TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING2Jaargang 22 ? Mei 2016Rotterdam zoekt de juistebalans op de woningmarktHOE WAARDEERJE AARDBEVINGS-SCHADE?DOMOTICAVOOR SENIOREN:LUXE OF NOODZAAKENERGIEPRESTATIE-VERGOEDINGSYMBOOLPOLITIEK?Kennisnetwerk voor corporaties, bouwers en andere renovatieprofessionalsSluit je aan bij de koplopers in de sector!Kenmerken Renda: Zichtbaarheid, maatwerk en persoonlijke aandacht Schakel tussen vraag en aanbod Landelijk bereik Journalistieke filter Persoonlijke ontmoetingen Veilige omgevingKennisnetwerk Renda faciliteert kennisdeling tussen corporaties, gemeenten, aannemers,onderhoudsbedrijven, architecten- en adviesbureaus, leveranciers en alle andererenovatieprofessionals. Waarbij de klant, de kwaliteit van de kennisinhoud en flexibiliteitcentraal staan. Renda blijft groeien en vernieuwen!Renda is het netwerk dat jou helpt om duurzamer, innovatiever en beter te investeren inbestaande bouw bij renovatie en transformatie. Door een duidelijke focus staat het netwerk heeldicht bij de kennisbehoefte van haar leden en partners. Dat gebeurt langs de lijnen vankennismaken, kennis delen en samen kennis ontwikkelen. Hiervoor maakt Renda gebruik vanverschillende middelen zoals events, een vakblad, workshops en het digitale platform.Ontdek de vele voordelen en mogelijkheden voor jou, je collega's en je bedrijf.Ga naar www.renda.nl of vraag een proefnummer aan via www.renda.nl/proefnummer.www.renda.nl3? Mei 2016Omslagfoto: Sanne Donders040511171824263034364142redactioneelOver vastgoedbeleggers en corporatiesMartijn de Jong-TennekesachtergrondRotterdam zoekt de juiste balans op woningmarktEric HarmsachtergrondEen bedrijfsprocesmodel voor de waardering vanaardbevingsschadeSam Peetsold, Herman Balsters, Paul ElhorstcolumnEen weekendje weg uit de Haagse hectiekMartijn EskinasiAchtergrondDomotica en langer zelfstandig wonen: luxe of noodzaak?Hieke van der KloetHoe woont Nederland?Peppelhof, VeghelFleur ReijngoudtOpinieErop of eronderJan Laurier en Ronald PapingAchtergrondTijd voor de magic mix!?Jeroen van der VeldenUit de praktijkFlora- en faunawetFleur ReijngoudtAchtergrondEnergieprestatievergoeding symboolpolitiek?Bert WeeversDe mening vanAlles draait om vertrouwenHester van BurenAchtergrondWaarom effici?ntie prioriteit moet krijgenDaan VrijmoetINHOUDSOPGAVE5301836Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt vijf keer per jaar.UitgaveAeneas Media, Veemarktkade 8 (De Gruyterfabriek),5222 AE 's-Hertogenbosch, T 073 2051010,www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgeverEvamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 073 2051021RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Manuel Aalbers, GideonBolt, Andr? Buys, Kees van der Flier, Marietta Haffner,Martijn de Jong-Tennekes, Jan Kammeyer, Jeanet Kull-berg, Manon van Middelkoop, Keimpe Reitsma, Gerritvan Vegchel, Anne-Jo VisserEindredactieRobert Dingemans, Fleur ReijngoudtFotografieOnder andere: Wilmar Dik, Sanne Donders, EvamarijeSmitCo?rdinatieRobert DingemansLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 073 2051010Lidmaatschappen 2016Lidmaatschap: 130,- (compleet), 95,- (digitaal), 46,-(studenten). Losse edities 22,50 (printeditie), 12,50(digitale editie), bestellen via lezersservice@aeneas.nl.Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt eentoeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopenvoor ??n jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan.Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatumtelefonisch, 073 2051010AdvertentieverkoopAeneas Media, Aebele Kluwer, Ae.Kluwer@aeneas.nl,T 073 2051011Vormgeving en opmaakImago Mediabuilders, AmersfoortVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elek-tronisch opgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs vantekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezondenbrieven en/of makers van beeldmateriaal wordengeacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee inte stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactieter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgavemag worden overgenomen zonder toestemming vande uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordtbesteed aan de inhoud van het blad, zijn redactieen uitgever van Tijdschrift voor de Volkshuisvestingniet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aardook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerdop de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnenrechthebbenden van gebruiktbeeldmateriaal wordenachterhaald. Belanghebbendenkunnen contact opnemen metde uitgever.ISSN 1382-4112REDACTIONEEL4 ? RedactioneelCorporaties zijn op zoek naar zichzelf. Veel verandert inkorte tijd. Voor een sector die niet bekend staat om z'ngrote dynamiek is dat een flinke kluif.De roep om verdere professionalisering en reductie vande bedrijfslasten wordt alom gehoord. Effectiviteit en efficiency lijkenhet credo voor de komende tijd. Er gaan zelfs stemmen op dat corpora-ties voor 70% tot 90% zouden kunnen opereren als vastgoedbeleggers.En ja, het klopt dat beiden woningen bezitten en exploiteren, baat heb-ben bij gunstige financieringsvoorwaarden en leegstand zoveel mogelijkbeperken. De activiteiten lijken daarmee vergelijkbaar, maar er zijn ookgrote verschillen. Anders dan vastgoedbeleggers dienen corporatiescomplementair aan de markt te zijn; realiseer betaalbare huisvestingvoor hen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. Dat betekent datcorporaties dus andere keuzes maken dan de markt. Zo zijn ze ontstaan,daarvoor zijn ze op aarde en dat is hun bestemming.VastgoedbeleggersVastgoedbeleggers hebben vermogen van pensioenfondsen of eenandere oorsprong. Net als andere beleggers is hun focus primairgericht op winst en groei, waarbij groei staat voor uitgestelde winst.Kort door de bocht geformuleerd is de core business het genereren vaneen hoog rendement met een laag risico. Beslissingen over omvang,kwaliteit en onderhoud van een woning worden langs deze lat gelegd.Dat maakt de wereld overzichtelijk en geeft duidelijk richting aaninvesteringsbeslissingen.Courante woningen op een aantrekkelijke locatie zijn populair bij vast-goedbeleggers en het werkgebied is vaak ten minste nationaal.Nieuwbouwprojecten uit verschillende regio's concurreren onderling,omdat het investeringsbudget maar een keer uitgegeven kan worden.Dynamisch voorraadbeheer draait hier om het verwachte rendement enhet risico van de vastgoedportefeuille. Bij verkoop worden woningen hetliefst vrij van huurders verkocht. Gewoon omdat ze dan meer opleveren.De markt bepaalt de prijs van de aangeboden woningen en kun je dieniet betalen, dan sta je als koper of huurder op dat moment buiten spel.WoningcorporatiesOok woningcorporaties hebben vermogen; maatschappelijk vermogen.Net als bij vastgoedbeleggers zijn de woningen van corporaties slechtseen middel. Wel verschilt het primaire doel. Geen winst en groei, maarpassende huisvesting voor de doelgroep staat centraal. Daarmee vormende sociale huurders het bestaansrecht van de woningcorporaties.In de nieuwe corporatiewereld worden investeringen beperkt tot deprimaire woningmarktregio. Bovendien komen ze in samenspraak metde gemeente tot stand. De gemeentelijke woonvisie geeft hierbij rich-ting. De woningen die de marktpartijen niet kunnen/willen bouwenzijn het werkterrein van de corporaties. Dat betekent echter niet datdeze woningen zonder meer gebouwd kunnen worden. Immers, deinvesteringscapaciteit van de corporatie en de financieringsvoorwaar-den van het WSW zijn belangrijke randvoorwaarden voor de investe-ringsmogelijkheden van de corporatie.Verkoop en onderhoud van woningen wordt bij corporaties niet pri-mair afgemeten aan risico's en rendement. Centraal staat hier de vraagof de woningen bijdragen aan de passende huisvesting van de doel-groep. Zijn er teveel woningen in een specifiek segment, dan kan van-uit een dynamisch voorraadbeheer gekozen worden voor verkoop.Alternatief is verbouw tot een ander woningtype, of sloop-nieuwbouwaan het einde van de levenscyclus. Het vastgoed van corporaties isdaarmee afgestemd op de behoefte in de regio. Dat vereist een belang-rijke mate van flexibiliteit in het aanbod van woningen voor socialehuurders. Het is echter zeer de vraag of corporaties, binnen de nieuwewetgeving, deze flexibiliteit kunnen bieden. De huisvesting van vluch-telingen verdient ook vanuit dit perspectief extra aandacht.ConclusieZoekende corporaties doen er goed aan om dicht bij hun roots te blij-ven. Richt de focus op huurders die zelfstandig geen passende woon-ruimte kunnen vinden. Wees terughoudend met huisuitzettingen encre?er alternatieven als ze onvermijdelijk zijn. Werk niet alleen. Bouwmet maatschappelijke partners (zorg, schuldhulpverlening, voedsel-bank, UWV, onderwijs ed) en gemeenten aan een degelijk sociaal vang-net. Investeer complementair aan de markt en maak daarmee anderekeuzes dan marktpartijen. Dat is de kracht van corporaties en daar isde sector groot mee geworden. Blijf daarnaast ook alert op de bedrijfs-voering en besteed gericht aandacht aan het op een goede wijze uitvoe-ren van de goede dingen (effici?nt en effectief). Hierbij is het raad-zaam om niet teveel af te willen kijken bij vastgoedbeleggers. Zij spelennamelijk een ander spel, met andere regels en met huurders die niet totde primaire doelgroep van corporaties horen. nOVER VASTGOED-BELEGGERS EN CORPORATIESDOOR MARTIJN DE JONG-TENNEKES, REDACTIE5? Mei 2016ROTTERDAM ZOEKTDE JUISTE BALANSOP WONINGMARKTACHTERGRONDFoto: Krijn van Putten (cc)Lange tijd stond Rotterdam te boek als het afvoerputje van de Nederlandse woningmarkt.Wie nergens anders meer terecht kon, had grote kans om in de havenstad in ieder geval nogwel een woning te vinden. Daar is inmiddels geen sprake meer van. De afgelopen jarenwerd het aantal goedkope woningen al voortdurend teruggeschroefd en in haar nieuweWoonvisie trekt de gemeente die lijn gewoon door. Nu klinkt er echter voor het eerstprotest. Is de grens bereikt?6 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMS`Accommoderen van de toenemende woningvraag vanhuishoudens met een modaal of hoger inkomen, soci-ale stijgers en young potentials.' Dat is de doelstellinguit de `Woonvisie Rotterdam - koers naar 2030, agen-da tot 2020' die het meeste stof heeft doen opwaaien.Zij hoort bij de ambitie van de stad om over 14 jaar een `breed scala aanaantrekkelijke woonmilieus met een duidelijk profiel en een uitgebalan-ceerd woningbestand' te kunnen bieden.`Grote concentraties van zwakke woongebieden behoren tot het verleden', zoschetst de Woonvisie de toekomst. `De Rotterdamse voorraad groeit entransformeert, waardoor een beter evenwicht tussen het goedkope, middenen hoge segment ontstaat. Zo verandert ook de sociaaleconomische balans,ten gunste van midden- en hogere inkomensgroepen.'Concreet komt zowel in de woningvoorraad als in het bouwprogramma dekomende jaren de nadruk te liggen op het middeldure en dure marktsegment.In die sectoren rekent het gemeentebestuur op een toename van ten minste36.000 woningen, te realiseren via nieuwbouw op uitleglocaties, oude haven-terreinen en herstructureringslocaties; transformatie van bestaand vastgoed,zoals kantoren, scholen, winkelruimten/plinten en verzorgingstehuizen ver-spreid door de stad; en meer marktconforme huren in bestaand vastgoed,eventueel na kwaliteitsverbetering en samenvoeging. In de koopsector wordtvoorrang gegeven aan projecten met woningen vanaf 180.000. Voor de huur-sector wordt een prijsniveau nagestreefd vanaf 711 tot 1000 per maand.Voor de realisering daarvan wordt nadrukkelijk naar de markt gekeken. `Weroepen de ontwikkelaars van de stad op een veelzijdig en duurder program-ma te realiseren of beschikbaar te stellen.'SloopprogrammaDe sociale huursector kan wat het college van B&W betreft verder wordenverkleind. Circa 10.000 woningen verdwijnen uit het gereguleerde deel vande voorraad door een betere `benutting van het waardepotentieel'. Zo'n15.000 woningen staan op de nominatie gesloopt te worden. Daar tegenoverstaat een nieuwbouwprogramma van 5000 huur- en koopwoningen in hetprijssegment tot 629.De Woonvisie stelt dat deze forse ingreep nodig is om meer evenwicht tekrijgen op de Rotterdamse woningmarkt. `Onze voorraad bestaat nu nogvoor 56% uit goedkope woningen, in andere grote steden ligt dat rond ofonder 40%.'Verantwoordelijk wethouder Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam)voegt daaraan toe dat de voorraad goedkope woningen nog altijd veelgroter is dan de omvang van de doelgroep rechtvaardigt. "Goedkopewoningen worden in de Woonvisie gedefinieerd als huurwoningen tot detweede aftoppingsgrens van 629 en koopwoningen met een WOZ-waarde van 120.000 tot 140.000. Uit onze analyse blijkt dat 165.000woningen tot die categorie behoren, en dat het aantal huishoudens datdaarvoor in aanmerking komt 40.000 lager ligt. We hebben in Rotterdamdus een enorme overmaat. Die hebben we al heel lang, zij het dat hetoverschot in het verleden nog veel groter was. We zetten namelijk aljaren in op het terugdringen ervan. Al in 2007 is er een stadsvisie gepre-senteerd, onder een heel ander politiek gesternte, waarin precies is aan-gegeven wat de lijn is om die goedkope voorraad terug te dringen. Ik zetdie lijn gewoon door, zij het in kleinere stappen dan in het verledengebeurde."Wooncarri?reDoel is vooral om het voor Rotterdammers mogelijk te maken om in deeigen stad de woonladder te bestijgen, aldus Schneider. "Mensen die eenvolgende stap wilden maken in hun wooncarri?re konden tot een aantaljaren geleden niets van hun gading vinden in Rotterdam en zagen zich dusgenoodzaakt om te vertrekken naar een gemeente elders in de regio. Als jeerin slaagt die mensen te behouden, dan versterkt dat de stad enorm."Het behoud zowel als het aantrekken van midden- en hoge inkomens is nietalleen de insteek van het woonbeleid, maar ook die van het sociaal en econo-misch beleid van de stad, benadrukt hij. "Al onze beleidsprogramma's staanin het teken van de versterking van de balans in de stad. Of het nu hetwonen, de wijkverbetering, werkgelegenheid of het onderwijs betreft. DeWoonvisie moet dus echt in dat bredere beleidskader van de gemeenteRotterdam worden gezien."Het effect zal zijn dat Rotterdam als woon- en werkstad steeds aantrekkelij-ker wordt, zeker ook voor hoger opgeleiden en gezinnen met kinderen.Schneider: "In 2008 lag het gemiddelde opleidingsniveau in RotterdamHet Oude Westen in Rotterdam. Foto Peter Eijkman (cc)7? Mei 2016lager dan in de rest van Nederland. Nu, in 2016, ligt het hoger dan het lande-lijk gemiddelde. Rotterdam doet het op dit moment gewoon hartstikkegoed. Ik zie nu ook steeds meer mensen vanuit onze randgemeenten terug-keren naar Rotterdam. En dat kan ook, want er zijn inmiddels steeds meergeschikte woningen te vinden. En dat aanbod zal de komende jaren verdertoenemen."VerbazingToch is de kritiek op de Rotterdamse Woonvisie, die al sinds media 2015 voorconsultatie naar buiten werd gebracht, niet van de lucht. Tot aan de TweedeKamer aan toe leidde met name het voornemen om zoveel goedkope wonin-gen te slopen tot verbazing.SP-Kamerlid Farshad Bashir sprak zelfs van een dreigende kaalslag en wildevan minister Blok weten of het hij het eens was met de plannen. MinisterBlok van Wonen reageerde zoals te verwachten viel: "Het is niet mijn rol ominhoudelijk op de plannen te reageren. In het kader van de herzieneWoningwet is het aan de gemeente om een woonvisie op te stellen en dit metlokale partijen af te stemmen."Bashir gaf ook aan te twijfelen aan de juistheid van de cijfers. Volgens hemomvat de doelgroep die aanspraak kan maken op een sociale huurwoninggeen 124.000 maar 243.559 huishoudens. Volgens Blok is dat het gevolg vanhet feit dat Rotterdam het aantal huurtoeslaggerechtigden als uitgangspuntneemt. "Dit is de doelgroep die een beroep kan doen op een woning tot deaftoppingsgrens. Met ingang van 1 januari 2015 geldt voor ??n- of tweeper-soonshuishoudens een aftoppingsgrens van 576,87 per maand. Voor drie-en meerpersoonshuishoudens geldt de (hoogste) aftoppingsgrens ad 618,24 per maand. In totaal zijn dat 124.000 huishoudens."Overigens ligt het aantal huishoudens met een inkomen tot de DAEB-grensvan 34.911 (prijspeil 2015) hoger. Blok: "Dit zijn circa 166.700 huishoudensin Rotterdam.". Om er nog aan toe te voegen: "Het totaal aantal huishoudensin Rotterdam met een inkomen tot 43.000 betreft circa 201.000 huishou-dens."Regionale concurrentiePeter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft, en afde-lingsvoorzitter van onderzoeksbureau OTB, weet van de discussie over dejuistheid van de gehanteerde cijfers. Maar daar zit niet zijn voornaamstebezwaar tegen de Woonvisie. "Vooropgesteld: het is een keuze die iederegemeente voor zich mag maken om op basis van een Woonvisie en bijpas-send bouwprogramma de woningvoorraad te differenti?ren. Dat is niet zoopmerkelijk. Opmerkelijk is dat alle gemeente in de regio Rijnmond daartoebesluiten. Ze zijn allemaal bezig om het aantal goedkope huurwoningenterug te schroeven en willen allemaal zoveel mogelijk midden- en hogeinkomens huisvesten. Daar beconcurreren ze elkaar op. Zo min mogelijklage inkomens binnenhalen lijkt de beleidslijn."Ronduit kritisch is Boelhouwer over het feit dat dit gebeurt in een tijd dat debehoefte aan goedkope huurwoningen nog altijd hoog is en de komendejaren zelfs alleen maar lijkt toe te nemen. "De doelgroep van beleid zal nietalleen uit demografisch oogpunt maar ook vanuit sociaal-perspectief alleenmaar toenemen, als gevolg van het toenemend aantal ouderen, de toenamevan het aantal een- en tweepersoons huishoudens en de toevloed van status-houders. Er ontstaat de komende jaren eerder meer dan minder vraag."Die zou nog op regionaal niveau kunnen worden verdeeld, maar juist datgebeurt niet in de regio Rijnmond. "Ik snap heel goed dat ze in RotterdamZuid meer willen differenti?ren. Dat lijkt me zelfs heel verstandig. Maar danmoet je de verdeling van de vraag wel regionaal afstemmen, en dat gebeurtniet. Iedere gemeente in de regio is voor zichzelf bezig. Dat is in strijd metde Woningwet, want daarin staat dat gemeenten hun woonvisies regionaalmoeten afstemmen."Nieuwe discussieIn het algemeen merkt Boelhouwer op dat het tijd wordt voor een nieuwediscussie over de inkomensgrenzen. "Want beleidsmatig kloppen de nor-men gewoon niet meer. Als je een inkomen hebt van 34.000 of hoger, is hetnog steeds een groot probleem om in de koop- of de particuliere huursectorFoto: Evamarije Smit8 ? Achtergrondeen woning te vinden. Terwijl de overheid er wel gewoon vanuit gaat dat jedan niet meer in de sociale huursector hoeft te wonen. Op basis van de hui-dige normering valt dan weliswaar vrij snel met berekeningen aan te tonendat de sector te groot is, maar het blijft vreemd om mensen die nu al 40 tot50 procent van hun inkomen verwonen te verwijten dat ze te goedkoopwonen en feitelijk te dwingen om nog duurder te gaan wonen."Daar komt bij dat het al te rigide hanteren van de grenzen voorbij gaat aanzaken als frictiescheefheid en de autonome dynamiek op de woningmarkt.Boelhouwer: "Het inkomen van mensen is niet meer zo stabiel als dat het inhet verleden was. Het aantal zzp'ers is flink toegenomen evenals het aantalmensen met een tijdelijk arbeidscontract. Dit zijn huishoudens die het enejaar boven de inkomensnorm kunnen zitten en het andere jaar eronder. Maardie kunnen niet het ene jaar verhuizen en het andere jaar weer terugkeren."Daarnaast is er nog een behoorlijke groep huishoudens, die een of twee jaarscheef woont en dan gaat verhuizen. "Dat zijn bijvoorbeeld de mensen dietijdelijk scheef wonen omdat ze niet direct iets geschikts gevonden hebben.Op de woningmarkt heb je altijd te maken met een groep die tijdelijk scheefwoont. En dus zijn er altijd meer woningen nodig dan dat het geval lijkt alsje een op een de doelgroep afzet tegen de voorraad."Extra problemenBoelhouwer vreest dat ook het nieuwe puntensysteem in de huursector weleens voor extra problemen zou kunnen gaan zorgen. "Een deel van de goed-kope voorraad wordt nu nog in het niet-geliberaliseerde deel aangeboden.Door het nieuwe puntensysteem, waarvoor de WOZ-waarde als basis geldt,kan een groot deel van deze woningen geliberaliseerd worden en drie totvier keer zo duur worden verhuurd. In Amsterdam zien we nu al waar dat toekan leiden. Daar worden de komende vier jaar 40.000 woningen aan degoedkope voorraad onttrokken. En daar komen jaarlijks 3000 corporatiewo-ningen bij. Het zal in Rotterdam niet zo'n vaart lopen, maar het betekent weldat de goedkope particuliere voorraad met name in de aantrekkelijke wijkenzal verdwijnen. En daarmee zal dus ook de differentiatie afnemen."Uiteindelijk komt het er volgens Boelhouwer op neer wat het gemeentebe-stuur nu werkelijk met de stad wil. "Als de coalitie in Rotterdam ervoor wilkiezen om de lagere inkomensgroepen minder kansen te geven, dan kan datnatuurlijk. Maar ben dan wel zo eerlijk om dat te erkennen en meldt daardan ook volledigheidshalve bij dat dit voor de hele regio geldt. Stop in iedergeval met het verhaal dat er teveel woningen zijn. Want dat is gezien deforse wachttijden feitelijk gewoon niet waar."Welke argumentatie er ook wordt gegeven, het is en blijft vooral een poli-tieke keuze. "Daarbij gaat het om de vraag: van wie wil je dat de stad is? Zieje de stad als een roltrap, waar ook lage inkomens kunnen binnen komen ende kans krijgen zich te ontwikkelen en waarvan een deel dan bij een inko-mensstijging de stad weer verlaat? Of wil je vooral voor de midden- enhogere inkomens iets betekenen en de stad dus minder als emancipatiema-chine gebruiken? Het opmerkelijke is dat Rotterdam die tweede keuze lijktte maken, terwijl de kiezers van wethouder Schneider en zijn partij LeefbaarRotterdam vooral tot de lagere inkomensgroepen behoren. Dat VVD-minister Blok een kleinere sociale huursector nastreeft, vind ik begrijpelij-ker dan dat Leefbaar Rotterdam dit wil."WoonreferendumHet verklaart wellicht waarom de samenwerkende huurdersorganisaties inRotterdam hard aan de bel hebben getrokken. Onder het motto `Stop deafbraak van betaalbare woningen' roepen zij de bevolking op om hun steunuit te spreken voor een referendum over de Rotterdamse Woonvisie.Daarvoor is een speciale website in het leven geroepen: woonreferendum.nl.Volgens de initiatiefnemers zal de Woonvisie vooral de sociale huurwonin-gen treffen met een huur tussen de 300 en 600. "Woningen die voor veelRotterdammers een noodzaak zijn. Afgelopen vijftien jaar zijn er al 30.000Foto: Evamarije Smit9? Mei 2016van deze woningen verdwenen en zijn de huren in een rap tempo gestegen.Voor veel huurders wordt wonen in hun stad onbetaalbaar en de wachtlijstenblijven stijgen: van vier naar acht, naar meer dan tien jaar! Ook moeten oude-ren langer thuis wonen en hebben steeds meer Rotterdammers minder tebesteden, de vraag naar betaalbare woningen wordt dus alleen maar groter."De oproep lijkt op veel steun te kunnen rekenen. Ook wethouder Schneidergaat er van uit dat het referendum er gaat komen. En hij is daar naar eigenzeggen blij mee. "Ik heb daar geen enkel probleem mee. Dat heb ik in degesprekken met de huurdersorganisaties ook laten weten. Als de huurders-organisaties er in slagen om 10.000 handtekeningen te verzamelen kan hetreferendum worden gehouden, nadat de gemeenteraad zich heeft gebogenover de precieze vraagstelling. Zelf verwacht ik dat het benodigde aantalhandtekeningen gehaald gaat worden. En dat is prima! Want dat biedt mijeen mooi podium om nog eens goed uit te leggen wat de inhoud en de bete-kenis is van de Woonvisie, Ik ben meer dan bereid dat nog eens uitgebreidtoe te lichten. Het is de kans bij uitstek om te laten waar het dit college nueigenlijk om gaat. Namelijk dat Rotterdam een stad moet zijn van iedereen."Overigens wil Schneider nog wel kwijt dat het argument van de wachtlijstenniet deugt. "Ten eerste zijn de wachtlijsten veel kleiner dan tien jaar. Tentweede is het geen zuiver meetinstrument. In de eerste maanden van het jaarstaat er sowieso al meer druk op dan in de zomer of het najaar, dus wanneerkun je daar nu conclusies aan verbinden. En het gaat voorbij aan het feit datveel mensen zich voor een specifieke sociale huurwoning inschrijven en netzo lang wachten tot die woning vrij komt. Dan staan ze dus weliswaar achtjaar op die lijst, maar is er geen sprake van urgentie. Ik durf de stelling welaan dat wie in Rotterdam met spoed op zoek is naar een sociale huurwoning,zo in de Alexanderpolder terecht kan."Kernpunten onderschrevenDe woningcorporaties op hun beurt leken in eerste instantie bijzonder kri-tisch over de Woonvisie van Schneider. Zo kwamen er meerdere berichtennaar buiten dat zij niet zouden willen meewerken aan een verdere inkrim-ping van de sector en de uitvoering van de omvangrijke sloopplannen.Per brief aan het college spraken Woonstad Rotterdam, Havensteder, Vestia,Woonbron en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam de berichtgevingdaarover tegen. "De vijf corporaties onderschrijven een aantal kernpuntenvan de Woonvisie. De Woonvisie bouwt voort op een trend die jaren geledenis ingezet door eerdere Rotterdamse colleges: het aantrekken en behoudenvan midden- en hogere inkomens voor de stad. Dit is wat ons betreft van cru-ciaal belang voor een solide sociaaleconomische toekomst van Rotterdam."De corporaties blijken het eens met het verder inkrimpen van de goedkopevoorraad. "Wij onderschrijven dat deze voorraad in de komende 15 jaar kandalen. Het is logisch om in deze berekening ook de goedkope koopwoningenen goedkope huurwoningen van particuliere beleggers te betrekken.Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslag grens zijn immers nietverplicht om bij een corporatie te huren."Zij het dat de invulling iets anders kan worden. "De daling van de goedkopevoorraad zal mogelijk worden bereikt met een iets andere mix van verkoop,liberalisering en sloop/nieuwbouw dan in de woonvisie is opgenomen.Precieze plannen liggen nu immers nog niet vast. We rekenen erop dat degemeente mede op onze inzichten vertrouwt om in dialoog steeds tot dejuiste combinatie van maatregelen te komen."Kritisch zijn de corporaties vooral over de financi?le bijdrage die van henwordt gevraagd om 10.000 woningen in de particuliere sector te verbeteren."Wij menen dat de kosten daarvan niet bij onze huurders gelegd mogenworden." Over deze kwestie wordt al langer fel discussie gevoerd met degemeente. De vijf corporaties zeggen dan ook niet altijd te zullen doen watde gemeente vraagt. "Dit zal tot uiting komen in het bod van de corporatiesen de onderhandelingen over prestatieafspraken."Als het referendum voldoende steun krijgt, zal dit naar verwachting in hetnajaar plaatsvinden. Pas daarna kan de gemeenteraad zich uitspreken overde Woonvisie. nFoto: Evamarije Smit"Ik voel mij nu pas samenvallen met de tijdgeest"prof.dr.ir.JanRotmansNederland zal de komende decennia transformerennaar een nieuwe samenleving waarin de machts-verhoudingen zoals we die nu kennen radicaal zijnomgegooid. Het nieuwe Nederland kenmerkt zich dooreen leven in regionale samenwerkende netwerken waarde mens weer centraal staat. In Verandering van tijdperkvertelt Rotmans voor het eerst ook zijn persoonlijkeverhaal.Verandering van tijdperk, de opvolger van de bestsellerIn het oog van de orkaan, maakt de transitie van de helesamenleving zichtbaar. Naast de sectoren Energie, Bouwen Zorg heeft Rotmans voor dit boek onderzoek gedaannaar de wereld van Onderwijs en Financi?n.Rotmans: "Organisaties die zich aanpassen aan dezeontwikkeling zullen overleven. Zij die vasthouden aanhet oude gaan ten onder."Meerinformatieofdirectbestellen:www.aeneas.nl/veranderingvantijdperk24,95Nederland zal de komende decennia transformerennaar een nieuwe samenleving waarin de machts-verhoudingen zoals we die nu kennen radicaal zijnomgegooid. Het nieuwe Nederland kenmerkt zich dooreen leven in regionale samenwerkende netwerken waarde mens weer centraal staat. Invertelt Rotmans voor het eerst ook zijn persoonlijkeverhaal.Verandering van tijdperkIn het oog van de orkaansamenleving zichtbaar. Naast de sectorenen Zorgnaar de wereld vanRotmans: "Organisaties die zich aanpassen aan dezeontwikkeling zullen overleven. Zij die vasthouden aanhet oude gaan ten onder."Meerinformatieofdirectbestellen:www.aeneas.nl/veranderingvantijdperk24,9511? Mei 2016Gaswinning in Slochteren. Foto: NAMPlatform Gaswinning en AardbevingenACHTERGRONDEEN BEDRIJFSPROCESMODELVOOR DE WAARDERING VANAARDBEVINGSSCHADE VAN HUIZENHet blijft een heikel punt, vast te stellen in hoeverre aardbevingen veroorzaaktdoor gaswinning de huizenprijzen in Noord-Nederland be?nvloeden. Door middelvan een bedrijfsprocesmodel wordt een stap gezet naar een door allebelanghebbenden ondersteund waarderingsmodel dat het mogelijk maakt om opelk gewenst moment de schade te bepalen zonder dat woningen hiervoorverkocht behoeven te worden.SAM PEETSOLD, MASTERSTUDENT UNIVERSITEIT VAN GRONINGENHERMAN BALSTERS, UNIVERSITAIR HOOFDDOCENT UNIVERSITEIT VAN GRONINGENPAUL ELHORST, HOOGLERAAR UNIVERSITEIT VAN GRONINGEN"NAM moet waardevermindering huizen Groningenvergoeden, ook als er nog geen sprake is van fysie-ke schade of als de woning nog niet is verkocht"(Rechtbank Noord-Nederland, 2015). Dit was deuitspraak in het proces dat 900 woningeigenarenen 12 woningcorporaties tezamen aanspanden tegen de NAM en waartegen zijvervolgens in hoger beroep is gegaan. De stap naar de rechter geeft aan hoeprecair de huidige situatie is. De huidige onvrede onder woningeigenaren inhet aardbevingsgebied komt voort uit het feit dat verkoop van de woningnoodzakelijk is om in aanmerking te komen voor de compensatieregeling vande NAM, terwijl vele aangeven dat het op het ogenblik onmogelijk is om hunwoning te verkopen. Voor een effectievere oplossing is het van belang datwordt toegewerkt naar een systeem van schadeafhandeling dat door allebelanghebbende partijen wordt ondersteund, in de bedrijfskunde getypeerdals een bedrijfsprocesmodel. De hedonische prijsvergelijking, afkomstig uitde algemene economie, staat aan de basis van dit bedrijfsprocesmodel. Ditartikel beschrijft de gedachte achter een bedrijfsprocesmodel, de rol daarinvan de hedonische prijsvergelijking, en de manier waarop het de huidigetegenstelling tussen woningeigenaren en de NAM kan doorbreken.12 ? AchtergrondHuidige en alternatief bedrijfsprocesmodelVolgens de huidige compensatieregeling van de NAM wordt een schadeaf-handeling pas in gang gezet als de woning is verkocht. Na te zijn gecontro-leerd door de NAM, wordt elke schadeaanvraag eerst doorgestuurd naarArcadis, die twee taxateurs aanwijst om de waardebepalende woningken-merken te controleren ter plaatse. Vervolgens wordt de marktwaarde van dewoning bepaald middels een lokale hedonische prijsvergelijking (zie kader)volgens de sales comparison methode ontwikkeld door Op 't Veld et al.(2008). Om de co?ffici?nten van deze prijsvergelijking volgens die sales com-parison methode te kunnen schatten worden woningen geselecteerd die quakenmerken zoveel mogelijk met de schadewoning overeenkomen. Tevensworden vergelijkbare analyses uitgevoerd door Atlas voor Gemeenten incirca honderd referentiegebieden, zodat de waardeontwikkeling in hetgebied van de verkochte woning kan worden vergeleken met die in dezereferentiegebieden. Deze gebieden worden geselecteerd op basis van omge-vingskenmerken van de woning en zijn doorgaans gelegen in andere peri-fere gebieden in Nederland. De taxateurs kunnen extra factoren opvoerendie van invloed zijn op de verkoopprijs, zoals een negatief straatbeeld dooreen veelheid van gestutte huizen. Behalve lokaal wordt ook een vergelijkinggemaakt met de macro-economische onderzoekingen van Ortec Finance(2014) en kwartaalrapportages van Calcasa om te zien of een schadetoeken-ning niet te veel uit de pas loopt. Een kwaliteitsteam beoordeelt tenslotte heteindoordeel van de taxateurs, waarna eventuele aanpassingen nog mogelijkzijn. Op het moment van schrijven van dit artikel hebben 967 woningeigena-ren een schadeaanvraag ingediend, waarvan er 792 zijn getaxeerd; 515 heb-ben een aanbieding voor compensatie gekregen, waarmee 93% akkoord isgegaan en 7% de schikking heeft afgewezen (12/04/2016, NAM).De gangbare werkwijze bij de bouw van een bedrijfsprocesmodel is dat dedoelen, minimale vereisten en inzichten van belanghebbenden, met nameuit onderzoekingen naar de onderliggende hedonische prijsvergelijking,stapsgewijs (regulatieve cycli) tot ??n geheel worden gecombineerd totdathet een basis biedt voor consensus. Een dergelijk procesmodel heeft als voor-deel dat het de kostprijs van het bepalen van schade, die thans volgens inge-wijden de hoogte van de geleden schade overtreft, aanzienlijk kan reduceren.In 2015 heeft Bakker (2015) belanghebbenden betrokken bij het aardbevings-dossier vastgesteld: de NAM, het ministerie van Economische Zaken,gemeentelijke overheden, de provincie Groningen, taxateurs en woningeige-naren al dan niet georganiseerd, zoals in de Stichting Waardeverminderingdoor Aardbevingen Groningen, de Vereniging Eigen Huis en de GroningerBodem Beweging. Van deze belanghebbenden streven bewonersverenigingeneen zo hoog mogelijke compensatie na, terwijl de NAM tracht de compensa-tie te beperken door te kiezen voor benedenwaartse aanpassingen als anderemethoden of een tweede opinie van experts een lagere uitkomst aangeven.Voorts is uit het onderzoek van Bakker (2015) naar voren gekomen dat voorHedonische prijsvergelijkingDe hedonische prijsvergelijking is een economische waarderings-methode waarbij de prijs van een huis (y) wordt verklaard uit Kwoning- en omgevingskenmerken (x1 , x2 , ..., xK ):y = b0 + b1 x1 + ... + bK xK + .b0 , ..., bK zijn co?ffici?ntwaarden die de bijdrage meten van elkkenmerk aan de huizenprijs, waarbij b0 staat voor een constante. Detoevoeging symboliseert een storingsterm die de invloed weer-geeft van kenmerken die ontbreken aan het model. Transformatiesvan de variabelen in het model, zoals de logaritme van de huizenprijsper vierkante meter woonoppervlak, zijn toegestaan. De co?ffici?n-ten van het model kunnen worden geschat aan de hand van waarne-mingen, zolang het aantal waarnemingen tenminste groter is dan hetaantal onderscheiden kenmerken.Foto: Hilde Dokter13? Mei 2016het welslagen van een oplossing, gezien de minimale vereisten die belang-hebbenden in interviews naar voren brachten, de huidige waardering door-zichtiger en minder eenzijdig dient te worden, alsook dat het mogelijk moetzijn om de waardering uit te voeren zonder dat hiervoor een woning verkochtbehoeft te worden, conform de uitspraak van de rechter. Daarnaast is hetcruciaal dat de oplossing ook toepasbaar is buiten de acht, door de NAMaangewezen, probleemgemeentes, omdat ook buiten dit gebied aardbevin-gen zijn gevoeld, zoals op 30 september 2014 in de stad Groningen.Op grond van deze resultaten heeft Peetsold (2015) een alternatief bedrijfs-procesmodel van schadeafhandeling ontwikkeld dat meer kans biedt opacceptatie. In dit model worden de locatie en waardebepalende kenmerkenvan alle woningen in het door aardbevingen getroffen gebied, dat wil zeg-gen groter dan de huidige acht gemeenten, in een database opgeslagen. Metbehulp van deze database kan vervolgens op elk gewenst moment de schadeveroorzaakt door aardbevingen worden doorgerekend door een onafhanke-lijke organisatie die deze beheert.Validatie hedonische prijsvergelijkingHet voorgestelde bedrijfsprocesmodel kan alleen functioneren en de huidi-ge tegenstelling tussen woningeigenaren en de NAM alleen doorbreken alshet wordt gevoed met een door alle partijen onderschreven hedonischeprijsvergelijking waarmee de schade aan woningen als gevolg van aardbe-vingen kan worden vastgesteld. Zover is het helaas nog lang niet. De door deNAM ingeschakelde instanties zijn weliswaar gaarne bereid tot het gevenvan mondelinge toelichtingen, maar tot nu toe ontbreekt het aan een schrif-telijke rapportering en een wetenschappelijk getoetste onderbouwing.Andere punten van zorg zijn dat makelaars opererend in het risicogebied deberekende schade aan hun klanten nauwelijks kunnen uitleggen en deomgevingskenmerken waarop de referentiegebieden worden geselecteerdop hun beurt ook door aardbevingen kunnen worden be?nvloed. De werkge-legenheidsontwikkeling, ??n zo'n kenmerk, kan in het risicogebied bijvoor-beeld achterblijven omdat nieuwe bedrijven door de aardbevingen zich daarnog nauwelijks willen vestigen.Gebrek aan duidelijkheid geldt tot op zekere hoogte ook voor de studie vanOrtec Finance (2014) uitgevoerd in opdracht van het ministerie vanEconomische Zaken. Ondanks een wetenschappelijke onderbouwing, ont-breken een beschrijving van de variabelen die onderdeel uitmaken van degeschatte hedonische prijsvergelijking en een rapportage van de geschatteco?ffici?nten, waardoor deze studie eveneens niet reproduceerbaar is. In diezin kan een voorbeeld worden genomen aan het onderzoek van Koster enVan Ommeren (2015) die deze openheid wel betrachten. De door hen geop-perde waarderingsmethode wordt hieronder gevalideerd met behulp vanverkoopdata in 2014 met als doel te illustreren welke verbeteringen aan hunmodel mogelijk zijn en welke vervolgstappen binnen een procesmodel gezetkunnen worden om zo een waarderingsmethode te ontwikkelen die welvoldoet aan de vereisten van belanghebbenden.Koster en Van Ommeren (2015) analyseren alle huizenverkopen in de provin-cie Groningen over de periode 1996-2013. Ze gebruiken daartoe data beschik-baar gesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Hetvoordeel van deze data is het grote aantal woningkenmerken dat van elketransactie beschikbaar is. Omdat bovendien de locatie van de verkochtewoningen bekend is, kunnen ook omgevingskenmerken in de prijsvergelij-king worden opgenomen. De belangrijkste daarvan is de impact van voel-bare aardbevingen. Van alle aardbevingen die sinds 1991 hebben plaatsge-vonden is de peak ground velocity (PGV) in relatie tot de verkochte woningbepaald, welke afhangt af van de kracht van de aardbeving en de afstandtussen de woning en het hypocentrum, de plek onder de grond waar deaardbeving ontstaat. Deze PGV meet hoe hard de aarde rondom een aardbe-ving heeft geschud. Na verscheidene specificatietoetsen stellen Koster enVan Ommeren vast dat een woning schade oploopt indien het is gelegen inde straal van een aardbeving met een PGV van meer dan 0,5 cm/s en dat dezeschade recht evenredig toeneemt met het aantal bevingen waardoor eenwoning wordt getroffen.Omdat data voor het jaar 2014 ten tijde van hun onderzoek niet beschikbaarwas, biedt dit een uitgelezen kans om hun model te valideren. Hoe goedvoorspelt het de woningprijzen van de 4301 woningen die via de NVM in2014 in de provincie Groningen zijn verkocht en welke lessen kunnen daar-uit worden getrokken ter verbetering van dat model? Indien andere betrok-ken partijen hun schattingsresultaten eveneens ter beschikking zoudenstellen, kunnen vergelijkbare analyses worden uitgevoerd om zo inzichtenuit verscheidene studies te combineren en stap voor stap te komen tot eenhedonische prijsvergelijking die door alle partijen wordt onderschreven,conform de gangbare werkwijze bij de bouw van procesmodellen.Tabel 1 rapporteert de woningkenmerken en hun co?ffici?ntwaarden vast-gesteld in het onderzoek van Koster en Van Ommeren (2015, tabel 2, kolom3). Uitkomsten van jaar- en postcodedummies zijn weggelaten om te voor-komen dat de lijst te lang wordt. De te verklaren variabele is de natuurlijkelogaritme van de verkoopprijs per vierkante meter woonoppervlak. Delaatste kolom van tabel 2 geeft het gemiddelde weer van de woningkarakte-ristieken in het jaar 2014, welke in grote lijnen vergelijkbaar zijn met die invan Koster en Van Ommeren (2015, tabel 1).Tabel 2: Aantal aardbevingen per verkochte woningAantal aardbevingen (>0.5cm/s) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15Aantal woningen 3734 228 94 119 33 17 10 22 11 12 6 11 2 0 1 1Tabel 1: Co?ffici?nten en gemiddelde waarden over 2014 van kenmerken inhedonische prijsvergelijkingKarakteristiek Co?fficientwaardeGemiddelde waarde2014Woningprijs per m2 1513,4Aantal aardbevingen (PGV>0.5cm/s) -0,0219 0,380Woonoppervlakte -0,4595 107,81Aantal kamers 0,0232 4,369Type woning - Appartement 0,0895 0,305Type woning - Rijtjeshuis 0,1476 0,221Type woning ? Twee onder een dak 0,3564 0,167Type woning ? Vrijstaand 0,1085 0,307Garage 0,1090 0,341Centrale verwarming 0,1218 0,967Monumenten status 0,1004 0,008Bouwjaar 1944 -0,0192 0,306Bouwjaar 1945-1959 -0,0222 0,069Bouwjaar 1960-1970 0,0304 0,171Bouwjaar 1971-1980 0,1143 0,161Bouwjaar 1981-1990 0,2058 0,089Bouwjaar 1991-2000 0,2686 0,113Bouwjaar 2001 -0,0219 0,091Bron: Rijksuniversiteit GroningenBron: Rijksuniversiteit Groningen14 ? AchtergrondOm de woningprijzen in 2014 te kunnen voorspellen, is eerst het aantalaardbevingen bepaald waaraan iedere woning onderhevig is geweest, nuinclusief 2014. Tabel 2 geeft het aantal Groningse huizen aan dat in 2014 isverkocht onderverdeeld naar het aantal aardbevingen sinds 1991. De getallengeven aan dat ruim 13 procent van het verkochte woningbestand in dezeprovincie onderhevig is geweest aan aardbevingen.Met behulp van de gegevens in tabel 1 en 2 zijn vervolgens de verkoopprijzenvan de betreffende woningen voorspeld. Het verschil tussen de geschattewaarde en de werkelijke verkoopprijs is de voorspelfout. Aan de hand daar-van is berekend dat het voorspelmodel in staat is 74,2 procent van de variatiein geobserveerde huizenprijzen per vierkante meter te verklaren, vergelijk-baar met de R2(determinatieco?ffici?nt) van 0,812 van het oorspronkelijkemodel. Als echter de totale woningprijs als uitgangspunt wordt genomen,daalt de voorspelkracht tot 33,8 procent. Dit komt doordat de variantie inhuizenprijzen aanzienlijk groter is dan die in prijzen per vierkante meter,waardoor de laatste een vertekend beeld geeft.Vervolgens is voor de 567 woningen die door ??n of meer aardbevingen zijngetroffen de waardevermindering berekend, conform de co?ffici?nt van0,0219 van het aantal aardbevingen. Figuur 1 geeft de gemiddelde waarde-vermindering weer per aardbeving, waarbij de huizen zijn ingedeeld naarhet aantal aardbevingen waaraan het is blootgesteld. Op de secundaire aswordt de totale waardevermindering per verkocht huis weergegeven, welkeconform het model recht evenredig toeneemt met het aantal bevingen. Uitdeze grafiek blijkt dat een woning gemiddeld 3845 schade per voelbareaardbeving heeft opgelopen. Indien de kenmerken van alle woningen in deprovincie Groningen in een database zouden zijn vastgelegd, kunnen verge-lijkbare voorspellingen als in figuur 1 worden gedaan voor huizen die niet in2014 zijn verkocht.Implicaties en verbeterpuntenBovenstaand waarderingsmodel voldoet aan de eis van doorzichtigheid engeeft een solide basis voor een systeem dat in staat is om de gehele woning-markt in de provincie Groningen te monitoren. Dit maakt het mogelijkvoor woningeigenaren, makelaars en taxateurs om op een relatief makke-lijke manier de waardevermindering te berekenen zonder dat een woningdaartoe verkocht behoeft te worden. Echter, voordat dit model gebruiktkan worden dient er nagedacht te worden over mogelijke tekortkomingen.De huizenmarkt is uiterst complex en de waarde van een woning hangt vanvele factoren af. Hieronder volgen de belangrijkste uit dit onderzoek voort-gekomen inzichten om het model verder te verbeteren.Het huidige model gebruikt de prijs per vierkante meter woonoppervlakte,maar een gerichter voorspelresultaat wordt bereikt indien de totalewoningprijs als de te verklaren variabele wordt gebruikt. Verder kan hetmodel verbeterd worden door de kavelgrootte van de woning in het modelop te nemen. De voorspellingen laten namelijk zien dat de meest extremeuitkomsten van het model optreden bij woningen met kavels groter dan1000 meter (Peetsold, 2015), die in de provincie Groningen ten opzichte vanNederland oververtegenwoordigd zijn. Voorts is het niet aannemelijk datde waarde van een woning recht evenredig daalt met het aantal aardbevin-gen. Dit impliceert dat de waarde tot onder het nulpunt zou kunnen dalen,hetgeen in strijd is met het principe van afnemende schadekosten. In hetFoto: Hilde Dokter 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 15Aantal aardbevingen sinds 1991Gemiddelde schade per aardbevingTotale gemiddelde schade per woningTotalegemiddeldeschadeGemiddeldeschadeperaardbevingFiguur 1: De impact van voelbare aardbevingen op huizenprijzenBron: Rijksuniversiteit Groningen15? Mei 2016model van Koster en Van Ommeren (2015) wordt voorts een correctiegemaakt voor de nationale prijsontwikkeling van woningen door te contro-leren voor jaardummies, terwijl Ortec Finance (2014) referentiegebiedenaanwijst. In het eerste geval zijn geavanceerdere methoden beschikbaar(Bailey et al., 2016), terwijl in het tweede geval de gekozen referentiegebie-den discutabel zijn, omdat bevolkingskrimp eveneens een rol speelt enbewoners naar andere gebieden kunnen uitwijken. Een arbeidsmigrant dieeen baan accepteert in de stad Groningen zal als gevolg van het voortdu-rend negatief in het nieuws zijn van de aardbevingsgemeenten nu eerderuitwijken naar locaties ten westen en ten zuiden van deze stad dan tennoorden of ten oosten ervan. Daarboven zijn er gemeenten in de referentie-gebieden gekozen waar bodemdaling optreedt door zoutwinning, eenandere vorm van mijnbouw, waardoor de huizenprijzen aldaar eveneenskunnen dalen. Nog groter is het probleem dat ??n of meerdere variabelendie de impact weergeven van trendmatige veranderingen in de lokale vraagnaar en het lokale aanbod van woningen, zoals krimp, in genoemde studiesontbreken. In beide onderzoekingen worden woningen voorts behandeldals onafhankelijke entiteiten, terwijl uit de woningmarktliteratuur -- desales comparison methode toegepast door de NAM en gebaseerd op Op 'tVeld et al. (2008) -- en de ruimtelijke econometrie bekend is dat kopers enverkopers woningen met elkaar vergelijken, hetgeen spillover effecten vande ene naar de andere woning tot gevolg kan hebben (Duran, 2015). Eenwoning in het aardbevingsgebied zonder fysieke schade kan economischeschade oplopen door nabijgelegen woningen die al wel fysieke schade heb-ben opgelopen. Een andere vorm van economische schade is de looptijd dateen woning te koop staat, welke in het aardbevingsgebied langer is dandaarbuiten, een factor waar eveneens nog geen rekening mee is gehouden(Turnbull en Zahirovic-Herber, 2011). Tenslotte dient te worden bijgehou-den welke woningen schade hebben opgelopen en uitgekeerd hebbengekregen, welke zijn versterkt of andere woningverbeteringen hebbenondergaan, omdat deze zaken eveneens van invloed kunnen zijn op huizen-prijzen.Inmiddels heeft Koster (2016) zijn studie deels herzien en heeft De Kam(2016) op grond hiervan een nieuwe schatting gemaakt van de waardeda-ling van woningen door aardbevingen in Groningen. Deze stapsgewijzeverbeteringen zijn precies datgene wat de bouwers van bedrijfsprocesmo-dellen beogen.ConclusieDit artikel heeft laten zien dat het mogelijk is om binnen de context van eenbedrijfsprocesmodel een hedonische prijsvergelijking te ontwikkelen dat,als het door alle belanghebbenden wordt onderschreven, door een onafhan-kelijke instantie beheerd kan worden en dat na elke aardbeving de financi-ele consequenties op een voor iedereen doorzichtige wijze in kaart kanbrengen. De stapsgewijze aanpak die een bedrijfsprocesmodel voorstaat isnodig om uiteenlopende onderzoekingen naar de onderliggende hedoni-sche prijsvergelijking te combineren totdat het een basis biedt voor consen-sus. Alleen dan kan de huidige tegenstelling tussen woningeigenaren, dieeen zo hoog mogelijke compensatie nastreven, en de NAM, die een zo laagmogelijke compensatie nastreeft, worden doorbroken. nLiteratuurBailey, N., S. Holly en M.H. Pesaran (2016) A two stage approach to spatiotemporal ana-lysis with strong and weak cross-sectional dependence. Journal of AppliedEconometrics, 31, 249-280.Bakker, M. (2015) The winning of natural gas and its effect on real estate value: exploringthe design of a new monitoring system. Master thesis Technology and OperationsManagement, University of Groningen.Duran, N. (2015) Location, location, other locations: on spatially dependent housing prices.Research Master thesis, Faculty of Economics and Business, University of Groningen.Kam, G.R.W. de (2016) Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provincieGroningen. Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.Koster, H.R.A. (2016) Gaswinning, aardbevingen en huizenprijzen. Vrije UniversiteitAmsterdam, rapport in opdracht van OTB Delft.Koster, H.R.A. en Van Ommeren, J. (2015) Natural gas extraction, earthquakes and houseprices. Amsterdam, Tinbergen Institute Discussion Paper, 38(8).NAM, Waarderegeling, geraadpleegd op 12-04-2016. http://feitenencijfers.namplatform.nl/ waarderegeling.Op `t Veld, D., E. Bijlsma en P. van de Hoef, P. (2008) Automated Valuation in the DutchHousing Market: The Web-Application `MarktPositie' Used by NVM-Realtors. In: T. Kaukoen M. d'Amato (red.), Mass Appraisal Methods: An International Perspective forProperty Valuers. Oxford, Wiley-Blackwell, 70-90.Ortec Finance (2014) De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoeli-ge gebieden rond het Groningenveld. Ortec Finance Research Center, Rotterdam.Peetsold, S. (2015) Gas extraction in the Groningen field and its effect on the propertyvalue: the design and validation of an improved appraisal method. Master thesisTechnology and Operations Management, University of Groningen.Rechtbank Noord-Nederland, 02-09-2015, Zaaknummer: C/19/103209 / HA ZA 14-029 enC/19/107616 / HA ZA 14-234. http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE: 2015:4185Turnbull, G.K. en V. Zahirovic-Herber (2011) Why do vacant houses sell for less: holdingcosts, bargaining power or stigma? Real Estate Economics 39, 19-43.Foto: Ray Bouknight (CC) Foto: NAMPlatform Gaswinning en AardbevingenDiscussiedagen Sociale Huisvesting 201622/23 September, Landgoed Zonheuvel DoornDe nieuwe Woningwet heeft de nodige piketpalen geslagen voor de sociale huisvesting in de komende jaren. Binnen die kaderskunnen lokale partijen - gemeenten, corporaties en bewoners ? met elkaar afspraken maken over de te leveren prestaties. Er is daarbijnog heel veel w?l te kiezen. Welke keuzes maken de partijen op lokaal niveau en hebben bewoners en woningzoekenden daarbijwerkelijk invloed op de te maken afspraken?Gaat het bij het maken van die afspraken alleen om huisvesting of ook om de wijk, de stad en het dorp? Wat is nog de betekenis vanwijkvernieuwing en het tegengaan van segregatie? Wie is er nog verantwoordelijk voor betaalbaarheid en gaat het dan om debelangen van de zittende bewoners of ook om die van woningzoekenden? Wordt sociale huisvesting steeds meer een vangnet voorde meest kwetsbare huishoudens, of is het nog steeds gericht op een brede doelgroep?De discussiedagen zijn een gezamenlijk initiatief van `Vooruit naar de kern', het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en OTB ? Onderzoekvoor de gebouwde omgeving van de Faculteit Bouwkunde, TU Delft. Tijdens deze dagen willen we met elkaar het gesprek aangaan overdie vraagstukken, nieuwe ontwikkelingen bespreken, leren van elkaars ervaringen en met elkaar de grenzen verkennen van wat wenselijken mogelijk is.Deelnemers schrijven voorafgaand een paper waarin ze hun analyse/visie/idee over een deelonderwerp uiteenzetten. Tijdens dediscussiedagen vinden sessies plaats, waarbij steeds enkele samenhangende papers ter discussie staan. Deelnemers zijn afkomstig uitde praktijk-, advies-, onderzoeks- en beleidssfeer van de sociale huisvesting. Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting publiceert eenselectie van de papers in een themanummer aan het eind van het jaar.Meer informatie en aanmelden: www.otb.tudelft.nl/agendaTIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTINGCOLUMN17? Mei 2016NAAM MARTIJN ESKINASIVHet is heilzaam me even te kunnen terugtrekkenuit de Haagse hectiek. Een lang weekend in eenland dat ik goed ken, een stad waar ik van houd.Waar vijfentwintig jaar geleden drastische hervor-mingen op de woningmarkt zijn doorgevoerd: zehebben toen doodleuk ?lles overboord gegooid. Shocktherapie. Zekonden ook niet anders, zo vast zat het oude systeem Terwijl de cabincrew zich klaarmaakt voor de landing, dringt zich de vraag aan mij op:hoe gaat het nu, een kwart eeuw later?In de grote stad is veel gebouwd. Er is een ruim aanbod nieuwe huurap-partementen en koop-eengezinswoningen. Huren zijn acceptabel enhypotheken spotgoedkoop. De troosteloze hoogbouwwijken van vroe-ger zijn nage?soleerd en geherstructureerd. Het historische centrumwordt gedomineerd door het massatoerisme. In de wijken eromheenzindert het lokale stadsleven, zeker nu de lente ontluikt. Maar erwonen ook ouderen in ongeschikte woningen in verschraalde buiten-wijken, terugverlangend naar een tijd die zij vaak haatten maar nog welbegrepen. Andere ellende bestaat nog steeds. Mensen met complexeproblemen: ontslag, alcohol, psychose, huisuitzetting.Arbeidsmigranten uit het oosten in goedkope, brandgevaarlijke barak-ken. Minderheden zonder aansluiting op de mainstream, elektra enwater.Wetende dat ik veel ook niet zie, meen ik toch dat ze beter af zijn danvijfentwintig jaar geleden. Er waren winnaars en verliezers maar de tijdheeft veel wonden geheeld. Bovenal is er een generatie groot gewordendie niet anders weet dan hoe het nu is. In het vliegtuig terug besef ikme echter al snel hoe lastig het is parallellen te trekken. Geschiedenis,cultuur, economie, padafhankelijkheid, het is allemaal te anders.Morgen weer de Haagse hectiek in. De lucht is weer zwanger vanwoningmarkt-hervormingen en er zijn enkel fundamentele keuzen temaken. Kansrijk Woonbeleid van het CPB en het PBL biedt de politiekeen menukaart van maatregelen en beleidspakketten. Wat zijn deeffecten in termen van betaal- en vermogensrisico's, welvaartswinst enwat is het prijskaartje voor de overheidsbegroting? Een belangrijkonderliggend vraagstuk is of we het wonen direct blijven subsidi?renof dat we de subsidiering vervangen voor directe vraagondersteuningin de vorm van ongebonden terugsluis.Het IBO sociale huur studeert momenteel op de beheersbaarheid vande huurtoeslag in de context van de sociale huurmarkt als geheel. Hetfundamentele vraagstuk hier is waar de eindverantwoordelijkheidvoor de betaalbaarheid komt te liggen. Kan de bestaande regeling wor-den geoptimaliseerd, verbeterd en/of bestendigd? Krijgen corporatiesde eindverantwoordelijkheid (en bijbehorende verplichtingen)? Ofwillen we toch naar een unitaire, marktconforme huursector en aan-vaarden we de consequenties van meer huurtoeslag c.q. inkomenson-dersteuning, inclusief de bijbehorende geldstromen? Of proberen wede betaalbaarheid vooral via de combi van passendheid en huurtoeslagte organiseren?Dan is er nog de Studiegroep Duurzame Groei, die ook naar de woning-markt kijkt. Waar komt het speerpunt van het woonbeleid te liggen? Inhet vrije spel van vraag en aanbod? Of gaan we verder decentraliseren,waarbij ook de liberalisatiegrens, de toewijzingsgrens en de huurtoe-slag op regionaal niveau bepaald worden? Moet de Rijksoverheid juistweer dwingender gaan sturen? Of zeilen we verder op de ingezettekoers om de woningmarkt in rustig vaarwater te houden?Kortom: genoeg fundamentele vraagstukken op tafel in de aanloopnaar de komende verkiezingen en kabinetsformatie. Ik kan me nogmaar moeilijk voorstellen waar wij over vijfentwintig jaar zullen staan.Dus U snapt het al ? ik ga graag nog eens een weekendje weg. nEEN WEEKENDJE WEGUIT DE HAAGSE HECTIEK18 ? AchtergrondACHTERGRONDDOMOTICA EN LANGERZELFSTANDIG WONEN:LUXE OF NOODZAAK?Langer thuis blijven wonen als je ouder wordt, dat is waar de Nederlandseoverheid op heeft ingezet. Maar hoe doe je dat? Kan domotica hier een rol bijspelen? En willen we dat? Dit artikel belicht hoe 50-plussers en zorgverlenersaankijken tegen domotica in relatie tot zelfstandig wonen.Foto: Bram Berkien19? Mei 2016DOOR HIEKE VAN DER KLOET, KENNISCENTRUM NOORDERRUIMTE,HANZEHOGESCHOOL GRONINGENIn het kader van Europese Interreg-samenwerkingsproject iAge-project(zie kader pag. 23) heeft het Kenniscentrum NoorderRuimte van deHanzehogeschool Groningen op het thema `Independent Living' meer-dere onderzoeken uitgevoerd. Het doel van het iAge-project is beter tebegrijpen hoe 50-plussers gemotiveerd kunnen worden om keuzes temaken over hun woning en woonomgeving om zo lang mogelijk gezond enzelfstandig te blijven bij het ouder worden. Wat zou kunnen helpen om zolang mogelijk zelfstandig te blijven? Zou domotica en ICT hierbij een rolkunnen spelen? Hoe willen 50-plussers in de toekomst wonen? Allemaalvragen waarop een antwoord moet komen. Op basis van die antwoorden ishet uiteindelijke doel van het iAge-project om (toekomstige) woonconcep-ten en woonstrategie?n te ontwikkelen om zo lang mogelijk zelfstandig tekunnen wonen. In dit artikel worden een aantal domotica en ICT-activiteitenin relatie tot zelfstandig wonen nader belicht.Zorgt domotica voor langer thuis wonen?Dat is de vraag. In de diverse publicaties over de nieuwe noodzaak tot langerzelfstandig wonen wordt domotica - ook wel thuistechnologie genoemd -vaak als oplossing aangedragen. De Nederlandse overheid heeft door hetinvoeren van de nieuwe Zorgverzekeringswet sterk ingezet op het zo langmogelijk zelfstandig wonen. Dit heeft effect gehad. De huidige 50-plusserswillen het liefst zo lang mogelijk thuis blijven wonen (Stijnenbosch, 2014).Uit recent onderzoek van Kenniscentrum Wonen en Zorg naar de woonwen-sen van 50-plussers blijkt dat bijna 70% van de respondenten pas overweegtte verhuizen als de gezondheid zienderogen verslechtert (KCWZ, 2015).E?n van de aannames bij deze hervorming tot `eigen regie' en `zelfredzaam-heid' is dat (toekomstige) ouderen door technologie langer zelfstandig kun-nen wonen. Het NIVEL beveelt de overheid daarom aan te zorgen voor eenpassend woningaanbod en te investeren in gebruiksvriendelijke technolo-gie om zelfredzaamheid te bevorderen (NIVEL, 2014).Tegelijkertijd constateert de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur(Rli, 2014) dat langer zelfstandig wonen met zorg aan huis en regie overeigen leven niet automatisch betekent dat iemands huidige woning en leef-omgeving geschikt zijn. Zij adviseert daarom de mogelijkheden van techno-logie beter te benutten. Ook zouden mensen geprikkeld moeten worden`tijdig na te denken over hun wens zelfstandig te (blijven) wonen'.Ontwikkelingen bij langer zelfstandig wonenUit onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving (2013) blijkt dat tus-sen 1995 en 2011 de verhuisgeneigdheid is gedaald van 65 mensen per duizend65-plussers naar 48 mensen per duizend 65-plussers. Eigenaar-bewonersmoeten eerst de eigen woning (kunnen) verkopen en dat is vaak een extradrempel om te verhuizen. Aan de andere kant heeft deze lage verhuismobili-teit te maken met de kwaliteit van wonen. De nieuwe ouderen hoeven hele-maal niet te verhuizen, ze wonen al riant en zijn gehecht aan hun buurt.Tegelijkertijd verandert de samenstelling van de oudere huishoudens in dekomende twee decennia (Campen, 2011). Het aantal alleenwonenden stijgtvan ongeveer 900.000 tot 1,4 miljoen in 2030. Het gevolg hiervan is dat in detoekomst ouder wordende bewoners steeds meer op zichzelf zijn aangewe-zen. De diversiteit aan woonbehoeften zal alleen nog maar toenemen, zoalsgeclusterd of individueel wonen, grotere of kleinere kamers, de mate vanondersteuning en zorg, technologie op maat etc. (Rli, 2014).De woonomgeving is voor zelfstandig wonen zeker zo belangrijk als dewoning. Ouderen in woonservicegebieden wonen langer zelfstandig danouderen in vergelijkbare andere woonwijken (De Kam et al, 2012). Eengeschikte woning en woonomgeving werken dan ook preventief voor eengrotere zorgvraag. In krimpregio's is het niet altijd rendabel of haalbaar omhet voorzieningenniveau in dorpskernen op peil te houden. In de sterkstvergrijzende regio's neemt het aantal jongeren dat zorg en diensten aanouderen kan leveren af (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013). Hier kun-nen investeringen in technologische en organisatorische oplossingen, zoalse-health, domotica en de bezorging aan huis vanuit (internet)winkelsmogelijkheden bieden aan mensen die hulp of zorg nodig hebben om ook inkleinere kernen zelfstandig te wonen (Mulder, 2013).Oplossingen voor langer zelfstandig wonenIn Nederland is er een kwalitatief tekort aan geschikte woningen voor men-sen met een zorgvraag. Zowel in de huursector als in de eigenwoningsectormoeten er kleine en grotere aanpassingen aan douche, toilet, trapsteun,entree etc, gedaan worden (Meijdam et al, 2014).De Raad voor de Leefomgeving (Rli, 2014) ziet daarom het beter benuttenvan de mogelijkheden van technologie voor langer zelfstandig wonen alseen belangrijke investeringsopgave.In dit artikel zoomen we in op deze opgave. Door middel van domotica eneffectief ingerichte zorgopvolging van sensorsignalen kunnen mensen diezorg nodig hebben langer thuis blijven wonen. Daarbij is de individuelegebruikersvriendelijkheid van de technologie van belang, net als het betrek-ken van de eindgebruiker bij de invoering ervan (Mulder, 2013).De volgende generatie zorgvragers en mantelzorgers is gewend aan hetgebruik van diverse technologie?n en dus zal de vraag ernaar groter worden.De urgentie voor verdere invoering van technologie?n wordt de komendejaren alleen maar groter, omdat gemeenten met lagere budgetten aan eensteeds grotere zorgvraag moeten voldoen. Zorgrobotten, zelfsturendeauto's, exoskeletten (uitwendige robotframes die kunnen helpen om beter tefunctioneren, bijv. met lopen) en gametechnologie kunnen de zelfredzaam-heid vergroten (Rli, 2014).Domotica en zorgverlenersHet Kenniscentrum NoorderRuimte heeft in het kader van het iAge-projectde houding van thuiszorgmedewerkers en zorgverleners ten aanzien vandomotica bij zelfstandig wonende 50-plussers in Friesland uitgezocht.Daarvoor zijn twintig thuiszorgmedewerkers en zorgverleners face-to-facege?nterviewd. De thuiszorgmedewerkers en zorgverleners staan in principeZelfsturende auto's kunnen de zelfredzaamheid vergroten.Foto: smoothgroover22 (CC)20 ? Achtergrondpositief tegenover domotica en woningaanpassingen, omdat het volgenshen kan leiden tot langer zelfstandig wonen en gezond ouder worden.Woningaanpassingen en domotica leiden tot meer zelfredzaamheid, hetbehoud van de eigen regie, meer veiligheid, behoud van privacy, snelle com-municatie en minder zorg (tijd- en kostenbesparing). Toch is er nog twijfelover domotica in de eigen woning zoals de onbekendheid ermee, de weer-stand en de onkunde bij de gebruiker, de privacy- en storingsgevoeligheid,minder beweging bij de gebruiker en de kosten.Behoefte aan domotica bij 50-plussersHet bovenstaande maakt duidelijk dat inzicht nodig is in de behoefte enacceptatie van domotica en ICT onder 50-plussers. Gebruiken zij al domo-tica of ICT-technologie?n? Welke denken ze in de toekomst nodig te hebbenom zelfstandig te kunnen blijven wonen?Om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke en toekomstige behoefte aandomotica en ICT bij het langer thuis wonen zijn daarom 24 halfgestructu-reerde interviews afgenomen met zelfstandig wonende eigen woningbezit-ters en huurders in de leeftijdsklasse van 49 tot 84 jaar verspreid overNederland (eind 2012).Er is gekozen voor een verkennend (explorerend) kwalitatief onderzoek omop een open, spontane en diepgaande wijze bestaande en toekomstige pro-blemen en behoeften bij het langer zelfstandig wonen van de 50-plussers teachterhalen. Daarom is aan elke ge?nterviewde gevraagd welke activiteitenmogelijke problemen opleveren bij het zelfstandig wonen en of er een oplos-sing voorhanden is of dat hier aan gedacht wordt.Behoefte aan domotica en ICT-toepassingenOm de behoefte aan domotica-toepassingen te kunnen peilen is er bij deinterviews gebruik gemaakt van de indeling van thuistechnologie vanAtriv? (Lahuis, 2012). Deze indeling bestaat uit vijf clusters met diversemodules (zie Tabel 1). De ge?nterviewden is per cluster gevraagd of menbekend is met de verschillende modules en of men verwacht deze in de toe-komst mogelijk nodig te hebben of aan te schaffen.Kenmerken van de respondentenVan de 24 ge?nterviewde personen is bijna tweederde deel vrouw (15 perso-nen) en ??nderde deel man (9 personen). Van de ondervraagde 50-plussersblijken veertien in een dorp met voorzieningen te wonen, zes in een stad envier in een dorp zonder voorzieningen. Van de totale onderzoeksgroepwoont 35% alleen en 65% is samenwonend met (huwelijks)partner of kind.Tabel 2. Kenmerken van de ge?nterviewden naar geslacht, leeftijd en woningtypeGeslacht AantalMannen 9Vrouwen 15Leeftijd50-54 jaar 855-65 jaar 965-84 jaar 7WoningtypeVrijstaande woning 14Twee onder een kap/rijtjeswoning 6Appartement/bovenwoning/serviceflat 4Bron: Eigen bewerking, n=24, 2012De eerste problemen en oplossingenHet merendeel van de ge?nterviewden heeft momenteel geen problemenmet zelfstandig wonen. Drie personen geven aan al wel problemen te onder-vinden. De meest genoemde problemen hierbij zijn ?moeite met het bewe-gen in huis?. Tuinonderhoud, boodschappen doen en schoonmaak geven deeerste problemen.De 50-plussers beschouwen gelijkvloers wonen of beneden (kunnen) slapenals adequate oplossingen om zelfstandig te kunnen wonen.Een andere genoemde oplossing is het uitbesteden van huishoudelijke klussen.E?n respondent komt zelf met een domotica-oplossing, namelijk hetgebruik maken van een alarmsysteem.In de toekomst meer problemen verwachtNegen respondenten (bijna 40 procent) verwachten `zeker' en vijf respon-dent