74 Het Maankwartier vanuit een drone FOTO BOB WITJES 09_BRON 75 H eerlen, jaren '90. Als jouw route in die tijd 's avonds ? of misschien zelfs overdag ? je langs het station van de stad leidt, dan fiets je waar - schijnlijk een blokje om. De omgeving van het station in de Limburgse stad staat be - kend om drugsproblematiek, vechtpartijen en straatprostitutie. In 1996 wordt er zelfs een 25-jarige kunstenaar doodgestoken. Bob Witjes Stationsgebieden zijn door hun goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen over het algemeen aantrekkelijke locaties om te wonen. Corporaties speelden in diverse steden een belangrijke rol bij de ontwikkeling van deze gebieden, die zich uitstekend lenen voor de verdichtingsopgave die er de komende tijd ligt. De overtuiging dat ook een stationsgebied er moet zijn voor alle bewoners van een stad klinkt daarbij steeds vaker door. STRATEGIEËN VOOR VERDICHTING Stations gebied als kans voor verdichting én menging Een vorm van zinloos geweld die helaas kenmerkend is voor de status van het ge - bied rondom station Heerlen. Het gebied moest worden herontwikkeld. Diverse ontwerpen van gerenommeerde architecten en stedenbouwkundigen sneu - velen tot kunstenaar Michiel Huisman een plan maakt. In eerste instantie als discussiestuk, niet eens echt bedoeld om te realiseren, maar wie nu door het Maan - 76 kwartier ? de huidige naam van het stationsgebied ? loopt, zal veel van de elementen uit het plan van Huisman her - kennen. Anno 2022 is het Maankwartier een aan - trekkelijk gebied met pleintjes, woningen, winkels, het kantoor van Weller Wonen en natuurlijk het station van Heerlen. Maar dat is niet vanzelf gegaan. In eerste instantie waren er geen partij - en die wilden investeren in het plan. Woningcorporatie Weller Wonen trok de stoute schoenen aan, en besloot dat het project niet alleen zou betekenen dat het stationsgebied zou worden verbeterd, maar dit de hele stad, en dus ook de huur - ders van Weller Wonen, ten goede zou ko - men. Het project kende risico's die misschien bij aanvang nog niet duidelijk waren. Het is de vraag of een woningcorporatie zo'n project anno 2022 nog op deze manier zou kunnen uitvoeren. Toch vindt de hui- dige directeur van Weller Wonen het vooral moedig dat de corporatie erin is gestapt. Want het resultaat, hoe je het ook wendt of keert, is dat het Maankwartier niet langer wordt geassocieerd met drugs en andere problemen, maar een prachtige entree van de stad is. Sociale huur in een aantrekkelijk gebied Het Maankwartier in Heerlen is een bijzonder project, maar ontwikkelingen rondom stations waarbij corporaties zijn betrokken, zijn steeds minder vaak uniek. In Heerlen werd de corporatie betrokken omdat andere partijen zich er niet aan durfden te branden. Juist de populariteit van een stationsgebied als woonomgeving was een reden om maar weinig soci- ale huur rond een station te bouwen. Op papier zijn het immers zeer aantrekkelijke gebieden. Ga maar na. De bereikbaarheid is over het algemeen top, want je zit immers bij een station. Over het algemeen ligt een stati- on ? zeker een hoofdstation van een stad ? ook dicht bij het stadscentrum en zijn er dus ook veel voorzieningen in de buurt. Voor zowel studenten, star - ters, jonge gezinnen als ouderen zijn dit allemaal aantrekkelijke elementen in een woonomgeving. Zet je daar woningen neer, dan zullen ze bijna als vanzelf als warme broodjes over de toonbank gaan. De eigenaar van de grond zal dan ook geneigd zijn de hoofdprijs te willen incasse - ren. Waarom veel geld toeleggen op sociale huurwoningen, terwijl je er ook middeldure huur en koop kunt neerzetten waarop aanzienlijk beter te cashen valt? Toch valt daar iets op. STRATEGIEËN VOOR VERDICHTING Het project was minder kwetsbaar en hanteer - baarder geweest als er vanaf het begin ook andere partijen bij betrokken waren 77 STRATEGIEËN VOOR VERDICHTING Voor dit artikel keek ik niet alleen naar het Maankwartier in Heerlen, maar ook naar het stationsgebied van Den Bosch en de omgeving van station Tilburg Universi- teit. In deze gebieden, maar ook in Heerlen, werd en wordt niet alleen ingezet op verdichting ? logisch vanuit de gedachte van binnenstedelijke verdichting ? maar óók op menging van koop, middeldure huur én sociale huur. De roep om in nieuwbouw - projecten meer sociale huur op te nemen wordt namelijk alleen maar groter. Gemeenten acteren hierop en stellen mini - male percentages sociale huur vast, die ook gelden voor stationsgebieden. In Den Bosch bijvoorbeeld wordt bij hui- dige projecten qua percentage sociale huur geen onderscheid gemaakt tussen het stati- onsgebied en andere gebieden in de stad. Dat heeft twee redenen. Enerzijds wil de gemeente dat het gebied representatief is voor de hele stad. Zowel mensen met een bescheiden inkomen als met een middelhoog inkomen moeten een kans krijgen om dicht bij het station te wo - nen. Anderzijds zou de gemeente ook zich - zelf in de staart bijten als er minder sociale huur wordt neergezet. De gemeente streeft naar 30% sociale huur in de hele stad. Ga je dan bijvoorbeeld maar 10 of 20% sociale huur inplannen rond een station, dan zul je elders méér sociale huur moeten bouwen wat de menging niet ten goede komt. Dat de gemeente ook op zo'n stationslocatie inzet op een hoog percentage sociale huur is iets van de laatste tijd en was lang niet het be - leid. De financiële positie van een gemeente Gemeenten lijken dus welwillend om óók ? of misschien wel júist ? rondom stations ook sociale huur te bouwen, al zijn er bij deze voorzichtige conclusie ook een aantal kanttekeningen te plaatsen. Allereerst is voor dit vooral gesproken met corporaties die ook daadwerkelijk betrokken waren bij projecten rondom stationslocaties. Andere corporaties gaven aan niet of nauwelijks betrokken te zijn geweest bij recente ontwikkelingen rondom stations. In de ge - meenten waar zij actief zijn, zou het dus wel eens heel anders kunnen liggen. Zo gaven de corporaties in Delft ? een gemeente die al jarenlang kampt met gro - te financiële problemen als gevolg van zo'n groot stationsproject ? aan dat er in die gemeente geen geld was om rond het stati- on sociale huur te bouwen. Het lijkt er dus op dat twee zaken nodig zijn. Naast een ideologische drijf veer om een gemengde stad te willen realiseren, óók in een populair gebied als een stati- onslocatie, moet je als gemeente ook in de financiële 'luxepositie' zijn om sociale huur toe te voegen. Gemeenten die deze positie niet hebben, konden er ogenschijnlijk makkelijk voor kiezen om minder sociale huur toe te voegen om het project rendabe - ler ? of minder verliesgevend ? te maken. Tegelijkertijd zie je zowel in het maat - schappelijke en politieke debat de nadrukkelijke wens voor meer sociale huur. In onder andere de Nationale Presta - tieafspraken staat het streven om 30% sociale huur te bouwen. Het is de vraag of je met de keuzes die in bijvoorbeeld Delft zijn gemaakt, nu nog weg zou komen. De enorme financiële waarde van stations- locaties moet daarnaast ook weer niet wor - den overschat. Uit een studie van het CPB uit 2019 blijkt dat investeringen in stati- onsprojecten niet altijd leiden tot een hogere huizenprijs. De corporaties die zijn gesproken voor dit artikel zijn bovendien duidelijk: áls je als gemeente ook maar 78 enigszins in de financiële positie bent om een fors aandeel sociale huur in een stationsgebied te realiseren, dan moet je dat doen. Kans voor verstedelijking Stationsgebieden worden gezien als kans voor verdichting en lenen zich hier ook uitstekend voor. Veel woningbouw vindt plaats in verstedelijkt gebied. Daar zijn voorzieningen al aanwezig en, zeker bij stationslocaties, is de bereikbaarheid al op orde. Niet alleen gebieden rondom hoofdstations zijn daarom populair, maar ook rondom 'sprinterstations', zoals Delft Campus, Utrecht Over vecht, Leiden Lam - menschans en Tilburg Universiteit.  Rondom dit laatste station zijn er diverse buurten waar de lokale corporatie Tiwos bezit heeft. Veel protiekf lats, maar ook grondgebonden woningen. Een deel van die woningen is de afgelopen jaren geren - oveerd. Toen bleek dat de gemeente en ProRail dit gebied wilden aanpakken om Tiwos-woningen in de naoorlogse Abdijbuurt nabij station Tilburg Universiteit 79 STRATEGIEËN VOOR VERDICHTING de toegang van het station naar de universiteit te verbeteren, stapte de woningcorporatie even op de rem om te bekijken wat er allemaal mogelijk zou kunnen zijn. Was het niet beter om de woningen en de portiekf lats die er ston - den, en toch al toe waren aan een opknap - beurt, te slopen en er méér woningen te - rug te bouwen? Immers, de locatie rond zo'n station leent zich uitstekend voor verdichting, zo was de gedachte. Inmiddels is er ruim een jaar gestu - deerd op alle mogelijkheden en ligt er een plan en heeft de corporatie besloten de grondgebonden woningen te behouden. Tot grote vreugde van de bewoners, wist de bestuurder van Tiwos te vertellen. De portiekf lats gaan op termijn wel tegen de grond en worden vervangen door meer woningen. Dat moet dan wel goed gebeu - ren, aldus de woningcorporatie. Enerzijds moet er éérst zoveel mogelijk nieuwbouw worden gebouwd voor de bewoners van de woningen die worden gesloopt, zodat zij in één keer naar hun nieuwe woning kunnen. Anderzijds moe - ten er ook minstens zoveel sociale huur - woningen terug worden gebouwd als er nu staan. Dat er dan ook middeldure huur en koop wordt teruggebouwd is prima, en komt de leef baarheid van de wijk mis - schien ook wel ten goede. Verdichting gaat dus niet alleen over meer woningen, maar ook het aanbod dat je bouwt en het proces zijn van belang. Ook rond het station in Den Bosch wordt nadrukkelijk ingezet op verdich - ting. Hier speelt mee dat er in de stad veel nieuwbouw nodig is en dit vooral binnen - stedelijk moet worden gerealiseerd. Waar in het verleden de woningcorporaties nog wel eens achter het net visten, zijn ze nu steeds beter betrokken bij de projecten. Dat komt de menging ten goede, maar ook de kwaliteit van het gebied. Door eerder betrokken te zijn bij een project kun je er voor zorgen dat er niet alleen 30% sociale huur komt, maar dat die woningen ook kwalitatief goed zijn. Met alleen een afspraak over een percentage loop je het risico dat de sociale huurwoningen ? waar niet echt op wordt verdiend door ontwikkelaars ? alleen kleine studio's worden zodat zoveel mogelijk ruimte ontstaat voor dure koop.   Kansen voor corporaties rond ­ om stations Door de verdichtingsopgave, de aantrek - kelijkheid van stationslocaties en de steeds nadrukkelijkere wens voor 30% sociale huur in de hele stad, lijken er veel kansen te liggen voor corporaties om ook rond stationslocaties sociale huur te bou - wen. Corporaties worden dus niet langer gezien als 'last resort' als de markt niet wil, zoals bij de ontwikkeling in Heerlen misschien het  geval was, maar als nadrukkelijke partner bij het creëren van een verdichte én gemengde wijk rond sta - tions. Goede afspraken met de gemeente, bouwbedrijven én spoorbedrijven zijn wel nodig. Sowieso is het verstandig om een groot project niet ? zoals in Heerlen ? min of meer alleen op te pakken. Want hoewel het daar goed ging, was het project minder kwetsbaar en hanteerbaarder geweest als er vanaf het begin ook andere partijen, zoals bijvoorbeeld collega- corporaties en marktpartijen, bij betrok - ken waren geweest. Dit artikel is gebaseerd op contacten met diverse corporaties en gesprekken met Henk van Erp (BrabantWonen), Barry Braeken (Weller) en René Scherpenisse (Tiwos).