40 ? AchtergrondACHTERGRONDFOCUS ENSAMENWERKINGIN EINDHOVENDe gemeente Eindhoven heeft het proefjaar voor het maken van prestatieafsprakenonder de nieuwe Woningwet gebruikt om een nieuwe werkwijze te ontwikkelen.Gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties gingen samen aan deslag en brachten focus aan in hun afspraken. Aan de basis daarvan staat eenbreed gedragen Woonvisie en een goed gestructureerd proces waarin ieder alsgelijkwaardige partij meedraait.Markant winkelpand - De Blob - in het centrum van Eindhoven. Foto: Curt Woyte (cc)TVV_3_Compleet.indb 40 20-07-16 15:4141? Augustus 2016DOOR JOHN C?STERSIn Eindhoven werd in het woondomein jarenlang niet bijzonder hardsamengewerkt. De vier corporaties Woonbedrijf, Trudo, Wooninc. en`thuis deden ieder hun ding en voerden daarover keurig overleg methun huurdersorganisaties. De gemeente bleef betrekkelijk afzijdig envoerde geen duidelijke regie. Er werden wel kleine stapjes gezet rich-ting meer samenwerking, zoals het maken van prestatieafspraken. Maardat was, zoals voormalig interim-manager Wonen bij de gemeente Gabri?llevan Asseldonk het verwoordt, een kwestie van de "jaarplannen van de cor-poraties op elkaar leggen en er een nietje doorheen jagen." Dit beeld wordtbevestigd door Lies de Groot, directeur-bestuurder bij `thuis. "Er was daar-bij een soort strijd om wie het meeste punten in de prestatieafsprakenkreeg. Echt effectief samenwerken op de zaken die er toe doen, gebeurdeniet."Woonvisie als basisDe situatie veranderde met de komst van Yasin Torunoglu (PvdA) in maart2013, de nieuwe wethouder van onder meer Wonen in de gemeenteEindhoven. Torunoglu startte in 2014 een intensief traject van zo'n ander-half jaar om een nieuwe Woonvisie op te stellen. "Het zit in het dna vanEindhoven dat nieuwe ontwikkelingen tot stand komen in een intensievesamenwerking tussen gemeente, bedrijfsleven en burgers. Die werkwijzehebben we ook gevolgd bij de opstelling van de Woonvisie. Zo zijn de corpo-raties en huurdersorganisaties intensief bij het proces betrokken, tot op hetniveau van tekstvoorstellen. Het proces heeft in de stad veel reuring veroor-zaakt, maar leidde tot een groot draagvlak. Het was veelzeggend dat degemeenteraad de visie unaniem heeft aangenomen, met applaus, zonderenige motie of tegenwerping."In de Woonvisie van Eindhoven staan drie begrippen centraal: de ambiti-euze stad, de solidaire stad en de innovatieve stad. Ambitieus slaat op dewens om de voorziene groei van Eindhoven te accommoderen, solidair ophet inspelen op de twee snelheden in de stad (van de boven- en onder-stroom), innovatief op het voortbouwen op de geschiedenis van Eindhovenals plek waar nieuwe ontwikkelingen worden uitgevonden. De drie begrip-pen vinden hun weerslag in de prestatieafspraken voor 2016 en volgendejaren. Daarbij is een stapsgewijs proces gevolgd, waarbij de drie partijen ?gemeente,corporaties,huurdersorganisaties?vanafhetallereerstemomentsamen optrokken. "De samen opgestelde Woonvisie vormde een uitsteken-de start, maar die gaat nog over alles", aldus Van Asseldonk. "De eerste stapnaar prestatieafspraken was daarom het vertalen van de Woonvisie in eenWoonagenda, met de onderwerpen waarover de corporaties en huurdersor-ganisaties gaan. Dat is gebeurd in een tweedaagse bijeenkomst in augustus2015. De vier huurdersorganisaties, die in Eindhoven samenwerken in hetPlatform Eindhovense Klantenraden (PEK), werden daarbij vertegenwoor-digd door twee gemandateerde bestuurders. Tijdens de bijeenkomst hebbende drie partijen vanuit de Woonagenda de ambities geformuleerd voor 2016en daarna. Daarna trokken de gemeente en het PEK zich letterlijk even terugen bogen de corporaties zich over de vraag wat zij samen en elk afzonderlijkaan de ambities kunnen bijdragen. Dat is vervolgens uitgewerkt in de pres-tatieafspraken."Wethouder Torunoglu voegt toe dat ook de huiskamergesprekken inEindhovense wijken inmiddels bijdragen aan het cre?ren van een gedeeldgevoel van urgentie en ambitie. Bij de voorbereiding van de prestatieafspra-ken vanaf 2017 hielden bestuurders van de gemeente, corporaties en het PEKdit jaar in duo's gesprekken met wijkbewoners over wat hen op woongebiedbezig houdt. "Daarbij kwam onder meer naar voren dat huurders graag ineen gemengde wijk wonen. En dat ze vinden dat veel woningzoekendenondanks de urgentieregeling toch het risico lopen tussen de wal en het schipte raken. Dergelijke signalen hebben er voor gezorgd dat het opstellen vande prestatieafspraken geen theoretische exercitie is, maar echt gaat over deproblemen die in de wijken worden gevoeld."Proces en inhoudDe prestatieafspraken in Eindhoven zijn geformuleerd op zes terreinen:betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en energie, flexwonen,wonen en zorg en leefbaarheid. Er is een sterke focus op afspraken die hetverschil maken. Zaken die voortvloeien uit de normale taken van de gemeen-te, corporaties en huurdersorganisaties staan er niet in. Het gaat om extrainspanningen. Mede omdat er nog sprake was van een proefjaar (de nieuwespelregels en termijnen uit de Woningwet over het opstellen van prestatieaf-spraken gelden formeel pas vanaf dit jaar), heeft een deel van de afsprakenhet karakter van een procesafspraak. Zo zijn er afspraken gemaakt over bij-voorbeeld het ontwikkelen van een regeling voor tijdelijke ondersteuning bijbetalingsproblemen, onderzoeken van de financi?le en juridische conse-quenties van het woningdelen door huurders en ontwikkelen van een nieuwewijkaanpak. Andere afspraken zijn concreet, zoals over het aanbod voormensen met middeninkomens, maatregelen op het gebied van duurzaam-heid en de bouw van flexibele wooneenheden. Volgens Torunoglu is er daar-bij sprake van wederkerigheid. Iedere partij draagt naar vermogen bij. Zohebben de huurdersorganisaties zich via de prestatieafspraken gecommit-teerd aan het werven en opleiden van energiecoaches die samen met huur-ders gaan proberen het energieverbruik in de woning omlaag te brengen.De partijen hebben zich ook gebogen over de monitoring van de prestatieaf-spraken. Hoe hou je de voortgang bij op de verschillende afspraken?Daarvoor wordt in Eindhoven momenteel een methode ontwikkeld. DeGroot: "We willen geen ingewikkeld systeem met gedetailleerde voort-gangsrapportages. We zoeken naar iets dat lijkt op het dashboard van eenzeilboot. Daarin heb je vier metertjes die je altijd in de gaten moet houdenStadsdeel Woensel-Noord vanuit de lucht. Foto Collectie Rijksdienstvoor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, 12356-37979TVV_3_Compleet.indb 41 20-07-16 15:4142 ? Achtergronden zeven waarop je ??n keer per dag moet kijken. We vullen dat op ditmoment in voor de prestatieafspraken. Het lastige is dat je daarvoor de datanodig hebt van verschillende organisaties, waarbij zich definitieproblemenvoordoen. Wat is bijvoorbeeld het meetmoment van een nieuwgebouwdewoning? Als de aannemer de woning overdraagt aan de corporatie of als deeerste huurder het huurcontract tekent?"SuccesfactorenAlle partijen in Eindhoven spreken bij de opstelling van de prestatieafspra-ken van een succesvol en constructief proces. Ook de huurdersorganisaties,zo blijkt uit het commentaar van Hans Schouten, namens het PEK ??n vande twee gemandateerde huurdersvertegenwoordigers. "Wij zijn behandeldals gelijkwaardige partij en zijn gehoord in onze wensen. Voor ons stond debetaalbaarheid voorop. Veel huurders staat na de huurstijgingen van delaatste jaren het water aan de lippen. Dat signaal is door de corporaties goedopgepikt. Zij voeren een gematigd huurbeleid. Zonder onze inbreng was datminder ver gegaan. Ook de energiecoaches waren er zonder ons niet geweest.Voor de prestatieafspraken voor 2017 hebben we betaalbaarheid opnieuw alsbelangrijkste wens naar voren geschoven, naast zaken als meer transparan-tie en concretisering van de duurzaamheidsambities."Gelijkwaardigheid wordt ook door de andere partijen genoemd als d?succesfactor in Eindhoven. "Vanuit de traditie van samenwerking inPrestatieafspraken in NederlandAlhoewel prestatieafspraken al jaren bestaan, zijn ze nog geengemeengoed in Nederland. Het ministerie van BZK liet bureauCompanen onderzoek doen naar de prestatieafspraken die gemaaktzijn tussen 1 augustus 2014 en 15 december 2015. Daaruit blijkt dat in2015 156 prestatieafspraken zijn gemaakt, tegen gemiddeld 120 perjaar in 2010-2014. In het algemeen geldt: hoe groter de gemeente enwoningcorporaties, hoe vaker er prestatieafspraken wordengemaakt. Van de gemeentes in de grootteklasse waartoe Eindhovenbehoort (100.000-250.000), had echter bijna 40 procent half december2015 nog geen prestatieafspraken gemaakt. Bij kleinere gemeentesis dat percentage nog aanzienlijk hoger.De invoering van de Woningwet op 1 juli 2015 heeft invloed gehad opde vorm en inhoud van de prestatieafspraken. Huurdersorganisatieszijn veel vaker medeondertekenaar (van 17 procent v??r 1 juli naar68 procent daarna), het aantal onderwerpen is groter en er wordenmeer afspraken gemaakt over de invulling van de samenwerking.Van de ondervraagde partijen geeft 85 procent aan de samenwer-king bij het proces rond de prestatieafspraken als goed of zeer goedte beschouwen.Stadhuis van Eindhoven. Foto Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, 526.756TVV_3_Compleet.indb 42 20-07-16 15:4143? Augustus 2016Eindhoven past het ook onder de nieuwe Woningwet niet om bij de verhou-ding tussen gemeente en corporaties te denken in termen van opdrachtge-ver en opdrachtnemer", aldus Torunoglu. "Ieder moet in het proces zijneigen leiderschap en verantwoordelijkheid nemen en tonen." Volgens DeGroot hebben ook de corporaties zich deze boodschap ter harte genomen.`De samenwerking kan altijd beter, maar ik zie dat we ons onderling anderszijn gaan opstellen. De corporaties in Eindhoven hebben elk van oudshereen unieke kleur. Vroeger was dat nogal eens aanleiding tot competitie.Tegenwoordig leren we de differentiatie te koesteren omdat je daarmeesamen meer kracht kunt ontwikkelen. Maar dat lukt alleen door elkaar ietste gunnen en respect te tonen. Elkaar iets gunnen als de een door zijn uniekekleur iets doet wat de ander niet doet en zich daarmee goed kan profileren.Respect tonen door te erkennen dat je je eigen ding ook kunt doen omdat deandere corporaties je daarvoor de ruimte geven."Dat de corporaties in Eindhoven, mede door de Woonvisie en de prestatieaf-spraken, beter samenwerken, is geen loze kreet. Het blijkt bijvoorbeeld ookuit de Taskforce Huisvesting Statushouders, die op initiatief van de wethou-der en de corporaties is opgericht en moet leiden tot 800 extra eenheden inde regio in twee jaar. Daarnaast is er de Taskforce Flexwonen, waarin decorporaties samenwerken bij de ontwikkeling en totstandkoming van flexi-bele wooneenheden voor tijdelijke huisvesting en het mogelijk aanbiedendaarvan vanuit ??n loket. Het is ??n van de zaken waarmee de prestatieaf-spraken in Eindhoven zich onderscheiden van die elders in Nederland, vindtTorunoglu. "Wij maken echt werk van tijdelijke huisvesting en dat past ookhelemaal bij Eindhoven. Flexwonen hoort bij de moderne samenleving: alleswordt flexibeler, van arbeidscontracten tot flexwerken en leenauto's. Dan ishet niet gek dat ook wonen een flexibeler concept kent, waarmee mensengeholpen kunnen worden die vanwege bepaalde levensgebeurtenissen metspoed zoeken naar een woning maar niet per se in aanmerking komen voorurgentie."KanttekeningenHoe positief men ook terugkijkt naar de eerste prestatieafspraken nieuwestijl, kanttekeningen zijn er ook. Een belangrijk discussiepunt in Eindhovenwas en is de mate waarin de gemeente met de corporaties collectieve ofindividuele afspraken maakt. De prestatieafspraken kennen beide varian-ten, maar Torunoglu steekt niet onder stoelen of banken dat zijn voorkeuruitgaat naar afspraken met de corporaties tezamen. "Zeker omdat de corpo-raties hier elk een eigen kleur hebben, zou ik graag zien dat per thema ??ncorporatie een soort overstijgend mandaat krijgt om zaken te regelen. Datzou de slagkracht van de corporaties vergroten. Achteraf had ik graag tochmeer zaken collectief willen regelen, bijvoorbeeld dat corporaties tenbehoeve van duurzaamheid collectief zonnepanelen inkopen." De Grootplaatst een kanttekening bij collectieve afspraken. "Op het gebied vangovernance kunnen ze problemen opleveren. Een Raad van Commissarissenvan een corporatie moet de prestatieafspraken goedkeuren. Hoe kan dat bijprestaties die mede door andere corporaties moeten worden geleverd? Ikvind dit nog wel een schoonheidsfoutje in de wetgeving."Een tweede kanttekening is de mate waarin de prestatieafspraken concreeten meetbaar (SMART) zijn. Dat kan beter, vindt Torunoglu. Ook Schoutenmaakt duidelijk dat het PEK liever concrete afspraken maakt dan mooievergezichten schetst. "De gemeente Eindhoven wil in 2035 energieneutraalworden. Daar kunnen wij in prestatieafspraken niet veel mee. Wat betekentdat op korte termijn concreet voor de huurders? Betalen zij daarvoor derekening? Wij maken liever twee afspraken die je kunt nakomen dan tienafspraken waarvan je niet weet of ze realistisch zijn."In voormalig woonzorgcentrum Genderhofmet 190 appartementen worden leeggeko-men appartementen gevuld met diversewoonurgenten zoals starters, gescheidenmensen, EU-migranten en mensen die eensteuntje in de rug nodig hebben. Zij krijgen inhet complex tijdelijke huisvesting aangebo-den. Door deze aanpak ontstaat zonder extrainvesteringen een gemengd complex waarinjong en oud naast elkaar wonen. De gemeen-te en corporatie Wooninc. hebben met ditproject in 2015 de Inspiratieprijs Flexwonengewonnen. Foto: Wooninc.Industrieel erfgoed in Eindhoven. Foto: Martijn AukemaTVV_3_Compleet.indb 43 20-07-16 15:4144 ? AchtergrondSchouten wijst er verder op dat de huurdersorganisaties wel worden behan-deld als gelijkwaardige partij, maar dat natuurlijk niet zijn. "Het Rijk wilgraag dat wij semi-professionele organisaties worden, zonder dat we daar-voor worden betaald. We zijn allemaal vrijwilligers die tegenover specialis-ten staan die meer tijd en kennis hebben." Torunoglu is zich van dit pro-bleem bewust en denkt na over hoe hij de positie van de huurdersorganisa-ties bij de volgende prestatieafspraken kan verbeteren. "Ik zie daarin wel eenspanningsveld. E?n van de taken van de gemeente is om inwoners zo goedmogelijk in hun kracht te zetten. In die zin zouden we ook huurdersorgani-saties moeten ondersteunen en faciliteren. Maar het is net zo belangrijk datzij tot in de haarvaten van hun achterban blijven komen. Dat zou wel eensmoeilijker kunnen worden als zij door onze ondersteuning min of meeronderdeel worden van het establishment."Naar knoppensessies?In hoeverre hebben tot slot de financi?n een rol gespeeld bij de prestatieaf-spraken in Eindhoven? In Eindhoven maar in beperkte mate. Dat komt ver-moedelijk ook omdat de Eindhovense corporaties er financieel goed voor-staan, wat het maken van afspraken vergemakkelijkt. "Essentieel is dat decorporaties zich verbonden hebben aan de Woonvisie en bereid zijn daarinte investeren", zegt Torunoglu. De wethouder was echter wel onder deindruk van de knoppensessie die de corporatie `thuis vorig jaar hield metonder meer de gemeente en de huurdersorganisatie. Daarin gaf de corpora-tie inzicht in de financi?le consequenties van bepaalde keuzes die de belang-houders maakten op het gebied van bijvoorbeeld betaalbaarheid en nieuw-bouw. De uitkomsten hiervan hadden grote invloed op de meerjarenbegro-ting die `thuis maakte voor 2016 en later. Torunoglu wil deze manier vanwerken ook toepassen bij de nieuwe prestatieafspraken. "Dan krijgt hetsamenspel tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties nog meerinhoud en kwaliteit." nVoorbeelden van (deels SMART geformuleerd) Eindhovense prestatieafsprakenOver betaalbaarheid:? (nieuwbouw): het Bestuurlijk Overleg Wonen onderzoekt in 2016 denoodzakelijke productie van sociale huurwoningen. Voorzien wordt denieuwbouw van 4299 sociale huurwoningen of ?eenheden in de komen-de vijf jaar, als antwoord op de hoge groeiambities van de stadEindhoven en de vraag naar betaalbare huurwoningen;? (huurbeleid): de corporaties maken geen gebruik van de ruimte die hetRijk biedt om de huren te verhogen met inflatie + 1 procent. Zo hanteertTrudo een inflatievolgend huurbeleid en realiseert `thuis een huursom-stijging van 0,7 procent;Over beschikbaarheid:? (`spoedzoekers'): `thuis introduceert in 2016 loting en direct te huur (vol-gens het principe `wie het eerst komt, wie het eerst maalt', hiervoor isdus geen inschrijfduur nodig), Trudo verhuurt toekomstige sloopwonin-gen aan woningzoekenden die op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte,Woonbedrijf onderzoekt naast `wachten' de mogelijkheden voor hetbieden van huisvesting op basis van levensgebeurtenissen en prijs,Wooninc. behoudt loting en start een pilot direct te huur;? (middensegment): `thuis voorziet in aanbod voor de middeninkomensmet verkoop van circa 40 huurwoningen per jaar onder het labelKoopgarant en Kopen naar Wens (uitgestelde betaling), Trudo biedt metSlimmer Kopen een koopproduct voor lage middeninkomens en bouwtvoor de middeninkomens aan de rand van de Kruidenbuurt, Woonbedrijfonderzoekt in 2016 de mogelijkheden voor bediening van de middenin-komens middels exploitatie van niet-Daeb-bezit vanaf 2017, Wooninc.voorziet in aanbod middels verkoop van circa 45 woningen per jaar.Flexwonen:? de Taskforce Flexwonen (waarin de gemeente samenwerkt met decorporaties, commerci?le partijen, werkgevers en uitzendbureaus) gaathet concept Flexwonen nader defini?ren, de kansen en mogelijkhedenonderzoeken en de productie in de regio stimuleren;? de corporaties streven naar een hechte samenwerking bij de ontwikke-ling van flexwonen, de productie en het aanbieden daarvan vanuit ??nloket;? de gemeente werkt actief mee aan het flexwonen door de inbreng vanleegstaande panden voor het ombouwen tot wooneenheden of van(braakliggende) gronden voor het plaatsen van bijvoorbeeld space-boxen. De gemeente zorgt voor een vlotte afhandeling van de benodigdeprocedures;? gemeente en corporaties hebben de ambitie duizend eenheden flexwo-nen te realiseren in vijf jaar tijd. De productie kan vari?ren van bestaandbezit, nieuwbouw en transformatie met spaceboxen;? individuele bijdrages van corporaties in 2016 (en/of latere jaren):- `thuis realiseert een kleine 70 eenheden, onder meer via de transfor-matie van een kantoorgebouw;- Trudo ontwikkelt 30 eenheden;- Woonbedrijf voorziet de realisatie van 250 eenheden in 2016 en 2017en de inzet van 120 spaceboxen;- Wooninc. wil 200 eenheden realiseren, gemiddeld 50 per jaar. Ditgebeurt onder meer via de transformatie van woonzorgcentra.Duurzaamheid:? `thuis voorziet 400 woningen van zonnepanelen, 50 woningen krijgeneen installatie voor warmte koudeopslag;? Woonbedrijf onderzoekt de mogelijkheden van een stedelijke windtur-bine voor het opwerken van duurzame energie;? Wooninc. installeert drie zonne-energie installaties op hoogbouwcom-plexen.Luchtfoto van 't Hool. Foto Collectie Rijksdienst voor hetCultureel Erfgoed, Amersfoort, 11553-20967TVV_3_Compleet.indb 44 20-07-16 15:41