17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEDe Nationale Hypotheek Garantie heeft sinds 1995 haar waarde voor de koopwoning- enhypotheekmarkt ruimschoots bewezen door haar disciplinerend effect op de markt. Door derisico's voor kopers te beperken heeft de NHG, juist in tijden van een kredietcrisis, eenstabiliserend effect op de koopwoningmarkt.NHG WERKTSTABILISERENDDOOR HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TECHNISCHEUNIVERSITEIT DELFTIn Nederland hebben eind 2010 circa 3,5 miljoen huishoudens eenhypothecaire lening op een totaal van ongeveer 4 miljoen eigenwoningen. In 2009 bedroeg de totale hypotheekschuld 639 mil-jard euro. Volgens de NMa (1 november 2010) waren de markt-aandelen van banken op basis van nieuw ingeschreven hypothe-ken als volgt: Rabobank: 29,4 procent; ING: 21,1 procent; ABNAmro:11,6 procent; SNS: 7,5 procent; Fortis: 7,1 procent; Aegon: 5,0 procenten overige: 18,1 procent.Op verzoek van staatssecretaris Heerma (VROM) en van de VNG isop 10 november 1993 de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningenopgericht. Achtergrond van deze oprichting was de wens van rijk engemeenten om de toenmalige gemeentegarantie met rijksdeelnemingte verzelfstandigen. De stichting introduceerde op 1 januari 1995 deNationale Hypotheek Garantie (NHG). Aspirant-kopers die tot eenbepaald maximumbedrag een hypotheek willen afsluiten en aanbepaalde eisen voldoen, kunnen bij de NHG een hypotheekgarantieregelen. Dat betekent: wanneer zij buiten hun schuld de hypotheekver-plichtingen niet meer kunnen nakomen, betaalt de NHG de restant-schuld na gedwongen verkoop. Om de NHG daartoe in staat te stellenbetalen hypotheekgevers (= huishoudens) aan de NHG een zogehetenborgtochtprovisie. Als de huishoudens wel iets te verwijten valt (onjuis-te informatie verschaft, niet te goeder trouw gehandeld), dan dientde NHG een regresvordering in: het betrokken huishouden draait danalsnog voor de verliezen op. De regresvordering wordt kwijtgeschol-den als de bewoner-eigenaar geheel aan de NHG-voorwaarden heeftvoldaan.Iemand die een huis koopt, loopt risico's (Kramer, 2011). De risico'sworden bepaald door de omvang van de hypothecaire schuld, de kansop waardeverlies van de woning, de kans op werkloosheid en de kansop een echtscheiding. Binnen de grenzen die banken stellen, moe-ten mondige consumenten zelf bepalen welke risico's zij al dan nietnemen. De risico's kunnen voor de koper substantieel worden beperktdoor een hypotheekgarantie. De centrale onderzoeksvraag in dezebijdrage luidt hoeverre de Nationale Hypotheek Garantie een stabilise-rend effect heeft op de woningmarkt ten tijde van een kredietcrisis.De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningbezit zorgt dus voor deNationale Hypotheekgarantie. De missie van deze stichting is hetbevorderen van een blijvend gunstig klimaat voor het eigenwoning-bezit, met het oog op een veilige en verantwoorde financiering van deaankoop, de verbetering van de kwaliteit en het behoud van de eigenwoning. Hierbij wordt onder een "blijvend gunstig klimaat" verstaan,dat woonconsumenten, ongeacht de conjuncturele omstandigheden,altijd in staat zijn voldoende financi?le middelen tegen een zo laagmogelijke prijs te verkrijgen ten behoeve van de financiering van eeneigen woning (Elsinga & Dol, 2003).Kernactiviteit van de stichting is het verstrekken van Nationale Hypo-theek Garantie ten behoeve van de financiering van:? het in eigendom verkrijgen van eigen woningen;? de verbetering van de kwaliteit van eigen woningen;? het behoud van de eigen woning.Blijkens CBS-cijfers is het vermogen van huishoudens in 2009 afge-nomen van gemiddeld 42.000 euro naar 33.000 euro. Dat komt vooraldoor de waardedaling van alle eigen woningen en een toename vande hypotheekschuld. Gemiddeld nam de verkoopprijs in 2009 af van254.000 euro tot 237.000 euro, een vermogensverlies van gemiddeld17.000 euro per huishouden. Dit vermogensverlies treft de eigenaar-bewoners, ook als hun huis niet is verkocht. Huurders worden uiter-aard door zo'n verlies niet getroffen. In 2009 nam de hypotheekschuldmet 3% toe en de `overige schulden' met maar liefst 12 procent.18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSE19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEOverheid en NHG hebben het marktstabiliserend effect van de Nationale HypotheekGarantie nog vergroot door de maximum grens van te waarborgen hypotheken tijdelijkte verhogen van 265.000 tot 350.000. Op de foto belangstellenden die eenappartement in flatgebouw New Orleans op de Wilhelminapier bekijken(Foto Jan de Groen / Hollandse Hoogte)20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEHet kabinet-Balkenende IV nam enkele bescheiden stimuleringsmaat-regelen. Ondanks de kolossale bezuinigingstaakstelling en ondankszijn demissionaire status besloot het kabinet in 2010 om het BTW-tarief voor woningrenovatie (uitsluitend kosten personeel) te verlagennaar 6 procent.Verder mochten huishoudens met dubbele woonlasten langer voorbeide woningen hypotheekrente aftrekken, werd de overdrachtsbelas-ting bij het snel doorverkopen van een woning verminderd en steldehet kabinet nog 37 miljoen euro ter beschikking voor bouwprojectendie door de crisis zijn stilgevallen.Het Waarborgfonds Eigen Woningen verhoogde per 1 juli 2009 de kos-tengrens voor woningen van 265.000 naar 350.000; in september2010 besloot het Kabinet deze verhoging in 2011 te continueren.Voorts werd per 1 januari 2010 besloten om de borgtochtprovisie teverhogen van 0,45 naar 0,55 procent. Dit is de bijdrage die bewonersmoeten betalen om aan de Nationale Hypotheek Garantie deel tenemen. Door deze verhoging van de borgtochtprovisie kon de Stich-ting WEW het weerstandsvermogen zo veel mogelijk in tact houden.Ten opzichte van 2006 is de afdracht per woning ruwweg verdubbeld.NHG-deelnemers profiteren anderzijds van een rente, die enkele tien-den van procenten lager is dan bij hypotheken zonder NHG.NHG IN 2009Totale volumeIn het boekjaar 2009 hebben 100.394 huishoudens voor de financieringvan de aankoop en/of de verbetering van de kwaliteit van hun woninggebruik gemaakt van Nationale Hypotheek Garantie. Dat is een stijgingvan 19 procent ten opzichte van 2008. In figuur 1 wordt weergegevenhoe het aantal leningen met Nationale Hypotheek Garantie zich sinds2004 heeft ontwikkeld.Figuur 1 Volume NHG voor woningaankoop en woningverbetering, 2004-2009Bron: SWEW, 2010: 32.Vanaf medio 2009 is het aantal leningen met Nationale HypotheekGarantie voor de aankoop van woningen binnen de reguliere kos-tengrens sterk gestegen. De stijging in 2009 ten opzichte van 2008 isgrotendeels gerealiseerd binnen de oorspronkelijke kostengrens van 265.000.In 2009 is binnen de kostengrens van 265.000 naar schatting 78 pro-cent (2008: 54 procent) van de bestaande woningen en 72 procent (2008:60 procent) van de nieuwbouwwoningen gefinancierd met NationaleHypotheek Garantie (SWEW, 2010: 33).Blijkbaar zijn aspirantkopers in crisistijd op zoek naar onzekerheidsre-ductie. Nationale Hypotheek Garantie voorziet juist onder ongunstigeeconomische omstandigheden in deze behoefte aan meer zekerheden.Het nieuwe segment 265.000 - 350.000In 2009 heeft de stichting in het nieuwe segment van 265.000 - 350.000 in totaal 5.918 leningen met Nationale Hypotheek Garantiegeregistreerd. Hiervan hadden er 4.727 (80 procent) betrekking op deaankoop van een woning en 1.191 (20 procent) op woningverbetering.Ten aanzien van de aankoop van woningen hadden 3.995 (85 procent)leningen betrekking op bestaande woningen en 732 (15 procent) lenin-gen op nieuwbouwwoningen.De resultaten in dit nieuwe segment dienen te worden bezien tegen deachtergrond van het feit dat de doorlooptijd tussen de datum van deofferte en het moment van de melding van de verstrekte lening bij destichting kan oplopen tot meer dan een half jaar. Mede daardoor is hette vroeg om op basis van de cijfers over 2009 conclusies te trekken overhet kwantitatieve effect van de verhoging van de kostengrens.Aankoop van woningenIn het boekjaar 2009 zijn 77.903 hypotheekgaranties in verband met deaankoop van een woning verstrekt: 22% meer dan in 2008. De som vande in 2009 gewaarborgde leningen bedroeg 13.884 miljoen (2008: 10.923 miljoen).Voor de aankoop van woningen bedroeg de gemiddelde NHG-lening in2009 178.218 (2008: 171.196).Verbetering van de kwaliteit van eigen woningenIn het boekjaar 2009 zijn 22.491 hypotheekgaranties in verband met deverbetering van eigen woningen verstrekt. Dit is 10 procent meer danin 2008. De som van de in 2009 gewaarborgde leningen bedroeg 3.336miljoen (2008: 2.853 miljoen).Voor de verbetering van de kwaliteit van eigen woningen bedroeg degemiddelde NHG-lening in 2009 148.343 (2008: 140.086). Daarnaastis de stichting verantwoordelijk voor het per 1 juli 2009 in werkinggetreden Garantie Energiebesparingskrediet.NHG draagt dus ook in crisistijd bij aan de verbetering van de kwaliteitvan eigen woningen.Aanspraken op de borgstellingIn het kalenderjaar 2009 was er sprake van in totaal 753 verliesdecla-raties van geldgevers in verband met gedwongen verkoop van eenwoning, gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie. Dat is 18%minder dan in 2008. In figuur 2 wordt voor de declaratiejaren 2005-2009 de ontwikkeling van het aantal verliesdeclaraties weergegeven ende mate waarin deze door de stichting zijn gehonoreerd.Figuur 2 Verliesdeclaraties van geldgevers bij gedwongen verkoop, NHG, 2005-2009Source: SWEW, 2010.De stichting heeft in 2009 een bedrag van 18.202.143 toegekend aande desbetreffende geldgevers. Dat is 13 procent minder dan in 2008.20042005200620072008200998.284121.060113.37089.61584.173100.39456976495092175374 (13%)101 (13%)134 (14%)211 (23%)155 (21%)49 (87%)663 (87%)816 (86%)710 (77%)587 (78%)0 (0%)0 (0%)0 (0%)0 (0%)11 (1%)78.36580.2660.50056.14963.80677.90319.91940.93452.87033.46620.36722.491Totaal NHG i.v.m.aankoopwoningNHG i.v.m.woning-verbeteringTotaal NHG i.v.m.aankoopwoningNHG i.v.m.woning-verbeteringNog inbehande-ling bij destichting per05-02-20102004200520062007200821TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEHet gemiddelde bedrag per gehonoreerde verliesdeclaratie is 31.009:5 procent meer dan in 2008.In 2010 steeg het aantal mensen met NHG die hun huis gedwongenmet verlies moesten verkopen, tot 1.341, een explosieve stijging van76 procent ten opzichte van 2009. In 2010 keerde het Waarborgfondsin totaal 35 miljoen euro uit: bijna een verdubbeling ten opzichte van2009. Volgens de stichting WEW wordt bijna de helft van de gedwon-gen verkopen met verlies veroorzaakt door echtscheiding. Ons inziensis er alle aanleiding om kritisch na te gaan of hier ook nieuwe vormenvan moral hazard in het geding zijn: creatieve vormen van het misbrui-ken van de regeling.DNB meldde eind 2010 dat de borgstellingprovisie verder omhoog zoumoeten om de garantie kostendekkend te houden.Beperking oneigenlijke verliezenIn Rotterdam, de regio Rotterdam (Schiedam, Dordrecht, Vlaardingenen Spijkenisse), Den Haag en Limburg (Venlo, Sittard-Geleen, Heerlenen Kerkrade) wordt een substantieel deel van de verliezen veroor-zaakt door verschillende vormen van hypotheekfraude, met namegericht op het verkrijgen van hypothecaire leningen voor de aankoopvan woningen ten behoeve van illegale verhuur (huisjesmelkerij) ende realisatie van hennepkwekerijen. De gedwongen verkopen in degenoemde gemeenten hebben vooral betrekking op appartementen inoudere wijken. Met name in deze gemeenten zijn de lage opbrengstenvan woningen op de veiling het gevolg van het disfunctioneren van deveilingpraktijk waarin malafide handelaren een dominante rol kunnenspelen.In 2009 vond in 36 procent (2008: 50 procent) van de gevallen degedwongen verkoop plaats door middel van een executoriale verkoop,de rest door onderhandse verkoop. Dit is een trendbreuk die zich reedsin 2008 heeft ingezet: bij een onvermijdelijke gedwongen verkoopwordt nu onderhandse verkoop in plaats van executoriale verkoopbevorderd.De gedwongen verkoop werd in 55 procent van de gevallen veroor-zaakt door wanbetaling en/of overkreditering, 33 procent door (echt)scheiding, 11 procent door werkloosheid en 1 procent door arbeidson-geschiktheid.In 2009 is 22.029.117 aan verliesbetalingen verantwoord, deels inverband met gedwongen verkopen die hebben plaatsgevonden in 2009of eerder.In 2009 heeft de Koninklijke Notari?le Broederschap samen met destichting WEW en een aantal grotere geldgevers een belangrijke stapgezet ter modernisering van de veilingpraktijk. Onder landelijke regievan een hiertoe opgerichte stichting vinden vanaf september 2009regionale veilingen plaats die ook voor consumenten toegankelijk zijn.Het streven is gericht op het totstandbrengen van veilingen met eenrealistische prijsvorming.In 2008 nam WEW-directeur Karel Schiffer het initiatief tot oprichtingvan een instituut dat taxatierapporten moet valideren. Medio 2009richtten NVM en VBO Makelaars het Nationaal Woning Waarde Insti-tuut (NWWI) op. De derde branchevereniging, VastgoedPro, keerdezich tegen ??n nationaal instituut. Dat vond VastgoedPro gedwongenwinkelnering. In april 2010 stelden de drie brancheverenigingen nor-men op voor taxateurs, taxatierapporten en de controle daarop. Inmid-dels heeft de NHG maar liefst 13 instituten voorlopig gemachtigd omtaxaties voor koopwoningen met NHG-garanties te beoordelen. HetNWWI is de grootste, met een marktaandeel van 70 procent (Benjamin,2010).Validatieorganisaties mogen nota bene ook zelf taxaties uitvoeren.Het systeem is nog verre van waterdicht. NVM, VBO en VastgoedProhebben samen een certificeringsregeling voor validatie-institutenontwikkeld, die op 1 januari 2011 is ingegaan. Taxaties mogen thansuitsluitend worden geaccepteerd indien deze zijn uitgebracht doortussenkomst van zo'n erkend validatie-instituut. Als de waarde van dewoning afwijkt van de gemiddelde prijs in de buurt, volgt een extracontrole. Daarnaast moeten banken en notarissen direct aan de beltrekken als een huis vaak van eigenaar wisselt en snel in prijs stijgt.De regresfaciliteitIn 2009 heeft de stichting in 59 procent (2008: 30 procent) van de geval-len de vordering in het kader van de regresfaciliteit kwijtgescholden.Bij executoriale verkoop vindt doorgaans geen kwijtschelding plaatsomdat de debiteur dan niet valt volgens de Stichting WEW binnen determen van het door de stichting gehanteerde "te goeder trouw" crite-rium.De stijging is mede het gevolg van de toename van het aantal echt-scheidingen als oorzaak van de gedwongen verkoop. Echtscheidingvalt binnen het "te goeder trouw" criterium. Bij deze algemene cate-gorisering plaatsen wij een vraagteken. Hier lijkt nader onderzoekge?ndiceerd.Geen kwijtschelding vindt plaats wanneer gedwongen verkopen wor-den veroorzaakt door wanbetaling en/of overkreditering. In die geval-len valt de debiteur niet binnen de termen van het "te goeder trouw"criterium.Incasso regresvorderingenIn het boekjaar 2009 is, na aftrek van de direct toe te rekenen incas-sokosten, in totaal een bedrag van 2.146.305 (2008: 1.735.198) ont-vangen in verband met het uitoefenen van het regresrecht ten aanzienvan tot en met 2009 gehonoreerde verliesdeclaraties. De meeste beta-lingsregelingen hebben een looptijd van drie jaren. Daardoor zullen deresultaten op jaarbasis de komende jaren cumuleren.In de praktijk is slechts een beperkt deel van de doorgaans hoge res-tantschuld te verhalen, deels doordat veel debiteuren niet zijn te tra-ceren. Van de in totaal 2.199 regresdossiers die per 31 december 2009 inbehandeling waren, konden de debiteuren ten aanzien van 811 dossiersnog niet worden getraceerd of was op dat moment geen verhaal moge-lijk: verliesbedrag 27.429.929.Garantievermogen Nationale Hypotheek GarantieHet is van groot belang dat belastingbetalers niet hoeven op te draaienvoor eventuele tekorten van de Stichting WEW (Elsinga & Priemus,2007; Priemus & Elsinga, 2007).In tabel 1 wordt weergegeven hoe de verhouding tussen het garantie-vermogen NHG en het gegarandeerd vermogen NHG (kapitaalratio)zich van 2005 tot en met 2009 heeft ontwikkeld. Het garantievermogenals aandeel van het gegarandeerd vermogen is tussen 2005 en 2009gestegen van 0,43 naar 0,50 procent.De borgtochtprovisie per 1 januari 2010 van 0,55 procent (2009: 0,45procent), de bijdrage die NHG-deelnemers moeten leveren, is als volgtopgebouwd:? risicodekkende premie: 0,318 procent;? opslag exploitatiekosten: 0,066 procent;? risico-opslag: 0,166 procent.22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEIn de becijferingen wordt voor de jaren 2009 tot en met 2012 nu uitge-gaan van een prijsdaling van koophuizen van in totaal 10 procent.CONCLUSIESAls gevolg van de kredietcrisis nemen de risico's van het eigenwoning-bezit toe: de waarde van het huis kan dalen, het huis wordt moeilijkerte verkopen, het inkomen van het huishouden kan dalen en de gevol-gen van een echtscheiding kunnen ernstiger zijn.Een deel van de risico's kan door een goede, betrouwbare hypotheekga-rantie worden afgedekt. Daarbij zal men bedacht moeten zijn op moralhazard: misbruik van de regelingen en fraude door betrokkenen en tus-senpersonen. De recente stijging van het aantal verliesdeclaraties en deproblemen bij het verhalen van de restantschuld, doordat debiteurenniet meer zijn te traceren, lijken een teken aan de wand.De hypotheektarieven zullen in de toekomst vermoedelijk stijgen alsgevolg van het economisch herstel en de strengere kapitaalseisenwaaraan banken moeten voldoen (Basel III). Bovendien komen dooreen reeks van aangescherpte eisen van AFM en wetgever steeds meerNederlanders bij toepassing van NIBUD-normen niet meer in aanmer-king voor een koopwoning.Zeer recent heeft SEO Economisch Onderzoek in een studie inopdracht van de Nederlandse Vereniging van Banken (Kerste et al.,2011) de Nationale Hypotheek Garantie ge?valueerd. Deze onderzoekersconstateren dat de NHG marktverstorend werkt en tot moral hazardaanzet. De NHG heeft volgens Kerste et al. (2011) substanti?le averecht-se effecten. Kerste et al. (2011) beweren dat de formele doelstelling vande NHG zou zijn: het bevorderen van het eigenwoningbezit. Dat is tekort door de bocht. Wij delen de analyse en de conclusies van Kerste etal. (2011) op vele punten niet. Onze analyse leidt tot de conclusie dat deNHG sinds 1995 haar waarde voor de koopwoning- en hypotheekmarktruimschoots heeft bewezen. De NHG heeft een disciplinerend effect opde markt door het stellen van nadere eisen aan het hypotheektype, aanhet aflossingsritme van te waarborgen hypotheken, aan de betrouw-baarheid en validiteit van taxaties en onderhandse verkoop van wonin-gen met een restschuld. Door de risico's voor kopers te beperken heeftde NHG een stabiliserend effect op de koopwoningmarkt, juist intijden van een kredietcrisis.Overheid en NHG hebben het marktstabiliserend effect nog vergrootdoor de maximum grens van te waarborgen hypotheken tijdelijk teverhogen van 265.000 tot 350.000. De stabiliserende effecten zijnvermoedelijk niet spectaculair, maar konden wel worden bereikt metzeer beperkte kosten voor de rijksoverheid. Wel ligt het voor de handom de maximum grens van de NHG-hypotheken weer te verlagen totcirca 265.000, zodra de eigenwoningmarkt enigszins is genormali-seerd. Dat kan helaas nog wel even duren.In normale omstandigheden moet de hypotheekmarkt zich binnenbepaalde kaders vrij kunnen ontwikkelen. De NHG moet dan selectiefzijn en zich vooral richten op doelgroepen die zonder deze NHG-steunhun eigen woning moeilijk kunnen financieren. Deze conclusie is alin 2008 getrokken door de Commissie Toekomst Nationale HypotheekGarantie (2008: 10), die adviseerde om de volkshuisvestelijke doelstel-ling van de NHG te moderniseren. Deze aanbeveling staat nog steedsals een huis.LiteratuurBenjamin, Jan, 2010, Taxateurs schaffen nattevingerwerk af, NRC Handelsblad, 15September.Commissie Toekomst Nationale Hypotheek Garantie (Commissie-Van Rijn), 2008,Advies Commissie Toekomst Nationale Hypotheek Garantie, Den Haag (B&A Groep).Elsinga, Marja en Kees Dol, 2003, De geschiedenis van de hypotheekgarantie inNederland, NHG-reeks nr. 2, Zoetermeer (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen).Elsinga, Marja en Hugo Priemus, 2007, Nationale Hypotheekgarantie: de rol van deoverheid, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 13, nr. 2, april: 39-43.Kerste, M., P. Risseeuw, B. Baarsma en N. Rosenboom, 2011, Publieke belangen enhypotheekregulering, Amsterdam (SEO), in opdracht van Nederlandse Verenigingvan Banken.Kramer, B., 2011, Rendement en risico van eigenwoningbezit, ESB, 96, 21 januari:38-41.Priemus, Hugo en Marja Elsinga, 2007, Risico's van een NationaleHypotheekgarantie, ESB, 92, nr. 4504, 23 February: 100-103.Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW), 2010, Nationale HypotheekGarantie. Jaarverslag 2009 & liquiditeitsprognoses 2010-2015, Zoetermeer (SWEW).Gegarandeerd Garantievermogen Garantievermogenvermogen NHG NHG (x 1 mln.) t.o.v. gegarandeerd(x 1 mln.) vermogen2005 77.850 334 0,43 procent2006 90.878 371 0,41 procent2007 95.681 408 0,43 procent2008 98.255 470 0,48 procent2009 108.879 549 0,50 procentTabel 1 Gegarandeerd vermogen en garantievermogen NHG, 2005-2009