22THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR ANDR? THOMSENDe huidige sociale huursectoris de resultante van anderhalveeeuw maatschappelijke strijd enoverheidsbeleid. In zijn proefschrift beschrijft WouterBeekers (2012) hoe een ooit op emancipatie gerichtevolksbeweging uiteindelijk is uitgemond in een semipublieke vast-goedsector die nog maar in weinig verschilt van de commerci?le con-currentie en zijn draagvlak in politiek en samenleving goeddeels heeftverspeeld.Nu de sector onder druk van beperkende maatregelen van Brussel,forse heffingen van het rijk en een parlementaire enqu?te begint tekraken, worden van verschillende kanten opinies geventileerd overwaar het met de sociale huursector heen moet. Opvallend is dat dediscussie vooral gaat over instituties, markten en beleidssystemen envooral gevoerd wordt vanuit de status quo en de gevestigde belangenin vastgoedsector en overheid. De vraag of de huidige sociale huur-sector wel aan de behoeften van deze en de komende tijd beant-woordt - en vooral hoe de belangen en de behoeften van de bewonershet beste gediend kunnen worden - komt onvoldoende aan bod. Endat is raar, want vanuit het huidige perspectief naar een meer op zelf-redzaamheid en minder op overheidssteun gerichte samenleving, isde sociale huursector een paternalistisch anachronisme.In plaats van mede op het belang en het welzijn van de bewonersgerichte instituties zijn woningcorporaties steeds meer grootschaligevastgoedbedrijven geworden die nu - net als in veel andere landen - inde marge van armenzorg en maatschappelijk werk dreigen te belan-den, met al of niet daarnaast een marktgerichte verdienpoot. Hoewelde omvang van de Nederlandse sociale huursector vooralsnog grootgenoeg is om het risico op marginalisatie tot ziek-zwak-en-nooddruftigte beperken, zal de scheiding tussen wel of geen keuzevrijheid onge-twijfeld toenemen. En dat is wel degelijk een re?el risico.Om dat te voorkomen moeten corporaties opnieuw uitgevonden wor-den. Op zich kan veel van de huidige sociale verhuur ook door com-merci?le verhuurders geleverd worden; in de praktijk gebeurt dat ook.Maar voor de toegelaten instelling van de toekomst moet de lat hoger.De enorme opgave om de bestaande woningvoorraad te beheren, aante passen en duurzamer te maken kan niet zonder echte deelnamevan de bewoners.In plaats van woningverhuur als doel op zich moet de sociale huursec-tor zich omvormen tot vraaggerichte faciliteerder van betaalbare huis-vesting op basis van keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners. Datkan vari?ren van een andere manier van werk en organisatie en voor-zichtige experimenten met co?peratieve beheervormen tot een partici-patiemodel waarin volgens Adri Duivesteijn (2013) de huidige huurdersde werkelijke aandeelhouders worden van het wonen en dat op ter-mijn leidt tot een zichzelf organiserende samenleving.Keuzevrijheid als grondslagNog ziet zo lang geleden vormde keuzevrijheid het breed gesteundeleitmotif van het volkshuisvestingsbeleid (Remkes, 2001), maar daarbleef het bij; concrete implementatie in het beleid vond niet plaats. Tenonrechte, want keuzevrijheid is bepalend voor de positie van consumen-ten, op de woningmarkt middels de `exit' en als bewoner middels`voice' (Hirschman 1970). Keuzevrijheid kan niet los gezien worden vanzeggenschap en het universele recht op zelfbeschikking. Zeggenschapbetreft de mate waarin bewoners invloed kunnen uitoefenen op deeigen woonsituatie. Zelfbeschikking en keuzevrijheid zijn essenti?levoorwaarden voor geluk en tevredenheid, zowel in het algemeen(Vermea 2009), als voor de mate waarin bewoners hun woning enwoonomgeving waarderen en zich daarvoor verantwoordelijk voelen(Blokland 2009). Leefbaarheidsproblemen ontstaan vooral waar dievoorwaarden niet aanwezig zijn. Participatie in het beheer is een middelom de keuzevrijheid en de zeggenschap van bewoners te vergroten.Bezien vanuit de bewoner kan participatie in de eigen woonsituatieverdeeld worden in drie hoofdaspecten: participatie in het risico, parti-cipatie in het beheer en de mate van collectiviteit. Uitgezet op 3 assenop een schaal van minimaal tot maximaal levert dit 6 beheeropties:minimaal: maximaal:X. RISICO: geen risico risicodragendY. BEHEER: ontzorgd zelfwerkzaamheidZ. COLLECTIVITEIT: individueel collectiefVraaggericht en betaalbaar:de sociale huursectorop de schopAls de huidige sociale huursector niet bestond, zouden we het dan zo willen uitvinden?Dat valt zeer te betwijfelen.23THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014Elk optie kent eigen voor- en nadelen en ook onderlinge voorwaarden:X. Risicoparticipatie omvat de mate waarin de bewoner financieel/economisch risico draagt, hetgeen normaliter verbonden is met demate van invloed en zeggenschap: geen risico betekent ook geeninvloed, maximaal risico maximale zeggenschap. (PM: hoewel voor dehand liggend wordt hier met opzet niet over huur of koop gesproken).Y. Beheerparticipatie omvat de mate waarin de bewoner deelneemt inhet beheer, en ook dit is verbonden met invloed en keuzevrijheid: pas-sief ontzorgd is nu de standaard met minimale keuzeruimte; hoe meerzelfwerkzaam hoe meer keuzevrijheid.Z. Collectiviteit omvat de mate waarin er rechten aan een collectiefvan bewoners zijn toebedeeld; en dus met de mate waarin al of nietcollectief risico, invloed en zeggenschap worden gedeeld.Gecombineerd levert dit een 8-tal mogelijke beheervormen op:A. Platte verhuur:Dit is de huidige situatie, standaard bij commerci?le verhuurders enook bij de meeste woningcorporaties: geen risico maar ook geen zeg-genschap; minimale zorg voor beheer en onderhoud maar ook minima-le keuzevrijheid; huurders hebben een individuele relatie met de ver-huurder, omgekeerd gelden aanvullend collectieve rechten en plichten.Het vrijwaren van alle risico's en zorg (full lease) is echter bepaald nietgratis. Door het niet ge-bruiken van de betrokkenheid en de zelfred-zaamheid van de bewoners blijft een aanzienlijk kwaliteitverhogend enwoonlastenverlagend potentieel ongebruikt.A'. Dochtercorporatie:Goeddeels vergelijkbaar met A, maar een collectief van huurders verhuurteen complex woningen als zelfstandige rechtspersoon in onderhuur.Onderhoud en beheer blijven traditioneel bij een woningcorporatie. Dedochter heeft wel meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen.B. Aandeelhouderschap:Dit was ooit - al of niet co?peratief - de grondslag van veel woning-bouwverenigingen, maar is al vele decennia niet meer toegestaan. Deuit de wederopbouw stammende redenen voor dit verbod zijn nauwe-lijks meer relevant, terwijl het aandeelhouderschap belangrijke voorde-len heeft wat betreft bezitsvorming, waardecreatie, betrokkenheid enzeggenschap. Het aandeelhouderschap kan betrekking hebben op deindividuele woning en/of de woningcorporatie. Het kan verworvenworden in de vorm van (geleidelijke) huurkoop of (directe) inkoop.Mogelijk nadeel van dat laatste is de financi?le drempel. Onderhouden beheer blijven traditioneel bij een woningcorporatie.B'. VvE / Woonco?peratie:In gebieden met sociale koop (zoals Koopgarant) zijn de laatste jarenvormen van gemengd beheer ontstaan waarbij huurders samen metkopers een VvE vormen. Als alle bewoners collectief risicodragend zijnligt een co?peratieve vorm voor de hand, hetzij als zelfstandige een-heid binnen een woningcorporatie, hetzij als zelfstandige rechtsper-soon met inkoop van beheer en onderhoudsdiensten.C. Zelfbeheer / Klushuizen:Het onder het motto `liever kopen dan slopen' in eigen beheer opknap-pen van woningen, zoals al jaren geleden in de stadsvernieuwing inAlkmaar en Dordrecht toegepast en de laatste jaren in onder andereRotterdam zijn een aantrekkelijke vorm van bewonerszelfbeheer. Ookis als variant tussen B en C aandeelhouderschap denkbaar. Voordelenzijn naast als genoemd bij B de keuzevrijheid, lagere woonlasten en degrote voldoening van zelfwerkzaamheid.C'. CPO / Collectief zelfbeheer:Als C. meerdere woningen omvat ligt collectief particulier opdrachtge-verschap voor de hand. Maar ook meer algemeen kan CPO bij renova-ties, herontwikkeling of op initiatief van een bewonerscollectief opge-zet worden. Of als alternatief voor verkoop van niet-DAEB-bezit aan demarktsector. Ook hierbij ligt een VvE of co?peratieve vorm van aan-deelhouderschap voor de hand.D. Zelfzorg:Bewoners kunnen de uitvoering van dagelijks beheer en onderhoudgeheel of gedeeltelijk voor hun rekening nemen. Deze vorm van zelf-zorg heeft van oudsher een slechte naam vanwege het gebruik om inoude verkrottende stadswijken een gebrek aan onderhoud te compen-seren met een lage huur. Daar staat tegenover dat zelfwerkzaamheidal lang op beperkte schaal gebeurt bij gemeenschappelijke voorzienin-gen, als trappenhuizen in portiekflats, binnenterreinen en groenvoor-zieningen. En hoe logisch is geheel verzorgd professioneel onderhoudaan de woning van een werkloze bouwvakker? Mits goed geregeld engewaarborgd kunnen vormen van zelfwerkzaamheid de woonlastenvan bewoners en beheerlasten van verhuurders verlagen en bijdragenaan een groter gedeeld woongenot.D'. Zelfzorgcollectief:Hoewel zelfzorg per woning geregeld kan worden ligt het - zowel van-uit effici?nt woningbeheer als vanuit schaalvoordeel van de bewoners- meer voor de hand om het collectief op complexniveau te regelen.Aan de slagDe gepresenteerde opties geven slechts een richting. Ze zijn echter geenvan allen alleen zomaar uit de duim gezogen, ze bestaan allemaal nu al.Met opzet is de discussie kopen of huren buiten beschouwing gelaten;plat individueel eigendom ontbreekt en alle vormen zijn realiseerbaar ineen relatie met het instituut woningcorporatie. En dat is maar goed ook,want zonder hard en snel te investeren in de gepresenteerde vernieu-wingsopties heeft de huidige sociale huursector geen toekomst.LiteratuurBeekers, W. (2012). Het bewoonbare land; Geschiedenis van de volkshuis-ves-tingsbeweging in Nederland. Amsterdam, Boom.Blokland, T. (2009). Oog voor elkaar; Veiligheidsbeleving en sociale controle in degrote stad. Amsterdam, Amsterdam University Press.Duivesteijn, A. (2013). De Woonco?peratie: Op weg naar een zichzelf organiserendesamenleving. Gemeente Almere.Hirschman, A. O. (1970). Exit, voice, and loyalty: Responses to decline in firms, orga-nizations, and states. Harvard University Press. Vol. 25.Remkes, J. W. (2001). Nota Mensen, wensen, wonen. Den Haag, Tweede Kamerstuk 27559.Vermea, P. (2009). Happiness, freedom and control. Journal of Economic Behaviour& Organisation. 71 146-161;