45TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ESSAYTHE GREATMODERATIONDe overgang van de Fordistische naar de post-Fordistische periode valt samen met wat economen TheGreat Moderation noemen: een structurele matiging van de macro-economische cycli. The GreatModeration luidde ook een gefinancialiseerd accumulatieregime in dat gebaseerd is op overkrediteringen leidt tot toenemende ongelijkheid. Dit essay verkent de relatie tussen nationale woningmarkten enrecente ontwikkelingen in de wereldeconomie.AmerikaansebuitenwijkinTampa (Foto:RichardPatterson/TheNewYorkTimes,HollandseHoogte)46TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDDOOR MANUEL AALBERS, AFDELING GEOGRAFIE, KU LEUVEN*De wereldwijde financi?le crisis barstte los toen zich groteproblemen voor deden op de Amerikaanse subprime-hypotheekmarkt. Niet alleen in de V.S., maar ook in ande-re landen, zoals Nederland, wordt de bovenmatige stij-ging van de huizenprijzen in de jaren voor de crisisbeschouwd als de belangrijkste reden waarom de huizenprijzenbegonnen te dalen. Op die wijze wordt de mondiale crisis toch op nati-onaal niveau verklaard: huizenprijzen daalden nationaal, omdat ze opnationaal niveau te veel waren gestegen. Maar de timing van de inter-nationale woningmarktcrisis is wel degelijk mondiaal van aard: definanci?le crisis was een mondiale crisis, hoewel dat niet wil zeggendat elke plek op aarde er door werd getroffen ? laat staan in dezelfdemate. Nooit eerder in de geschiedenis gingen de woningprijzen in zoveel verschillende (vooral westerse) landen op hetzelfde momentomlaag. Een mondiale financi?le crisis hebben we eerder gezien, eenmondiale woningmarktcrisis niet. Er is dus sprake van een synchroni-satie van de conjunctuurbewegingen op de verschillende nationalewoningmarkten.Om deze synchronisatie te begrijpen, maak ik gebruik van een periodi-sering van de ontwikkelingen op de woningmarkt en in het volkshuis-vestingsbeleid. Ik onderscheid vier perioden: de premoderne periode,de moderne of Fordistische periode, de hoogneoliberale of post-For-distische periode en de opkomende post-crisis periode. In dit essayricht ik me vooral op de verschuiving van de tweede naar de derdeperiode en de val van het neoliberale woningmarktmodel tijdens demondiale financi?le crisis. Mijn punt is niet dat die crisis de oorzaak isvan de afbraak van het post-Fordistische model, maar juist dat de ver-schuiving naar dit model een dynamiek introduceerde die een paardecennia later leidde tot een mondiale crisis."The Great Moderation is de macro-economischecyclus die begon in 1984 en gekenmerkt wordtdoor meer economische stabiliteit en kleinerebruto binnenlands product (bbp) enrenteschommelingen dan in voorgaande cycli"Ik maak gebruik (sommigen zullen zeggen: misbruik) van het begripThe Great Moderation in het analyseren van de verschuiving van detweede naar de derde periode. The Great Moderation is de macro-econo-mische cyclus die begon in 1984 en gekenmerkt wordt door meer econo-mische stabiliteit en kleinere bruto binnenlands product (bbp) en rente-schommelingen dan in voorgaande cycli. In mijn optiek was de zogehe-ten Great Moderation niet zozeer een matiging van de macro-economi-sche cycli, maar het begin van de financialisering van de economie in talvan domeinen, met inbegrip van de woningmarkt. Financialiseringduidt op een toenemende dominantie van financi?le actoren, praktijkenen vertogen, waarbij een steeds groter deel van winst van de economieof een sector daarvan in financi?le markten wordt gemaakt en steedsminder in de re?le economie. Het gaat dus niet alleen om een grotere rolvan `ouderwetse' financi?le instellingen als banken en `nieuwe' als hedgefunds, maar ook om de toenemende invloed van financi?le markten inandere domeinen van de economie en samenleving. De derivatenschan-dalen bij Vestia en het midden- en kleinbedrijf zijn daar extreme voor-beelden van, de steeds grotere hypotheeklasten van steeds meer huis-houdens een meer alledaagse. In de hoog-neoliberale periode is er spra-ke van een ware kredietexplosie die de prijzen van vastgoed tot grotehoogten deed stijgen. Wat leek op een structurele matiging van macro-economische schommelingen bleek gepaard te gaan met de opbouw vaneen zeepbeleconomie. De recente mondiale crisis betekende het eindevan The Great Moderation maar vooralsnog niet van de GroteFinancialisering die ermee gepaard ging.De periodisering die ik voorstel is vooral heuristisch van aard: hetgeeft geen volledig accuraat beeld van de werkelijke ontwikkelingen,maar is een benadering die ons in staat moet stellen om beter tebegrijpen wat er is gebeurd. Deze periodisering is niet bedoeld als eenmodel van de wereld of een keurslijf dat alle landen zou moeten pas-sen. Zoals alle periodiseringen is de mijne problematisch omdat hetzowel de gelijkenissen binnen een bepaald tijdsbestek als de verande-ringen ertussen benadrukt, terwijl er in werkelijkheid in elk tijdperksprake was van geleidelijke en constante verandering.Mijn punt is ook niet dat alle nationale woningmarktmodellen numeer op elkaar lijken dan bijvoorbeeld dertig jaar geleden (de zogehe-ten `convergentiethese'), maar dat veel landen in dezelfde richting zijngeschoven. Denk aan een hoger eigenwoningbezit en grotere hypo-theekschuld zonder daarbij hun essenti?le verschillen per se te verlie-zen. Hierbij spelen zeitgeist-bepalers als globalisering, de val van hetcommunisme en de neoliberale ideologie een belangrijke rol. In ditessay bespreek ik de verschillende perioden, met uitzondering van depre-moderne periode, zodat ik meer ruimte kan besteden aan de kri-tieke momenten waarop het ene huisvestingsmodel door het anderewerd vervangen.DE MODERNE OF FORDISTISCHE PERIODEEen eerste kenmerk van de moderne of Fordistische periode op dewoningmarkt was de productie van huizen voor de massa. Dit wil zeg-gen, de bouw van grote aantallen huizen voor een brede dwarsdoor-snede van de bevolking, met name de arbeiders en de middenklasse.Een tweede kenmerk van de moderne tijd is de actieve rol van de over-heid in de woningbouwproductie en -financi?ring (zie ook Florida &Feldman, 1988).De eerste experimenten vonden eind negentiende en begin twintigsteeeuw plaats. Enkele lokale overheden, werkgevers en filantropenbegonnen zich in te zetten voor het verstrekken van goede en betaalba-re huisvesting voor arbeiders. In westerse landen werden deze experi-menten geconsolideerd en ge?nstitutionaliseerd tijdens het interbel-lum. Ook dan komt in Nederland de productie van Woningwet-woningen pas echt goed op gang. De overheid faciliteert de woning-bouw door non-profit organisaties (en in sommige landen ook doorfor-profit organisaties) via nieuwe juridische structuren en subsidies.Daarnaast is een verscheidenheid aan lokale en nationale overhedenzelf begonnen met het bouwen van huizen. In deze vroegmoderneperiode ligt de focus op de gezonde huisvesting van geschoolde arbei-ders, niet op de `werkende armen'.47TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ESSAYFrankrijk,NouvellevilleinCergy(Foto:HollandseHoogte)48TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDDe moderne tijd komt na de Tweede Wereldoorlog tot volle bloei. Erworden volop mogelijkheden gecre?erd voor het uitrollen van hetmassamodel naar alle arbeiders, armen en middenklasse. In sommigelanden bevoorrecht de overheid de uitbouw van een sociale huursec-tor, in andere de uitbreiding van eigenwoningbezit en in een paar,vooral Duitssprekende landen, zijn belastingvoordelen, subsidies enhuurbescherming gericht op het uitbreiden van de particuliere huur-sector. Bausparkassen, thrifts, cajas en building societies speelden inverschillende landen een belangrijke rol in het verstrekken van hypo-thecaire leningen aan de middenklasse en soms ook aan de arbeiders-klasse. Net als de woningcorporaties bij ons, worden deze organisatiesdoor de overheid gunstig behandeld in termen van voorwaarden enbelastingen. In de meeste landen zien we dat de overheid ingrijpt, opzowel de hypotheekmarkt als in de sociale huisvesting, maar in elkland is een van beide systemen dominant. Woningbouw voor de massawerd ondersteund door een herverdelende overheid die gericht is opvolledige werkgelegenheid, economische groei en een fatsoenlijk loonvoor alle werknemers.Vroege archetypes van de moderne woningbouw zijn filantropischemodelwijken en tuindorpen. Hoog-modernistische archetypen zijn deNoord-Amerikaanse suburb; de West-Europese CIAM-wijken enhousing estates, villes nouvelles en groeikernen. De morfologie endichtheden van deze archetypen zijn heel verschillend, maar wat zeallemaal gemeen hebben, is dat ze werden gebouwd voor een grotedwarsdoorsnede van de bevolking. En dat er gebruik werd gemaaktvan standaardisatie en nieuwe bouwtechnieken. Deze standaardisatiewas ook een direct gevolg van de betrokken instellingen die elk eenbepaald type woning en woonomgeving bevorderden of zelfs pushten.THE GREAT MODERATIONIn de jaren zeventig begint het moderne woningmarktmodel af tebrokkelen. Enkele belangrijke gebeurtenissen in dit decenniumomvatten ondermeer: het einde van het Bretton Woods-systeem vaninternationale monetaire co?rdinatie en de be?indiging van de goud-standaard in 1971. De plotselinge stijging van de rente door deAmerikaanse Nationale Bank in 1979 had zijn weerslag in de helewereld en leidde ondermeer tot een schuldencrisis in de Derde Wereld.De oliecrises van 1973 en 1979 en de bijbehorende recessies en tenslot-te, het begin van het neoliberalisme met de verkiezing van MargaretThatcher als premier van het Verenigd Koninkrijk in 1979.In het begin van de jaren tachtig herstellen de meeste westerse econo-mie?n en begint een nieuw tijdperk van gematigde maar gestage groeimet kleinere bruto binnenlands product (bbp) en renteschommelin-gen dan in voorgaande decennia. Economen noemen deze macro-eco-nomische cyclus The Great Moderation. Daar zijn verschillende verkla-ringen voor. Sommige economen beweren dat het een gevolg is vaneen beter monetair beleid, anderen noemen structurele economischeveranderingen, weer anderen spreken van financi?le innovatie of dom-weg geluk (bijv. Gal? & Gambetti, 2009; Giannone e.a., 2008). Hetempirisch bewijs voor de monetaire verklaring is vrij sterk, hoewel weook moeten vaststellen dat de Amerikaanse en andere NationaleBanken uiteraard reageerden op zowel structurele veranderingen in deeconomie als eisen van de financi?le sector. Gek genoeg blijft de `dom-weg geluk'-hypothese erg populair onder veel economen, ook al kun-nen zij niet verklaren waarom dezelfde ontwikkelingen in zoveel lan-den tegelijkertijd plaatsvonden.Amsterdam-Noord, Zonneplein in Tuindorp (Foto: Thomas Schlijper, Hollandse Hoogte)49TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ESSAYDe financi?le innovatie die met The Great Moderation gepaard ging,resulteerde in de instroom van grote hoeveelheden krediet in de hypo-theekmarkt. Traditionele hypotheekverstrekkers als spaar- en hypo-theekbanken, beginnen na 1985 marktaandeel te verliezen of wordenomgezet in `gewone' banken, die voor The Great Moderation vaak nieteens actief mochten zijn in de hypotheekmarkt. Tegenwoordig kunnenwe ons nauwelijks voorstellen dat hypotheken niet worden verstrektdoor de grootbanken. In sommige landen wordt vervolgens ingezet op`hypotheeksecuritisatie', het bundelen en vervolgens opknippen vangrote hypotheekportefeuilles om ze vervolgens door te verkopen aaninvesteerders, zoals pensioenfondsen. Hierdoor komt er meer kapitaalbeschikbaar voor meer hypotheken, die vervolgens weer kunnen wor-den doorverkocht zodat er nog meer en vooral grotere hypotheken ver-strekt kunnen worden. Zoals wel vaker, waren de Amerikanen ook ophet gebied van securitisatie pioniers. Zij bouwden echter voort op finan-ci?le technieken die hun oorsprong in de zeventiende eeuwseNederlanden vinden. Daarna volgde uiteraard Groot-Brittanni? en incontinentaal Europa was vooral Nederland er snel bij (Aalbers e.a., 2010).Een groot deel van de financi?le innovatie tijdens The GreatModeration is gebaseerd op leverage, de hefboomwerking waarbijgeleend geld wordt ingezet om het eigen geld meer te laten renderen.Op microniveau is een hypotheeklening van 180.000 euro op een huisvan 200.000 euro een duidelijk voorbeeld van die hefboomwerking,omdat er slechts 20.000 euro eigen vermogen wordt ingebracht.Gedurende een aantal jaren zorgde de combinatie van een anticyclischmonetair beleid met financi?le innovatie/leverage voor gestage groeien bescheiden conjunctuurschommelingen. Leverage heeft echter ookhet potentieel om zowel de groei als het verval te vergroten. En dit isprecies wat er gebeurde: het monetaire beleid werd procyclisch en ver-grootte de economische groei in de aanloop tot de financi?le crisis.DE HOOG-NEOLIBERALE OF POST-FORDISTISCHE PERIODEDe veranderingen in de jaren zeventig en het begin van The GreatModeration in de jaren tachtig betekende het einde van deFordistische periode en het begin van de hoog-neoliberale of post-For-distische periode in de westerse landen. In Oost-Europa begon dezeperiode kort na Die Wende in 1989. In veel landen werd de woningpro-ductie nooit meer hoger dan in de Fordistische periode. Bovendien iser sprake van een toenemende inkomensongelijkheid en richt hetvolkshuisvestingsbeleid, dat nu woonbeleid heet, zich steeds minderop de massa en juist op meerdere `doelgroepen' die op verschillendewijze al dan niet ondersteund worden.Onder het neoliberalisme, wordt huisvesting steeds verder vermarkt.Niet alleen is er een verschuiving van sociale huisvesting en gesubsidi-eerde huurwoningen in de richting van een gehypothekeerd eigenwo-ningbezit, er treden ook sterkere verschillen op binnen elke sector. Intoenemende mate, maar niet overal, worden huurders gezien als ver-liezers in het populaire en politieke discours. In veel landen is de soci-ale woningvoorraad onderhevig aan stigmatisering en marginalise-ring, wordt het bestuur `geprofessionaliseerd' (lees: meer managers dievoor een hoog inkomen werken) en worden de huren verhoogd. Heteigenwoningbezit wordt in steeds meer landen ondersteund dooromvangrijke `fiscale subsidies', zoals de hypotheekrenteaftrek. Debevordering van het eigenwoningbezit verandert langzaamaan van eenbeleidsdoel in pure retoriek. Eigenwoningbezit is niet langer een doelop zich, maar wordt het een afgeleid doel. Gehypothekeerd eigenwo-ningbezit is er in toenemende mate om financi?le markten te facilite-ren in plaats van omgekeerd.Waar krediet ooit werd aangewend voor groei en welvaart, neemt kre-diet nu de plaats van investeringen in de re?le economie. In de V.S.steeg de kredietverlening aan de vastgoed- en financi?le sector van 81%van het bruto binnenlands product (bbp) in 1984 tot 260% in 2008. Naverloop van tijd verandert krediet van een stabilisator en stimulatorvan de re?le economie in een destabilisator die leidt tot selectieve ver-mogensopbouw en financi?le zeepbellen. De economie wordt zosteeds verder gefinancialiseerd en het gehypothekeerde eigenwoning-bezit vormt een hoeksteen in de financialisering van zowel nationaleeconomie?n als individuele huishoudens (Aalbers, 2008).Kredietverstrekkers en huiseigenaren zien hun huis steeds meer in ter-men van investering in plaats van gebruik.Archetypen van deze periode zijn de Noord-Amerikaanse exurb, deWest-Europese buitenwijken, Root Shock (Klein, 2007) in Oost-Europa, 'Kapitalisme met Chinese kenmerken' (Huang, 2007) en third-wave gentrification (door de overheid en kredietondersteunde klassen-verandering van steden) in Europa, Noord-Amerika, Japan en delenvan Oost-Azi?. Naast suburbanisatie en sprawl zien we de opkomstvan gated communities, vooral op plaatsen waar de verschillen tussenarm en rijk enorm groot zijn. Omdat veel landen in de Global South numet ??n voet in de pre-moderne en met ??n been in de hoog-neolibera-le tijd staan, lijken sommige landen het moderne woningmarkttijd-perk volledig over te slaan. De neoliberalisering en financialiseringvan woningmarkten is niet beperkt tot westerse landen en heeft zichsnel verspreid naar de Global South (Rolnik, 2013)."De Nederlandse Bank berekende dat voor eenhuishouden met ??n inkomen van 65.000 guldenen ??n inkomen van 25.000 gulden (hetgemiddelde `anderhalf inkomen huishouden') dekredietruimte eind jaren negentig in vijf jaar istoegenomen met 86%"VAN BUBBEL NAAR CRISISDe combinatie van een lage rente, leverage en securitisatie resulteerdein een enorme groei van de hypothecaire kredietverlening die de re?leinkomensgroei ver overtrof. Terwijl de uitbreiding van de hypothecai-re kredietverlening vaak voorgesteld wordt als noodzakelijk door destijgende huizenprijzen, loopt het effect vooral in de tegenovergestel-de richting: een grotere beschikbaarheid van hypothecair krediet bete-kende dat huishoudens nu duurdere woningen konden verwerven.Aangezien dit het geval was voor de meeste en steeds meer huishou-dens, leidde dit simpelweg tot hogere huizenprijzen. Geld was nognooit zo goedkoop voor zoveel mensen.De Nederlandse Bank berekende dat voor een huishouden met ??ninkomen van 65.000 gulden en ??n inkomen van 25.000 gulden (hetgemiddelde `anderhalf inkomen huishouden') de kredietruimte eindjaren negentig in vijf jaar is toegenomen met 86%. Hierin spelen nietalleen de gemiddelde inkomensstijging van ruim tien procent en delage rentestand een belangrijke rol, ook het meetellen van het tweedeinkomen en de verhoging van de woonquote (DNB, 2000).505050TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDZolang de rente laag bleef, de werkgelegenheid hoog en de huizenprij-zen stabiel, veroorzaakte deze kredietexplosie geen structurele proble-men. Individuele huiseigenaren, zelfs de meest overgekrediteerdenonder hen, konden hun huis verkopen en daarmee hun hypotheekafbetalen. Dit verleidde mensen om nog grotere leningen aan te gaanen steeds kleinere aanbetalingen te doen ? de leverage van deze huis-houdens nam toe. We weten allemaal wat er gebeurde toen de muziekstopte en deze overleveraged huishoudens ineens meer schuld haddendan hun woning waard was. De impact van de woningmarktcrisis washet eerst voelbaar in de V.S., maar ??n-voor-??n volgden de meesteandere westerse en steeds meer niet-westerse ? landen. Huizenprijzenbegonnen te dalen, financi?le markten bevroren en de recessie was eenfeit.DE KOMENDE POST-CRISIS OF LAAT-NEOLIBERALE PERIODEDe jaren zeventig en vroege jaren tachtig, evenals de recente en voort-durende crisis waren kritieke momenten in de ontwikkeling vanwoningmarktstructuren. The Great Moderation was een game-chan-ger. Hoewel sommige variabelen matiging vertoonden, zou het eenvergissing zijn om de periode 1984-2007 te karakteriseren als een vanmatiging. Dit waren de jaren van de Grote Financialisering waarininkomens- en vermogensongelijkheid in veel landen snel toenamen(bijv. Piketty, 2014). Het gebrek aan re?le inkomensgroei is gekoppeldaan een snelle stijging van de hypotheekschuld.The Great Moderation is een mooi en politiek neutraal klinkend labelvoor wat in feite de introductie van een nieuw, gefinancialiseerd accu-mulatieregime was (Boyer, 2002), waarin de economie in toenemendemate afhankelijk is van kredietgroei. Financialisering verwijst nietalleen naar het toenemend belang van financi?le actoren, maar komttot uiting in de activiteiten van zowel niet-financi?le ondernemingenals huishoudens. Financialisering van woningen is niet beperkt totgehypothekeerd eigenwoningbezit, maar in toenemende mate ook vaninvloed op huurwoningen (Aalbers, 2008; Fields & Uffer, in druk) enwoningcorporaties waarvan Vestia een extreem voorbeeld vormt.Ondanks het feit dat The Great Moderation (lage rente) en de GroteFinancialisering (overkreditering) meer mensen eigenaar-bewonermaakten, zijn de winsten en verliezen als gevolg van eigenwoningbezitalsmaar schever verdeeld. Hierbij zijn vroege huizenkopers, zoweloudere generaties als hogere inkomens, over het algemeen beter af danrecente huizenkopers bestaande uit jongere generaties, modale inko-mens en etnische minderheden (Forrest & Yip, 2011; Hamnett, 1999).In veel westerse landen hebben de jongere cohorten nu minder kansom huiseigenaar te worden dan de cohorten v??r hen toen ze dezelfdeleeftijd hadden (zie Forrest & Yip, 2011). Decennialang was de tendenser een van toenemend eigenwoningbezit onder jongere cohorten,mogelijk gemaakt door een alsmaar groeiende hypotheekmarkt.Jongeren hadden ook steeds minder alternatieven: de sociale woning-bouwvoorraad werd verkleind en de particuliere huursector was bui-ten de Duitssprekende landen verkleind, slecht onderhouden en/of teduur. Hun enige optie was om enorme schuldverplichtingen aan tegaan. Voor veel mensen werd het eigenwoningbezit minder een keuzedan een noodzaak. Door de crisis is die mogelijkheid nu ook weggeval-len. De flexibilisering van de arbeidsmarkt betekent dat het verkrijgenvan een hypotheek nog moeilijker en risicovoller wordt. Het resultaat?Jongeren verlaten later het ouderlijk nest of keren er zelfs terug ? voor-al in Zuid-Europa maar ook hier ? of ze blijven jaren na hun afstude-ren `op kamers' wonen, iets dat volledig genormaliseerd is in hoofdste-den en economische centra zoals London en New York.De dominante beleidsreactie op de crisis is het herstellen van busi-ness-as-usual. De kredietcreatie van de banken mag nu op een lagerpitje staan. Hier heeft vooral de re?le economie last van. De derivaten-en securitiesmarkt groeit na een dipje van enkele jaren weer welig encre?ert gewoon weer nieuwe zeepbellen. Er is weinig dat er op wijst dathet neoliberalisme ten val is gekomen. In tegendeel: de tekorten diezijn ontstaan door het redden van de banken worden weggewerkt dooreen procyclisch austerity-beleid waarbij financi?le risico's worden`gesocialiseerd', oftewel door de overheid en burgers overgenomen,terwijl er weinig beleid wordt ontwikkeld om de woningmarktproble-men van de crisisslachtoffers te verhelpen. Maar hoe meer er wordtbezuinigd, des te trager de economie op gang komt. Dit terwijl demeeste westerse overheden nu bijna gratis geld kunnen lenen of erzelfs voor betaald worden om geld te lenen. Juist nu zouden ze kunneninvesteren in een post-neoliberale en duurzame economie. De politie-ke wil ontbreekt om het one-size-fits-all-model van gehypothekeerdeigenwoningbezit in vraag te stellen en structurele veranderingen opde woningmarkt en andere sectoren af te dwingen.* Dit essay is een ingekorte en vertaalde versie van: Aalbers, M.B. (2015) The GreatModeration, the Great Excess and the Global Housing Crisis. International Journalof Housing Policy 15(1): 43-60.LiteratuurAalbers, M.B. (2008) The financialization of home and the mortgage market crisis.Competition & Change 12(2), 148-166.Aalbers, M.B. Engelen, E. & Glasmacher, A. (2010) De staat en de securitisatierevo-lutie: de instituitionele verankering van een nieuwe obligatiemarkt. Beleid enMaatschappij 37(3), 207-220.Boyer, R. (2000) Is a finance-led growth regime a viable alternative to Fordism? Apreliminary analysis. Economy and Society, 29(1), 111-145.DNB (2000) Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep. Rapport over de ontwik-kelingen op de hypotheekmarkt in de periode 1994?1999 gebaseerd op onderzoeknaar de hypothecaire kredietverlening bij Nederlandse financi?le instellingen.Amsterdam: De Nederlandse Bank.Fields, D. & Uffer, S. (in druk) The financialization of rental housing: A comparativeanalysis of New York City and Berlin. Urban Studies.Florida, R.L. & Feldman, M.M.A. (1988) Housing in US Fordism: The class accord andpostwar spatial organization. International Journal of Urban and RegionalResearch, 12 (2), 187-210.Forrest, R. & Yip, N.-M., eds. (2011) Housing Markets and the Global Financial Crisis.Cheltenham: Edward Elgar.Gal?, J. & Gambetti, L. (2009) On the sources of the Great Moderation. AmericanEconomic Journal: Macroeconomics, 1(1), 26-57.Giannone, D., Lenza, M. & Reichlin, L. (2008) Explaining the Great Moderation: It isnot the shocks. Journal of the European Economic Association, 6(2-3), 621-633.Hamnett, C. (1999) Winners and Losers. Home Ownership in Modern Britain.London: UCL.Huang, Y. (2007) Capitalism with Chinese Characteristics: Entrepreneurship and theState. New York: Cambridge University Press.Klein, N. (2007) The Shock Doctrine: The Rise of Disaster Capitalism. New York.Picador.Piketty, T. (2014) Capital in the Twenty-First Century. Cambridge: Harvard UniversityPress.Rolnik, R. (2013) Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership andHousing Rights. International Journal of Urban and Regional Research, 37(3), 1058-1066.