Gebruik van onze ruime gezinshuizen door meer huishoudens kan bijdragen aan vermindering van de woningnood. Platform31 schetst zeven routes om tot een betere bezetting van de woningvoorraad te komen. Van inwonen en hospitaverhuur tot verkamering en diverse vormen van woningspitsing.

ABF heeft becijferd dat Nederland ruim 390.000 woningen tekort komt. Door de komst van onder meer Oekraïense vluchtelingen valt het tekort steeds hoger uit. Het Rijk heeft in de strijd tegen het woningtekort de ambitie om tot en met 2030 jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, maar door stijgende rente en hoge inflatie neemt het bouwtempo juist af. De val van het kabinet levert bovendien geen bijdrage aan woningbouwversnelling. Maar het is ook helemaal niet nodig jaarlijks zoveel woningen bij te bouwen. Onze woningvoorraad bestaat grotendeels uit extensief bewoonde gezinswoningen: het gemiddelde huishouden is gedaald tot 2,14 personen. Terwijl de woningbehoefte voornamelijk is toe te schrijven aan een groeiend aantal overwegend eenpersoonshuishoudens. Een groot deel van de woningbehoefte kan dus in de bestaande woningvoorraad worden opgevangen.

Niet alleen blijft een groot deel van de woningvoorraad onderbenut, veel - vooral naoorlogse- wijken raken door gezinsverdunning ontvolkt. Uit onderzoeken van onder andere KAW (‘Ruimte zat in de stad’) en TU Delft blijkt dat in die wijken nu 30% tot 40% minder mensen wonen dan voorheen. Deze ontvolking heeft allerlei maatschappelijke gevolgen. Het draagvlak voor voorzieningen daalt. Ook verliezen buurten hun levendigheid. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad kan in combinatie met verdichting – woningen toevoegen in deze doorgaans ruim opgezette wijken – zorgen voor een revitalisering van deze wijken. Meer mensen in één huis heeft nog andere maatschappelijke voordelen, zoals meer saamhorigheid, aandacht voor elkaar, minder eenzaamheid en een afnemende zorgvraag.

Veel mensen hebben kamers waar ze nauwelijks komen, terwijl anderen maar lastig aan woonruimte komen. Door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen, door bestaande woningen met meerdere huishoudens te delen, kan de woningnood worden verminderd.
De aandacht voor woningdelen wint terrein in de maatschappij én in de politiek. Platform31 heeft twee jaar geleden de publicatie ‘Beter benutten bestaande woningbouw’ uitgebracht. Inmiddels hebben verschillende partijen, zoals het ministerie van Binnenlandse Zaken, gemeenten, banken, bewoners en woningcorporaties de eerste stappen gezet om woningdelen te bevorderen.

Er zijn verschillende manieren om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Platform31 komt uit op grofweg zeven routes: de zeven woningdeelvarianten. Al die vormen komen in de praktijk al voor. In corporatiewoningen, koopwoningen en commercieel verhuurde woningen. Alle zeven kennen voordelen, maar ook nadelen. Als de voordelen groter zijn dan de nadelen, wat bij de huidige krappe woningmarkt vaak het geval is, dan verdient woningdelen wat ons betreft een extra stimulans.
Platform31 is op verschillende manieren bezig om de kennis over woningdelen te vergroten en deze kennis in de praktijk te delen. We hebben een leerkring met vijftien woningcorporaties afgesloten, de ‘Praktijkreeks Woningdelen’ op onze website gepubliceerd en via een rondetafelgesprek ons verdiept in hospitaverhuur. Ook hebben we alle gemeentelijke coalitieakkoorden op woningdeelambities geanalyseerd en samen met hypotheekverstrekker BLG Wonen zijn de mogelijkheden onderzocht voor woningsplitsing in de koopsector. Bij elkaar leverde dit inzichten op over de belemmeringen voor woningdelen en hoe deze te overwinnen zijn.
Veel mensen vinden het fijn individueel te wonen. Toch woont naar schatting tussen de 10% en 25% van de mensen het liefst in enige vorm van collectiviteit: iets samen (kunnen) doen, omkijken naar elkaar, aanspraak hebben, vereenzaming voorkomen, spullen en voorzieningen delen die je niet dagelijks gebruikt, of iets doen voor de buren. Dit blijkt uit een raming door Platform31 van de behoefte aan collectieve woonvormen. Woningdelen speelt in op de behoefte van deze mensen. Toch zijn er nogal wat belemmeringen die woningdelen moeilijk maken.

Een kenmerk, tevens knelpunt van het Nederlandse woonsysteem is, dat het is ingericht op individuele huishoudens. Huurtoeslagen, hypotheekaanvragen, bouwbeleid, uitkeringen, extramuralisering van de zorg: allemaal bevorderen ze afzonderlijke bewoning. Rijksbeleid maakt het onaantrekkelijk om samen te wonen, een huis te delen of een kamer af te staan. Het delen van een woning stuit op belastingregels en kan leiden tot een lagere AOW-uitkering en een korting op verschillende toeslagen.
Achter al deze regelingen schuilt wel een logica: de bewoners delen woonlasten. Het effect is echter dat individueel wonen wordt gestimuleerd: ieder in een eigen huis. Het systeem werkt op die manier ‘woningvoorraadvergrotend’: het zorgt voor inflatie van de woningvraag. Het gehele systeem zou - als we woningdelen serieus willen nemen – juist bevorderend moeten werken. Voor iedereen die een woning deelt, hoeft immers geen nieuw (duur) huis te worden gebouwd. Grote kans dat een maatschappelijke kosten en baten analyse van woningdelen zeer positief uitvalt.

Een tweede bezwaar geldt specifiek voor woningcorporaties: het past niet in hun systeem. Woningdelen vraagt om een andere manier van werken en om een andere administratieve vastlegging. Samen in een huis wonen, vergt bijvoorbeeld inspraak in wie er nieuw bij komt wonen, maar toewijzingsregels belemmeren soms coöptatie. De aanwezigheid van meer huishoudens kan soms wat meer sociaal- of buurtbeheer vergen, zeker als er bewoners zijn met (lichte) zorgvragen. Er bestaan echter verschillende organisaties die de intermediaire verhuur voor corporaties kunnen verzorgen.
Soms is het systeemargument wel heel letterlijk: we komen corporaties tegen waar het IT-systeem het niet toelaat meer dan twee huishoudens op één adres in te schrijven. Dat kan anders.

Gemeenten kunnen woningdelen bevorderen of juist belemmeren. Platform31 analyseerde samen met BLG Wonen alle 333 collegeakkoorden die na de gemeenteraadsverkiezingen van 2022 zijn afgesloten. Bijna een kwart (78) bevat plannen om woningsplitsen te bevorderen, soms in één adem genoemd met het splitsen van kavels. Zes gemeenten daarentegen gaan juist strenger tegen splitsing optreden. Van die 78 ‘bevorderaars’ is één jaar later bijna 60% al actief bezig met woningsplitsing.
Met of zonder visie, staat het gemeentelijk beleid dikwijls op gespannen voet met woningdelen. Neem de soms rigide parkeernormen. Zo zijn er gemeenten waar een vrijstaand huis per huishouden twee (of zelfs meer) parkeerplekken moet hebben, waarbij voor twee alleenstaanden soms wel vijf plekken nodig zijn.
Gemeenten hebben hierin een keuze. Zij kunnen parkeernormen per gebied of per doelgroep variëren, en maatwerk leveren. Gemeenten kunnen alles door hun juristen laten doodregelen, of het doel voorop stellen. Gemeenten kunnen vooral luisteren naar de zittende bewoners, of (meer) oog hebben voor hun woningzoekenden.

Een vierde bezwaar tegen woningdelen is dat het duur is. Een doorsnee rijtjeshuis bouwkundig splitsen kost al gauw een ton. Een nieuw huis bouwen is echter drie of vier keer zo duur. En statistisch kan woningdelen gemeenten helpen om aan de “30 procent sociale huur" -norm te voldoen. Effectiever is het om te zoeken naar minder intensieve vormen van woningdelen. Zachte splitsing kost 17.000 à 20.000 euro; friends-wonen of kamergewijs verhuren een klein deel daarvan. Deze minder ingewikkelde varianten kunnen op korte termijn worden gerealiseerd en vragen geen grote systeemwijzigingen. Maar ook de meer complexe varianten hebben potentie.
De hoge kosten komen ook door gebrek aan ervaring met woningsplitsen. Opschaling en ervaring kunnen helpen die kosten te drukken en de haalbaarheid van deze varianten te vergroten.

Een laatste, veelgehoord bezwaar is overlast: daadwerkelijk of verondersteld. Elke vorm van verdichting betekent uiteraard méér mensen in de straat. Sterker nog: dat is de bedoeling als we de bestaande woningvoorraad beter willen benutten. Meer mensen in een woning betekent potentieel meer auto’s, meer fietsen, meer bezoek en meer kans op geluidoverlast dan bij de aanwezigheid van een éénpersoonshuishouden. Tegelijkertijd geldt: de woondruk na woningdelen zal in de praktijk niet hoger zijn, dan wanneer daar een (groot) gezin woont.
Verwachtingsmanagement in de buurt, woonregels, handhaving en sociaal beheer kunnen buren, verhuurder en woningdelers helpen. Ook kunnen er maxima worden gesteld aan de omvang van woningdelen in buurten met gehorige woningen. Dit gebeurt vaak al in plaatsen met veel studenten of arbeidsmigranten.

Het is van belang een goede afweging te maken of en welke woningdeelvarianten in welke context toepasbaar zijn. Natuurlijk zijn onze zeven varianten niet het enige antwoord om het tekort op de woningmarkt te verhelpen. Maar woningdelen is wel een manier om snel veel mensen aan woonruimte te helpen.
Natuurlijk zijn er nadelen, moeten beleidsregels worden aangepast en kosten een verbouwing en een systeemwijziging moeite en geld. Maar woningdelen helpt mensen die anders géén woonruimte zouden hebben. Bovendien verbleken moeite en kosten ten opzichte van de ontwikkeling van een gloednieuwe woning of woonwijk. Beter gebruiken wat er al staat, bespaart op nieuwe materialen en grondstoffen. Woningdelen vraagt durf, overtuigen en experimenteren en de voorbeelden die we tegenkomen laten zien dat het kán.

Kay Hollanders is junior projectleider en onderzoeker bij Platform31. Frank Wassenberg werkt als senior projectleider bij Platform31 en is gastonderzoeker bij de TU Delft