24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDDOOR HUGO PRIEMUS, EMERITUS HOOGLERAAR OTB/TBM, TU DELFTHet kabinet blijkt aan de lokale betrokkenen geen nationaleijkpunten aan te reiken voor de te realiseren woning-bouwprogramma's; het streeft ernaar het marktaandeelvan corporaties terug te dringen en meer ruimte te bie-den aan de commerci?le huursector. De scheiding DAEBen niet-DAEB moet worden gezien als een complexe en riskante opera-tie. Woningen met meer dan 142 punten kunnen in de mutatiefaseworden geliberaliseerd. Als deze mogelijkheid voluit werd benut, zoude helft van de sociale huurwoningen tot commerci?le huurwoningenkunnen worden getransformeerd. Woningcorporaties hebben nu eenmarktaandeel van 30%, terwijl de EC-doelgroep circa 40% van allehuishoudens omvat. Relatief veel huishoudens die tot deze doelgroepbehoren, wonen in een koopwoning. Door de verwachte groei van deEC-doelgroep en de aangescherpte hypotheekeisen die gelden voornieuwe hypotheekgevers, wordt de eigenwoningsector minder toegan-kelijk voor deze doelgroep. Rijksbeleid moedigt de transformatie aanvan sociale huurwoningen tot koopwoningen en commerci?le huur-woningen (met name door de verhuurdersheffing). Vanwege de nogaltijd geldende hypotheekrenteaftrek stimuleert het rijksbeleid boven-dien de transformatie van commerci?le huurwoningen naar koopwo-ningen. Al met al zal het aandeel commerci?le huurwoningen op ter-mijn niet of nauwelijks toenemen. Het rijksbeleid pakt marktcontrairuit: terwijl de vraag naar huurwoningen toeneemt, neemt het aanbodvan huurwoningen per saldo af. De EC-doelgroep komt hierdoorsteeds verder in de knel.WONINGCORPORATIES OP DRIFTEr zijn drie mechanismen die besluiten co?rdineren: de markt, deoverheid en de informele of huishoudelijke sector. In het wonen komtelk van deze mechanismen voor in een steeds weer verschuivende ver-houding. Vooral sinds de Tweede Wereldoorlog ontstond een zeerdominante rol voor de nationale overheid. Voor de informele sectorwas weinig ruimte. Marktrelaties raakten op de achtergrond: commer-ci?le financiers zagen weinig heil in het bekostigen van investeringenin de nieuwbouw van woningen. De rijksoverheid financierde woning-wetleningen en verleende op grote schaal objectsubsidies en fiscalesubsidies. Sinds het bewind van staatssecretaris Heerma kwam ermeer ruimte voor marktwerking: subsidies werden gereduceerd ofafgeschaft (Van der Schaar, 1991). Vooral sinds de brutering van 1995werden woningcorporaties verzelfstandigd, hetgeen zich manifesteer-de in een gestage schaalvergroting, bouwactiviteiten in het midden-en hogere segment en in te veel gevallen verwaarlozing van de kernta-ken. Meer dan honderd corporatiedirecteuren ontvingen een salarisboven de balkenendenorm.Op het eerste gezicht leek het alsof corporaties zich meer en meer alsmarktpartijen manifesteerden, maar het rendement van hun activitei-ten was in het algemeen een marktpartij onwaardig. Conijn (2011) con-stateerde dat woningcorporaties zich meer en meer gedroegen als wel-doeners die taken verrichtten op verzoek van gemeenten, maatschap-Hoe raakte de corporatiesector na 1995 op drift en hoe reageerde de nationale overheid hierop? Hetonderscheid tussen `markt' en `sociaal' vervaagde en moest op last van de Europese Commissie wordenaangescherpt. In 2013 voerde kabinet-Rutte II de verhuurdersheffing in. Enerzijds om de publieke financi?nop orde te krijgen, anderzijds vermoedelijk om de woningcorporaties te disciplineren. Ook de rol vangemeenten werd volgens het regeerakkoord-Rutte II versterkt. Zijn de ambtelijke en politieke capaciteit bijgemeenten overal toereikend om corporaties effectief aan te sturen?DE WONINGCORPORATIEEN HET BADWATEREC-DOELGROEP IN DE KNEL DOORMARKTCONTRAIR RIJKSBELEID25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDpelijk werkers, zorgaanbieders en/of huurdersorganisaties, zonder oogvoor het realiseren van toereikende rendementen. Subsidies en goed-kope, niet-marktconforme huren bleken niet zozeer te leiden tot bete-re prestaties op het terrein van sociale huisvesting, maar tot verspil-ling en gold plating. De laatste jaren bleken te veel corporaties hunenergie te steken in riskante activiteiten, ver van hun kerntaken: hetbouwen van koopwoningen, innemen van speculatieve grondpositiesen aanschaffen van complexe financieringsproducten zoals derivaten.Gevolg: op niet-DAEB-activiteiten (Diensten van AlgemeenEconomisch Belang) werden miljarden euro's verlies geleden, die deDAEB-sector moest bijspijkeren. Dit alles was aanleiding voor hetorganiseren van de parlementaire enqu?te Woningcorporaties die in2014 uitmondde in het rapport `Ver van huis' (parlementaire enqu?te-commissie Woningcorporaties, 2014). De uiteindelijke vaststelling vande Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, die per 1juli 2015 van kracht werd, sloot nauw aan op de bevindingen van deparlementaire enqu?tecommissie.DE WONINGCORPORATIESECTOR KRIMPTDe parlementaire enqu?te noch de Herzieningswet doet uitsprakenover de gewenste omvang van de sociale huursector. Wel blijkt hetbeleid van het kabinet-Rutte II feitelijk gericht op een reductie van desociale huursector, deels door een juridische of administratieve split-sing van de DAEB-sector en de niet-DAEB-sector. Het wordt als proble-matisch ervaren dat de commerci?le huursector steeds kleiner isgeworden. In 1914 was de particuliere huursector nog de grootste sec-tor in Nederland, met een marktaandeel van circa 60% (Van derSchaar, 1986; 1987). Sindsdien, en vooral na 1945, zien we twee win-naars op de Nederlandse woningmarkt: de sociale huursector en dekoopsector. Omstreeks 1995 bestond 6% van de woningvoorraad uitwoningen beheerd door een gemeentelijk woningbedrijf en 2% uitwoningen, eigendom van een niet-winstbeogende instelling (NWI),niet zijnde een toegelaten instelling. Voor en na de eeuwwisselingtransformeerden de sectoren van gemeentelijke woningbedrijven enNWI's, al of niet via een fusie, tot woningcorporaties. Hierdoor hieldhet marktaandeel van woningcorporaties nog stand. Vooral sinds dejaren zeventig nemen we een zegetocht van het eigenwoningbezit opde woningmarkt waar, gefaciliteerd door steeds vrijere hypotheek-voorwaarden en een groter effect van de hypotheekrenteaftrek. Deaflossingsvrije hypotheek werd de meest populaire hypotheekvorm.De maximaal toegestane LTV (Loan-To-Value) voor nieuwe hypothe-ken nam toe van 70 tot 125% en ook de LTI-normen (Loan-To-Income)werden steeds soepeler. Tot 2008 leken de risico's voor bewoners enbanken beperkt doordat de woningprijzen elk jaar stegen en door detoenemende rol van de Nationale Hypotheekgarantie.Vanaf 2008, toen de globale financi?le crisis in Nederland toesloeg,moesten gemeenten, ontwikkelaars en corporaties miljarden euro'safschrijven op grondposities. Ruwweg 1,5 miljoen koopwoningen kwa-men onder water te staan, doordat de hypotheek hoger was dan degeschatte waarde van de woning (CBS, 2014; RLI, 2015: 46-47). Tussen2008 en 2014 daalden de koopprijzen met circa 20%. In het regeerak-(Foto:AntoonKuper)26koord van het kabinet-Rutte II werd voor het eerst geknabbeld aan dehypotheekrenteaftrek. Veel groter was het effect van de introductievan een aflossingsplicht voor nieuwe hypotheken en de aanscherpingvan de hypotheekvoorwaarden (lagere LTV, strengere LTI), waardoorhet leenvermogen voor huishoudens afnam. De woningcorporaties enparticuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen werdengeconfronteerd met een verhuurdersheffing, oplopend tot 1,7 mil-jard op jaarbasis in 2017. Na een jarenlang inflatievolgend huurbeleidwerd een inkomensafhankelijk huurbeleid ingevoerd, waarbij zowel in2013 als 2014 de huren voor de EC-doelgroep stegen met maximaal4,0%, voor de inkomenscategorie 33.000- 43.000 met ten hoogste4,5% en voor de categorie met een inkomen hoger dan 43.000 metmaximaal 6,5%. De gemiddelde huurstijging (inclusief harmonisatie)kwam in 2013 uit op 5,0%. Door de verhuurdersheffing werden ver-huurders van gereguleerde huurwoningen gestimuleerd om de maxi-male huurverhogingen in rekening te brengen en bij mutatie de hurenin de richting van de streefhuur te harmoniseren, of zo mogelijk teverkopen. Bovendien remde de verhuurdersheffing investeringen vancorporaties af."In het ontwikkelen van nieuwe complexenhuurwoningen, blijken buitenlandse beleggers nietof nauwelijks ge?nteresseerd. Dat geldt ook voorde meeste Nederlandse beleggers"ONTBREKENDE WONINGBOUWPROGRAMMA'SBij voortzetting van het huidige beleid worden steden nog meergeconfronteerd met ruimtelijke segregatie. Gemeenten dreigen dekomende jaren steeds meer de achillespees van de volkshuisvesting tegaan vormen. Volgens het coalitieakkoord VVD-PvdA moeten"woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publiekbelang in hun werkgebied (...). Corporaties komen onder directe aan-sturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan 100.000 inwonerskrijgen extra bevoegdheden." Gemeenten hebben in het algemeenonvoldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar om de aangescherpteverantwoordelijkheden te dragen. Tot voor kort konden gemeentenhun volkshuisvestingstaken bekostigen uit reserves van het grondbe-drijf, het stadsvernieuwingsfonds, het Investeringsbudget StedelijkeVernieuwing (ISV) en substanti?le bijdragen van woningcorporatiesaan leefbaarheid, veiligheid en beheer van de woonomgeving. Dezebronnen zijn allemaal weggevallen, terwijl de taken toenemen: opstel-len van een meerjarige woonvisie, prestatieafspraken met woningcor-poraties en huurdersorganisaties, regionale afstemming in nader af tebakenen regionale woningmarktregio's, versterken van de relatie tus-sen het wonen en jeugdzorg, respectievelijk de zorg en ondersteuningvan ouderen. Naar verwachting schiet de regionale co?rdinatie vanbeleid voorlopig tekort. Het kabinet reikt geen nationale ijkpuntenvoor de jaarlijks te realiseren woningbouwprogramma's aan.Gemeenten worden geacht de democratische legitimering vanwoningcorporaties te verzekeren. Dat is gemakkelijker gezegd dangedaan.SCHEIDING DAEB EN NIET-DAEBDe Herzieningswet stelt als eis aan de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-bezit dat beide segmenten zelfstandig financierbaar en levens-vatbaar moeten zijn. Als vennootschappen door vastgoedbeleggersworden overgenomen, zijn levensvatbaarheid en financierbaarheidredelijkerwijze veiliggesteld. Een cruciale categorie binnen het DAEB-bezit is het segment met meer dan 142 woningwaarderingspunten, dattijdens de mutatiefase kan worden geliberaliseerd door het optrekkenvan de huur tot boven het niveau van 710 per maand. In 2010bedroeg het gemiddelde aantal wws-punten in de corporatiesector131,3 (ministerie van BZK, 2014: 168). Gemiddeld heeft naar ruwe schat-ting 50% van de corporatiewoningen 142 of meer wws-punten. Het isdenkbaar dat bij de introductie van een administratieve of juridischescheiding tussen DAEB en niet-DAEB, tientallen procenten van desociale huurwoningen op korte of lange termijn worden geliberali-seerd. Of en in hoeverre dit gebeurt, hangt in sterke mate af van hetgedrag van woningcorporaties. En dat gedrag hangt mede af van het tevoeren rijksbeleid. Continuering van de verhuurdersheffing kan wor-den ge?nterpreteerd als het continueren van een instrument om eengeforceerde verschuiving van sociale naar commerci?le verhuur ofverkoop aan bewoners te bewerkstelligen. Het gecombineerde effectvan verhuurdersheffing en de nog steeds substanti?le hypotheekrente-aftrek, is dat sociale huurwoningen, al dan niet via commerci?le huur,tot koopwoningen worden getransformeerd. Een actueel voorbeeldvan nudging door de overheid. Hierdoor raken leden van deEC-doelgroep steeds meer in de knel. De EC-doelgroep omvat circa40% van de bevolking; corporaties hebben in de woningvoorraad eenmarktaandeel van circa 30%. Terwijl het aandeel corporatiewoningendaalt, neemt de EC-doelgroep de komende jaren in omvang nog toe.De corporatiesector residualiseert steeds verder, wordt als enige sectorTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGROND(Foto:TinoMeijn,CoporatieNL)Socialehuurwoningen,AmsterdamSloterdijk(Foto:TimoMeijn,CoporatieNL)27aangesproken op de huisvesting van de EC-doelgroep, maar is daartoesteeds minder in staat.Volgens het CFV (2014) bestaat in 2013 3,9% van de woningvoorraadvan Nederlandse woningcorporaties uit niet-DAEB-bezit (= met eenhuurprijs boven de liberalisatiegrens = 710 per maand, 2015). Opuiterlijk 1 januari 2017 moeten woningcorporaties voorstellen hebbeningediend voor een administratieve of juridische scheiding tussenDAEB en niet-DAEB. Als ze kiezen voor een juridische scheiding, ont-staan er commerci?le vennootschappen die huurwoningen in demarktsector exploiteren. Deze vennootschappen kunnen dan wordenovergenomen door gevestigde vastgoedbeleggers.Volgens Capital Value (2015: 21) neemt de geliberaliseerde huursectorin de periode 2015-2020 met 90.000 woningen toe, terwijl de geregu-leerde huursector naar verwachting met 100.000 woningen afneemt.De groei van de vrijehuursector kan als volgt worden uitgesplitst:+ 40.000 woningen nieuwbouw, + 70.000 woningen worden geliberali-seerd, - 20.000 woningen worden gesloopt of verkocht. In de periode2015-2020 worden naar schatting 75.000 huurwoningen verkocht aaneigenaar-bewoners (15.000 per jaar). Het gaat volgens Capital Value(2015: 22) om 60.000 woningen met een gereguleerde huur en 15.000woningen met een geliberaliseerde huur. Per saldo krimpt de huursec-tor en groeit de eigenwoningsector verder door. Het gevolg is dat dehypotheekschuld, na een korte daling dankzij vooral de schenkingsre-geling, weer verder zal oplopen. Tegenover deze schuld staat een gro-ter vermogen, vastgelegd in de woningvoorraad. Daarvan neemt dewaarde weer voorzichtig toe. Een deel van de hierbij door huishoudensgelopen risico's wordt gedekt door de Nationale Hypotheekgarantie.Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de huurmarkt wordt verderverstoord. De EC-doelgroep van beleid is nu al veel groter dan de soci-ale huurwoningvoorraad (tabel 2 en 3) en neemt de komende jaren ver-der toe. Dat staat op gespannen voet met de inkrimping die de socialehuursector de komende jaren dreigt te ondergaan. Van de 400.000huishoudens met een hoofd jonger dan 30 jaar zoekt 25% (ruim100.000 huishoudens) een koopwoning en 75% (300.000 huishoudens)een huurwoning tot 550 per maand (Capital Value, 2015: 23). Zodrahet studieleenstelsel is ingevoerd, neemt de vraag naar koopwoningenonder jongeren naar verwachting verder af.COMMERCI?LE VASTGOEDBELEGGERSMinister Blok laat geen gelegenheid voorbijgaan om de interesse tewekken bij binnenlandse en buitenlandse beleggers voor het investe-ren in Nederlandse huurwoningen. Aanvankelijk leek het alsof beleg-gers hierin niet of nauwelijks waren ge?nteresseerd in verband met desterke rechtsbescherming van huurders in Nederland, het strak gere-guleerde huurbeleid, het veronderstelde ontwrichtende effect van deactiviteiten van woningcorporaties op de Nederlandse woningmarkten de verhuurdersheffing waarmee eigenaren van gereguleerde huur-woningen worden geconfronteerd. In de periode 2007-2010 werden opjaarbasis slechts enkele honderden corporatiewoningen aan beleggersverkocht. In 2011 was dit aantal veel hoger: 3800 (tabel 1).Uiteindelijk bleken buitenlandse beleggers zoals Patrizia (Duitsland)en Round Hill Capital (UK) ge?nteresseerd in de overname van grotecomplexen huurwoningen van Vestia, respectievelijk het WoningInvesterings Fonds (WIF). In 2014 werden door buitenlandse beleggersmaar liefst 14.000 Nederlandse huurwoningen verworven (CapitalValue, 2015: 35). Dit is in deze omvang een relatief nieuw verschijnsel.Zowel Vestia als WIF waren gedwongen veel huurwoningen te verko-pen om een faillissement te voorkomen. In beide gevallen bleken deTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDSocialehuurwoningen,Weert(Foto:TimoMeijn,CoporatieNL)28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDbuitenlandse beleggers meer voor de complexen te bieden dan collega-corporaties. Vermoedelijk omdat de beleggers een transformatie vangereguleerde huren naar markthuren op het oog hebben, alsmede (optermijn) een uitponding van het bezit, al of niet met inschakeling vaneen B-belegger. Deze beleggers voegen in het algemeen dus geenwoning aan de voorraad toe maar leveren wel een bijdrage aan een ver-snelde transformatie van de woningvoorraad van sociale huur viacommerci?le huur naar (op termijn) koop.In het ontwikkelen van nieuwe complexen huurwoningen blijken bui-tenlandse beleggers niet of nauwelijks ge?nteresseerd. Dat geldt ookvoor de meeste Nederlandse beleggers. Syntrus Achmea en Vestedabehoren tot de weinige vastgoedbeleggers die wel in nieuwe huurcom-plexen investeren, met name in kleine appartementen op centralegrootstedelijke locaties, zoals studentencomplexen. Gezien de welbe-kende ori?ntatie op uitponding van bezit op termijn en de overwegendbescheiden schaal van de investeringsactiviteiten, is het nog steeds devraag of het aandeel van de commerci?le huursector in Nederland uit-eindelijk structureel en substantieel zal toenemen.EC-DOELGROEP IN DE KNELDe minister van Wonen staat voor grote uitvoeringsproblemen bij deimplementatie van de Herzieningswet. Waar woningcorporaties doorgemeenten worden gevraagd om niet-DAEB-activiteiten te onderne-men, moet de minister zich eerst verliezen in micro-management,alvorens hij daarvoor zijn goedkeuring geeft. De scheiding tussenDAEB en niet-DAEB stelt woningcorporaties, Autoriteit woningcorpo-raties, WSW en de minister voor grote opgaven. Naar verwachting ver-liest de sociale huursector steeds meer marktaandeel door de directeen indirecte effecten van verhuurdersheffing en scheiding DAEB enniet-DAEB. En raakt ze meer in de greep van de huurtoeslag. Door demin of meer gedwongen transformatie van woningen met gereguleer-de huren naar woningen met geliberaliseerde huren, neemt het niet-DAEB-bezit eerst toe. Gezien de aantrekkingskracht van de voortdu-rende hypotheekrenteaftrek, de lage hypotheekrente en het verdien-model van commerci?le vastgoedbeleggers, worden op daarvoorgeschikte momenten commerci?le huurwoningen verkocht aanB-beleggers en vervolgens uitgepond. Daarnaast blijven woningcorpo-raties woningen rechtstreeks aan bewoners verkopen om de verhuur-dersheffing te bekostigen. Per saldo blijft het aantal koopwoningenstijgen en daalt de hypotheekschuld, na een tijdelijk mitigerend effectvan de schenkingsregeling (2013-2014), niet substantieel. Door de lagelange rente en het Quantitative Easing beleid van de Europese CentraleBank, worden huishoudens verleid om een woning te kopen die voorhuishoudens met een bescheiden inkomen onbetaalbaar wordt zodrade rente weer zou stijgen. Hierdoor dreigen de risico's voor banken enburgers weer toe te nemen. Per saldo stijgt hierdoor het marktaandeelvan koopwoningen, daalt het marktaandeel van sociale huurwoningenen loopt het marktaandeel van commerci?le huurwoningen niet veelhoger op dan het huidige lage niveau."Doordat de aftrekbaarheid van de hypotheek-renteaftrek nog steeds gepaard gaat met fiscalesubsidies, blijft het voor beleggers en corporatiesaantrekkelijk op een gunstig momenthuurwoningen te verkopen aan bewoners"De EC-doelgroep (maximum jaarinkomen in 2015 34.911) groeit van3.289.900 in 2012 tot 3.443.000 in 2030 (+5%), volgens hetHerstelscenario van Socrates 2014 (ABF Research, 2014) (tabel 2). Dezedoelgroep omvat ruim 40% van alle huishoudens en is niet alleengehuisvest in corporatiewoningen (tabel 2). Slechts 60% woont in eenwoning met een gereguleerde huur, 4% in een woning met een gelibe-raliseerde huur, 10% in een Bewoonde Andere Ruimte en maar liefst25% in een koopwoning. Volgens het Socrates-model neemt tot 2030het aandeel van de EC-doelgroep in de gereguleerde huursector af tot47%. De groei van de EC-doelgroep wordt vooral opgevangen in dekoopsector; hier groeit het aandeel van de EC-doelgroep van 25 tot36%. Voor zover de EC-doelgroep in de koopsector blijft zitten waar zezit, hoeft dit grotere aandeel in de koopsector geen problemen op televeren: de oudere bewoners in de koopsector hebben meestal eenflink deel van de hypotheek afgelost en voor hen gelden de aange-scherpte hypotheekvoorwaarden niet. Als deze bewoners van koopwo-ningen overlijden of naar een verzorgings- of verpleegtehuis verhui-Tabel 1 Verkoop van corporaties aan beleggers (aantal woningen per jaar),2007-20112007 2008 2009 2010 2011700 800 300 400 3.800Ministerie van BZK, 2013, Cijfers over Wonen en Bouwen 2013, Den Haag (BZK), 165.Tabel 2 EC-doelgroep naar woningsector in procenten, 2013-2030HuurgereguleerdHuurliberaalKoop BAR Omvangdoelgroep(= 100%)2013 60 4 25 10 3.289.9002015 58 5 27 10 3.360.3002020 54 5 30 11 3.448.6002025 50 6 34 10 3.461.6002030 47 7 36 9 3.443.000BAR = Bewoonde andere ruimten. Anders dan in het WoON e.d. zijn dit in Socrateshuishoudens in niet-woningen. Bron: ABF, Socrates, 2014.Tabel 3 Huishoudens per inkomenscategorie in woningen met een geregu-leerde huur in procenten, 2013-2030EC-doelgroep Midden-inkomens( 33.000- 43.000)Hogeinkomens(> 43.000)Totaal huis-houdens inwoningen meteen geregu-leerde huur2013 71 12 17 1002015 70 12 18 1002020 69 12 19 1002025 67 12 21 1002030 66 12 22 100Bron: ABF, Socrates, 2014.29TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGRONDzen, is de vrijkomende woning voor de EC-doelgroep veel minderbetaalbaar. Door de aflossingsplicht en de aangescherpte hypotheek-voorwaarden neemt het leenvermogen voor bewoners die belangstel-ling hebben voor een vrijkomende koopwoning sterk af. Zolang dehypotheekrente zo extreem laag is als nu, vallen de effecten voorlopigmee. Toch moet op termijn rekening worden gehouden met een in detijd sterk afnemende toegankelijkheid van de koopsector voor deEC-doelgroep.De enige woningsector die kan worden aangesproken op de plicht omleden van de EC-doelgroep te huisvesten, is en blijft de sociale huur-sector, beheerd door woningcorporaties. Het frame dat minister Blokconsequent hanteert, is dat van de scheefheid in de sociale huursector.Dit frame is al in 1989 ge?ntroduceerd door staatssecretaris Heerma enbeleeft nu een wedergeboorte.Tabel 3 laat zien dat in de gereguleerde huursector niet alleen deEC-doelgroep woont (71%), maar ook middeninkomensgroepen (tot 43.000, 12%) en huishoudens met een inkomen hoger dan 43.000:17%. Op grond van deze omstandigheid beweert minister Blok dat desociale huursector te groot is. 29% van deze sector kan beschikbaarkomen voor de doelgroep als de huishoudens met midden- en hogeinkomens worden gestimuleerd of gedwongen zich te vestigen in eenkoopwoning of een vrijesectorhuurwoning. Gezien de veranderlijkheidvan huishoudeninkomens, de honkvastheid van de meeste huishou-dens en de onbereikbaarheid van vrijesectorhuurwoningen en koop-woningen voor vele huishoudens met een inkomen lager dan 34.911,is het perspectief van een afnemende `scheefheid' in de sociale huur-sector volstrekt irre?el. Dit illustreren de tabellen 2 en 3.In 2013, 2014 en 2015 zijn in de corporatiesector hoge (inkomensafhan-kelijke) huurverhogingen toegepast. Hierdoor werd een belangrijkebijdrage geleverd aan het bekostigen van de verhuurdersheffing.Dankzij extrapolatie van deze ongekend sterke huurverhogingen naarde toekomst ziet de vermogenspositie van woningcorporaties erextreem gunstig uit. Door deze praktijk is de betaalbaarheid van socia-le huurwoningen aanzienlijk verslechterd. Meer dan 700.000 huishou-dens halen nu de armoedegrens niet. Dit beleid kan niet standhouden.Die conclusie is voor het huurbeleid in 2016 inmiddels door de minis-ter getrokken.CONCLUSIESHet kabinet biedt alle ruimte aan vastgoedbeleggers in binnen- en bui-tenland. Doordat de verhuurdersheffing het level playing field tussensociale en commerci?le huursector ernstig verstoort, wordt een trans-formatie van sociale naar commerci?le huur min of meer afgedwon-gen. Doordat de aftrekbaarheid van de hypotheekrenteaftrek nogsteeds gepaard gaat met fiscale subsidies, blijft het zowel voor beleg-gers als voor woningcorporaties aantrekkelijk om op een gunstigmoment huurwoningen te verkopen aan bewoners. De toenemendeeisen die aan de buffers van banken worden gesteld, de voortgaandeflexibilisering van de arbeidsmarkt en de lancering van het studieleen-stelsel, indiceren een grotere vraag naar huurwoningen. De vraag naarkoopwoningen neemt af, doordat banken hogere eisen stellen aan hetverkrijgen van een hypotheek (aflossingsplicht, dalende LTV (naar 80of 90% op termijn). Dat belet het kabinet niet om een marktcontrairbeleid te voeren: zowel de transformatie van sociale huur naar com-merci?le huur als de verkoop van corporatiewoningen aan bewonersleidt tot een toenemend aandeel koopwoningen. Hierin lopen nieuweeigenaar-bewoners grote risico's, omdat zij de koopmarkt betreden nude lange rente uitzonderlijk laag is. Woningcorporaties wordengedwongen om in te krimpen langs een aantal parallelle trajecten. Zijkunnen door de verhuurdersheffing minder investeren en nauwelijksniet-DAEB-bezit ontwikkelen. Door de verhuurdersheffing worden zijsterk gestimuleerd om sociale huurwoningen te liberaliseren en/of teverkopen. Bovendien worden ze geacht zich voortaan te beperken tothet doen van investeringen in ??n van de woningmarktregio's (dievoorlopig nog niet zijn gedefinieerd). Na de verhoren van de parle-mentaire enqu?tecommissie Woningcorporaties worden de woning-corporaties collectief afgestraft voor het roekeloze en uitbundigegedrag van een deel van de corporatiefunctionarissen. DeEC-doelgroep van beleid (inkomen tot 34.911) is de dupe van ditbeleid. Hun vraag naar sociale huurwoningen stijgt mede door de ver-wachte toestroom van asielzoekers met een verblijfsstatus, de intro-ductie van het studieleenstelsel en de doorgaande flexibilisering vande arbeidsmarkt. Tegelijkertijd daalt het aanbod van sociale huurwo-ningen (tussen 1990 en 2015 al afgenomen van 42 naar 30%) de komen-de jaren snel. Door de tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens ophet niveau van 710 per maand en de tijdelijke verhoging van demaximale doelgroepsgrens tot 38.000 per jaar, wordt in de socialehuursector het evenwicht verder verstoord. Na de parlementaireenqu?te valt er in corporatieland veel te verbeteren. Wat de volkshuis-vestingswereld nu meemaakt, is dat het kind met het badwater wordtweggegooid. Daarvan zullen we spijt krijgen.LiteratuurSocrates 2014. ABF Research, Delft, 2014.De woning(beleggings)markt in beeld 2015. Capital Value, Utrecht, 2015.Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning neemt vrijwel niet meer toe,ww.cbs.nl. Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014.Sectorbeeld 2014. Centraal Fonds Volkshuisvesting, Baarn, 2014.Conijn, J.B.S., Woningcorporaties op een kruispunt, De Vastgoedlezing 2011.Amsterdam School of Real Estate, 2011.Cijfers over Wonen en Bouwen, ministerie van Binnenlandse Zaken enKoninkrijksrelaties, Den Haag, 2013.Ver van huis, Eindrapport van de parlementaire enqu?tecommissieWoningcorporaties. Sdu Uitgevers, Den Haag, 2014.Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid.Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, Den Haag, juni 2015.Schaar, J., van der, De huisvestingssituatie in Nederland, 1900-1982. DelftseUniversitaire Pers, Delft, 1986.Schaar, J., van der, Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid.Delftse Universitaire Pers, Delft, 1987.Schaar, J., van der, Volkshuisvesting: een zaak van beleid, Aula Paperback 198. HetSpectrum, Utrecht, 1991.(Foto:AnnForsyth)