10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ANALYSEZO FLEXIBELALS EEN HUISDe woningmarkt zit op slot, terwijl de samenleving juist is gebaat bij meer dynamiek. Er is behoefte aaneen woningmarkt die snel kan inspelen op nieuwe behoeften en veranderende woonwensen kan vervullen.Een woningmarkt die mensen de kans biedt te verhuizen naar iets wat beter past en in staat is woningenaan te passen aan de toenemende zorgbehoefte of betere energieprestaties. Met andere woorden: meerpassende woningen, op elk moment voor iedereen. In dit artikel wordt gezocht naar oplossingsrichtingenvoor meer dynamiek, specifiek gericht op de huurmarkt. We komen tot zes.DOOR HANNEKE SCHREUDERS EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM31De maatschappij wordt steeds dynamischer. Er zijn meerzzp'ers, meer mensen met tijdelijke contracten en meerarbeidsmigranten, asielzoekers en vergunninghouders.Ook zijn er ingewikkelder sociale en culturele verbandenvan groepen mensen in de samenleving. Veel van dezegroepen zijn aangewezen op een huurwoning.De woningmarkt zit op slot, is letterlijk zo vast als een huis of is zoflexibel als een loden deur. Alle drie de gezegden duiden op weinigdynamiek. `Zo flexibel als een huis', de kop van dit artikel, is er ook zoeen; een huis is helemaal niet flexibel en de woningmarkt evenmin. Dewoningmarkt verandert niet in hetzelfde tempo mee met de dynamiekin de samenleving. (Te) veel mensen kunnen daardoor niet wonenwaar en hoe ze zouden willen. Ze komen niet aan een woning of zekunnen niet doorverhuizen naar een passender woning. Jonge gezin-nen, echtscheiders, ouderen die slechter ter been raken en nieuwe ver-gunninghouders ondervinden aan den lijve wat weinig dynamiek bete-kent. De nieuwbouwproductie blijft al jaren achter bij de behoefte ende koopsector biedt slechts beperkt soelaas. De particuliere huurmarktis klein, veel kleiner dan in omringende landen en veel kleiner dan inhet verleden. De sociale huursector kent een lage mutatiegraad, waar-door starters jaren moeten wachten op een woning. Gemeenten,woningcorporaties en Rijk hebben doorstroming hoog op de agendastaan. Meer doorstroming en meer verhuizingen betekenen dat meer(betaalbare huur)woningen beschikbaar komen voor meer mensen.Insiders (de tevreden huurders) van de woningmarkt verdedigen hunverworven rechten, outsiders (woningzoekenden) komen slechtsmoeizaam binnen (zie ook Smit en Wassenberg, 20151). Meer dynamiek(beweging en doorstroming) en flexibiliteit (aanpassing aan engebruik van de woning) zijn nodig. Dit maakt het gemakkelijker omeen passende woning te vinden.OP ZOEK NAAR MEER DYNAMIEKHoe kan de dynamiek op de huurwoningmarkt worden vergroot? Watkunnen Rijk en gemeenten eraan doen? En hoe regel je dat dan, zekerals je je vooral faciliterend wilt opstellen? Daarbij speelt ook watwoningcorporaties kunnen doen in tijden van `terug naar de kerntaak'.Of ligt de bal meer bij bewoners of marktpartijen? De Raad voor deleefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft de minister geadviseerdover de noodzaak om het woonsysteem aan te passen aan de verande-rende maatschappij. Mensen moeten hun woonsituatie kunnen aan-passen aan hun leven in plaats van andersom (Rli, 20152, zie ook artikel`Meer flexibiliteit op woningmarkt is noodzaak' elders in dit nummer).Daar waar de Rli uitgaat van (forse) aanpassingen van het systeem,zoekt Platform31 naar oplossingen voor meer flexibiliteit binnen hethuidige systeem. Zo zijn beide bijdragen complementair.In opdracht van en in samenwerking met kennisplatformCorpovenista en het ministerie van BZK, voerde Platform31 het onder-zoek `Flexibilisering van de huurwoningmarkt' uit. Doel: zoeken naarcreatieve wegen om meer dynamiek in de huurwoningmarkt te stimu-Dit artikel is gebaseerd op het gelijknamige rapport `Zo flexibelals een huis' door Frank Wassenberg en Hanneke Schreuders,Platform31, 2015. Dit rapport is te lezen op www.platform31.nl/publicaties.11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ANALYSEleren om zo de huidige en toekomstige huurwoningmarkt beschikbaaren betaalbaar te houden voor de doelgroep. Het onderzoek richtte zichzowel op de sociale als de particuliere huursector en voor beide secto-ren onder en boven de liberalisatiegrens ( 710,68). De koopsector isbuiten beschouwing gelaten. Samenwerking was er met onderzoekersvan OTB, TU Delft, die in andere landen keken hoe in de huursectorwordt gestuurd op doorstroming (Elsinga e.a., 20143).VOOR- EN NADELEN VAN MEER DYNAMIEKMeer dynamiek en flexibiliteit op de woningmarkt zijn geen doel opzich, maar een middel. De bedoeling is meer passende woningenbeschikbaar te maken en te houden, op elk moment en voor iedereen.In `Meer beweging op de woningmarkt' hebben Buys e.a. in 20144onderzocht hoe via push- en pullfactoren in beleid de dynamiek op de(sociale huur)woningmarkt kan worden bevorderd.Meer beweging in de woningmarkt heeft voor- en nadelen. Voordelenzijn onder andere: meer mensen die kunnen wonen waar ze zoudenwillen wonen, kortere wachttijden en meer mogelijkheden om passen-der te wonen. Dit laatste zodat woonwensen sneller worden vervuld encorporatiewoningen vaker worden bewoond door de doelgroep. Plusdat mensen aan de andere kant van het land niet alleen een baan, maarook een woning kunnen vinden, wat de economische slagkracht vaneen regio ten goede komt. Een goede en betaalbare woning voor ieder-een is bovendien geen momentopname, maar verandert steeds vakeren vaker. Een dynamische woningmarkt is een antwoord op een dyna-mischer maatschappij.Er zijn ook nadelen. Huurregelgeving beschermt huurders en aanpas-singen daarin kunnen verworven rechten aantasten. Huren die wordenverhoogd als het inkomen stijgt, kunnen nadelig uitpakken voor eenzittende huurder. Een tijdelijk huurcontract geeft onzekerheid over deperiode na afloop. En als de verhuurder alle huren vrijelijk zou bepa-len, kan dat tot ongebreidelde prijsstijgingen leiden in woningmarkt-gebieden met schaarste. Een nadeel voor verhuurders is verder dat(erg) veel dynamiek leidt tot hoge mutatiekosten. Dit terwijl het henvaker een mogelijkheid biedt om huren te kunnen aanpassen.Nienhuis (20155) onderzocht de huurregulering en een aantal kansrijkeaanpassingen daarin.De woningmarkt zit op slot, is letterlijk zo vast alseen huis of is zo flexibel als een loden deurMeer dynamiek is gunstig voor veel mensen. Maar dat geldt dus nietvoor iedereen; als je ergens naar tevredenheid woont, wil je geen ver-andering. Oudere bewoners zijn vaak niet anders gewend. (Enige)standvastigheid bevordert doorgaans de onderlinge band tussenbewoners en insiders zal het weinig uitmaken dat outsiders er niet tus-sen komen. Totdat je kinderen geen eigen huis blijken te kunnen vin-den, of dat je moeder eerst jaren moet wachten voordat ze van haar ?ooit geschikte ? trappenhuis weg kan. Of blijkt uiteindelijk de nieuweverpleegster of onderwijzer toch maar niet te komen, omdat die geenhuis kan vinden. Of sta je nog steeds op een lange wachtlijst voor eengroter huis, terwijl je zwanger bent van je derde kind. En elders rijst devraag of die (inmiddels) dubbelverdieners toch niet wat weinig huurbetalen. Een woningmarkt waarbinnen niet wordt verhuisd, heeftmeer nadelen dan voordelen.Desocialehuursectorkenteenlagemutatiegraad,waardoorstartersjarenmoetenwachtenopeenwoning.Foto:RoelWijnants12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ANALYSEOPLOSSINGSRICHTINGENHet doel van deze studie was het zoeken naar kansrijke oplossings-richtingen, om via nieuwe beleidsinstrumenten meer dynamiek enflexibiliteit in de huurwoningmarkt te brengen. Richtingen, want eeneenvoudige oplossing met louter voordelen, is er niet. Dat werd net alaangegeven. In onze optiek zijn de meeste bewoners, woningzoeken-den, eigenaren en de samenleving gebaat bij meer dynamiek op dewoningmarkt. Samen met experts en professionals in het veld zijn erin vijf bijeenkomsten circa twintig oplossingsrichtingen benoemd, dieallemaal serieuze aandacht behoeven. Hieruit zijn er voor dit artikelzes geselecteerd. Deze zijn het meest kansrijk om nader te onderzoe-ken, verder uit te werken, mee te experimenteren en om gewoon tegaan doen. De overige oplossingsrichtingen lagen te ver buiten hetsysteem of hadden beperkt draagvlak bij de betrokken experts.1. Periodieke passendheidstoetsDit houdt in bijvoorbeeld jaarlijks of driejaarlijks het inkomen toetsen(sterk gestegen of juist gedaald), de huishoudensituatie (geboortes?)of het gebruiksgemak (zorgbehoefte). Volgens de geraadpleegde des-kundigen is het periodiek toetsen van de passendheid de meest kans-rijke oplossingsrichting. Toetsing gebeurt nu alleen bij het onderteke-nen van het huurcontract. In Ierland en Belgi? worden de huren jaar-lijks verhoogd als de inkomens stijgen of naar beneden bijgesteld alsze dalen. In Belgi? gebeurt dit bij grote inkomensschommelingen zelfstussentijds. Passendheid gaat ook over ruimtelijke scheefheid, bijvoor-beeld een groot gezin in een klein huis of andersom. Met een periodie-ke toets wordt beoordeeld of een huishouden nog wel in de juistewoning woont en of die nog wel voldoet aan de persoonlijke behoef-ten. Een passendheidstoets kan op verschillende manieren en momen-ten plaatsvinden; in een persoonlijk gesprek, per post, mail of via defiscus. Toetsen kan jaarlijks of om de drie of vijf jaar. In nieuwe wetge-ving wordt inmiddels een periodieke inkomenstoetsing om de vijf jaarvoorgesteld.2. Tijdelijke huurcontractenDeze oplossingsrichting is voor mensen die dat willen, vaak met eentijdelijk woonperspectief. Nieuwe bewoners kunnen kiezen uit wach-ten of ondertussen al ergens wonen; `wonen terwijl je wacht'. Hoeweltijdelijke verhuur al in beperkte mate mogelijk is (campuscontracten),is tijdelijke huur gebruikelijker in het buitenland, vooral in de particu-liere huursector. In Nederland is wetgeving in de maak om tijdelijkecontracten uit te breiden naar jongeren, starters en andere specialedoelgroepen. Voor hen betekent tijdelijk huren een groter aanbod aanhuurwoningen, omdat woningen sneller beschikbaar komen of door-dat verhuurders woningen aanbieden voor verhuur die anders zoudenleegstaan. De woning komt na enige jaren weer opnieuw beschikbaar.Nederlandse voorstellen voor tijdelijke huurcontracten richten zichvooral op mobiele groepen; mensen die meestal toch niet lang op eenplek blijven wonen. Voorbereidend op nieuwe wetgeving is het wel-licht handig om eerst te experimenteren met tijdelijke huurcontrac-ten, waarbij oog is voor aantal en type woningen, de verschillendedoelgroepen en de periode na een tijdelijk huurcontract.De kern van het huidige verdeelsysteem is eenactieve opstelling van een woningzoekende3. Samen in ??n huisEr komen steeds meer kleine huishoudens. Waarom zijn er niet meermogelijkheden om die samen in ??n huis te laten wonen, ? la studen-tenhuis of `friends contract'? Het Nederlandse systeem is sterk gerichtop zelfstandige huisvesting, terwijl het aantal kleine huishoudensgroeit. Dat zien we bijvoorbeeld terug in de realisatie van studenten-huisvesting; de meeste studenteneenheden die de laatste tien jaar zijnopgeleverd, zijn zelfstandig met eigen keukentje, wc, douche en voor-deur. Door de huurtoeslag ervaren bewoners niet dat deze wooneenhe-den veel duurder zijn dan onzelfstandige. Aan de andere kant wonenveel jongeren, studenten en starters samen in ??n huis, zoals inAmsterdam via de friends contracten. Waarom zouden we niet meerdergelijke samenwoonconstructies bevorderen? Het advies luidt daar-om: onderzoek kansen en belemmeringen om meer mensen (jongeren,starters, vergunninghouders) te laten samenwonen in ??n huis.4. Tijdelijke bewoning van leeg vastgoedSteeds meer panden komen leeg, terwijl steeds meer mensen zoekennaar een huis. Transformatie kan, maar is soms net een stap te ver.Herbestemming kan ook tijdelijk. Platform31 voert dit jaar een stimule-ringsprogramma uit om samen met negen steden leegstaand vastgoedtijdelijk en meer flexibel te gebruiken als woonruimte. Met tijdelijkehuurcontracten en een eenvoudige verbouwing is op korte termijn veelmogelijk. Juridisch, planologisch, financieel, technisch; voor veel prak-tische belemmeringen bestaan inmiddels handzame oplossingen. Opbasis van de Crisis- en herstelwet en de Leegstandswet kan meer dan demeeste betrokkenen (gemeenten en vastgoedeigenaren) beseffen.5. Actieve bemiddelingVeel mensen zijn goed in staat een (andere) woning te zoeken, maarsommigen niet. Die laatsten, bijvoorbeeld ouderen, blijven dan langzitten in een steeds minder geschikt huis. Een goed gesprek kan hel-pen. En vervolgens vereist het maatwerk en een soepel gebruik van hetwoonruimteverdeelsysteem. De kern van het huidige verdeelsysteemis een actieve opstelling van een woningzoekende. Je moet zelf je bestTijdelijkebewoningvanleegstaandvastgoedbiedtkansenvoordegroeiendegroepmensenopzoeknaareenwoning.Foto:CorporatieNL13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 NOVEMBER 2015ANALYSEdoen, inschrijven en reageren op vrijkomend aanbod. Soms werkt ditechter niet. Niet alle (aspirant) huurders kunnen rationeel denken ofhebben weinig kans als ze te weinig wachttijd hebben. Nieuwe huur-ders wachten nodeloos lang en reageren niet op de eigenlijk voor henmeest geschikte woningen; zittende huurders verhuizen niet naar deeigenlijk voor hen meest geschikte woningen. Hier kan actief maat-werk helpen. Nu al experimenteren enkele corporaties met doorstro-mingscoaches en seniorenmakelaars. Wat kunnen verhuurders actiefdoen om passendheid te bevorderen?6. Fiscale stimulans particuliere huurmarktDeze laatste oplossingsrichting gaat in op de particuliere huurmarkt.Op dit moment gaat veel aandacht uit naar de grote beleggers, terwijlkleine (particuliere) spaarders worden vergeten. In buurlanden krijgtdie groep een fiscale stimulans. Als alternatief voor een laagrentendespaarrekening investeert de spaarder in een woning. Dat biedt per-spectieven. In Frankrijk functioneert een opmerkelijk systeem om par-ticuliere investeringen in woningverhuur te stimuleren. Door belas-tingvoordelen worden jaarlijks 40.000-70.000 extra woningengebouwd met geld van kleine particuliere spaarders. Een verkenningvan een vergelijkbaar fiscaal beleid voor Nederland lijkt zinvol. Dit zoukunnen resulteren in meer investeringen door kleine investeerders innieuwbouw van particuliere huurwoningen. Een interessante variantis het toespitsen op herbestemming van leeg vastgoed of verduurza-mingsmaatregelen.TOT SLOTAanpassingen van het woningmarktsysteem gaan mondjesmaat. Inhet onderzoek is gezocht naar oplossingsrichtingen voor meer bewe-ging, die zonder rigoureuze wijzigingen kunnen worden ingevoerd.Zes mogelijkheden voor meer beweging op de woningmarkt zijn opge-somd, maar er werden er meer genoemd, zij het minder vaak. Zoals:woningruil versoepelen, huren differenti?ren naar regio, hospitaver-huur nieuw leven inblazen en voorzien in meer tijdelijke wooneenhe-den. Allemaal mogelijkheden voor meer dynamiek, zonder het helesysteem overhoop te gooien. Want de dynamiek op de woningmarktblijft ver achter bij de voortdurende veranderende aanpassingen in desamenleving. Dat is niet goed voor bewoners en woningzoekenden,voor mogelijkheden van steden en regio's en niet voor de BVNederland als geheel. De samenleving is gebaat bij een dynamischewoningmarkt.Literatuur1 Smit, H., Wassenberg, F., De gebouwde stad. Boekdeel in De stad kennen, destad maken, (Hafkamp, W., Koffijberg, J., Rutjens, T., Teisman, G., eds.),Platform31, Den Haag, 2015.2 Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (2015), Wonen in verandering,over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid. Den Haag, 2015.3 Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J., Flexibilisering van de woningmarkt: les-sen uit het buitenland. OTB, TU Delft, 2014.4 Buys, A., Kromhout, S., Bakker, W., Berkhout, P., Meer beweging op de woning-markt. Rapport voor Corpovenista, Rigo, Amsterdam, 2014.5 Nienhuis, B., Kansrijke aanpassingen van de huurregulering. StagerapportPlatform31, faculteit Bouwkunde, TU Delft, 2015.Meerdoorstromingenmeerverhuizingenbetekenendatmeerwoningenbeschikbaarkomenvoormeermensen.