Hippeplekken,zoalsHotelBuitenaandeSloterplas,makeneenstadsdeelaantrekkelijkvoorjongeren(Foto:RinkHof/HollandseHoogte18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDAMSTERDAMNIEUW-WEST INTREK BIJ JONGEHUISHOUDENS19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDDe aantrekkingskracht van Amsterdam op jongeren is sterker dan ooit. De groei van het aantal jongeren,ook degenen die gezinnen vormen, tekent zich af op grotere afstand van het centrum van Amsterdam.Vooral Nieuw-West is een belangrijke woonlocatie voor de groep 25 tot 34 jaar.DOOR JOERI ZANDVLIET EN KEES DIGNUM, GEMEENTE AMSTERDAMJongeren komen naar Amsterdam om te studeren en om tewerken. En in deze tijd van lossere arbeidsrelaties biedt degrote stad meer kansen op vervolgklussen en uiteindelijkeen echte carri?re. Ook cultuur en aantrekkelijk stedelijkwonen redenen om langer in de stad te blijven wonen. Maarde jongste groep jongeren is op andere delen van de woningmarkt aan-gewezen dan de jongeren die al wat langer in Amsterdam wonen. Ditartikel richt zich op Amsterdam, maar de toegenomen trek naar destad en het langer blijven wonen van jonge vestigers is een algemenerstedelijk verschijnsel.Manting en Huisman (2013) zien hierdoor in alle vier de groteNederlandse steden een groei van het aantal jongeren. Het gaat daarbijniet alleen om studenten (leeftijd meest tot 25 jaar), maar ook om deleeftijdsgroepen daarboven. Amsterdam trekt jaarlijks veel afgestu-deerden uit andere universiteitssteden om juist in de hoofdstad verderte ontwikkelen. Voor velen is de fase vanaf 25 jaar niet alleen bestemdvoor arbeidscarri?re, maar ook voor relatievorming, samenwoning engezinsvorming. Het is bij uitstek de fase van wooncarri?re.Voor deze Amsterdamse analyse wordt de brede groep van 25-39 jaarvoor het gemak aangeduid met `jongeren'. De groep is opgedeeld indrie subgroepen. De groep 25/29-jarigen groeit al vanaf 2005, de groep30/34-jarigen neemt vanaf 2008 deze groeitendens over en de trend inhet aantal 35/39-jarigen slaat in 2014 om van een daling naar een stij-ging (figuur 1). Daarmee verkeert vanaf nu de gehele groep jongeren ineen groeifase.Figuur 1: Aantal 25/39-jarigen in Amsterdam 2003-2014Bron: O+S Amsterdam (bewerking door de auteurs)HET BELANG VAN JONGEREN VOOR DE STADVolgens het traditionele roltrapmodel trekken jongeren naar de stadom na sociaal-economische stijging en gezinsvorming naar suburbanegebieden te vertrekken op zoek naar meer woonkwaliteit (ruimte) voorhetzelfde geld. Maar jongeren kiezen er steeds vaker voor om voor lan-gere tijd in de stad te blijven wonen. De nabijheid van sociale netwer-ken, banen, voorzieningen en diversiteit weegt zwaarder dan de hogestedelijke woonlasten (Venhorst et al., 2011).Omgekeerd zorgt de toename van het aantal jongeren voor een sterkeraanbod van cultuur, winkels, horeca, onderwijs en andere stedelijkevoorzieningen. Deze wisselwerking bezorgt Amsterdam een bijzonde-re positie binnen Nederland. Welke rol speelt de woningmarkt in dezebinding van jongeren aan Amsterdam? Daarin treedt in een periodevan tien jaar een duidelijke verandering op.ORI?NTATIE OP KOOPSECTOR PRE-CRISISDe stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer en Nieuw-West, deoplevering van IJburg, de herontwikkeling van het OostelijkHavengebied en later de IJ-oevers hebben de woningmarkt de laatstetien jaar groter en gevarieerder gemaakt. Daarnaast is door degemeente en door corporaties actief beleid gevoerd om het socialehuurwoningbestand te laten slinken en is ook een deel van de particu-liere huursector omgezet naar koop. Voor jongeren heeft het meermogelijkheden voor doorstroming binnen Amsterdam opgeleverd.Voor de economische crisis was krediet ruim voorhanden en was erover het algemeen voldoende baanzekerheid. Deze gunstige situatievoor het verwerven van een koopwoning in Amsterdam is te zien infiguur 2 bij de leeftijdscategorie 35-39 jaar. Deze groep is de oudste vande drie en heeft in theorie de langste periode achter de rug om woon-carri?re te maken in Amsterdam. Zij staan dan ook model voor degroep die al voor de woningmarktcrisis belangrijke stappen heeftgezet op de Amsterdamse woningmarkt. In 2003 woonde deze groepnog overwegend in de corporatiesector, maar hun aandeel in de koop-sector is in de periode 2003-2013 bijna verdubbeld. Inmiddels heeft bij-na de helft van deze groep een koophuis en dat percentage steeg in deloop van tien jaar snel.Voor de twee jongere leeftijdsgroepen is dat beeld anders. We schuivenbij het bestuderen van de informatie in figuur 2 op naar de categorie?ndie hun wooncarri?re voor een groter deel hebben gerealiseerd inrecente jaren. Dat zijn de jaren van de woningmarktcrisis die in 2008begon. Bij de leeftijdsgroep 25-29 jaar (dat is de groep die minder dantien jaar zelfstandig woont) is het best te zien dat de koopsector in dejaren vanaf 2008 een geringere rol speelt. Bij de leeftijdsgroep 30-34jaar doet de trendbreuk zich een paar jaar later voor. Vooral de groei-ende betekenis van de particuliere huursector naar 40% voor groep25-29 jaar zegt iets over de marktverhoudingen voor huishoudens dienu actief zijn op de woningmarkt.20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014CREATIEF OP DE WONINGMARKT POST-CRISISDe laatste jaren zijn er in Amsterdam door de crisis weinig nieuwewoningen gerealiseerd. De verminderde groei van de woningvoorraadbij een toegenomen aantrekkingskracht van Amsterdam op jongerenheeft de woningmarkt extra onder druk gezet (figuur 3). Een simpeleindicator voor de oplopende druk is het verhoudingsgetal van aantalmensen en aantal woningen, de gemiddelde woningbezetting. Dat cij-fer kwam in 2013 weer boven de 2 uit, wat sinds 1996 niet meer wasvoorgekomen (de snijpunten van de lijnen van figuur 3).De gemiddelde maandelijkse huurprijzen vanparticuliere huurwoningen in Amsterdam stegentussen 2003 en 2013 met bijna 300, van 396naar 690Het NVM (2014) signaleert een dreigende oververhitting van deAmsterdamse woningmarkt. De koopprijzen zijn in Amsterdam na hetbegin van de woningmarktcrisis niet dramatisch ingeklapt en stijgeninmiddels weer. Het grootste markteffect is er echter in de particulierehuursector. De gemiddelde maandelijkse huurprijzen van particulierehuurwoningen stegen tussen 2003 en 2013 met bijna 300, van 396naar 690 (bron: Wonen in Amsterdam).De 25/29-jarigen, die in recente jaren vaak zijn aangewezen op dezeparticuliere huursector, hebben hiermee te maken. Ze hebben in deeerste jaren Amsterdam vaak nog te weinig inschrijf- en woonduuropgebouwd voor een courante sociale huurwoning of hebben inmid-dels al een te hoog inkomen om voor een sociale huurwoning in aan-merking te komen. Kopen is in veel gevallen niet haalbaar door baan-onzekerheid en een kritischer opstelling van hypotheekverstrekkers.Jongeren moeten zich dus schikken naar een korte of langere periodevan huren in een relatief dure en niet ideale woonsituatie.Veranderingen in de inkomenssituatie en in het huishouden of eenkans om de woonsituatie (prijs-kwaliteitverhouding) te verbeteren,leiden tot frequente verhuizingen en verbrokkelde wooncarri?res(Boterman et al., 2013). Woningen worden gedeeld, ouders financierende woning van hun kinderen en antikraak is een populaire woonvorm.Sociaal kapitaal en kennis van de woningmarkt blijken cruciaal in hetvinden van de gewenste woning (ibid.).RUIMTELIJKE MARKTVERSCHILLENVoor jongeren zijn mogelijkheden op de Amsterdamse woningmarktniet gelijkmatig verdeeld over de stad. Zo is in de jaren 2008-2013 ver-grijzing beeldbepalend in stadsdeel Amsterdam Centrum, en in ietsmindere mate in enkele buurten rondom het centrum (figuur 4). Ookenkele nieuwbouwmilieus op grotere afstand van het centrum wordengekenmerkt door de sterke aanwezigheid van senioren. Buurten meteen hoog aandeel senioren kennen in het algemeen weinig doorstro-ming en zijn dus moeilijk toegankelijk voor de verhuisbehoeftige jon-geren.ACHTERGRONDFiguur 2 eigendomsverhouding bij drie leeftijdscohorten 2003-2013Bron: Dignum (2014)Figuur 3 Ontwikkeling van de Amsterdamse woningvoorraad en bevolkingBron: Dignum (2014)21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014Toelichting: Bij `vergrijzing' nemen alle vijfjarencohorten boven de 65jaar toe, bij toename van een specifieke ouderengroep bijvoorbeeldalleen de 65/69-jarigen. Hetzelfde geldt voor `verjonging' versus toena-me van bepaalde cohorten jonger dan 39 jaar.De groei van het aantal jongeren, ook degenen die gezinnen vormen,tekent zich af op grotere afstand van het centrum van Amsterdam. Opde kaart zijn delen van stadsdeel Zuid en Nieuw-West te zien. Tussen2003 en 2013 nam het aantal 25/29-jarigen in Nieuw-West met 36% toeen tussen 2008 en 2013 is het aantal 30/34-jarigen er met 22% toegeno-men. Het is hiermee een belangrijke woonlocatie voor jongeren gewor-den. Dit kan in verband worden gebracht met de groei van wonen vol-gens het `friends-model' dat vooral in Nieuw-West plaatsvindt(Dignum, 2013). Daarnaast is de particuliere huursector er niet klein,zoals in Noord en Zuidoost, de twee andere stadsdelen buiten de ring-weg A-10 en ten noorden van het IJ.Wel is er een lichte ruimtelijke sortering naar inkomen en opleiding.Jongeren met een hoog inkomen of goede arbeidsperspectieven (dooropleiding) zien kans om de schaarser wordende plekken binnen deringweg en ten zuiden van het IJ te bemachtigen. Hierover is meer telezen in het achtergrondrapport bij dit artikel, met een analyse vanCBS-gegevens (Dignum, 2014). Lager opgeleide jongeren, nieuwe vesti-gers en degenen die betaalbaar willen kopen of huren kiezen voor demeer ontspannen delen van de woningmarkt richting de randen vande stad. In de jaren na 2008 loopt de druk op in Amsterdam; het effectis dat delen van de stad voor jongeren aantrekkelijk worden die vroe-ger niet in trek waren.CONCLUSIEDe Amsterdamse bevolking groeit ongekend hard door de komst enhet langer blijven van jongeren, terwijl de woningmarkt juist last heeftvan groeivertraging en prijsstijgingen. Onder deze druk zoeken jonge-ren naar nieuwe oplossingen om toch in Amsterdam te kunnenwonen. Door schaarste in de centrale delen worden de randen van destad een aantrekkelijkere optie. Daar is nog ruimte voor het cre?renvan nieuwe woonmogelijkheden. Uitbreiding van de voorraad studen-tenwoningen, ook in getransformeerde kantoorpanden, en gedeeltelij-ke flexibilisering van de gewone huurmarkt, kunnen bijdragen aan detoegankelijkheid van het wonen in Amsterdam.Door de opgelopen woningmarktdruk in Amsterdam is het van belangom de bouwstroom weer uit zijn crisiscijfers te trekken. In het recentecoalitieakkoord `Amsterdam is van iedereen' (voor de periode 2014-2018) stellen D66, SP en VVD de bouwproductie te willen opvoeren tot5.000 woningen per jaar in 2018, met de jongeren als een doelgroep omvoor te bouwen (Paternotte et al., 2014). In de stadsdelen buiten deRing en het IJ is nog ruimte om dat te realiseren. Dat draagt dan weerbij aan imagoverbetering van dit deel van Amsterdam.LiteratuurBoterman, W., C. Hochstenbach, R. Ronald en M. Sleurink (2013) Duurzame toegan-kelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters, Universiteit vanAmsterdam, Centre for Urban Studies.CBS (2014) Sociaal Statistisch Bestand 2014. Den Haag: CBS.Dignum, K. (2013) Ring Amsterdam is minder een barri?re dan gedacht, Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting, nr. 5, pp. 14-17.Dignum, K. (2014) Wonen in Amsterdam 2013: Ruimtelijke Ontwikkelingen. DienstWonen, Zorg en Samenleving, Amsterdam.Manting, D. en C. Huisman (2013) `Jongeren en stedelijke groei', Rooilijn, jg. 46, nr.6, pp. 420-429.NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) (2014) NVM: Herstel woningmarktzet door. Geraagpleegd op 21-7-2014, https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2014/528025-nvm-herstel-woningmarkt-houdt-aan/Paternotte, J., van den Burg, E., Ivens, L. (2014) Amsterdam is van iedereen ? coali-tieakkoord 2014-2018. Geraagpleegd op 22-7-2014, https://www.amsterdam.nl/publish/pages/285204/coalitiekkoord_amsterdam_2014-2018.pdfVenhorst, V.A., J. van Dijk en L.J.G. van Wissen (2011) An analysis of trends in spati-al mobility of Dutch graduates, Spatial Economic Analysis, Vol. 6, No. 1, pp. 57-82.ACHTERGRONDFiguur 4: Demografische trend per buurtcombinatie Amsterdam 2008-2013Bron: O+S Amsterdam (bewerking door de auteurs)