TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING1Jaargang 22 ? Maart 2016De staat van deNederlandse woningmarktDISRUPTIEVEONTWIKKELINGEN INHET WONENDE HAAGSE POLITIEKIN DE HAAGSEPRAKTIJKDE ENGELSEPARTICULIEREHUURSECTOR RUKT OPGa naar www.tvvnet.nl enmaak kennis met het online archiefHet archief omvat alle edities van Tijdschrift voor Volkshuisvesting en Stedebouw(1920-1995) en Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (1995-heden).Vernieuwd vakblad1920 - 1935 1936 - 1959 1960 - 1992 1993 - 1995 1996 - 2009 2010 - 2015www.tvvnet.nl met o.a. het online archief1996 - 2009www.tvvnet.nl met o.a. het online archiefwww.tvvnet.nl met o.a. het online archiefTIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING1Jaargang 22 ? Maart 2016De staat van deNederlandse woningmarktDISRUPTIEVEONTWIKKELINGEN INHET WONENDE HAAGSE POLITIEKIN DE HAAGSEPRAKTIJKDE ENGELSEPARTICULIEREHUURSECTOR RUKT OP3? Maart 2016Omslagfoto: Evamarije Smit04 redactioneelGame Changer?Anne-Jo Visser05 achtergrondDe staat van de Nederlandse woningmarktEric Harms10 achtergrondEen kwestie van kiezenJudith van El en Gerben Helleman15 columnDe nieuwe realiteit van de woningmarktWim de Leeuw16 Hoe woont Nederland?Mens- en milieuvriendelijk woonwerkerf `t HeemFleur Reijngoudt18 achtergrondWaar hebben ouderen sociaal contact?Pauline van den Berg, Aloys Borgers, Astrid Kemperman en Boy de Kleijn24 AchtergrondHuisvesting arbeidsmigranten: een zorg van iedereen?!Tineke Lupi en Anne-Jo Visser28 Recensie proefschriftSelective mobility, segregation and neighbourhood effectsJeanet Kullberg30 achtergrondDisruptieve ontwikkelingen in het wonenHugo Priemus38 Uit de praktijkCorporatiehotelRobert Dingemans41 achtergrondDe wedergeboorte van de Engelse particuliere huursectorKees Dol en Richard Ronald46 De mening vanZachte landing van de krimpJeannette DekkerINHOUDSOPGAVE7241433Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt vijf keer per jaar.UitgaveAeneas Media, Veemarktkade 8 (De Gruyterfabriek),5222 AE 's-Hertogenbosch, T 073 2051010,www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgeverEvamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 073 2051021RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Andr? Buys, MariettaHaffner, Martijn de Jong-Tennekes, Jan Kammeyer,Jeanet Kullberg, Manon van Middelkoop, KeimpeReitsma, Gerrit van Vegchel, Anne-Jo VisserRedactie onderzoeksdossiersManuel Aalbers, Gideon Bolt, Andr? Buys (voorzitter),Kees van der Flier, Marietta HaffnerEindredactieImago, Fleur ReijngoudtCo?rdinatieRobert Dingemans, Anneroos NigtenLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 073 2051010Abonnementen 2016Jaarabonnement: 130,- (compleet), 95,- (digitaal), 46,- (studenten). Losse edities 22,50 (printeditie), 12,50 (digitale editie), bestellen vialezersservice@aeneas.nl.Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt eentoeslag voor extra porto. Abonnementen lopen voor??n jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan.Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatumtelefonisch, 073 2051010AdvertentieverkoopAeneas Media, Aebele Kluwer, Ae.Kluwer@aeneas.nl,T 073 2051011Vormgeving en opmaakImago Mediabuilders, AmersfoortVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elek-tronisch opgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs vantekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezondenbrieven en/of makers van beeldmateriaal wordengeacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee inte stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactieter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgavemag worden overgenomen zonder toestemming vande uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordtbesteed aan de inhoud van het blad, zijn redactieen uitgever van Tijdschrift voor de Volkshuisvestingniet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aardook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerdop de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnenrechthebbenden van gebruiktbeeldmateriaal wordenachterhaald. Belanghebbendenkunnen contact opnemen metde uitgever.ISSN 1382-4112REDACTIONEEL4 ? RedactioneelHet Nederlands woonlandschap verandert. De grotevraag is welke game changers het echte verschil gaanmaken op hoe mijn kinderen later zullen wonen. Alshet aan Hugo Priemus ligt, is ICT de grootste gamechanger deze eeuw. De toepassing van ICT mogelijk-heden heeft grote invloed op het leven in huis, maar ook op de helebouwindustrie. We kunnen het ons nu niet voorstellen, maar over vijfof tien jaar hebben we geen sleutel meer voor ons huis. Een irisscanlaat je binnen en meet ondertussen ook nog even je gezondheid op. Onshuis is een robot. Op afstand houden we zicht op inbrekers, maar ookop brandgevaar. En weten we ook of er noodsituaties zijn bij onzebejaarde ouders. Woningen komen enkel nog uit de 3D-computer. Dewaarschuwing die Priemus geeft is dat wij veel te weinig voorbereidzijn op deze disruptieve ontwikkelingen in het wonen. Priemus kijktdaarbij naar de mogelijkheden voor woning- en bouwsector, maar nietnaar de welvaartseffecten op langere termijn. Recent Amerikaansonderzoek van de invloedrijke econoom Robert Gordon1trekt de groteschaaleffecten van deze digitaliseringstransitie in twijfel. Als ICT aleen grote invloed gaat krijgen, dan betekent dat volgens Gordon nietdat de welvaart hiermee ook omhoog gaat.De mogelijkheden van ICT sijpelen nog maar beperkt binnen bij dehuiskamers van ouderen. Ouderen hebben op verschillende manierencontact, zo laten Pauline van den Berg, Astrid Kemperman, Boy deKleijn en Aloys Borgers zien. Naast de bekende plekken als de directewoonomgeving en de ontmoetingscentra, kan ICT gebruik en danvooral domotica in huis het verschil maken. Ouderen zitten massaal opeen tablet of smartphone. Dat die apparaten ook hun dagelijkse levenkunnen vergemakkelijken, lijkt nog beperkt door te dringen. De robotkan ons huishoudelijk werk overnemen en een ritje naar de dokter gaatvoortaan via skype.Een andere grote lijn die in veel bijdragen zit, is het verschil dat minis-ter Blok maakt. Zonder twijfel is hij een van de meest invloedrijkeministers van de afgelopen jaren. We waren al bijna weer vergeten dathet `normaal' was dat we elk jaar een nieuwe minister voor Wonen had-den. En zie dan maar eens invloed te hebben op wetten in het wonen.Blok heeft niet alleen de Woningwet naar de eindstreep gehaald, maarook zijn laatste wet (Doorstroming) is net door de Tweede Kamer. Devraag is of het verschil dat hij maakt, ook het gewenste effect is. Onzevaste correspondent Eric Harms betoogt dat er een parallel universumis en zet hier grote vraagtekens bij.In Den Haag laten Gerben Helleman en Judith van El zien wat dienieuwe werkelijkheid betekent voor Haagse corporaties. Niet alleen indeze bijdrage, maar ook uit twee columns blijken de steeds grotereregionale verschillen. In een aantal steden neemt de druk op de koop-woningmarkt weer bijzonder vormen aan van een nieuwe luchtbel,terwijl er in de randen van Nederland geen druk is. In Noord Frieslandkiest men voor maatwerk. Het illustreert heel goed het verschil in roltussen de particuliere beleggershuurmarkt en die van corporaties.Th?s Wonen blijft zolang de laatste bewoner er wil blijven wonen. Nietde markt, maar de huurder bepaalt waar sociale huur nodig is enmaakt dus het verschil.Hoe anders is dat in Engeland, waar de grote verkoop van sociale huur-woningen leidde tot The Great Housing Shame. Voormalige socialehuur ging royaal over de kop, zo geven Kees Dol en Richard Ronald aanin hun artikel. Een verschil waar wij hier in Nederland niet op zitten tewachten.Over een paar decennia weten we echt wat de grote game changer inhet wonen is geweest. Als nieuw redactielid zal ik een bijdrage leverenaan het op gang brengen van het debat van grote en kleine innovatiesin het wonen. Want na jaren economische crisis in het wonen en imagocrisis in de corporatiesector is de tijd rijp voor meer innovatie. ICT isnog een grotendeels onontgonnen terrein. We verkennen nog tebeperkt de mogelijkheden van ons huis als robot en de 3D-printer alshoofdleverancier voor de bouw. Maar ook de schaduwzijden van ICT,zoals datahacking, zijn in de volkshuisvesting nog nauwelijks onder-werp van debat. Ik nodig u namens de redactie uit om hieraan bij tedragen. Op zoek naar innovatie, goede voorbeelden en de schaduwzij-de van ICT in het wonen. Wie maakt het verschil? nGAME CHANGER?1 R. J. Gordon (2016), The rise and fall of American growth. Het U.S. standard ofliving since the civil war. Princeton University Press.5? Maart 2016HET GAAT GOED/SLECHT MET DENEDERLANDSE WONINGMARKT**) DOORHALEN WAT NIET VAN TOEPASSING ISACHTERGRONDFoto: Evamarije SmitVolgens minister Blok van Wonen gaat het de goede kant op met de woningmarkt. Deregelgeving is grotendeels op orde, de investeringsbereidheid onder marktpartijen neemttoe, het vertrouwen bij consumenten en financiers keert terug en ook de bouwproductiekomt weer op gang. Critici beweren juist het tegenovergestelde. Met zijn ingrepen heeftBlok het herstel nodeloos vertraagd, de corporatiesector lamgelegd, stagnatie in debouwproductie veroorzaakt, de doorstroming niet op gang gekregen en het wonen alleenmaar duurder gemaakt. En dan is het ook nog eens chaos rond de opvang en huisvesting vanvluchtelingen en statushouders. Welkom in het parallelle universum van het wonen.6 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMSHet zijn nog net geen superlatieven die in de Staat van dewoningmarkt ? Jaarrapportage 2015 worden gebruikt om hetklimaat op de Nederlandse woningmarkt te typeren. Maarhet aantal plussen dat minister Blok in oktober te meldenhad is opmerkelijk hoog. Of het nu gaat over de omzet vanbouwbedrijven en architectenbureaus, het aantal gerealiseerde woningenen ingediende bouwvergunningen, of over de bereidheid van private par-tijen om te investeren in het door de bewindsman warm aanbevolen com-merci?le marktsegment van de middeldure huur: op alle fronten staan deseinen op groen.In de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd. Datvertaalt zich in een `breed herstel', met een toegenomen aantal transactiesen stijgende koopprijzen. Weliswaar nam hierdoor de macro hypotheek-schuld in 2015 toe met 3 miljard euro, maar dit wordt op een totale schuldvan ruim 600 miljard door Blok getypeerd als een `beperkte stijging'. Diebovendien een belangrijk voordeel heeft: "Door de stijging van de woning-prijzen staan naar schatting 165.000 minder huishoudens onder water."Ook over de huursector heeft de minister louter goed nieuws te melden.Zelfs op het terrein van de betaalbaarheid: "In de gereguleerde huursectorkwam de huurstijging exclusief harmonisatie in 2015 lager uit dan in voor-gaande jaren: 2,0 procent tegenover 4,1 en 3,9 procent in respectievelijk 2013en 2014." Ondanks deze stijging ligt de betaalbaarheid nog alleszins op eenbetaalbaar niveau: "Bijna de helft van de corporatiewoningen wordt in 2015verhuurd voor een huurprijs tussen 50 en 70 procent van de maximalehuur."BeleidsdoelstellingenPas dit voorjaar stuurt minister Blok zijn rapportage over de Staat van deVolkshuisvesting naar de Tweede Kamer. Maar medio december 2015 werden alhet Sectorbeeld 2015 en de Rapportage Volkshuisvestelijke Prestaties gepubliceerd.Ook daaruit blijkt dat alles conform de beleidsdoelstellingen van dit kabinetverloopt. De voorraad sociale huurwoningen wordt kleiner, zij het inbeperkte mate van 2.422.400 wooneenheden begin 2014 tot 2.408.000 woon-eenheden eind 2014. En er worden meer corporatiewoningen verkocht danbijgebouwd. Het Sectorbeeld: "In 2014 werden bijna 23.000 woningen (waar-van: 17.000 aan particuliere huishoudens) verkocht. In 2013 waren dit nog16.680 verkochte woningen (waarvan 14.650 aan particuliere huishoudens).In 2014 stijgt de verkoopomzet in 2014 met 931 miljoen tot 3,2 miljard euro.De netto verkoopopbrengst (volkshuisvestelijke waarde) stijgt met 50 pro-cent ten opzichte van 2013 tot 1,5 miljard euro."De invoering van de verhuurderheffing en de met de nieuwe Woningwetdoorgevoerde beperking van het speelveld voor woningcorporaties hebbenniet geleid tot een aantasting van de solvabiliteit van woningcorporaties.Integendeel: de sector is er feitelijk alleen maar op vooruitgegaan, consta-teert de Autoriteit woningcorporaties. "De focus van corporaties (richt) zichmeer op de publieke taak. De kasstromen zijn door een effici?ntere bedrijfs-voering verbeterd en doelmatiger geworden. De omvang van de verliezen opde commerci?le activiteiten is verder teruggelopen. Hoewel de sterke groeivan de verhuurderheffing in 2014 de kasstromen drukt, blijven deze ruimvoldoende."Ook de vermogenspositie verbetert sterk, nu corporaties minder bouwen,meer verkopen en meer huurinkomsten genereren. "Het eigen vermogen opbasis van de markt- en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2014 metrespectievelijk 2,4 miljard en 1,4 miljard euro toegenomen. De marktsolva-biliteit komt hierdoor uit op 57,9 procent (2013: 57,4%) en de volkshuisveste-lijke op 33,0 procent (2013: 31,7%)."Op de rolIn 2016 staat een aantal wijzigingen op de rol die de financi?le positie van decorporaties nog behoorlijk kunnen be?nvloeden. De verhuurderheffingmoet bijvoorbeeld worden ge?valueerd, maar de kans is re?el dat deze vanaf2018 verder wordt verhoogd. Daar zullen de corporaties nu al in hun meerja-renbegroting rekening mee moeten houden.In vervolg op het door de Nederlandse Woonbond en Aedes Vereniging VanWoningcorporaties gesloten Sociaal Huurakkoord wordt naar verwachtingper 1 juli 2016 de huursombenadering ingevoerd. In combinatie met de ver-plichting uit de nieuwe Woningwet voor corporaties om 95 procent van hetwoningbezit passend toe te wijzen, betekent dit een forse beperking van demogelijkheden om de huren te verhogen. En dan is er nog de aangekondigdestructurele bezuiniging op de huurtoeslag van 230 miljoen euro vanaf 2017,die mogelijk ook op de corporaties zal worden afgewenteld.Desondanks is de Autoriteit woningcorporaties (Aw) positief over de toe-komst. "De financi?le positie blijft zich in de komende jaren goed ontwik-kelen. In het basisscenario uit de meerjarenverkenning blijven de kasratio'sen de vermogenspositie, zowel tegen volkshuisvestelijke als marktwaarde,uitkomen boven de normen die de Autoriteit woningcorporaties hanteert."Oplopend woningtekortGeen vuiltje aan de lucht, zou je denken. Maar niet iedereen is die meningtoegedaan. Zo wijst ABF Research in zijn Primos-prognose 2015 ? De toekom-stige ontwikkeling van bevolking en huishoudens op een oplopend woningte-kort. Door de toestroom van asielzoekers en een groter aantal statushouderskomt het totaal aantal inwoners hoger uit dan verwacht, namelijk op 17,75miljoen inwoners in 2030 tegenover 17,59 miljoen volgens de vorige prog-nose.ABF constateert: "Uit deze berekening komt naar voren dat er in de periode2014-2025 een uitbreidingsbehoefte is van 673.000 woningen. Verder laat deberekening zien dat er in 2014 een statistisch woningtekort is van 209.000woningen (2,8% van de voorraad). Dit tekort zou bij het nu aangehoudenbouwprogramma kunnen oplopen naar 276.000 in 2025 (3,4% van de voor-raad). Ter referentie: bij de Vinex-opgave is destijds uitgegaan van eenacceptabel woningtekort van 1,5 tot 2 procent. De nieuwe Primos-prognose2015 laat in vergelijking met de Primos-prognose 2013 tussen 2014 en 2025een grotere uitbreiding van de woningvoorraad (+116.000) zien, en tevenseen grotere toename van de woningbehoefte (+85.000). Ondanks het groterebouwprogramma neemt dus ook de woningbehoefte in de nieuwe Primos-prognose toe. Dit impliceert dat de spanning op de woningmarkt verder opkan gaan lopen, indien het bouwprogramma niet verder omhoog zou gaan."De kans daarop lijkt groot, nu woningcorporaties steeds minder geneigdzijn te investeren in nieuwbouw. Volkshuisvestingsdeskundige en emeritusIn de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd.Foto: Stijn Hazen (CC)7? Maart 2016hoogleraar Hugo Priemus wees daar begin december nog fijntjes op in eencolumn voor het Corporatieforum van Aedes. "In 2014 hebben de woning-corporaties gezamenlijk 17.900 huurwoningen gerealiseerd. In 2013 bouw-den de corporaties nog bijna 30.000 huurwoningen. Juist nu de vraag naarsociale huurwoningen sterk toeneemt, met name door de groei van hetaantal statushouders, exploderen de tekorten aan betaalbare huurwonin-gen."Het eind november gesloten Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zaldaarin weinig verandering kunnen brengen. In dat kader is afgesproken datcorporaties met steun van de overheid jaarlijks voor 14.000 asielzoekers meteen verblijfsvergunning extra semipermanente woningen mogen bijbou-wen. Priemus: "Nog even en corporaties krijgen te horen dat ze moetenophouden om gewone, degelijke sociale huurwoningen te bouwen en dat zehun geld vooral moeten besteden aan verbouwde gevangenissen, container-woningen en andere semipermanente noodwoningen op tijdelijke locaties.Door de verblijfsvergunning aan een termijn te binden, verhindert het kabi-net dat er van integratie van de statushouders iets terechtkomt. In menigopzicht schiet het kabinet zichzelf in de voet."Jammerlijk gefaaldVoorzitter Marc Calon van Aedes gaat zelfs nog verder: "Het beleid van Blokfaalt jammerlijk. Deze minister doet weliswaar voorkomen alsof alles vaneen leien dakje gaat, maar het tegendeel is eerder het geval. We krabbelen nupas op uit een dal dat door dit kabinet veel dieper is gemaakt dan op basisvan de economische malaise kon worden verwacht. En het einde van deellende is nog lang niet in zicht."Dat heeft alles te maken met de keuze die is gemaakt om ? tegen het adviesin van zo'n beetje iedere woningmarktdeskundige ? in te grijpen in dewoningmarkt en de corporatiesector terwijl er een heftige economische enfinanci?le crisis aan de gang was. Calon: "Vierenhalf jaar geleden lag er eenmooi en breed gedragen voorstel op tafel, ingediend door Aedes, deNederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis en makelaarsorganisatiesNVM, VBO en VastgoedPro: Wonen 4.0. Het was een totaalplan voor dewoningmarkt, met eigendomsneutraal woonbeleid als uitgangspunt. Metdaaraan toegevoegd het advies om pas in actie te komen na de crisis en veeltijd uit te trekken voor het invoeren van de maatregelen. Het kabinet vondzichzelf echter slimmer en greep nog tijdens de crisis in. Dat heeft desas-treuze gevolgen gehad."In de koopmarkt leidde het tot chaotische taferelen: kopers die zich terug-trokken, financiers die niet meer wilden financieren en eigenaren die dewaarde van hun woning enorm zagen dalen. "Het ineens beperken van dehypotheekrenteaftrek was een ongelofelijk domme ingreep op een totaalverkeerd moment. Heel veel huizen zijn juist daardoor onder water komente staan. Blok zegt nu dat hij hiermee succesvol is geweest en dat hij hetvertrouwen in de markt heeft hersteld. Maar hij verzuimt erbij te vermeldenhoeveel waarde hij daarmee voor zijn achterban heeft verbrand. Het is popu-listisch geklets van een politicus. De enige reden dat de huizenprijzen weerstijgen, is de lage rente in combinatie met het economisch herstel. Als derente gaat stijgen, zal het systeem nog net zo onhoudbaar blijken te zijn alsvoor de ingrepen van Blok het geval was."Scherp op de rem getraptOok de maatregelen in de huurmarkt hebben verkeerd uitgepakt. Waarwoningcorporaties ten tijde van de economische crisis de malaise in debouw nog enigszins zouden hebben kunnen verminderen, besloot Blok totinvoering van de verhuurderheffing en inperking van het werkterrein vande woningcorporaties door een splitsing aan te brengen in DAEB- en niet-DAEB-activiteiten.Corporatiewoningen in Geldermalsen. Foto: Anneroos Nigten8 ? Achtergrond"Toen de corporaties in 2013 te horen kregen dat zij per direct meer dan eenmiljard euro per jaar moesten ophoesten, en dat die heffing in 2019 zou kun-nen oplopen tot 2,1 miljard euro, werden zeer veel bouwplannen geschrapt.De corporaties hebben even massaal als scherp op de rem getrapt, want debusiness case klopte in veel gevallen niet meer. Daaroverheen kwam vervol-gens de oekaze dat corporaties geen samenwerkingsverbanden meer moch-ten aangaan met private partijen. Een gebouw realiseren waarvan een deelsociale huur en een deel commercieel is, kon vanaf dat moment niet meer.Ook daardoor is de bouwproductie teruggevallen. Op de top bouwden wij40.000 van de 80.000 woningen die jaarlijks nodig zijn. Vorig jaar bouwdenwe krap 18.000 woningen. En we verwachten dat dat aantal nog verder zalzakken, naar gemiddeld 15.000 woningen per jaar. Terwijl alle onderzoeks-bureaus zeggen: er moeten woningen bij."Een nieuwe woningnood ligt volgens Calon dan ook op de loer, door een veelte lage bouwproductie, een veel te hoge vraag en sterk oplopende wachttij-den. Hij benadrukt dat de instroom van asielzoekers daar niet de oorzaakvan is. "Laat je niet aanpraten dat het door de migranten komt. Dat is flau-wekul. Alleen al om de voorraad op peil te houden is een enorme bouwpro-ductie nodig. En die komt niet van de grond. Nu niet en, uitgaande van hethuidige beleid, ook niet in de toekomst. We mogen het deze regering verwij-ten dat zij heeft verzuimd het woningmarktbeleid te baseren op een gede-gen analyse van de woningmarkt. Hier zijn besluiten louter en alleen geno-men op basis van ideologie. De ratio heeft geen enkele rol gespeeld. En datleidt zelden tot iets goeds."Markt lost het opZoals het een goede liberaal betaamt, rekent Blok erop dat de markt hetuiteindelijk zal oplossen. Als de vraag en dus de kans op een hoger rende-ment toenemen, zullen particuliere partijen in actie komen, duurderewoningen bouwen en zo de doorstroming op gang brengen, is zijn gedach-te. Zeker als het scheefwonen in de sociale huursector via hogere huurprij-zen wordt bestreden.De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) is het metBlok eens dat de markt veel meer potentie heeft dan nu wordt benut."Institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars kunnen ?nwillen m??r investeren in vrije sector huurwoningen, maar kampen met eengroot gebrek aan geschikte locaties voor de ontwikkeling van extra vrijesector huur met huurprijzen tussen de 700 en 1000 euro."Zij hebben vooral behoefte aan `waardevaste' locaties, stelt IVBN. Doordatgemeenten meer geld kunnen verdienen aan grond onder koopwoningendan aan grond voor middeldure vrije sector huurwoningen komt de ontwik-keling van dat laatste segment niet of nauwelijks van de grond. De beleg-gersvereniging pleit boven alles voor samenwerking: "Samenwerking metgemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars is van essentieel belang.Alleen in samenwerking kan namelijk het best een mix van sociale huurdoor de corporatie, vrije sector huur door de belegger en koop door de ont-wikkelaar ontstaan."Daarnaast moet er meer werk worden gemaakt van het liberaliseren vancorporatiewoningen. Daarbij baseert IVBN zich op het rapport `Passendwonen' dat ABF Research heeft opgesteld op verzoek van de NederlandseWoonbond en Aedes. Volgens de beleggers blijkt hieruit klip-en-klaar datcirca 40 procent van het huidige bezit van woningcorporaties, oftewel circa1 miljoen woningen in de vrije sector, verhuurd kan worden. Feitelijk gaathet om circa 600.000 huurwoningen in de meer gespannen woningmark-ten. "Door die 600.000 huurwoningen toe te voegen aan de marktconformverhuurde vrije sector huurmarkt verdrievoudigt die markt."En dat is hard nodig, zo liet Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aande TU Delft recent weten via vakdagblad Cobouw. Nu maakt het aantal mid-deldure vrije sector huurwoningen nog slechts 5 procent van de markt uit.Volgens hem moet dat aandeel tot circa 20 procent toenemen om van eengezonde woningmarkt te kunnen spreken. nVorig jaar bouwden we krap 18.000 woningen. Foto: Marco Derksen (CC)9? Maart 2016Gebrek aan regie oorzaak van chaos rond opvang vluchtelingenDe vluchtelingenproblematiek zorgt voor chaotische taferelen. Niet inde laatste plaats op de woningmarkt, waar immers ook de inmiddelstoegelaten asielzoekers hun heil moeten vinden. En dat is een heleopgave in een markt die toch al onder grote druk staat. "De politiekmoet de regie in handen durven nemen."In het Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zijn corporaties,gemeenten en provincies daarom met het Rijk "extra huisvestingsca-paciteit" overeengekomen voor 14.000 vergunninghouders, "bovenopde bestaande woningvoorraad". Dit moet de doorstroming van inNederland toegelaten asielzoekers uit de opvangcentra bevorderen,en zo ruimte cre?ren in de asielzoekerscentra waar ze tot nog toebivakkeren.Ook krijgen de woningcorporaties ontheffing van het Besluit toegela-ten instellingen volkshuisvesting: zij mogen samenwerken met endiensten leveren aan commerci?le partijen, mits de samenwerking isgerelateerd aan de huisvesting van vergunninghouders. Ook dat moetmeer initiatieven helpen ontplooien.De vraag is of het meer zal zijn dan een druppel op de gloeiende plaat.Corn? Koppelaar van het internationaal opererende adviesbureauGlobal Habitat waagt dat in ieder geval te betwijfelen. Als consultantbegeleidt hij internationale samenwerkingsverbanden van Europesewoningverhuurders. Ook heeft Koppelaar een aantal gespreksgroepenvan tien tot vijftien corporaties uit Frankrijk, Itali?, Duitsland, Zweden,Nederland, Engeland, Ierland en Polen onder zijn hoede. Recent werdeen van deze groepsbijeenkomsten gewijd aan de vluchtelingenpro-blematiek.Overal hetzelfde"Nederland is echt geen uitzondering op de regel. Sterker nog: in feite ishet overal in Europa hetzelfde", aldus Koppelaar. "Er is een totaal gebrekaan regie. De landelijke politiek bepaalt op enig moment: we gaan eenx-aantal vluchtelingen opvangen. En verzuimt vervolgens na te denkenover de wijze waarop die opvang moet worden ingevuld. Dat laten zeliever over aan de lagere overheden en de verschillende partijen op dewoningmarkt. De paniek en chaos rond de asielzoekerscentra die hetbeeld in de media overheersen, zijn het gevolg van het gebrek aan regie.Als de politiek meer sturing zou hebben gegeven, was het allemaal veeleffectiever verlopen dan tot nog toe het geval is geweest."Ook in andere Europese lidstaten proberen woningcorporaties, somsmet de moed der wanhoop, noodopvang te regelen in leegstaandekantoren en andere tijdelijke huisvesting. "Maar iedereen realiseertzich dat dit op de langere termijn geen soelaas biedt. Het is een feit datal die mensen uiteindelijk ergens definitief zullen moeten wordengehuisvest. Daarom is het belangrijk niet de kop in het zand te stekenmaar parallel aan het treffen van tijdelijke voorzieningen te blijvenwerken aan een definitieve oplossing."Europees niveauZo bezien is het jammer dat er op Europees niveau niet zo concreetover de opvang van vluchtelingen wordt gesproken. "Alleen al inSpanje staan 400.000 woningen leeg. Ook in Oost-Duitsland is heel veelleegstand: daar zouden zo al een miljoen vluchtelingen kunnen wordenondergebracht. Maar dat gebeurt niet. Ook omdat de asielzoekers daarhelemaal niet naartoe willen. Die willen het liefst naar plekken waar debeste economische mogelijkheden zijn, en waar in ieder geval eenfinancieel vangnet is. Dat kun je ze niet kwalijk nemen, maar het legtwel extra druk op een toch al gespannen woningmarkt in een relatiefbeperkt aantal lidstaten."Als de Europese lidstaten hierin samen zouden optrekken, zou veelellende kunnen worden voorkomen, denkt Koppelaar. "Het mooist zouzijn: de mensen samen opvangen en verdelen over de diverse Europeselidstaten waar nog wel voldoende ruimte is. De kosten die je daarmeebespaart op het treffen van noodvoorzieningen kun je vervolgensinvesteren in het regelen van een financieel vangnet dat door heelEuropa hetzelfde is. Ik weet: dat is een brug te ver, maar het zou wel debeste oplossing zijn."VerhuurderheffingDe op een na beste oplossing richt zich op het niveau van de individu-ele lidstaten. "In Nederland zullen de corporaties weer meer ruimtemoeten krijgen om actief te worden voor de mensen die toch tot hunprimaire doelgroep gerekend mogen worden", aldus Koppelaar. "Het isduidelijk dat de verhuurderheffing de woningcorporaties danig heeftbeperkt in hun handelsvrijheid en investeringsvermogen. Zij zijn van denoodzaak doordrongen om in actie te komen, maar hebben daarvoorgewoonweg te weinig middelen tot hun beschikking. Dus ik zou zeg-gen: politiek, schaf als eerste die heffing nou maar eens af. Dan ont-staat er vanzelf weer ruimte om te investeren in woningbouw en innieuwe opvangmogelijkheden."Syrische vluchtelingen wachten op de trein in Wenen.Foto: Josh Zakary (CC)Opvanglocatie asielzoekers Ter Apel.Foto: Directie Voorlichting (CC)10 ? AchtergrondACHTERGRONDEEN KWESTIEVAN KIEZENDE HAAGSE POLITIEK IN DE HAAGSE PRAKTIJKDe Volkshuisvesting is volop in beweging. Een groot aantal aanpassingen inwetten, regels en beleid zorgt ervoor dat het speelveld en de financi?le conditiesvan corporaties zijn veranderd. Daar waar het Rijk, de landelijke politiek enbranche- en lobbyorganisaties zich vooral richten op algemene, landelijkecijfers, zie je op lokaal niveau grote verschillen ontstaan in de (on)mogelijkhedenom de volkshuisvestelijke opgaven op te pakken. In dit artikel een kijkje in dekeuken van een middelgrote corporatie uit Den Haag die continu zoekt naar dejuiste balans tussen kwantiteit, kwaliteit en betaalbaarheid.De Schilderswijk. Foto: Wilmar Dik11? Maart 2016DOOR GERBEN HELLEMAN, SENIOR BELEIDSMEDEWERKER, HAAG WONENJUDITH VAN EL, MANAGER BELEID, HAAG WONENWie bij een corporatie werkt, verveelt zich niet. In deafgelopen tijd is er een groot aantal wijzigingendoorgevoerd in wet- en regelgeving die zorgen voornieuwe procedures, beleidskaders en doorrekenin-gen. Denk hierbij aan: de verhuurdersheffing, nieu-we Woningwet, nieuwe Warmtewet, passendheidstoets, bevriezen liberali-satiegrens, aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), huur-sombenadering en het sociaal huurakkoord Aedes-Woonbond. Al dezemaatregelen hebben invloed op de bijdrage die corporaties kunnen leverenaan de maatschappelijke opgaven. En daarmee ook op de prestatieafsprakendie de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties met elkaar afsluiten.In dit artikel zoomen we in op de invloed van deze wijzigingen op de finan-ci?le huishouding van Haag Wonen. Een Haagse corporatie met 24.800 ver-huureenheden in onder andere de Schilderswijk, Den Haag Zuidwest,Zeeheldenkwartier en Mariahoeve. Met een voorraad die vooral bestaat uitmeergezinswoningen (95%) en relatief veel bezit van voor 1945 (15%) en uitde jaren tachtig (22%) en negentig (24%) van de vorige eeuw.Financi?le contextHaag Wonen heeft altijd al een vrij krappe financi?le situatie gekend alsgevolg van relatief lage huren en intensief beheer. De crisis op de woning-markt had dan ook direct nadelige gevolgen. Vanaf 2009 hebben we risico-volle nieuwbouwplannen stopgezet, koopwoningen in achtervang geno-men en verliezen op projectontwikkeling moeten nemen. In combinatie metde gestegen bedrijfslasten en de additionele activiteiten die we toepastentijdens de krachtwijkenaanpak1zorgde dit voor een ongezonde financi?lesituatie. Haag Wonen stelde daarom een verbeterplan op. Niet veel later ? in2012 ? kwam Haag Wonen onder toezicht te staan, omdat het vermogen teklein was om financi?le tegenvallers op te vangen. Wat zeker niet hielp, wasde invoering van de verhuurdersheffing en het betalen van saneringssteun.Om financieel weer gezond te worden, heeft Haag Wonen de afgelopen jarende volgende maatregelen doorgevoerd: verlaging van de bedrijfslasten (per-soneelsreductie en aanvullende bezuinigingen), vermindering van de leef-baarheidsuitgaven en het aanscherpen van het huurbeleid (huurverhogingen niet aftoppen). Daarnaast zijn we om te kunnen investeren verder gegaanmet het verkopen van woningen en hebben we een scherp onderhoudsbeleidontwikkeld.Nieuwe spelregelsHet volledig financieel herstel duurde langer dan verwacht. Op het momentdat we bijna weer in de groene cijfers kwamen, werden er nieuwe rijksmaat-regelen aangekondigd (huursombenadering, sociaal huurakkoord, pas-sendheidstoets, verhoging verhuurdersheffing, bevriezing liberalisatie-grens). Onderstaande tabel laat zien welk effect dit heeft op de bedrijfs-waarde van Haag Wonen2. Los van de discussie of je voor of tegen bent, kosthet huurakkoord ons bijvoorbeeld negen miljoen euro aan toekomstigehuurinkomsten. De verhuurdersheffing wordt mogelijk ook verhoogd, ter-wijl we dit jaar al ruim tien miljoen euro moesten overmaken aan de rijks-kas. Een bedrag dat, om een indruk te geven, gelijk staat aan zeventig nieuw-bouwwoningen, het grondig verbeteren van tweehonderd woningen, vijf-honderd woningen een beter energielabel geven of duizend huurders blijmaken met een nieuwe keuken, badkamer en toilet.Financi?le parametersHoe staat het dan nu met de financi?le mogelijkheden van Haag Wonen?Een belangrijke vraag die ons dagelijks bezighoudt, maar ook van belang isvoor onder andere de gemeente, die wil toetsen of wij, zoals in de Woningwetstaat aangegeven, "naar redelijkheid" bijdragen aan de Haagse opgaven.Hiervoor zijn verschillende financi?le parameters beschikbaar4. Bij HaagWonen levert dit een divers en vooral dynamisch beeld op. Vanwege eengezonde kasstroom scoren onze `Interest Coverage Ratio' (rentedekkings-graad) en `Debt Service Coverage Ratio' (aflossingsruimte) boven de lande-lijke normen.Aandachtspunt is het vermogen. In 2012 en 2013 zat Haag Wonen onder devastgestelde norm (> 20 procent) voor de solvabiliteit. Dankzij de uitge-voerde maatregelen uit het verbeterplan is deze nu 24 procent.Daarnaast was er een scheve verhouding tussen de waarde van het vastgoed(bedrijfswaarde) en de uitstaande leningen. Deze zogenaamde `Loan toValue' scoorde een aantal jaar rond de 80 procent, terwijl de norm voor-schrijft dat deze onder de 75 procent moet liggen. In de begroting 2014 zaghet er nog naar uit dat dit zou worden gehaald, maar door de genoemdeexterne maatregelen werd de prognose voor de komende jaren bij de begro-ting van 2015 toch weer negatief. Een corporatie zonder vet op de bottenvoelt namelijk iedere wijziging.In de begroting van 2016 is het (net) gelukt om ? bij de hier genoemde finan-ci?le parameters ? aan de goede kant van de score te komen. Dat is, zekervanuit financieel oogpunt, goed nieuws. Het heeft echter nog weiniginvloed op onze investeringscapaciteit, die nodig is voor nieuwbouw engroot onderhoud. We voldoen namelijk nog niet aan het zogenaamde `bor-gingsplafond'. Dit plafond bepaalt of je extra leningen mag sluiten bij hetDe, veelal in Den Haag, bedachte wet- en regelgeving heeft groteinvloed op het corporatiebeleid, ook in Den Haag zelf.Foto: Mike McGuff (CC)Tabel 1: Individuele effect van iedere afzonderlijke maatregel op de bedrijfswaardeten opzichte van de begroting 2015 (in miljoenen) Begroting2015Huur-akkoord(1% +inflatie)Passend-heids-toetsMogelijkeverhogingverhuurders-heffingAftoppen ivmprestatie-afspraken3Huur 2.189 2.180 2.176 2.189 2.185Verkoopopbrengsten 23 23 19 23 23Beheer -571 -571 -571 -571 -571Onderhoud -543 -543 -543 -543 -543Verhuurdersheffing -184 -184 -185 -228 -187Restwaarde 58 58 58 58 58Bedrijfswaarde 972 963 954 928 965Effect -9 -18 -44 -7Bron: Haag Wonen12 ? AchtergrondWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor onrendabele investerin-gen. Een vergelijkbare situatie is dat u bij een bank aanklopt voor een hypo-theek voor een nieuwe woning, maar dat de bank deze lening niet verstrektvanwege uw inkomen en de waarde van uw huidige huis.HuishoudboekjeOm deze cijfers iets concreter en inzichtelijker te maken, hebben we vooronze huurdersorganisaties en de gemeente(raad) bij de begroting 2015 eenhuishoudboekje gemaakt per woning per jaar. Dat laat zien dat er simpel-weg twee inkomstenbronnen zijn: huur en opbrengsten uit verkoop.De gemiddelde huurprijs ligt bij Haag Wonen op 508 euro per maand.Daarmee bedragen de huurinkomsten 6.100 euro per jaar per woning. Dit isinclusief de gematigde huur die we toepassen. Zouden we de markthuurvragen (lees: de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderings-stelsel) dan zou dit bedrag stijgen tot 7.400 euro. Anders gezegd: we vragen82 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Vooral bij de grote wonin-gen kiezen we regelmatig voor een streefhuur onder de 80 procent, en insommige wijken zelfs onder de 70 procent, om deze woningen betaalbaar tehouden. Deze bewust gederfde huurinkomsten zijn een van onze maat-schappelijke bijdragen aan het wonen.Aan de uitgavenkant is goed te zien dat een groot deel van onze uitgaven(rente, belasting, verzekeringen, heffingen) vaste bedragen zijn waar weweinig aan kunnen veranderen. Zo beslaat de verhuurders- en saneringshef-fing 11 procent van onze totale uitgaven.Omdat we geen geld kunnen lenen, worden de investeringen volledigbetaald uit de verkoop van woningen. Anders gezegd: eerst verkopen, danpas investeren.Tabel 2IN UITHuur 6.100 Rente 1.400Verkoop 700 Rendabele investeringen 700Belastingen en verzekeringen 250Verhuurders-/saneringsheffing 635Personele en bedrijfskosten 1.250Moeten-onderhoud 1.450Willen-onderhoud 50Leefbaarheid 65Totaal 6.800 Totaal 5.800De personele en bedrijfskosten hebben we de afgelopen jaren met 33 procentweten terug te dringen. Dit overigens met behoud van de `buitenmedewer-kers', die voor ons de ogen en oren in de wijk zijn. Volgens de Aedes-benchmark zijn de bedrijfslasten daardoor relatief laag ten opzichte vanandere corporaties.Naast een budget voor het onderhoud dat een corporatie juridisch verplichtis te plegen (Moeten-onderhoud), is er binnen de financi?le mogelijkhedeneen budget opgenomen voor enige extra onderhoudsmaatregelen (Willen-onderhoud). Ten slotte is er geld vrijgemaakt voor de leefbaarheid. Ditbedrag is exclusief personeelskosten.Per woning levert dat onder de streep een saldo op van 1.000 euro, datgebruikt moet worden voor het aflossen van de leningen. Zo daalt hetvreemd vermogen van Haag Wonen en kunnen we voldoen aan de vastge-stelde normen.Communicerende vatenHet huishoudboekje laat zien dat je aan een aantal knoppen kunt draaien.Hogere of lagere huur? Meer of minder verkopen? Meer of minder onder-houd? Moeilijke keuzes, omdat ze nauw met elkaar samenhangen. Het zijncommunicerende vaten. Neem het verkopen van sociale huurwoningen. Alsje verkoopt, krijg je als corporatie meer geld in kas om uitgaven te kunnendoen voor bijvoorbeeld onderhoud, maar het zorgt tegelijkertijd voor eenafname van de sociale woningvoorraad. Of dat wenselijk is, valt of staat metde omvang en de behoeften van de doelgroep. Deze afwegingen wordenmeegenomen in onze portefeuillestrategie. Het is steeds zoeken naar demeest ideale combinatie van kwantiteit (aantal woningen), kwaliteit (onder-houd, woningverbeteringen, duurzaamheid, leefbaarheid) en betaalbaar-heid (streefhuurbeleid, huurverhoging).KwantiteitIn het regeerakkoord wordt geen prioriteit gelegd bij het behoud van devoorraad sociale huurwoningen. Eerder het tegenovergestelde. De verhuur-dersheffing moet betaald worden, zo nodig door het verkopen van wonin-gen. Een van de belangrijkste doelstellingen van de gemeente Den Haag,huurdersorganisaties en Haag Wonen is echter het in stand houden van hetaantal sociale huurwoningen, simpelweg omdat de doelgroep en de vraagnaar sociale huurwoningen in Den Haag niet is afgenomen5.De afgelopen jaren heeft Haag Wonen vanwege haar financi?le positie en opbasis van haar portefeuillestrategie woningen verkocht, huren verhoogd enniet `afgetopt' (contracthuur niet onder de liberalisatiegrens gehouden).Daarnaast hebben we woningen gesloopt en nieuw gebouwd in onderandere Den Haag Zuidwest, de Schilderswijk en de Rivierenbuurt, in hetkader van de `differentiatie en verdunning van de woningvoorraad'. Eenbeleidsambitie die gesteund (en waarop aangestuurd) werd door alle betrok-ken partijen. Tezamen hebben deze maatregelen in de afgelopen jaren vooreen afname van het aantal sociale huurwoningen gezorgd: van circa 21.820in 2009 naar circa 20.650 in 2015.Om een verdere afname te voorkomen, slopen we alleen nog als het bouw-technisch niet anders kan. Daarnaast is besloten om 450 sociale huurwonin-gen van de verkooplijst te halen en de liberalisatie van 200 sociale huurwo-- sloop/nieuwbouw- nieuwbouw- verbeterplannen- onderhoud (Moeten/Willen)- leefbaarheidDOELEN- Voldoende goed onderhoudenen betaalbare woningen- Tevreden huurder- Gezonde corporatieCONTEXT- omvang doelgroep- nieuwe Woningwet- sociaal huurakkoord- verhuurdersheffing- saneringssteun- borgingsplafond WSW- statushouders- enzovoortKwaliteitAfhankelijk van:- sloop- nieuwbouw- verkoop- (streef)huurbeleid- verbeterplannen- (definitie)- bodemafspraak goedkope voorraad- passendheidstoets- streefhuurbeleid- woningwaarderingsstelsel- huursombenadering- verbeterplannen- sociaal incassoprocesKwantiteit BetaalbaarheidBron: Haag WonenBron: Haag WonenFiguur 113? Maart 2016ningen terug te draaien. Op deze manier kan Haag Wonen blijven voldoenaan het streefaantal van 20.700 sociale huurwoningen6.Gezien de druk op de sociale woningmarkt is het eigenlijk wenselijk omextra woningen te bouwen. Maar dat is lastig als je geen extra geld kuntlenen. Om toch investeringsruimte te cre?ren, verkopen we vooralbedrijfsonroerend goed en geliberaliseerde woningen (niet-DAEB). Dat isechter een eindige optie. Zo hebben wij op dit moment nog maar 560 woon-gelegenheden in de categorie niet-DAEB (3% van het totaal).BetaalbaarheidDe betaalbaarheid van het wonen wordt in eerste instantie bepaald door dehuur die je als corporatie maximaal mag vragen, zoals vastgelegd in hetonlangs aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS).Wat je als corporatie maximaal wil vragen is een beleidskeuze die is uitge-werkt in ons streefhuurbeleid. Haag Wonen kiest al jaren voor een gematigdhuurbeleid. Van de 100 woningen die we aanbieden, hebben 85 woningeneen huur onder de 618 euro. Daarmee is verreweg het grootste deel van onzewoningen betaalbaar voor huurders die recht hebben op huurtoeslag.De huurbeleidsruimte voor corporaties is verder redelijk beperkt. Naast hetWWS, de definitie van de doelgroep (een inkomen tot 34.911 euro) en hetpassend toewijzen is ook de jaarlijkse huurverhoging van bovenaf ingevuld.In het regeerakkoord staat het voornemen om de huursom in te voeren. Nahet akkoord tussen Aedes en de Woonbond in het voorjaar van 2015 ligt ernu een voorstel van de minister waarin grofweg staat opgenomen dat detotale huursom (alle huren bij elkaar) van de sociale huurwoningen dekomende jaren met niet meer dan het inflatiepercentage plus 1 procent magstijgen. Dit is inclusief het verhogen van de huren na mutatie (de `huurhar-monisatie'). Hoe de precieze huurverhoging uitpakt voor de individuelehuurders is nog niet duidelijk. Een mogelijkheid kan worden (in navolgingvan Aedes en de Woonbond) om bij huurwoningen met een relatief lagehuur de huur wat meer te laten stijgen dan bij woningen die al een relatiefhoge huur hebben. Terwijl dit bij Haag Wonen juist vaak de grote woningenzijn, die we bewust goedkoop willen houden voor gezinnen.KwaliteitIn het Energieakkoord is afgesproken dat de woningvoorraad in 2020 gemid-deld een energielabel B heeft. Ambities zijn goed, maar voor corporaties metveel gestapeld bezit en weinig financi?le mogelijkheden is dit niet realistisch7.Binnen onze mogelijkheden moeten we keuzes maken. Haag Wonen heeftdaarom samen met de TU Delft en adviesbureau DWVB+ de methode `Moetenen Willen' ontwikkeld, om zo scherper en bewuster keuzes te maken bijonderhoud en woningverbetering. De kern van `Moeten en Willen' is hetmaken van het onderscheid tussen onderhoud dat juridisch verplicht is(Moeten) en de overige onderhouds- en verbeteractiviteiten (Willen).Onderhoud dat juridisch verplicht is, is vastgelegd in de Woningwet, hetBurgerlijk Wetboek, Bouwbesluit Bestaande Bouw, Besluit HuurprijzenWoonruimte en Gebrekenboek Huurcommissie. Het wel of niet uitvoeren vande overige werkzaamheden (uitstraling, dubbel glas, binnenklimaat, inbraak-veiligheid) iseen beleidskeuzedie afhankelijkisvandetoekomstvisie voorhetwooncomplex en de beschikbare financi?le middelen. Uitgangspunt is dat webij voorkeur zoveel mogelijk huurders willen laten profiteren van het beschik-bare geld. Daarom wordt bij groot onderhoud-/verbeterplannen gestreefdnaar een gemiddeld C-label. En niet hoger, omdat de extra investering om toteen B-label of hoger te komen vaak ten koste gaat van investeringen in anderewooncomplexen. Gek genoeg kom je als corporatie dan niet in aanmerkingvoor de Stimuleringsregeling Energie Prestatie Huursector.Haag Wonen heeft 24.800 verhuureenheden in onder andere de Schilderswijk, Den Haag Zuidwest, Zeeheldenkwartier en Mariahoeve.Foto: Wilmar Dik14 ? AchtergrondEen van de belangrijkste keuzes die is gemaakt, is om de focus ook de komen-de vier jaar meer te leggen op het uitvoeren van groot onderhoud-/verbeter-plannen aan onze bestaande voorraad dan op (sloop en) nieuwbouw. Deopbrengsten uit de verkoop worden volledig gebruikt voor woningverbete-ringen in de bestaande voorraad (Willen). Het dilemma daarbij is dat dezestrategie maar een paar jaar vol te houden is. Voor een corporatie is hetimmers van belang ? mede vanuit risicospreiding ? dat de woningporte-feuille wordt verjongd met nieuwbouw. Want hoe ouder de portefeuille, deste hoger het instandhoudingsonderhoud (Moeten). Door de voorzichtigeverbetering van onze financi?le positie kijken we op dit moment of we moge-lijk rendabel nieuwbouw kunnen plegen. En of we mondjesmaat kunnengaan investeren in bestaand bezit vanuit onze kasstroom.RealiteitszinBinnen de nieuwe wettelijke kaders en financi?le mogelijkheden zijn dit demogelijkheden die Haag Wonen ziet. Deze zijn uiteraard bediscussieerbaar,maar wij denken dat dit ? gezien onze woningvoorraad en de wensen van onzehuurders en de gemeente ? de juiste balans oplevert tussen kwantiteit, kwali-teit en betaalbaarheid. Uiteraard liggen onze ambities hoger (Willen), maardit is wat op dit moment mogelijk is (Kunnen). Soms is dat geen leuke bood-schap, maar we maken onze dilemma's inzichtelijk aan onze huurders en aande gemeente door middel van stakeholdersoverleggen en met behulp vaninvesteringsspellen. Dat zorgt voor gedragen visies, begrip en realiteitszin.Tegelijkertijd brengt het scherp en schrijnend in beeld hoe het landelijkkader de lokale situatie geen recht doet. We zijn dan misschien financieelweer gezond (aan het worden), dat betekent nog niet dat we kunnen door-pakken op enkele prangende vraagstukken. Het zou de minister en de lande-lijke politieke partijen dan ook sieren als ze zich meer bewust worden van delokale verschillen en van de gaten die ontstaan tussen de lokale opgaven enmogelijkheden. nNoten1. Haag Wonen heeft bezit in drie van de in totaal veertig wijken die onderdeel warenvan de krachtwijkenaanpak.2. Deze effecten worden enigszins gedempt doordat het WSW de generiek gehanteerdeparameters heeft aangepast. De disconteringsvoet is gedaald van 5,25 naar 5 procent ende kosteninflatie is gedaald van 3 naar 2,5 procent.3. Haag Wonen heeft ? mede vanwege haar verbeterplan ? de afgelopen jaren niet afge-topt. Dit betekent dat verschillende sociale huurwoningen door de liberalisatiegrens (eenhuur van 710 euro) zijn geschoten bij de jaarlijkse huurverhogingen (algemeen en inko-mensafhankelijk). Bij het merendeel van deze woningen ligt de streefhuur (de huur namutatie: zie ook noot 6) onder de liberalisatiegrens, zodat de woning op termijn weeronderdeel wordt van de sociale woningvoorraad. Volgens de contracthuur is het echterop dit moment geen sociale huurwoning. In de prestatieafspraken zijn met de gemeenteafspraken gemaakt over de contracthuur. Om te voldoen aan het gemeentelijk streefaan-tal zal Haag Wonen nu gaan aftoppen op de bevroren liberalisatiegrens.4. Deze parameters worden ieder jaar opnieuw berekend door de toezichthouders (opbasis van onze begroting en de portefeuillestrategie) en worden afgezet tegen een vast-gestelde norm die voor de gehele branche van toepassing is.5. Op grond van het aantal huishoudens dat in Den Haag is aangewezen op de Haagsekernvoorraad, luidde in 2012 de conclusie dat in 2015 circa 75.000 sociale huurwoningennodig zouden zijn. Dit op basis van het Woononderzoek Nederland 2012. Uitgaande vanhet aandeel in de voorraad van Haag Wonen op dat moment, is afgesproken dat HaagWonen 20.700 sociale huurwoningen moet behouden tot 2015. Dit aantal blijft het streventot en met 2016; dan zijn de nieuwe woningmarktgegevens beschikbaar.6. Dit op basis van de streefhuur; de huur die een corporatie na mutatie vraagt (`toe-komst'). Niet te verwarren met de contracthuur; de huur die de huidige huurder betaalt(`nu').7. Het is soms bouwtechnisch/-fysisch niet mogelijk deze gestapelde woningbouw naareen energielabel B te transformeren.Foto: Roel Wijnants (CC)COLUMN15? Maart 2016NAAM WIM H. DE LEEUW RMTFUNCTIE DIRECTEUR DE LEEUW MAKELAARDIJVrijwel wekelijks verschijnen er berichten in demedia over het herstel van de woningmarkt.Herstel betekent letterlijk: terugkeren tot eenvroegere toestand. Ik denk dat de woningmarktaantrekt, maar niet meer wordt zoals hij was, sim-pelweg omdat er te veel is veranderd in de afgelopen jaren.Allereerst is er flink ingegrepen in de financierbaarheid en de betaal-baarheid. De verhouding tussen maximale hypotheek en woning-waarde (LTV) wordt stapsgewijs afgebouwd naar (voorlopig) 100 pro-cent. Daarmee kan de koopsom nog worden gefinancierd, maar zullende bijkomende kosten uit eigen middelen moeten worden betaald. Ookde verhouding tussen het inkomen en de maximale hypotheekschuld(LTI) is sinds 2008 ingrijpend neerwaarts bijgesteld. Daarnaast wordtde hypotheekrenteaftrek geleidelijk afgebouwd. Het effect van dezeingrepen is overigens zeer sterk gedempt door de uitzonderlijk lagerentestand van de afgelopen jaren.Het aflossen van hypotheken is weer regel geworden in plaats van uit-zondering. Het gezegde luidt dat wie een schuld aflost niet verarmt.Aflossing leidt tot verlaging van de schuld en daarmee tot vermogens-vorming. Maar tegelijkertijd gaan de maandelijkse aflossingen wel tenkoste van het huishoudbudget.Sommige reeds ingezette demografische ontwikkelingen zijn door deeconomische situatie en de crisis op de woningmarkt versterkt en ver-sneld. Jongeren waren al in toenemende mate geneigd het platteland teverlaten en naar de randstad te trekken. De economische situatie heefthet belang van een woonomgeving met maximale opleidingsmogelijk-heden en werkgelegenheid versterkt.Een van de grote veranderingen is dat de woningmarkt niet langerbestaat uit de randstad en de rest van Nederland. De markt van nu kenteen driedeling: de (randstedelijke) steden, de randstedelijke periferie ende plattelandsgebieden aan de randen van Nederland. Amsterdam is hetmeest extreme voorbeeld van de stedelijke markt. Bieden boven devraagprijs is hier meer regel dan uitzondering, waardoor de prijzen in2015 met ruim 17 procent opliepen. In de nieuwe realiteit van de woning-markt is wonen in de steden alleen nog bereikbaar voor de happy few:vermogende kopers of kopers met vermogende ouders. Veel woningzoe-kenden wijken daarom uit naar de omliggende stedelijke gebieden zoalsde Haarlemmermeer, Kennemerland, Almere en de Leidse regio. Maar inen rond Roermond, Zeeuws-Vlaanderen en in grote delen van de noorde-lijke provincies dalen de prijzen nog steeds. Het is de vraag of de huizen-prijzen in deze gebieden ooit weer gaan stijgen.Een andere verandering is ingegeven door het collectief besef dat ookvoor de woningmarkt geldt dat resultaten uit het verleden geen garan-tie bieden voor de toekomst. Na onafgebroken jaarlijkse prijsstijgin-gen tussen 1982 en 2008 bleek het opeens mogelijk dat er verlies wordtgemaakt op een koopwoning. Dit besef is vermoedelijk een van deredenen waarom koopstarters in de afgelopen jaren neigden naar eenwooncarri?re met minder verhuizingen, waarbij de appartementenfa-se wordt overgeslagen.Starters geven de voorkeur aan een eengezinswoning boven een appar-tement. En als de keuze op een appartement valt, betreft het vaaknieuwbouw. Tegelijkertijd dwingt de prijsontwikkeling van eengezins-woningen veel starters toch weer richting de appartementenmarkt,vooral in de stedelijke gebieden.De druk op de koopwoningenmarkt in de steden en de randstedelijkeperiferie kan alleen worden opgelost door nieuwbouw. Maar ook desociale sector zal een beroep doen op de bouwproductie. Het tekort aansociale woningen loopt immers sterk op door de afgenomen bereik-baarheid van koopwoningen. Er moet een antwoord worden gevondenop complexe vraagstukken. Op korte termijn is er een tekort aanwoningen, maar op de lange termijn gaan in grote delen van Nederlandoverschotten ontstaan. De generatie babyboomers passeert vanaf 2030de 80-jarige leeftijd. Deze generatie is op dit moment vooral gehuisvestin grotere eengezinswoningen. Het aantal vrijkomende woningenloopt rond 2030 op naar circa 50.000, wat 20 procent meer is dan denieuwbouwproductie in 2015.De crisis op de woningmarkt is niet ontstaan, maar versterkt door dekredietcrisis en de economische recessie. Al vanaf 2004 kunnen en wil-len steeds meer consumenten de gestegen prijzen niet meer betalen.Tijdens de crisis daalden de prijzen in Nederland gemiddeld met 20procent, per eind 2015 is de helft daarvan alweer goedgemaakt. InAmsterdam liggen de prijzen alweer hoger dan voor de crisis, voor derest van de randstad zal dat naar verwachting nog enkele jaren duren.Volgens UBS is de Amsterdamse woningmarkt nu al overgewaardeerden is er een behoorlijke kans op een prijscorrectie.Het kan verkeren. Het tweede kwartaal van 2013 vormde het absolutedieptepunt van de crisis op de koopwoningenmarkt: het aanbod steeg,de prijzen daalden en kopers waren heer en meester. Nu, slechts twee-enhalf jaar later, is de woningmarkt meer verdeeld dan ooit. Aan deranden van Nederland is nog geen begin van herstel waarneembaar,terwijl in de steden voor de meest populaire woningtypen weer sprakeis van een extreme verkopersmarkt. Het enige bluswater is nieuw-bouw, maar daarbij moet terdege rekening worden gehouden met dedemografische trends voor de langere termijn.Hoe de markt zich in de komende jaren zal ontwikkelen? Ik durf het uniet te zeggen. Ik heb noch de timing of het tempo van de crisis voor-zien, noch die van het recente `herstel'. Wat ik wel weet, is dat niet meer bestaat. De Nederlandse woningmarkt is eenoptelsom van onderling zeer sterk verschillende regionale en plaatse-lijke deelmarkten, waarbinnen voor verschillende woningtypen eeneigen dynamiek bestaat. En dat gegeven leidt tot optimisme bij mij enmijn vakgenoten. DE NIEUWE REALITEITVAN DE KOOPWONINGMARKT16 ? FotorubriekMENS-EN MILIEUVRIENDELIJKWOONWERKERF 'T HEEMHOE WOONTNEDERLAND?FOTORUBRIEKDOOR: FLEUR REIJNGOUDTFOTOGRAFIE: FLEUR REIJNGOUDTWonen en werken op hetzelfde erf heeft volgens Joop Reichenfeld veel voor-delen. Geen woon-werkverkeer, dat vaak gepaard gaat met de uitstoot vanuitlaatgassen, is vast ??n voordeel. Toen Joop hier 26 jaar geleden kwamwonen, had ze geen auto. Sterker nog, ze keek verbaasd op toen ze merktedat sommige huurders er w?l een hadden. Joop is bewoonster van heteerste uur op mens- en milieuvriendelijk woonwerkerf 't Heem in Den Bosch.Op het erf staan 26 huurhuizen van woningcorporatie Zayaz. De woningen zijn in 2001opgeknapt en ge?soleerd. Ook werd er een cv-ketel met zonneboiler geplaatst. De huizenzijn verdeeld over vier blokken met op elke hoek ??n of twee werkruimten.In die werkruimten zit onder andere een tekenstudio, een gitaarbouwer, een fysiothera-peut, een keramiekatelier, een bed and breakfast en Tuinjoop T-huis. In de zaden- en krui-denwinkel van Joop is het op vrijdagmiddag de zoete inval. "Ik vind het leuk om iedereenoveral bij te betrekken. Wie wil, kan mee-eten", legt ze uit terwijl ze een menukaartje laatzien met daarop wat taartjes, salades en soep. Allemaal biologisch en vegetarisch natuur-lijk. Zowel aan het milieu als de mensen wordt gedacht op 't Heem. "Je kent hier iedereenwel. Een auto of gereedschap lenen, of even op elkaars kinderen passen, kan altijd."Over samen delen gesproken: in ??n van de werkruimten bevindt zich de buurtbieb. Hierbeheert Joop boeken en dvd's die zij weer krijgt van derden. Bewoners die zin hebben inwat leesvoer, kunnen een exemplaar naar keuze uit de kast trekken. ,,Ik hou niet bij wiewat meeneemt. Ze kijken maar of ze het weer terugbrengen." Zo is de mini-bibliotheekvan Joop een gezamenlijk goed geworden.De binnentuin met daarin een torenhoge boomhut, een trampoline en een glijbaan, wasaltijd al bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik. De tuin wordt door de bewonersbeheerd, waarvoor een beheerovereenkomst is afgesloten. Er groeien fruit- en notenbo-men, diverse kruiden, er zijn wat moestuintjes, een bijenkast en drie composthopen.`Vroeger' crosten de kinderen op hun driewielers achter de huizen langs. De racende kleu-ters van toen, zijn inmiddels zelf groot. Nieuwe kinderen komen er maar weinig, want eris nauwelijks doorstroom op 't Heem. Vandaar dat bij de komst van een nieuwe huurder ? huurders worden door middel vanco?ptatie benoemd, dus de huidige bewoners kunnen hierover meebeslissen ? jonge men-sen de voorkeur genieten. Het zou immers zonde zijn als die trampoline straks niet meerbesprongen wordt.17? Maart 201618 ? AchtergrondACHTERGRONDWAAR HEBBEN OUDERENSOCIAAL CONTACT?DOOR: PAULINE VAN DEN BERG, ASTRID KEMPERMAN, BOY DE KLEIJN ENALOYS BORGERSNederlandvergrijst.In2040zaleenkwartvandeNederlandsebevolking 65 jaar of ouder zijn. Vergrijzing heeft ingrij-pende ruimtelijke gevolgen. De vrijetijdsbesteding vanouderen is anders dan die van jongere generaties.Vergeleken met jongeren hebben ouderen meer vrije tijd,maar ze zijn minder mobiel. Ze brengen hun vrije tijd daarom vaker door inhun directe woonomgeving. Dit zorgt ervoor dat de woonomgeving steedsbelangrijker wordt, net als de aanwezigheid van diensten en voorzieningen.Hoewel de ouderen van nu in vergelijking met vroegere generaties ouderenwelvarender, vitaler, (auto)mobieler en steeds vaker hoger opgeleid zijn, zijn zeook steeds vaker alleenstaand en/of kinderloos (PBL, 2013). Dit maakt de oude-ren van nu kwetsbaar voor eenzaamheid. Om de kwaliteit van leven van oude-ren te bevorderen, is het belangrijk woonomgevingen te cre?ren die socialecontacten bevorderen. Het is daarbij belangrijk te erkennen dat mensen metveel sociale contacten niet per definitie meer tevreden zijn over hun socialeleven en dat mensen met weinig sociale contacten niet per definitie eenzaamzijn. Ook bestaan er grote verschillen binnen de groeiende groep ouderen.Dit artikel gaat in op de vraag hoe we omgevingen kunnen cre?ren die soci-ale contacten van ouderen stimuleren. Dit wordt gedaan door te kijken naarde locatievoorkeuren die verschillende segmenten ouderen hebben voorsociale contacten. Voor een uitgebreide beschrijving van het onderzoek ende resultaten verwijzen we naar Van den Berg et al. (2015).Voor dit onderzoek is ouderen van 65 jaar of ouder gevraagd een vragenlijstin te vullen en om gedurende twee dagen alle sociale interacties in een dag-boekje bij te houden. In het dagboekje gaf men voor verschillende typenlocaties aan of men de locatie bezocht had en zo ja, of men er contact hadgehad met anderen. Voor ieder sociaal contact werd gevraagd de begin- eneindtijd en het adres te noteren, met wie men contact had gehad en het doelen het belang van het contact. Sociale contacten thuis, met alleen leden vanhet eigen huishouden, hoefden niet genoteerd te worden.Er is voor gekozen ouderen het dagboekje gedurende twee dagen bij te latenhouden. Een langere periode zou meer inzicht kunnen geven in terugke-rende (bijvoorbeeld wekelijkse) sociale activiteiten, maar zou ook veelinspanning vragen van de respondenten. Door ervoor te zorgen dat respon-denten het dagboekje bijhielden op verschillende dagen van de week is tocheen goede steekproef verkregen van de sociale contacten van ouderen.De data zijn in 2014 in Noord-Limburg verzameld, zowel in stedelijke als inlandelijke gebieden. Er is gekozen voor Noord-Limburg omdat deze regiosterk zal gaan krimpen en vergrijzen. In totaal hebben 213 ouderen aan hetonderzoek deelgenomen. De woonlocaties van de respondenten zijn te zienin figuur 1.Sociale activiteiten dragen bij aan de kwaliteit van leven van ouderen en zijnbelangrijk in het voorkomen van eenzaamheid. De locaties in de woonomgevingwaar ouderen sociale contacten hebben, vari?ren sterk. Dit onderzoek laat ziendat er vier segmenten ouderen met verschillende voorkeuren voor locatiesonderscheiden kunnen worden: een segment met voornamelijk contacten in dewoning; een segment met veel contacten bij (winkel)voorzieningen; een segmentouderen dat voor contacten naar een buurtcentrum gaat en een segment met eenbeperkt aantal sociale contacten.Foto: Velopa Citystyle19? Maart 2016Tabel 1: Verdeling van sociale interacties naar type locatieIn figuur 2 is de verdeling te zien van het aantal sociale contacten per res-pondent binnen een tijdsbestek van twee dagen. Op de x-as staat het aantalsociale contacten in twee dagen en op de y-as het aantal respondenten. Vande 213 respondenten waren er 22 (10%) die in de betreffende twee dagen geenface-to-face sociale contacten hadden gehad. De andere 191 respondentenhadden in totaal 1029 sociale interacties genoteerd. Gemiddeld had men 4,8contacten in de twee dagen.In tabel 1 is te zien op welke typen locaties de sociale contacten plaatsvonden.Aan de linkerkant zijn de negentien typen locaties te zien zoals genoteerd inhet dagboekje. Aan de rechterkant is te zien hoe deze typen zijn gegroepeerd inde zeven categorie?n zoals gebruikt in de analyse die verderop wordt bespro-ken. Zoals te zien is in dit overzicht, is de woning ? zowel de eigen woning alsdewoningvaniemandanders?debelangrijkstelocatievoorsocialecontacten.Daarnaast zijn winkels met 18% een belangrijke locatie voor sociale contactenvan ouderen. Bijna 15% van de contacten vond plaats in de openbare ruimtebuiten, inclusief parken en speelvoorzieningen. Daarnaast vond een relatiefgroot deel van de sociale contacten plaats in een buurtcentrum.De respondenten werd gevraagd voor iedere sociale interactie die zij noteer-den aan te geven hoe belangrijk die interactie was op een schaal van 1 (hele-maal niet belangrijk) tot 5 (heel belangrijk). Tabel 2 geeft een overzicht vanhet gemiddelde belang van de sociale interacties per type locatie. De resul-taten laten zien dat de sociale interacties in horecagelegenheden het belang-rijkst worden gevonden, gevolgd door interacties bij iemand thuis. Ditresultaat was te verwachten, aangezien sociale interacties op deze locatiesvaker gepland zullen zijn. Bij de andere typen voorzieningen is de kans gro-ter dat mensen elkaar toevallig tegenkomen en een praatje maken. Dezetoevallige interacties worden minder belangrijk gevonden. De sociale con-tacten in een buurtcentrum worden gemiddeld genomen het minst belang-rijk gevonden, maar worden toch nog vrij belangrijk gevonden.Foto: Velopa Citystyle4030201000AantalrespondentenAantal sociale contacten in 2 dagen1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14Genoteerd in dagboekType locatie N %Gebruikt in analyseType locatie N %Thuis 194 18.9Woning 367 35.7Woning van iemand anders 173 16.8Onderweg 25 2.4Openbare ruimte/park 153 14.9Openbare ruimte buiten 84 8.2Park 23 2.2Speelvoorziening 21 2.0Buurtcentrum 94 9.1Buurtcentrum/kerk 117 11.4Kerk 23 2.2Supermarkt 84 8.2Winkel/dienst 186 18.1Buurtwinkel 21 2.0Winkelcentrum 44 4.3Health facility 37 3.6Caf? 17 1.7Horeca 46 4.5Restaurant 29 2.8Sportvoorziening 62 6.0 Sportvoorziening 62 6.0Bibliotheek 2 0.2Anders 98 9.5Werk 11 1.1School 22 2.2Anders 63 6.1Totaal 1029 100 Totaal 1029 100Bron: Van den Berg et al. (2015) Bron: Van den Berg et al. (2015)Bron: Van den Berg et al. (2015)Figuur 1: Locaties van de respondentenFiguur 2: Aantal sociale contacten in twee dagen20 ? AchtergrondFiguur 3: Verdeling van sociale interacties in 2 dagen naar locatietypen per segmentHet belangrijkste doel van dit onderzoek was te achterhalen of er segmenten(doelgroepen) van ouderen onderscheiden kunnen worden wat betreft delocatiekeuze voor sociale activiteiten. Dit is gedaan door middel van eenlatente klasse multinomial logit model. Met behulp van dit model kunnende kansen worden voorspeld dat een bepaald alternatief, in dit geval eenbepaald type locatie, gekozen wordt. Met behulp van de latente klassenana-lyse kunnen segmenten onderscheiden worden die van elkaar verschillen inhun voorkeuren voor een bepaald alternatief. Aan de hand van deze analysezijn drie segmenten onderscheiden binnen de groep respondenten die soci-ale contacten noteerden. De respondenten die in de twee dagen geen socialecontacten hadden, vormen het vierde segment.Het eerste segment bestaat uit 139 respondenten (65%) en heeft het grootstedeel van de sociale contacten in de eigen woning of de woning van iemandanders. Het tweede segment bestaat uit 18 respondenten (9%) en had vooralbuitenshuis contacten, waarvan ongeveer de helft bij een winkel en een andergroot deel in de openbare ruimte plaatsvondt. Het derde segment had hetgrootste deel van de contacten in een buurtcentrum. Dit segment bestaat uit34 respondenten (16%). Het vierde segment bestaat uit 22 respondenten (10%)die in de twee dagen geen sociale contacten hadden. In figuur 3 is per segmentde verdeling van de sociale interacties naar type locatie weergegeven.Vervolgens hebben we onderzocht hoe deze vier segmenten van elkaar ver-schillen wat betreft persoonskenmerken, mobiliteit en kenmerken van dewoonomgeving. De resultaten hiervan zijn te zien in tabel 3. Hieruit blijktdat er grote verschillen tussen de segmenten zijn. De ouderen die voor-namelijk buitenshuis c