hetbouwen en beheren van huurwoningen tot het in samenwerking met bewoners en andere partijenontwikkelen en ondersteunen van nieuwe woonconcepten die uitgaan van langer thuis wonen.23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014in handen nemen. Samen met professionele organisaties willen zevorm geven aan hoe wonen en zorg er in hun eigen leefomgeving uit-ziet. Het tweede ligt bij de doelgroepen die corporaties huisvesten.Hoe gaat het huurdersbestand zich ontwikkelen? Welke wensen heb-ben de huidige en toekomstige huurders? Het derde ligt in de ver-nieuwde lokale samenwerking. De tijd van convenanten en master-plannen is grotendeels voorbij, maar hoe kun je op een andere maniersamenwerken? En met welke partijen? Het vierde raakt de drie eerdergenoemde ingredi?nten en gaat uit van het tijdig nadenken van dehuurder over zijn eigen toekomst.1. Steeds meer burgerinitiatieven waarbij corporaties kunnenondersteunen, aanmoedigen en faciliterenWoningcorporaties krijgen steeds vaker te maken met burgerinitiatievenin allerlei varianten. De diversiteit is enorm en het tempo waarin burgersnieuwe projecten en initiatieven realiseren ligt hoog. Zo ontstaan vaaknieuwe woonzorgconcepten waarvan de Rli ook meent dat deze broodno-dig zijn. Corporaties gaan op verschillende manieren met de initiatievenom. Ze faciliteren bewonersco?peraties door bij te dragen aan de aanloop-kosten. Ze verbinden partijen met elkaar en verhuren ruimten aan wijkon-dernemingen. Net als andere professionals bij zorgorganisaties engemeenten krijgen corporaties meer de rol van ondersteuner, aanmoedi-ger en facilitator. Er zijn talloze voorbeelden te vinden van corporaties diehuurders ondersteunen met het realiseren van hun initiatieven. ONS iseen vernieuwd buurthuis in Geeren-Zuid, een wijk in Breda-Noord. Debewoners uit de wijk vormen samen een co?peratie, ONS Co?peratie, enrunnen een wijkrestaurant, verhuren de zalen en regelen de schoonmaak.Bijzonder is dat bewoners collectief ondernemen met behoud van uitke-ring. Buurtbewoners en twee medewerkers van woningcorporatieAlleeWonen ontwikkelden samen deze vorm. Zij zochten samenwerkingmet andere partijen, zoals vrouwenstudio Maxima, stichting Tientjes,Werk aan de Wijk, gemeente Breda en nog een andere corporatie. De uit-daging voor corporaties is om de buurtbewoners met initiatieven zodanigte ondersteunen dat zij hun plannen zoveel mogelijk zelf kunnen realise-ren. Dan maken corporaties gebruik van de talenten van mensen, nemenze initiatieven niet over en sluiten ze aan bij de behoeften van de bewo-ners. Dit leidt tot nieuwe idee?n, goed samenspel en duurzame initiatie-ven. En daar is behoefte aan, nu en in de toekomst.2. Inspelen op gevarieerd huurdersbestand; meer alleenstaanden,meer eenpersoonshuishoudens, meer kwetsbare burgers die langerzelfstandig thuis wonenHet is belangrijk dat corporaties zicht hebben op hun huurders: wie zezijn, wat hun wensen zijn en op welke wijze huurders en corporatiessamen kunnen optrekken. Huurders zijn studenten, kunstenaars, jon-ge gezinnen, starters, echtparen. Maar ook mensen met een zorgvraag.Het huurdersbestand vergrijst en verkleurt. Er komen meer alleen-staanden, meer eenpersoonshuishoudens. Met de sluiting van verzor-gingshuizen komen meer kwetsbare ouderen thuis te wonen. De kansop vereenzaming neemt toe als hulpbehoevenden langer thuis wonenen tegelijkertijd vertrouwde ontmoetingsplekken in de buurt sluitenvanwege bezuinigingen.Daarnaast neemt het aantal mensen met een fysieke of psychischeaandoening toe: door de vergrijzing en doordat mensen nog langerthuis blijven. Ruim 70% van mensen met dementie woont nu al zelf-standig thuis en het totale aantal mensen met dementie blijft dekomende jaren groeien. Ook mensen met een psychische problematieken mensen met een verstandelijke en lichamelijke beperking blijvenlanger thuis wonen door de aanscherping van de indicatiestelling voorzorgzwaartepakketten en het verdwijnen van voorzieningen. Eengeschikte woning en woonomgeving is voor deze groep enorm belang-rijk. En het is essentieel dat zij kunnen meedoen, ontmoeten en struc-tuur vinden in de buurt waar zij wonen.ACHTERGRONDJuistkwetsbaremensenkunnendekomendejarenindeknelkomen,omdatbetaalbarealternatievenvoorthuiswonenmetzorgnogslechtsbeperktbeschikbaarzijn(WillemMesPhotography)24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGRONDGemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, vrijwilligersorganisaties ?ncorporaties moeten meer dan ooit tevoren intensief gaan samenwer-ken om dat mogelijk te maken. Corporaties krijgen er last van als zorg-organisaties kwetsbare burgers niet de zorg kunnen bieden die zijnodig hebben. Mensen met een psychische beperking kunnen bij ver-waarlozing door professionals en hun netwerk mogelijk overlast ver-oorzaken voor andere huurders. Beschermde woonvormen, mogelijk-heden voor ontmoeting en participatie zijn nodig.Met gemeenten is een goede samenwerking ook belangrijk. Zeker nugemeenten verantwoordelijk zijn voor zorg. Een nieuwe tak van sportwaar de kennis en ervaring van corporaties op het terrein van woon-wensen van huurders zeker bruikbaar is. Soms stappen corporatiesmet zorgorganisaties naar gemeenten om samen te bepalen wat er opde agenda prioriteit krijgt. Of sluiten corporaties en gemeente Wmo-convenanten. Corporaties Mooiland, Ieder1, Rentree, SallandWonen enWoonstichting De Marken en drie gemeenten hebben afspraken vast-gelegd over de Wmo-kosten. Dat voorkomt het grote afschuiven overwie er verantwoordelijk is voor de kosten van woningaanpassingen,zoals trapliften, en draagt bij aan snellere service aan de huurder.3. Corporaties kunnen door optimale samenwerking met zorg- enwelzijnsorganisaties, gemeenten en nieuwe partijen maatwerkbiedenSamenwerking blijft hard nodig, zoals ook uit het advies van de Rli blijkt.In het verleden zijn er door optimale samenwerking talloze goede woon-zorgprojecten gerealiseerd. Dat succes mag gekoesterd worden! Ook nu erweinig nieuwbouw is, komen er mooie woonzorgprojecten vaak in herbe-stemd vastgoed, zoals leegstaande verzorgingshuizen, kloosters, kantoor-panden of schoolgebouwen. Een recent voorbeeld is het multifunctionelewoonzorgproject `Kraaipan' in Amsterdam. Een oud schoolgebouw isomgebouwd tot een complex met seniorenwoningen, met een woonge-meenschap voor Marokkaanse ouderen, groepswoningen voor mensenmet dementie en woningen voor mensen met schizofrenie. Er is een ser-vicepunt waar activiteiten plaatsvinden, dagbesteding wordt geboden eneen goed lopend buurtrestaurant, gerund door vrijwilligers, aanwezig is.Buurtbewoners met initiatieven zijn welkom. Zij krijgen ondersteuningtotdat hun idee is uitgevoerd en zelfstandig kan draaien.Het is de kunst om de krachten te bundelen en tekomen tot voorzieningen waar burgers wat aanhebben en die hen in staat stellen om prettig tekunnen leven in de buurtSamenwerking tussen stadsdeel Oost, zorgorganisatie Cordaan, wel-zijnsorganisatie Dynamo en de corporatie Ymere maakte dit mogelijk.Een sprankelend project in de wijk, waar de meeste mensen zo langmogelijk willen blijven wonen. Kraaipan maakt dit mede mogelijkdoor bij te dragen aan ontmoeting en activiteiten. Kraaipan is hetbewijs van de kansen die er zijn: herbestemming van een pand, samen-werking tussen verschillende partijen, huisvesten van diverse doel-groepen en vooral aansluiting bij wensen en idee?n van buurtbewo-ners en het inschakelen van talenten van buurtbewoners.Naast de traditionele samenwerkingspartners zijn ook andere partijenvan belang in wonen en zorg, zoals scholen, sportverenigingen, mid-den- en kleinbedrijf, zorgverzekeraars en particuliere investeerders.Het is de kunst om de krachten te bundelen en te komen tot voorzie-ningen waar burgers wat aan hebben en die hen in staat stellen omprettig te kunnen leven in de buurt. Corporaties staan niet alleen voorhet bieden van lokaal maatwerk, maar hebben een scala aan partnersin de buurt. Het is steeds aftasten wat er nodig is in een specifiekewijk. Welke partijen er aan zet zijn en waar sturing nodig is. Bewonerstrekken de kar, maar professionals ondersteunen waar nodig. De matewaarin verschilt per wijk. Lokaal maatwerk is daarbij belangrijk. Wantiedere keer opnieuw blijkt de behoefte aan ondersteuning in een grotestad of plattelandsgemeente wezenlijk te verschillen. Dat vraagt omflexibele opstellingen van huurders, maar ook van professionals.Burgerinitiatieven vinden vaak aansprekende enbijzondere verdienmodellen4.Huurders prikkelen tijdig na te denkenCorporaties kunnen huurders prikkelen om na te denken over huneigen toekomstige vraag. Dit sluit aan bij een van de aanbevelingenvan de Rli om mensen tijdig te laten nadenken over hun wensen zelf-standig te blijven wonen. Corporaties kunnen informatiebijeenkom-sten organiseren over mogelijkheden. Dit kunnen zij samen doen metgemeenten, zorg- welzijnsorganisaties, vrijwilligers-, ouderen en con-sumentenorganisaties om mensen te mensen informeren en onder-steunen. Er zijn al veel tools op de markt om mensen te helpen om tebepalen welke aanpassingen nodig zijn, zoals de Huistest, en er zijnprojecten zoals Wonen met gemak in Breda, waarbij deskundige vrij-willigers, professionals en senioren adviseren over comfortverbete-ring, veilig wonen en woningaanpassing. Iedere partij, maar ook dehuurder, zal bereid moeten zijn te investeren. Samenwerking is hierbijdus van groot belang, maar ook kennis hebben van wie de huurderszijn, hoe zij ondersteund kunnen worden in het nemen van maatrege-len die bij huurders passen. Dat zal verschillend zijn. Voor de enehuurder is verhuizing misschien een optie, voor de ander het aanbren-gen van een eenvoudige of meer complexe aanpassing, voor weer eenander gaat het meer om het bevorderen van welzijn. Ook hier geldt dushet leveren van maatwerk.Financi?le kansen liggen er volgens de Rli als er een goede mix gevon-den wordt tussen het activeren van de investeringskracht van bewo-ners zelf, ondernemers, zorgorganisaties, corporaties en van de over-heid. De Rli pleit voor creatieve oplossingen voor `split incentives': duswanneer een partij investeert en deze investering leidt tot kostenbe-sparing bij een andere partij, dan is het zaak om daar creatief mee omte gaan. Particuliere beleggers en verhuurders kunnen investeren innieuwbouw en verbouw: banken en financi?le instellingen kunnenhypotheek- en spaarproducten voor de financiering van woningaan-passingen en zorg regelen.Zorgorganisaties zoeken alternatieve exploitatiemodellen door eenandere bestemming binnen de zorg (verhuur als onderdeel van eenextramuraal arrangement) als buiten de zorg (studentenhuisvesting, tij-delijke woonruimte) te vinden. Burgerinitiatieven vinden vaak aanspre-kende en bijzondere verdienmodellen. Hier zijn innovaties te vinden.25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGRONDOOK BEDREIGINGEN AANWEZIGNaast deze kansen benoemen we nog de bedreigingen die er ook zijn.Het gewijzigde overheidsbeleid voor wonen en zorg betekent een forseextra opgave voor de corporatiesector. Het aantal bewoners dat voorgeschikte huisvesting afhankelijk is van de corporatie, neemt toe en hettekort aan woningen voor senioren en mensen met een beperking stijgt.In de Novelle, de wetswijziging van minister Blok, is deze urgentie nietzichtbaar. Evenmin doet de Novelle uitspraken over de rol van corpora-ties bij het toegankelijk maken en aanpassen van woningen om bewo-ners in staat te stellen langer zelfstandig thuis te blijven wonen.Een zorgsteunpunt in de wijk of ander zelfstandig maatschappelijkvastgoed vormt een essentieel onderdeel van een woonservicegebiedwaar ouderen langdurig kunnen blijven wonen. Volgens de Novellemag alleen in een wooncomplex ? bijvoorbeeld in de plint ? maat-schappelijk vastgoed gerealiseerd worden. De bouw van een losstaandwijkgebouw is niet toegestaan, ook niet als het gaat om bijvoorbeeldeen zorgsteunpunt en het gebouw een belangrijk onderdeel van eenwoonservicegebied is. Dat is onlogisch nu er door de beleidsmaatrege-len behoefte is aan kleinschalige extramurale woonvormen.Corporaties bouwen dergelijke woonvormen al, maar merken boven-dien dat dit financieel steeds lastiger wordt, doordat er bijvoorbeeldgeen haalbare kostendrager voor ontmoetingsruimten is.Goede afspraken met gemeenten zijn nodig, omdat er wellicht vanuitde Wmo financieringsmogelijkheden zijn. Het is goed als institutione-le partijen investeren in zorgvastgoed, maar voor de lage inkomenszonder een juiste indicatie is het lastig om aanspraak te kunnenmaken op wonen met een zorgcomponent. Hier moet wel oog voorblijven.Een bedreiging is dat gemeenten te weinig geld hebben om hun takenadequaat te vervullen en dat er weinig zicht is op de werkelijke vraag.Marktpartijen en investeerders spelen juist in op de sterkere wijken.Ook burgerinitiatieven lijken tot bloei komen in wijken waar de watvitalere mensen wonen. Het gevaar is dat kwetsbare burgers die thuismoeten wonen tussen wal en schip vallen, omdat corporaties steedsminder mogen doen.Een bedreiging is dat gemeenten te weinig geldhebben om hun taken adequaat te vervullen en dater weinig zicht is op de werkelijke vraagTOT SLOTDe net genoemde bedreigingen zijn re?el, maar wij zien vanuit hetAedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg dat er bereidheid is totsamenwerking, dat lokaal de opgave steeds meer als gedeelde verant-woordelijkheid wordt gezien en dat bewoners meer ruimte krijgen ominitiatieven te ontplooien. De afgelopen jaren hebben corporaties metzorgorganisaties en gemeenten woonzorgprojecten gerealiseerd. Juistnu is deze samenwerking nog belangrijker. Er liggen kansen. Veel cor-poraties pakken die ook. Het is belangrijk dat zij een langetermijnstra-tegie ontwikkelen gebaseerd op de kansen. Juist door hun activiteitensamen met bewoners op het vlak van wonen en zorg kunnen corpora-ties laten zien hoe zij hun maatschappelijke functie invullen.Hetgevaarisdatkwetsbareburgersdiethuismoetenwonentussenwalenschipvallen,omdatcorporatiessteedsmindermogendoen(WillemMesPhotography)