6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015VRIJE SECTOR VEROVERTLANGZAAM MAAR ZEKER POSITIEOP HUURWONINGMARKTACHTERGRONDDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMSHHet kan verkeren. In zijn prognose voor 2014 richtteNederlands grootste woningbelegger Syntrus AchmeaReal Estate & Finance (portefeuille: 30.000 woningen,totale waarde 5 miljard) het vizier nadrukkelijk op devrijehuursector. "De Nederlandse markt van beleggers-huurwoningen is door politieke en (sociaal)economische ontwikkelin-gen in een structureel ander vaarwater terechtgekomen. Het aantalgeliberaliseerde huurwoningen zal daarom in de komende jaren snelgroeien. De ingezette transitie naar een meer marktconforme huur-markt zal in stappen plaatsvinden en soms met (politieke) overgangs-problemen gepaard gaan. Echter is het eindbeeld van de geliberaliseer-de huurwoningmarkt in het middensegment (huurniveau van 700tot 1000) zeer positief, zowel wat betreft huurgroei als waardeont-wikkeling." Maar al een jaar later werden de plannen bijgesteld. Waarde beleggingsstrategie eerst nog werd gericht op "de overname vancorporatiebezit in vooral wijken met gemengd bezit", ligt de nadrukvoor dit jaar op "kansen die intensief samenwerken met woningcorpo-raties opleveren". De reden wordt in de bijgevoegde sterkte-zwakte-analyse aangegeven. Tegenover het sterke punt dat er een "relatiefbeperkt aantal beschikbare middeldure huurwoningen in deNederlandse woningvoorraad" voorhanden is en er dus volop ruimte isvoor uitbreiding van het aanbod , staat als zwakte vermeld de "beperk-te hoeveelheid beschikbare woningen om nu in te investeren".VEEL GELD BESCHIKBAARDat wordt bevestigd door onderzoek van vastgoedadviseur CapitalValue. Daaruit blijkt dat net als voorgaande jaren ook in 2015 veel par-ticulier en institutioneel geld beschikbaar is voor de bouw van nieuweDe vrijehuursector in Nederland is voor private investeerders een uiterst interessant segment. Dat wordtdoor zowel binnen- als buitenlandse partijen erkend. Toch wil de vaart er maar niet inkomen. Gemeentenen huurdersorganisaties stribbelen tegen en woningcorporaties zijn en blijven terughoudend om hun teliberaliseren huurwoningen te verkopen. Ook zaken als de verhuurdersheffing, de huurprijsregeling en hetrecent gesloten sociaal huurakkoord voor de gereguleerde huurwoningen, werken niet bepaald mee. Komtdat wel goed?7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015ACHTERGROND(Artistimpression:Tangramarchitecten)en de aankoop van bestaande huurwoningen. Volgens Capital Valuehebben de Nederlandse pensioenfondsen een bedrag van meer dan 1,5 miljard beschikbaar voor nieuwbouw, terwijl Nederlandse parti-culiere beleggers ruim 1 miljard willen uittrekken voor de aankoopvan bestaande woningen. Buitenlandse partijen leggen daar nog eenscirca 3 miljard bovenop. "Niet eerder was er zo veel kapitaal beschik-baar voor investeringen in huurwoningen", aldus Capital Value. Echtermag worden betwijfeld of dat geld allemaal tot besteding zal komen."De afgelopen jaren bleek dat een deel van het beschikbare bedrag vanNederlandse pensioenfondsen niet is ge?nvesteerd bij gebrek aan vol-doende product. Deze investeerders zijn de belangrijkste aanjager opde nieuwbouw huurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3500-4000woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa 650 miljoenbeschikbaar kapitaal niet aangewend." Het adviesbureau acht het `nietwaarschijnlijk' dat het beschikbare kapitaal voor 2015 wel in zijngeheel kan worden aangewend. "De bouwsector en gemeenten focus-sen zich te veel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weeraantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen vangemeenten en marktpartijen, de geprognosticeerde bouwopgave van40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8000woningen op jaarbasis) over vijf jaar wordt behaald."HOUDING VAN WONINGCORPORATIESHet gebrek aan te koop staande huurwoningen heeft veel, zo niet alleste maken met de houding van de woningcorporaties. Zij verkopen hunwoningen liever aan hun huurders dan aan particuliere of institutio-nele investeerders, zo blijkt ook uit de eerste editie van de `Staat van deWoningmarkt', een jaarlijks te verschijnen uitgave van het ministerievan BZK waarin alle onderzoeksgegevens over de Nederlandse woning-markt zijn gebundeld. "Het aanbod van corporaties nam sinds begindeze eeuw af, particuliere verhuurders boden meer woningen aan. Destijging komt vooral voor rekening van kleinere verhuurders, waaron-der particuliere personen. Het aanbod van institutionele beleggersgroeide niet. Sinds 2005 hebben corporaties 139.876 huurwoningenverkocht, waarvan 3% aan beleggers. Het overgrote deel van de huur-woningen wordt verkocht aan zittende bewoners."Volgens Aedes, vereniging van woningcorporaties, is verkoop slechtseen van de middelen om de noodzakelijke inkomsten te genererenvoor de financiering van de verhuurdersheffing. Een woordvoerder:"Wij hebben geen oordeel over de mate waarin de verkoop van corpo-ratiewoningen kan fungeren als basis voor een nieuw middensegmentin de particuliere huursector. Evenmin hebben wij zicht op de vraag ofcorporaties daarin terughoudend zijn of niet. Corporaties maken huneigen keuzen."GESCHIKTE KANDIDATENAnders wordt het als die keuze er niet is, zoals in het geval van Vestiaen het Wooninvesteringsfonds (WIF). Daar klopten diverse buiten-landse partijen aan om delen van het bezit over te nemen, nadat op deNederlandse markt geen geschikte kandidaten waren te vinden. DeDuitse investeringsmaatschappij Patrizia meldde zich voor 5500woningen van Vestia, als opmaat voor een beoogde investering van intotaal 2 miljard in de Nederlandse woningmarkt. De Britse vastgoed-belegger Round Hill Capital bleek in de markt voor ruim 4000 wonin-gen van het WIF en verklaarde in het Financieele Dagblad een porte-feuille van in totaal circa 10.000 woningen te willen opbouwen. Aedesis voorstander van die transacties, maar om andere redenen dan dat departiculiere huursector een impuls krijgt. "In dit geval vinden wij hetWeinig beleidmakende vriendenVan de 600.000 particuliere huurwoningen heeft circa tweeder-de deel een huur onder de liberalisatiegrens van 710,68. Derest valt onder de vrijesectorhuur. In vergelijking met anderewesterse landen zijn de particuliere en vrije (geliberaliseerde)huursector klein en de sociale huursector groot. Het feit dat departiculiere huursector in Nederland nog maar 9% van de totalewoningvoorraad uitmaakt, is het gevolg van de politieke keuzeom de koopsector en de sociale huursector actief te steunen. "Departiculiere huursector had weinig beleidmakende vrienden", zowordt gesteld in het rapport `Kansen voor de particuliere huurin Nederland', geschreven door Frank Wassenberg en MariekeJonker-Verkaart van Platform31. In het rapport staan diverseaanbevelingen om de positie van die huursector te versterken enzo de werking van de woningmarkt te verbeteren. Zo zoudengemeenten en beleggers beter bekend moeten raken met elkaar,moeten zij zich niet blindstaren op toplocaties in het geliberali-seerde deel van de huursector en zouden gemeenten regelluwelocaties moeten kunnen aanwijzen waar de huurprijsregels totop zekere hoogte buiten werking worden gesteld. Op die manierworden beleggers ook verleid om woningen te bouwen in hetgereguleerde deel van de particuliere huursector, waar nu deverhuurdersheffing nog een te groot obstakel voor vormt. Hetrapport `Kansen voor de particuliere huur in Nederland' is tedownloaden via www.platform31.nl.8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015een goede zaak als deze woningen tegen een goede prijs worden ver-kocht, omdat op die manier ook een saneringsbijdrage van de sectorals geheel wordt voorkomen." Het verzet kwam dan ook vooral uit dehoek van gemeenten en huurdersorganisaties. Gemeenten als DenBosch, Arnhem, Leusden, Aalten en Dongen tekenden bezwaar aan,omdat het volgens de verantwoordelijke wethouders woningen betref-fen die tot de kernvoorraad van de sociale huursector behoren."De ingezette transitie naar een meer markt-conforme huurmarkt zal in stappen plaatsvindenen soms met (politieke) overgangsproblemengepaard gaan"WINSTMAXIMALISATIEHuurdersorganisaties maken vooral bezwaar omdat zij vrezen voor depositie van hun leden na de overname. Beleidsmedewerker ErikMaassen van de Nederlandse Woonbond: "En dat is ook niet zo gek.Want een buitenlandse belegger investeert in woningen voor winst-maximalisatie en niet om zich sterk te maken voor sociale huisvesting.Gevreesd moet worden voor hogere huren, minder inspraak en slech-ter onderhoud. Bovendien zijn ze lastiger aanspreekbaar als er proble-men zijn." Maassen wijst in dat verband op negatieve ervaringen in hetbuitenland. "In Berlijn zijn ook grote delen van de sociale woningvoor-raad overgenomen door Britse hedgefondsen. Vervolgens werden dehuurders met zeer forse verhogingen van de huurprijzen geconfron-teerd en werden de woningen totaal niet meer onderhouden." Watvoor de buitenlandse partijen geldt, geldt volgens hem ook voor bin-nenlandse investeerders; of het nu particuliere of institutionele beleg-gers zijn. "Ze gaan allemaal voor winstmaximalisatie en bieden huur-ders veel minder inspraak dan zij bij woningcorporaties hebben." Hetverzet van de vereniging van institutionele beleggers in Nederland(IVBN) tegen het sociaal huurakkoord dat de Woonbond en Aedes metelkaar sloten en dat uitgaat van een gematigde huurverhoging vanmaximaal 1% boven inflatie, is wat hem betreft veelzeggend. "Datmaakt in ??n keer duidelijk waar het de beleggers om gaat. En dat isniet betaalbaar huren."HOOGSTE BODMinister Blok legde eind oktober 2014 in een brief aan de Tweede Kameral uit waarom hij desondanks akkoord is met de verkoop van meer dan4100 woningen aan de Duitse investeerder Patrizia: het was simpelweghet hoogste bod. "Vestia heeft de verkoop expliciet onder de aandachtgebracht van lokale woningcorporaties. Ik stel vast dat niet in allegemeenten ook sprake is geweest van een bod van andere toegelateninstellingen. Waar dat wel het geval is, is veelal sprake van een (aanzien-lijk) lager bod dan dat van Patrizia. Gegeven het feit dat er sprake is vangenoemd groot financieel probleem bij Vestia, acht ik het redelijk om indie situatie voorrang te geven aan verkoop aan Patrizia boven een ver-koop aan een andere toegelaten instelling." Angst voor een rigide huur-prijsbeleid heeft de bewindsman niet. "Ook een niet-toegelaten instel-ling dient zich te houden aan de huurwetgeving." En dat Patrizia na aan-koop van het bezit de boel weer snel zal doorverkopen, acht Blok nietaannemelijk. "Het is mogelijk dat Patrizia na de verkoop gaat uitpon-den, doch ik stel vast dat op voorhand is aangegeven dat er een beleg-gersmotief schuilt achter de beoogde aankoop, door hen geformuleerdals een buy and hold strategie."GENOEG POTENTIE VRIJE SECTORMede daarom juicht directeur Frank van Blokland van IVBN de komstvan buitenlandse partijen op de Nederlandse huurmarkt toe. "Wij vin-den het alleen maar fijn dat ze er zijn. Natuurlijk betekent het concur-rentie voor onze leden. Maar de vrijehuursector is in potentie gigantischen biedt ruimte genoeg aan iedereen." Hij is er niet bang voor dat deACHTERGRONDOmgekeerd bidbookIVBN is gekomen met een `omgekeerd bidbook', als onderleggervoor het overleg met gemeenten, woningcorporaties en project-ontwikkelaars over de realisatie van woningen in de vrijehuur-sector. Directeur Van Blokland: "Partijen moeten nog wennenaan elkaar. Zo stellen bijvoorbeeld gemeenten weliswaar steedsmeer locaties beschikbaar, maar koppelen zij daar nog een veelte hoge grondprijs aan. Met dit bidbook willen we laten zien watbeleggers willen en kunnen en ook hoe ze denken. Tevens gevenwe voorbeelden van projecten die onze leden hebben gereali-seerd." Volgens IVBN hanteren beleggers de volgende randvoor-waarden voor hun investeringen in de vrijehuursector:- Locatie: `bewezen' plekken met een goed voorzieningenniveau;- Aantal woningen: minimaal 25 tot maximaal 250 vrijesector-huurwoningen en incidenteel meer;- Huurprijssegment: tussen de 711 en 1000;- Huurwoning: kwalitatief hoogwaardig;- Proces: helder en transparant;- Overig gemeentelijk beleid: geen beperkingen aan vrijehuur-sector;- Passende grondprijzen.Meer informatie: www.ivbn.nl. NieuwbouwprojectCentr?eindenieuwewijkParkstad,KopvanZuid,Rotterdam(Artistimpression:Juliontwerpenadvies)9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 SEPTEMBER 2015huursector door dit type investeerders als een cash cow zal wordengebruikt. "Er zijn op dit moment geen cowboys op de markt. De partijendie nu de Nederlandse huurmarkt betreden gaan goed om met zowelhun bezit als hun huurders. En zo hoort het ook. Corporaties moetenhun woningen uitsluitend verkopen aan betrouwbare partijen."Dat gezegd hebbende, vindt Van Blokland wel degelijk dat de ontwik-keling van een volwassen vrijehuursector achterblijft bij de verwach-tingen. "De herziene Woningwet voorziet erin dat de woningcorpora-ties in hun woningportefeuille een duidelijke knip maken tussenDAEB en niet-DAEB. Onze verwachting was dat daardoor 600.000 teliberaliseren huurwoningen van de in totaal 2,3 miljoen corporatiewo-ningen geleidelijk op de vrije markt zouden komen. Maar de realiteit isdat er tot op heden bar weinig geliberaliseerd of te liberaliseren corpo-ratiebezit voor overname wordt aangeboden." De hoop is nog steedsaanwezig dat er uiteindelijk wel een stroom op gang komt. VanBlokland: "Voor corporaties is de grote vraag voor het komende jaarwat zij met het te liberaliseren deel van het bezit moeten gaan doen.Gaan ze de huur blijvend onder de grens van 710 houden of wordener delen van verkocht? En zo ja, aan wie? Daar moeten corporatiessamen met gemeenten een besluit over nemen. Wij hopen dat als derust is wedergekeerd, er toch nog een groot aantal corporatiewonin-gen aan onze leden wordt verkocht." Voorwaarde is wel dat de gemeen-ten niet gaan dwarsliggen. "Veel grote gemeenten maken inmiddelsduidelijk dat zij vinden dat de sociale woningvoorraad niet kleinermag worden. Met uitzondering van Utrecht, die daar iets genuanceer-der in staat, geven de grote steden in de Randstad de corporaties ver-moedelijk weinig ruimte om de te liberaliseren woningen in het vrijesegment onder te brengen. Daar zie je dus dat er op gemeentelijkniveau andere beslissingen worden genomen dan de intentie van deminister is."NIEUWBOUW IN DE LIFTNaast verkoop is nieuwbouw het tweede instrument waarmee deomvang van de particuliere huursector kan worden vergroot. "En daargaat het gelukkig ontzettend goed mee", aldus Van Blokland. "Het pro-ces van grondaankoop tot realisatie duurt vaak jaren, maar nu al is tenminste een verdubbeling van de nieuwbouwaantallen die institutione-le beleggers realiseren, te constateren. Het lijkt op het eerste gezichtniet zo veel. We zaten op een productie van 1500 woningen per jaar,vorig jaar op 3500 woningen. Voor 2015 verwachten we bijna 5000woningen te kunnen opleveren. Voor de periode 2015-2018 staanmomenteel bijna 13.000 woningen in de planning, waarvan 1300 stu-dentenwoningen. Gezien de fase waarin we verkeren, is dat heel goed.Op een totaal van 135.000 huurwoningen van institutionele beleggers,ligt de productie relatief gezien een stuk hoger dan de 25.000 tot30.000 woningen die corporaties jaarlijks bijbouwen. Zij hebbenimmers ruim 2,3 miljoen woningen in portefeuille.""Er zijn op dit moment geen cowboys op de markt.De partijen die nu de Nederlandse huurmarktbetreden, gaan goed om met bezit en huurders"Gemeenten lijken de vrije sector ook echt te hebben ontdekt. "Zij zijnactief bezig beleggers over te halen om in de vrijehuursector te investe-ren. Ook gemeenten zien dit segment als een belangrijke toevoeging aande stedelijke woningmarkt. Alleen mogen de woningen niet uit het cor-poratiebezit komen." Als brancheorganisatie wil IVBN daarom graagsamen met gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties in overlegtreden om te bezien hoe de vrijehuursector zijn steentje kan bijdragen."Wij zoeken in toenemende mate de samenwerking. De tijd van de grotestrijd, bijvoorbeeld tegen het ongelijke speelveld, is voorbij. We komennu in een andere verhouding tot elkaar te staan, in het besef dat er metname op binnenstedelijke locaties veel meer mogelijkheden zijn ominstitutionele beleggers erbij te betrekken. Zeker nu woningcorporatieszich wel twee keer moeten afvragen of zij die vrijesectorwoningen nogwel willen en mogen bouwen."Van Blokland vertrouwt erop dat er langs die weg uiteindelijk wel dege-lijk een substanti?le particuliere huursector tot stand kan wordengebracht op de Nederlandse woningmarkt. "Vrijwel alle leden van IVBNzijn flink bezig met nieuwbouw. Zo realiseert een van onze leden inAmsterdam een project van uitsluitend geliberaliseerde huurwoningen.De wachtlijst daarvoor is tien keer langer dan het aantal woningen datze er kunnen bouwen. De vrijehuursector voorziet dus zeer zeker in eengrote behoefte. Alleen groeit zij helaas niet met honderdduizendenwoningen tegelijk, maar met duizenden woningen per jaar."ACHTERGRONDNieuwewoonwijkEmerald,AmsterdamZuidoost(Artistimpression:SteenhuisBukmanArchitecten)