6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014TERUGDRINGEN AANTALHUISUITZETTINGEN VEREISTGEZAMENLIJKE AANPAKEenhuisuitzettinginRijswijkbeginditjaaralsgevolgvanonderandereeenhuurachterstand(FotoPeterHilz/HollandseHoogte)Hoewel de economie inmiddels weer voorzichtig aantrekt,neemt het aantal huisuitzettingen nog altijd toe. Steeds meerhuishoudens verkeren in dusdanig grote financi?leproblemen, dat zij zelfs de huur of de hypotheek niet meerkunnen betalen en uiteindelijk worden gedwongen hunwoning te verlaten. Om het aantal huisuitzettingen terug tedringen is een gezamenlijke aanpak dringend noodzakelijk.ACHTERGROND7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014ACHTERGROND8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMS"E?n op de zes huishoudens in Nederland loopt eenrisico op problematische schulden, heeft proble-matische schulden of zit in een schuldhulpverle-ningstraject." Dat even droge als schokkende feitmeldt staatssecretaris Jetta Klijnsma van SocialeZaken en Werkgelegenheid eind maart 2014 in antwoord op vragen vande Tweede Kamerfractie van de SP.De effecten hiervan zijn ook op de woningmarkt goed merkbaar, zoblijkt uit de cijfers. Zowel in de koop- als in de huursector nemen debetaalachterstanden toe. Voor wat betreft de koopsector geeft deHypotheekbarometer van het Bureau Krediet Registratie aan dat er op1 april 2014 in totaal 100.581 consumenten geregistreerd stonden meteen betalingsachterstand op de hypotheek. Dat zijn er 8.769 meer daneen half jaar eerder.Uit de gegevens van de Nationale Hypotheekgarantie blijkt dat 2.265huishoudens in de eerste helft van 2014 een beroep hebben moetendoen op de garantie vanwege een noodzakelijke verkoop van dewoning met verlies. Arjen Gielen, algemeen directeur van hetWaarborgfonds Eigen Woningen, houdt er rekening mee dat dit aantalde komende tijd verder zal stijgen. In het begeleidende persberichtstelt hij daarover: "Bij een aantrekkende markt zal het aantal woning-verkopen toenemen, echter frequent met een restschuld, omdat veelwoningen nog `onder water' staan. Daarnaast is er sprake van een volu-me-effect, omdat in de afgelopen jaren meer garanties zijn verstrekt."EXECUTIEVEILINGJaarlijks monden 2.000 tot 3.000 van de problematische gevallen in dekoopsector uit in een executieveiling. Volgens het Kadaster waren dater in 2012 nog 2.488, en liep het aantal in 2013 terug tot 1.863. De eerstezes maanden van 2014 stijgt het maandelijks gemiddelde weer licht totiets boven de 200 per maand. Volgens Bart van Leeuwen, woordvoer-der Nederlandse Vereniging van Banken is dat echter nog geen redentot zorg. "De aantallen per maand vallen nog steeds binnen de margesvan het jaargemiddelde." Het aantal executieveilingen typeert hij inhet algemeen als laag, zeker in relatie tot de vier miljoen koopwonin-gen in Nederland. "Ondanks de crisis komen niet veel mensen snel inbetalingsproblemen.""De aantallen per maand vallen nog steedsbinnen de marges van het jaargemiddelde"Dat is echter slechts een deel van het verhaal, zo stelt Dick-JanAbbringh van Purpose Management Consulting. Dit bureau helptgeldverstrekkers onder andere bij het voorkomen van (betalings)pro-blemen van consumenten met hypothecaire achterstanden. Veel zakenkomen volgens hem namelijk in het onderhandse verkoopcircuitterecht. "Precieze cijfers daarover zijn niet bekend, maar het aantalmensen dat gedwongen het huis uit moet, ligt eerder rond de 10.000tot 12.000 huishoudens per jaar."Banken zijn al een tijdje niet meer zo happig op executieveilingen, ver-klaart hij de opkomst van de onderhandse verkoop. "Daarmee gaatnamelijk veel geld verloren. Beter is het om de woning via de regulierekanalen te koop te zetten. Je hebt het dan nog steeds over gedwongenverkoop, omdat de klant zijn hypotheek niet kan betalen en het ver-koopproces door de bank wordt ge?nitieerd. Maar de opbrengst ligtdoorgaans hoger dan bij een executieveiling. Na verkoop via een exe-cutieveiling blijft meestal een restschuld van rond de 80.000 euro over.Bij gedwongen verkoop via het reguliere kanaal blijft er een restschuldover van gemiddeld 45.000 tot 50.000 euro. Dus er is ook de bankenveel aan gelegen om de verkoop onderhands te regelen."Wat niet wegneemt dat veel banken hun verlies al direct nemen.Abbringh: "Van een kale kip kun je nu eenmaal niet plukken.Gemiddeld komt er circa 10 procent van de uitstaande schuld terug,maar banken gaan er meestal toe over om de vordering direct in deboeken af te schrijven."ONTBINDING HUURCONTRACTIn de sociale huursector zijn de betalingsproblemen vele malen groter.In maar liefst 23.100 gevallen werd uiteindelijk door de rechtbankgeoordeeld dat het huurcontract mocht worden ontbonden, blijkt uitonderzoek van Aedes, vereniging van woningcorporaties, naar huis-uitzettingen in 2013. Bij 6.980 huishoudens is ook daadwerkelijk over-gegaan tot huisuitzetting, wat een stijging is van 8 procent ten opzich-te van 2012."Corporaties zien het als hun opdracht om mensente huisvesten en niet uit huis te zetten"In 88,4 procent van die gevallen was sprake van een huurachterstand(in 2012: 79,3). Van de corporaties die hebben deelgenomen aan hetonderzoek geeft dan ook 90 procent aan dat de economische crisis devoornaamste oorzaak van huisuitzetting is. De totale betalingsachter-stand bij woningcorporaties lag in 2013 op ruim 250 miljoen euro.Van de huishoudens die uit huis worden gezet blijkt 15 procent eenalleenstaande te zijn in de leeftijd van 30 tot 60 jaar. Alleenstaandejongeren tussen 18 en 30 jaar komen met 9 procent op de tweedeplaats. Het kleinste deel wordt gevormd door gezinnen met kinderen(2 procent) en eenoudergezinnen (3 procent).Dat er uiteindelijk toch bijna 7.000 huishoudens op straat moetenworden gezet, is ook voor woningcorporaties bijzonder ingrijpend,aldus Nathalie Boerebach van Aedes. "Corporaties zien het immers alshun opdracht om mensen te huisvesten en niet uit huis te zetten. Datverklaart ook de grote bereidwilligheid om, als er eenmaal huurachter-stand is ontstaan, met allerlei interventies te proberen deze huurdersin hun huis te houden. In 16.000 gevallen dat we zouden mogen uitzet-ten, zetten wij dus ook niet uit. In die gevallen komt het meestal tochnog tot een betalingsregeling. En in sommige gevallen wordt beslotentot kwijtschelding."NOODOPVANGOf de persoon in kwestie nu een koophuis of een huurhuis moet verla-ten, feit is dat hij vervolgens op zoek moet naar een nieuw onderko-men. Rina Beers, senior beleidsmedewerker van de Federatie Opvang:"Deze mensen komen natuurlijk niet in eerste instantie op straatterecht. De meesten kunnen tijdelijk terecht bij familie, vrienden, ken-nissen, op de camping, in een stacaravan: kortom zij maken gebruikvan allerlei noodoplossingen die niets met maatschappelijke opvangte maken hebben. Pas als die mogelijkheden zijn uitgeput, kloppen zebij ons aan."ACHTERGROND9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014Het is niet bekend welk deel van de 65.000 mensen die bij de maat-schappelijke opvang aankloppen uit een huur- of koopwoning isgezet. Wel is duidelijk dat het vooral jongeren en alleenstaande vol-wassenen betreft. Voor gezinnen die zich melden wordt, indien ergeen plek is, altijd de hulp van de GG&GD ingeroepen. "Die heeftnamelijk de bevoegdheid om alle middelen in te zetten om aan tijdelij-ke huisvesting te komen. Daardoor kunnen mensen desnoods in hotelsof vakantiehuisjes worden ondergebracht. Maar het gebeurt ook datgezinnen uit elkaar worden gehaald, dat de ouders in de nachtopvangworden geplaats en de kinderen in de crisisopvang van de jeugdzorg.Maar dat probeert men zoveel mogelijk te voorkomen."In het geval dat alle mogelijkheden lijken te zijn uitgeput, wordt ervolgens Beers `opgeschaald' tot het niveau van de wethouder of burge-meester. "Die heeft nog meer instrumenten tot zijn of haar beschik-king om de gewenste voorziening te treffen. En ja, dat komt zekervoor."De aanhoudende stijging van het aantal mensen dat in een problema-tische schuldpositie verkeert, baart de Federatie al enige jaren zorgen."Wij vinden het dan ook heel erg nodig om meer aan preventie tedoen. Gemeenten, woningcorporaties, de banken: wij vinden dat zeallemaal veel alerter zouden moeten reageren op betalingsachterstan-den.""Voorheen kwam een bank pas in actie als deachterstand een feit was. Dat is nu niet meer zo"De gemeenten, die wettelijk verantwoordelijk zijn voor de schuldhulp-verlening, kunnen de toegang tot schuldhulp en ondersteuning bijbudgetbeheer vereenvoudigen. "We zien nu juist het tegenovergestel-de gebeuren. De wet op de gemeentelijke schuldhulpverlening kentnamelijk heel veel uitsluitingscriteria. Dat varieert van twee keer telaat op een afspraak komen of een tweede keer in de schuldsaneringterecht komen tot het niet kunnen beschikken over voldoende aflos-singscapaciteit. Mensen met een bijstandsuitkering hebben geenaflossingscapaciteit. Die komen er dus al meteen niet voor in aanmer-king, terwijl ze die ondersteuning juist het hardst nodig hebben."Corporaties en banken op hun beurt kunnen veel eerder signaleren dater problemen dreigen en daar ook alerter op reageren. "Kom direct inactie bij betalingsachterstand en ga naar de mensen toe. Stuur dusgeen brief, maar ga met de mensen in gesprek en zet vervolgens waarnodig en mogelijk de noodzakelijke instrumenten in om veranderingin de situatie te brengen. Daar zullen we echt op moeten investeren,zolang de crisis doorgaat en zolang er steeds meer mensen in de pro-blemen komen. Alleen een betere preventie kan voorkomen dat wemensen gaan rondpompen. Want wie uit zijn woning wordt gezet,moet uiteindelijk toch weer elders worden ondergebracht. Dat kan ineen kleine gemeenten zelfs in een woning zijn van dezelfde corporatieals waar de huurachterstand is ontstaan. Dat is zonde van de tijd enhet geld van iedereen die erbij betrokken is."Tot slot mag wat de Federatie Opvang betreft ook het rijk wat beternaar het eigen functioneren kijken. "De rijksoverheid is een van debelangrijkste schuldeisers en heeft bovendien een bevoorrechte posi-tie. Is de huurtoeslag verkeerd berekend? Dan mag de overheid driekeer per jaar 1.000 euro van iemands rekening afschrijven, zonder tus-senkomst van wie dan ook. Dat heet bronheffing. Met diezelfde rijk-overheid kun je ook op geen enkele wijze zaken doen. Bel maar eensmet het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB). Dan kom je eerder ineen oneindige stroom van bandjes terecht die naar een ander verwij-zen dan dat je een persoon aan de lijn krijgt. Met een bank of een cor-poratie kun je als consument nog afspraken maken over afbetaling.Met de overheid niet. En dat levert zeker bij de groep aan de onderkanthele grote problemen op om uit die vicieuze cirkel van zich alleenmaar opstapelende schulden te komen."EIGEN VERANTWOORDELIJKHEIDOm bij het rijk te beginnen: er is in ieder geval besef van de eigen rolen verantwoordelijkheid bij het oplossen van de schuldenproblema-tiek. In een brief aan de Tweede Kamer schrijft staatssecretarisKlijnsma dat er in reactie op het rapport "Paritas Pass?, debiteuren encrediteuren in de knel door ongelijke incassobevoegdheden" nu volopwordt gewerkt aan de opstelling van een zogeheten rijksincassovisie.Belangrijk onderdeel daarvan zal zijn dat voortaan de zogehetenbeslagvrije voet zal worden gerespecteerd. Hiermee wordt gedoeld ophet meest basale minimum dat mensen nodig hebben in hun eigenlevensbehoefte te kunnen voorzien.Tijdens een bijeenkomst met vertegenwoordigers van gemeenten,diverse betrokken organisaties, het CJIB en een aantal ministerieswerd daar nog een aantal elementen aan toegevoegd. Zoals een beteronderscheid in de wijze van incasso tussen `niet-willers' en `niet-kun-ners' (betalingsonwil versus betalingsonmacht), meer samenwerkingtussen schuldeisers om te voorkomen dat, waar de ene schuldeiser pasop de plaats maakt, een andere schuldeiser van deze ruimte gebruikmaakt, en een beter preventiebeleid. Maar ook: "het voeren van eenduidelijk en aansprekend incassobeleid door de overheid, waarbij deoverheid de regierol neemt om samenhang aan te brengen in incasso-bevoegdheden en duidelijkheid te cre?ren met betrekking tot de rollenen verantwoordelijkheden van de verschillende betrokken partijen."BIJZONDER BEHEEROp hun beurt maken ook de banken steeds meer werk van het voorko-men van problemen, ziet Dick-Jan Abbringh van Purpose. "Het kostveel tijd, maar we zien wel een positieve ontwikkeling in de richtingvan preventie. Er is in het algemeen namelijk een hele lange incubatie-tijd voordat mensen in een achterstandsituatie terechtkomen. Dehypotheek is zo ongeveer het laatste wat je niet meer betaalt. Er zijndaarvoor al heel veel signalen gegeven waarop partijen kunnen ingrij-pen. En daar kun je op reageren. Voorheen kwam een bank pas in actieals de achterstand een feit was. Dat is nu niet meer zo."Banken doen dit alles niet alleen omwille van de klant, maar zeker ookuit weloverwogen eigenbelang. "Banken zijn hier vooral ook scherp opgeworden vanwege het reputatieverlies maar ook vanwege het financi-eel verlies. Want ga maar na: als je als bank per jaar enkele honderdengedwongen verkopen hebt, waarop gemiddeld telkens 60.000 euromoet worden afgeschreven afschrijving, dan loopt het al snel in devele miljoenen. Er wordt wel gezegd dat de banken er belang bij heb-ben om klanten met een betalingsprobleem de nek om te draaien.Maar dat is natuurlijk niet zo. Iedereen heeft zijn eigen belangen, maardie lopen wel voor 90 procent parallel."Overigens vergt de toegenomen aandacht voor preventie wel degelijkeen mentaliteitsomslag bij de afdelingen bijzonder beheer van de ban-ken, erkent hij. "In het verleden konden zij immers maar ??n instru-ment inzetten: de betalingsregeling. Nu gaat het er veel meer om eendialoog met de klant aan te gaan en samen te bezien welke andereinstrumenten kunnen worden ingezet, tot en met de reconstructie vaneen geheel nieuwe hypotheek. De interactie is veel intensiever gewor-den en er wordt ook steeds beter naar de klant geluisterd.ACHTERGROND101010TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014Tegelijkertijd zijn ook nog wel de nodige old school behandelaars inhet wereldje actief, moet ik bekennen: mensen die de motorzaag aan-zetten en erop los gaan."In dat geval, of als huisuitzetting echt niet meer kan worden voorko-men, komen veel mensen onder de invloed van de Wet SaneringNatuurlijke Personen en moeten ze op zoek naar een huurwoning.Abbringh: "Ik zie wel dat dat steeds lastiger wordt, vooral vanwege destijgende huurprijzen in de sociale sector, die weer het gevolg zijn vande verhuurdersheffing. Want daardoor kan de situatie ontstaan dat dewoonlasten van een sociale huurwoning hoger komen te liggen danwat de mensen voorheen aan hun hypotheek kwijt waren. En als ze datniet kunnen betalen, is er dus wel sprake van een acuut probleem."Ook dan hebben de banken overigens nog een rol te vervullen, vindthij. "De meeste banken vinden dat hun rol er op zit op het moment datde zaak financieel is afgewikkeld. Ik vind dat banken ook daarna nogeen zorgplicht hebben en mensen desnoods nog moeten helpen omaan een huurhuis te komen.""Er zijn ook nog wel de nodige old schoolbehandelaars in het wereldje actief. Mensen diede motorzaag aanzetten en erop los gaan"VROEGTIJDIG SIGNALERENDe corporatiesector heeft het voorkomen van huisuitzetting al langertot prioriteit uitgeroepen, stelt Nathalie Boerebach. Daar wordt hetvraagstuk rond de problematische schulden op diverse manieren aan-gepakt. "Het begint bij het zo vroeg mogelijk signaleren van het feitdat de rekeningen niet worden betaald. Vervolgens wordt gekeken omwelke mensen het gaat. Staan ze bekend als goede huurder en is hettoevallig een keer misgegaan, of betreft het mensen met een bepaaldrisicoprofiel? Als dat duidelijk is, wordt als eerste een signaal gegevendat er een achterstand is ontstaan. Via sms, de telefoon of in een huis-bezoek. Een fiks deel van de huurders gaat dan direct over tot betaling.De mensen die overblijven, worden beter onder de loep genomen. Dangaat de corporatie met ze in gesprek en probeert te achterhalen wat eraan de hand is. In het geval dat er vervolgens meervoudige problemenworden geconstateerd, wordt er hulp van anderen aangetrokken, bij-voorbeeld in de vorm van maatschappelijke dienstverlening, schuld-hulpverlening, budgetcoaching of ondersteuning door vrijwilligers bijhet op orde krijgen van de financi?n."Hoewel uiteindelijk dus slechts een beperkt deel van de probleemge-vallen met huisuitzetting te maken krijgt, wil Aedes deze situatiestoch zoveel mogelijk voorkomen. Daarom wordt er in de lobby vooralook gewezen op de gedeelde verantwoordelijkheid voor het ontstaanvan de problemen. Boerebach: "In heel veel gevallen blijkt dat er bijmeerdere partijen schulden zijn ontstaan. De tragiek is dat het pas bijons echt zichtbaar wordt, omdat ze via ons het dak boven het hoofdkunnen kwijtraken. Maar er zijn daarvoor al schulden opgebouwd bijde Belastingdienst, het CJIB, Wehkamp et cetera. Helemaal onderin dedraaikolk komt het ook bij de corporaties terecht, maar daar is dus inde meeste gevallen al heel veel aan vooraf gegaan. Het zou goed zijn alswe direct bij het ontstaan van betalingsproblemen van andere schuld-eisers een signaal zouden krijgen, zodat er ook direct en in samen-spraak maatregelen kunnen worden genomen."ONDERZOEKOm de factoren scherp te krijgen die aan de basis liggen van schuld-problemen heeft Aedes onder andere bijgedragen aan een onderzoekvan Judith Wolf, hoogleraar Maatschappelijke Opvang aan deUniversiteit Nijmegen naar risico-indicatoren bij huurders die methuisuitzetting werden bedreigd. "In dat kader zijn 500 mensen ge?n-terviewd van 16 verschillende corporaties. Met als centrale vraag: hoeheeft het zover kunnen komen? Een belangrijke indicator bleek degezondheid. Van de groep met betalingsproblemen bleek maar liefst70 procent een ernstige gezondheidsprobleem te hebben. Wij mogendaar uit oogpunt van privacybescherming niet naar vragen, maar hetzou wel heel nuttig zijn om het te weten. Want dan zou je als corpora-tie meteen kunnen regelen dat zo iemand ondersteuning krijgt. Meerkennis over de mens achter de huurder stelt een corporatie in staat ombeter in te spelen op de omstandigheden en eventuele risico's te beper-ken door een goed vangnet te cre?ren."Een andere belangrijke constatering was dat corporaties beter zoudenkunnen sturen op tussentijdse, ingrijpende levensgebeurtenissen. "Bijveel ge?nterviewden was er iets heftigs aan de hand: baanverlies, hetoverlijden van de partner, een doodziek kind, een scheiding. Als erzoiets majeurs gebeurt, blijkt dat veel mensen toch even uit balansraken en daardoor in de problemen komen. Een van de aanbevelingenis dan ook om in het contact met de huurders ook daarop alert te zijnen waar nodig ondersteuning aan te bieden."Boerebach verwijst verder naar de Handreiking Schuldpreventie vanNadja Jungmann, lector `Schulden en Incasso' aan de HogeschoolUtrecht uit oktober 2012. "Zij geeft aan dat de meest winst kan wordengeboekt door het be?nvloeden van het gedrag. Als je kind schuldenheeft, verander je als ouder niets door de schuld af te betalen. Hetmeest bereik je door een betalingsregeling te koppelen aan voorlich-ting en een cursus gedragsverandering."DELTAPLANHet toenemend aantal schuldproblemen maakt het werk van een cor-poratie nog meer mensenwerk dan het al was, erkent zij. En juist datwordt steeds lastiger, mede vanwege de beperking van het werkveldvan corporaties in het kader van de herziening van de Woningwet."Het is nog niet duidelijk welke ruimte woningcorporaties in de toe-komst zullen krijgen om zich ook in het sociale domein te manifeste-ren. Daar heb ik wel een dubbel gevoel bij. Wij zijn verplicht om men-sen op te vangen aan de onderkant van de inkomenspiramide en wedoen dat ook met 100 procent inzet. Maar het wordt in de toekomstwaarschijnlijk steeds lastiger om te interveni?ren op terreinen die bui-ten het wonen vallen, terwijl we huurders met schulden daarmee vaakwel het beste kunnen ondersteunen." En dat alles op een moment datgemeenten weliswaar primair verantwoordelijk zijn voor schulphulp-verlening, maar daar geen prioriteit aan kunnen geven. "Die zijn nuveel te druk met de drie decentralisaties."Het wordt kortom tijd om de koppen bij elkaar te steken en een geza-menlijke, wetenschappelijk gefundeerde aanpak van de schuldenpro-blematiek te ontwikkelen. Een oproep tot een Deltaplan ter voorko-ming van huisuitzetting, gedaan door Judith Wolf tijdens een congreseind mei, heeft Aedes zich dan ook zeker aangetrokken. Boerebach:"Wij gaan na de zomer kijken hoe we hier vorm en inhoud aan kunnengeven. Belangstellenden kunnen zich bij Aedes melden."ACHTERGROND