TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING3Jaargang 22 ? Augustus 2016Huurders aan zet bijprestatieafsprakenMIDDENINKOMENS:HET GAT IN DEWONINGMARKTGASWINNING,LEEFBAARHEID EN DEWONINGMARKTCORPORATIESVERGELEKEN METBELEGGERSTVV_3_Compleet.indb 1 20-07-16 15:39Kennisnetwerk voor corporaties, bouwers en andere renovatieprofessionalsSluit je aan bij de koplopers in de sector!Kenmerken Renda: Zichtbaarheid, maatwerk en persoonlijke aandacht Schakel tussen vraag en aanbod Landelijk bereik Journalistieke filter Persoonlijke ontmoetingen Veilige omgevingKennisnetwerk Renda faciliteert kennisdeling tussen corporaties, gemeenten, aannemers,onderhoudsbedrijven, architecten- en adviesbureaus, leveranciers en alle andererenovatieprofessionals. Waarbij de klant, de kwaliteit van de kennisinhoud en flexibiliteitcentraal staan. Renda blijft groeien en vernieuwen!Renda is het netwerk dat jou helpt om duurzamer, innovatiever en beter te investeren inbestaande bouw bij renovatie en transformatie. Door een duidelijke focus staat het netwerk heeldicht bij de kennisbehoefte van haar leden en partners. Dat gebeurt langs de lijnen vankennismaken, kennis delen en samen kennis ontwikkelen. Hiervoor maakt Renda gebruik vanverschillende middelen zoals events, een vakblad, workshops en het digitale platform.Ontdek de vele voordelen en mogelijkheden voor jou, je collega's en je bedrijf.Ga naar www.renda.nl of vraag een proefnummer aan via www.renda.nl/proefnummer.www.renda.nlTVV_3_Compleet.indb 2 20-07-16 15:393? Augustus 2016Omslagfoto: Evamarije Smit04051219202626303437404546redactioneelNieuwe regels; zoek nieuwe ruimteJan KammeyerachtergrondMiddeninkomens: het gat in de woningmarktEric HarmsanalyseGaswinning, leefbaarheid en de woningmarktPeter Boelhouwer, Harry van der HeijdencolumnDe goede dingen doenThea de FeijteranalyseAnders organiseren, beter presterenStefan CloudtHoe woont Nederland?Bakenmonde, NieuwegeinEvamarije SmitProefschriftrecensiePredicting energy consumption and savings in the housingstockManon van MiddelkoopanalyseIs het energielabel voor koopwoningen betrouwbaar?Cath van Meurs en Jooske de SonnavilleUit de praktijkStrijden tegen leegstandFleur ReijngoudtOpinieCorporaties vergeleken met beleggersLiesbeth Janssen en Gertjan WolleswinkelAchtergrondFocus en samenwerking in EindhovenJohn C?stersAchtergrondOmgaan met de nieuwe inspraakrolHans WeeversDe mening vanEen kwestie van keuzesRia Appelo en Anne-marie van DeursenINHOUDSOPGAVE5301240Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt vijf keer per jaar.UitgaveAeneas Media, Veemarktkade 8 (De Gruyterfabriek),5222 AE 's-Hertogenbosch, T 073 2051010,www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgeverEvamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 073 2051021RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Andr? Buys, MariettaHaffner, Martijn de Jong-Tennekes, Jan Kammeyer,Jeanet Kullberg, Manon van Middelkoop, KeimpeReitsma, Gerrit van Vegchel, Anne-Jo VisserEindredactieRobert Dingemans, Fleur ReijngoudtFotografieOnder andere: Wilmar Dik, Evamarije SmitCo?rdinatieRobert DingemansLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 073 2051010Lidmaatschappen 2016Lidmaatschap: 130,- (compleet), 95,- (digitaal), 46,-(studenten). Losse edities 22,50 (printeditie), 12,50(digitale editie), bestellen via lezersservice@aeneas.nl.Alle prijzen ex. btw. Buiten Nederland geldt eentoeslag voor extra porto. Lidmaatschappen lopenvoor ??n jaar en kunnen elk gewenst moment ingaan.Opzeggen kan tot twee maanden voor vervaldatumtelefonisch, 073 2051010AdvertentieverkoopAeneas Media, Sanne Verdonk,s.verdonk@aeneas.nl, T 073 2051023Vormgeving en opmaakImago Mediabuilders, AmersfoortVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elek-tronisch opgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs vantekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezondenbrieven en/of makers van beeldmateriaal wordengeacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee inte stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactieter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgavemag worden overgenomen zonder toestemming vande uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordtbesteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie enuitgever van Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nietaansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook,van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op deinformatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechtheb-benden van gebruikt beeldmateriaal worden achter-haald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen metde uitgever.ISSN 1382-4112TVV_3_Compleet.indb 3 20-07-16 15:40REDACTIONEEL4 ? RedactioneelDe effecten van de nieuwe Woningwet worden tot nutoe zeer verschillend beoordeeld. Bepaalde groepenworden verdrietig van de grotere wachtlijsten in desociale voorraad, stijgende woonlasten voor delaagstbetaalden en de stagnatie in het aanbod voor demiddengroepen. Zij leggen een direct verband met deze effecten en deWoningwet. Anderen omarmen de beleidsveranderingen en zien opalle gebieden tekenen van herstel, als de markt maar voldoende ruimtekrijgt. De toekomst zal uitwijzen wie het gelijk aan zijn krijgt. `Welkomin het parallelle universum' typeerde Eric Harms de situatie in eenartikel over de staat van de woningmarkt in ons eerste nummer ditjaar. Een mooie omschrijving van een beleidsveld in transitie.Begin juni verscheen het COELO-rapport met de evaluatie van de ver-huurdersheffing. 'De rechtvaardiging van de maatregel is aanvecht-baar en leidt tot economische verstoringen`, klonk het. Uit het rapportblijkt dat de heffing negatieve gevolgen heeft voor de beschikbaarheidvan sociale huurwoningen en voor huishoudens met lagere inkomens.Aedes, Woonbond en VNG stellen in een reactie o.a. "Er zijn meer soci-ale huurwoningen nodig voor verschillende groepen woningzoeken-den. Ook moeten huren betaalbaar blijven." Blok ziet geen reden deheffing ter discussie te stellen en vindt dat de corporaties de verhuur-dersheffing prima kunnen betalen. Inderdaad het parallelle univer-sum. Ik vrees dat het debat over de verhuurdersheffing zich bij hetverschijnen van dit nummer alleen maar verder verdiept en zeker nogniet tot een acceptabele uitkomst leidt. Al was het alleen maar omdatwe van de Tweede Kamer weinig te verwachten hebben.Die situatie zal nog wel even voortduren. Je kunt er ook nog andersnaar kijken. Er vindt op gebied van het wonen een majeure beleidsin-terventie plaats waarbij de verhoudingen tussen de betrokken partijenfundamenteel wijzigen. Grote veranderingen hebben altijd een lan-gere periode nodig voor acceptatie en anticipatie. Veel corporatiesstellen zich nog erg defensief op. In plaats van grenzen op te zoeken inde nieuwe context is er veel geklaag over nieuwe regels en de gebrek-kige ruimte. Ik zie nog weinig creativiteit en initiatieven om te veran-deren.Maar gelukkig zie ik ook corporaties die de ruimte zoeken. Zij stellenhun maatschappelijke woonopgave centraal in plaats van de regels ende beperkingen. Dan is er veel te doen. Ik ken corporaties die serieuswerk maken van het betaalbaar houden of maken van hun voorraad.Heilige huisjes in het tot nu gevolgde huurbeleid worden daarbij nietgeschuwd.Niet alleen de regelgeving verandert, ook de maatschappelijke omge-ving. Overheid, markt, maatschappelijk middenveld en burgers ver-houden zich anders tot elkaar dan 10 jaar geleden. Daar ligt ruimte ombijvoorbeeld ook anders naar eigendomsverhoudingen in het wonen tekijken. De eerste experimenten met co?peratieven laten zien dat ernogal wat hobbels te nemen zijn, maar de weg is niet onbegaanbaar.Langzamerhand zien we op lokaal niveau enkele gemeenten die samenmet corporaties en huurdersorganisaties vanuit de lokale opgave seri-eus op zoek gaan naar nieuwe samenwerkingsvormen met als vertrek-punt de lokale opgave. Er worden kansen gecre?erd voor meer maat-werk en flexibiliteit. Het artikel in deze editie over de totstandkomingvan de Woonvisie Eindhoven illustreert dit. Dat er nog werk aan dewinkel is, maakt de bijdrage van de Woonbond, `Omgaan met denieuwe inspraakrol', meer dan duidelijk. In tegenstelling tot de ver-wachtingen nemen de gemeenten vaak nog het initiatief.Maar ook de relatie opdrachtgever-opdrachtnemer en andere samen-werkingsvormen met de markt bieden ruimte. Ik word enthousiastover de ervaringen met nieuwe samenwerkingsvormen in de bouwzoals ketenintegratie. Daar waar corporaties samen met bouwers enbewoners nieuwe wegen inslaan, worden successen geboekt. De resul-taten zijn er: een hogere kwaliteit, grotere tevredenheid bij de bewo-ners en last but not least kostenbesparingen van 15 tot 20%. Kansen teover dus. Deze ontwikkeling wordt nog versterkt door de digitalise-ring. Hoe bedreigend soms ook, er liggen veel kansen. Denk aan eenbeter inzicht in woonbehoeften vanuit big data, ruimte in communi-catie met klanten, maatwerk en kennisdeling tussen partijen. Ooktechnisch wordt er steeds meer mogelijk: flexibiliteit, maatwerk, her-gebruik van materialen, nieuwe logistieke oplossingen etc.Kortom; een wereld te winnen die echt niet alleen wordt gedomineerddoor de huidige regels uit Den Haag. Ik ben ervan overtuigd dat doorhet gebruiken van de nieuwe ruimte door zowel corporaties als (hoopik) ook de markt, het maatschappelijk vertrouwen groeit. En dat `DenHaag', want zo gaat dat nu eenmaal, komt tot een meer uitnodigendeen faciliterende set van regels. nNIEUWE REGELS;ZOEK NIEUWE RUIMTEDOOR JAN KAMMEYER, REDACTIETVV_3_Compleet.indb 4 20-07-16 15:405? Augustus 2016MIDDENINKOMENS:HET GAT IN DEWONINGMARKTACHTERGRONDWonam richt zich specifiek op de middeninkomens in Amsterdam. Beeld: WonamSinds de begrenzing van het werkterrein van woningcorporaties door minister Blok vanWonen behoren de middeninkomens niet meer tot de doelgroep van de sociale huursector.Zij moeten hun heil zoeken in het vrije huursegment of in de koopsector, waar schaarstevolgens de theorie van de bewindsman als vanzelf marktpartijen zal verleiden tot deproductievanmeeraanbod.Depraktijkblijktvoorwoningzoekendenmeteenmiddeninkomeneen stuk weerbarstiger.TVV_3_Compleet.indb 5 20-07-16 15:406 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMSDe middeninkomens op de woningmarkt bevinden zich ineen lastig parket. Mede als gevolg van het inkomensafhan-kelijke huurbeleid en het aangescherpte, aan inkomens-grenzen gebonden, toewijzings- en investeringsbeleid vancorporaties (de zogeheten scheiding tussen daeb en niet-daeb), is het aantal scheef wonende middeninkomens in de sociale woning-voorraad afgenomen en verschuift deze groep zich langzaam maar zekerrichting vrije huur en koop.Het aanbod stijgt echter niet in gelijke mate mee, waardoor er schaarsteontstaat aan voor middeninkomens betaalbare woningen. Dat constateertook minister Blok in zijn aanbiedingsbrief bij de Staat van deVolkshuisvesting, die hij begin april naar de Tweede Kamer stuurde: "Oplangere termijn is er een grotere behoefte aan koopwoningen en (middel)dure huurwoningen."Sowieso is de betaalbaarheid van een koopwoning voor de middeninko-mens afgenomen, omdat de voorwaarden die financiers stellen aan eenhypothecaire lening zijn aangescherpt. Dit wordt slechts ten dele gecom-penseerd door de ongekend lage hypotheekrente. En de situatie wordt des tenijpender, nu de woningmarkt weer aan het aantrekken is en prijzen weeromhooggaan.De huursector biedt de middeninkomens al even weinig soelaas, schrijvenonderzoekers Frans Schilder en Johan Conijn van Amsterdam School of RealEstate in hun rapport `Middeninkomens en het middensegment. De ontbre-kende schakel op de woningmarkt'. Zij wijzen nadrukkelijk op het bestaan-de gat in de woningmarkt tussen sociale huur en vrije sector huur: hettekort aan huurwoningen, specifiek voor het middensegment. "Hierdoorkan het voor scheefwoners moeilijk zijn om een alternatief in de vrije sectorte vinden."Gebrek aan inzetDe hamvraag is wie het ontstane gat gaat vullen en de middeninkomens tehulp schiet. Dat is met name van belang op gespannen woningmarkten alsdie van Amsterdam en Utrecht, waar ook het aantal middeninkomens isoververtegenwoordigd.Minister Blok zet vooral in op nationaal en vooral ook internationaal wer-kende marktpartijen, institutionele en private beleggers en private verhuur-ders. Met een toenemende schaarste stijgt immers de kans op een goedrendement en zijn deze partijen eerder geneigd om in te stappen dit nieuwemarktsegment, zo meent hij.Een in mei gepubliceerd onderzoek van economisch bureau Stec Groep wijstuit dat ook die markt zelf de nodige kansen ziet, maar dat de gewenste prak-tijk stuit op een gebrek aan inzet bij gemeenten. Een benchmark waaraan105 gemeenten in Nederland meededen, samen goed voor bijna de helft vande woningmarkt, toont aan dat weliswaar 75 procent van de gemeentenvoorstander is van een grotere vrije huursector, maar dat slechts 10 procentdat ook in concrete aantallen heeft opgenomen in de woningbouwpro-gramma's.`Bezit steeds minder aantrekkelijk'Volgens Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest, insti-tutioneel belegger gespecialiseerd in vastgoed, en sinds januari van dit jaarbestuurslid van de NEPROM, neemt de belangstelling onder beleggers voorde middeldure huur absoluut toe. "We houden rekening met structurelegroei de komende jaren. Want waar druk op staat, is het interessant om tebeleggen."Die druk is misschien wel meer het gevolg van de autonome ontwikkelingvan de vraag dan van het feit dat corporaties zich in hun investeringen gro-tendeels tot diensten van algemeen economisch belang (daeb) moetenbeperken, denkt Van Spaandonk."De neiging om te gaan huren wordt steeds groter bij een steeds groteredoelgroep. Waar het voorheen voor jongere mensen of mensen met eengoede opleiding redelijk evident was dat zij na hun eerste huurwoning dekoopwoningmarkt zouden betreden, zien we dat dat nu structureel andersis. Het gevoel over het willen of kunnen kopen is niet meer te vergelijkenmet een aantal jaren geleden."Dat heeft te maken met een aantal factoren, aldus Van Spaandonk. Mensenmoeten steeds meer eigen geld meenemen om een woning te kunnen kopen."Niet iedereen is daartoe in staat of bereid. En de hypotheekrenteaftrekwordt geleidelijk aan minder."De crisis heeft mensen daarnaast doen beseffen dat zij niet meer als vanzelf-sprekend geld verdienen met een koopwoning. "Vroeger had je wat uit teleggen wanneer je niet kocht, want je vermogen groeide als vanzelf, waar jemet huren alleen maar geld aan het weggooien was. Dat klinkt leuk, maarvertel dat nu maar eens aan al die mensen van wie de woning onder waterstaat. De eigen woning is al lang niet meer de geldgenerator die zij vroegerwas."Daarbij komt de maatschappelijke tendens dat jongeren van nu aan bezitveel minder waarde toekennen dan vroeger het geval was. "Dat zie je opallerlei vlakken terug: in het gedeelde autobezit, de opkomst van streamingdiensten voor muziek en films en ook op de woningmarkt. Er zijn naastrationale en financi?le dus ook trendmatige motieven waardoor niet ieder-een meer wil kopen. Omdat het vooral jongeren zijn die er zo over denken,zal het aandeel mensen dat niet meer per definitie kiest voor een koopwo-ning de komende jaren alleen maar toenemen."`Noodgedwongen de stad uit'Het is zaak zo goed mogelijk op deze ontwikkeling in te spelen. Zeker ookvoor gemeenten. Van Spaandonk: "Daar is de druk het grootst. En daar ont-breken ook bepaalde producten in de markt, waardoor mensen die je alsgemeente heel graag binnen wil hebben (jong, hoogopgeleid, en doorstro-mers vanuit de sociale sector) noodgedwongen de stad uitmoeten."Gemeenten onderkennen dat dit moet worden tegen gegaan en dat dit ookkan door meer aanbod in de middeldure huursegmenten. "De middeldurehuur staat bij veel gemeenten op de agenda, maar de meeste gemeenten stel-len nog geen concrete eisen. Voorheen stelde de gemeente als eis dat socialehuurwoningen 30 procent van het bouwprogramma moesten uitmaken.Eenzelfde eis voor de middeldure huur wordt echter niet gesteld. Daar zou-den gemeenten wel aan moeten, om te voorkomen dat commerci?le partijenalleen voor de hoogste opbrengst gaan. Want dat zie je heel duidelijk nu dekoopwoningmarkt in de Randstad weer booming is. Ontwikkelaars hebbenVooral op de gespannen woningmarkten als die van Amsterdam(foto) en Utrecht hebben middeninkomens het zwaar. Foto: MarcelOosterwijk (cc)TVV_3_Compleet.indb 6 20-07-16 15:407? Augustus 2016een slechte tijd achter de rug, en gaan dus voor het product met de hoogsteopbrengst: de koopwoning. Dat neem ik ze niet kwalijk, maar het gebeurtwel."Van Spaandonk verwacht overigens dat het niet lang meer gaat duren voor-dat gemeenten niet alleen in woord maar in daden het vizier op de middel-dure huur gaan richten. "Want het gat wordt steeds manifester. Zie ook hetrecent verschenen rapport van het COELO (Centrum Onderzoek EconomieLagere Overheden van de Rijksuniversiteit Groningen, red.) over de financi-ele positie van de woningcorporaties in relatie tot de verhuurdersheffing:hun capaciteit om te investeren is nog steeds onvoldoende. Als daardooronvoldoende in de sociale voorraad wordt bijgebouwd, moet je er toch opzijn minst voor zorgen dat er voldoende gelegenheid tot doorstromen is,zodat mensen die er niet in thuishoren er nodeloos lang in blijven hangen.Dat belang ziet iedere gemeente wel, want dat raakt de kwetsbare groepen inde samenleving. Maar daarnaast is het ook goed voor de aantrekkelijkheidvan de stad als je de wat beter bedeelde en hoger opgeleide mensen kuntbehouden. Want anders gaan mensen toch elders hun heil zoeken. En hetbedrijfsleven volgt al snel, als zijn personeel de kans niet heeft zich ergenste vestigen."`Stap uit het politieke frame'Namens de Nederlandse Woonbond heeft algemeen directeur RonaldPaping een andere oplossing. "Stap uit het door minister Blok gecre?erdepolitieke frame van het goedkope scheefwonen. Driekwart van de huurdersmet een middeninkomen woont scheef want woont in een te goedkopehuurwoning, constateert WoON 2015. Waar komt die typering vandaan? Is 35.000 een middeninkomen? Dat is amper modaal. En is 700 per maandeen lage huur? Vertel dat tegen mensen die per maand 1700 te bestedenhebben. Wat een onzin. Het is allemaal pure ideologie van een liberalebewindsman."Feit is dat de positie van de middeninkomens op de woningmarkt benard is."Ze zitten tussen wal en schip. Met enerzijds een huurbeleid dat ze alleenmaar extra huurverhogingen in het vooruitzicht stelt en anderzijds eenkoopwoningmarkt die ze niet op kunnen. Terwijl het inkomen dat ze heb-ben helemaal niet hoog is, zeker niet voor een gezin met kinderen, en men-sen daarnaast nu al worden geconfronteerd met ongekend hoge woon-quotes. Ik begin strijdbaar te worden, want ik ben dat geneuzel over scheef-wonen helemaal zat."De constatering dat het aantal middeldure huurwoningen is toegenomen,schiet bij Paping ook in het verkeerde keelgat. "Woningen die voorheen 400 tot 500 huur kostten, kosten nu 800 of 900 per maand. En danwordt doodleuk gesteld: het middensegment wordt beter bediend. Ja, doorgewoon de woningen duurder te maken. Als er nu een overschot was aanbetaalbare, niet-geliberaliseerde woningen zou ik dat nog prima vinden,maar er is juist een toenemend tekort. Mensen komen uit de maatschappe-lijke opvang, uit de verzorgingshuizen, het aantal statushouders neemtalleen maar toe: iedereen moet terecht in een woningvoorraad die dankzijdeze minister alleen maar kleiner wordt."`Stop met heksenjacht'Paping kan niet wachten tot de verkiezingen weer zijn aangebroken. "Weworden belazerd in Nederland. Het wordt tijd dat de VVD het woondossierwordt afgenomen en de PvdA weer terugkeert naar sociaaldemocratischewaarden. Want die partij heeft het allemaal gewoon laten gebeuren. De soci-aaldemocratie stond altijd pal voor de sociale huursector als een brede, niet-commerci?le, publieke voorziening, maar maakt er nu een armoedevoorzie-ning van."Sowieso moet worden gestopt met wat in de ogen van Paping steeds meer opeen heksenjacht begint te lijken: de bestrijding van het scheefwonen. "WantDe koopwoningmarkt in de Randstad is weer booming. Foto: Evamarije SmitTVV_3_Compleet.indb 7 20-07-16 15:408 ? Achtergrondhet slaat nergens meer op. Scheefwoners verdwijnen van de huur- naar dekoopsector en per saldo zijn we als maatschappij door de hypotheekrenteaf-trek alleen maar duurder uit. Het zou beter zijn om het werkterrein van dewoningcorporaties weer uit te breiden. Ja, zij zijn er voor de huishoudensmet een bescheiden inkomen. Maar wij vinden dat die grens minstens naar 44.000 moet. En de liberalisatiegrens mag van mij naar 800 a 900. Eenruime doelgroep en een ruime huurgrens: dat is het domein van de woning-corporaties. Dan hoeven zij ook niet meer in het geliberaliseerde deel actiefte zijn. Zeker in deze tijd, met wisselende inkomens en flexibele arbeidscon-tracten, is een toegankelijke huursector meer dan gewenst."Op de vraag of de sociale woningvoorraad er niet juist is voor de laagsteinkomens, en middeninkomens die woningen ten onrechte bezet houden,reageert Paping al even fel. "Daarmee maak je alweer een ideologische voor-sortering. Want vroeger hadden we een sociale huursector die ook voor demiddeninkomens bereikbaar was. Nu is het frame dat deze sector alleenvoor zieke, zwakke en arme mensen bestemd is. Daar ben ik het totaal nietmee eens. Er zijn de afgelopen periode 260.000 sociale huurwoningen ver-dwenen. Dat is de reden van de huidige schaarste. Er is een kaalslag gaandein de sociale sector, door woningen uit te ponden en te liberaliseren. Om datte rechtvaardigen worden de middeninkomens te kakken gezet. Daar zou ikhet nog mee eens zijn als iemand met een inkomen van 80.000, 300 huurbetaalt. Maar dat zijn uitzonderingen, die je met een lampje zult moetenzoeken. En juist op die uitzonderingen worden de regels afgestemd.Hardwerkende Nederlanders met een modaal inkomen worden als rijkestinkerds neergezet, die misbruik maken van de voorzieningen. Dat is groteonzin."Nieuwe initiatievenHet laat onverlet dat het beleid van Blok toch ook resulteert in nieuwemarktinitiatieven. Zoals dat van Wonam, dat sinds een aantal jaren actief isop de Amsterdamse woningmarkt. Deze puur commerci?le partij richt zichspecifiek op de middeninkomens in de middeldure huursector. DirecteurRobert Kohsiek: "Wij doen de hele keten zelf: het ontwikkelen, het beleggenen het verhuren. Daardoor werken we effici?nter en is ons rendement alles-zins acceptabel. Wij houden ons ook uitsluitend bezig met de prijsklassevan 700 euro tot 1100 huur per maand, waarvan 80 procent onder de 1000 uitkomt. Als je die prijzen hanteert, is er veel belangstelling voor,merken wij. Dat is gunstig omdat het ons rendement oplevert. En aan deandere kant merk je dat je in het Amsterdamse afwijkend bent. Want demarkt tendeert meer en meer naar huren van boven de 1000 euro per maand.Wonam zette in 2011 zijn eerste schreden op de woningmarkt. "Onze doel-groep bestond waren in eerste instantie mensen die klaar zijn met hun stu-die, nog geen vaste baan hebben en dus geen hypotheek krijgen, maar te veelverdienen voor een sociale huurwoning. Wij zagen dat als een gat in demarkt en zijn er dus mee aan de slag gegaan. En we bleken een van de eer-sten."Het idee krijgen is een, de realisatie ervan is een tweede. "Dat blijkt ook weluit het feit dat er twee jaar heeft gezeten tussen het eerste plan en de eerstepaal. Pas in 2013 konden we gaan bouwen, want we moesten toch de nodigecentjes bij elkaar sprokkelen en partijen bij elkaar brengen. Nu hopen we300 tot 500 woningen per jaar te realiseren. Van de eerste 1000 woningenzijn er inmiddels 400 opgeleverd, 300 in aanbouw en 300 starten in de loopvan dit jaar."De doelgroep wordt bediend met ten minste een twee- of driekamerapparte-ment van 55 m2. "Wij vinden kleiner op termijn niet verantwoord. InAmsterdam neemt het aandeel kleine woningen weliswaar toe, maar datricht zich maar op een doelgroep: de singles. Dat zien wij als tijdelijke bewo-ners. Wij richten ons dus niet alleen op starters maar ook, en misschien welmeer op de bestendige bewoning: gezinnen en oudere mensen die in de stadwillen blijven wonen."Wij-zij cultuurAls nieuwe partij op de woningmarkt heeft Kohsiek aan den lijve kunnenondervinden hoe scheef de verhoudingen in de loop der tijd gegroeid zijn.Paping: "Het wordt tijd dat de VVD het woondossier wordt afgenomen." Hier Minister Stef Blok. Foto: Richter Frank-Jurgen (cc).TVV_3_Compleet.indb 8 20-07-16 15:409? Augustus 2016"Er heerst toch een beetje een wij-zij cultuur tussen de markt en de woning-corporaties. Dat neemt gelukkig wat af. Zorg gewoon dat je samen de marktbedient en neem elk je deel. Dat is volgens mij de oplossing voor veel proble-men. Zoek het vooral niet in een reparatie in de woningwet, maar kijk welkemogelijkheden er nog wel zijn en benut die ook. Er liggen nog zoveel moge-lijkheden om samen te werken. Zolang je maar in staat en bereid bent omzelf een open houding aan te nemen."Bij de gemeente Amsterdam heeft Wonam die open houding zeker aange-troffen, zij het dat in het grondbeleid wel wat meer gestuurd zou mogenworden. "Wij willen gewoon ieder jaar woningen bouwen. Grond is daarvoorcruciaal. In 2011 konden we nog relatief makkelijk posities verwerven, maardat is inmiddels wel anders. Om ieder stukje grond vechten inmiddels 10 tot20 partijen. De gemeente heeft daar dus zeker een taak in. Maar dat ontslaatons niet van de verantwoordelijkheid om ook zelf te blijven nadenken. Ookwij kunnen actief de boer op gaan om grond te verwerven of een plan aan tebieden voor herontwikkeling van een leegstand complex. Mensen zijn zo snelgeneigd om naar elkaar te wijzen. Wij vinden het beter om zelf het initiatiefte nemen om vervolgens samen naar een oplossing op zoek te gaan. En diekomt absoluut sneller binnen handbereik als je genoegen neemt met minderrendement, maar wel meer creativiteit aan de dag legt."Dat maakt het initiatief ook zeker in andere regio's toepasbaar, denktKohsiek. "We zijn zelf al concreet door andere gemeenten benaderd. Utrechtbijvoorbeeld heeft interesse. Dus we kunnen best een Wonam als franchisein een andere gemeente beginnen. Maar eerlijk gezegd hebben we daar nogniet over nagedacht. We zijn veel te druk in Amsterdam."Mes snijdt aan twee kantenMinister Blok verwacht zeker ook iets van de woningcorporaties, zij het inbeperkte mate. In zijn brief aan de Tweede Kamer: "Gelet op de kwaliteit vande huidige voorraad, waarin op grond van het woningwaarderingsstelsel dehelft van de voorraad in de vrije sector verhuurd zou kunnen worden, is erruimte om bij te dragen aan het middenhuursegment, door bijvoorbeeldverkoop of participatie van beleggers in afgescheiden niet-daeb-woning-vennootschappen. Het mes snijdt hier aan twee kanten: de middelen dievrijkomen kunnen worden ingezet voor de doelgroep en het draagt bij aande ontwikkeling van het middenhuursegment."Henk Peter Kip, directievoorzitter van Mitros, zet daar op zijn beurt wel watkanttekeningen bij. Deze Utrechtse corporatie heeft als gevolg van de schei-ding tussen daeb en niet-daeb nadrukkelijk gekozen voor het bouwen vooren huisvesten van de lagere-inkomensgroepen. Ook als dit ten koste gaatvan de middeninkomens. "Gezien de problemen die onze primaire doel-groep ondervindt op de Utrechtse woningmarkt hebben we ervoor gekozenom het te liberaliseren deel van onze voorraad te beperken tot maximaal 3procent. De overige 97 procent is bestemd voor de laagste inkomens. Datmaakt het wel overzichtelijk. Dat wat we nu in het geliberaliseerd deel heb-Volgens Blok is er nog voldoende ruimte om bij te dragen aan het middenhuursegment. Foto: Wilmar DikTVV_3_Compleet.indb 9 20-07-16 15:4010 ? Achtergrondben zitten en in de vorm van een administratieve scheiding hebben onder-gebracht in het niet-daeb deel, houden we in de toekomst constant. Webouwen niet of nauwelijks iets bij, tenzij daar volkshuisvestelijk zeer goedeargumenten voor zijn en de markt het laat afweten. Maar dan nog gaat hetom zeer bescheiden aantallen."`Middensegment gaat niet ontstaan'Nu Mitros zich uit dit segment heeft teruggetrokken, zou de markt volgensde lijn van Blok moeten staan te trappelen om in te stappen. Zeker op eengespannen woningmarkt zoals die van de gemeente Utrecht. Kip heeft daarechter een hard hoofd in. "Ik zie dat middensegment in Utrecht niet zo snelontstaan. Als je de middeninkomens wilt verleiden om in het geliberali-seerde deel van de voorraad te gaan wonen, moet je ze meer kwaliteit kun-nen bieden. Punt is dat de woningen die net boven de sociale sector zitten,nu geen 800 meer kosten maar 1200. Ik zie beleggers in het segment van 700 tot 1000 nauwelijks woningen aanbieden, die meer kwaliteit hebbendan wat in de sociale huur wordt geboden. Wel zie ik woningen aangebodenworden, die minder kwaliteit hebben. En die worden ook opgenomen in demarkt, vanwege het feit dat de woningzoekende daarvoor niet jaren op eenwachtlijst hoeft te staan. Maar wie al in de sociale sector woont, heeft nietveel reden om naar het geliberaliseerde deel over te stappen."De inkomensafhankelijke huurverhoging kan wel een reden zijn. "30 pro-cent van onze huurders zijn goedkope scheefwoners. Als we die scheefheiddoor inkomensafhankelijke huurprijzen met de helft zouden kunnen terug-dringen, dan komen er een paar duizend woningen vrij voor de primairedoelgroep. Dat is een enorm effect, wat we nooit zouden kunnen bereikendoor nieuwbouw te plegen. Als je aan die huurkant prikkels inbouwt om descheefheid te bestrijden dan kunnen wij met hetzelfde vermogen aanmerke-lijk meer maatschappelijke prestaties leveren."De door minister Blok voorgestane grootschalige verkoop van corporatiebe-zit biedt in ieder geval geen oplossing. "Als wij op die manier de middenin-komens moeten bedienen, zijn we genoodzaakt om mensen met een lagerinkomen langer op hun woning te laten wachten. We verkopen nu al circa250 woningen per jaar. Meer verkopen kan best goed zijn voor de marktmaar is slecht voor de doelgroep. Dus dat gaan we niet doen. Ik begrijp hetverlangen om middeninkomens vast te houden, maar het is merkwaardigom daar maatschappelijk geld aan te besteden omdat het strikt genomenniet een betaalbaarheidsprobleem is. Ja, binnen een straal van 5 km, maarniet daarbuiten. Middeninkomens kunnen zich nog prima in Nieuwegein ofHouten vestigen."Dat Utrecht daarmee deze groep kwijtraakt, is een kwestie van jammer maarhelaas. "Wie prioriteiten stelt moet nu eenmaal kiezen uit meerdere kwa-den. Je kunt niet, zoals de politiek soms weleens lijkt te denken, alle priori-teiten op dezelfde wijze bedienen. Prioriteren wil zeggen dat je het ene doeten andere nalaat. Niet omdat je het wil, maar omdat het niet anders kan."`Markttoets is bizar'Desondanks blijft de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot de mid-deninkomens wel degelijk als doelgroep zien, zo stelt bestuursvoorzitterMarien de Langen. "De aloude definitie van de doelgroep van de woningcor-poraties is dat wij er zijn voor mensen die zich niet zelfstandig op deVolgens de lijn Blok zou de markt in de gemeente Utrecht moeten staan trappelen om de middeninkomens te bedienen. Foto: Tambako (cc).TVV_3_Compleet.indb 10 20-07-16 15:4011? Augustus 2016woningmarkt kunnen redden. In Amsterdam ligt die grens op een inkomenvan 50.000 voor een klein gezin en op 45.000 voor een alleenstaande.Uitgaande van dat principe behoort de onderkant van de middeninkomenswel degelijk tot onze doelgroep. Het probleem is dat de wetgever en hetparlement een andere definitie hanteren."En dus moet Stadgenoot een markttoets uitvoeren om te bepalen of zij zelfin actie mag komen. "Maar die is zo enorm ingewikkeld, dat het knap moei-lijk is om er voor middeninkomens te zijn. Het is enorm bedacht, op eenhoog-theoretische manier. Als ik bezig ben met herstructurering van eenbuurt die voor 100 procent uit sociale huurwoningen bestaat en ik wil naareen gemengde wijk toewerken, dan is voor mij het gesprek met de zittendehuurders over de toekomst van die buurt leidend. Die benadering verhoudtzich totaal niet met hoe die markttoets plaats kan vinden. Want marktpar-tijen kunnen zich pas veel later in het proces uitspreken over de vraag of zeer wel of niet in willen stappen. Daarvoor moeten ze het concrete projectkennen en de rendementen kunnen uitrekenen. Zekerheid over de uitkomstvan de markttoets krijg je pas als het project vergevorderd is, maar demarkttoets moet ik juist uitvoeren op het moment dat het project nog in eenheel pril stadium verkeert. Hoe ik die processen zou moeten synchroniserenis een bizarre taak."Commerci?le partijen op hun beurt zien geen aanleiding om op eigenhoutje voor het middensegment te gaan bouwen. "Ik zou het prachtig vin-den als de markt het zou doen. Maar wat ik zie in Amsterdam is dat zij alleende kleinere huurwoningen tussen 710 tot 900 ontwikkelen. Maar dedoorstromers uit mijn bezit, de al vaak aangehaalde politieagent en wijkver-pleger, kunnen daar in niet terecht. Zij zijn op zoek naar een woning van 70m2 en een huur van niet meer dan 900. En die worden simpelweg nietdoor de markt gemaakt. Blok zit in een ideologische kramp: als er maarvoldoende schaarste is dan komt het vanzelf wel. Maar dat is niet waar. Wantbeleggers moeten gewoon hun rendement realiseren. En dat kunnen ze nietin het middensegment."Zo rationeel mogelijkEn dus ontbreekt er in de ladder van de Amsterdamse woningmarkt eenaantal belangrijke sporten. Terwijl dat wel nodig is om het aloude strevennaar gemengde wijken in een gemengde stad te kunnen blijven dienen."Stadgenoot zou er laconiek mee om kunnen gaan en de huidige situatie alseen gegeven kunnen beschouwen. Het probleem is echter dat ik mijn voor-raad vooral wil behouden voor de doelgroep, en dus baat heb bij doorstro-ming. Er is een serieus tekort aan sociale huurwoningen en als ik dat wilverkleinen moet ik niet alleen zo rationeel mogelijk met mijn voorraadomgaan, maar ook de totstandkoming van dat middensegment stimuleren.Vandaar de keuze voor vijfjaarcontracten, vandaar dat ik zeg dat ik voor deinkomensafhankelijke huurstijging ben, vandaar dat ik desnoods zelf diemiddeldure woningen wil gaan bouwen. Maar we hebben de ideologietegen. De minister zit op het spoor van schaarste. De beleggers prijzen datalleen maar, maar verzuimen om echt in actie te komen. En ondertussen zijnonze handen gebonden."Van de gemeente Amsterdam valt ook weinig te verwachten. "Zij staat te boekals verlichte gemeente, omdat zij beleggers bij de uitgifte van grond wil gaanverplichten om voor het middensegment te bouwen", aldus De Langen. "Maarvervolgens is dat middensegment zo breed gedefinieerd dat marktpartijenvooral de bovenkant van het segment opzoeken, terwijl de behoefte juist aande onderkant zit. Daar schuurt het volkshuisvestelijk belang met het financi-eel belang van beleggers ?n het gemeentelijk grondbedrijf."Wat de oplossing dan wel is? De Langen: "Er zouden regionale tafels inge-richt moeten worden, waarin, nadat we met elkaar hebben geconcludeerddat de hele ladder op de woningmarkt van belang is, alle betrokken partijenvoor alle regionale woningmarkten tot concrete afspraken komen over wiewat voor welke doelgroep doet. En de woningwet zou zich daarop moetenaanpassen. Nu is die wet namelijk eerder een handicap dan dat zij bevor-dert dat de regionale woningmarkten goed wordt bediend. We moeten echteens serieus met elkaar rond de tafel. En snel ook. We blijven nu veel te veelin de ideologie hangen en verzuimen daardoor om het probleem pragma-tisch te benaderen. Er zijn genoeg partijen die aangeven voor het middens-egment te willen bouwen en daar ook geld beschikbaar voor zeggen tehebben. En toch leidt het in de praktijk tot niet tot de gewenste productie.Hoe sneu is dat?" nMiddeninkomens onder de loepHet onderzoek WoON2015 en de eerste editie van de rapportageStaat van de Volkshuisvesting bieden de meest actuele informatieover de feitelijke woonsituatie van de middeninkomens. Tot de mid-deninkomens behoren volgens de minister huishoudens met eenbelastbaar inkomen, dat hoger is dan 33.000 en lager dan 43.000(deze grenzen liggen nu overigens hoger, op respectievelijk 35.739en 45.716).Het aantal middeninkomens is in de periode 2012-2015 toegenomenvan 854.000 tot 870.000 huishoudens. Hiervan wonen 229.000 huis-houdens in een corporatiewoning (2012: 258.000), 97.000 in een par-ticuliere huurwoning (2012: 91.000), en 544.000 in een koopwoning(2012: 505.000).Circa driekwart van de middeninkomens in de huursector woontgoedkoop scheef. Van deze 250.000 huishoudens wonen er 151.000 ineen woning met een huur tot de aftoppingsgrens (2012: 218.000),waarvan 126.000 in een corporatiewoning (2012: 186.000). 99.000huishoudens met een middeninkomen hebben een huur tussen deaftoppings- en de liberalisatiegrens (2012: 78.000). Daarvan wonen er72.000 in een corporatiewoning (2012: 54.000).De aftoppingsgrens is in WoON2015 gesteld op 557 voor 1- en 2persoonshuishoudens en 597 voor 3- of meerpersoonshuishou-dens. De liberalisatiegrens ligt in het onderzoek op 700. Overigenszijn deze grenzen inmiddels bijgesteld. De kwaliteitskortingsgrensligt nu op 409,92, de aftoppingsgrens op 586,68 en 628,76, en deliberalisatiegrens op 710,68.Omvang vrije huursector verdubbeldDe omvang van de woningvoorraad is in de periode van 2009 tot enmet 2015 gestegen van 6.996.500 woningen tot 7.277.800. Het aandeelvan de koopsector in het geheel van de voorraad bleef met 59 pro-cent gelijk. In omvang nam de voorraad toe van 4.120.400 tot 4.327.700woningen, een stijging van 207.300 woningen.Tegenover een afname van het aantal gereguleerde corporatiewo-ningen met 12 procent (van 2.271.100 tot 2.008.700 woningen) staateen toename van het aantal woningen in zowel de particuliere gere-guleerde huursector als de vrije huursector, die ongeveer gelijk isaan de afname van het aantal gereguleerde corporatiewoningen.In aantallen is de vrije huursector verdubbeld ten opzichte van 2009,wat een toename betekent van 236.700 woningen. De grootste stij-ging deed zich voor in het middensegment, met een huurprijs van710 tot 1.000. Dat aanbod steeg de afgelopen zes jaar van 200.200tot 388.200 woningen. Het aanbod in het dure segment (met een huurvan meer dan 1000) nam toe van 32.500 tot 81.200.De gemiddelde huurquotes lagen voor de middeninkomens in desociale huursector (gereguleerd) op 21,2 procent, in de particulierehuursector (gereguleerd) op 22,2 procent en in de vrije huursectorop 33,9 procent.TVV_3_Compleet.indb 11 20-07-16 15:4012 ? AnalyseSinds 1986 heeft Groningen te kampen met aardbevingen. Foto: iStockGASWINNING,LEEFBAARHEID ENDE WONINGMARKTPROVINCIE GRONINGEN:De aardbevingen in de provincie Groningen die het gevolg zijn van de winningvan aardgas hebben een grote impact op de leefbaarheid en op de woningmarkt.Daarbij zorgt het aandeel woningen met schade samen met onder meerbevolkingskrimp voor een nadere ruimtelijke differentiatie van deze impact.Toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt in het risicogebied zullen vooreen belangrijk deel worden bepaald door overheidsbeleid rond gaswinning, hetaardbevingsbestendig maken van woningen en een in de ogen van de eigenaar-bewoners rechtvaardige compensatie voor waardeverlies.ANALYSETVV_3_Compleet.indb 12 20-07-16 15:4013? Augustus 2016PETER BOELHOUWER, TU DELFT - OTBHARRY VAN DER HEIJDEN, TU DELFT - OTBSinds 1963 wordt er in de Nederlandse provincie Groningendoor de NAM aardgas gewonnen. De winning van aardgasheeft voor Groningen voordelen, zoals werkgelegenheid,maar ook nadelen: bodemdaling en sinds 1986 ook aardbe-vingen. Het KNMI heeft inmiddels rond de 1000 aardbevin-gen geregistreerd in Noord-Nederland. Het gaat daarbij veelal om lichteaardbevingen, niet sterker dan 2,0 op de schaal van Richter (KNMI, 2016).Maar er hebben ook zwaardere bevingen plaatsgevonden; ongeveer 100 meteen kracht tussen de 2,0 en 3,0 en 14 met een kracht groter dan 3,0(Rijksoverheid, 2016a). De zwaarste aardbeving tot nu toe vond plaats inaugustus 2012 bij Huizinge (gemeente Loppersum) en had een kracht van3,6 op de schaal van Richter.De aardbevingen veroorzaken niet alleen schade aan gebouwen maar be?nv-loeden ook de leefbaarheid en de woonbeleving van huishoudens in hetgebied. En dit heeft ook gevolgen voor de woningmarkt. In 2015 is met sub-sidie van de Dialoogtafel Groningen een breed opgezet onderzoek uitgevo-erd naar de gevolgen van de aardbevingen voor de woningmarkt in hetaardbevingsgebied, waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan:- De woonbeleving en leefbaarheid.- Het keuzegedrag van huishoudens op de woningmarkt.- De waardeontwikkeling en verkoopbaarheid van woningen.Het onderzoek is gericht op de negen risicogemeenten in de provincieGroningen: Appingedam, Bedum, Delfzijl, De Marne, Eemsmond,Loppersum, Slochteren, Ten Boer en Winsum. Voor het in kaart brengenvan de gevolgen van de aardbevingen voor de woonbeleving en leefbaarheidzijn de bewoners van de negen risicogemeenten geraadpleegd. In eersteinstantie via een bewonersenqu?te1(Hoekstra, 2016), waarna een kwalita-tieve verdieping heeft plaatsgevonden in de vorm van 11 groepsgesprekkenen 4 grotere bewonersbijeenkomsten (Simon et al., 2016).De invloed van de aardbevingen op het feitelijk keuzegedrag van huis-houdens is onderzocht via migratieonderzoek2 (Boumeester, 2016) en eenanalyse van ontwikkelingen op de koopwoningmarkt3(Heijden, 2015). Tenslotte zijn de resultaten van de bewonersenqu?te gebruikt om zicht te krij-gen op het mogelijk toekomstig keuzegedrag van huishoudens in de risi-cogemeenten (Hoekstra, 2016).Voor het in kaart brengen van de gevolgen van de aardbevingen voor de waar-deontwikkeling van koopwoningen is niet een eigen kwantitatief modelontwikkeld, maar is een contra expertise uitgevoerd op bestaande modellenom de bruikbaarheid van deze modellen te toetsen (Jansen, S. et al., 2016).De belangrijkste resultaten uit dit onderzoek worden in het vervolg van dezebijdrage gepresenteerd aan de hand van de hiervoor genoemde drieinvalshoeken: woonbeleving, keuzegedrag en waardeontwikkeling (zieBoelhouwer et al., 2016). Daaraan voorafgaand wordt ingegaan op de wijzewaarop in het onderzoek binnen de negen gemeenten deelgebieden zijnonderscheiden. Deze bijdrage wordt afgesloten met enkele conclusies.Een gebiedsindeling op basis van schade-intensiteit en bevolkingsontwikkelingSchade-intensiteitHet woningmarktonderzoek is gericht op het risicogebied in de provincieGroningen, maar de impact van de aardbevingen is niet overal even groot.Het is daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen verschillendedeelgebieden binnen het risicogebied. Uitgangspunt voor de gebiedsin-deling is dat de gevolgen die de aardbevingen hebben voor de woning-markt, vooral worden bepaald door de mate waarin woningen schadeoplopen. Op basis van door de NAM beschikbaar gestelde gegevens overgeaccepteerde schadeclaims4is per postcodegebied in de provincieGroningen vastgesteld wat het aandeel woningen met aardbevingsschadeis. Vervolgens is het gebied onderverdeeld in vier schade-intensiteitsklas-sen (zie figuur 1).BevolkingsontwikkelingNaast de aardbevingen, speelt krimp in delen van (het risicogebied in)Groningen een rol op de woningmarkt. De bevolkingsdaling zet de sociaal-economische basis van het gebied onder druk, waardoor voorzieningenzoals winkels, verenigingen en scholen steeds moeilijker in stand zijn tehouden. Uiteindelijk komt hierdoor de leefbaarheid in de knel. Krimp heeftook gevolgen voor de woningmarkt: de vraag naar woningen neemt af.Om in de analyses te kunnen `corrigeren' voor de effecten van krimp, is hetrisicogebied nader onderverdeeld in een krimpdeel en een niet-krimpdeel(zie tabel 1).Tabel 1: Gebiedsindeling naar krimp en niet krimpkrimp Niet krimpAppingedam BedumDe Marne SlochterenDelfzijl Ten BoerEemsmond WinsumLoppersumBron: Rijksoverheid, 2016bLeefbaarheid en woonbelevingE?n van de belangrijkste conclusie uit het bewonersonderzoek is dat deleefbaarheid in het aardbevingsgebied onder druk staat. In 2012 was detevredenheid met de woonomgeving in het aardbevingsgebied nog vergeli-jkbaar met de rest van Nederland (respectievelijk 85% en 86% van de inwon-ers was zeer tevreden of tevreden). In 2015 is de tevredenheid met deBron: NAM, OTB-bewerking.* De negen risico-gemeenten zijn aangegeven met een zwarte lijnFiguur 1: Percentage woningen met schade in 4 klassen per 4ppc-gebied*TVV_3_Compleet.indb 13 20-07-16 15:4014 ? Analysewoonomgeving in het aardbevingsgebied echter sterk gedaald: 77% van deinwoners was (zeer) tevreden, waarmee het aardbevingsgebied behoort totde slechtst scorende gebieden van Nederland. Hierdoor dreigen er meermensen uit het gebied te vertrekken, respectievelijk minder nieuwe mensenbinnen te komen. Met als gevolg: stijgende leegstand, en minder voorzien-ingen en bedrijven waardoor ook de werkgelegenheid afneemt. Er kan zoeen vicieuze cirkel ontstaan waarbij het gebied steeds minder aantrekkelijkwordt voor vestigers.De gevolgen van aardbevingen op de leefbaarheid zijn onderdeelvan een geleidelijk proces dat zich vooral over een wat langere ter-mijn afspeelt. Ook op korte en middellange termijn heeft de aardbe-vingsproblematiek echter verschillende negatieve effecten op hetwelbevinden en woongenot:? Gevoelens van onveiligheid en andere psychosociale en gezond-heidsproblemen als gevolg van de aardbevingen. Bijna 29% van hettotaal aantal huishoudens in het risicogebied voelt zich onveilig;? Zorgen over de waardeontwikkeling en verkoopbaarheid van dewoning. Veel woningeigenaren vragen zich af of ze nog wel moeteninvesteren in hun woning nu de waarde van de huizen daalt en hetalgemene gevoel is dat de mensen niet weg kunnen omdat hun huisonverkoopbaar is;? Moeizame en tijdrovende procedures voor schadevergoeding en ?afhandeling geven veel mensen het gevoel dat de aardbevingsproble-matiekenalleswatdaarmeesamenhangthunlevenvolledigbeheerst;? Een toenemend wantrouwen in de NAM en in de landelijke politiek enhet gevoel dat Groningers niet serieus worden genomen met hunproblemen.Vooral het gevoel van onzekerheid en onveiligheid, zo bleek uit de metbewoners gevoerde gesprekken, heeft een grote impact op het dagelijksleven van bewoners in het risicogebied (Simon et al., 2016). Zo durven som-mige grootouders hun kleinkinderen niet meer te laten komen logeren, ofandersom, kleinkinderen zijn zo geschrokken van een aardbeving dat zeniet meer bij opa en oma durven langs te komen. Sommige moeders metjonge kinderen zijn angstig als de kinderen naar school zijn: "is de schoolwel aardbevingsbestendig", "ben ik op tijd bij de school als er een groteaardbeving plaatsvindt". Mensen durven niet meer op vakantie, omdat zeniet weten hoe ze hun woning zullen aantreffen bij terugkomst.Migratie, woningmarkt en verhuiswensenMigratie naar en uit het risicogebiedUit statistische analyses die in het kader van het migratieonderzoek werdenuitgevoerd, blijkt dat er in de periode 2013-2014 geen duidelijke veranderin-gen waar te nemen zijn met betrekking tot het totaal aantal verhuizingen inhet aardbevingsgebied. Net als in voorgaande jaren is er sprake van eennegatief migratiesaldo van huishoudens, dat voornamelijk het gevolg is vaneen vertrekoverschot van startende huishoudens. Alleen in het gebied metmeer aardbevingsschade en liggend in een krimpgemeente, is daarnaastook een negatief migratiesaldo van doorstromende zelfstandige huis-houdens waar te nemen.De totale omvang van de verhuismobiliteit is tijdens de crisisjaren duidelijkgeringer dan in de periode daarvoor (2003-2008). In de jaren 2013-2014neemt de verhuismobiliteit alleen in het gebied met de meest gunstigeomstandigheden (geen krimp en minder woningen met schade) weer lichttoe. In de andere gebieden daalt het aantal verhuizingen nog licht. De inv-loed van het krimpproces en de invloed van de aardbevingsproblematiek opde verhuismobiliteit lijken elkaar enigszins te versterken.Hoofdstaat in 't Zandt, gemeente Loppersum. Foto Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, 12939-47442TVV_3_Compleet.indb 14 20-07-16 15:4015? Augustus 2016Ontwikkelingen op de koopwoningmarktWanneer we de ontwikkelingen op de woningmarkt zelf onder de loepnemen, dan blijkt dat er in het aardbevingsgebied sprake is van drie elkaardeels versterkende effecten. Als eerste is daar uiteraard de algemene recessieop de woningmarkt die zich vanaf het derde kwartaal van 2008 in Nederlandmanifesteerde. Daarnaast spelen nog twee andere aspecten die de Groningsewoningmarkt negatief be?nvloeden: de aardbevingsproblematiek, die vooralna de bevingen bij Huizinge in augustus 2012 manifest werd, en in delen vanhet gebied de krimpproblematiek. Met name deze laatste twee aspecten vor-men een giftige cocktail voor de toekomst. De combinatie van crisis, krimpen aardbevingen leidde er toe dat er medio 2013, op het dieptepunt van dewoningmarktcrisis, in het aardbevingsgebied in Groningen geen sprakemeer was van een normaal functionerende koopwoningmarkt. In Nederlandwas dit eigenlijk al niet langer het geval waar tegen iedere verkochte woninger 30 woningen te koop stonden. In het aardbevingsgebied bedroeg dit aan-tal maar liefst 54; bijna het dubbele van het Nederlandse gemiddelde. Op eenwoningmarkt die met een dergelijke vraag/aanbod-verhouding wordtgeconfronteerd, is geen sprake meer van normale marktverhoudingen nochvan een stabiele prijsvorming.Vanaf de tweede helft van 2013 laat de koopwoningmarkt tekenen van her-stel zien. Voor heel Nederland is de krapte indicator begin 2016 teruggelo-pen naar de waarde 11. Ook in het aardbevingsgebied is deze indicatorbegin 2016 gedaald, maar komt hij nog steeds uit op een zeer hoog niveauvan 24.Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt in Groningen worden behalvedoor de aardbevingen ook duidelijk be?nvloed door de krimpproblematiek,maar zowel in als buiten de krimpgebieden blijft het herstel van de woning-markt in risicogemeenten achter bij het herstel in niet-risicogemeenten.VerhuiswensenVoor een deel van de bewoners vormen de negatieve effecten van de aardbev-ingsproblematiek de aanleiding om te willen verhuizen en in veel gevallenhet aardbevingsgebied te willen verlaten. Van de huishoudens die zeker bin-nen twee jaar willen verhuizen noemt 45% (de effecten van) de aardbeving-sproblematiek als ??n van de drie belangrijkste verhuisredenen.Het aandeel huishoudens dat zeker of misschien binnen twee jaar wil ver-huizen ligt in het aardbevingsgebied met 10% en 28% aanzienlijk hoger danin 2012 (7 en 16%). En ook hoger dan de 7 en 16% in het landelijk deel van deprovincie Groningen, waar aardbevingen geen rol spelen. In het gebied meteen hoge schade-intensiteit bedraagt het percentage huishoudens dat aan-geeft zeker binnen twee jaar te willen verhuizen zelfs 15%.In het aardbevingsgebied is vooral het aandeel huishoudens dat misschienwil verhuizen (28%) opvallend groot. Waarschijnlijk komt dit omdat deaardbevingen leiden tot onzekerheid over de toekomstige huisvestingssitu-atie en het toekomstige woongenot. Verder blijkt dat de verhuisgeneigdebewoners van het aardbevingsgebied, ondanks een sterke binding met deregio, veel vaker hun huidige woongemeente willen verlaten dan in een`normale' woningmarkt gebruikelijk is.Overigens speelt bij de verhuisgeneigdheid niet alleen de aardbevingsprob-lematiek maar ook de bevolkingskrimp een rol. In krimp-gemeenten en ingemeenten met een groot aandeel woningen met aardbevingsschade zijnhuishoudens meer verhuisgeneigd en minder tevreden met de woonomgev-ing dan in niet-krimpgemeenten en in gebieden met een relatief kleinaandeel woningen met aardbevingsschade. Belangrijk voor het toekomstigbeleid is ook dat huishoudens die misschien willen verhuizen, aangeven dathet al dan niet realiseren van hun verhuiswens in sterke mate afhangt vanhetoverheidsbeleidendesituatieopdewoningmarkt.OverheidsinterventiesBoerderij in Uithuizen, gemeente Eemsmond. Foto Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, 12938-47439TVV_3_Compleet.indb 15 20-07-16 15:4016 ? Analysezoals bijvoorbeeld een opkoopregeling, een in de ogen van de bewonersrechtvaardige compensatie voor waardeverlies of het aardbevingsbestendigmaken van woningen zullen voor een belangrijk deel bepalen welk deel vande verhuisgeneigde bewoners uiteindelijk zal verhuizen.Verhuisgeneigde woningeigenaren en huishoudens die een woning willenkopen kiezen vaker voor een woning buiten het aardbevingsgebied danhuurders en huishoudens die een woning willen huren. Ook geeft maarliefst 31% van de verhuisgeneigde woningeigenaren aan de provincie te wil-len verlaten, tegenover 12% van de huurders. De aardbevingsproblematiekheeft dus een grotere impact op de koopwoningmarkt dan op de huurwon-ingmarkt. Als de verhuiswensen van de verhuisgeneigde huishoudens gere-aliseerd (kunnen) worden dreigt er in het aardbevingsgebied een flinkoverschot aan koopwoningen en eengezinswoningen te ontstaan.WaardeontwikkelingOmdat omtrent de waardeontwikkeling van woningen als gevolg van debevingen door diverse onderzoekers en instanties al een negental modellenen methoden ontwikkeld was, werd besloten om deze modellen op basis vaneen aantal vooraf opgestelde criteria te evalueren. In het vervolg van dezeparagraaf besteden we aandacht aan de belangrijkste resultaten uit de reedsoperationele modellen.Het door Momentum Technologies & Atlas voor Gemeenten voor de huidigewaardedalingsregeling ontwikkelde schattingsmodel geeft helaas geeninzicht in de gemiddelde waardedaling. Wel is op basis van de afgewikkeldecompensaties die op de uitkomsten van het model gebaseerd zijn, te ziendat 70% van de vastgestelde waardedalingen tussen 1% en 5% uitkomt.De overige uitgevoerde onderzoeken zijn wel gericht op het schatten van degemiddelde waardedaling als gevolg van de bevingen. De hoogte van devastgestelde waardedaling is wisselend mede door het gebruik van verschil-lende analysemethoden, datasets en analyseperioden. Zo vinden Francke enLee (2015) met behulp van een Hedonisch prijsmodel een prijsdaling van3,7% in het risicogebied in de periode tussen het derde kwartaal 2012 en hetvierde kwartaal 2014. Maar deze prijsdaling is niet statistisch significantverschillend van de prijsdalingen van 2,8% en 4,1% in de twee referentiege-bieden. Met een andere methode (het Repeat sales model) wordt wel eenstatistisch significant verschil gevonden. De prijsontwikkeling in het risico-gebied van -8,7% blijft in de genoemde periode met zo'n 4% achter op detwee referentiegebieden (-5,2% en -3,5%). Onderzoek van het CBS (2015) meteen Hedonisch prijsmodel dat voortbouwt op het model van Francke en Leelaat zien dat de prijzen sinds het derde kwartaal van 2012 tot en met hettweede kwartaal van 2015 met 2,4% zijn gedaald in het risicogebied en met0,5% in het referentiegebied. Dit verschil (1,9%) is echter eveneens niet sta-tistisch significant. Ook de andere analyse methode die het CBS hanteert (deSPAR methode) laat geen statistisch significant verschil zien tussen risico-gebied en referentiegebied. Bosker et al. (2015) vinden met een Hedonischeregressie analyse een statistisch significant verschil in de prijsontwikkelingtussen 17 augustus 2012 en 16 januari 2014 van ongeveer 2% tussen het risi-cogebied en referentielocaties. Tot slot hebben Koster en van Ommeren(2015), eveneens met een Hedonisch regressie model, gevonden dat elke`voelbare' aardbeving die een woning in de provincie Groningen getroffenheeft, leidt tot een prijsdaling van 1,2%.Op basis van deze resultaten kan geconcludeerd worden dat afhankelijk vande wijze waarop het risicogebied gedefinieerd wordt en de referentiegebie-den worden gekozen, de koopprijsontwikkeling in het totale aardbevings-gebied licht achter blijft bij die in de gekozen referentiegebieden. Medevanwege het beperkte aantal verkopen is de nauwkeurigheid van de mode-Boerderij in Schildwolde, gemeente Slochteren. Foto Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, 12942-47456TVV_3_Compleet.indb 16 20-07-16 15:4017? Augustus 2016luitkomsten echter klein (grote spreiding rond de gevonden waarden) enveelal niet statistisch significant. Wel blijkt uit diverse modelstudies dat heteffect van de aardbevingen op de koopprijsontwikkeling mede bepaaldwordt door het aantal schades in de directe omgeving. Hierdoor kan erafhankelijk van het aantal en de omvang van de schades een grote differen-tiatie in de koopprijsontwikkeling voorkomen tussen verschillende deelge-bieden binnen het aardbevingsgebied. In gebieden met veel schades kan ditleiden tot een niet of nauwelijks functionerende woningmarkt metonverkoopbare5koopwoningen, terwijl in andere gebieden het effect van deaardbevingen op de woningprijzen veel minder groot is. Om meer inzicht tekunnen krijgen in deze ruimtelijke differentiatie in prijseffecten is naderonderzoek noodzakelijk en dienen er gegevens over meer verkopen beschik-baar te komen.ConclusieIn deze bijdrage zijn de belangrijkste bevindingen gepresenteerd van eenbreed opgezet onderzoek naar de effecten van de aardbevingen op het func-tioneren van de woningmarkt in de negen gemeenten uit het kerngebiedvan de bevingen in de provincie Groningen. De meest in het oog springenderesultaten zijn het gevoel van onzekerheid en onveiligheid, de sterk gedaal-de leefbaarheid, het gebrek aan vertrouwen en transparantie met betrekkingtot het ontwikkelde beleid en de ingezette procedures bij de bewoners in hetaardbevingsgebied.Over het algemeen geldt, hoe groter de aardbevingsintensiteit (gemeten aande hand van het aantal vastgestelde schades), hoe groter de impact van deaardbevingen op het wonen. Maar ook de bewoners van gebieden met eenlagere aardbevingsintensiteit ervaren duidelijk de negatieve gevolgen vande aardbevingsproblematiek. Kortom, overal in het aardbevingsgebiedheeft de aardbevingsproblematiek een substanti?le impact op het wonen enhet woongenot, waarbij de aardbevingsintensiteit (samen met een aantalandere determinanten waaronder bevolkingskrimp) vervolgens zorgt vooreen nadere ruimtelijke differentiatie van deze impact. Daarbij is de impactvan de bevingen in de koopsector groter dan in de huursector. Ook gaat hetfeitelijk niet alleen over de aardbevingsproblematiek maar over de gaswin-ningsproblematiek over de volle breedte.De grote vraag blijft of in de nabije toekomst de woningmarkt in de risicoge-meenten de opgaande lijn weet te volgen die zich in Nederland en in mind-ere mate in de rest van de provincie Groningen heeft ingezet. In deze laatstegebieden, en dan vooral in het niet-krimp deel daarvan, kan immers lang-zaam weer gesproken worden van een normaal functionerende woning-markt met een daarbij behorende stabiele prijsvorming. Het aantal toekom-stige aardbevingen en de sterkte daarvan6, de effectiviteit van het beleid vande Nationaal Co?rdinator Groningen (NCG) en het vertrouwen van debewoners in de genomen maatregelen zullen dit in belangrijke mate bepal-en. nLiteratuurBoelhouwer, Peter en Harry Boumeester, Danielle Groetelaers, Joris Hoekstra,Harry van der Heijden, Sylvia Jansen, Willem Korthals Altes, Herman de Wolff, CarolaSimon, Femke de Haan, Fransje Grisnich, Rika Ringersma, 2016, Woningmarkt- en leef-baarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen, Delft (OTB Onderzoek voor degebouwde omgeving).Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort, C. van Woerkens, 2015, Schokkende prijzen? Relatieve huizenprijsontwikkeling in het aardbevingsgebied in Groningen ende invloed van aardbevingen en aardbevingsrisico, Atlas voor Gemeenten/Rijksuniversiteit Groningen.Boumeester, H., m.m.v. C. Lamain, 2016, Migratiestromen in Noord-Oost Groningen, Delft(OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving).CBS, 2015, Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld. 1e kwartaal van 1995tot en met 2e kwartaal 2015, CBS, Den Haag.Commissie Duurzame Toekomst Noord-Oost Groningen, 2013, Vertrouwen in eenduurzame toekomst; een stevig perspectief voor Noord-Oost Groningen, Groningen (pro-vincie Groningen).Francke MK, Lee KM, 2015, De ontwikkelingen op de woningmarkt rond hetGroningenveld: Actualisatie 4e kwartaal 2014. Rotterdam: Ortec Finance ResearchCenter.Hoekstra, J., m.m.v. K. Dol, S. Jansen, C. Lamain, G. Mari?n en C. Simon, 2016, Wonen enaardbevingen in Groningen. Een onderzoek in negen gemeenten, Delft (OTB Onderzoekvoor de gebouwde omgeving).Heijden, H. van der, 2015, Ontwikkelingen op de markt van koopwoningen in Groningen,Delft (OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving).Jansen, S., P. Boelhouwer, H. Boumeester, H. Coolen, J.de Haan en C. Lamain, 2016,Beoordeling woningmarktmodellen aardbevingsgebied Groningen, Delft (OTB Onderzoekvoor de gebouwde omgeving).KNMI: https://www.knmi.nl/kennis-en-datacentrum/uitleg/aardbevingen-door-gaswin-ning (geraadpleegd dd. 3 juni 2016).Koster H.R.A., van Ommeren J., 2015, Natural gas extraction, earthquakes and house pri-ces, Tinbergen Institute Discussion Paper TI 2015-038/VIII.Rijksoverheid, IPO, VNG, 2009, Krimpen met kwaliteit, Interbestuurlijk Actieplan bevol-kingsdaling.Rijksoverheid, 2016a, https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/aardbevingen-in-gronin-gen/inhoud/aardbevingen-door-gaswinning-in-groningen (geraadpleegd dd. 3 juni 2016).Rijksoverheid, 2016b, https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bevolkingskrimp/inhoud/krimpgebieden-en-anticipeergebieden (geraadpleegd 29 juni 2016).Simon, C., F. de Haan, F. Grisnich en R. Ringersma, 2016, Wonen en leven met aardbevin-gen. Meningen, knelpunten en oplossingsrichtingen van burgers, Groningen (CMOSTAMM / Sociaal Planbureau Groningen).Noten1 De bewonersenqu?te is online afgenomen. De steekproef (deels gestratificeerd endeels a-select) bedroeg ruim 19.000 adressen. De respons was 20,8%. De resultatenzijn opgeschoond en gewogen v??r analyse. Bij een betrouwbaarheidsniveau van95% bedraagt de foutenmarge op het niveau van de onderscheiden gebieden 2 ? 3%.Zie Hoekstra et al. (2016) voor een uitgebreide toelichting op de uitgevoerde enqu?te.2 Op basis van het Sociaal Statistisch Bestand (SSB) van het CBS zijn veranderingen inwoonadres van huishoudens vastgesteld voor de periode 2003-2014, waarbij onder-scheid is aangehouden tussen intra- en interregionale verhuizingen binnen het risico-gebied.3 Er is gebruik gemaakt van een door de NVM samengestelde tabel waarin per kwar-taal (voor de periode 2009 tot en met het derde kwartaal van 2015) en voor verschil-lende onderscheiden gebieden op basis van de in de NVM database opgenomenwoningen, de waarde van een aantal indicatoren is berekend.4 De schade aan gebouwen die door de aardbevingen wordt aangericht, wordt door deNAM vergoed.5 Bij onverkoopbare woningen gaat het feitelijk om woningen waarvoor (de verkoperdenkt dat) geen koper gevonden kan worden die bereid is de minimaal voor de verko-per acceptabele prijs te betalen (Heijden, H. van der, 2015).6 In juni 2016 heeft het cabinet besloten de gaswinning in de komende jaren terug tebrengen tot 24 miljard m3 per jaar. Naar verwachting zullen hierdoor de bevingen inaantal en sterkte afnemen (Kamerbrief Ontwerp instemmingsbesluit gaswinningGroningen dd. 2406-2016).TVV_3_Compleet.indb 17 20-07-16 15:40www.renda.nlInteresse in ??n van onze events?Ga naar www.renda.nl/eventsIn samenwerking met haar partners organiseert Renda netwerk- enkennisbijeenkomsten voor de renovatiebranche. Bezoek er eenseen en zie wat het jou als professional brengt. Een greep uit hetprogramma de komende maanden:8 september ? Renda on Tour over de renovatie van Het Schip, AmsterdamWoningbouwcomplex Het Schip is een icoon van de Amsterdamse School. Het monumentale pand metdubbelfunctie (wonen en museum) wordt gerenoveerd. Waar moet je allemaal rekening mee houden?Leer mee met opdrachtgever Eigen Haard en partners.13 oktober ? Renda on Tour in Kanaleneiland, UtrechtOnze partners Portaal en Heijmans werken sinds 2002 samen aan de vernieuwing van `krachtwijk'Kanaleneiland. Nieuwe bewonersgroepen, diversiteit in bebouwing, nieuwe openbare inrichting en inzetop cultuur moet voor positieve verandering zorgen.10 november ? Rendakaffee duurzame renovatie, FrieslandWelke stappen op weg naar verduurzaming zijn verantwoord wanneer je niet de ambitie hebt (meteen)naar NoM te gaan? Met corporatie Accolade zoeken we naar antwoorden. Ga je projectmatigdoor de wijk of vraaggestuurd renoveren? En doe je dat met of zonder huurverhoging?TVV_3_Compleet.indb 18 20-07-16 15:40COLUMN19? Augustus 2016DOOR: THEA DE FEIJTER MBA, EIGENAAR DE NIEUWE WINDIn het afgelopen jaar zijn de kussens in de wereld van huurdersor-ganisaties aardig opgeschud. Opschudding die niet alleen gerichtwas op de inhoud. Ook de vorm kwam in beweging.Huurdersorganisaties kregen als belangenbehartiger voor huur-ders vanuit de Woningwet 2015 een bredere rol toebedeeld.Hiervoor waren veel huurdersorganisaties veelal op de korte termijngeori?nteerd. Een deel is dit nog steeds en neemt voornamelijk debemiddelenderoltussenverhuurderenhuurderopzich.Bestuursledendie al jarenlang de huurdersvereniging en haar achterban dienen, voe-len zich prettig in deze hoedanigheid.Je zou positief kunnen denken over een huurdersorganisatie die debetekenisvolle rol naar de achterban zo goed mogelijk invult. De din-gen goed doen, daar zeggen veel huurdersorganisaties voor te gaan.De bemiddelende rol tussen huurder en verhuurder, gericht op techni-sche- of overlastklachten, houdt heel wat besturen nog in de comfort-zone. Huurdersorganisaties zien primaire taken van hun besturenvooral op dit terrein. Het los durven laten van deze taken voelt voorveel besturen als onveilig. Je maakt je als bestuurslid immers hard voorde individuele huurder die de grote corporatie als tegenstander heeft.Het gaat dus vooral om het `doen'.