14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ACHTERGRONDDOOR SJOERD ZEELENBERG, RIGOWie een sociale huurwoning zoekt heeft geduld nodig? uitzonderingen daargelaten. Omdat de vraag hetaanbod vrijwel overal ruimschoots overtreft, zijn rij-en van woningzoekenden ontstaan. Hoe langer je alswoningzoekende staat ingeschreven(`in de wachtrijstaat'), hoe groter je kans op een woning. Ondanks de groeiende popu-lariteit van andere verdeelprincipes in de afgelopen jaren (zoals lotingen direct te huur) is wachten op je beurt op veel plekken het credo. Enheb je eenmaal een woning gevonden, dan begin je vaak weer op nul.Woningruil is ??n van de weinige manieren om een andere socialehuurwoning te vinden zonder eerst inschrijftijd of woonduur op tebouwen. Bij woningruil wisselen twee huishoudens van (huur)woning,omdat de `andere' woning beter past bij hun woonwensen of situatie.Het klassieke voorbeeld is iemand die vanwege werk of studie naar eenandere stad verhuist en van woning ruilt met iemand die juist detegengestelde beweging wil maken. Maar op korte afstand kunnenwoningkenmerken (zoals aantal kamers, grootte, ligging) net zo goedeen reden zijn om van woning te willen ruilen. Woningruil is ? in theo-rie tenminste ? een prima manier om de bestaande voorraad doelmati-VOOR WONINGRUIL KIES JEALLEEN ALS JE WOONSITUATIEOOK ECHT VERBETERTWoningruil is een onderschoven kindje in hethuurbeleid en de woonruimteverdeling. Tenonrechte, want woningruil kan bijdragen aan debeweging in en de doelmatigere benutting vande voorraad. De eerste voorwaarde is datruilkandidaten elkaar beter weten te vinden. Datis ??n van de belangrijkste uitkomsten vanrecent onderzoek naar woningruil en deervaringen van ruilwoningzoekenden.Bijverhuizendenkjemeteenaanhetenevoorhetanderehuisverruilen,maarhetverplaatsenvaneenheelhuisisnatuurlijknetzogoedverhuizen(FotoBertJanssen/HollandseHoogte)15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ger te benutten. Beide partijen gaan er immers op vooruit en gaan pas-sender wonen; anders zou de ruil niet plaatsvinden.AANDACHT VOOR WONINGRUILToch lijken woningzoekenden maar weinig gebruik te maken vanwoningruil. En bij beleidsmakers is er nauwelijks aandacht voor ruil-woningzoekenden. Dat laatste blijkt ook wel uit de plek die woningruilheeft op de meeste internetpagina's van woonruimteverdeelsystemen.Een snelle blik op de vele online verdeelsystemen leert dat het actueleaanbod prominent en aantrekkelijk op de voorpagina's staat. Wil jevan woning ruilen of informatie over woningruil, dan is het zoekengeblazen. Met vaak als resultaat de boodschap dat je zelf een ruilpart-ner moet vinden ? vergezeld van een bonte verzameling regels en voor-waarden.Kortom, de aandacht voor woningruil is beperkt en over woningruil ismaar weinig bekend. Hoe vaak komt woningruil voor? Wie zijn dieruilwoningzoekenden? Waarom willen ze van woning ruilen en tegenwelke belemmeringen lopen zij aan? Welke kansen biedt woningruil ineen woningmarkt waarop de druk al maar toeneemt? En hoe kunnencorporaties en gemeenten woningruil dan stimuleren?Deze vragen stelden de gemeente Amsterdam en hoofdstedelijkewoningcorporaties in 2013 . RIGO zocht naar de antwoorden. Dit dedenwe door de omvang en aard van woningruil in Amsterdam in kaart tebrengen en de ervaringen van corporaties te bundelen. Daarnaastvroegen we ? voor zover wij weten voor het eerst ? bijna 800 ruilwo-ningzoekenden naar hun beweegredenen en ervaringen. In dit artikelvatten we de hoogtepunten van het onderzoek samen .In het vervolg van dit artikel gaan we achtereenvolgens in op deomvang en aard van woningruil in Amsterdam de afgelopen jaren, deervaringen en motieven van ruilwoningzoekenden, de overwegingenen kanttekeningen van de kant van de Amsterdamse woningcorpora-ties en ? tot slot ? de toekomst voor woningruil.WONINGRUIL IN AMSTERDAMTot eind 2012 verleende de gemeente Amsterdam huisvestingsvergun-ningen voor alle gereguleerde huurwoningen. Sinds 1 januari 2013 isvoor woningen van woningcorporaties geen huisvestingsvergunningmeer benodigd. In de registraties van de gemeente zijn ook de muta-ties terug te vinden waarbij sprake was van woningruil.In de periode 2007 ? 2012 zijn in Amsterdam ruim 2.000 woningen totACHTERGROND0255075100125150175200CorporatieParticuliere verhuurder41% 42%24%82%47%12%32%42%18%18%37%6%27%11%18%5%29%5%41%11%53%0%25%50%75%100%1 of 2kamers3 kamers 4 of 5kamers1 of 2kamers3 kamers 4 of 5kamersvoor woningruil na woningruil4 of meer personen3 personen2 personen1 persoonACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014161616de huurtoeslaggrens van bewoner veranderd via woningruil (figuur 1).Veruit de meeste geruilde huurwoningen zijn corporatiewoningen(ongeveer 4 van de 5). Vanaf 2011 is een duidelijke daling van het aantalgeruilde woningen zichtbaar, bij zowel woningen van corporaties alsvan particuliere verhuurders. In 2012, het laatste volledige meetjaar,kregen zo'n 170 woningen in Amsterdam via woningruil een nieuwebewoner.Dat klinkt als niet veel voor een stad als Amsterdam. Ter vergelijking:in 2012 werden iets meer dan 6.000 sociale huurwoningen opnieuwverhuurd . Maar aan de andere kant zijn de aantallen ook niet verwaar-loosbaar. De teruglopende dynamiek op de Amsterdamse woning-markt gaat gepaard met een daling van het aantal woningruilen. Hetaantal woningruilen daalt echter wel meer dan de daling van het aan-tal mutaties in het algemeen. Dat is logisch: er gaan bij woningruilimmers altijd 2 verhuizingen niet door als 1 huishouden afhaakt.De meeste woningzoekenden die via woningruil een woning inAmsterdam bemachtigd hebben, woonden daarvoor ook al inAmsterdam. E?n op de drie woningruilers kwam van buiten degemeente, van wie de meeste nieuwkomers uit de StadsregioAmsterdam of provincie Noord-Holland kwamen. Woningruil blijktzich vooral in de stadsdelen binnen de ring af te spelen: de stadsdelenWest, Zuid en Oost zijn populair. Uit de geregistreerde gegevens valtook op te maken dat in alle stadsdelen het eigen stadsdeel favoriet isbij woningruilers; gemiddeld genomen komt de helft van de woning-ruilers uit het betreffende stadsdeel. Daarna volgt het naastgelegenstadsdeel. Woningruil vindt over het algemeen dus over korte afstandplaats ? overigens net als andere verhuizingen in de huursector.De woningruilers zijn in de meerderheid kleine huishoudens in deleeftijd van 25 ? 45 jaar. Ze bewoonden voor de ruil tot stand kwam degoedkopere en kleine woningcategorie?n.PASSENDER WONEN?Het ligt voor de hand dat huishoudens die van woning ruilen passen-der gaan wonen; anders zou de ruil immers niet aantrekkelijk zijn.Maar is dat ook zo? Op basis van de verleende huisvestingsvergunnin-gen valt hierover niet veel te zeggen, omdat dit niet werd geregis-treerd. Gelukkig beschikten twee Amsterdamse corporaties over speci-fieke gegevens over woningruil . Hieruit blijkt dat er na de woning-ruil een veel sterkere relatie is tussen het aantal kamers van de woningen het aantal personen van het huishouden dan v??r de ruil (zie figuur2). Met andere woorden: de nieuwe huurder past (qua huishoudeng-rootte) veel beter bij de woning dan de oude huurder. Als gevolg vande woningruil worden de corporatiewoningen dus doelmatigergebruikt.RUILWONINGZOEKENDEN AAN HET WOORDTot voor kort was er weinig tot niets bekend over de ervaringen vanruilwoningzoekenden, mede omdat het niet eenvoudig is deze groepte benaderen. De makers van de nieuwe woningruilwebsite huurwo-ningruil.nl boden in dit verband uitkomst. Zij beschikten over eenomvangrijk bestand aan belangstellenden die zich voor de websitehebben aangemeld en dus van woning zouden willen ruilen ? overal inhet land. Onder deze groep is een online enqu?te uitgezet.Eind september 2013 was deze enqu?te zo'n 780 keer ingevuld. Dezeruilwoningzoekenden blijken in meerderheid kleine huishoudens meteen smalle beurs (twee derde zegt een netto maandinkomen te hebbentot 1.500). Ze zijn bovendien jong, zeker in vergelijking met `gewone'woningzoekenden: ruim de helft van de ruilwoningzoekenden is jon-ger dan 45 jaar en slechts ??n op de tien is 60 jaar of ouder.HOE ZOEKEN ZIJ?De respondenten hebben zich aangemeld voor huurwoningruil.nl enzoeken dus sowieso via internet naar een andere woning. Sites alsdewoningruiler.nl, woningruilnet.nl, woningruil.nl, maar ookMarktplaats of Facebook worden veelvuldig gebruikt. Daarnaast blij-ken de `oude' vormen van communicatie nog steeds populair: briefjesin supermarkten, hulp van kennissen, advertenties in lokale kranten.Ruilwoningzoekenden grijpen kennelijk alle mogelijke manieren aanom tot een ruil te komen.MOTIEVEN EN ERVARINGENIn de enqu?te is natuurlijk gevraagd naar de reden om via woningruilte zoeken. Uit de antwoorden blijkt dat woningruil een strategie is dievooral wordt toegepast door woningzoekenden die (nog) onvoldoendewoon- of inschrijfduur hebben opgebouwd om via de reguliere wegeen woning te vinden. Woningruil is ??n van de manieren om hunkans op het vinden van nieuwe woning te vergroten.Omdat zij al een woning hebben, verhuizen de ruilwoningzoekendenalleen als ze allebei hun woonsituatie kunnen verbeteren. Het blijktniet makkelijk een ruilpartner te vinden waarbij de ruil voor beide par-tijen een verbetering vormt. Vaak gaat woningruil niet door, omdatFiguur 1 Goedgekeurde aanvragen voor woningruil in Amsterdam, naar eigendom van dewoningbron: gemeente Amsterdam, bewerking RIGOFiguur 2 Woningbezetting van geruilde corporatiewoningen voor en na de woningruil(n=60, periode 2011-2013)bron: Stadgenoot en Ymere, bewerking RIGO17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ACHTERGROND??n van de partijen er onvoldoende op vooruit gaat. Dat kan te makenhebben met de woning, maar ook met de buurt, de ligging of persoon-lijke omstandigheden, zo blijkt uit de online enqu?te.Het vinden van een ruilpartner is dus niet gemakkelijk. Pas als eengeschikte ruilpartner is gevonden, krijgen ruilwoningzoekenden temaken met de voorwaarden die verhuurders stellen aan woningruil. Datis meestal het moment dat het eerste contact met de corporatie plaats-vindt over de woningruil en de nieuwe (geharmoniseerde) huurprijsbekend wordt. Veel van de respondenten (ruim twee derde) zeggenbekend te zijn met de voorwaarden en de nieuwe huurprijs. Toch ketsenveel ruilpogingen juist hierop nog af ? afgaande op hun antwoorden. Dehuurprijs, die vaak als gevolg van harmonisatie hoger is dan verwacht,en de inkomensnorm die volgt uit de Europese staatssteunbeschikking,gooien vaak roet in het eten volgens de ge?nqu?teerden.CORPORATIES: AFWACHTENDE HOUDINGIn het kader van het onderzoek is gesproken met een aantal verhuur-ders en huurdersvertegenwoordigers. Op beleidsmatig niveau wordtde meerwaarde van woningruil erkend door alle betrokken partijen .Tegelijkertijd is het instrument woningruil omstreden. In de praktijknemen corporaties een afwachtende houding aan ten aanzien vanwoningruil. Die afwachtende houding heeft te maken met drie zaken.? In de eerste plaats de signalen van oneigenlijk gebruik of fraude bijwoningruil. Het komt geregeld voor dat kort na woningruil ??n vande nieuwe contracten wordt opgezegd. Ook gebeurt het dat op naamvan ??n van de aanvragers recentelijk een koopakte is geregistreerd.In die gevallen wordt woningruil gebruikt om nog snel een bevriendhuishouden aan een betere woning te helpen. Oneigenlijk gebruikof fraude ondermijnen de steun voor woningruil.? In de tweede plaats blijkt de huurharmonisatie een groot punt vandiscussie; het gaat dan om de nieuwe huurprijzen na woningruil. Deverhuurders behandelen woningruil bij voorkeur als regulieremutaties, compleet met mutatieonderhoud en een geharmoniseerdehuurprijs. Hierdoor komen ruilwoningzoekenden voor onaangena-me verrassingen te staan als blijkt dat de nieuwe huurprijzen veelhoger zijn dan de oude. Hierop zouden veel ruilen stranden.Vanuit de optiek van de huurder zijn er duidelijke argumenten omhuurmatiging bij woningruil toe te passen: het is immers een unie-ke uitruil die alleen via woningruil kan plaatsvinden en bovendienwordt de voorraad er beter door benut. Vanuit corporatiezijde is erjuist reden om huurmatiging niet toe te passen. De woningruiler isimmers al bevoorrecht (omdat hij veelal al een sociale huurwoningheeft) en omzeilt via woningruil de wachtlijsten. Richting anderewoningzoekenden is huurmatiging bij woningruil dan simpelwegniet eerlijk.? In de derde plaats blijken corporaties zorgen te hebben over `inde-plaatsstelling'. Indeplaatsstelling betekent dat nieuwe huurders eenbestaand huurcontact overnemen, zonder dat de inhoud van datcontract verandert. Sommige ruilwoningzoekenden beroepen zichop indeplaatsstelling ? soms met succes na tussenkomst van eenrechter. Dit maakt huurharmonisatie niet mogelijk, maar leidt erbovendien toe dat huurder en verhuurder met verouderde huurcon-tracten blijven werken, terwijl een eigentijds huurcontract in hetvoordeel van beide partijen is. De verhuurders zien indeplaatsstel-ling niet als het juiste instrument voor woningruil.De discussie over huurharmonisatie, het risico van oneigenlijkgebruik en de zorgen over indeplaatsstelling gaan in de praktijkgepaard met een lage prioriteit op de werkvloer. Hoewel dit niet directblijkt uit het onderzoek, is het aannemelijk dat de afwachtende hou-ding van corporaties belemmerend werkt voor de ruilkandidaten.TOEKOMST VOOR WONINGRUILNatuurlijk zijn de uitkomsten uit het Amsterdamse onderzoek nietzonder meer van toepassingen op andere woningmarktgebieden.Bovendien roepen ze op hun beurt nieuwe vragen op. Wanneer vormteen hogere huurprijs bijvoorbeeld een belemmering en wanneer niet?Zouden de ruilkandidaten zonder woningruil inderdaad niet zijn ver-huisd en is er dus sprake van extra verhuisbewegingen? Welke harmo-nisatiewinsten realiseren corporaties bij woningruil en welk deel hier-van kunnen zij `laten liggen', met als argument dat beperkte harmoni-satiewinst nog altijd meer is dan niets? En hoe kunnen kandidatenelkaar makkelijker vinden, voorzien van volledige informatie over bij-voorbeeld de nieuwe huurprijs? De antwoorden weten we nog nietallemaal, maar dat neemt niet weg dat het onderzoek een aantal zakenduidelijk heeft gemaakt.Zo blijkt uit het onderzoek dat ruilwoningzoekenden eigenlijk helegewone woningzoekenden zijn. Het klassieke beeld van woningruil alsmanier om een woning in een andere stad te vinden in verband meteen nieuwe baan of opleiding, gaat in deze tijd niet meer op.Ruilwoningzoekenden gebruiken woningruil als alternatief voor de(lange) wachtlijsten, maar verhuizen alleen als ze hun woonsituatieecht kunnen verbeteren.Het vinden van een ruilpartner blijkt een hele opgave. Het valt nietmee iemand te vinden waarbij de ruil voor beide partijen een verbete-ring is. En heb je eenmaal beet, dan werken de regels niet mee. Deinkomensgrens van 34.678 (2014), de geharmoniseerde huurprijs (dieveel hoger is dan werd aangenomen) en de afwachtende houding bijcorporaties vormen serieuze belemmeringen.Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek bespreken decorporaties en gemeente Amsterdam de mogelijkheden om woning-ruil te stimuleren. Het is de moeite waard te proberen die belemme-ringen te slechten ? niet alleen in Amsterdam. Bijvoorbeeld door dekans op oneigenlijk gebruik te verkleinen, ervoor te zorgen dat ruilwo-ningzoekenden elkaar makkelijker kunnen vinden en maatwerk in hethuurprijsbeleid mogelijk te maken. Het stimuleren van woningruilpast immers in de zoektocht naar (klantgerichte) maatwerkoplossin-gen voor specifieke groepen woningzoekenden. Oplossingen die bij-dragen aan meer beweging in en een betere benutting van de socialevoorraad.Noten1 Dit in het kader van het Woonmanifest Amsterdam 2012: de gezamenlijke zoek-tocht naar mogelijkheden om meer beweging te krijgen op de Amsterdamsewoningmarkt. Zie ook `Geef meer ruimte oor lokale impulsen op de woning-markt', door F. Ossel en N. Koers in tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2014-1.2 Het volledige onderzoeksrapport, getiteld `Jouw huis, mijn huis', is te vinden opwww.rigo.nl.3 Verhuringen via de media van WoningNet en bemiddelingen. Zie de rapportagewoonruimteverdeling 2012 Stadsregio Amsterdam, te vinden via www.afwc.nl.4 Veelgenoemde en plausibele verklaringen daarvoor zijn de invoering van de90%-toewijzingsnorm (in 2011), de stagnerende nieuwbouwproductie en destijgende huurprijzen bij mutatie.5 In totaal ging het om geregistreerde gegevens van 60 toegekende aanvragenvoor woningruil van Stadgenoot en Ymere in de periode 2011 ? begin 2013.6 Huurwoningruil.nl wordt naar verwachting in de loop van 2014 gelanceerd alsnieuw platform voor ruilwoningzoekenden in Nederland.7 Gesproken is met de corporaties Ymere, Eigen Haard en Stadgenoot en met deHuurdersvereniging Amsterdam en een bemiddelaar in de particuliere huur-sector.