14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDDEMOGRAFIEVERANDERTDE WONINGMARKTDe woningmarkt zal in de toekomst steeds sterker getekend worden door demografische trends dieregionaal verschillen. Zo zul je, sturend op de waardeontwikkeling en de kwaliteit van dewoningvoorraad, in de ene regio de woningvoorraad te saneren en in de andere regio te verruimen.Debabyboomershoudendewoningvoorraadnogweleentijdjebezet,daarnakomener juistextraveelbestaandewoningenvrij.OpdefotohetAmsterdamseBosgolftoernooi,waarvandeopbrengstennaardeAMCfoundationgaan(FotoRinkHof/HollandseHoogte)DOOR ANDRIES DE JONG EN FEMKE DAALHUIZEN, PLANBUREAU VOORDE LEEFOMGEVINGDe komende jaren houdt de babyboomgeneratie dewoningvoorraad nog bezet en remt daardoor de doorstro-ming af. Na 2030 sterft de babyboomgeneratie echter lang-zaam maar zeker uit en hun woningen komen dan beschik-baar voor nieuwkomers op de woningmarkt. Regionaalpakt dit verschillend uit. In veel gemeenten in de krimpregio's en antici-peerregio's krimpt de bevolking reeds als gevolg van vergrijzing en ver-trek van jongeren en zal op termijn met de uitstroom van babyboomershet aantal huishoudens dalen, waardoor leegstand dreigt.In de Randstad en vooral de grote gemeenten groeit de bevolking-mede door instroom van jongeren- en het aantal huishoudens nogfors in de nabije toekomst en hier moeten er juist woningen bijkomen.Op termijn wordt de druk op de woningmarkt verlicht door de groei-ende uitstroom van de babyboomgeneratie.Mensen maken diverse (demografische) gebeurtenissen mee in hunlevensloop en deze gaan vaak gepaard met een verhuizing. Een goedfunctionerende woningmarkt dient deze levensloop en de hiermeesamenhangende verhuizingen te accommoderen. De eerste stap op dewoningmarkt wordt vaak gezet als kinderen uit huis gaan in combina-tie met het zelfstandig gaan wonen (in een huur- of koopwoning). Ditis voor de werking van de woningmarkt van cruciaal belang omdat ditde `geboorte' van een huishouden inhoudt en hiervoor woonruimtebeschikbaar dient te zijn.STEEDS HONKVASTERDe verdere wooncarri?re wordt ingekleurd door het verhuizen naareen groter appartement of eengezinswoning, hetzij koop of huur. Eenbelangrijke stimulans hierbij vormt het krijgen van (meer) kinderen,waarbij vaak verhuisd wordt naar een groter huis of groenere woon-omgeving. Bij het opgroeien en daarna het uit huis gaan van de kinde-ren worden de ouders steeds honkvaster en zakt de geneigdheid om teverhuizen steeds verder in.Voor al deze verhuizingen en in het bijzonder het instromen op dewoningmarkt (deels door kinderen die uit huis gaan en deels door stel-15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDlen die uit elkaar gaan), geldt dat dit pas mogelijk wordt als er wonin-gen vrij zijn. Voor de bestaande woningen betekent dit dat de huidigebewoners eerst moeten vertrekken, meestal door het verhuizen naareen andere woning. Ook het toevoegen van extra woonruimte aan dewoningvoorraad maakt woningen voor starters vrij; hetzij direct doorhier naar toe te verhuizen, hetzij indirect door het vrijkomen vanbestaande woningen na doorstroming van de huidige bewoners.Momenteel wordt de woningvoorraad jaarlijks maar mondjesmaat(rond 1 procent) uitgebreid met nieuwbouw. Met de aanzwellende ver-grijzing komen meer woningen dan voorheen beschikbaar wanneer delaatste bewoner(s) naar het buitenland of naar een zorginstelling ver-huizen of nadat de laatste bewoner komt te overlijden.WONINGMARKT GAAT VAN KRAP NAAR RUIMTussen 1945 en 1970 zijn er jaarlijks veel kinderen geboren en in hetkomende decennia gaat deze babyboomgeneratie met pensioen.Hierdoor neemt het aantal gepensioneerden op de woningmarkt ineen versneld tempo toe. Momenteel leidt de vergrijzing tot een toene-mende `verstopping' van de woningmarkt. Door een verdere stijgingvan de levensverwachting houden deze historisch grote `cohorten'ouderen de huidige woningvoorraad namelijk nog een tijd bezet.Vooral in de Randstad en in het algemeen de grote steden is de druk opwoningmarkt nu al hoog, en door het aanhoudend bezet houden vanbestaande woningen wordt het voor starters extra lastig een geschiktewoning te vinden. Ook het instorten van de nieuwbouw door de eco-nomische crisis die in 2008 begon, draagt bij aan een verdere druk opde woningmarkt.Op de lange termijn heeft de babyboomgeneratie echter een ontspan-nend effect op de woningmarkt. Zo na 2030 passeren de babyboomersde 80-jarige leeftijd en een aanzienlijk deel komt dan spoedig te overlij-den en een andere deel verhuist naar een zorginstelling. Hierdoorkomen er dan juist extra veel bestaande woningen vrij. Gezien het feitdat de babyboomers nu al vaak in een koopwoning wonen en hierin derest van hun leven blijven wonen, kan het aantal koopwoningen dat opjaarbasis vrij komt rond 2030 oplopen naar zo'n 50 duizend woningen,ruim meer dan de nieuwbouwproductie van rond 40 duizend woningenop jaarbasis in 2013.Grotere regionale verschillen op de woningmarkt in de toekomstWat de ontspanning van de woningmarkt over enkele decennia in depraktijk betekent voor de balans tussen vraag en aanbod, verschilt sterkper regio. Naast de ontwikkeling van de woningvoorraad moet hierbijook de relatie tussen bevolkingsgroei en huishoudens ontwikkeling inogenschouw worden genomen. In het merendeel van de gemeentenneemt de komende decennia zowel de bevolking als het aantal huishou-dens toe. Dit betekent dat hier extra woningen nodig zijn. Maar er zijnook gemeenten waar zowel de bevolking als op termijn het aantal huis-houdens omlaag gaat; hier zijn uiteindelijk juist minder woningennodig. Ten slotte is er nog een groep gemeenten waar de bevolkingkrimpt of min of meer stabiel is, maar het aantal huishoudens nog weltoeneemt; hier moeten er ook woningen bijkomen maar deze moetenvooral geschikt zijn voor kleinere huishoudens.Nederland telt nu ruim 7,5 miljoen huishoudens en volgens de CBShuishoudensprognose zullen er in de komende decennia nog een mil-joen huishoudens bijkomen. Volgens de PBL/CBS regionale bevol-kings- en huishoudensprognose zal de bevolkings- en huishoudens-groei vooral in de grote steden van de Randstad neerslaan in de vormvan ??npersoonshuishoudens. De Randstad werkt als een magneet opjonge mensen doordat hier de meeste opleidingsmogelijkheden enbanen zijn. Het vinden van een woning is echter niet eenvoudig, door-dat een groot deel van de bestaande huizenvoorraad wordt bewoonddoor de babyboomgeneratie.Oudere mensen zijn over het algemeen honkvast en blijven wonenwaar zij hun gezinnen hebben grootgebracht, bijvoorbeeld in de stads-uitbreidingswijken uit de jaren zeventig en tachtig of in de groeiker-nen. Hier komen op korte termijn dus weinig woningen vrij voor jon-ge stellen en gezinnen. Nieuwbouw kan een oplossing bieden, maarjuist in de steden van de Randstad is nieuwbouw kostbaar. Ook kanworden gekozen voor maatschappelijke acceptatie van het feit datsommige huishoudens met een voorkeur voor de grote steden tochmoeten uitwijken naar een woning in een randgemeente. Om in desteden ook op korte termijn toch voor zoveel mogelijk huishoudenseen woning te garanderen, is het nodig alle zeilen bij te zetten.InfographicPBLWoningmarkt: heden en in de toekomst16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDEVENWICHTIGE VERHOUDINGOplossingsrichtingen voor de korte termijn zijn het beter benuttenvan de leegstand, meer huishoudens op ??n adres (het `inschikken') ennieuwe woonvormen (zoals de zogenaamde `containerwoningen'). Optermijn zal de toenemende uitstroom van ouderen vanzelf leiden toteen meer evenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod en eenmeer ontspannen woningmarkt in de grote steden.In de krimpgebieden wonen nu al relatief veel ouderen en is dewoningmarkt al vrij ontspannen. Volgens de PBL/CBS regionale bevol-kings- en huishoudensprognose zal ? naast de wijder verspreide bevol-kingsdaling- het aantal huishoudens in een beperkt aantal regio's(blijven) dalen, zoals Delfzijl en omgeving en Zeeuws-Vlaanderen. InZuid-Limburg en Oost-Groningen blijft het aantal huishoudens deeerste tijd ongeveer gelijk. Naast deze krimpregio's worden door hetrijk ook de zogenaamde anticipeerregio's onderscheiden, zoals Twenteen de Achterhoek, waar nog onzeker is in hoeverre bevolkingskrimpop termijn tot huishoudenskrimp zal leiden.In het geval van huishoudenskrimp dreigt leegstand van woningen alsgevolg van een groeiende uitstroom van ouderen en het uitblijven vannieuwe potentiele huurders of kopers. Diverse gemeenten in de pro-vincie Groningen hebben nu al enige jaren van krimp achter de rug ende effecten van leegstand worden daar goed zichtbaar. De woningendie leeg komen te staan, blijken onverkoopbaar te zijn en drukkenhierdoor de huizenprijzen. Om de woningmarkt niet verder te frustre-ren, worden soms initiatieven genomen om de `rotte appels' te slopen.Door de onderkant van de woningvoorraad te saneren, blijven de bestewoningen over; dit kan de kwaliteit en de waardeontwikkeling van dewoningvoorraad ten goede komen.CONCLUSIEConcluderend kan worden gesteld dat de woningmarkt in de toekomststeeds sterker getekend wordt door demografische trends die regio-naal verschillen. De bevolkings- en huishoudensontwikkeling, gedre-ven door ontgroening en vergrijzing, in combinatie met de reeds aan-wezige woningvoorraad zijn belangrijke ingredi?nten voor het lokaleof regionale woningmarktbeleid. Sturen op de waardeontwikkeling ende kwaliteit van de woningvoorraad en de wens huishoudens op deplek van hun voorkeur te huisvesten be?nvloeden de afweging om inde ene regio de woningvoorraad te saneren en in de andere regio teverruimen.LiteratuurDam, F. van, M. Eskinasi & C. de Groot (2014), Nieuwe uitdagingen op de woning-markt. Balans van de Leefomgeving 2014 ? deel 2. PBL, Den Haag.Groot, C. de, F. van Dam & F. Daalhuizen (2013) Vergrijzing en Woningmarkt. PBL,Den Haag.Hilbers, H., D. Snellen, F. Daalhuizen, A. de Jong, J.Ritsema van Eck & B. Zondag(2011), Nederland in 2040. Een land van regio's. Ruimtelijke Verkenning 2011. PBL,Den Haag.Jong, A. de & F. Daalhuizen (2014), De Nederlandse Bevolking in beeld. VerledenHeden Toekomst. 24 infographics op basis van de CBS/PBL bevolkings- en huishou-densprognose. PBL, Den Haag.Meer informatie over de demografische toekomst van Nederland in relatie tot deruimtelijke ordening is te vinden in de publicatie `De Nederlandse Bevolking inbeeld - Verleden Heden Toekomst ? 24 infographics op basis van de CBS/PBL bevol-kings- en huishoudensprognose'. Deze publicatie is - zolang de voorraad sterkt -gratis te bestellen via www.pbl.nlTabel: Ontwikkeling aantal huishoudens (%) in groei- en krimpregio's.2012-2025 2025-2040Krimpregio's Oost-Groningen 0,2 -1,3Delfzijl en omgeving -0,3 -1,9Twente 20,3 6,5Achterhoek 9 -8,4Zeeuwsch-Vlaanderen -0,8 -3,4Zuid-Limburg 3,9 -11,9Groeiregio's Utrecht 75,2 42,3Groot-Amsterdam 71,8 57,8Agglomeratie 's-Gravenhage 39,6 39,9InfographicPBLRelatie tussen bevolkings- en huishoudensontwikkeling.Bron: PBL/CBS